Sponda Oyj. Visio Sponda on toimitila-asiakkaan ensimmäinen valinta.

Vuosikertomus 2005

Sisällysluettelo 1 Sponda lyhyesti 2 Tunnusluvut ja vuoden tärkeimmät tapahtumat 4 Toimitusjohtajan katsaus 6 Sijoitus Spondaan 8 Kiinteistöomaisuuden kuvaus 9 Spondan keskeiset kiinteistöt 10 Toimintaympäristö 14 Liiketoiminta 18 Toimisto- ja liiketilakiinteistöt 22 Logistiikkakiinteistöt 26 Kiinteistökehitys ja uudet liiketoiminta-alueet 28 Rahoitus ja rahoitusriskienhallinta sekä kiinteistöjen markkina-arvo 30 Henkilöstö ja ympäristö 34 Corporate Governance 39 Tilinpäätös 2005 84 Tietoja osakkeenomistajille Sponda Oyj Visio Sponda on toimitila-asiakkaan ensimmäinen valinta. Sponda on toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, joka innovatiivisilla, asiakaslähtöisillä ratkaisuilla ja laadukkaalla kiinteistöjen ylläpidolla saavuttaa toimialan ja alueen parhaan tuoton ottamalla hallittua kehitys- ja vuokrausriskiä. Sponda luo aktiivisesti alan parhaita käytäntöjä ja toimii vastuullisesti ympäristön ja kaupunkikuvan kehittäjänä. Toiminta-ajatus Sponda omistaa ja kehittää toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöjä toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle.

Sponda lyhyesti Sponda Oyj on pääkaupunkiseudun toimitilakiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Spondan toimintaajatuksena on omistaa ja kehittää toimisto-, liike- ja logistiikkakiinteistöjä toimintaympäristöiksi, jotka luovat edellytykset asiakkaiden menestykselle. Spondan kiinteistöpääoman markkina-arvo on noin 1,26 mrd. euroa ja vuokrattava pinta-ala 840 000 m 2. Sponda on Helsingin Pörssin suurin kiinteistösijoitusyhtiö. Strategia Spondan lähivuosien tavoite on lisätä kasvua ja kannattavuutta. Sponda tehostaa organisaation toimintoja ja parantaa kiinteistöjen ylläpidon laatua. Kiinteistökehitystä aktivoidaan. Kehitettäviä toimitilahankkeita on yhteensä n. 300 000 m². Kehitysinvestointien kokonaisarvio on noin 500 milj. euroa, josta 50 milj. euroa käytetään vuonna 2006. Uudet liiketoiminta-alueet avataan Venäjällä ja Baltiassa. Sponda laajentaa liiketoimintaansa kiinteistörahastoihin. Arvot Yhtiölle tärkeitä arvoja ovat innovatiivisuus, rehellisyys ja ammattitaito. VUOSIKERTOMUS 2005

Tunnusluvut Konsernin tunnusluvut (IFRS) 31.12.2005 31.12.2004 Liikevaihto, Me 03, 99,2 Liikevoitto, Me 65,5 1 7,1 Voitto ennen veroja, Me 39,2-9,5 Operatiivinen kassavirta/osake, e 0,57 0,53 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 7,25 7,44 Tulos/osake, e 0,37 0,04 Sijoitetun pääoman tuotto, % 5,57 1,50 P/E-luku 21,21 1 76,89 Omavaraisuusaste, % 44,9 47,1 Nettovelkaantumisaste, % 07, 98,8 Osinko, e 0,50 * 0,50 Osinko tuloksesta, % 33,42 * 231,8 Efektiivinen osinko, % 6,29 * 6,96 * Hallituksen esitys Vuoden tärkeimmät tapahtumat 2005 Tammikuu Sponda siirtyi IFRSraportointiin 1.1.2005. Sponda osti logistiikka- ja toimistokiinteistön Ruosilantie 16:ssa Helsingin Konalassa. Kauppahinta oli 28,4 milj. euroa ja vuokrattava pinta-ala 32 800 m 2. Huhtikuu Sponda laski liikkeeseen 100 milj. euron joukkovelkakirjalainat investointeja ja rahoitusrakenteen kehittämistä varten. Kotimaiset institutionaaliset sijoittajat merkitsivät lainat täysimääräisesti. Toukokuu Sponda myi Lappeenrannassa sijaitsevan kauppakeskus Iso- Kristiinan (Kiinteistö Oy Karjalan Kauppakeskus) 7,2 milj. eurolla. Kesäkuu Spondan uusi toimitusjohtaja dipl. insinööri Kari Inkinen aloit- 2 SPONDA

TULOS/OSAKE, e KIINTEISTÖOMAISUUDEN MARKKINA-ARVO, Me NETTOVUOKRATUOTTOJEN JAKAUTUMINEN LIIKETOIMINNOITTAIN, % 1,00 0,80 1,6 1,4 1,2 Logistiikka 30 % Toimistot ja liiketilat 70 % 0,60 1,0 0,8 0,40 0,6 0,20 0,4 0,2 0,00 2001 2002 2003 2004* 2005* * Vuoden 2004 ja 2005 luvut ovat IFRS-raportoinnin mukaisia 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 ti yhtiössä 1.6.2005. Inkinen siirtyi Spondaan Kapiteeli Oyj:n toimitusjohtajan paikalta. Syyskuu Spondan uusi strategia ja organisaatiomuutos julkistettiin. Tavoite on hakea kasvua ja kannattavuutta asiakaslähtöisellä toimintatavalla, aktiivisella kiinteistökehityksellä sekä laajentamalla kiinteistökehitys- ja investointitoimintaa Venäjälle ja Baltian maihin. Spondan toiminnot organisoitiin neljään liiketoimintayksikköön: Toimisto- ja liiketilakiinteistöt, Logistiikkakiinteistöt, Kiinteistökehitys ja Uudet liiketoimintaalueet. Toimintaa tehostettiin siten, että kiinteistöjen vuokraamisesta vastaavat Account Managerit ja ylläpidosta ja hankintaverkoston johtamisesta Property Managerit. Kiinteistökehitys keskittyy uusien kiinteistöhankkeiden markkinointiin ja toteuttamiseen ja Uudet liiketoimintaalueet kiinteistöliiketoiminnan laajentamiseen uusille maantieteellisille ja toiminnallisille alueille. Marraskuu Spondan suurimman kehityskohteen, City-Centerin, maanpäällinen kaavaehdotus hyväksyttiin Helsingin kaupunginvaltuustossa ja kehitysprojektin arvioidaan alkavan vuoden 2006 aikana. VUOSIKERTOMUS 2005 3

Toimitusjohtajan katsaus Toimitusjohtaja Kari Inkinen aloitti Spondan toimitusjohtajana 1.6.2005. Hän on syntynyt vuonna 1957 ja on koulutukseltaan diplomiinsinööri (TKK, Rakennusosasto 1984). Inkinen on hankkinut työkokemuksensa erilaisissa johdon tehtävissä kiinteistöalalla: YIT-Yhtymässä vuosina 1985 98 ja viimeksi Kapiteelin toimitusjohtajana vuosina 1999 2005. Spondan vuoden 2005 tulos kehittyi asetettujen tavoitteiden mukaisesti ja parani vuoteen 2004 verrattuna. Vuokraustoiminnan tulos pysyi edellisvuoden tasolla. Sijoitetun pääoman tuotto oli 5,6 % (1,5 % vuonna 2004) ja operatiivinen kassavirta/ osake oli 0,57 (0,53) euroa. Spondan kiinteistöinvestoinnit vuoden aikana rajoittuivat yhden logistiikkakiinteistön ostoon Helsingin Konalasta 28,4 milj. eurolla, ja lisäksi Sponda myi yhden liikekiinteistön Lappeenrannasta 7,2 milj. eurolla. Sponda panosti vuonna 2005 kiinteistökantansa ajanmukaistamiseen ja vuokralaisparannuksiin yhteensä 21,4 milj. euroa turvatakseen kiinteistöjen kilpailukyvyn markkinoilla. Syksyn alussa julkistettiin Spondan uudistettu strategia, jonka tavoite on lisätä yhtiön kannattavuutta ja kasvua. Organisaation toimintoja tehostettiin tavoitteena vuokraustoiminnan aktivoiminen sekä asiakaspalvelun ja kiinteistöjen ylläpidon laadun parantaminen. Organisaatiorakenteen uudistamisen yhteydessä yhtiöön perustettiin kaksi uutta liiketoimintayksikköä: kiinteistökehittämisen yksikkö ja Venäjän ja Baltian liiketoiminta-alue. Toimintaympäristössämme vuokramarkkinat pysyivät suhteellisen vakaina. Logistiikka- ja liiketilojen vuokrausasteet säilyivät korkeina ja toimistomarkkinoillakin vuokraustilanne parani vuoden loppua kohti. Pääkaupunkiseutua vaivannut toimistotilojen tyhjeneminen näyttää päättyneen ja kysyntä on kääntynyt kasvuun. Kiinteistösijoitusmarkkina on pysynyt edelleen aktiivisena, ja kansainvälisten kiinteistösijoittajien kiinnostus erityisesti pääkaupunkiseudun markkinoille on ollut runsasta. Likviditeetti on korkealla ja paineita tuottovaatimusten laskuun on olemassa. Kilpailu hyvistä investointikohteista on kova, ja tämä luonnollisesti vaikeuttaa Spondan kannattavaa kasvua päämarkkina-alueellamme Helsingissä. 4 SPONDA

