Syyskuu 3 2016 KIINTEISTÖLIITTO Kanta-Häme www.kiinteistoliitto.fi/kanta-hame Kiinteistöliiton vero- ja talousasiantuntija Juho Järvinen Puheenjohtajaklubissa TÄSSÄ NUMEROSSA Valokuva: Pekka Rousi toiminnanjohtaja Mikko Rousi Sibeliuksenkatu 9 A 12, 13100 Hämeenlinna Puh 0400 483 383 mikko.rousi@kiinteistoliitto.fi www.kiinteistoliitto.fi/kanta-hame HTHJ:n pilotti valmis s. 3 Tuoreet oikeustapaukset ss. 6-7 Syksyn koulutusohjelma takakannessa
Kiinteistöliitto Kanta-Hämeen tapahtumia Virtuaalinen klubi (Yammer) Virtuaalinen puheenjohtajien klubi eli puheenjohtajien suljettu keskustelualusta on ollut käytössämme muutaman kuukauden ajan. Osallistujia on noin sata ja keskusteluryhmien aiheita ovat mm. maalämpö, isännöinti ja HTHJ. Olethan saanut kutsun sähköpostiisi? Puheenjohtajailta Raatihuoneella 18.5. Suuren suosion saanut perinteinen puheenjohtajailta kokosi noin sata jäsentalojemme puheenjohtajaa kuuntelemaan legendaarisen ruotsalaisen energiaguru Jukka Kauppisen vauhdikasta esitystä. Ohjelman jälkeen nautittiin taas Pirjo Päivärinnan loihtima erinomainen lähiruokabuffet. Markku Sinisalo Talokeskuksesta kertoi maalämpöhankkeen suunnittelusta (Pekka Rousi) Puheenjohtajaklubi 14.4. klo 18:00 Puheenjohtajaklubin toinen kokoontuminen oli Hämeenlinnan Raatihuoneella 14.4.2016. Osallistujien toivomuksesta klubi-illan aiheena oli maalämpöratkaisut. Kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juha Järvinen kertoi hankkeen rahoituksesta ja Talokeskus Yhtiöiden asiantuntijan Markku Sinisalon alusti hankkeen toteutuksesta. Antero Willström kertoi Kaivokatu 12 onnistuneesta maalämpöhankkeesta. Järvisen ja Sinisalon esitykset löytyvät videoina Yammerista. Puheenjohtaja vaihtoivat innokkaasti kokemuksiaan hyvän ruuan parissa (Oskari Grönqvist) 2
Kiinteistöliitto Kanta-Hämeen tapahtumia HTHJ- koulutus Forssassa HTHJ -verkkokoulutuksen aloitusinfo ja käyttökoulutus pidettiin Forssassa keskiviikkoiltana 8.6.2016 Koulutuksen ideoi ja toteutti isännöitsijä Rami Tervomaa Forssan Isännöinti ja Kiinteistövälitys Oy:stä. Isännöitsijä Matti Ryyppö Forssan Isännöinti ja Kiinteistönvälitys Oy:stä totesi tilaisuudessa: -Mitä laajemmin tietää toisen ihmisen tehtäväkentästä, niin sitä enemmän osaa arvostaa ja hyödyntää hänen ammattitaitoaan ja osaamistaan. Tämä pätee varsin hyvin taloyhtiöiden hallitusten jäsenten ja isännöitsijän välisissä suhteissa. Isännöitsijälle on suuri hyöty siitä, että hallituksen jäsenet ovat perillä asioista. Hallituksen pitää myös voida luottaa isännöitsijään, ottaa vakavasti hänen kokemukseensa ja tietämykseensä perustuvat ehdotukset ja ratkaisumallit. Forssan tilaisuudesta oli niin hyvät kokemukset, että vastaava järjestetään Hämeenlinnassa 22.9. HTHJ-verkkokoulutus on saanut hyvän palautteen Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen verkkokoulutuksen pilotointivaihe on päättynyt. Kokemusten perusteella kurssi käynnistäminen tehtiin helpommaksi. Tarvitaan ainoastaan Kiinteistöliiton jäsennumero. Kurssin on suorittanut noin sata kantahämäläistä hallitusjäsentä ja palaute on ollut