asianumero kh KAUPPAKIRJA (LUONNOS 11.6.2014) Myyjä Suomen valtio, jota edustaa: Senaatti-kiinteistöt Y-tunnus 1503388-4 PL 237, 00531 HELSINKI jäljempänä myyjä. Ostaja Kuopion kaupunki, y-tunnus 0171450-7 jäljempänä kaupunki. Sopimuksen tarkoitus Suomen valtio omistaa Kuopiossa Savilahden ja Neulamäen alueilla tämän kauppakirjan kohteina olevia alueita. Valtion omistamia alueita hallinnoi Senaatti-kiinteistöt. Kaupan kohteena olevat alueet sijaitsevat Kuopion nykyisen kaupunkirakenteen välittömässä läheisyydessä. Esimerkiksi Itä-Suomen yliopiston Kuopion kampus, Technopolis oyj:n toimitilakeskittymä ja Neulamäen asuinalueet sijaitsevat läheisyydessä. Valmisteilla olevan osayleiskaavaehdotuksen mukaan kaupan kohteina olevat alueet on tarkoitus osoittaa asunto- ja työpaikka-alueiksi sekä mm. niitä palveleviksi yleisiksi alueiksi. Kaupan tarkoituksena on siten alueiden omistuksen ja hallinnan siirtäminen Kuopion kaupungille yhdyskuntarakentamista varten. Enin osa alueista on aikaisemmin ollut puolustusvoimien käytössä varikkoalueena. Aikaisemman käytön jäljiltä alueella on runsaasti erilaisia varikon toimintoja palvelleita rakennuksia ja kallioluolia. Tarkoituksena on, että suurin osa rakennuksista puretaan Kuopion kaupungin toimesta. Kallioluolille pyritään löytämään tarkoituksenmukaista jatkokäyttöä. Kaupunki ja myyjä tekevät yhteistyötä olevien teknisten verkostojen sekä rakennusten ja alueiden huoltokäytäntöjen selvittämiseksi. Puolustusvoimat on toimintansa aikana upottanut lähellä sijaitsevien Neulalahden ja Savilahden pohjaan runsaasti ampumatarvikkeita. Puolustusvoimilla on erillinen toimenpideohjelma raivaamisesta. Raivausaikataulu vaikuttaa kaupan kohteina olevien alueiden saamiseen yhdyskuntarakentamisen piiriin, joten Kuopion kaupungille raivaustöiden ripeä edistyminen on tärkeää.
Kaupan kohteet Kaupan kohteina ovat seuraavat Kuopion kaupungissa sijaitsevat kiinteistöt ja määräalat: a) Nimetön lunastusyksikkö 297-401-1-53, pinta-ala kiinteistörekisterin mukaan 25,91 ha. b) Tunneli-Harjula -niminen tila 297-401-1-59, pinta-ala kiinteistörekisterin mukaan 9,632 ha. c) Nimetön lunastusyksikkö 297-407-2-22, pinta-ala kiinteistörekisterin mukaan 20,29 ha. d) Nimetön lunastusyksikkö 297-407-2-24, pinta-ala kiinteistörekisterin mukaan 0,3875 ha. e) Tonttia 297-13-2-1 oleva määräala 297-13-2-1-M502, pinta-ala noin 7907 m². f) Tontti 297-13-2-14, pinta-ala kiinteistörekisterin mukaan 69710 m². g) Noin 59100 m²:n suuruinen määräala tontista 297-13-2-11 Kaupan kohteilla a-d ei ole asemakaavaa. Kaupan kohde e on asemakaavassa osoitettu puolustusvoimien alueeksi (EP). Kaupan kohteet f ja g on asemakaavassa osoitettu opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YO-1). Selvyyden vuoksi todetaan, että