Organisaatio uudistui asiakkaiden hyväksi Tavoitteemme on olla asiakkaamme halutuin yhteistyökumppani toimitila-asioissa. Tähän tähtää myös organisaatiouudistuksemme, missä asiakaspintaa lisättiin ja vastuualueita tarkennettiin. Spondalla on erittäin hyvä markkinatuntemus ja kyky ratkaista asiakkaan toimitilakysymykset innovatiivisesti ja joustavasti. Me panostamme pitkiin asiakassuhteisiin ja luottamukselliseen kanssakäymiseen. Osaamistaso ja paikallistuntemus on Spondassa korkea. Tämän lisäksi pyrimme siihen, että asiakkaamme kokevat meidät helposti lähestyttävinä, innovatiivisina ratkaisijoina, joiden kanssa he haluavat toimia yhteistyössä myös tulevaisuudessa. Spondan asiakkaana yritykset saavat kumppanikseen osaavan, joustavan ja kiinteistöjen pitkäjänteisen omistajan, joka aidosti pystyy ratkaisemaan tulevaisuuden tilaongelmat. Kiinteistökehitys lisää tarjontaa Spondan kiinteistökehitystä aktivoidaan hyödyntämällä omistuksessa olevia maaalueita ja rakennusoikeutta. Kiinteistökannan ja tonttivarannon suurimmat kehityskohteet sijaitsevat Helsingin keskustassa ja Vantaan Aviapoliksen ja Hakkilan teollisuusalueilla. Arvio tulevista kehitysinvestoinneista on noin 500 milj. euroa ja seuraavien kolmen vuoden kehitysinvestointitavoite on 190 milj. euroa. Kiinteistökehitystoiminnan tavoite Spondassa on tuottaa asiakkaillemme moderneja toimitiloja muuttuviin tarpeisiin. Spondan tarkoituksena on toimia pitkäjänteisenä omistajana kehittämissään kohteissa. Uudet liiketoiminta-alueet Venäjälle ja Baltiaan Uusien liiketoiminta-alueiden avaaminen Venäjälle ja Baltiaan vaatii laajaa kontaktiverkostoa ja paneutumista alueiden olosuhteisiin. Ensisijaisesti tutkimme logistiikka- tai liiketilakiinteistökohteita mahdollisesti yhteistyössä länsimaisten yritysten kanssa, jotka ovat jo pitkään toimineet naapureittemme kanssa. Tavoitteemme on, että pystymme joko kiinteistöjä ostamalla tai niitä kehittämällä tarjoamaan asiakkaillemme toimivan ympäristön heidän liiketoiminnalleen Organisaatio- ja strategiauudistus sekä korkea osaamisen taso tukevat Spondan kasvua. myös Venäjällä ja Baltiassa. Olemme luottavaisia siitä, että vuoden 2006 aikana saadaan varsinainen investointitoiminta käyntiin. Spondan sijoitusten uusille alueille on tässä vaiheessa suunniteltu olevan 10 20 % taseesta. Spondan perusasiat ovat erinomaisessa kunnossa. Meillä on laadukas kiinteistökanta, korkea ammattitaito ja osaamista sekä hyvä maine luotettavana sopimuskumppanina. Toimintaympäristössämme on kuitenkin tapahtunut muutoksia. Näen että Spondan haasteet liittyvät kannattavan kasvun aikaansaamiseen, ja tähän tähtäävät myös uudistukset yhtiön strategiassa. Toiminnan tehostaminen, ylläpidon laadun ja kustannustehokkuuden parantaminen, kiinteistökehitystoiminnan aktivoiminen ja uusien liiketoiminta-alueiden avaaminen ovat toimenpiteitä, joilla tavoiteltua muutosta saadaan aikaan. Kiitän asiakkaitamme, osakkeenomistajiamme ja yhteistyökumppaneitamme luottamuksesta yhtiötämme kohtaan sekä omaa henkilöstöämme hyvästä työpanoksesta vuonna 2005. Kari Inkinen VUOSIKERTOMUS 2005 5

Sijoitus Spondaan Sponda on suomalainen kiinteistösijoitusyhtiö, jonka osakkeet noteerataan Helsingin pörssissä. Yhtiön osake on mukana kansainvälisessä kiinteistösijoitusindeksissä, EPRA/NAREIT Europe Real Estate Index, joka mittaa eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeiden kokonaistuottoa. Kivilinna, Kaivokatu 12 1900-luvun arkkitehtuuria edustavan kivilinnan, Kaivokatu 12, peruskorjattu toimisto-osa vastaa modernin pankkitoiminnan vaatimuksia. Edustustiloissa on säilytetty arkkitehti A. Lindgrenin alkuperäinen sisustus. Kiinteistössä toimii myös Hotelli Seurahuone, jonka uudistetut vierashuoneet valmistuvat huhtikuussa 2006. 6 SPONDA

Spondan kiinteistösalkku koostuu pääasiassa Helsingin seudulla sijaitsevista toimisto- ja liiketila- sekä logistiikkakiinteistöistä. Toimisto- ja liiketilakiinteistöjä oli vuoden 2005 lopussa pääkaupunkiseudulla yhteensä 77 % koko kiinteistökannan markkina-arvosta. Vuonna 2005 laaditun strategian mukaan yhtiö hakee kasvua Venäjän ja Baltian markkinoilta, jonne sijoitustoiminnan odotetaan alkavan vuonna 2006. Sponda panostaa tulevaisuudessa voimakkaasti myös kiinteistökehitykseen hyödyntämällä olemassa olevia tonttivarantoja. Yhtiön kiinteistösijoitustoimintaa tukevat vahva ja ammattitaitoinen organisaatio ja laadukas kiinteistöjen ylläpito, jossa Spondan laajalla partneriverkostolla on merkittävä rooli. Spondan vuokraustoiminnan perustana ovat asiakkaiden tarpeet, joista johdetut ratkaisut luovat edellytykset asiakkaiden menestymiselle. Viimeisen viiden vuoden aikana Spondan osakkeen kokonaistuotto oli noin 24 %. Vapaasti vaihdettavien osakkeiden määrä oli vuoden 2005 lopussa noin 66 % osakekannasta. Spondan sijoittajasuhdeperiaatteet Spondan sijoittajasuhdeviestinnän tehtävänä on antaa markkinoille tietoa, jonka avulla sijoittajat voivat arvioida yritystä sijoituskohteena nyt ja tulevaisuudessa. Se huolehtii siitä, että yhtiön tiedottaminen on tasapuolista, ajantasaista ja läpinäkyvää. Yhtiö palvelee sijoittajia säännöllisen taloudellisen tiedottamisen lisäksi muun muassa sijoittajatapaamisilla ja verkkosivujen tukimateriaalilla. Spondan hallitus vastaa sekä osavuosikatsausten että tilinpäätöstietojen julkaisemisesta. Toimitusjohtaja ja talousjohtaja vastaavat kommunikoinnista Spondan sijoittajien kanssa. Sijoittajasuhdepäällik kö vastaa taloustiedottamisesta, tukimateriaalista ja sijoittajatapaamisista. Tiedot niistä pankeista ja pankkiiriliikkeistä, jotka ovat ilmoittaneet teke vänsä Spondan toimintaan liittyviä analyysejä, ovat yhtiön verkkosivuilla osoitteessa www.sponda.fi/sijoittajainfo. Lista voi olla puutteellinen, eikä Sponda vastaa analyyseissa esitetyistä arvioista. Hiljainen jakso Hiljainen jakso alkaa Spondassa neljä viikkoa ennen tuloksen julkistuspäivää. Tämä tarkoittaa sitä, että tuona aikana Sponda ei anna liiketoimintaa koskevia lausuntoja eikä tapaa pääomamarkkinoiden edustajia. SPONDAN OSAKKEEN KURSSIKEHITYS JA OSAKEKOHTAINEN NETTOVARALLISUUS, e EPRA EUROOPPA -INDEKSI JA SPONDAN OSAKEKURSSI OSINKO, e 10 2,5 1,00 9 8 2,0 0,80 7 6 1,5 0,60 5 4 1,0 0,40 3 2 0,5 0,20 1 0 2001 2002 2003 2004 31.3.2005 30.6.2005 30.9.2005 31.12.2005 0,0 2001 2005 Spondan osakekurssi EPRA 0,00 2001 2002 2003 2004 2005* Osakekohtainen nettovarallisuus Spondan osakekurssi Indeksi 1.1.2001=1 000 EPRA (European Public Real Estate Association) -indeksi mittaa eurooppalaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kokonaistuoton kehitystä. Lähde: European Public Real Estate Association EPRA, OMX Helsinki ja Catella Property Oy * Hallituksen ehdotus VUOSIKERTOMUS 2005 7