hyvä. Koulutuspaketti koostuu viidestä Kiinteistöliiton asiantuntijan tuottamasta 1-2 tunnin opintojaksosta, joiden aiheet ovat: 1. Hallituksen tehtävät ja vastuut 2. Taloyhtiön sopimukset ja kilpailutus 3. Taloyhtiön talous 4. Kiinteistön ylläpito 5. Yhtiökokousmenettely Koulutus on maksuton Kiinteistöliitto Kanta-Hämeen jäsentaloyhtiöiden nykyisille ja potentiaalisille hallituksen jäsenille (hinta muille on noin 200 /henkilö). Koulutuksen suorittaneet saavat siitä todistuksen. Tieto näistäkin etuuksista toimitetaan sähköpostilla. Varmista, että meillä on ajantasainen sähköpostiosoitteesi lähettämällä se mikko.rousi@kiinteistoliitto.fi 3
Uutisia Kiinteistöliitosta Taloyhtiöiden hankesuunnittelun avuksi ohjeistus Korjaushankkeen alkuvaiheen ratkaisut määrittävät pitkälti tulevan korjaushankkeen kustannukset. Niillä vaikutetaan myös kiinteistön elinkaaren aikaisiin kustannuksiin. Taloyhtiöiltä on toistaiseksi puuttunut ohjeistus hankesuunnitteluvaiheen toteuttamiseen. Puute poistuu Rakennustieto Oy:n julkaistessa ohjeen Korjaushankkeen hankesuunnittelu taloyhtiössä. Opas on taloyhtiön tiekartta korjaushankkeen hankesuunnitelman laadituttamiseen. Se on tarkoitettu taloyhtiöiden hallinnosta vastaaville, isännöitsijöille ja muille korjaushankkeisiin osallistuville. Puutteellinen tieto hankesuunnittelusta on pahimmillaan johtanut siihen, että taloyhtiöt eivät ole kartoittaneet vaihtoehtoisia rat kaisuja korjaushankkeen toteuttamiseksi, vaan ovat valinneet ratkaisun, joka ei ole kyseisen taloyhtiön korjaamisessa optimaalinen, sanoo kortin kirjoittamisesta vastannut kehityspäällikkö Jari Virta Kiinteistöliitosta. Hankesuunnittelukortin laadinnassa ovat olleet mukana Kiinteistöliitto, Talokeskus Yhtiöt, SKH-Isännöinti, ERAT Arkkitehdit, Consti Yhtiöt ja Rakennustieto. Kortti on julkaistu KH 90-00593-, RT 18-11220- ja LVI 03-10577 -ohjeina. Ne sisältyvät Rakennustiedon kyseisten tietokantojen tilauksiin. Ohjeet voi ostaa myös rakennustietokauppa.fi -verkkokaupasta. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometri: Joka toisella taloyhtiöllä korjausrakentamishanke Runsaalla puolella taloyhtiöistä on kuluvana vuonna suunnittelussa tai toteutuksessa korjausrakentamishanke. Korjausrakentaminen on edelleen hienoisessa kasvussa. Voimakkainta kasvu on pääkaupunkiseudulla. Taloustilanne rajoitti viime vuotta enemmän hankkeiden toteuttamista. Korjauslainojen keskimarginaali on jatkanut laskuaan. Tiedot käyvät ilmi Kiinteistöliiton tiistaina 3.5.2016 julkistamasta Korjausrakentamisbarometristä. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan vuodelle 2016 odotetaan pääkaupunkiseudulla, Etelä-Suomessa ja Länsi-Suomessa korjausrakentamisen kasvua. Sen sijaan Itä-Suomessa odotetaan taloyhtiöiden korjauksissa kuluvana vuonna jopa hienoista supistumista. 