kaupan kohde e käsittää kiinteistörekisterin mukaisen tontin 297-13-2-1 alueen. Kaupan kohteet e ja g on tarkemmin osoitettu liitteenä olevassa kartassa 1. KAUPAN EHDOT 1. Kauppahinta ja sen maksaminen Kokonaiskauppahinta puustoineen, rakennuksineen ja kallioluolineen on viisimiljoonaakahdeksansataatuhatta (5 800 000) euroa. Kauppahinta maksetaan myyjän ilmoittamalle tilille FI16 2333 1800 0189 72 BIC NDEA- FIHH seuraavan maksuaikataulun mukaisesti ilman korkoa: - Ensimmäinen maksuerä miljoona (1 000 000) euroa maksetaan kahden viikon kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. - Toinen maksuerä miljoona (1 000 000) euroa erääntyy maksettavaksi vuoden kuluttua kauppakirjan allekirjoittamisesta. - Kolmas maksuerä miljoona (1 000 000) euroa erääntyy maksettavaksi kahden (2) vuoden kuluttua kauppakirjan allekirjoittamisesta. - Neljäs maksuerä miljoona (1 000 000) euroa erääntyy maksettavaksi kolmen (3) vuoden kuluttua kauppakirjan allekirjoittamisesta. - Viides maksuerä miljoona (1 000 000) euroa erääntyy maksettavaksi neljän (4) vuoden kuluttua kauppakirjan allekirjoittamisesta. - Kuudes maksuerä kahdeksansataatuhatta (800 000) euroa erääntyy maksettavaksi viiden (5) vuoden kuluttua kauppakirjan allekirjoittamisesta.
Mikäli maksuerän maksaminen viivästyy edellä sovitusta, maksetaan viivästyneelle maksuerälle korkolain (20.8.1982/633) 4 :n mukainen viivästyskorko eräpäivästä maksupäivään asti. 2. Omistus- ja hallintaoikeus Kaupunki saa omistus- ja hallintaoikeuden kaupan kohteisiin, kun ensimmäinen kauppahintaerä (1 000 000 euroa) on maksettu. 3. Lainhuuto- ja kiinteistönmuodostuskulut Kaupunki maksaa saamiensa kaupan kohteiden lainhuuto- ja lohkomiskustannukset sekä kaupanvahvistajan palkkion. 4. Kiinnitykset ja panttioikeudet Kaupan kohteet luovutetaan velkakiinnityksistä ja rasituksista vapaana ilman kaupan kohteisiin kohdistuvia muita kolmansien oikeuksia kuin mitkä tässä kauppakirjassa on jäljempänä mainittu. 5. Rasitteet Kaupan kohteita rasittavat seuraavat kiinteistörekisteristä ilmenevät rasitteet: Rasitettu Rasite ja sen tarkoitus Oikeutettu kohde f 297-1981-K3 / vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohto Kuopion kaupunki f 297-1981-K4 / vesi- ja viemärijohto Kuopion kaupunki f 297-1981-K5 / sähköjohto Kuopion kaupunki g 297-1981-K18 / vesi-, viemäri- ja lämpöjohto Kuopion kaupunki g 297-1981-K19 / sähköjohto Kuopion kaupunki g 297-1996-K4 / vesijohto Kuopion kaupunki Uusi rasite: Kuopion kaupunkia varten perustetaan korvauksetta pysyvä rasiteoikeus käyttää kiinteistöllä 297-13-2-11 olevaa tietä kaupan kohteille f ja g suuntautuvaan ajoon. Rasiteoikeus poistetaan sitten, kun kaupan kohteille f ja g laadittava asemakaava on saanut lainvoiman ja katuverkosto on rakennettu.
