Rakennus- ja ympäristölautakunta 84 30.09.2015 Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13 ja Kiinteistö Oy Surakan Talo rakennusrasitehakemus Joensuun kaupunginosan 3 korttelin 40 tonttien 10 ja 12 välille 41/10.03.02/2013 RAKYMPLK 84 18.4.2012 39 Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13 ja Kiinteistö Oy Surakan Talo hakevat Joensuun kaupungin 3 kaupunginosan korttelin 40 tontin 12 omistajina 21.9.2011 päivä tyl lä hakemuksella asemakaavan edellyttämien rakennusrasitteiden pe rus tamis ta tontille nro 12 rakennettavaa maanalaista pysäköintikellaria varten. Asema kaa van edellyttämät rakennusrasitteet esitetään perustettavaksi tonttien 167-3-40-10 ja 167-3-40-12 kesken. Asemakaavan edellyttämät ra ken nus ra sit teet koskevat kulkuyhteyden perustamista (käyttörasite) ja oikeutta tehdä auk ko rasitetun kiinteistön seinään (seinärasite). Rakennusrasitteen perustaminen edellyttää pääsääntöisesti osapuolten kes kinäis tä sopimusta. Rakennusrasitteiden hakijat ja Joensuun kaupunki ovat tehneet 29.8.2011 kiinteistörasitesopimuksen tonttien 167-3-40-12 ja 167-3-40-11 kes ken. Rasitesopimus koskee tontille 11 sijoitettavaa maanalaisen kul ku yh teyden rakentamista ja käyttämistä. Rakennusrasitteen hakijat ja tontin 10 omistaja eivät päässeet keskinäisissä neuvot te luis sa sopimukseen rakennusrasitteiden perustamisesta tonttien 10 ja 12 kes ken. Rakennusvalvonnan useista ohjauksista huolimatta osapuolet eivät pääs seet sopimukseen rakennusrasitteiden perustamisesta. Asemakaavassa edel ly tet ty rakennusrasite voidaan kuitenkin perustaa ilman asianomaisten suostu mus ta, jos rakennusrasite koskee maankäyttö- ja rakennuslain 159 :ssä mainit tu ja erityistapauksia. Rakennusrasitteiden perustamista koskevat hakemusasiakirjat sekä sen joh dos ta annetut lausunnot ja vastineet (osa luettavissa extranetissä) ovat nähtävillä kokouk ses sa. Lausunnot Asemakaavan mukaisen rakennusrasitehakemuksen johdosta on pyydetty lausun not kaavoitukselta, kiinteistön 10 omistajalta Kiinteistö Oy Joensuun Kaup pato ril ta, kiinteistön 14 omistajalta Hopaltans Oy:ltä sekä kiinteistön 13 omis ta jal ta Asunto Oy Joensuun Suvantokulmalta. Hakija on lisäksi toimittanut vas ti neen annettujen lausuntojen johdosta. Hankkeen toteuttamiseen liittyen hakija on toimittanut Dracon Oy:n DI Juhani Sorasalmen lausunnon ja Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori puolestaan Ramboll Finland Oy:n Jyrki Paavilaisen ja Ra ken nutta ja pal ve lu jetkiven RI Juhani Kivisen lausunnot. Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori vastustaa rakennusrasitteiden perustamista. Ra ken nus ra sit teet aiheuttaisivat huomattavaa haittaa ja ne olisivat myös kohtuut to mia rakennusteknisesti ja taloudellisesti. Kiinteistö Oy Joensuun Kaup pato rin mukaan suunnitelman mukaisen kulkuyhteyden toteuttaminen ei ole mah-
dol lis ta, koska ontelolaattojen kannatukselle ei jää riittävästi tilaa kor keus suunnas sa. Pysäköintipaikat tulisi järjestää tontilla maanpäällisinä Rantakadulta tonttien 11 ja 12 välisen kevytväylän kautta tai tarvittaessa tontille 12 tehtävän maanalai seen pysäköintitilaan johtavan ajoluiskan kautta. Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorin mukaan hakijoilla ei oikeutta vaatia pak kora si tet ta, koska hakijan tontti ei rajaudu Torikatuun, vaan Rantakatuun. Lisäksi ajo liit ty mä voidaan järjestää tontille 12 myös muuta kautta. Jos rakennusrasite on muodostettava tontin 10 ajoluiskan kautta, kulku tontille tulisi järjestää ton tin 14 maanalaisen pysäköintitilan kautta, koska kulku on liikenteellisesti, ra ken nustek ni ses ti ja kustannuksiltaan selvästi paras ratkaisu. Hopaltans Oy kiinteistö vastustaa rasitteiden perustamista, koska asemakaavan tar koi tuk se na on järjestää sisäänkäynti Torikadun puoleisille kiinteistöille, ei haki jan