30 prosenttia taloyhtiöistä arvioi korjausrakentamisensa kasvavan kuluvana vuonna ja saman verran taloyhtiöistä odottaa myös edellisvuotta pienempää korjausrakentamista yhtiössään. Taloustilanne vaikuttaa negatiivisesti korjausrakentamisen näkymiin. Alustavat näkymät vuodelle 2017 ovat viime kevään tapaan varovaiset. Ainoastaan pääkaupunkiseudulla odotetaan Korjausrakentamisen Ilmapuntari -mittarilla hienoista kasvua. Lisätietoa: http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/52698.aspx Asumisen verot ja maksut syövät ostovoiman Pellervon taloustutkimuksen mukaan asumismenojen kasvu jatkuu. Asumismenot-tutkimuksessa PTT ennustaa asumismenojen kasvavan keskimäärin 2,8 prosenttia vuodessa vuosina 2016-2018. Myös asumismenojen osuus tuloista kasvaa edelleen. Vuonna 2016 kotitalouden tuloista keskimäärin 26,8 prosenttia menee asumiseen. Vuonna 2018 asumismenojen osuus tuloista nousee 28 prosenttiin. Tulokehitys on ennustevuosina hidasta, joten asumismenot kasvavat tuloja nopeammin. Palkansaajien nettotulot kasvavat keskimäärin noin 1 prosenttia vuodessa ja eläkeläisten 0,8 prosenttia. Asuntojen hinnat ja vuokrat, asumismenot ja menojen osuus tuloista ovat eriytyneet alueellisesti. Asuminen on selvästi kalleinta ja asumismenojen kasvu nopeinta pääkaupunkiseudulla. Muissa suurissa kaupungeissa asuminen on edullisempaa suhteessa tuloihin ja siten asumiseen liittyvä taloudellinen riski on pienempi. Pääkaupunkiseudulla asumiseen kuluu merkittävä osa tuloista, joten asumismenojen nousu on riski monen kotitalouden toimeentulolle. Asumismenojen kasvu jättää jatkuvasti jälkeensä tulojen kasvun. Julkisen talouden tasapainotuksen ja ilmastopolitiikan nimissä asunnon omistajille ja vuokralaisille tulee maksettavaksi yhä raskaammat verot. Tämä ei ole yksin asuntomarkkinoiden haaste, sillä politiikalla on vaikutuksensa myös kotimaisen kysynnän, ja sitä myöten myös työllisyyden menestymisen mahdollisuuksiin. Nykysuuntauksella yhä suurempi osuus kuluttajista, asujista ja asunnonomistajista ajautuu menolasteineen julkisten tukijärjestelmien piiriin, arvioi Kiinteistöliitto. Lue Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Keron ja toimitusjohtaja Harri Hiltusen kommentit asiaan liittyen: http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/53323.aspx 4
Ajankohtaista Taloyhtiöiden hallitukset vastaavat satojen miljoonien sopimuksista sopimukset kannattaa päivittää säännöllisesti Taloyhtiön menot perustuvat julkisen vallan vero- ja taksapäätösten lisäksi niiden itsensä tekemiin sopimuksiin, joiden arvo on useita satoja miljoonia euroja vuodessa. Kevään yhtiökokouksissa valittujen hallitusten nyt käynnistäessä toimintaansa niiden on hyvä hetki tarkastella taloyhtiön palvelusopimuksia sekä tarvittaessa päivittää niitä vastaamaan taloyhtiön nykyisiä tarpeita. Hallitus vastaa taloyhtiön isännöinti-, huolto- ja siivoussopimusten sekä muiden palvelusopimusten laadinnasta, ajantasaisuudesta sekä noudattamisesta. Sopimusten sisältöä, kattavuutta ja hintatasoa on syytä arvioida vuosittain hallituksen toimikauden alussa. Tällöin hallituksen jäsenillä on tieto mistä on sovittu ja millaista palvelua taloyhtiölle on ostettu. Jos tietoa ei ole, hallitus ei pysty arvioimaan saako se sovitun palvelun. - Taloyhtiön palvelutarpeet muuttuvat ajan kuluessa. Siksi on tärkeää, että hallitukset