6. Verot, maksut ja vastuu vahingoista Myyjä vastaa kaupan kohteista suoritettavista veroista ja maksuista sekä kaupan kohteita kohdanneista vahingoista omistusoikeuden siirtymishetkeen saakka. Kaupunki ottaa vastatakseen liitteessä 2 mainitut kaupan kohteen hoitoon ja ylläpitoon liittyvät sopimukset omistusoikeuden siirtymishetkestä lukien. Sitä edeltävästä ajasta vastaa myyjä. Myyjä vastaa siitä, että on täyttänyt sopimusvelvoitteensa sopimusten mukaisesti ja vakuuttaa, että sopimuksiin ei kohdistu reklamaatioita. 7. Rakennukset, kallioluolat ja tekniset verkostot Kauppaan kuuluvat kaupan kohteilla sijaitsevat rakennukset (66) kpl ja kallioluolat (8 kpl, pinta-ala noin 9500 m²). Luettelo rakennuksista ja kallioluolista on kauppakirjan liitteenä 3. Lisäksi kauppaan kuuluu muutamia liitteestä 3 puuttuvia inventoimattomia rakennuksia, jotka eivät ole käytössä. Myyjän ja Kaupungin yhteisenä näkemyksenä on, että kaupan kohteilla sijaitsevat rakennukset tullaan kaupunginhallituksen 3.6.2013 hyväksymän osayleiskaavaehdotuksen mukaisesti pääosin purkamaan. Kaupan kohteilla sijaitsevat rakennukset ovat purkukuntoisia tai perusteellisesti peruskorjattavia. Kaupunki on tutustunut alueella oleviin rakennuksiin ja luolastoihin haluamassaan laajuudessa ja hyväksyy rakennukset ja luolastot siinä kunnossa kuin ne ovat. Kauppaan kuuluvat ilman erillistä korvausta kaikki kaupan kohteilla sijaitsevat ja niitä palvelevat sähkö-, lämpö- ja vesihuoltoliittymät. Kauppaan kuuluvat ilman erillistä korvausta kaikki kaupan kohteilla olevat vesi-, viemäri-, tiedonsiirto- ja lämpöverkostot ja niitä palvelevat laitteet sekä rakennuksia ja luolia palvelevat laitteet siinä kunnossa kuin ne ovat. Kaupunki on tietoinen siitä, että Myyjä ei ole puolustusvoimien varikkotoiminnan päättymisen jälkeen tehnyt em. verkostoja ja niitä palvelevia laitteita koskien kuin välttämättömiä ylläpitotoimenpiteitä. Myyjä luovuttaa hallussaan olevan rakennuksia, luolia, teknisiä verkostoja ja laitteita koskevan aineiston (piirustukset ym.) Kaupungille ilman erillistä korvausta. Myyjä antaa korvauksetta Kaupungille teknistä neuvontaa teknisten laitteiden käyttöön liittyen. Myyjä nimeää tätä varten yhteyshenkilön. Myyjä vastaa kaupan kohteiden ylläpidosta ja siitä aiheutuvista kustannuksista omistusoikeuden siirtymishetkeen saakka. 8. Vuokrasopimukset Myyjä luovuttaa rakennuksista, luolista ja maa-alueista tehdyt alkuperäiset vuokrasopimukset vuokravakuuksineen Kaupungille. Alueella ovat voimassa liitteessä 4 luetellut vuokrasopimukset, jotka myyjä luovuttaa kauppakirjan allekirjoittamisen yhteydessä Kaupungille.
