Kaupunginhallituksen konsernijaosto 28 23.05.2016 Vastauksen antaminen Lappeenrannan liiketalo Oy:n esittämään toimenpidepyyntöön koskien yhtiön tontin velvoiteautopaikkoja 124/00.04.02.00/2016 KONSJA 28 Lisätiedot: Williparkki Oy:n toimitusjohtaja Mikko Hietamies, p. 040 050 9611 Valmistelija: Kaupunginlakimies Eero Immonen, p. 040 703 9227 etunimi.sukunimi@lappeenranta.fi Liitteet Lappeenrannan liiketalo Oy:n kirje 2.2.2016 Williparkki Oy:n lausunto 18.2.2016 Lappeenrannan liiketalo Oy:n kirje 2.2.2016 Lappeenrannan liiketalo Oy (jäljempänä Liiketalo Oy) on kertonut kirjelmöineensä kaupungille ja sen konserniyhtiö Williparkki Oy:lle 7.5.2015 ja 30.9.2015 Liiketalo Oy:n velvoiteautopaikkojen toteuttamista koskevassa asiassa. Liiketalo Oy on lausunut, ettei se ole toistaiseksi saanut vastausta kirjeeseensä 30.9.2015. Liiketalo Oy on lausunut, että sen hallinnolle on ilmoitettu kaupunkikonsernin linjan olevan, että autopaikkavelvoite tulisi käytännössä täyttää sijoittamalla autopaikat Williparkki Oy:n rakenteilla olevaan ja vuonna 2016 valmistuvaan Citypark-parkkitaloon. Liiketalo Oy on lausunut Williparkki Oy:n perustelleen em. linjaa sillä, että velvoiteautopaikat on lunastettava lähimmästä pysäköintitalosta. Liiketalo Oy on tuonut esille, että tarkkoja kustannuksia ei ole vielä tiedossa, mutta että ne tulevat olemaan huomattavat. Liiketalo Oy on lausunut, että autopaikkoja koskevat kustannukset poikkeavat erittäin suuresti riippuen siitä, mihin pysäköintitaloon autopaikat tullaan osoittamaan. Hintaeron suuruusluokka on Liiketalo Oy:n mukaan kymmeniä prosentteja. Liiketalo Oy on lausunut, että velvoiteautopaikoista yleisesti on huomioitava, että sitovat määräykset perustuvat voimassa olevaan kaavaan tai toisaalta tontin omistajien kanssa tehtyihin sopimuksiin. Lisäksi Liiketalo Oy on halunnut kiinnittää huomion seuraaviin seikkoihin: Ei ole tiedossa olevaa konkreettista oikeus- tai hallintokäytäntöä siitä, että parkkipaikan tulisi olla enintään 200 metrin etäisyydellä tontista.
Muissa kaupungeissa vastaava etäisyys voi olla hyvinkin paljon suurempi. Kyse on myös autopaikkojen sijoittamisen osalta julkisen vallan käytöstä, joka kuuluu viranomaistehtäviin, eikä esimerkiksi kaupungin omistamalle osakeyhtiölle. Kaavassa tai sopimuksissa ei ole tarkkaan ottaen määritelty, mihin ja mille etäisyydelle parkkipaikat tulisi sijoittaa. Myös tulkinta kaavamääräysten toteutumisesta kuuluu viranomaistehtäviin. Tontin omistajalla on oikeus täyttää autopaikkavelvoitteensa vapaasti millä tahansa laillisella ja kaavan mahdollistamalla keinolla. Liiketalo Oy on lausunut, että julkisen vallan käyttöön sisältyvän tasapuolisuusvaatimuksen mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Lappeenrannan kaupunki käyttää määräysvaltaa Williparkki Oy:ssä. Liiketalo Oy:n mukaan yhdenvertaisuusperiaate huomioiden ei voida toimia siten, ettei tällaisessa kaupungin omistamassa yhtiössä kenellä tahansa haluamiaan parkkipaikkoja ostavalla olisi mahdollista lunastaa niitä yleisesti käytetyin ehdoin ja markkinahintaan. Liiketalo Oy on ehdottanut, että asiassa edettäisiin seuraavasti: Yhtiö lunastaisi ns. Pormestarinparkista nopealla aikataululla 16 autopaikkaa käyttöönsä yleisillä kyseisessä parkkihallissa noudatettavilla ehdoilla. Liiketalo Oy on lausunut, että matka yhtiön tontilta Pormestarinparkkiin on varsin kohtuullinen, noin 300 metriä ja tila on muutoinkin yhtiön käyttötarkoitukseen sopiva. Liiketalo Oy on pyytänyt, että