ut iv es yt Nä 40 Kylppärit kuntoon
4 REMONTTITYYPPI 3: KAIKKIEN KYLPYHUONEIDEN YHTÄAIKAINEN SANEERAUS Kylpyhuoneiden käyttöikä on yleensä noin 20 25 vuotta. Yhtiössä tulee aloittaa kylpyhuonesaneerausten kartoitus, jos kylpyhuoneet ovat käyttöikänsä päässä tai yhtiössä on suunnitteilla putkiremontti. Tässä luvussa kerrotaan, miten kylpyhuoneiden saneeraamisesta päätetään, miten saneerauksesta aiheutuvat kustannukset jaetaan ja milloin osakasta voidaan hyvittää. Kaikkien kylpyhuoneiden yhtäaikainen saneeraus 41
4.1 Kylpyhuoneiden kartoitus ja päätös niiden saneeraamisesta Yksittäisten kylpyhuoneiden kartoittaminen yhtiössä on tarpeen tapauskohtaisesti. Hyvä apukeino korjaustarpeen ennakoinnissa sekä kylpyhuoneen elinkaaren vaiheen määrityksessä on Rakennustietosäätiön (RT) 2008 julkaisema Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -kortti, joka on saatavana numeroilla LVI 01-10424 sekä KH 90-00403. Kaikkien kylpyhuoneiden kartoitus on perustelua silloin, kun yhtiön kylpyhuoneet ovat käyttöikänsä päässä tai yhtiössä on suunnitteilla putkiremontti. Jos yhtiön kylpyhuoneet ovat noin 20 25 vuotta vanhoja tai viimeisimmästä kylpyhuoneiden peruskorjauksesta on tuo sama aika, on kaksi tapaa edetä yhtiön kylpyhuonesaneerauksessa. Ensimmäinen tapa on teettää suoraan purku- ja korjaustyöselitys märkätiloihin sekä kilpailuttaa urakkasuoritus, hankkia valvoja, käydä urakkaneuvottelut, solmia urakkasopimus ja teettää työ hyvin yhtiön puolelta valvottuna. Toinen tapa on teettää yhtiön kaikkiin kylpyhuoneisiin rakennekosteusmittaukset, jakaa kylpyhuoneet mittaustulosten perusteella kiireellisyysluokkiin ja remontoida kylpyhuoneet 1 5 vuoden sisällä pienemmissä erissä. Mikäli yhtiön vesi- ja viemärijohdot ovat käyttöikänsä päässä, niiden osalta on myös hyvä tehdä kartoitus ja pohtia niiden linkittyminen kylpyhuonesaneerauksiin. Kaikkien yhtiön kylpyhuoneiden saneeraaminen vaatii yhtiökokouksen enemmistöpäätöksen (eli yli puolet annetuista äänistä). Enemmistöpäätöksillä päätetään yhtiökokouksessa myös esimerkiksi putkiremontista. 42 Kylppärit kuntoon
Kylpyhuoneen käyttöiän määrityksessä voi käyttää apuna KH-korttia 90 00403 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot. Kylpyhuoneen käyttöikä on yleensä 20 25 vuotta. 4.2 Kustannusten jako Yhtiön kylpyhuoneremonttien kustannusten jako määräytyy yleensä yhtiöjärjestyksen mukaisella vastikeperusteella. Vastikeperusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala tai osakkeiden lukumäärä. Yhtiön kylpyhuoneremonttien kustannukset voidaan jakaa myös toisella tavalla. Asunto-osakeyhtiönlain 6 luvun 32 :ssä on määräykset vastikeperusteisesta kustannusten jaosta poikkeamiseen. Tämän pykälän nojalla yhtiö voi päättää yhtiökokouksessa 2/3 määräenemmistöllä siitä, että kunnossapidosta ja uudistuksesta aiheutuvat kulut jaetaan vastikeperusteesta poiketen tasan osakkaiden kesken eli niin sanottuna tasajakona. Tasajako on mahdollinen silloin, kun remontti kohdistuu osakkaan hallinnassa olevaan huoneistoon ja remontista kullekin huoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret. Tasajakoa voidaan soveltaa kylpyhuoneremontteihin, jos kullekin huoneistolle tuleva kustannus ja huoneistojen saama etu ovat yh- Kaikkien kylpyhuoneiden yhtäaikainen saneeraus 43
tä suuret. Koko kylpyhuoneen osalta tämä toteutuu harvoin, koska kylpyhuoneet eivät aina ole yhtä suuria, eivätkä niiden korjauskustannukset ole tällöin yhtä suuret. Se, että urakoitsija jakaa kustannuksen keinotekoisesti tasan kaikille huoneistoille, ei ole peruste jakaa kustannuksia yhtiön sisäisesti tasan. Remontin yhteydessä voi kuitenkin olla tilanteita, joissa osa kustannuksista voidaan jakaa perustellusti tasan, kuten vesihanan uusiminen tai wc-istuimen uusiminen, jos niitä tulee yhtä monta kuhunkin huoneistoon. Tasajako tulee sovellettavaksi vain silloin, kun kunnossapito tai uudistus kohdistuu osakkaan hallinnassa olevaan huoneistoon. Näin ollen tasajakoa ei voi käyttää putkiremontissa niihin vesi- ja viemärijohtoihin, jotka ulottuvat huoneiston ulkopuolelle. Putkiremontissa voidaan kuitenkin osa mahdollisista kustannuksista (esim. kylpyhuoneiden osalta) jakaa tasajaolla, jos kaikki tasajaon edellytykset täyttyvät. Vastikeperusteen ja tasajaon sekoittaminen samaan projektiin lisää kuitenkin usein hallintokustannuksia, kun hankeosuuksia joudutaan laskemaan usealla tavalla. Näin ollen tasajakoon tulisi ryhtyä vain selkeissä tapauksissa. Yhtiön remonteissa kustannukset jaetaan pääsääntöisesti yhtiöjärjestyksessä mainitulla vastikeperusteella. Vastikeperusteesta poikkeamisesta on säännökset asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 pykälässä. 44 Kylppärit kuntoon