Kiinteistöomaisuus KIINTEISTÖOMAISUUDEN MARKKINA-ARVO Logistiikka 20 % Markkina-arvo 31.12.2005 yhteensä 1 259,7 Me Kiinteistökehitys 3 % Toimistot ja liiketilat 77 % Sponda on erikoistunut toimitilakiinteistöihin pääosin pääkaupunkiseudulla, missä yhtiö omistaa 87 kiinteistöä. Kiinteistöomaisuus koostuu toimisto- ja liiketilakiinteistöistä ja logistiikkakiinteistöistä. Vuokrattava pinta-ala on 840 000 m 2. Spondan nettovuokratuotoista noin puolet tulee Helsingin keskustassa sijaitsevista kiinteistöistä. Spondan tilojen taloudellinen vuokrausaste vuoden 2005 lopussa oli 87,7 (87,5) %. Vuokrausaste kohentui edellisvuoden vastaavasta tasosta. Vuokratason ennakoidaan pysyvän vakaana. Spondan kiinteistöjen markkina-arvo 31.12.2005 oli 1,26 mrd. euroa. Kiinteistöjen arvo muuttui vuoden aikana 38,2 milj. euroa, josta hankintojen ja myyntien osuus oli 22,6 milj. euroa. Toimistojen vuokratason lasku Helsingin kantakaupungin reuna-alueilla, Espoossa ja Vantaalla vaikutti negatiivisesti arvonkehitykseen. Toisaalta arvo kehittyi positiivisesti markkinoiden tuottovaatimuksien laskiessa selvästi ulkomaisten sijoittajien tekemien kauppojen myötä. Spondan kehitettäviin kiinteistöihin kuuluu yhteensä noin 15 kohdetta pääkaupunkiseudulla. Huomattavimmat kohteet ovat City-Center Helsingin ydinkeskustassa ja Vantaan Honkatalon uudiskohde Hakkilan logistiikka-alueella. Molempien kohteiden rakentaminen on suunniteltu aloitettavaksi vuoden 2006 aikana. Sponda on vuonna 2005 investoinut huomattavasti toimistokohteiden modernisointiin. Tavoitteena ovat talotekniikaltaan ja tilaratkaisuiltaan nykyaikaiset tilat. Täysin peruskorjattuja, uutta vastaavia tiloja ovat esimerkiksi City-Centerin toimistokerrokset, ravintola Bankin ravintola- ja kokouskeskus ja toimistohotelli Unioninkatu 22:ssa ja toimistokiinteistöt Unioninkatu 18:ssa sekä Bulevardi 1:ssa. Jugendlinnaa Korkeavuorenkatu 35:ssä peruskorjataan parhaillaan ja uusitut sisätilat valmistuvat marraskuussa 2006. Miestentien toimistokiinteistö Otaniemessä on korjattu uutta vastaavaksi. Spondan käyttämätön rakennusoikeus omistamillaan maa-alueilla on yhteensä noin 300 000 m 2. Sopimuskannan yhteenlaskettujen, tulevien kassavirtojen arvo 31.12.2005 oli 461 (474) milj. euroa ja vuokrasopimusten keskimääräinen kesto 4,3 (4,6) vuotta. Kiinteistöpääoman muutosten vaikutus nettovuokratuottoon, Me Myydyt kiinteistöt Ostetut kiinteistöt Liikevaihto 0,6 3,7 Ylläpitokulut -0,3-0,6 Nettovuokratuotto 0,3 3,1 Kiinteistöjen markkina-arvon muutos 1.1. 31.12.2005, Me Toimistot ja Kiinteistö- Uudet liike- Yhteensä liiketilat Logistiikka kehitys toiminnot Markkina-arvo 1.1.2005 221,5 972,8 209,5 39,2 0,0 Hankinnat 2005 28,4 0,0 28,4 0,0 0,0 Investoinnit, kiinteistökehitys 2,1 0,0 0,3 1,8 0,0 Muut investoinnit ja siirrot segmenttien välillä 0,7-3,2 3,9 0,0 0,0 Myynnit 2005-8,6-7,8-0,8 0,0 0,0 Markkina-arvon muutos 5,6 4,6 11,0 0,0 0,0 Markkina-arvo 31.12.2005 259,7 966,4 252,3 41,0 0,0 Markkina-arvon muutos %,3 0,5 5,3 0,0 0,0 Vuotuinen nettovuokratuotto / markkina-arvo 31.12.2005, % 6,4 5,6 9,1 0,0 0,0 Uushankinnat 28,4 0,0 28,4 0,0 0,0 Rakentaminen 2,1 0,0 0,3 1,8 0,0 Kunnossapito 7,0 1,6 5,4 0,0 0,0 Vuokralaisparannukset 4,4 14,2 0,2 0,0 0,0 Investoinnit 51,9 15,8 34,3 1,8 0,0 8 SPONDA

Spondan keskeiset kiinteistöt pääkaupunkiseudulla 1. City-Center 2. Havis Business Center 3. Arkadiankatu 4 6 Vuokrasopimusten lukumäärä 75 Vuokrattava kokonaispinta-ala 45 751 m² Vuokrausaste/m² 86,8 % Vuokrasopimusten lukumäärä 50 Vuokrattava kokonaispinta-ala 36 587 m² Vuokrausaste/m² 74,6 % Vuokrasopimusten lukumäärä 2 Vuokrattava kokonaispinta-ala 25 272 m² Vuokrausaste/m² 00 % 4. Kaupintie 3 5. Kaivokatu 12 6. Ruosilantie 16 Vuokrasopimusten lukumäärä Vuokrattava kokonaispinta-ala 44 103 m² Vuokrausaste/m² 100 % Vuokrasopimusten lukumäärä 7 Vuokrattava kokonaispinta-ala 10 225 m² Vuokrausaste/m² 00 % Vuokrasopimusten lukumäärä 3 Vuokrattava kokonaispinta-ala 38 082 m² Vuokrausaste/m² 00 % 7. Kluuvikatu 8 8. Upseerin Avec 9. Ratapihantie 11 Vuokrasopimusten lukumäärä 4 Vuokrattava kokonaispinta-ala 10 680 m² Vuokrausaste/m² 00 % Vuokrasopimusten lukumäärä 36 Vuokrattava kokonaispinta-ala 20 125 m² Vuokrausaste/m² 64,4 % Vuokrasopimusten lukumäärä 20 Vuokrattava kokonaispinta-ala 15 441 m² Vuokrausaste/m² 83,0 % VUOSIKERTOMUS 2005 9

Toimintaympäristö Kiinteistösijoittamisen kansainvälistyminen jatkui. Suomalaiset sijoittajat liikkuivat aiempaa aktiivisemmin ulkomailla. Ulkomaiset sijoittajat tekivät jo yli puolet Suomen kiinteistökaupoista. Suomen vahva talous luo jatkossakin suotuisan ympäristön kiinteistösijoittamiselle. Havis Business Center Havis Business Center Kauppatorin välittömässä läheisyydessä on mittava toimisto- ja liiketilakokonaisuus. Siellä toimii mm. ravintolaja kokouskeskus Bank sekä joustava toimistohotelli pienempien yritysten tarpeisiin. 10 SPONDA