tontille nro 12. Liikenteen lisääntyminen lisää Hopaltans Oy:n mukaan myös onnettomuusriskiä. Lisäksi uuden reitin tekeminen saattaa vaurioittaa raken nuk sien perustuksia ja rakenteita. Asunto Oy Joensuun Suvantokulma ei vastusta rasitteen perustamista, mutta hank keen toteuttamisen yhteydessä tulisi erityisesti kiinnittää huomiota tur val lisuus nä kö koh tiin. Lisääntyvän liikenteen johdosta liikenneturvallisuutta tulisi paran taa pysäköintitilan risteysalueella liikennemerkkien ja peilien avulla, sekä ajoluis kan yläpäähän asennettavilla varoitusvalo ja -äänimerkeillä. Nykytilanteen arvioiminen Voimassa olevan asemakaavan (kaavatunnus 167 1499) mukaan kyseisen kort telin pysäköintikellari on toteutettava yhtenäisenä tilana siten, että sisään- ja ulosajo jär jes te lyt toteutetaan yhdestä liittymästä Torikadulle. Asemakaavan mu kaisen pysäköintikellarin rakentaminen tontille 12 edellyttää näin ollen ra ken nus rasit tei den perustamista kyseisten kiinteistöjen välille. Kaavoituksen antaman lausun non mukaan ajoyhteyden toteuttaminen tontille 12 rakennettavaan maanalai seen pysäköintitilaan on järjestettävissä vain tontin 10 tonttiliittymän ja ajoluis kan kautta. Maankäyttö- ja rakennuslain 158 :n mukaan rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasi te on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Asemakaavan edellyttämä rasite voidaan pe rus taa, jollei sen perustaminen ole kaavan voimaantulon jälkeen muuttuneiden olo suhtei den vuoksi ilmeisen tarpeeton tai rasitetulle kiinteistölle kohtuuton. Alueen olosuhteet eivät ole asemakaavan voimaantulon jälkeen sillä tavoin muut tu neet, että rasitteiden perustaminen maanalaisen pysäköintitilaa varten oli si ilmeisen tarpeetonta. Korttelin 40 tonttia 14 koskeva kaavamuutos (kaa vatun nus 167 1542) ei vaikuta tontin 12 asemakaavamääräyksiin eikä näin ollen maan alai sen pysäköintitilojen järjestämiseen. Maankäyttö- ja rakennuslain 159 :ssä säädettyä asemakaavan edellyttämää rasi tet ta tulee tulkita suppeasti, koska kysymyksessä on poikkeussäännös. Näin ollen asemaakaavan edellyttämä rasite on mahdollista perustaa vain pykälässä
sää de tyis sä tilanteissa. Tässä tapauksessa on kysymyksessä maankäyttö- ja raken nus lain 159.1,2 :n mukaisen kulkuyhteyden järjestäminen rakennukseen muu ta kiinteistöä varten. Tämän rakennusrasitteen perustamisen edellytykset ovat muita maankäyttö- ja rakennuslain 159 :ssä säädettyjä rasitteita olen naises ti ankarammat, koska se edellyttää, ettei asemakaavan toteuttaminen muutoin ole kohtuullisesti järjestettävissä. Kaavoituksen lausunnon mukaan ajo yhtey den järjestäminen muualta kuin tontilla 10 sijaitsevan ajoluiskan kautta tarkoit taa asemakaavan muuttamista tai siitä poikkeamista. Rakennusrasitteiden vaikutukset Maankäyttö- ja rakennuslain 158.2 :n mukaan asemakaavan edellyttämä rasite voi daan perustaa, jollei se ole rasitetulle kiinteistölle kohtuutonta. Koh tuut tomuut ta arvioitaessa tarkastellaan muun muassa rasitteen vaikutuksia rasitetun kiin teis tön käyttöön. Viimeaikaisen oikeuskäytännön mukaan, jos rasitetun kiinteis tön kaavan mukainen käyttö ei vaikeudu rasitteen johdosta, niin silloin ra sitteen määrääminen ei ole tältä osin kohtuutonta. Ajoluiskan käyttörasite vai kuttaa eniten rasitetun kiinteistön maanalaisen tilojen käyttöön kulkuyhteyden raken nus vai hees sa. Rakennushanke tulee suunnitella ja toteuttaa siten, että siitä ei aiheudu tontille 10 pitkiä ajanjaksoja ilman maanalaisen tilan käyt tö mah dol lisuut ta. Käyttörasitteen määrääminen ei näin ollen vaikeuta kiinteistön kaavan mu kais ta käyttötarkoitusta, eivätkä rakennustyöt häiritse rasitetun kiinteistön toi min taa siten, että se katsottaisiin kohtuuttomaksi. Kohtuuttomuutta arvioitaessa on myös otettava huomioon, että rasitetun ra kennuk sen omistajalla on oikeus saada rasitteesta