3 VUOKRA 3.1 Vuokran määräytyminen 3.1.1 Vuokrasta voidaan sopia Vuokran määrästä voidaan sopia vapaasti vuokrasuhteen osapuolten kesken. Vuokria ei siis lähtökohtaisesti säännellä viranomaismääräyksin, vaan vuokra määräytyy sopimuksen mukaan. Laissa on kuitenkin eräitä säännöksiä, joilla sopimisvapautta on tietyissä tilanteissa (aravavuokra-asunnot ym.) rajoitettu. Näitä tilanteita ei käsitellä tässä yksityiskohtaisemmin. Joskus vuokrasopimus voi olla sisällöltään puutteellinen siten, että siinä ei ole täsmällisesti määritelty vuokran määrää. Määräyksen puuttumisesta ei seuraa vuokrasopimuksen pätemättömyys, vaan sopimusta täytyy tällöin täydentää tulkinnalla, viime kädessä tuomioistuimessa. Yleensä vuokran määrästä kuitenkin sovitaan, koska vuokran määrällä on lähes aina sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle keskeinen merkitys. VUOKRA 31
3.1.2 Vuokran määräytymisen peruste Vuokra sovitaan usein perittäväksi kokonaisvuokrana. Vuokra voidaan kuitenkin sitoa myös erillisiin perusteisiin, esimerkiksi huoneiston pinta-alaan tai vuokranantajan huoneistosta kulloinkin maksaman yhtiövastikkeen määrään. Mikäli vuokra on sovittu laskettavaksi erillisen perusteen mukaan ja perustetta koskevat tiedot havaitaan myöhemmin virheellisiksi, voi vuokran määräkin muuttua. Huoneiston pinta-ala voi olla esimerkiksi sopimuksessa ilmaistu väärin, jolloin myös sen perusteella maksettu kokonaisvuokra on väärä. Esimerkki. Jos vuokrasopimus koskee asunto-osakeyhtiössä olevaa osakehuoneistoa, vuokrasopimuksessa on voitu käyttää pinta-alana esimerkiksi huoneiston yhtiöjärjestyksen mukaista pinta-alalukemaa. Vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestykseen merkitty huoneiston pinta-ala vastaa kuitenkin vain harvoin nykystandardin mukaisesti laskettua huoneistoalaa. Yhtiöjärjestyksen mukaiseen pinta-alaan saattaa sisältyä vastikkeenmaksua silmällä pitäen sovittuja jyvityksiä, ja pinta-alamerkintä voi poiketa olennaisestikin todellisesta pinta-alasta. Virhe voi johtua myös esimerkiksi siitä, että huoneiston pintaalaa ei ole tarkistusmitattu rakennuksen valmistumisen jälkeen. Vuokran määräytymisperusteena käytetyn pinta-alan myöhempi tarkistaminen saattaa johtaa vuokran muuttumiseen takautuvastikin. Jos vuokra on maksettu liian suurena, vuokranantajan on palautettava virheen johdosta liikaa peritty määrä vuokralaiselle. Vastaavasti vuokralainen voi joutua suorittamaan lisää vuokraa, mikäli vuokra on peritty virheen johdosta liian alhaisena. Tämän vuoksi on yleensä yksinkertaisinta ja varminta sopia kokonaisvuokrasta. 32 ASUNNON VUOKRAUS LAKI JA KÄYTÄNNÖT
Ohje. Vaikka vuokra olisi määritelty kokonaisvuokrana, voi virheellinen pinta-alamerkintä silti vaikuttaa vuokran suuruuteen, jos vuokran on tosiasiassa katsottava määräytyvän (kokonaan tai osaksi) pinta-alan perusteella. Myöhempien tulkintaerimielisyyksien välttämiseksi vuokrasopimukseen kannattaa kokonaisvuokraa perittäessä ottaa nimenomainen maininta siitä, että vuokra ei ole pinta-alaperusteinen. Pinta-alaa koskevaan kohtaan lisätään monesti myös maininta siitä, ettei pinta-alaa ole tarkistusmitattu ja että se voi sen johdosta poiketa olennaisestikin nykystandardien mukaan lasketusta todellisesta pinta-alasta. Jos vuokra on sidottu vuokranantajan huoneistosta