arvioivat riittävän usein sopimusten sisältöä, laajuutta sekä yleensäkin sopimuksen tai palvelun tarpeellisuutta. Kun palvelusopimuksen sisältö on kohdallaan ja sopimuksen ajantasaisuudesta pidetään huolta, voi taloyhtiö toimia luotettavaksi havaitun kumppanin kanssa vuosikymmeniä yhteistyössä. Tärkeää on tehdä sopimusarviointi asianmukaisesti ja keskustella sopimuskumppanin kanssa sopimuksen päivitystarpeista. Sopimusten arviointi tai päivittäminen ei tarkoita sopimuskumppanin vaihtoa, toteaa Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen. Lue lisää http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/53071.aspx Lakiasiat Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto: Taloyhtiöt odottavat tupakkalakiin vielä selvennystä Huoneistoja sekä huoneistoparvekkeita ja -pihoja koskevat uudet tupakointikieltosäännökset tulevat voimaan vuoden 2017 alusta. Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto muistuttavat, että vaikka uusi tupakkalaki on askel kohti selvempiä pelisääntöjä, vanhojakaan konsteja ei kannata unohtaa. Taloyhtiöissä odotetaan vielä tarkempia määräyksiä tupakointikiellon hakemisesta. Monessa taloyhtiössä odotetaan innolla, että uusi tupakkalaki tulee voimaan ja tupakan haju haihtuu kodeista lopullisesti. Vuoden vaihteesta lähtien taloyhtiöt voivat hakea kunnalta tupakointikiellon huoneistoparvekkeille ja -pihoille sekä huoneistoihin, jos savu voi kulkeutua toisen huoneiston ulko- tai sisätiloihin muutoin kuin poikkeuksellisesti. Tupakoinnin kieltäminen huoneistoissa ja huoneistoparvekkeilla edellyttää tällä hetkellä yhtiöjärjestysmuutosta, jonka läpimeno vaatii osakkaiden yksimielisyyden. Lisäksi kunnan terveydensuojeluviranomaisella on oikeus kieltää terveyshaittaa aiheuttava tupakointi. Kynnys tupakoinnin kieltämiseen on kummallakin tavalla ollut todella korkealla. Uusi tupakointikieltomahdollisuus helpottaa tilannetta. Kiellon hakemiseen riittää ensi vuonna Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton mukaan yhtiökokouksen enemmistöpäätös, eikä savun aiheuttamia terveyshaittoja tarvitse enää osoittaa. Tarkat määräykset tulossa vielä asetuksessa Uusien tupakointikieltojen hakemisesta saataneen vielä tarkempia määräyksiä tupakkalakia täydentävällä asetuksella. Tarkennusta tarvitaan, jotta päätökset syntyvät yhtiöissä jouhevasti ja vältetään tupakointikiellon hakemiseen liittyvät kiistat. Tarkat ohjeet tarvitaan esimerkiksi siitä, miten asukasta kuullaan ennen kiellon hakemista ja kuinka kuulemisesta raportoidaan kunnalle. Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto muistuttavatkin, että häiritsevään tupakointiin puuttuminen kannattaa edelleen aloittaa vanhoin hyvin konstein. Ensin naapurit keskustelevat keskenään. Jos sopuratkaisua ei löydy, taloyhtiön johto ohjeistaa tupakoitsijoita, miten nämä ottavat naapurit huomioon tupakoidessaan, ja hakee tarvittaessa tupakointikieltoa huoneistoon taikka huoneistopihalle ja -parvekkeelle kunnalta. Asunto-osakeyhtiöt voivat viimeisenä keinona puuttua häiriöön ottamalla huoneisto taloyhtiön hallintaan, jos hallintaanotolle asetetut tiukat edellytykset täyttyvät. Lue lisää: http://www.taloyhtio.net/ajassa/tupakointi/laki/default.aspx 5