korvaus, joka määrätään tar vittaes sa maankäyttö- ja rakennuslain 160 :n 3 momentin mukaisesti. Kulkuaukon rakentamista tontin 10 rakennuksen seinärakenteisiin tarkastellaan erik seen rakennuslupaprosessissa. Rakennusluvan käsittelyn yhteydessä tar kastel laan muun muassa maankäyttö- ja rakennuslain 117 :ssä asetettuja vaa ti muksia rakentamiselle. Maankäyttö- ja rakennuslain 117.4 :n mukaan korjaus- ja muutostyössä tulee ottaa huomioon rakennuksen ominaisuudet ja eri tyis piir teet sekä rakennuksen soveltuvuus aiottuun käyttöön. Muutosten johdosta ra kennuk sen käyttäjien turvallisuus ei saa vaarantua eivätkä heidän terveydelliset olon sa heikentyä. Lisäksi rakennuksen olennaisista teknisistä vaatimuksista sääde tään maankäyttö- ja rakennusasetuksen 50 :ssä. Maankäyttö- ja ra ken nusase tuk sen 50.2 :n 1 kohdan mukaan rakennukseen rakentamisen ja käytön ai kana kohdistuvat kuormitukset eivät saa aiheuttaa sortumista eivätkä lujuutta tai vakautta haittaavia muodonmuutoksia. Rakennusrasitehakemuksessa hank keen toteuttamiseen liittyviä rakenteellisia kysymyksiä tarkastellaan ra si te ha ke muksen käsittelyn kannalta vain tarpeellisin osin. Rasitteen hakijan toimittaman asiantuntijalausunnon mukaan suunnitelman mukai sen kulkuyhteyden tekemiselle ei ole rakennusteknistä estettä. Lau sun non mukaan kulkuyhteyden sijoittaminen suunnitelman mukaiseen paikkaan ai heuttaa vähiten haittaa tontille 10. Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorin toi mit ta mis sa lausunnoissa suunnitelman toteuttamisen esteeksi mainitaan muun muas sa rakennustekniset esteet, rakennusvaiheen aiheuttamat haitat ja lii ken ne tur val lisuu den heikkeneminen. Rakennushankkeen tarkempi tarkastelu tehdään lu papro ses sis sa, mutta rakennusteknisesti rasitteen mukaisen hankkeen to teut ta mi-
nen on mahdollista. Rakennusrasitteen käsittelyn yhteydessä on tarkasteltava ajoreitin lii ken ne turval li suu des sa tapahtuvia muutoksia, koska ajoluiskan alapäähän muodostuu ns. ne li ris teys entisen 3-haaraliittymän kohdalle. Risteyksen uusin haarake tulee lisäk si yhden ajosuunnan näkökulmasta takaviistosta. Kyseisen risteyskohdan liiken ne tur val li suu den heikkeneminen on mainittu myös annetuissa lausunnoissa. Maan alai ses sa pysäköintitilassa kasvava liikennemäärä ja risteyskohdan muut tumi nen vaikuttaa alueen liikenneturvallisuuteen. Risteyskohdan tarkka sijainti tarken tuu vasta varsinaisen suunnittelun yhteydessä. Suunnitelmissa on osoi tet ta va riittävät toimenpiteet risteysalueen liikenneturvallisuuden säilyttämiseksi. Maanalai sen risteysalueen ja koko hankkeen liikenneturvallisuuden säilymisen kan nalta tarvittavia toimenpiteitä tarkastellaan varsinaisen ra ken nus lu pa pro ses sin yhteydessä. Korvaukset Rasitehakemuksessa mainitaan, että rasitteiden perustamisen osalta hakijan lähtö koh ta na on, että hakemuksen tarkoittamat rasitteet ovat asemakaavan edellyt tä miä rasitteita eikä niiden perustamisesta tule maksaa korvauksia puolin ei kä toisin. Kaupungintalolla 23.3.2012 käydyssä palaverissa hakija ilmoitti maksavansa hank keen toteuttamisesta aiheutuvat rakentamiskustannukset. Palaverissä olivat paikalla hakijan edustaja Eero Martikainen, kaupunginjohtaja Kari Kar ja lainen, kaupunginlakimies Mikko Kärkkäinen, rakennustarkastaja Jukka Hyttinen, kaa voi tus pääl lik kö Juha-Pekka Vartiainen ja vt. yhdyskuntalakimies Heikki Ho lopai nen. Rasitteen hakija ja Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori eivät ole sopineet ra kennus ra sit tees ta aiheutuvista korvauksista. Maankäyttö- ja rakennuslain 160 :n 3 mo men tin mukaan jollei rakennusrasitteesta johtuvasta korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä. Rakennusvalvonnalle suoritettavien maksujen osalta sovelletaan teknisen lau takun nan hyväksymää Rakennusvalvonta 2012 maksutaulukkoa. Ra