Vuonna 2005 Suomen bruttokansantuotteen kasvu jäi alle 2 %:n, mutta vuonna 2006 kasvun arvioidaan jälleen ylittävän 3 %. Inflaatio oli hieman yli 1 %, ja yksityisten kuluttajien usko omaan talouteen säilyi vahvana. Työllisyysaste parani vuonna 2005, ja työllisyyden ennustetaan edelleen paranevan erityisesti palvelualoilla. Työttömyysaste laski edellisestä vuodesta ja oli 8,4 %. Kansainvälistyminen Suomen kiinteistömarkkinoilla jatkuu. Pääkaupunkiseudun lisäksi ulkomaiset sijoittajat etsivät sijoituskohteita myös muualta Suomesta, erityisesti kasvukeskuksista. Myös nykyaikaiset, keskeisellä paikalla sijaitsevat logistiikkakiinteistöt ovat kiinnostavia sijoituskohteita. Kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat laskeneet viimeisen vuoden aikana 0,2 0,75 %, mutta kokonaistuotto on silti eurooppalaisella tasolla hyvä. Tuottovaateiden lasku johtuu matalasta korkotasosta ja siitä, että tällä hetkellä sijoituskysyntä ylittää tarjonnan. Alalle on tullut lisää toimijoita, joiden erilaiset sijoitusstrategiat ja riskinottohalu vaikuttavat osaltaan kilpailutilanteeseen. Toisaalta suomalaiset kiinteistösijoittajat hakevat uusia sijoituskohteita ulkomailta. Alueelliset erot korostuvat vuokrausmarkkinoilla Toimistojen vajaakäyttö kääntyi laskuun pääkaupunkiseudulla ja oli 8,1 %. Euroopan toimistomarkkinoihin verrattuna luku oli alhainen, esimerkiksi Tukholmassa vajaakäyttöaste oli 17 % ja Amsterdamissa yli 20 %. Tyhjiä toimistotiloja oli runsaasti Espoossa ja Helsingissä Pitäjänmäellä ja Herttoniemessä. Pääkaupunkiseudun toimistokiinteistökanta oli kokonaisuudessaan 7 800 000 m². Lisää toimistotilaa oli rakenteilla vuoden lopussa yhteensä noin 200 000 m² ja suunnitteilla noin 660 000 m². Spekulatiivinen rakentaminen on edelleen vähäistä toimistosektorilla, ja uudet projektit odottavat kysynnän piristymistä. Toimitiloilta odotetaan joustavuutta ja nykyaikaista tekniikkaa. Erityisesti kunnostamattoman kiinteistökannan vuokratasot ja vuokrausasteet jäävät alhaisiksi. Kiinteistöjen vajaakäyttöasteet pysyivät Suomessa matalina. Kysyntä keskittyy korkealaatuisiin tiloihin, ja vuokrauspäätöksissä kiinteistön sijainti on entistä tärkeämpi tekijä. Modernien toimistojen vuokrat ovat hieman nousseet, mutta vuokrahaitari on aiempaa suurempi, koska vanhojen toimistotilojen kysyntä on vielä vähäistä. Vanhempia toimistokiinteistöjä muutetaankin joillain alueilla, kuten Helsingin ydinkeskustan reuna-alueilla, asunnoiksi ja hotelleiksi. Vuoden 2005 lopussa Helsingin ydinkeskustassa korkealaatuisten toimistokiinteistöjen vuosivuokrataso oli noin 300 euroa/m², mikä on saman verran kuin esimerkiksi Brysselissä. Tukholmassa toimistojen prime-vuokrat olivat hieman alle 400 euroa/m² ja Pariisissa yli 600 euroa/m² vuodessa. Liiketilojen vajaakäyttö säilyi alhaisena ja oli vuoden 2005 lopussa 1,4 %. Myös tällä sektorilla alueelliset erot alkavat korostua. Vajaakäytön oletetaan kokonaisuudessaan säilyvän matalana, mutta uusien kauppakeskusten kuten Vantaan Jumbon ja Espoon Sellon valmistuminen aiheuttaa ainakin väliaikaisesti vanhempien liiketilojen tyhjenemistä. Liiketilakanta oli pääkaupunkiseudulla yhteensä noin 2 600 000 m². Uutta tilaa rakennetaan parhaillaan 110 000 m², ja suunnitteilla on 300 000 m². Helsingin keskustan liiketilojen vuokratasot nousivat jonkin verran, ja niiden ennustetaan jatkavan nousuaan. SUOMESSA TEHDYT KIINTEISTÖKAUPAT, 1 000 Me 3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 TOIMISTOJEN VUOKRATASO EUROOPASSA, e/m 2 /vuosi * 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 Kotimaiset Kansainväliset Kansainväliset portfoliokaupat Lontoo Pariisi Moskova Dublin Tukholma Madrid Amsterdam Helsinki Bryssel Oslo Berliini Kööpenhamina Budapest * Keskimääräinen vuokra kantakaupungissa Lähde: Jones Lang LaSalle, KTI (Helsinki) VUOSIKERTOMUS 2005 11

TOIMITILOJEN VAJAAKÄYTTÖASTE PÄÄKAUPUNKISEDULLA, % 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1999 2005 Toimistotilat Liiketilat Teollisuus ja logistiikka Lähde: Catella Property Oy VUOKRATASO PÄÄKAUPUNKISEUDULLA, e/m 2 /vuosi * 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1995 2005 Liiketilat, pääkaupunkiseutu Toimistotilat, pääkaupunkiseutu Teollisuus- ja logistiikkatilat, Kehä III Liiketilat: keskimääräinen pinta-ala 150 m 2 Toimistotilat: keskimääräinen pinta-ala 500 m 2 * Uusien vuokrasopimusten hinnat ilman veroa Lähde: Catella Property Oy Korkealaatuisten liiketilojen markkinavuokra Helsingin ydinkeskustassa oli noin 1 400 euroa/m² vuodessa. Tukholmassa ja Pariisissa vastaavat vuokrat olivat 1 500 euroa/m²/vuosi ja 6 000 euroa/m²/vuosi. Vuonna 2005 logistiikkatilojen vajaakäyttö oli 2,5 %. Logistiikkatiloissa kysyntä oli aktiivista, mutta kysynnän ensisijaisena kohteena olivat suurehkot, modernit tilat. Näiden kiinteistöjen vajaakäyttö pysyi matalana, kun taas vanhojen, pienempien tilojen jälleenvuokraus oli haasteellisempaa. Uutta ja rakenteilla olevaa logistiikkatilaa oli noin 85 000 m² ja suunnitteilla 50 000 m². Koko logistiikkakiinteistökanta oli noin 7 000 000 m². Vuokratasot nousivat jonkin verran uusissa kohteissa, erityisesti Vantaalla lentoaseman alueella. Logistiikkakeskuksia siirtyi Helsingin kehyskuntiin, erityisesti Kehä III:n ja Lahden moottoritien suuntaan. Siirtyminen ennakoi Vuosaaren sataman rakentamista, jolloin sataman liikenneyhteydet vaikuttavat myös logistiikkayritysten sijaintiin. Sataman alueen laajuus on 150 ha ja projektin on määrä olla valmis kokonaisuudessaan vuonna 2009. Logistiikkaalueen pinta-ala satamassa on noin 50 ha, joka muodostuu läpivirtausterminaaleista ja varastoista sekä niiden välissä olevista liikenneväylistä. Alueelle rakennetaan pääosin terminaaleja, varastoja ja vain välittömästi sataman toimintaan liittyvät toimisto- ja sosiaalitilat. Satama-alueen toimisto- ja palvelurakennuksen kehitysja rakennusprojektin tarjouskilpailu on parhaillaan käynnissä. Sijoittajien kiinnostus laajenee myös pääkaupunkiseudun ulkopuolelle Kotimainen kysyntä on yhä suomalaisen talouden kasvun perusta. Matala korkotaso, lisääntyvä työllisyys ja palkkaverotuksen keventäminen mahdollistavat ostovoiman säilyvän nykyisellä tasolla tulevaisuudessakin, ja Suomen talouskasvun uskotaan jatkuvan vahvana. Kansainvälisten sijoittajien aktiivinen kiinnostus Suomeen jatkuu. Kasvanut sijoituskysyntä ja vastaavasti niukka tarjonta johtavat jatkossa kiinnostuksen laajentumiseen pääkaupunkiseudun ulko puolelle. Toimitilojen kysyntä keskittyy korkealaatuisiin tiloihin. Uudet logistiikkakiinteistöt kiinnostavat myös sijoituskohteina. Kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat matalat ja sijoitusriskit kasvavat, mikäli korkotaso olennaisesti nousee. Työllisyyden kasvun ennakoidaan jatkuvan hyvänä. Erityisesti kuljetuksen, varastoinnin ja tietoliikenteen sekä kiinteistöjen ja liike-elämän palveluiden ennustetaan kasvavan. Toimistomarkkinoilla korkealaatuisten tilojen kysynnän odotetaan piristyvän taantuman jälkeen koko pääkaupunkiseudulla ja erityisesti Helsingin ydinkeskustassa. Sekä liike- että logistiikkatilojen kysynnän ennustetaan jatkuvan hyvänä. Kiinteistörahastolainsäädännön kehittämistä pohtivan työryhmän selvitys viivästyy. Työryhmä luovutti väliraporttinsa valtiovarainministeriölle joulukuussa 2004, ja lopullinen selvitys valmistunee vuoden 2006 aikana. Tarkkaa aikataulua työn valmistumiselle ei ole annettu. Kilpailu kiristyy Venäjän markkinoilla Venäjän talouskasvuun ovat vaikuttaneet voimakkaasti korkea öljyn hinta sekä kotimaisen ja ulkomaisen kysynnän kasvu. Kasvua ovat tukeneet myös valtion tiukka budjetti- ja rahapolitiikka. Vuonna 2004 Venäjän bruttokansantuote kasvoi 12 SPONDA