Oikeustapauksia Helsingin hallinto-oikeus 21.3.2016, nro 16/0230/5, dnro 04086/15/5151 (Vailla lainvoimaa 30.3.2016) Tehtyjä aistinvaraisia havaintoja ja matalataajuista melua koskevia mittauksia voitiin pitää riittävänä selvityksenä sen toteamiseksi, että ravintolassa soitettavasta musiikista oli kantautunut asuntoon selvästi havaittavaa matalataajuista melua, joka voi aiheuttaa terveydensuojelulaissa tarkoitettua terveyshaittaa. Peruste antaa haitan aiheuttajalle määräys terveyshaitan poistamiseksi oli siten ollut. Velvoitteen tehosteeksi oli terveydensuojelulain 53 :n 2 momentin mukaisesti voitu asettaa uhkasakko. 20.000 euron uhkasakkoa ei voitu pitää määrältään liiallisena. Helsingin hovioikeus 18.4.2016, nro 632, dnro S 16/734 (Vailla lainvoimaa 18.4.2016) Vuokralainen tai hänen aloitteesta sosiaalivirasto oli vuokranantajan esittämin tavoin maksanut vuokria vuokrasuhteen kestäessä epäsäännöllisesti, pääasiassa myöhästyneenä. KO:n arvion mukaan vastaajan toistuvien vuokranmaksulaiminlyöntien merkitys ei ollut kokonaisuutena vähäinen vuokranantajan kannalta. Viivästys oli ollut olennainen. Vuokranantajalla oli siten oikeus purkaa vuokrasopimus ja häädölle oli peruste. HO ei myöntänyt vuokralaiselle jatkokäsittelylupaa. Helsingin hallinto-oikeus 14.3.2016, nro 16/0238/6, dnro 00473/15/8111 (Vailla lainvoimaa 15.4.2016) Asunto-osakeyhtiöiden omistamaan pysäköintihalliin oli sovellettava yleisen kiinteistöveroprosentin sijasta vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia. Vaikka pysäköintihallipaikkojen omistuksen oli sinänsä mahdollista siirtyä myös yhtiön ulkopuolisille henkilöille yhtiöjärjestyksessä olevasta osakkeenomistajien lunastusoikeudesta huolimatta, HAO katsoi, että pysäköintihallia oli pidettävä kiinteistöverolain 12 :n 4 kohdassa tarkoitettuna autotallirakennukseen rinnastettavana rakennuksena. Pysäköintihalliin oli siten sovellettava vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia. HAO hylkäsi veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valituksen, jossa oli vaadittu, että pysäköintihalliin on sovellettava yleistä kiinteistöveroprosenttia. Helsingin hovioikeus 12.4.2016, päätös 16/115266, dnro R 16/450 (Vailla lainvoimaa 14.4.2016) Taloyhtiöiden tileiltä rahoja anastanut isännöitsijä tuomittiin vankeusrangaistukseen HO ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa kokeneelle ammatti-isännöitsijälle, joka oli tuomittu törkeästä kavalluksesta, väärennyksestä ja kirjanpitorikoksesta 8 kuukauden ehdolliseen vankeusrangaistukseen ja korvaamaan asunto-osakeyhtiölle aiheuttamansa 23 450 euron vahingot korkoineen. Toiselta asunto-osakeyhtiöltä anastetut rahat oli asunto-osakeyhtiön havaittua teon hyvitetty takaisin asunto-osakeyhtiölle hyvittämällä isännöintipalkkioita 7 450 euron arvosta. 