SAAJOS KH 5.9.2016 x 174/10.00.00/2016 539/10.02.03/2014 MAANKÄYTTÖSOPIMUS JA MÄÄRÄALAN LUOVUTUKSEN ESISOPIMUS 1. OSAPUOLET 1) Saajos-Kiinteistöt Oy, y-tunnus 0831689-4 Puistokatu 21, 08150 Lohja jäljempänä Saajos Tontin 444-11-343-6 (KTY, 13 697 m², 3210 k-m²) omistaja 2) Lohjan kaupunki, y-tunnus 1068322-0 PL 71, 08101 Lohja jäljempänä Kaupunki 2. MAANKÄYTTÖSOPIMUKSEN KOHDE JA LÄHTÖKOHTA Sopimuksen kohteena on vireillä olevan asemakaavanmuutoksen L42 Keskilohja kortteli 343 (Saajos) mukainen alue. Oheinen karttaliite on korttelin 343 osa. Aiotussa vireillä olevassa asemakaavanmuutoksessa ja tonttijaonmuutoksessa on sopimuksen kohteen osalle Saajoksen omistamalle KTYtontille 6 (13 697 m², 3210 k-m²) muodostumassa kolme AK-tonttia: 7 (4287 m², 3000 k-m²), 8 (4717 m², 3000 k-m²) ja 9 (4693 m², 3100 k-m²). Em. Saajoksen omistamalle tontille on tulossa rakennusoikeuden lisäystä ja käyttötarkoituksen muutosta, joten sen kanssa tulee tehtäväksi maankäyttösopimus Kaupungin kanssa. Aiotusta vireillä olevasta asemakaavanmuutoksesta ja tonttijaonmuutoksesta tulevat voimassa oleva asemakaava ja tonttijako, kun ne ovat tulleet voimaan kuulutuksella. Tämän maankäyttösopimuksen ja määräalan luovutuksen esisopimuksen toteutumisen ja toteuttamisen edellytyksenä on, että mainittu aiottu asemakaavanmuutos ja tonttijaonmuutos tulevat voimaan. 3. MAANKÄYTTÖSOPIMUSKORVAUS JA SEN SUORITTAMINEN Saajos suorittaa, valintansa mukaan, maankäyttösopimuskorvauksen 456 600 joko kohdan A) tai kohdan B) mukaisesti. Mikäli Saajos on suorittamassa maankäyttösopimuskorvauksen kohdan B) mukaisesti eikä se ole suorittanut sitä kokonaisuudessaan neljän (4) vuoden ja yhdeksän (9) kuukauden kuluessa aiotun asemakaavanmuutoksen ja tonttijaonmuutoksen voimaantulosta (kuulutuspäivä), siirtyy koko sopimus- 1
korvauksen tai sen jäljellä olevan osan suorittaminen kohdan A) mukaan maksettavaksi. Mikäli tontin 9 toteutus on ARA-hanke tontin omistuksesta riippumatta, niin silloin vain menettely A) on mahdollinen. A) Sopimuskorvauksen suorittaminen kokonaan rahana: Saajos suorittaa Kaupungille maankäyttösopimuskorvausta yhteensä 456 600 tai 391 187 rahakorvauksena. Saajos maksaa 150 527 (tontti 7), 150 527 (tontti 8) ja 155 546 (tontti 9) tai 90 133 tontin 9 ollessa ARA-hanke, Kaupungin lähettämää laskua vastaan niin, että laskun eräpäivä on kolmen (3) kuukauden sisällä siitä, kun kunkin mainitun aiotun asemakaavanmuutoksen ja tonttijaonmuutoksen mukaisen tontin asuinrakentamisen rakennuslupa on saanut lainvoiman käytetyn kerrosalan määrästä riippumatta. Maksu tapahtuu siis tonteittain, mutta ajallisesti useamman tontin maksu voi olla samalla kertaa. Saajoksen on ilmoitettava jokaisen asuin- rakentamisen rakennusluvan lainvoimaisuudesta Kaupungin maankäyttösopimuksia hoitavaan yksikköön välittömästi kirjallisesti. Saajos suorittaa kunkin laskuttamisen yhteydessä laskutettavalle määrälle 1,50 %:n vuotuista korkoa ilman koron korkoa seuraavasti: koron kertyminen alkaa kaksi (2) vuotta aiotun asemakaavanmuutoksen ja tonttijaonmuutoksen voimaantulosta (kuulutuspäivä) ja loppuu Saajoksen ilmoituksen päivään lainvoimaisesta asuinrakentamisen rakennusluvasta. Koko sopimuskorvauksen 456 