Turun rooli ja asema Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoilla Lounais-Suomen Rakennuspäivä 10.2.2017 Hanna Kaleva
Esityksen sisältö Kiinteistömarkkinat kasvussa: Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden rakenne ja toimijat Kiinteistökauppojen määrä saavutti ennätystason vuonna 2016 myös Turussa Vuokramarkkina luo edellytykset kiinteistösijoittamiselle: toimitila - ja asuntovuokramarkkinoiden kehítys
Kiinteistösijoitusmarkkinat kasvavat ja omistusrakenne muuttuu kokonaiskoko 54,5 mrd euroa 2015 lopussa Instituutiosijoittajat Ulkomaiset sijoittajat Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt Listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt Kiinteistörahastot Säätiöt, yhdistykset, muut 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 9,1 7,5 7,1 6,3 5,7 11,1 7,6 8,4 9,9 6,5 5,8 5,2 5,4 5,6 5,6 9,0 9,0 9,3 9,8 11,9? 10,0 15,4 16,2 16,2 16,0 15,6 0,0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Source: KTI
Kiinteistökauppamarkkinat 2016 7.2.2017 4
1000 MEUR Kiinteistökaupankäynti jatkuu vilkkaana 8.0 Domestic buyer International buyer 7,2mrd 7.0 6.0 1.98 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.01 2.01 0.36 1.03 1.65 1.59 1.30 1.07 1.90 1.71 3.82 2.88 1.81 2.56 2.47 2.34 0.29 0.73 1.47 1.65 0.45 1.33 0.48 0.70 1.66 1.81 1.49 2.85 1.86 3.65 5.20 0.0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Lähde: KTI Transaktioseuranta
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kiinteistöjen ja pitkän koron historiallisen suuri tuottoero houkuttelee pääomia Pitkä korko ja nettotuottovaatimus % Nettotuottovaatimus (Helsinki CBD, tsto) Obligaatiokorko, 10v. (Suomi) 8 7 6 4,7 % 5 4 3 2 1 0 Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri ja Suomen Pankki
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (syksy 2017) Tuottovaatimusten lasku heijastuu entistä laajemmalle Toimistot keskusta-alueilla Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 10.0 % 9.5 % 9.0 % 8.5 % 8.0 % 7.5 % 7.0 % 6.5 % 6.0 % 5.5 % 5.0 % 4.5 % 4.0 % Turku 7,1 % Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri
Suurin sijoituskysyntä kohdistuu pääkaupunkiseudulle Distribution of all transactions by location, 2016 10/2016 Transaction prices Total volume: 7,18 billion Total number of transactions n = 298 250 46% 200 150 36 54% Helsinki 100 36 Metropolitan Area Rest of Finland 50 94 0 168 Source: KTI 8
MEUR Turussa tehtiin viime vuonna paljon kauppoja Transactions volume in cities outside HMA 10/2016 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 400 350 366 milj. 300 250 200 150 100 50 0 Turku Tampere Oulu Jyväskylä Kuopio Source: KTI 07-Feb-17 9
Kiinteistökaupat 2016 Ostajat: koko maa vs Turku KOKO MAA / 7 180 milj. TURKU / 366 milj. Other Investors, 11% Institutional Investors, 10% Domestic Funds, 36% Institutional Investors, 16% Domestic Funds, 20% Property Companies, 28% Property Companies, 15% Construction Companies, 1% International Investors, 28% Corporations, 2% International Investors, 20% Other Investors, 10% 7.2.2017 10