Vuokratuissa kohteissa ei ole tehty sellaisia muutos- tai korjaustöitä, jotka oikeuttaisivat liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 45 :n mukaisiin vahingonkorvauksiin. Mikäli maa-alueiden, rakennusten, rakennusten osien tai luolien vuokralaisilla on myyjän omistusaikana syntynyttä vuokrasuhteeseen perustunutta saatavaa, vastaa myyjä näistä saatavista kustannuksellaan. Muilta osin vastuu ja vuokratulot vuokrasopimuksista siirtyy Kaupungille omistusoikeuden siirtymishetkestä lukien. 9. Maaperän ja pohjaveden pilaantuneisuus sekä mahdolliset jätteet Ympäristönsuojelulain 104 :n mukaisesti Myyjä ilmoittaa, että käytettävissä olevien tietojen perustella kaupan kohteilla olevilla alueilla on harjoitettu puolustusvoimien toimintaa. Kaupan kohteista teetettyjen maaperätutkimusten perusteella kaupan kohteiden maaperässä on todettu pilaantumista. Kaupunki on tutustunut huolellisesti kohdassa 10 lueteltuihin maaperän pilaantuneisuusselvityksiin ja pilaantuneen maaperän kunnostussuunnitelmaan. Alueella on tehty kunnostussuunnitelman mukaisia puhdistustoimenpiteitä erityisesti vuosien 2009- ja 2013 välisenä aikana. Pieni osa pilaantuneista maa-alueista on toistaiseksi jätetty kunnostamatta, koska ne on tarkoituksenmukaisinta toteuttaa muun maanrakentamisen yhteydessä tai viereisten varastorakennusten purkamisen jälkeen. Todettujen pilaantuneiden alueiden mahdollinen puhdistustarve voi riippua myös tulevasta maankäytöstä. Kaupunki on tutustunut puhdistustöistä tehtyihin kohdassa 10 lueteltuihin raportteihin. Tiedossa olevat pilaantuneet alueet: Kaupunki vastaa kustannuksellaan kaupan kohteilla a-e tiedossa olevien (Puolustushallinnon rakennuslaitos, Kuopion varikko, pilaantuneen maaperän kunnostus, kunnostusraportti 25.1.2010, Ramboll Finland Oy) seuraavien pilaantuneiden maa-alueiden tarvittavasta kunnostamisesta: - sinkkikattoisten rakennusten reuna-alueet - koeampumapaikka - raepuhaltamon vieressä oleva rinne - polttoaineen jakelupaikka. Tontilta 297-13-2-11 paljastunut pilaantuminen: Keväällä 2014 teetetyssä maaperätutkimuksessa kyseiseltä tontilta paljastui kahdesta koekuopasta pilaantunutta maata (Savilahden alue, maaperän pilaantuneisuustutkimus, tutkimusraportti 28.4.2014, Ramboll Finland Oy). Koekuopat ovat tutkimusraportin mukaiset koekuopat RF7 ja RF14. Mikäli näiden koekuoppien alueilla ja niiden lähiympäristössä on viranomaisten määräyksestä tarpeen tehdä maaperän kunnostustoimenpiteitä, menetellään kustannusten suhteen jäljempänä olevan kohdan Mahdolliset uudet pilaantuneet maaalueet mukaisesti. Keväällä 2014 teetetyssä maaperätutkimuksessa kyseiseltä tontilta paljastui myös elohopealla pilaantunutta maata (Savilahden alue, maaperän pilaantuneisuustutkimus, tutkimusra-
portti 28.4.2014, Ramboll Finland Oy). Pilaantunut alue on pyritty rajaamaan tämän kiinteistökaupan ulkopuolelle. Elohopealla pilaantuneen alueen tarkempi laajuus tutkitaan myyjän kustannuksella viimeistään puolen vuoden kuluessa tämän kauppakirjan allekirjoittamisesta. Mikäli elohopealla pilaantunut alue tutkimuksessa paljastuu laajemmaksi ja ulottuu kaupungin omistukseen siirtyvälle alueelle, menetellään kunnostuskustannusten suhteen kohdan mahdolliset uudet pilaantuneet maa-alueet mukaan, mikäli kyseisen elohopealla pilaantuneen