600 on oltava kuitenkin suoritettuna Kaupungille sen lähettämää laskua vastaan niin, että eräpäivä on viimeistään viiden (5) vuoden kuluttua aiotun asemakaavanmuutoksen ja tonttijaonmuutoksen voimaantulosta (kuulutuspäivä). Saajoksen on ilmoitettava tästä viiden vuoden määräajan täyttymisestä viimeistään kolme (3) kuukautta ennen sen täyttymistä Kaupungin maankäyttösopimuksia hoitavaan yksikköön kirjallisesti. Saajos suorittaa laskuttamisen yhteydessä laskunteon hetkellä sopimuskorvauksen suorittamattomalle määrälle, koko sopimuskorvaus tai sen osa, 1,50 %:n vuotuista korkoa ilman koron korkoa seuraavasti: koron kertyminen alkaa kaksi (2) vuotta aiotun asemakaavanmuutoksen ja tonttijaonmuutoksen voimaantulosta (kuulutuspäivä) ja loppuu Saajoksen ilmoituksen päivään tämän viiden (5) vuoden määräajan täyttymisestä. Kahdessa edellisessä kappaleessa mainituista sopimuskorvauksen maksuajankohdista ajallisesti ensin tapahtuva on määräävä. Saajoksella on oikeus suorittaa sopimuskorvaus myös määräävää ajankohtaa aiemmin, kokonaan tai osittain, yhdessä tai useammassa erässä. Saajoksen on ilmoitettava jokaisesta aiemmasta suorittamisesta Kaupungin maankäyttösopimuksia hoitavaan yksikköön kirjallisesti. Saajos suorittaa kullekin laskutettavalle määrälle 1,50 %:n vuotuista korkoa ilman koron korkoa seuraavasti: koron kertyminen alkaa kaksi (2) vuotta aiotun asemakaavan muutoksen ja tonttijaonmuutoksen voimaantulosta (kuulutuspäivä) ja loppuu Saajoksen ilmoituksen päivään aiemmasta suorittamisesta. *** Korkopäiviä on vuodessa sen todellisen pituuden mukaan 365 tai 366. Em. alku- ja loppupäivät ovat mukana korossa. Maksettu korko ei vähennä 2
sopimuskorvauksen suorittamatonta osaa. Saajoksen on todistettava ARAhankkeisuus kirjallisesti ARA:n päätöksellä tms. Kaupungilla on oikeus pyytää tarvittaessa lisäselvityksiä hankkeen ARAisuudesta. Pienemmän ARA-sopimuskorvauksen edellytyksenä on, että vähintään puolet tontin asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta toteutuu ARAna. Tässä kohdassa 3. edellä mainitun laskun ja/tai kaikkien edellä mainittujen laskujen tarkka eräpäivä määräytyy Kaupungin senhetkisen tavanomaisten laskutuskäytäntöjen mukaisesti. Kaupunki ei sitoudu mitenkään siihen, että yhdenkään laskun eräpäivä on jonkun tietyn vuoden puolella ja/tai jonakin tiettynä kuukautena ja/tai tiettynä päivänä tai muuhun vastaavaan menettelyyn. Myös mahdollisesti tarvittava perintäkäytäntö on Kaupungin senhetkisten tavanomaisten käytäntöjen mukainen. Saajoksella ei ole tähän huomauttamista. B) Sopimuskorvauksen suorittaminen määräalan luovutuksena, esisopimus: Saajos suorittaa Kaupungille maankäyttösopimuskorvausta 456 600 luovuttamalla noin 4717 m² suuruisen määräalan omistamastaan tontista 444-11-343-6. Määräala vastaa kokonaan aiotun asemakaavanmuutoksen ja tonttijaonmuutoksen mukaista AK-tonttia 8 pinta-alaltaan 4717 m² ja rakennusoikeudeltaan 3000 k-m². Tämä esisopimus on voimassa to 13.11.2025 saakka. Esisopimus raukeaa kuitenkin, mikäli sopimuskorvauksen suorittaminen siirtyy kohdan A) mukaiseksi. Esisopimuksen raukeamisesta osapuolet sopivat erikseen kirjallisesti kiinteistön luovutuksen esisopimuksen purkamisen vaatimassa