maksaman vastikkeen määrään, muuttuu vastaavasti vuokran kokonaismäärä vastikkeen muuttuessa. Sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannalta on perusteltua sopia jo etukäteen nimenomaisesti siitä, millaiset vastike-erät vaikuttavat vuokran määrään ja miten menetellään, jos vuokra vastikkeen muuttumisen johdosta myöhemmin alittaa tai ylittää tietyn euromäärän. Mikäli asunto-osakeyhtiössä toteutetaan esimerkiksi mittava peruskorjaushanke, voi sen rahoittamiseksi perittävä pääomavastike nostaa vuokraa olennaisesti, mikäli vuokra on sidottu osakkeenomistajan maksettavaksi tulevan kokonaisvastikkeen määrään. Asunto-osakeyhtiön toteuttamista peruskorjauksista aiheutuvat hyödyt tulevat kuitenkin usein ensisijaisesti vuokranantajan hyväksi kiinteistön arvonnousun johdosta; vuokralaiselle huoneiston ulkopuolisiin osiin kohdistuvista korjaushankkeista aiheutuu sen sijaan monesti ainakin lyhyellä aikavälillä enemmän haittaa kuin hyötyä. Huoneiston käyttöarvon kannalta ei liene merkitystä esimerkiksi sillä, tuleeko vesi huoneistoon uusia vai vanhoja vesijohtoja pitkin, onko hissi vastikään peruskorjattu vai ei tai onko kiinteistön vuokrattavat liikehuoneistot saneerattu vai ovatko ne VUOKRA 33
peruskuntoiset. Koska peruskorjausten ajankohdista, toteutuksen laajuudesta ja pääomalainojen takaisinmaksuajoista päätetään tavallisesti osapuoliin nähden ulkopuolisissa yhtiön elimissä ja päätösten sisältöä on vaikea ennakoida, vuokraa ei ole yleensä syytä sitoa tällaisten investointiluonteisten hankkeiden rahoittamiseksi perittävien vastikkeiden määrään. Vuokra voi suurten vastikemuutosten johdosta nousta helposti kohtuuttomaksi, jolloin vuokralainen voi vaatia tuomioistuinta alentamaan vuokraa tai muuttamaan vuokran määräytymistä koskevaa ehtoa. Vuokran kohtuullisuutta arvioidaan keskeisesti sen perusteella, mikä on vuokra-arvoltaan samanveroisten ja alueella samaan tarkoitukseen käytettyjen huoneistojen käypä vuokrataso. Huoneiston vuokra voidaan sopia perittäväksi myös siten, että osa vuokrasta määräytyy huoneistokokonaisuuden perusteella ja osa muun perusteen mukaan. Tavallisesti vuokralaiselta peritään muun vuokran lisäksi esimerkiksi huoneiston asukaslukuun perustuvaa vesimaksua. Mikäli vuokranantajana on asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja ja yhtiö perii osakkailtaan vesivastiketta, on vuokralaiselta perittävä vesimaksu yksinkertaisinta sitoa vesivastikkeen suuruuteen. Jos huoneistossa on oma vesimittari, on vuokranantajan yleensä perusteltua periä vesimaksu todellisen kulutuksen mukaisesti. Riippumatta siitä, mitä nimitystä vuokralaisen vedestä maksamasta korvauksesta käytetään, kyseessä on vuokran osaksi katsottava maksu, johon sovelletaan muun muassa säännöksiä vuokranmaksukaudesta ja vuokran maksamisen ajankohdasta. Silloin kun huoneistossa on oma sähkömittari ja sähkölaitoksen kanssa voidaan solmia huoneistokohtaisesti sopimus sähkön toimittamisesta, otetaan vuokrasopimukseen yleensä ehto siitä, että vuokralainen tekee oman sähkösopimuksensa. Kyseessä on tällöin vuokraan sisältymätön erä, jonka vuokralainen suorittaa suo- 34 ASUNNON VUOKRAUS LAKI JA KÄYTÄNNÖT