Toimijaosapuolet: koko maa vs Turku Instituutiosijoittajat hajauttavat salkkujaan ulkomaille: eläkeyhtiöt vähentävät kotimaisia sijoituksiaan uusissa sijoituksissa ollaan hyvin valikoivia (paino asunnoissa) Turku selkeämmin pienempien instituutioiden kartalla Kansainvälisten sijoittajien osuus Turussa koko maata pienempi: Monille Suomi = PKS (tai ainakin ollaan hyvin valikoivia) Turun kohteet usein osana isompia salkkuja Kotimaisten kiinteistörahastojen strategiat hyvin fokusoituneita: rahastojen osuus Turussa suuri painottuu asunto- / julkisen palvelun kiinteistöihin myyjänä usein rakennusliike Paikallisten kiinteistösijoitusyhtiöiden / muiden sijoittajien osuus Turussa melko suuri Moni (etenkin suuri) sijoittaja keskittää salkkuaan vain PKS:lle markkinaosapuolien määrä muilla alueilla selkeästi pienempi 7.2.2017 11
Vuokramarkkinat 7.2.2017 12
Vuokramarkkinoiden ajurit KYSYNTÄ: Väestö määrän kehitys demografia tulotaso Talous: kehitys elinkeinorakenne Tilankäytön trendit ja käyttäjien valinnat HINTA KÄYTTÖASTE TARJONTA: Tilakanta määrä laatu sijainti Rakentaminen volyymit ja hinta sääntely 7.2.2017 13
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (syksy 2017) Bruttovuokratasot Toimistot keskusta-alueilla / m 2 / kk Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 35 30 25 20 Turku 16,5 /m 15 10 5 Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri
Tyhjän toimistotilan suuri määrä painaa markkinoita Toimistotilojen käyttöasteet suurimmissa kaupungeissa 100% 95% 90% 85% 80% Turku 88,5 % PKS 81,2 % 75% 70% 3/07 9/07 3/08 9/08 3/09 9/09 3/10 9/10 3/11 9/11 3/12 9/12 3/13 9/13 3/14 9/14 3/15 9/15 3/16 9/16 HKI Espoo Vantaa PKS Tampere Turku Oulu Koko Suomi Lähde: KTI
Pääkaupunkiseudulla toimitilarakentaminen on vilkasta Building projects under construction in December 2016 350,000 1/2017 300,000 250,000 200,000 10,600 54,700 94,300 150,000 100,000 50,000 0 76,500 5,700 57,300 65,600 72,100 17,400 15,200 Espoo Helsinki Vantaa Retail, new Retail, redevelopment Office, new Office, redevelopment Industrial, new Industrial, redevelopment Hotel, new Hotel, redevelopment * If information on rentable area hasn t been available, rentable area has been estimated based on gross area information. Source: KTI, RPT Docu Oy 16
Turussa toimitilarakentaminen vähäistä; mutta vuokra-asunto- ja julkinen rakentaminen vilkasta Building projects under construction in December 2016 140,000 1/2017 120,000 100,000 6,600 5,900 16,400 80,000 60,000 40,000 20,000 0 94,000 16,600 11,800 24,000 14,400 4,100 6,800 4,200 Turku region Tampere region Lahti region Jyväskylä region Kuopio region Oulu region Retail, new Retail, redevelopment Office, new Office, redevelopment Industrial, new Industrial, redevelopment Hotel, new Hotel, redevelopment * If information on rentable area hasn t been available, rentable area has been estimated based on gross area information. Source: KTI, RPT Docu Oy 17
kevät 2000 syksy 2000 kevät 2001 syksy 2001 kevät 2002 syksy 2002 kevät 2003 syksy 2003 kevät 2004 syksy 2004 kevät 2005 syksy 2005 kevät 2006 syksy 2006 kevät 2007 syksy 2007 kevät 2008 syksy 2008 kevät 2009 syksy 2009 kevät 2010 syksy 2010 kevät 2011 syksy 2011 kevät 2012 syksy 2012 kevät 2013 syksy 2013 kevät 2014 syksy 2014 kevät 2015 syksy 2015 kevät 2016 syksy 2016 Asuntovuokrien nousu jatkuu suurissa kaupungeissa joskin hidastuen Vuosimuutos: PKS +1,5 % / muut suuret kaupungit +0,7% 190 Hki yht. Espoo yht. Vantaa yht. Tampere yht. Turku yht. Oulu yht. Jyväskylä yht. Lahti yht. 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 7.2.2017 18
?
Kiitos! Eerikinkatu 28, 7. krs 00180 HELSINKI Puh. 020 7430 130 etunimi.sukunimi@kti.fi www.kti.fi 20