määrämuodossa. Määräalan omistus- ja hallintaoikeus siirtyy Saajokselta Kaupungille lopullisen luovutuskirjan allekirjoituksen päivänä tai siinä sovittavana ajankohtana. Saajos luovuttaa määräalan Kaupungille ilman rasituksia ja rasitteita. Osapuolet ottavat tarpeen mukaan tarkentavia ehtoja lopulliseen luovutuskirjaan. Kiinteistöverosta omistusoikeuden siirtymisvuoden osalta vastaa Saajos. Määräalan lainhuutokustannuksista ja lohkomiskustannuksista vastaa Kaupunki. Mahdollisesta luovutusvoitonverosta vastaa Saajos. Muista veroista ja maksuista osapuolet vastaavat omistusaikojensa suhteessa. Saajos vastaa ennen hallintaoikeuden Kaupungille siirtymistä tapahtuneesta luovutuksen kohteen mahdollisesta pilaantumisesta ja pilaantuneen maaperän ja pohjaveden puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista ja toimista. Ympäristönsuojelulain 139 :n mukaisesti osapuolet toteavat, että luovutuksen kohde on viimeksi ollut rakentamattomana alueena. Osapuolten toimesta ei ole tutkittu, onko luovutuksen kohteella ympäristönsuojelulaissa tarkoitettuja jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän ja/tai pohjaveden pilaantumista. Mikäli luovutuksen kohteella löytyy jätteitä tai muita aineita, joiden johdosta ympäristöviranomaiset ja/tai ympäristösäännökset edellyttävät toimenpiteitä, laatii Saajos luovutuksen kohteen maaperän kunnostus- 3
suunnitelman alueen maankäytön edellyttämään tasoon. Tämä voi tapahtua kerran tai useammin. Saajoksen on esitettävä kunnostussuunnitelma Kaupungille hyväksyttäväksi ennen kunnostussuunnitelman esittämistä viranomaisille. Kaupungin tulee hyväksyä tai hylätä kunnostussuunnitelma kuukauden kuluessa. Hyväksytyn kunnostussuunnitelman jälkeen Saajos vastaa viranomaisten kunnostussuunnitelman perusteella vaatimista luovutuksen kohteen kaikista puhdistuskustannuksista, joihin kuuluvat esim. pilaantuneisuusselvityksen laadinnan kustannukset, kunnostussuunnitelman laadinnan kustannukset, puhdistuksen valvonnan kustannukset ja viranomais- raportointiin liittyvät kustannukset sekä kaivuun-, maansiirron-, kuljetuksen sekä maa-aineksen ja pohjaveden käsittelyn kustannukset. Tämä voi tapahtua kerran tai useammin. Saajos vastaa myös puhdistamisen vaatimista käytännön toimista ja viranomaisten edellyttämistä viimeistely- ja lopputoimista. Tämä voi tapahtua kerran tai useammin. Edellä tarkoitettujen puhdistuskustannusten lisäksi Saajos vastaa ylimääräisistä täyttökustannuksista niiltä osin, kun luovutuksen kohteelta joudutaan poistamaan pilaantumisen vuoksi maamassoja, jotka muutoin voisivat rakennussuunnitelman mukaan jäädä koskemattomiksi. Tämä voi tapahtua kerran tai useammin. Täyttökustannuksilla tarkoitetaan kaikkia niitä kustannuksia, jotka täyttämiseen liittyvät, kuten esim. täyttöön tarvittavan ominaisuuksiltaan poistettua maamassaa vastaavan maamassan kustannukset sekä kuljetus-, kaivuu-, tiivistys- ja tasoittamiskustannukset. Korvaavan maamassan on laadullisesti täytettävä poistetun maamassan tiiviysominaisuudet. Täytön osalta sovelletaan soveltuvin osin edellisessä kappaleessa sovittua menettelytapaa. *** Saajoksen em. kuvattu vastuu pätee myös tilanteessa, jossa Kaupunki on myynyt tai vuokrannut