6,9 %, ja vuonna 2005 kasvun arvioidaan pysyvän samalla tasolla, 6,5 %. Inflaatio on laskenut tasaisesti ja vuonna 2005 sen arvioidaan olleen 8,5 %. Maan valuutan ruplan ennustetaan vahvistuvan jopa 10 %. Euroopan jälleenrakennus- ja kehityspankin, EBRD:n, ja maailmanpankin tekemän tutkimuksen mukaan Venäjän liiketoimintaympäristö on kehittynyt positiivisesti. Esimerkiksi asiointi viranomaisten kanssa on koettu nopeammaksi kuin aiemmin. Toimintaympäristön paranemisen myötä kilpailu markkinoilla on koventunut. Kehitettävää on tutkimuksen mukaan muun muassa verotuksessa ja toimitilojen laadussa. Tulevaisuuden haasteiksi ennustetaan öljyn tuotannon lisäystä ja voimakasta väestörakenteen muutosta. Nykyisen hallinnon perustavoitteisiin kuuluu markkinatalous, joka olisi vähemmän riippuvainen energian tuotannosta. Ennusteiden mukaan Venäjän väkiluku supistuu miljoonan vuosivauhtia, ja väestö keskittyy entistä enemmän suuriin kaupunkeihin. Pysähtyneellä tai jopa negatiivisella väestönkasvulla saattaa myöhemmin olla hillitsevä vaikutus myös Venäjän talouskasvuun. vajaakäyttö on laskenut ja vuokratasot nousseet tasaisesti. Vuonna 2004 kauppakeskusten vajaakäyttö oli 5 10 %, ja vuokrataso vaihteli supermarkettien 140 dollarista jopa 500 dollariin neliömetriltä. Vähittäiskaupan voimakas kasvu lisää erityisesti nykyaikaisten liiketilojen kysyntää. Vuonna 2004 Pietariin rakennettiin noin 320 000 m² uutta liiketilaa. Erityisesti kansainväliset toimijat kehittävät ja rakentavat moderneja kauppakeskuksia, jonka vuoksi vanhempien tilojen vuokratasojen ennustetaan tulevaisuudessa jonkin verran laskevan. Tuotannon ja kaupan kasvu sekä parantuneet logistiset palvelut ovat lisänneet logistiikkatilojen kysyntää. Kansainväliset yritykset vaativat suurempia tiloja kuin markkinoilla tällä hetkellä on, mutta vuokratasot ovat toistaiseksi pysyneet vakaina. Korkeatasoisten logistiikkatilojen vuosivuokrataso oli noin 160 USD/m². VUOKRAINDEKSI JA BKT SUOMESSA 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 0 Vuokraindeksi 1986 1995 2005 BKT, Me Vuokraindeksi (Helsinki, keskusta) BKT (vuoden 2000 hintoihin) Lähde: KTI ja Tilastokeskus 160 140 120 100 80 60 40 20 Ulkomaisten investointien määrä Pietariin kasvaa edelleen Ulkomaiset investoinnit Pietariin ovat kasvaneet voimakkaasti, ja vuonna 2004 kaupungin talous kasvoi 40 %. Suomen osuus investoinneista oli 11 %. Pietarin kaupunki tuki investointeja verohelpotuksilla, infrastruktuurin parantamisella ja muuttamalla maanvuokraussäännöksiä. Pietarissa suurin osa toimistotiloista on B- ja C-luokkaa. Vuonna 2004 B-luokan tilojen vajaakäyttö oli noin 6 %. Vuokrataso Pietarin keskustassa oli noin 350 USD/m²/vuosi. Kysyntä korkealuokkaisiin toimistoihin on vahvaa, ja niiden VUOSIKERTOMUS 2005 13

Liiketoiminta Sponda Oyj on Suomen suurin listattu kiinteistösijoitusyhtiö, joka omistaa, vuokraa ja kehittää toimitilakiinteistöjä pääosin pääkaupunkiseudulla. Sponda on jakanut toimintansa neljään liiketoimintayksikköön. Toimistoja Liiketilakiinteistöt sekä Logistiikkakiinteistöt saivat vuonna 2005 rinnalleen Kiinteistökehityksen ja Uudet liiketoimintaalueet, johon Sponda keskittää Venäjällä ja Baltiassa sijaitsevat toimintonsa. Unioninkatu 18 Unioninkatu 18 on Havis Business Centeriin kuuluva toimistokiinteistö. Rakennus on täysin peruskorjattu, ja muuntojoustavat toimitilat on varustettu mm. kerroskohtaisella jäähdytyksellä ja tehokkailla tietoliikenneyhteyksillä. 14 SPONDA

Spondalla on 840 000 m 2 vuokrattavaa toimitilaa, josta toimisto- ja liiketilaa on yhteensä 420 000 m 2 ja logistiikkatilaa yhteensä 420 000 m 2. Sopimuskannasta erääntyy vuosittain noin 12 %. Vuonna 2005 vuokrattiin yhteensä 82 000 m 2. Spondan vahvuudet ovat syvällinen markkinatuntemus toimialueellaan, pääkaupunkiseudun suurin vuokrausorganisaatio sekä aktiivisuus ja innovaatiokyky. Spondan ydintoiminta on toimitilojen vuokraaminen yrityksille. Kilpailukykymme perustuu luoviin toimitilaratkaisuihin ja luotettavaan toteutukseen. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja ylläpidolla tavoitteisiin Spondan lähivuosien tavoite on lisätä yhtiön kasvua ja kannattavuutta. Saavuttaakseen nämä tavoitteet Sponda tehostaa vuokraustoimintaa ja parantaa kiinteistöjen ylläpidon laatua. Toimitilayksikköjen tärkein tehtävä on vuokrausasteen parantaminen kiinteistöjen arvoa vaarantamatta. Tämä merkitsee asiakaskontaktien lisäämistä ja ylläpidon laadun ja kustannusten entistä tarkempaa seuraamista. Kiinteistökehitys saa entistä suuremman painoarvon ja sen tulevien vuosien investointitavoite kotimaassa on noin 50 milj. euroa vuodessa. Sponda keskittyy Helsingin seudun toimitilakiinteistöihin, mutta hakee kasvua myös muilta alueilta Suomesta sekä Venäjältä ja Baltian maista lähinnä liiketilojen ja logistiikkakiinteistöjen sektorilla. Yhteyshenkilö tuntee asiakkaan tarpeet Sponda tehosti vuoden 2005 aikana organisaationsa toimintaa ja uudisti liiketoimintayksiköiden toimintatavan. Asiakkuuksista vastaavat Account Managerit, ja ylläpito- ja rakennuttamisorganisaatiossa toimivat Property Managerit. Näin Spondassa on varmistettu erikoisosaamisen hyödyntäminen ja kehittäminen. Asiakkaalla on yksi yhteyshenkilö, jonka puoleen hän voi kääntyä kaikissa toimitila-asioissa. Organisaatiomuutoksen Sponda toimii yhteistyössä alan parhaiden toimijoiden kanssa asiakaspalvelun laadun varmistamiseksi. tavoitteena on parantaa asiakastyytyväisyyttä ja asiakaspalvelun tasoa. Sponda panostaa asiakassuhteissa pitkäaikaiseen kumppanuuteen ja yhteydenpidon ja informoinnin helppouteen. Spondan Account Manager on omistajan edustaja ja hänellä on valtuudet päättää kaikista tiloihin liittyvistä asioista. Päätöksenteon nopeus ja suora yhteys omistajaan ovat Spondan kilpailuetuja. Property managerien vastuulla on Spondan kiinteistöjen ja palveluiden korkea laatu. Spondan kumppaneina ovat alan parhaat toimijat ja yhteistyö heidän kanssaan on pitkäaikaista. Yhteistyöverkoston kehittäminen tähtää laadun parantamiseen, hankintatoimen tehostamiseen ja kustannustehokkuuden lisäämiseen. Omalta yhteyshenkilöltä ammattitaitoista palvelua Spondan asiakaskunta edustaa liikeelämän kaikkia aloja. Asiakkaiden jakautuminen laajasti eri toimialoille vähentää riskejä, joita talouden syklien vaihtelut saattavat aiheuttaa. Asiakkaita oli vuoden lopussa yhteensä 633 ja vuokrasopimuksia 1 070 kappaletta. Sopimusten keskimääräinen kesto oli 4,3 vuotta ja sopimuskannan tulevien kassavirtojen yhteenlaskettu arvo 461 milj. euroa. Sponda tutkii säännöllisesti asiakkaiden tyytyväisyyttä yhtiön tiloihin ja palveluihin. VUOKRATTAVA PINTA-ALA KIINTEISTÖTYYPEITTÄIN, % Logistiikka 50 % TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE, % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2001 2002 2003 2004 2005 Toimistot ja liiketilat 50 % VUOSIKERTOMUS 2005 15

VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, % 20 16 12 8 4 0 2006 ASIAKKAIDEN TOIMIALAJAKAUMA 31.12.2005 %-osuus vuokratuotoista Majoitus- ja ravitsemus toiminta 7 % Tietoliikenne /Media /Kustantaminen 11% 2007 Rakennuttaminen/Logistiikka/Liikenne 9 % 2008 Muut palvelut 12 % Energia 0,2 % Julkinen sektori 5 % 2009 2010 2011 Sopimusten keskimääräinen kesto 4,3 v 2012 Toistaiseksi voimassa olevat Pankki/Sijoitus 18 % Kauppa 26 % Teollisuus/ Valmistus 6 % Terveydenhuolto/ Koulutus 5 % Spondan asiakas saa kumppanikseen pitkäjänteisen ja vakaan toimijan, joka on valmis panostamaan sekä rahaa että palvelua asiakkaan hyväksi. Account Manager pystyy organisaatiomuutoksen ansiosta palvelemaan asiakastaan entistä paremmin, sillä hänellä on käytettävissään ylläpito- ja hankintaorganisaation resurssit. Kumppanuusverkosto takaa sen, että Spondalla on enemmän tietoa markkinasta ja ymmärrystä siitä, minkälaista tilaa asiakas kulloinkin tarvitsee. Sama pätee esimerkiksi siivouksen, korjauksien ja muiden palvelujen suhteen. Suurena toimijana Sponda pystyy yhteistyössä palvelutuottajien kanssa tarjoamaan laadukasta palvelua. Sponda on suomalainen yhtiö, ja toimitiloja koskevat päätökset tehdään lähellä asiakasta ja asiakkaan kanssa nopeasti ja joustavasti. Spondan yhteistyö valtion ja kuntien viranomaisten kanssa kuuluu jokapäiväiseen toimintaan. Sponda seuraa aktiivisesti pääkaupunkiseudun kaupunkisuunnitteluratkaisuja ja toimii vastuullisesti ympäristön ja kaupunkikuvan kehittäjänä. Sponda laajenee kotimaassa ja ulkomailla Asiakasnäkökulma saa vuonna 2006 entistä keskeisemmän osan, ja resursseja on lisätty hoitamaan asiakaspintaa aktiivisemmin. Spondalla on hyvä pääkaupunkiseudun markkinatuntemus, ja sitä hyödynnetään asiakkaiden toimitilaratkaisuissa. Yksi kuluvan vuoden mittavista hankkeista on alihankkijaverkoston kehittäminen, ja tässä kustannustehokkuus ja ylläpidon korkea laatu ovat avainasemassa. Kiinteistökehityksen rooli kasvaa yhä merkittävämmäksi Spondan toiminnassa. Yhtiön on kasvua löytääkseen laajennettava maantieteellistä toiminta-aluettaan. Yhtiöllä on noin 300 000 m 2 toimisto-, liiketila- ja logistiikkatilojen rakennusoikeutta pääkaupunkiseudulla. Tätä varantoa on tarkoitus hyödyntää kiinteistökehitysprojekteissa asiakaskysynnän mukaisesti. Sponda omistaa Suomessa useita kohteita, joissa on kehityspotentiaalia, ja yhteistyö kaavoittajan ja asiakkaiden kanssa tehostuu. Venäjän ja Baltian liiketoiminta käynnistetään vuoden 2006 aikana ja sopivien sijoituskohteiden kartoitus on käynnissä. Kehitystoiminnan henkilöstöresursseja on vuoden alusta vahvistettu. 16 SPONDA