raan sähkölaitokselle. Sähkösopimus on mahdollista tehdä myös vuokranantajan nimissä; tällöin vuokralainen korvaa käyttämänsä sähkön vuokran yhteydessä joko vuokraan sisältyvänä tai erikseen sovittavalla vuokran lisäksi perittävällä korvauksella. Riippumatta siitä, miksi tällaista vuokranantajalle suoritettavaa sähkömaksua nimitetään, kyseessä on vuokran osaksi katsottava maksu, johon sovelletaan muun muassa säännöksiä vuokranmaksukaudesta ja vuokran maksamisen ajankohdasta. 3.1.3 Muiden tilojen käyttöoikeudesta perittävät maksut Vuokrasopimuksen tarkoittaman asuinhuoneiston lisäksi vuokranantajalla voi olla omistuksessaan tai hallinnassaan muitakin tiloja, esimerkiksi varastokomero tai autotalli, jotka palvelevat asuinhuoneiston käyttöä mutta sijaitsevat siitä erillään. Mikäli asuinhuoneiston vuokralaiselle on tarkoitus antaa käyttöoikeus myös tällaisiin tiloihin, siitä on syytä ottaa erillinen maininta vuokrasopimukseen. Jos korvaus muiden tilojen käytöstä ei sisälly asuinhuoneistosta muutoin perittävään vuokraan, tulee perittävien maksujen käydä ilmi vuokrasopimuksesta. Vaihtoehtoisesti muista tiloista voidaan laatia eri sopimus, jolla sovitaan myös perittävistä maksuista. 3.1.4 Vuokran muuttuminen Vuokrasopimuksen osapuoli ei lähtökohtaisesti voi muuttaa vuokran määrää yksipuolisesti vuokrasuhteen aikana, mutta vuokrasopimuksessa voidaan sopia vuokran tarkistamisesta. Vuokra voi myös muuttua sen johdosta, että jompikumpi vuokrasuhteen osapuolista saattaa vuokran kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. VUOKRA 35
Vuokran tarkistamista ja vuokran kohtuullistamista käsitellään jäljempänä luvussa 4. Vuokra voi muuttua myös väliaikaisesti. Jos huoneisto on puutteellisessa kunnossa, vuokralainen voi vaatia vuokran alentamista tai ääritapauksissa vapautua vuokranmaksuvelvollisuudesta kokonaan. Vuokran alentamista ja vuokranmaksusta vapautumista huoneiston puutteellisen kunnon vuoksi käsitellään luvussa 6.9. 3.2 Vuokranmaksukausi ja vuokran erääntyminen Vuokranmaksukaudella tarkoitetaan sitä ajanjaksoa, jolta vuokra on sopimuksen mukaan maksettava. Jos osapuolet eivät ole muuta sopineet, vuokranmaksukausi on kuukausi. Lain olettamasta kuukauden pituisesta vuokranmaksukaudesta poiketaan käytännössä vain harvoin. Poikkeamat koskevat lähinnä määräaikaisia sopimuksia, joissa vuokranmaksukausi sovitaan yhtä pitkäksi kuin vuokrasopimuksen kesto, eli vuokra sovitaan maksettavaksi kerralla koko vuokrasuhteen ajalta. Poikkeavasta vuokranmaksukaudesta saatetaan sopia myös esimerkiksi silloin, kun vuokrasopimuksen kesto ei ole etukäteen tiedossa, mutta sopimuksen päättyminen pian on todennäköistä; esimerkiksi kun asunto vuokrataan tilapäistä asumistarvetta varten, vuokranmaksukaudeksi saatetaan sopia viikko tai kaksi viikkoa. Vuokran erääntymisestä eli vuokran maksamisen oletetusta ajankohdasta voidaan sopia vapaasti vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Vuokra voidaan sopia maksettavaksi esimerkiksi kunkin vuokranmaksukauden viimeisenä arkipäivänä taikka etukäteen kahta kuukautta ennen kunkin vuokranmaksukauden alkamista. Jos sovitaan vuokran erääntyvän etupainotteisesti, on otettava 36 ASUNNON VUOKRAUS LAKI JA KÄYTÄNNÖT