si te ha ke muksen käsittelystä ja rasitepäätöksestä aiheutuvat taulukon mukaiset kulut maksaa ha ki ja. Rakennustarkastajan päätösehdotus: Rakennusrasitteiden on katsottava edistävän asemakaavan mukaista ra ken tamis ta ja kiinteistön käyttöä, sekä rakennusrasitteet ovat välttämättömiä ra si te oikeu den haltijoille. Lisäksi tonttien 10 ja 12 välille perustettavat asemakaavan edel lyt tä mät rakennusrasitteet täyttävät maankäyttö- ja rakennuslain 158 ja 159 :ssä asetetut vaatimukset. Ottaen huomioon, hankkeen toteuttamisesta aiheutuvat pysyvät ja väliaikaiset hai tat, rasitteiden perustamisesta aiheutuvan haitanmäärä tontin 10 omistajalle, ris teys alu eel la rasitteen johdosta tapahtuvat muutokset, liikennemäärän li säänty mi sen vaikutukset ajoluiskaa käyttäviin rasiteoikeuden haltijoihin, rasitetun kiin teis tön omistajan oikeus saada korvauksia rasitteesta, perustettu kiin teis tö-
ra si te hakijan omistaman tontin 12 ja kaupungin omistaman tontin 11 välille, asema kaa van edellyttämien rakennusrasitteiden perustaminen ei ole ko ko nai suus huomioiden rasitetulle kiinteistölle kohtuuton, joten rakennus- ja ympäristölautakunta päättää perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 159 :n nojalla seuraavat liitepiirustukseen mer ki tyt ja kyseisten tonttien kannalta tarpeelliset maankäyttö- ja ra ken nus asetuk sen 80 :n mukaiset rakennusrasitteet Joensuun kaupungin 3 kaupunginosan kort te lin 40 tonttien 10 ja 12 välille: Joensuun kaupungin 3 kaupunginosan korttelia 40 tonttia numero 12 varten pysy vä käyttöoikeus: käyttää kulkuväylänä kiinteistöllä 167-3-40-10 sijaitsevaa ajoluiskaa (käyt tö ra si te) tehdä aukko kiinteistön 167-3-40-10 rajalla olevaan seinään (sei nä ra site) Perustetuista rasitteista tehdään kiinteistörekisteriin maankäyttö- ja ra ken nusase tuk sen 81 :n mukaisesti seuraavat merkinnät: Käyttörasite: kulkuyhteys Oikeutettu 167-3-40-12 Rasitettu 167-3-40-10 Seinärasite: kulkuaukko Oikeutettu 167-3-40-12 Rasitettu 167-3-40-10 Koska rasitteen hakija ja Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori eivät ole sopineet raken nus ra sit teis ta aiheutuvista korvauksista, rakennus- ja ympäristölautakunta päät tää, että asemakaavan edellyttämien rakennusrasitteista johtuvat kor vaukset ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä. Lisäksi hakija on vel vol linen maksamaan rakennusvalvonnalle rasitehakemuksen käsittelystä ja ra si tepää tök sen tekemisestä Rakennusvalvontamaksut 2012 mukaisen maksun. Täytäntöönpano: Kiinteistö Oy Rantakatu 13 Kiinteistö Oy Surakan Talo Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori Hopaltans Oy Asunto Oy Joensuun Suvantokulma Joensuun kaupunki/tilakeskus Kiinteistörekisteri Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti. RAKYMPLK 15.05.2013 58
Kuopion hallinto-oikeuden päätös 30.4.2013 rakennus- ja ympäristölautakunnan pää tök ses tä 21.11.2012 100 tehdystä valituksesta. Päätös on oheismateriaalina. Hallinto-oikeus on hylännyt rakennustarkastajan esteellisyyttä koskevan väitteen. Hallinto-oikeus on kumonnut valituksenalaisen päätöksen ja palauttanut asian ra ken nus-ja ympäristölautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi me net te ly vir hei den perusteella. Lausunnon antaminen valituksessa esitetyistä muista valitusperuisteista raukeaa, kun hallinto-oikeus on kumonnut valituksenalaisen päätöksen me net te lyvir hei den perusteella. Hallinto-oikeus velvoittaa Joensuun kaupungin korvaamaan valittajayhtiön kohtuul li set oikeudenkäyntikulut 8 000 euroa korkolain 4 :n 1 momentin mukaisine vii väs tys kor koi neen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut tämän päätöksen anto päi väs tä. Hallinto-oikeus hylkää valittajayhtiön oi keu den käyn ti ku lu vaa ti muksen siltä osin, kuin se on kohdistettu Kiinteistö Oy Surakan Taloon ja Kiinteistö