maan arvioidut kunnostuskustannukset ovat enintään 20 000 euroa (alv 0%). Puolustusvoimien helmikuussa 2014 tontilla 297-13-2-11 teettämässä tutkimuksessa ilmeni, että alueella sijaitsevan maahan kaivetun vesialtaan pohjasedimentit ovat pilaantuneet lyijyllä (liite 6). Kyseisen kohteen kunnostuskustannusten suhteen menetellään kohdan mahdolliset uudet pilaantuneet maa-alueet mukaisesti. Esisopimus mahdollisesta tulevasta maakaupasta: Mikäli kyseinen edellisessä kohdassa mainittu elohopealla pilaantunut alue ulottuu kaupungin omistukseen siirtyville kaupan kohteille f tai g ja kaupan kohteille ulottuvan elohopealla pilaantuneen maan arvioitu kunnostuskustannus ylittää 20 000 euroa (alv 0 %), on myyjällä oikeus ostaa kirjalliseen ilmoitukseen perustuen pilaantunut alue itselleen, mikäli se ei olennaisesti vaikeuta kaupungin omistaman alueen maankäytön suunnittelua ja rakentamista. Alueen laajuus ilmenee tehdystä tutkimuksesta ja myytävän alueen on vastattava valvovan viranomaisen määräämää tai toteamaa puhdistettavaa aluetta. Tämä esisopimus on voimassa yhden (1) vuoden tämän kauppakirjan allekirjoittamisesta lukien. Maapohjan yksikköhinta on tällöin 25 e/m². Kauppahinta saadaan kertomalla keskenään yksikköhinta ja kaupan kohteena olevan pilaantuneen maa-alueen pinta-ala. Tällöin tehtävässä kauppakirjassa Suomen valtio vastaa ostamansa alueen maaperän pilaantuneisuudesta eikä kaupungilta vaadita maa-alueen pilaantuneisuuteen liittyen mitään korvauksia tai hyvitystä. Kauppahinta suoritetaan pienentämällä tämän kauppakirjan mukaista viimeistä kauppahintaerää elohopealla pilaantuneen maa-alueen kauppahintaa vastaavalla summalla. Mikäli Suomen valtio ei käytä yllä määriteltyä osto-oikeuttaan esisopimuksen voimassaoloaikana, menetellään tällöin kaupungin omistukseen siirtyville alueille ulottuvan elohopealla pilaantuneen maan kunnostuskustannusten suhteen kohdan Mahdolliset uudet pilaantuneet maa-alueet mukaisella tavalla. Mahdolliset uudet pilaantuneet maa-alueet: Kaupunki vastaa mahdollisten kaupan kohteilta löytyvien uusien pilaantuneiden maaalueiden kunnostamisesta ja maaperästä löytyvien jätteiden poisviennistä aiheutuvista kustannuksista yhteensä 100 000 euroon asti (alv 0%). Myyjä vastaa mahdollisten kaupan kohteilta löytyvien uusien pilaantuneiden maa-alueiden kunnostamisesta ja maaperästä löytyvien jätteiden poisviennistä aiheutuvista kustannuksista siltä osin, kuin mahdollisten pilaantuneiden maa-alueiden yhteenlasketut kunnostuskustannukset ja maaperästä löytyvien jätteiden poisvienti- ja vastaanottokustannukset ylittävät yh-
teensä 100 000 euroa (alv 0 %). Myyjä vastaa niistä kustannuksista, jotka aiheutuvat maaalueiden kunnostamisesta viranomaisten määräämällä tavalla. Kaupan kohteilta mahdollisesti löytyvät pilaantuneet maa-alueet ja kohdassa Tontilta 297-13-2-11 paljastunut pilaantuminen mainittu elohopealla pilaantunut maa-alue pyritään huomioimaan laadittavissa asemakaavoissa siten, ettei niistä aiheudu kaavoituksesta aiheutuvaan hyötyyn nähden kohtuuttomia kunnostuskustannuksia. Pilaantuneet alueet pitää kaavaratkaisusta riippumatta kunnostaa sellaiseen viranomaisten määräämään tasoon, että niistä ei aiheudu terveys- tai ympäristöhaittoja. Myyjän vastuu päättyy myytävien alueiden osalta sitä mukaa, kun alueet on asemakaavan mukaisesti rakennettu ja rakennukset tai alueet on ensimmäisen kerran otettu käyttöön. 