6 Turun hovioikeus 12.4.2016, nro 379, dnro S 15/969 (Vailla lainvoimaa 14.4.2016) Erityisen tarkastuksen hakeminen AVI:lta asunto-osakeyhtiön hallinnosta ja kirjanpidosta ei ollut sellainen vahingon selvittämiseen liittyvä kustannus joka olisi voitu tuomita korvattavaksi. Asianosaisten välillä vallinnut keskinäinen epäluottamus kävi ilmi hovioikeuden pääkäsittelyssä. Hovioikeus katsoi, että A:n aluehallintovirastolle tekemä hakemus erityisen tarkastuksen toimittamiseksi oli johtunut enemmänkin hallitukseen ja isännöitsijään kohdistuvasta epäluottamuksesta kuin siitä, että hallitus tai isännöitsijä olisivat laiminlyöneet tiedonantovelvoitteensa. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden johtopäätökset siitä, että tarkastuksen hakeminen ei ollut sellainen vahingon selvittämiseen liittyvä kustannus (8.590,60 euroa), joka olisi voitu tuomita korvattavaksi. Helsingin hallinto-oikeus 11.3.2016, nro 16/0317/3, dnro 08119/14/8101 Puolisoiden maksamia rahoitusvastikkeita ei-vakituisessa käytössä olleesta asunnosta ei voitu lukea osaksi luovutettujen asuntoosakkeiden hankintamenoa luovutusvoiton määrää laskettaessa. A oli yhdessä puolisonsa kanssa 30.7.2012 myynyt asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat, 18.4.2009 hankitut osakkeet 29 730 euron kauppahinnalla. Asuinhuoneisto oli ollut puolisoiden omassa käytössä, mutta kyse ei ollut heidän vakituisesta asunnostaan. A oli puolisonsa kanssa maksanut luovutettuihin osakkeisiin kohdistuvia rahoitusvastikkeita omistusaikanaan yhteensä 4 173,22 euroa. Rahoitusvastikkeet oli suoritettu kuukau sittain osana yhtiövastikkeita ja käsitelty asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa tulosvaikutteisina erinä. Rahoitusvastikkeita ei voitu lukea osaksi luovutettujen asunto-osakkeiden hankintamenoa luovutusvoiton määrää laskettaessa. Turun hovioikeus 26.4.2016, nro 426, dnro S 16/463 (Vailla lainvoimaa 27.4.2016) Vuokralainen oli vastuussa putkilinjasta irrotetun astianpesukoneen aiheuttamasta vesivahingosta - korvausta kuitenkin soviteltiin. Astianpesukoneen tulovesijohto oli liitetty kielletyllä tavalla astianpesukonehana ohittaen suoraan putkistoon ja irrotettu sulkematta sitä ennen vedentuloa, vaikka se olisi voinut tapahtua erittäin helposti ja yksinkertaisesti. Vuokralainen oli vastuussa myös käyttämiensä apulaisten virheellisestä menettelystä ja oli velvollinen korvaamaan vuokranantajalle näin huolimattomuudellaan aiheuttamansa vahingon. Vaadittua 10 000 euron vahingonkorvausta pidettiin kuitenkin kohtuuttomana ja sitä soviteltiin 4 000 euroon. Itä-Suomen hovioikeus 17.5.2016, nro 312, dnro 16/174 (Vailla lainvoimaa 17.5.2016) Avonaisen suihkun alle makaamaan jääneen ja lattiakaivon peittäneen vuokralaisen vahingonkorvauksia soviteltiin kahteen kolmasosaan vuokralaisen terveydentilan ja taloudellisten olojen vuoksi. Vahinko oli johtunut siitä, että vuokralainen oli jäänyt avonaisen suihkun alle makaamaan peittäen lattiakaivon niin, ettei vesi ollut päässyt sitä kautta kulkeutumaan pois. Vuokralaisen maksettavaksi tuomittu vahingonkorvaus rakennusteknillisistä korjauksista alennettiin 30.401,65 eurosta 20.267,77 euroon ja sähkölaitteiden korjaustöistä 246,76 eurosta 164,51 euroon.