Oy Joensuun Rantakatu 13:sta. Valmistelija ja lisätiedot: rakennustarkastaja Jukka Hyttinen Rakennustarkastajan päätösehdotus: Rakennus- ja ympäristölautakunta päättää tyytyä Kuopion hallinto-oikeuden pää tök seen ja merkitä sen tiedokseen. Päätös: Merkittiin tiedoksi. RAKYMPLK Jatkokäsittely ja kuulemiset Kuten edellä olevasta päätöksestä ilmenee, Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori oli tehnyt valituksen asemakaavan edellyttämien rasitteiden perustamisesta Kuo pion hallinto-oikeudelle 23.5.2012 päivätyllä kirjeellä. Kuopion hal lin tooi keus on kumonnut valituksenalaisen päätöksen menettelyvirheiden perusteella. Tämän jälkeen asiassa on tehty asianosaisten kuuleminen 3.4.2014, kuu le mis kirje katso liite. Kuulemisen yhteydessä varattua tilaisuutta tulla tutustumaan asiakirjoihin tai kes kus tel la asiasta rakennusvalvonnassa ei kukaan asianosainen käyttänyt hyväk seen. Kuulemisessa antoivat lausuntonsa seuraavat asianosaiset:
Joensuun kaupungin kaupunkirakenneyksikön yhdyskuntasuunnittelun kaa voitus antoi lausunnon 9.4.2015, jossa se toteaa, ettei 31.8.2013 annettuun edelliseen lausuntoon ole li sät tä vää. Kiinteistö Oy Surakan Talo ja Kiinteistö Oy Rantakatu 13 ovat antaneet lau sunton sa 23.5.2014, jossa he muun muassa tiedustelevat Torikatu 16 tontin omis tajan kuulemisesta. Tältä osin voidaan todeta, että Torikatu 16 tontin omistaja on an ta nut oman lausunnon asiassa. Lausunnossaan 26.5.2014 Greenstar Hotels Oy oli huolissaan lii ken ne tur val li suudes ta. Tältä osin voidaan todeta, että liikenneturvallisuuden hoitaminen koh tuulli sel le tasolle on syytä suunnitella ja rakentaa kulkureitin rakentamisen yh tey dessä. Lausumassaan 28.5.2014 Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori toi esille muun muas sa seuraavia asioita. Yhtiö toistaa kaiken asiassa esittämänsä ja vastustaa ra ken nus ra sit teen perustamista. Rasitteen perustamiselle pakkorasitteena ei ole edel ly tyk siä. Tonttien 11 ja 12 välillä ei ole perustettu rasitetta. Liikennetilanne on muuttunut käsittelyn aikana. Kulkureitin voisi perustaa vaihtoehtoiseen paikkaan. Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorin lausuman osalta voidaan todeta seuraavaa: Pak ko ra sit teel le on MRL:n 159 mukaiset edellytykset. Tonttien 11 ja 12 välille on perustettu rasite 167-2011-K34 pvm. 21.9.2011. Joensuun keskustan lii ken neti lan ne ei ole muuttunut oleellisesti rasitekäsittelyn aikana. Kulkureitin si joit ta misel le vaihtoehtoiseen paikkaan ei ole esitetty erityisiä perusteluja, jotka te ki si vät sen nykyistä vaihtoehtoa paremmaksi. Lausunnossaan tontin 14 uusi omistaja Korhonen Yhtiöt Oy on huolissaan lii kenteen lisääntymisestä ja liittää vuokralaisen näkemyksen lausunnon liitteeksi, katso Greenstar Hotels Oy:n lausunto. Lausunnossaan Asunto Oy Joensuun Suvantokulma ei puolla rasitteen pe rus tamis ta perustellen sitä lähinnä turvallisuusnäkökohdilla. Näiltä osin voi todeta, että liikenneturvallisuuden hoitaminen kohtuulliselle tasol le on syytä suunnitella ja rakentaa kulkureitin rakentamisen yhteydessä. Rakennusvalvonta on laittanut 18.6.2015 kaikille asianosaisille tiedoksi kolme kuu le mi sen 3.4.2014 yhteydessä saapunutta lausuntoa. Samalla on varattu kaikil le osapuolille tilaisuus tulla tutustumaan rakennusvalvontaan kaikkeen asiasta ker ty nee seen materiaaliin. Perustelut Asiassa on kyse kulkuyhteyden järjestämisestä tontin 12 pysäköintikellarista yleisel le kadulle. Asemakaavamääräysten mukaan korttelin tonttien 10, 11, 12, 13 ja 14 oleva pysäköintikellari on toteutettava yhtenäisenä tilana niin, että si sään- ja ulosajojärjestelyt Torikadulle tapahtuvat yhdestä liittymästä. Näin ollen voi massa ole van asemakaavan mukaan ajoyhteys tontin 12 pysäköintikellariin on mahdol li nen vain tontilla 10 olevan sisään- ja ulosajoyhteyden kautta.