4.3 Osakkaan hyvitys Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous voi päättää enemmistöpäätöksellä (eli yli puolella annetuista äänistä), että yhtiön uudistusta tai kunnossapitoa varten osakkaalta perittävää yhtiövastiketta voidaan alentaa, mikäli osakkaan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Hyvitys on mahdollinen silloin, jos yhtiölle tulee säästöä siitä, että osakas tai aikaisempi osakas on tehnyt huoneistossaan vastaavanlaisen työn, jota yhtiö on nyt tekemässä. Osakkaan on vaadittava hyvitystä itse ja tehtävä se hyvissä ajoin. Lisäksi osakkaalla on näyttövelvollisuus yhtiölle syntyvästä säästöstä ja huoneistossaan tehdyn remontin asianmukaisuudesta. Käytännössä hyvitys tulee kylpyhuoneremonteissa kyseeseen vain silloin, kun kaikki yhtiön kylpyhuoneet päätetään saneerata. Yhtiön kannattaa silloin selvittää, ovatko osakkaat tehneet oma-aloitteisia remontteja ja voidaanko nämä hyödyntää yhtiön remontissa. Vaikka osakkaan tulee vaatia hyvitystä itse, yhtiön kannattaa tiedottaa osakkaille hyvissä ajoin jo hankesuunnitteluvaiheessa, että tällainen mahdollisuus on heille olemassa. Sillä, kuinka paljon osakas on aikoinaan omasta remontistaan maksanut, ei ole merkitystä hyvitystä määritettäessä. Olennaista on se, kuinka paljon yhtiö säästää nyt tehtävässä remontissa. Yhtiö voi pyytää urakoitsijaltaan yksityiskohtaisen arvion remontoimatta jätettävän kylpyhuoneen kustannuksista. Jos yhtiö on aikoinaan maksanut osakkaan oma-aloitteisesta remontista jonkin osuuden, osakas ei voi tietenkään saada siltä osuudelta hyvitystä. Jos yhtiö on esimerkiksi maksanut osakkaalle vedeneristeet, osakas ei voi vaatia hyvitystä niistä vaan ainoastaan muusta osuudesta. Kaikkien kylpyhuoneiden yhtäaikainen saneeraus 45
Hyvitystä ei makseta osakkaalle rahana, vaan osakkaan maksuosuutta vähennetään enintään yhtiölle syntyvän säästön tai enintään osakkaan maksuosuuden verran. Kun osakas hakee itselleen hyvitystä, yhtiön on ensin arvioitava, onko osakkaan oma-aloitteisesta remontista tallella riittävä dokumentaatio, jonka nojalla remontin voidaan katsoa olevan hyvityksen piirissä. Kun on kyse kylpyhuoneesta, remontin tulee olla ainakin 1.1.1999 jälkeen toteutettu, koska tuolloin tulivat voimaan uudet määräykset Suomen Rakentamismääräyskokoelmaan kosteuden- ja vedeneristeistä (osa C2). Tämän jälkeen pyydetään urakoitsijalta arvio hyvityksen piiriin kuuluvan kylpyhuoneen kustannuksista eli toisin sanoen summasta, jonka yhtiö säästäisi, jos tuota osakkaan kylpyhuonetta ei remontoida. Hyvityksen määrää laskettaessa tulee huomioida ikävähennykset eli se, kuinka monta vuotta hyvitykseen oikeuttavasta remontista on kulunut. Ikävähennyksiä laskettaessa voi hyödyntää esimerkiksi luvussa 4.1 esiteltyä Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -korttia. Osakkaalla on oikeus hyvitykseen, jos hänen huoneistossaan aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle remontista tulevia kustannuksia. 46 Kylppärit kuntoon
Hyvityksen laskeminen Esimerkkinä alla olevissa laskelmissa on 5 vuotta sitten eli vuonna 2010 remontoitu kylpyhuone, josta on tehty muutostyöilmoitus ja josta on tallella selvä dokumentaatio siitä, että remontti on toteutettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Esimerkissä urakoitsija on antanut selvityksen, että yhtiö säästää 10 000 euroa, jos tätä kylpyhuonetta ei remontoida. Muiden kuin remontoidun huoneiston osalta urakan hinta tulisi olemaan yhteensä 100 000 euroa. Remontoitu kylpyhuone on 100 m 2 :n kokoisessa asunnossa, ja yhtiöjärjestyksen mukaan vastikeperusteena on huoneistojen pinta-ala. Kokonaisuudessaan kaikkien huoneistojen yhteenlaskettu pinta-ala on yhtiöjärjestyksessä 1 000 m 2. Kylpyhuoneen laskennallinen elinkaari on 25 vuotta. 1. Hyvityksen määrä Hyvityksen määrä saadaan laskettua seuraavalla kaavalla: Hyvityksen määrä = yhtiön säästö ikävähennys ( mahdolliset yhtiön muut kulut) Ikävähennys saadaan laskettua seuraavalla kaavalla: Ikävähennys = yhtiön säästö : kylpyhuoneen laskennallinen käyttöikä x remontista kuluneet vuodet Näin ollen esimerkkitapauksessamme: Yhtiön säästö = 10 000 euroa Ikävähennys = 10 000 : 25 x 5 (vuodet 2015-2010) = 2 000 euroa Hyvityksen määrä = 10 000 2 000 = 8 000 euroa Kaikkien kylpyhuoneiden yhtäaikainen saneeraus 47