Vuokraustoiminnan tulos, Me 2005 2004 Tulos ennen veroja 39,2-9,5 Tappio käypään arvoon arvostamisesta 5,1 50,8 Myyntivoitot sijoituskiinteistöistä -0,3-1,4 Myyntitappiot sijoituskiinteistöistä 0,6 1,3 Vuokaustoiminnan tulos 44,6 41,2 Vuokraustoiminnan tulos kasvoi vuonna 2005 3,4 milj. euroa. Kasvu syntyi pääosin kiinteistöinvestointien vaikutuksesta. Nettovarallisuus, Me 2005 2004 Nettovarallisuus kauden alussa 586,6 605,3 Tilikauden tulos 29,6 3,2 Maksetut osingot -39,4-23,5 Osakepääoman korotus,6 1,6 Arvonmuutosrahasto -4,2 Nettovarallisuus kauden lopussa 574,2 586,6 Muutos, % -2,1 Osakekohtainen nettovarallisuus, e 7,25 7,44 Nettovarallisuus laski vuoden 2005 aikana tilikaudelta 2004 maksetun osingon sekä rahoitusinstrumenttien arvostuksen johdosta 2,1 %. Osakekohtainen nettovarallisuus oli 31.12.2005 7,25 e / osake. KIINTEISTÖOSTOT JA -MYYNNIT, Me 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998-400 -300-200 -100 0 100 200 300 Vuonna 1999 Sponda osti kiinteistöjä 340 milj. eurolla Leonia Pankilta. Vuonna 2002 Sponda myi Kauppakeskus Itäkeskuksen 330 milj. eurolla. 400 Kiinteistöostot Kiinteistömyynnit VUOSIKERTOMUS 2005 17

Toimisto- ja liiketilakiinteistöt Sponda omistaa 45 toimistoja liiketilakiinteistöä, joiden vuokrattava pinta-ala on yhteensä 420 000 m 2. Spondan omistamista toimistoista ja liiketiloista yli puolet sijaitsee Helsingin kantakaupungissa. City-Center City-Centerin eli Makkaratalon kaavamuutos on hyväksytty Helsingin kaupunginvaltuustossa, ja kaavan vahvistamista odotetaan keväällä 2006. Suunnitelmien mukaan toimisto- ja liikekeskuksen laajennusta päästään rakentamaan kesällä 2006. 18 SPONDA

Toimistotilojen kysyntä vuonna 2005 oli varsinkin alkuvuodesta heikko ja käyttöasteet matalat. Loppuvuoden aikana markkina osoitti elpymisen merkkejä. Vuokrataso laski hieman. Liiketilojen osalta kysyntä oli vahvaa ja käyttöasteet korkeat koko vuoden ajan. Toimistojen ja liiketilojen taloudellinen vuokrausaste oli vuoden 2005 lopussa 86,2 (2004: 85,5) %. Investointeja uusiin kohteisiin ei vuoden aikana tehty. Investointien pääpaino oli toimistokannan ajanmukaistamisessa. Suurimpia käynnistettyjä ajanmukaistamisinvestointeja olivat Miestentien, Korkeavuorenkatu 35:n sekä Korkeavuorenkatu 37:n peruskorjaukset. Espoossa Komentajankadun ajanmukaistusinvestointi valmistui. Näihin kohteisiin solmittiin ennen investointien aloittamista merkittävät vuokrasopimukset. Muista investoinneista suurimpia olivat City-Centerin toimistotilojen ajanmukaistaminen sekä Bulevardi 1 toimistotilojen vuokralaisremontit. Kiinteistöjen kehityshankkeita käynnistettiin mm. Lönnrotinkatu 13:ssa ja Ratapihantie 11:ssa. Havis Business Centerin toimistohotellia laajennettiin. Vuoden aikana myytiin Karjalan Kauppakeskus Lappeenrannassa. Myynnillä ei ollut tulosvaikutusta. Toimistotilojen kysyntä kohdistuu pääosin kooltaan pienempiin tiloihin ja lyhyisiin vuokrasopimuksiin. Sponda on vastannut muuttuneen ympäristön haasteisiin ja tarjoaa Helsingin kantakaupungissa modernia, muuntojoustavaa ja tekniikaltaan uuttaa vastaavaa tilaa useissa kiinteistöissä. Havis Business Center Unioninkadulla on hyvä esimerkki kehityskohteesta, jossa entinen yhden Spondan investoinnit painottuivat toimistokiinteistöjen ajanmukaistamiseen. käyttäjän pankkikiinteistö on muuttunut monikäyttäjäkohteeksi. Havis Business Centerissä on ravintola- ja kokouskeskus, toimistohotelli, toimistoja ja liiketiloja. Upseerin Avec Leppävaarassa on toinen esimerkki siitä, miten aikaisempi yhden käyttäjän kohde muuntui usean yrityksen toimistokeskukseksi. Spondan liiketilat sijaitsevat suurimmaksi osaksi keskustan toimistokiinteistöjen katutasossa City- Centeriä lukuun ottamatta, jonka liiketilat muodostavat Spondan suurimman yksittäisen liiketilakohteen. Laadukas kunnossapito Kunnossapidon ja hankintatoimen laadun parantaminen on avainasemassa, kun Spondalle haetaan kilpailuetua. Sponda seuraa aktiivisesti, että yhteistyökumppaneiden panos vastaa asetettuja tavoitteita. Säännöllinen palvelutuottajien auditointi ja asiakastyytyväisyyden mittaaminen ovat käytettäviä työvälineitä. Kunnossapitosuunnitelmien ja vuokralaisremonttien kustannustehokas toteutus ja seuranta ovat tärkeä osa kiinteistöpäälliköiden tulosvastuullista toimintaa. Pätevän alihankintaverkoston rakentaminen varmistaa laadun tason. Korkealaatuisia toimistotiloja ydinkeskustassa Toimistotilojen vuokramarkkinat jatkuvat kilpailtuina. Sponda panostaa toimistokiinteistöjensä uudistamiseen ja tarjoaa ydinkeskustassa modernia, korkealaatuista toimistotilaa, joka on myös hinnaltaan kilpailukykyistä verrattuna kaupungin ulkopuolella sijaitseviin business parkkeihin. VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, % VUOKRATUOTOISTA Toimisto- ja liiketilat 25 20 15 10 Vuokraustoiminnan tuotto, toimisto- ja liiketilat, Me 2005 2004 2003 5 Vuokratuotot 73,5 74,2 75,4 Ylläpitokulut -19,0-18,9-18,5 Nettovuokratuotot 54,5 55,3 56,9 Markkina-arvo 966,4 988,5 1 009,1 Tuotto-% 5,6 5,6 5,6 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Toistaiseksi voimassa olevat VUOSIKERTOMUS 2005 19