kaupunginhallitus ottaa asian käsiteltäväkseen ja tekee siinä konkreettisen päätöksen ohjaten kaupungissa tapahtuvaa konserniyhtiön omistajaohjausta siten, että eri kiinteistönomistajille annetaan mahdollisuus lunastaa tasapuolisesti autopaikkojaan haluamistaan yhtiöistä ja että erityisesti Liiketalo Oy:n tarjous hyväksyttäisiin. Liiketalo Oy:n kirje kokonaisuudessaan liitteineen on esityslistan liitteenä. Williparkki Oy:n lausunto 18.2.2016 Williparkki Oy on City-korttelin itäosan kehittämistä koskevaan yhteistoimintasopimukseen viitaten kertonut olleensa siinä ymmärryksessä, että City-korttelissa olevat kiinteistönomistajat vastaavat lähtökohtaisesti itse tarvitsemiensa autopaikkojen rakentamisesta. Kiinteistönomistajille on myös tarjottu mahdollisuus
joko lunastaa autopaikkoja tai vapaaksiostaa niitä kortteliin toteutettavasta yleisestä pysäköintilaitoksesta, jota operoi Williparkki Oy. Kummassakin tapauksessa autopaikoista peritään omakustannehintaa vastaava korvaus, mikä on kyseisessä pysäköintilaitoksessa asettumassa noin 50.000 euroon autopaikkaa kohden (alv 0 %). Lausunnossaan Williparkki Oy on lausunut, että sen hallinnassa on muitakin pysäköintitaloja (P-Pormestari ja P-Tori), joista voi vastaavin periaattein osoittaa pysäköintipaikkoja. Pysäköintipaikkojen järjestämistä rajoittaa niiden niukkuuden lisäksi myös rakennuslupaviranomainen, joka on Lappeenrannassa ilmoittanut noudattavansa seuraavaa periaatetta: Velvoiteautopaikat järjestetään ensisijaisesti omalta tontilta, samasta korttelista ja sitten vasta, jos ei onnistu, niin muualta. Kohtuullinen etäisyys on enimmillään noin 200 metriä. Williparkki Oy on lausunnossaan todennut pyrkivänsä kohtelemaan asiakkaitaan tasavertaisesti ja toimimaan muutoinkin kaupunkikonsernissa noudatettavien periaatteiden ja ohjeiden mukaan. Williparkki Oy pyrkii erityisesti noudattamaan sitoumuksissaan periaatetta, jonka mukaan autopaikkoja voidaan osoittaa rakennuslupaviranomaisen määrittämän enimmäismatkan sisällä olevien kiinteistöjen tarpeisiin. Poikkeuksia on tehty lähinnä vain määräaikaisin sopimuksin, jos kiinteistöt ovat sitoutuneet täyttämään autopaikkavelvoitteensa myöhemmin lähempää omaa kiinteistöään. Williparkki Oy on kertonut tarjonneensa vastaavaa menettelyä myös Liiketalo Oy:lle. Kyseisellä menettelyllä on WIlliparkki Oy:n mukaan haluttu edistää rakennushankkeiden liikkeelle lähtemistä siten, että toteutus ei jäisi kiinni puuttuvista autopaikoista. Williparkki Oy on lausunnossaan tuonut esille, että P-Pormestarista voidaan järjestää autopaikkoja vain sen verran kun niitä kyseisessä pysäköintitalossa on. Vaikka velvoiteautopaikkoja on tällä hetkellä osoitettu P-Pormestariin vähemmän kuin mitä autopaikkoja kyseisessä talossa on, tulee WIlliparkki Oy:n varautua myös tuleviin tarpeisiin. P-Pormestarin välittömässä läheisyydessä on tällä hetkellä kaksi rakentamatonta rakennuspaikkaa, joilla tullee olemaan nykyisissä kaavoissa olevien määräysten mukainen mahdollisuus halutessaan sijoittaa pysäköintipaikkoja yleiseen pysäköintilaitokseen. Lähialueen kiinteistöillä on myös vireillä tai tulossa vireille useita kaavahankkeita (Pormestarinkadun kortteli, Lappeenkatu 3, entisen kaupunginteatterin tontti ja ns. Teletalo), joiden autopaikkatarpeisiin Williparkki Oy:n tulee varautua. Lausunnossaan Williparkki Oy on ilmoittanut näkemyksenään, että tässä vaiheessa ei ole tarkoituksenmukaista myydä autopaikkoja kauempana oleville kiinteistöille, jos lähialueella on tarvetta.