Oikeustapauksia Helsingin hovioikeus 13.5.2016, nro 738, dnro S 15/3073 (Vailla lainvoimaa 13.5.2016) Asunto-osakeyhtiön hallitus voi tehdä päätöksen kuivaustelineen sijoittamisesta kanne hallitusta vastaan jätettiin tutkimatta. Käräjäoikeus totesi, että päätös pyykinkuivaustelineen sijoittamisesta ei ollut kuulunut yhtiökokouksen toimivaltaan. Asiassa oli riidatonta, ettei yhtiökokous ollut tehnyt päätöstä, jolla hallitus olisi valtuutettu telineen sijoituspaikasta päättämään. Hallituksen päätös ei siten voinut asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 3 :n nojalla olla moitekanteen kohteena. Tämän vuoksi ja kun kantajien vahingonkorvausvaatimuksen perusteena oli kanteen kohteena olevan hallituksen päätöksen väitetty lainvastaisuus, kanne oli jätettävä tutkimatta. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut. Helsingin hovioikeus 12.5.2016, nro 628, dnro S 15/1140 (Vailla lainvoimaa 13.5.2016) Hovioikeus arvioi asunto-osakeyhtiön päätösten ja pöytäkirjan laillisuutta. Hovioikeus katsoi muun muassa, että osakkeenomistajilla ei ollut ehdotonta oikeutta saada eriävää mielipidettänsä kirjatuksi pöytäkirjaan. Koska päätöksen hyväksyminen voi vaikuttaa osakkeenomistajan oikeuteen, kokouksen puheenjohtajan olisi kuitenkin tullut tuoda selkeästi esiin mahdollisuus joko täysimittaisen äänestyksen toimittamiseen tai eriävien mielipiteiden kirjaamiseen. Se, että kukaan vähemmistöön jääneistä osakkeenomistajista ei nimenomaisesti vaatinut suljettua lippuäänestystä, ei siten tarkoittanut, että osakkeenomistajat olisivat tyytyneet enemmistön tahtoon. Yhtiökokouksen pöytäkirjasta ei näin ollen saa oikeaa kuvaa yhtiökokouksessa tehdyistä päätöksistä. Asian käsittelyssä oli tämän vuoksi rikottu asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 23 :n 3 momentin pöytäkirjaa koskevaa säännöstä. Käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta oli myös oikaistava siten, että moitteenalainen yhtiökokouksen päätös kumoamisen asemesta julistettiin pätemättömäksi. Helsingin hovioikeus 6.7.2016, nro 1075, dnro S 15/1255 (Vailla lainvoimaa 6.7.2016) Hovioikeus ei kohtuullistanut asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä toimistohuoneistomaininnan vuoksi, vaikka siitä aiheutui omistajalle tarpeettomia kuluja. Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko asiassa asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 36 :n 6 momentissa tarkoitettuja edellytyksiä yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseen vaaditulla tavalla eli siitä, aiheuttiko huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus toimistona laissa tarkoitettua huomattavaa rasitusta K Oy:lle verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Kohtuuttomuutta arvioitaessa oli otettava huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisältö, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Hovioikeus katsoi, että edellytyksiä yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiselle ei ollut. Rovaniemen hovioikeus 20.6.2016, tuomio nro 329, dnro S 14/668 (Vailla lainvoimaa 21.6.2016) Oulun kaupunki oli vastuussa yli 120.000 euron hulevesivahingoista asunto-osakeyhtiölle. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden johtopäätöksen kaupungin suorittamien viemäröinnin ja tulvasuojauksen korjaustöiden kustannusten kohtuullisuudesta, minkä vuoksi vahingon torjuminen oli ollut mahdollista. Näin ollen vahinko ei ollut aiheutunut sellaisesta ylivoimaisesta tapahtumasta, joka vapauttaisi kaupungin vastuusta. Korkein oikeus 15.6.2016 (KKO:2016:43), nro 1365, dnro S2014/274 Asunto-osakeyhtiössä oli yhtiön yhteisissä tiloissa pyykkitupa. Yhtiökokous oli päättänyt, että pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset katetaan yhtiövastikkeilla eikä käytöstä peritä erillistä käyttömaksua. Korkein oikeus katsoi, ettei yhtiökokouksen päätös ollut asunto-osakeyhtiölain eikä yhtiöjärjestyksen vastainen. Päätös ei myöskään ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Turun hovioikeus 7.7.2016, nro 765, dnro S 15/893 (Vailla lainvoimaa 8.7.2016) Vuokralainen vastasi myös tuntemattomaksi väittämiensä henkilöiden huoneistolle aiheuttamista vahingoista. Käräjäoikeus katsoi, että asiassa ei esitetty sellaista näyttöä, jonka perusteella voitaisiin varmuudella katsoa, että asuntoon oli tunkeutunut tai rynnännyt tuntemattomia henkilöitä vastoin vastaajan tahtoa ja ettei vastaajalla ollut mahdollisuuksia evätä heidän pääsyään asuntoon. Asiasta ei esitetty muuta näyttä kuin vastaajan aviopuolison kertomus. Näyttönä tunkeutumisesta tai ryntäämisestä ei esitetty esimerkiksi mitään esitutkintamateriaalia pahoinpitelyrikoksesta, jonka yhteydessä olisi tutkittu sisään ryntäämistä tai tunkeutumista. Koska täysin tuntemattomien henkilöiden yllättävä asuntoon tunkeutuminen on yleisen elämänkokemuksen vastaista ja siten lähtökohtaisesti epäuskottavaa, ei yksin vastaajan aviomiehen, joka luonnollisesti omaa läheisen suhteen vastaajaan, kertomus riittänyt tätä osoittamaan. Näin ollen käräjäoikeus katsoi asiassa jääneen näyttämättä, että vuokralaisen vastuu asunnolle aiheutuneista vahingoista olisi poistunut. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiolauselmaa. 7
Kiinteistöliitto Kanta-Hämeen tapahtumia HTHJ ja Virtuaalinen puheenjohtajaklubi 22.9.2016 Ohjeet HTHJ-verkkokoulutuksen ja Yammerin käyttämiseen Aika: torstai 22.9. klo 18:00 21:00 Paikka: Hämeenlinnan Raatihuone Ilmoittautumiset 20.9. mennessä Puheenjohtajaklubi 6.10.2016 Aika: torstai 6.10. klo 18.00 20.00 Paikka: Hämeenlinnan Raatihuone Aiheena putkiremontit taloyhtiöissä Asiantuntija-alustukset Kokemukset Virtuaaliklubi Keskustelua Ilmoittautumiset 4.10. mennessä Puheenjohtajailta Forssassa 16.11.2016 Aika: keskiviikko 16.11 klo 18.00 22.00 Paikka: Hotelli Scandic Ilmoittautumiset 14.11. mennessä Toiminnantarkastus taloyhtiöissä 17.11.2016 Aika: torstai 17.11. klo 18:00 21:00 Paikka: Hämeenlinnan Raatihuone Ilmoittautumiset15.11. mennessä Videot aiemmista koulutuksista katsottavissa nettisivuiltamme. Syyskokous 30.11.2016 Aika: keskiviikko 30.11. klo 18:00 Paikka: Hämeenlinnan Raatihuone Ilmoittautumiset 28.11. mennessä Ilmoittautumiset: www.kiinteistoliitto.fi/kanta-hame Kaikki tilaisuudet ovat jäsenillemme maksuttomia! Muista HTHJ-verkkokoulutus ja Yammer. Oletko saanut kutsun sähköpostiisi?