Tällä hetkellä pysäköintikellarit on korttelissa rakennettu tonteille 10, 13 ja 14. Kul ku tonteilla 13 ja 14 olevista maanalaisista pysäköintiloista tapahtuu kaavan mu kai ses ti tontilla 10 olevan sisään- ja ulosajoyhteyden kautta. Kulkuyhteys tontin 12 maanalaiseen pysäköintikellariin on kaavan mukaan järjestettävissä vain niin, että yhteys tontilla 10 olevaan koko korttelia palvelevaan maanalaisen ti lan sisään- ja ulostulokäyntiin toteutetaan joko tontilta 12 suoraan tontin 10 maanalai seen tilaan (tontin 11 lounaiskulmankautta) tai vaihtoehtoisesti tontin 14 maanalaisen tilan läpi. Molemmat ratkaisut ovat periaatteessa teknisesti to teutta vis sa. Hakija on hakenut ajoyhteyden toteuttamista suoraan tontin 10 maanalai seen tilaan hakemusasiakirjoissa esitetyn mukaisesti. Ajoyhteyden toteuttaminen tontin 14 maanalaisen tilan kautta olisi to den nä köises ti rakennuskustannusten kannalta edullisempi vaihtoehto. Tämä kuitenkin mer kit si si sitä, että tontin 14 maanalaisessa pysäköintikellarissa kulkuyhteyden ta kia menetettäisiin vähintään kaksi autopaikkaa tonttien 12 ja 14 välille teh tävän aukon ja sitä kautta tapahtuvan kulun takia. Sopimusteitse olisi mahdollista jär jes tää korvaavat autopaikat muualta, mutta asiassa ei ole ilmennyt edel ly tyksiä asian ratkaisemiseksi sopimusteitse miltään osin. Autopaikkojen menetystä ajo yh tey den takia ei voida pitää tontin 14 kannalta kohtuullisena, kun kul ku yhteys on kuitenkin järjestettävissä tontin 10 kautta myös niin, että olemassa olevis sa pysäköintikellareissa ei menetetä yhtään autopaikkaa. Hakijan hakemuksen liitteenä on ollut Joensuun kaupungin ja Kiinteistö Oy Kaup pa to rin välinen kauppakirja, jolla tontti 10 on luovutettu Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatorille. Kauppakirjassa on todettu, että tontin alueella sijaitseva asema kaa van mukainen pysäköinnin järjestämiseksi tarvittava maanalainen tila on toteutettava siten, että tilasta saadaan tarvittaessa esteetön ajoyhteys kort te lin 40 tonttien 11 ja 14 alueella sijaitseviin maanalaisiin tiloihin. Tämän mu kai ses ti Kiinteistö Oy Kauppatori on tällä kauppakirjaehdolla sitoutunut sallimaan kul kuyh tey den tontin 11 maanalaisesta tilasta tontin 10 maanalaiseen tilaan. Tontin 12 hakemuksen mukainen kulkuyhteys tontin 10 maa-alaiseen tilaan kulkee tontin 11 lounaiskulman kautta. Tontin 12 omistajien ja tontin 11 omistajan vä lil lä on tehty 2011 rasitesopimus, jonka mukaan tontilla 12 on pysyvä ra si te oikeus kulkuyhteyteen tarvittavan maanalaisen tilan rakentamiseen tontin 11 alueel la. Rasite on perustettu 21.9.2011. Rasitteen mukaan tontilla 12 on oikeus raken taa tontin 12 pysäköintikellarin kulkuyhteyden edellyttämät rakenteet tontin 11 alueelle. Koska tontin 12 kulkuyhteys kulkee tontin 10 ulkopuolella tontin 11 kaut ta, on kulkuyhteys osaltaan myös edellä mainitun kauppakirjaehdon mu kainen. Tähän kulkuyhteyteen on myös teknisesti yksinkertaisella tavalla lii tet tä vissä mahdollisesti tontille 11 joskus rakennettava pysäköintikellari. Rasitteella tarkoitetaan kiinteistöön tai rakennukseen kohdistuvaa sellaista käyttö oi keut ta, jolla pyritään edistämään oikeutetun kiinteistön tar koi tuk sen mu kaista käyttöä. Rasite on oikeutetulle kiinteistölle sen tavanomaisen käytön kan nal ta hyödyllinen. Toisaalta rasitettua kiinteistöä ei tule rasittaa enempää kuin on tarpeen. Asemakaavan edellyttämän rasitteen perustamisella on tarkoitus varmis taa asemakaavassa osoitetun ratkaisun toteutuminen ra ken nus lu pa me net telys sä. Maankäyttö- ja rakennuslain 54 :n 3 momentin perusteella ase ma kaa va-