Williparkki Oy on lisäksi lausunut, että myös rakennuslupaviranomainen rajoittaa ja ohjaa tätä menettelyä. Lausuntonsa lopuksi Williparkki Oy on todennut, että olisi tasapuolisen kohtelun vastaista osoittaa liiketalon autopaikat P-Pormestariin, varsinkin kun Liiketalo Oy:n intressinä näyttää olevan enimmäkseen hinta, minkä vuoksi autopaikat halutaan järjestää P-Pormestarista. Williparkki Oy:n lausunto kokonaisuudessaan on esityslistan liitteenä. Vt. rakennustarkastaja Päivi Salmisen lausunto 3.5.2016 --- Lappeenrannan liiketalo Oy:n tontille 405-2-7-32 osoitteessa Valtakatu 36 a on asemakaavassa erikseen määritelty vähimmäisautopaikat vanhaa rakennusta varten. Asemakaavamääräys: AUTOPAIKAT: 1. Liike- ja toimistotilat 1ap/60 krs-m2. 2. Majoitus- ja ravintolatilat 1ap/90 krs-m2. 3. Asunnot 1ap/75 krs-m2. Jos autopaikkoja sijoitetaan nimeämättöminä läheiseen yleiseen pysäköintilaitokseen, voidaan niiden määrästä siltä osin vähentää 30%. Vanhan rakennuksen autopaikkavelvoite tontilla 32 on 20 autopaikkaa. Autopaikkojen lukumäärää määriteltäessä kunkin porrashuoneen 15 k-m2 ylittävää osaa ei tarvitse ottaa huomioon. Lappeenrannan liiketalo Oy:n tontin 405-2-7-32 rakennukselle tulee osoittaa vähintään 20 autopaikkaa, koska rakennus on vanha olemassa oleva rakennus. Autopaikat tulee osoittaa aina ensisijaisesti tontille. Jos autopaikkoja ei pystytä osoittamaan omalle tontille niin toissijainen vaihtoehto on sijoittaa ne rasitteella tontin välittömään läheisyyteen. Lappeenrannassa on velvoitettu sijoittamaan autopaikat jotka eivät sovi tontille, ensisijaisesti naapuritontille samaan kortteliin. Jos edellä esitetty ei ole mahdollista niin sitten kauemmaksi. Kohtuullisena etäisyytenä on pidetty n. 200 m. Kauemmaksi sijoitetut autopaikat eivät palvele kiinteistön rakennusten toimintoja eivätkä täytä asemakaavan toiminnallisia tavoitteita sillä tasolla jota asemakaava edellyttäisi. Erityisesti liikehuoneistoja palvelevien autopaikkojen sijainnilla on suuri merkitys.
Edellä esitetty vaatimus on yhdenmukainen kaikille kaupungin kiinteistöille. Toteutetun asemakaavan toimivuus on tärkeää ja rakennusvalvonta ohjaa ja valvoo asemakaavan toteuttamista. Kaupunginlakimies Eero Immosen lausunto 18.5.2016 Edellä Williparkki Oy:n ja vt. rakennustarkastajan lausunnoissa esille tuodun perusteella kaupunki ei voi hyväksyä Lappeenrannan liiketalo Oy:n ehdotusta siitä, että tontin velvoiteautopaikat järjestettäisiin osoittamalla ne Williparkki Oy:n pysäköintilaitos P-Pormestarista Citypark-pysäköintitalon sijasta siitä syystä, että autopaikkojen järjestäminen P-Pormestarista olisi Lappeenrannan liiketalo Oy:lle halvempi vaihtoehto. Velvoiteautopaikkojen toteuttamisessa tulee noudattaa voimassa olevaa kaikille kiinteistönomistajille tasapuolista seuraavaa käytäntöä: Autopaikat tulee osoittaa aina ensisijaisesti tontille. Jos autopaikkoja ei voida osoittaa omalle tontille niin toissijainen vaihtoehto on sijoittaa ne rasitteella tontin välittömään läheisyyteen, eli ensisijaisesti naapuritontille samaan kortteliin. Jos edellä mainittu ei ole mahdollista, niin voidaan autopaikat osoittaa kauemmaksi. Kohtuullisena etäisyytenä on pidetty noin 200 metrin etäisyyttä tontista. Lappeenrannan liiketalo Oy:n velvoiteautopaikat on mahdollista rasitteena toteuttaa tontin välittömässä läheisyydessä, samassa korttelissa naapuritontille rakentuvassa Williparkki Oy:n Citypark-pysäköintitalossa. (EI) Kj Konsernijaosto päättää esittää kaupunginhallitukselle, että Lappeenrannan liiketalo Oy:lle ilmoitetaan vastauksena seuraavaa: Edellä olevissa lausunnoissa esitetyillä perusteilla kaupunginhallitus katsoo, että Lappeenrannan liiketalo Oy:n velvoiteautopaikat tulee osoittaa ensisijaisesti tontille. Jos autopaikkoja ei voida osoittaa omalle tontille niin toissijainen vaihtoehto on sijoittaa ne rasitteella tontin välittömään läheisyyteen, eli ensisijaisesti naapuritontille samaan kortteliin. Tässä tapauksessa autopaikat voidaan osoittaa samassa korttelissa naapuritontille rakentuvaan Williparkki Oy:n Citypark-pysäköintitaloon. Edellä esitetty vastaus ilmoitetaan toimiohjeena myös Williparkki Oy:lle. Konsja Hyväksyttiin.