muodostettavan tontin 8 tai se osan tai osia kolmannelle. Kaupunki on velvollinen ilmoittamaan Saajokselle kirjallisesti muodostettavan tontin 8 tai sen osan/osien omistuksen ja/tai hallinnan siirtymisestä välittömästi sen tapahduttua. Saajoksen vastuu pysyy myös mahdollisissa seuraavissa omistuksen ja/tai hallinnan edelleenluovutuksissa. Samoja edellä kuvattuja periaatteita käytetään myös siinä tapauksessa, mikäli luovutuksen kohteelta löytyy niillä olleiden rakennusten jäänteitä tms., jotka eivät varsinaisesti ole pilaantuneisuutta. 4. MUUT EHDOT Mikäli aiottu asemakaavanmuutos ja tonttijaonmuutos eivät tule voimaan 25.8.2016 päivättyjen ehdotusten mukaisina tämän sopimuksen kohteelle, sitoutuvat osapuolet neuvottelemaan tarvittavat muutokset tähän maankäyttösopimukseen ja määräalan luovutuksen esisopimukseen kuuden (6) kuukauden kuluessa asemakaavanmuutoksen ja tonttijaonmuutoksen 4
5. EDELLEENLUOVUTUS voimaantulosta. Muutos edellyttää Kaupungin uutta päätöstä eikä Saajoksella ole huomauttamista sen aikatauluista. Saajos vastaa tonttijaonmuutoksen kustannuksista 2/3:sta sekä em. tonttien 7 ja 9 lohkomisten hakemisista ja lohkomisten kustannuksista, mikäli sopimuskorvauksen suoritus on kohdan B) mukaisesti. Kohdan A) mukaisessa tilanteessa Saajos vastaa tonttijaonmuutoksen kustannuksista kokonaan sekä kaikista lohkomisten hakemisista ja kaikista lohkomisten kustannuksista. Saajos on velvollinen sitouttamaan omistamansa tontin, 444-11-343-6, sekä siitä muodostettavien tonttien ja/tai sen/niiden osien kaikki mahdolliset tulevat omistajat tähän maankäyttösopimukseen ja määräalan luovutuksen esisopimukseen kokonaisuudessaan. Tämä voi tapahtua kerran tai useammin. Saajoksen on välittömästi ilmoitettava kaikista omistuksen muutoksista Kaupungin maankäyttösopimuksia hoitavaan yksikköön kirjallisesti. Saajoksella on oikeus siirtää tämän maankäyttösopimuksen ja määräalan luovutuksen esisopimuksen velvoitteensa ja myös oikeutensa kolmannelle kokonaan tai osittain, kerran tai useammin. Jokaisesta erillisestä siirrosta on oltava sekä Saajoksen että vastaanottavan tahon toimivaltaisten toimielimien (lainvoimaiset) päätökset ennen kuin siirto Kaupungin suuntaan on pätevä oikeustoimi. Jokaisesta erillisestä siirrosta ja myös sen valmistelusta on erikseen ilmoitettava Kaupungin maankäyttösopimuksia hoitavaan yksikköön välittömästi kirjallisesti kuin myös kaikista siirrettävistä velvoitteista ja oikeuksista sekä liitettävä mukaan tahojen toimivaltaisten toimielinten (lainvoimaiset) päätökset. Tulkintojen välttämiseksi Saajoksen on lisäksi ilmoitettava sille jäävistä oikeuksista ja velvollisuuksista Kaupungin maankäyttösopimuksia hoitavaan yksikköön kirjallisesti. Kaupunki varaa itselleen oikeuden pyytää lisäselvityksiä oikeuksien ja velvollisuuksien haltijasta sekä Saajokselta että siirretyltä taholta. Saajoksen on huolehdittava, että edellisissä kahdessa kappaleessa mainitut seikat tulevat koskemaan myös kaikkia Saajoksen jälkeisiä tulevia seuraajatahoja, jotka ovat vastuussa tässä sopimuksessa mainittujen velvoitteiden suorittamisesta ja/tai ovat oikeutettuja tämän sopimuksen mukaisiin oikeuksiin. Kuin tämä maankäyttösopimuksen ja määräalan luovutuskirjan esisopimuksen osapuolena olisi tämä seuraajataho tai -tahot Saajoksen tilalla. 