Toimisto- ja liiketilakiinteistöt 31.12.2005 Taloudellinen Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Vuokra- Vuokrausaste, vuokrausaste, Pinta-ala Korkea sopimusten Omistus- %, m 2 %, e yhteensä, m 2 Toimisto Liiketila Teollisuus varasto Varasto Hotelli Muut lkm osuus, % 1. Arkadiankatu 4 6, Helsinki 00,0 100,0 25 272 15 008 4 926 0 0 3 772 0 1 567 12 100,0 2. Bulevardi 1, Helsinki 58,8 69,3 6 197 3 841 1 086 0 0 643 0 627 21 100,0 3. City-Center a. Aleksanterinkatu 19, Helsinki 00,0 100,0 8 386 5 495 1 978 483 430 13 100,0 b. Kaivokatu 8, Helsinki 83,3 87,5 34 818 15 759 12 751 0 0 6 269 0 40 37 100,0 c. Kaivokadun Tunneli, Helsinki 92,2 98,3 2 547 0 1 693 0 0 854 0 0 25 83,6 4. Elannontie 5, Vantaa 94,3 94,2 6 951 4 920 495 0 0 1 332 0 205 18 100,0 5. Erottajankatu 5, Helsinki 00,0 100,0 3 185 2 630 160 0 0 209 0 186 9 100,0 6. Erottajankatu 7, Helsinki 00,0 100,0 3 513 1 631 886 0 0 416 0 581 7 100,0 7. Hitsaajankatu 8, Helsinki 72,8 74,2 5 347 4 154 0 0 0 1 156 0 37 14 100,0 8. Iso Roobertinkatu 21 25, Helsinki 81,2 88,7 7 060 3 380 796 0 0 1 900 0 984 16 91,2 9. Itäkatu 11, Helsinki 90,5 85,8 8 165 5 274 1 497 0 0 954 0 440 10 100,0 10. Itälahdenkatu 20, Helsinki 87,3 90,2 4 579 4 061 0 0 0 0 0 518 11 100,0 11. Itälahdenkatu 22, Helsinki 7,5 2,9 6 183 4 764 0 0 0 354 0 1 065 3 100,0 12. Kaivokatu 12, Helsinki 00,0 100,0 10 225 2 928 1 537 0 0 0 5 760 0 7 100,0 13. Kalevankatu 30, Helsinki 83,2 83,9 3 697 3 151 226 0 0 316 0 5 7 100,0 14. Kalkkipellontie 4, Espoo 76,7 76,3 3 894 3 546 0 0 0 20 0 328 2 100,0 15. Kappelitie 8, Espoo 00,0 100,0 1 875 1 569 0 0 0 180 0 126 1 100,0 16. Kasarmikatu 36, Helsinki 00,0 100,0 8 559 7 226 194 0 0 545 0 595 4 100,0 a. Korkeavuorenkatu 35, Helsinki b. Korkeavuorenkatu 37, Helsinki c. Kasarmikatu 36, Helsinki 17. Kaupintie 3, Helsinki 00,0 100,0 44 103 35 704 0 0 0 904 0 7 495 1 100,0 18. Keskuskatu 1 B, Helsinki 00,0 100,0 2 997 1 967 735 0 0 296 0 0 13 100,0 19. Kilonkartanontie 3, Espoo 62,7 65,5 3 613 1 838 0 1 775 0 0 0 0 2 100,0 20. Kipparinkatu 2, Espoo 0,0 0,0 789 0 525 0 0 264 0 0-19,4 21. Kivenlahdenkatu 1, Espoo 63,8 69,8 3 670 2 857 813 0 0 0 0 0 15 100,0 22. Kluuvikatu 8, Helsinki 00,0 100,0 10 680 0 0 0 0 0 10 680 0 4 100,0 23. Komentajankatu 5, Espoo 68,1 74,5 4 321 4 232 0 0 0 89 0 0 2 100,0 24. Korkeavuorenkatu 45, Helsinki 00,0 100,0 4 043 1 458 2 372 0 0 213 0 0 3 100,0 25. Kulttuuritori, Espoo 00,0 100,0 1 030 445 312 0 0 0 0 273 5 66,2 26. Kumpulantie 11, Helsinki 00,0 100,0 15 422 11 105 0 0 0 4 317 0 0 2 100,0 27. Läkkisepänkuja 3, Espoo 95,5 94,0 3 207 2 003 1 204 0 0 0 0 0 9 95,2 28. Länsituulentie 7, Espoo 00,0 100,0 7 809 2 338 4 968 0 0 230 0 273 8 100,0 29. Lönnrotinkatu 13, Helsinki 00,0 100,0 2 365 1 803 346 0 0 216 0 0 6 57,8 30. Lönnrotinkatu 27, Helsinki 60,3 62,9 4 955 3 884 719 0 0 74 0 278 17 100,0 31. Lönnrotinkatu 28, Helsinki 00,0 100,0 2 728 2 242 0 486 0 0 0 0 3 100,0 32. Malminkaari 10, Helsinki 74,8 74,4 3 929 617 2 887 0 0 317 0 0 10 100,0 33. Mannerheimintie 4, Helsinki 87,4 92,1 4 768 2 577 1 424 0 0 754 0 13 10 100,0 34. Mannerheimintie 6, Helsinki 85,0 89,3 3 856 1 219 2 156 0 0 440 0 41 7 100,0 35. Melkonkatu 26, Helsinki 47,6 47,3 5 628 1 215 0 0 765 3 648 0 0 4 100,0 36. Miestentie 3, Espoo 00,0 100,0 5 494 5 049 0 0 0 0 0 445 3 100,0 37. Pihatörmä 1, Espoo 53,1 60,3 16 013 14 135 1 283 0 0 181 0 414 18 58,6 38. Piispanportti 12, Espoo 26,8 26,9 5 065 4 704 0 0 0 361 0 0 5 100,0 39. Puotinharjun Puhos, Helsinki 00,0 100,0 3 092 0 3 092 0 0 0 0 0 10 20,4 40. Ratapihantie 11, Helsinki 83,0 85,1 15 441 12 070 1 213 170 0 1 100 0 889 20 100,0 41. Sentnerinkuja 3, Helsinki 97,8 97,8 3 481 3 429 0 0 0 52 0 0 6 100,0 42. Sinikalliontie 10, Espoo 39,0 25,9 4 280 4 003 0 0 0 187 0 91 11 100,0 43. Sinimäentie 14, Espoo 84,9 86,2 5 966 4 456 199 0 1 042 0 0 269 5 100,0 44. Tampereen Pellava, Tampere 00,0 100,0 315 92 223 0 0 0 0 0 4 8,4 45. Tampereen Pellavanhovi, Tampere 22,2 20,7 417 0 417 0 0 0 0 0 1 6,4 46. Tampereen Pellavankulma, Tampere 100,0 100,0 143 0 143 0 0 0 0 0 2 5,8 47. Tampereen Pellavanlikka, Tampere 57,6 55,7 652 130 522 0 0 0 0 0 3 10,9 48. Tampereen Pellavapää, Tampere 0,0 0,0 380 157 223 0 0 0 0 0-12,1 20 SPONDA

Toimisto- ja liiketilakiinteistöt 31.12.2005 Taloudellinen Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Vuokra- Vuokrausaste, vuokrausaste, Pinta-ala Korkea sopimusten Omistus- %, m 2 %, e yhteensä, m 2 Toimisto Liiketila Teollisuus varasto Varasto Hotelli Muut lkm osuus, % 49. Tuomarilantie 19, Espoo 46,0 50,4 4 565 4 484 0 0 0 0 0 81 1 100,0 50. Turunlinnantie 12, Helsinki 96,1 98,9 4 596 2 635 1 757 0 0 16 0 189 12 100,0 51. a. Unioninkatu 18, Helsinki 36,2 40,5 3 860 2 884 465 0 0 511 0 0 8 100,0 b. Unioninkatu 20 22, Helsinki 79,2 83,0 24 281 16 215 3 178 0 0 3 980 0 908 33 100,0 c. Unioninkatu 24, Helsinki 63,3 65,0 3 342 2 672 319 0 0 0 0 351 5 100,0 d. Fabianinkatu 23, Helsinki 00,0 100,0 5 104 3 829 0 0 0 1 275 0 0 4 100,0 52. Upseerinkatu 1, Espoo 64,4 66,9 20 125 15 575 0 0 0 2 157 0 2 394 36 100,0 53. Ylä-Malmintori 6, Helsinki 88,4 90,7 2 724 1 109 1 047 0 0 469 0 100 7 100,0 TOIMISTO- JA LIIKETILAKIINTEISTÖT YHTEENSÄ 83,1 86,2 409 693 260 401 57 983 9 378 1 807 41 450 16 440 22 234 532 Helsingin kantakaupunki RAUTATIE- ASEMA 1 LINJA-AUTO- ASEMA KAMPPI MANNERHEIMINTIE FORUM 12 KAIVOKATU 3 CITY- CENTER KESKUSKATU STOCKMANN 18 KAISA 22 KLUUVI ALEKSANTERINKATU ANNANKATU FREDRIKINKATU KAUPPATORI 30 31 13 KALEVANKATU LÖNNROTINKATU BULEVARDI 29 8 YRJÖNKATU 34 33 2 EROTTAJANKATU ISO ROOBERTINKATU 6 5 KORKEVUORENKATU POHJOISESPLANADI ETELÄESPLANADI 24 16a KASARMIKATU FABIANINKATU 51 UNIONINKATU Pääkaupunkiseutu Helsinki-Vantaan Lentoasema Kehä III 4 21 49 Kehä III Kehä II 41 17 19 44 14 23 42 43 27 25 28 36 37 38 15 11 35 10 Kehä I 40 26 KESKUSTA 53 32 Kehä I 7 39 50 9 Genimap Oy, lupa L6561/06 VUOSIKERTOMUS 2005 21