huomioon AHVL 36 :n mukaiset vuokran ennakollista perimistä rajoittavat säännökset. 1 Ellei muuta ole sovittu, rahana suoritettava vuokra on maksettava viimeistään toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien. Tästä lain olettamasäännöksestä poikkeavat vuokran erääntymistä koskevat ehdot eivät ole kovin yleisiä. Käytännössä vuokran eräpäivä sovitaan yleensä lain olettamasäännöksen mukaiseksi (toinen päivä vuokranmaksukauden alusta lukien) tai vuokranmaksupäivää ei sovita lainkaan. Jälkimmäisessäkin tapauksessa vuokra erääntyy maksettavaksi lain olettamasäännön mukaisesti. Jos vuokranmaksupäivä osuu arkilauantaiksi, pyhäpäiväksi, itsenäisyyspäiväksi, vapunpäiväksi taikka joulu- tai juhannusaatoksi, vuokran saa suorittaa ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen (AHVL 12 ). AHVL:n olettama, jonka mukaan vuokra erääntyy maksettavaksi viimeistään toisena päivänä vuokranmaksukauden alusta lukien, koskee vain rahana suoritettavaa vuokraa. Muuna kuin rahana suoritettavan vuokran maksamisajankohdasta on aina sovittava erikseen vuokrasopimuksessa. Esimerkki. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia esimerkiksi siitä, että vuokralainen korvaa saamansa huoneiston käyttöoikeuden työsuorituksin tai antamalla vuokranantajalle vastaavasti käyttöoikeuden tiettyihin esineisiin. Tällaiset vuokrat ovat käytännössä siinä määrin harvinaisia ja tapauskohdittain vaihtelevia, että lainsäätäjä on katsonut aiheelliseksi säätää vuokran erääntymisestä sopimisen pakolliseksi. 1 Ks. ennakkovuokrasta jäljempänä luvussa 3.5. VUOKRA 37
Vuokranmaksukautta ja vuokran erääntymistä koskevia lain säännöksiä sovelletaan kaikkiin maksuihin, joita vuokranantajalle suoritetaan huoneiston käyttöoikeutta vastaan. Vuokrana voidaan pitää paitsi vuokraksi nimettyä maksua, myös huoneiston käyttöön liittyviä vuokranantajalle maksettavia muita korvauksia, esimerkiksi sähkö-, vesi- tai autopaikkamaksua. Vastaavasti myös vuokrasopimuksen ehdot vuokranmaksukaudesta ja vuokran erääntymisestä soveltuvat kaikkiin edellä todettuihin maksuihin, ellei osapuolten katsota muuta sopineen. 3.3 Vuokran maksaminen Koska lainsäädännössämme ei ole yleisiä säännöksiä vuokran maksutavasta, voidaan vuokrasuhteissa lähtökohtaisesti kieltää tiettyjen maksutapojen käyttäminen. Esimerkiksi taide-esineitä vuokralle antava yritys voi edellyttää asiakkaidensa suorittavan vuokran käteisellä. Yleinen velkasuhteita koskeva periaate puolestaan on, että vuokra on maksettava vuokranantajan luona, elleivät velkasuhteen osapuolet ole muusta sopineet ( viemävelkaperiaate, ks. VelkakirjaL 3 ). Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi velan suorituksen on lähtökohtaisesti oltava perillä velkojalla velan erääntyessä. Asuinhuoneiston vuokran maksutavasta ja suoritusajankohdasta on kuitenkin säädetty toisin: Rahana maksettava vuokra saadaan aina suorittaa posti- tai pankkisiirron välityksellä tai postiosoituksena. Ehto, jolla vuokralaista kielletään käyttämästä posti- tai pankkisiirtoa taikka postiosoitusta vuokranmaksutapana, on mitätön. Vuokrasuorituksen katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jonka posti tai pankki on merkinnyt maksupäiväksi maksajalle annettavaan kuittiin. Jos vuokra on maksettu postiosoituk- 38 ASUNNON VUOKRAUS LAKI JA KÄYTÄNNÖT