rat kai su jen kohtuullisuus maanomistajan kannalta on tullut huomioiduksi jo asemakaavaa laadittaessa. Maankäyttö- ja rakennuslain 158 :n 2 momentin mukaan rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteis tön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huo mat ta vaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Asemakaavan edellyttämä rasite voi daan perustaa, jollei sen perustaminen ole kaavan voimaantulon jälkeen muut tu nei den olosuhteiden vuoksi ilmeisen tarpeetonta tai rasitetulle kiin teis tölle kohtuutonta. Maankäyttö- ja rakennuslain 159 :n 1 momentin 2) kohdan mukaan asemakaavan edellyttämä rasite voidaan perustaa, vaikka asianosaiset eivät siitä sovikaan kulkuyhteyden järjestämiseksi rakennukseen muuta kiin teis töä tai yleistä jalankulkua varten, jollei asemakaavan tai tonttijaon to teut ta mi nen muutoin ole kohtuullisesti järjestettävissä. Tonttiin 10 ja sillä olevaan rakennukseen perustettavat rasitteet tarjoavat tässä ta pauk ses sa tontille 12 oikeuden tarpeelliseen asemakaavan mukaiseen kul ku yhtey teen tontille rakennettavaan pysäköintikellariin. Edellä todetuin tavoin aiheut ta mat ta autopaikkamenetyksiä asemakaavan mukaista kulkuyhteyttä ei ole mah dol lis ta perustaa muuta kautta. Siitä johtuen, että korttelin eri tonttien rakentaminen on tapahtunut ja tapahtuu eri aikoina, myös tonteille rakennettavat pysäköintikellarit rakentuvat eri aikaan. Ton til la 10 olevassa pysäköintikellarissa on tällä hetkellä umpinainen seinä ton tin 11 puolella. Näin ollen tontin 12 hyväksi tonttiin 10 perustettava kul ku yh teys ra site ja kulkuyhteyden (ajoluiska ja kellarin ajoväylä) käyttäminen tontille 12 edellyt tä vät samalla, että tontin 10 pysäköintikellarin seinään tehdään kul ku yh teyden vaatima aukko. Kulkuyhteyden toteuttaminen ilman aukkoa ei ole mah dollis ta. Tästä syystä kulkuyhteysaukko tontin 10 pysäköintikellarin seinässä on itses sään osa tonttiin 10 perustettavan kulkuyhteysrasitteen sisältöä (kiin teis tö rasit teen osalta vrt. KKO 2006:35). Tontin 10 pysäköintikellarin seinä on noin 2,5 metrin päässä tontin 11 rajasta. Ton tin 11 alueella tontin 12 hyväksi on jo olemassa edellä selostettu ra si te so pimuk sen mukainen kulkuyhteysrasite tontin 12 pysäköintikellariin tontin 11 kautta. Tontin 10 pysäköintikellarin käyttäminen kulkemiseen tontille 12 edellyttää, et tä tontin 10 pysäköintikellari yhdistetään tonttia 11 rasittavan kul ku yh teys rasit teen mukaiseen kulkuyhteyteen tontin 11 rajalla. Tontti 12 tarvitsee siis oi keuden kulkuyhteystunnelin rakentamiseen ja sen edellyttämien rakenteiden si joitta mi seen tontin 10 alueelle maan alle tontin 10 pysäköintikellarin ulkoseinästä ton tin 11 rajaan nyt vielä rakentamattomalla maa-alueella. Kyse on kiin teis tönmuo dos ta mis lain 154 :n 1 momentin mukaisesta kulkuyhteyttä varten tar vit tavas ta alueesta asemakaava-alueella (kiinteistörasite). Tältä osin asiaa ei voida rat kais ta rakennusrasitteena, vaan se on ratkaistava kiinteistönmuodostamislain mu kai ses sa rasitetoimituksessa. Tonttien 10 ja 11 rajalla kulkuyhteys edellyttää myös oikeutta tehdä aukko ja jättää palomuuri rakentamatta ajoyhteystunneliin tonttien 10 ja 11 väliselle rajalle, jot ta tontilta 10 ajoyhteystunneli voi jatkua tontin 11 alueelle. Myös aukon te kemi nen ja palomuurin rakentamatta jättäminen ovat siten tässä tapauksessa ase-