Logistiikkakiinteistöt Sponda on Suomen suurin logistiikkakiinteistöjen omistaja ja vuokraaja. Talouden hienoisesta taantumasta huolimatta logistiikkasektori on pysynyt kohtuullisen tuottavana ja tilojen käyttöaste korkeana. Vanha Porvoontie 231 Logistiikkakeskus Vantaan Honkatalo, Vanha Porvoontie 231, on yksi Spondan kehityskohteista. Kohteeseen suunnitellun laajennuksen ensimmäinen rakennusvaihe käsittää 10 000 m 2 uudisrakennuksen. 22 SPONDA

Yhteensä 33 logistiikkakiinteistön 420 000 m 2 :n vuokrattava pinta-ala koostuu logistiikkakohteista pääasiassa pääkaupunkiseudulla. Logistiikkakiinteistöjen pinta-ala kattaa noin puolet Spondan vuokrattavasta pinta-alasta ja nettovuokratuotoista logistiikan osuus on noin neljännes. Spondan logistiikkaliiketoiminnan merkittäviä alueita ovat Konala, Hakkilan teollisuusalue ja Vantaan Aviapolis. Hakkilassa sijaitseva logistiikkakeskus Vantaan Honkatalo on Spondan tärkeä kehityskohde, jonka strateginen asema tulee korostumaan Vuosaaren sataman valmistuttua. Logistiikkakiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste vuoden lopussa oli 91,9 (2004: 92,0) %. Tyhjänä logistiikkakohteissa oli pääosin toimistotilaa. Spondan merkittävä investointi vuoden 2005 aikana oli korkeatuottoisen logistiikkaja toimistokiinteistön osto Ruosilantie 16:ssa Helsingin Konalassa. Kauppahinta varainsiirtoveroineen oli 28,4 milj. euroa. Kiinteistön vuokrattava pinta-ala on 32 800 m 2. Spondan logistiikkakiinteistöt tarjoavat toimivia vaihtoehtoja erilaisille asiakkaille. Suurten yksiköiden tarve on tarjontaa suurempi. Logistiikkatiloissa toimistotilan tarve pienenee edelleen ja tuotannollisten tilojen kasvaa. Logistinen toiminta on muuttunut nopeatempoiseksi, ja vuokrasopimusten kestoaika on selvästi lyhentynyt. Liiketoiminnan ennakointi on vaikeutunut, ja kysyntä kohdistuu jo valmiina oleviin tiloihin. Kilpailu sopivista Asiakkaat ovat eniten kiinnostuneita valmiista ja suurista logistiikkakiinteistöistä. logistiikkasektorin investointikohteista on kiristynyt, ja tuottovaateet ovat laskeneet. Uutta logistiikkatilaa on tulossa markkinoille noin 120 000 m 2. Sponda rakennuttaa uusia kohteita kysynnän mukaan Spondan tavoitteena on hyödyntää tonttivarantoaan ja olemassa olevaa rakennusoikeutta. Pyrkimyksenä on rakennuttaa uusia kohteita asiakaskysynnän mukaisesti. Spondan suunnitelmissa on laajentaa Vantaan Honkatalon logistiikkakeskusta noin 10 000 m 2 uudisvarastolla. Rakennushanke on tarkoitus aloittaa vuoden 2006 aikana. Sponda kehittää myös vanhoja kohteita vuokrattavuuden varmistamiseksi. Tämä sisältää toiminnallisuuden parantamisen peruskorjausten yhteydessä, perusparantamisen vuokralaisen vaihtuessa ja lisärakentamisen. Tällä turvataan vanhojen kohteiden kilpailukyky kiristyvässä kilpailutilanteessa. VUOKRASOPIMUSTEN ERÄÄNTYMINEN, % VUOKRATUOTOISTA Logistiikkakiinteistöt 25 20 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Toistaiseksi voimassa olevat Vuokraustoiminnan tuotto, logistiikkakiinteistöt, Me 2005 2004 2003 Vuokratuotot 29,6 25,0 25,0 Ylläpitokulut -6,6-5,8-5,8 Nettovuokratuotot 23,0 19,2 19,2 Markkina-arvo 252,3 233,0 232,0 Tuotto-% 9,1 8,2 8,3 VUOSIKERTOMUS 2005 23

Logistiikkakiinteistöt 31.12.2005 Taloudellinen Vuokrattavan pinta-alan jakautuminen, m 2 Vuokra- Vuokrausaste, vuokrausaste, Pinta-ala Korkea sopimusten Omistus- %, m 2 %, e yhteensä, m 2 Toimisto Liiketila Teollisuus varasto Varasto Hotelli Muut lkm osuus, % 54. Atomitie 1, Helsinki 85,4 87,7 5 709 1 942 0 0 230 3 270 0 267 10 100,0 55. Etu-Hankkionkatu 1, Tampere 99,2 98,8 40 900 4 546 0 31 175 2 392 0 0 2 787 7 100,0 56. Hankasuontie 13, Helsinki 94,3 95,8 9 642 2 432 0 0 2 971 4 239 0 0 6 100,0 57. Haukilahdenkatu 4, Helsinki 00,0 100,0 3 531 1 085 0 1 089 1 192 0 0 165 1 100,0 58. Heidehofintie 2 4, Vantaa 96,8 98,5 27 490 4 234 0 2 764 5 744 8 030 0 6 719 5 100,0 59. Inkeroisten Koekeskus, Anjalankoski 100,0 100,0 6 245 0 0 0 0 0 0 6 245 1 100,0 60. Insinöörinkatu 2, Helsinki 92,1 91,5 4 122 1 723 0 1 074 1 325 0 0 0 12 100,0 61. Jokipohjantie 28, Tampere 00,0 100,0 21 871 4 981 580 609 12 914 2 656 0 132 1 100,0 62. Juvan Teollisuuskatu 23, Espoo 93,0 93,4 14 140 2 814 0 325 9 804 448 0 749 5 100,0 63. Kankiraudantie 6, Helsinki 00,0 100,0 6 523 221 0 5 230 1 018 14 0 40 1 100,0 64. Karapellontie 4, Espoo 65,1 64,8 8 309 3 989 0 3 988 0 0 0 332 4 100,0 65. Keskikankaantie 9, Hollola 00,0 100,0 18 730 3 827 0 13 867 0 0 0 1 036 2 100,0 66. Kouvolantie 227, Nastola 00,0 100,0 19 881 142 0 18 873 0 800 0 66 1 100,0 67. Köysikuja 1, Vantaa 97,2 97,5 12 222 1 010 0 0 10 327 859 0 26 6 100,0 68. Matinpurontie 3, Espoo 00,0 100,0 2 458 557 0 0 1 745 0 0 156 1 100,0 69. Mestarintie 6, Vantaa 00,0 100,0 4 632 1 536 0 2 994 0 0 0 102 1 100,0 70. Olarinluoma 14, Espoo 6,6 39,8 7 780 2 571 0 3 546 0 1 206 0 457 7 100,0 71. Robert Huberin tie 2, Vantaa 83,3 79,2 6 792 3 054 535 0 3 101 102 0 0 20 100,0 72. Ruosilantie 14, Helsinki 94,7 93,1 16 750 4 500 0 100 10 820 731 0 599 18 100,0 73. Ruosilantie 16, Helsinki 00,0 100,0 38 082 11 849 0 0 15 100 122 0 11 012 3 100,0 74. Rydönnotko 1, Turku 00,0 100,0 19 359 2 116 0 0 13 801 1 005 0 2 438 1 100,0 75. Santaradantie 8, Vantaa 00,0 100,0 2 663 296 0 0 2 367 0 0 0 1 100,0 76. Sarankulmankatu 22, Tampere 00,0 100,0 3 925 1 315 0 415 0 1 825 0 370 1 100,0 77. Sähkötie 1, Vantaa 00,0 100,0 11 625 3 000 0 0 8 625 0 0 0 1 100,0 78. Sörnäisten Rantatie 33, Helsinki 00,0 100,0 2 208 0 0 0 676 0 0 1 532 2 10,3 79. Työpajankatu 2, Helsinki 00,0 100,0 2 721 512 0 0 1 757 452 0 0 1 100,0 80. Vanha Porvoontie 229, Vantaa 92,6 91,0 29 970 12 310 0 0 0 15 555 0 2 105 23 100,0 81. Vanha Porvoontie 231, Vantaa 75,0 76,4 35 504 3 023 0 0 21 991 10 491 0 0 28 100,0 82. Varjolanrinteentie 1, Nastola 00,0 100,0 4 997 835 0 3 438 0 555 0 169 1 100,0 83. Vihiojantie 1, Tampere 00,0 100,0 5 054 730 0 0 4 324 0 0 0 1 100,0 84. Virkatie 12 14, Vantaa 00,0 100,0 14 797 259 0 0 11 410 689 0 2 439 4 100,0 85. Vitikka 6, Espoo 91,2 84,3 3 980 251 0 0 3 729 0 0 0 3 100,0 86. Äyrikuja 3, Vantaa 00,0 100,0 8 985 499 0 0 0 8 456 0 30 1 100,0 LOGISTIIKKAKIINTEISTÖT YHTEENSÄ 93,6 91,9 421 593 82 156 1 115 89 486 147 363 61 503 0 39 971 180 24 SPONDA