6. ERIMIELISYYDET, VAHINGONKORVAUS JA ILMOITUKSET Tätä maankäyttösopimusta ja määräalan luovutuksen esisopimusta koskevat erimielisyydet ratkaistaan ensisijaisesti neuvottelemalla, toissijaisesti toimivaltaisessa alioikeudessa. Mikäli osapuoli rikkoo tätä maankäyttösopimusta ja määräalan luovutuksen esisopimusta, se on velvollinen korvaamaan toiselle osapuolelle ja/tai muille osapuolille tästä aiheutuneen vahingon. Rikkominen ja korvaaminen voivat tapahtua kerran tai useammin. 5
Mikäli ilmenee, että tontin 9 hanke ei olekaan ollut ARA-hanke tai alle puolet tontin asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta on ARAa, Saajoksen ilmoituksesta huolimatta, on Saajos velvollinen korvamaan tontin 9 sopimuskorvauksen erotuksen (sopimuskorvaus vapaarahoitteisessa tilanteessa miinus sopimuskorvaus ARA-hankkeessa) kokonaisuudessaan kerralla Kaupungille niin, että eräpäivä on kolmen (3) kuukauden kuluessa asian ilmitulosta. Tässä tapauksessa korko 1,50 % alkaa asemakaavanmuutoksen ja tonttijaonmuutoksen voimaantulopäivästä (kuulutuspäivä) ja päättyy asian ilmitulopäivään, Muuton maksuehdot ovat kuten kohdan 3A) kahdessa viimeisessä kappaleessa. Tässä sopimuksessa mainituista kirjallisista ilmoituksista riittää sähköposti tai muu vastaava kirjallisessa muodossa oleva viesti, jonka lähettämispäivä on selkeästi ja yksiselitteisesti todennettavissa. Myös laskutusosoite on tiedotettava Kaupungille yksiselitteisen selkeästi. 7. VOIMAANTULO Tämä maankäyttösopimus ja määräalan luovutuksen esisopimus tulee voimaan osapuolia sitovaksi sinä päivänä, kun sitä koskeva Kaupungin päätös saa lainvoiman. Osapuolet ovat velvollisia allekirjoittamaan tämän sopimuksen uudestaan Kaupungin päättämässä muodossa, mikäli Kaupungin päätös poikkeaa tästä allekirjoitetusta muodosta. Tämän maankäyttösopimuksen ja määräalan luovutuksen esisopimuksen sisältämien oikeuksien ja velvoitteiden tosiasiallistumisen ehtona on lisäksi, että aiottu asemakaavanmuutos ja tonttijaonmuutos (L42 Saajos) ovat tulleet voimaan. Mahdollisessa epäselvässä tilanteessa osapuolet ovat velvollisia neuvottelemaan tästä maankäyttösopimuksesta ja määräalan luovutuksen esisopimuksesta. Tätä maankäyttösopimus ja määräalan luovutuksen esisopimusta on tehty kolme (3) yhtäläistä kappaletta, yksi Saajokselle, yksi Kaupungille ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Lohjalla 19.8.2016 SAAJOS-KIINTEISTÖT OY Seppo Saajos toimitusjohtaja LOHJAN KAUPUNKI Mika Sivula kaupunginjohtaja Pekka Puistosalo ympäristöjohtaja 6
Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että toimitusjohtaja Seppo Saajos Saajos-Kiinteistöt Oy:n puolesta sekä kaupunginjohtaja Mika Sivula ja ympäristöjohtaja Pekka Puistosalo Lohjan kaupungin puolesta ovat allekirjoittaneet tämän maankäyttösopimuksen ja määräalan luovutuksen esisopimuksen ja olleet yhtä aikaa läsnä tätä määräalan luovutuskirjan esisopimusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että määräalan luovutuskirjan esisopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Lohjalla 19.8.2016 Satu Törnroos toimitusinsinööri kaupanvahvistajatunnus 4440/3 7