ma kaa van edellyttämiä rasitteita kulkuyhteyden järjestämiseksi tontin 12 py säköin ti kel la ris ta Torikadulle. Rasitetun tontin 10 maanalainen tila on asemakaavan mukainen py sä köin ti kel lari, ja kaavan mukaan kulku tontilta 12 Torikadulle tapahtuu tontin 10 maan alaisen tilan kautta. Kulkuyhteysrasite ja kulkuaukko eivät siten vaikuta tontin 10 ase ma kaa van mukaiseen käyttöön. Kulkuyhteyden järjestäminen suoraan ton tin 10 kellarin kautta ei myöskään vie tontin 10 pysäköintikellarista yhtään au to paikkaa. Muutoin rasitteen vaikutusten osalta (mm. kiinteistön käyttö, kulkuaukon ra kenta mi nen, tekniset edellytykset ja liikenneturvallisuus) viitataan edellä mai nit tuihin lautakunnan 18.4.2012 39 päätöksen yhteydessä mainittuihin pe rus te lui hin. Niissä esitetyn mukaisesti rasitteesta ei voida katsoa olevan kohtuutonta hait taa rasitetulle tontille 10. Kulkuaukon tekniset vaatimukset ja lii ken ne tur val li suu den edellyttämät ratkaisut on tarkasteltava ja suunniteltava siinä yh tey des sä, kun rasitteen mukainen kulkuyhteys toteutetaan. Rakennustarkastajan päätösehdotus: Rakennusrasitteiden on katsottava edistävän asemakaavan mukaista ra ken tamis ta ja kiinteistön käyttöä, sekä rakennusrasitteet ovat välttämättömiä ra si te oikeu den haltijoille. Lisäksi tonttien 10 ja 12 välille perustettavat asemakaavan edel lyt tä mät rakennusrasitteet täyttävät maankäyttö- ja rakennuslain 158 ja 159 :ssä asetetut vaatimukset. Ottaen huomioon, hankkeen toteuttamisesta aiheutuvat pysyvät ja väliaikaiset hai tat, rasitteiden perustamisesta aiheutuvan haitan määrä tontin 10 omis ta jal le, risteysalueella rasitteen johdosta tapahtuvat muutokset, liikennemäärän li säänty mi sen vaikutukset ajoluiskaa käyttäviin rasiteoikeuden haltijoihin, ra si te tun kiinteistön omistajan oikeus saada korvauksia rasitteesta, perustettu kiin teis töra si te hakijan omistaman tontin 12 ja kaupungin omistaman tontin 11 vä lil le, asemakaavan edellyttämien rakennusrasitteiden perustaminen ei ole ko ko naisuus huomioiden rasitetulle kiinteistölle kohtuuton, joten rakennus- ja ympäristölautakunta päättää perustaa maankäyttö- ja rakennuslain 159 :n nojalla seuraavat kyseisten tonttien kannalta tarpeelliset maankäyttö- ja ra ken nus ase tuk sen 80 :n mukaiset rakennusrasitteet Joensuun kaupungin 3 kaupunginosan kort te lin 40 tonttien 10 ja 12 välille: Joensuun kaupungin 3 kaupunginosan korttelia 40 tonttia numero 12 varten pysy vä käyttöoikeus: käyttää kulkuväylänä kiinteistöllä 167-3-40-10 sijaitsevaa hakemuksen liitepiirustukseen (Arkkitehtitoimisto Laatio Oy:n laatima 12.2.2007 päivätty kellarin pohjakuva) merkittyä ajoluiskaa ja kel la rin ajoväylää kulkemiseksi tontin 12 maanalaiseen tilaan (käyttörasite); tehdä kulkuyhteyden edellyttämä aukko ja jättää palomuuri ra ken ta mat ta ajoyhteystunneliin tonttien 10 ja 11 väliselle rajalle (seinärasite).
Perustetuista rasitteista tehdään kiinteistörekisteriin maankäyttö- ja ra ken nusase tuk sen 81 :n mukaisesti seuraavat merkinnät: Käyttörasite: kulkuyhteys Oikeutettu 167-3-40-12 Rasitettu 167-3-40-10 Seinärasite: kulkuaukko ja oikeus jättää palomuuri rakentamatta Oikeutettu 167-3-40-12 Rasitettu 167-3-40-10 Koska rasitteen hakija ja Kiinteistö Oy Joensuun Kauppatori eivät ole sopineet raken nus ra sit teis ta aiheutuvista korvauksista, rakennus- ja ympäristölautakunta to teaa, että asemakaavan edellyttämien rakennusrasitteista johtuvat kor vauk set ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä. Lisäksi hakija on vel vol li nen maksamaan rakennusvalvonnalle rasitehakemuksen käsittelystä ja ra si te pää töksen tekemisestä Rakennusvalvontamaksut 2015 mukaisen maksun. Kulkuyhteystunnelin rakentamisessa tontin 10 alueelle tontin 10 py sä köin ti kel larin ulkoseinästä tontin 11 rajalle noin 2,5 metrin matkalla on kyse kulkuyhteyttä var ten tarvittavasta maa-alueesta asemakaava-alueella. Tältä osin asiaa ei voida il man asianosaisten sopimusta ratkaista rakennusrasitteena, vaan hakijan on haet ta va kiinteistörasitetta erillisellä kiinteistörasitehakemuksella kunnan kiinteis tö re kis te rin pi tä jäl tä. Päätös: Hyväksyttiin yksimielisesti.