10. Ostajalle luovutetut asiakirjat Kaupungille on luovutettu seuraavat asiakirjat (kopiot), jotka Kaupunki kuittaa vastaanottaneensa tämän kauppakirjan allekirjoituksella: - Maavoimien materiaalilaitos, Kuopion varikon maaperän pilaantuneisuusselvitykset, tutkimusraportti 11.12.2008, Ramboll Finland Oy - Puolustushallinnon rakennuslaitos, Kuopion varikko, pilantuneen maaperän kunnostussuunnitelma, 14.4.2009, Ramboll Finland Oy - Puolustushallinnon rakennuslaitos, Kuopion varikko, pilaantuneen maaperän kunnostus, kunnostusraportti 25.1.2010, Ramboll Finland Oy - Pohjois-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, päätös 5.8.2010, vuoden 2009 lopulla suoritetusta maaperän kunnostuksesta tehdyn loppuraportin hyväksyminen - Oricopa Oy, Millog Oy, Kuopio, Neulaniemi, pilaantuneiden rakenteiden ja maa-ainesten kunnostus, toimenpideraportti 6.8.2013, Ramboll Finland Oy - Savilahden alue, maaperän pilaantuneisuustutkimus, tutkimusraportti 28.4.2014, Ramboll Finland Oy - Kuopion Energia, verkkopalvelusopimus 21.12.2009 - Kuopion Energia, lämpösopimus 3.5.2007 - RTK-Palvelu Oy, kiinteistöhuoltosopimus 1.5.2010 - RTK-Palvelu Oy, tarjous asevarikon kiinteistönhoidosta, hoito-ohjelma, erillisveloitushinnasto ja kiinteistöpalvelun sopimusehdot 2009/S ja K - Securitas Oy, toimeksiantosopimus 31.12.2009, palveluerittely 29.12.2009, Securitas yleiset sopimusehdot (A 05), Securitas vartiointipalvelun erityiset sopimusehdot (B 05) - Securitas Oy, vartioimisalue- tai vartioimiskohtainen vartijan toimintaohje 11.7.2012 - Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy, vuokrauspalvelusopimus 3.5.2012 11. Irtaimisto Tällä luovutuksella tai sen yhteydessä ei ole luovutettu muuta irtainta omaisuutta kuin tässä sopimuksessa on sovittu eikä sellaisen luovuttamisesta ole tehty eri sopimustakaan. Myyjä vie pois kaupan kohteilla olevan omistamansa irtaimiston, joka ei kuulu kauppaan, ja siistii alueet kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.
12. Myyntipäätös Tämä kauppa perustuu valtioneuvoston x.x.xxx tekemään päätökseen, Senaattikiinteistöjen hallituksen x.x.2014 tekemään päätökseen ja Kuopion kaupunginhallituksen x.x. tekemään päätökseen. 13. Sopimuksen voimaantulo Tämä kauppakirja tulee osapuolia sitovaksi heti allekirjoituksin. 14. Liitteet 1) Kartta kaupan kohteista e ja g 2) Siirrettävät sopimukset 3) Luettelo kaupan kohteilla olevista rakennuksista ja luolista 4) Luettelo vuokrasopimuksista 5) Kartta lyijyllä pilaantuneesta alueesta 15. Allekirjoitukset Tätä kauppakirjaa on tehty kolme samanlaista kappaletta, yksi myyjille, yksi kaupungille ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle. Hyväksymme tämän kauppakirjan ehdot ja sitoudumme niitä noudattamaan. Kuopiossa. päivänä kuuta 2014. SUOMEN VALTIO / SENAATTI-KIINTEISTÖT KUOPION KAUPUNKI JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että Suomen valtiota edustavan Senaatti-kiinteistöjen puolesta valtakirjalla sekä valtakirjalla Kuopion kaupungin puolesta ostajana ovat allekirjoittaneet tämän luovutuskirjan ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Paikka ja aika edellä mainitut. N.N, julkinen kaupanvahvistaja