sena, suorituksen katsotaan tapahtuneen sinä päivänä, jolloin postiosoitus on maksajan saaman kuitin mukaan jätetty postin kuljetettavaksi. Elleivät osapuolet ole muuta sopineet, asuinhuoneiston vuokrasuhteessa maksusuorituksen ei siis tarvitse olla VelkakirjaL:n 3 :n yleissäännöksen mukaisesti perillä vuokranantajalla eräpäivään mennessä, vaan riittää, että vuokralainen on eräpäivään mennessä edellä kuvatulla tavalla lähettänyt suorituksen vuokranantajalle. Käytännössä voi kestää joitakin päiviä, ennen kuin suoritus saapuu vuokranantajan tilille tai vuokranantaja saa tiedon postiosoituksesta. Mikäli vuokra suoritetaan pankista toiseen, viive on yleensä 1 2 pankkipäivää. Säännös, jonka mukaan maksu katsotaan tapahtuneeksi jo ennen kuin se varsinaisesti tulee perille, koskee vain posti- ja pankkisiirron välityksellä ja postiosoituksena lähetettyjä maksuja. Mikäli vuokralainen suorittaa vuokran muulla tavalla, esimerkiksi käteisellä, suorituksen on viemävelkaperiaatteen mukaisesti oltava perillä vuokranantajalla eräpäivään mennessä, jotta se katsotaan ajoissa tehdyksi. Mikäli vuokralainen suorittaa vuokran muulla tavalla kuin posti- tai pankkisiirron välityksellä tai postiosoituksena, vuokranantajan on annettava siitä vuokralaiselle kuitti. Tämä velvollisuus on asetettu vuokranantajalle vuokralaisen aseman turvaamiseksi: muutoin vuokralainen ei välttämättä pystyisi mahdollisessa erimielisyystilanteessa osoittamaan suorittaneensa vuokran sovitulla tavalla. Vaikka AHVL:ssa on erikseen säädetty mitättömiksi vain postija pankkisiirron sekä postiosoituksen käyttämisen kieltävät ehdot, voidaan myös käteissuorituksen kieltävä ehto katsoa yleisten velkasuhteita koskevien periaatteiden nojalla mitättömäksi. Velkoja ei voi kieltäytyä ottamasta vastaan velan suoritusta, mikäli velallinen VUOKRA 39
tarjoaa käteissuoritusta maksupaikan laillisella rahalla. Myöskään asuinhuoneiston vuokranantaja ei voi sen vuoksi kieltäytyä ottamasta vastaan vuokran käteissuoritusta vuokralaiselta. Huoneiston sijaintipaikkakunnalla vuokra saadaan suorittaa vuokranantajan asunnossa, liikehuoneistossa tai muussa vuokranantajan määräämässä paikassa (AHVL 35 3 momentti). Vuokranantajalla on siis oikeus määrätä suorituspaikka. Käytännössä vuokranantajalla ei kuitenkaan liene yleensä syytä määrätä muusta maksusuorituksen paikasta, mikäli vuokralainen on valmis suorittamaan vuokran vuokranantajan asunnossa tai liikehuoneistossa. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat myös sopia siitä, että vuokra suoritetaan muualla kuin huoneiston sijaintipaikkakunnalla. 3.4 Vuokranmaksuvelvollisuuden kesto 3.4.1 Vuokranmaksuvelvollisuus hallintaoikeuden ajalta Vuokralaisen on maksettava sopimuksen mukaista vuokraa koko siltä ajalta, kun hänellä on sopimuksen nojalla hallintaoikeus huoneistoon. Vuokranmaksuvelvollisuus ei riipu siitä, käyttääkö vuokralainen tosiasiassa itselleen sopimuksen mukaan kuuluvia oikeuksia vai ei. Vuokralaisen on siis suoritettava vuokraa siitä hetkestä alkaen, kun vuokranantaja on sopimuksen mukaisesti luovuttanut hänelle huoneiston hallinnan. Sillä ei ole merkitystä, milloin vuokralainen tosiasiassa muuttaa huoneistoon. Vuokranmaksuvelvollisuus ei poistu, vaikka vuokralainen pitäisi huoneistoa tyhjillään, ellei tästä ole nimenomaisesti sovittu. Vuokralaisella ei myöskään ole oikeutta jättää vuokraa maksamatta, vaikka hän muuttaisi pois asunnosta jo ennen hallintaoikeuden päättymistä. 40 ASUNNON VUOKRAUS LAKI JA KÄYTÄNNÖT