Toimitusnumero 2015-505614 1(20) Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen lunastus, Loppukokous Kohde: Sivutoimitukset: Kaarnatie, Visatie Rajankäynti: useita kiinteistöjä Aika: 26.1.2016 kello 10.00 Paikka: Toimitusinsinööri: Uskotut miehet: Läsnäolijat: Maanmittauslaitos, Hallituskatu 5 C, Rovaniemi Terhi Halonen Kunnari Kimmo ja Rahko Teuvo Rovaniemen kaupunki (hakija), Matti Ylijääskö Alm Jouni (698-409-33-57 Kivi) Löfström Kristina (ent. omistaja 698-409-33-151 Visala) Koivula Pirkko (698-409-33-87 Väänänen) Kyyhkynen Janne (698-409-33-89 Jääskö) Laine Sami (698-409-33-152 Norvanto) Savo Anja (698-409-33-74 Lepola) 1. Tiedottaminen Lainkohdat Toimituksesta on tiedotettu 15.12.2015 Maanmittauslaitoksen diaarista ilmeneville asianosaisille. Kristina Löfströmille on tiedotettu soittamalla ja sähköpostilla 22.1.2016. Asianosaiset eivät kysyttäessä esittäneet huomautuksia toimituksen tiedottamisesta. Maankäyttö- ja rakennuslaki 103, Lunastuslaki 16, Kiinteistönmuodostamislaki 168-170 2. Kokouksen laillisuus Lunastustoimituksen suorittaa lunastustoimikunta, johon kuuluvat toimitusinsinööri (di) ja kaksi uskottua miestä. Asianosaiset eivät kysyttäessä esittäneet esteellisyysmuistutusta lunastustoimikuntaa kohtaan. Toimituksesta on tiedotettu laillisesti ja lunastustoimikunta on esteetön. Kokous on laillinen. Lainkohdat Lunastuslaki 12, Kiinteistönmuodostamislaki 11, 5.3 3. Katualueen lunastamisen ja yleisen alueen lohkomisen edellytykset Kun asemakaava hyväksytään alueelle, jolla ei ole ollut asemakaavaa, kunta saa omistukseensa katualueen joka ei sille ennestään kuulu, kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella (Maankäyttö- ja rakennuslaki 94 ). Kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan tarpeisiin. (Maankäyttö- ja rakennuslaki 96 ) Yleisellä alueella tarkoitetaan asemakaavassa mm. katualueeksi tarkoitettua aluetta(maankäyttö- ja rakennuslaki 83 ). Yleisen alueen lohkomisen osalta toimivalta on kunnalla, joka huolehtii kiinteistörekisterin pitämisestä asemakaava-alueella.(kiinteistönmuodostamislaki 5.2-3 ). Rovaniemen kaupungin edustajana kaupungingeodeetti Taina Lehtinen on ilmoittanut sähköpostilla suostuvansa siihen, että Maanmittauslaitos suorittaa kaikki tarpeelliset kiinteistörekisterinpitäjän toimenpiteet kaupungin kiinteistönrekisterinpitoalueella, jotta toimituksen kohteena oleva katualue saadaan muodostettua yleiseksi alueeksi Rovaniemen kaupungille. Voimassa olevat asemakaavat - Saarenkylän rakennuskaavan muutos 2.4.1975
Toimitusnumero 2015-505614 2(20) - Saarenkylän rakennuskaavan muutos 24.7.1984 - Asemakaavan muutos 27.3.2007 Hakemus Hakemus on selostettu alkukokouksen 4.6.2015 pöytäkirjassa. Asianosaisten kuuleminen Huomautuksia toimituksen edellytyksiin ei kysyttäessä esitetty. Edellä mainitun selvityksen perusteella maankäyttö- ja rakennuslain sekä kiinteistönmuodostamislain mukaiset edellytykset katualueen lunastamiselle ja lohkomiselle ovat olemassa. Lainkohdat Maankäyttö- ja rakennuslaki 83, 94-96, Lunastuslaki 5.3, 11, Kiinteistönmuodostamislaki 5, 5 a, 22 a, 23 a, 32 4. Lunastuspäätöksen julistaminen Lunastustoimikunta julisti lunastuspäätöksen, joka käsittää kaikki jäljempänä olevat pöytäkirjan kohdat. Lunastuksen kohteena olevat katualueet tulevat siirtymään omistusoikeudella Rovaniemen kaupungille sen jälkeen, kun lunastuspäätös on saanut lainvoiman ja kaupunki on suorittanut sille määrätyt lunastuskorvaukset. Lainkohdat Lunastuslaki 50.1, 53.2 5. Maastotyöt Rovaniemen kaupunki on suorittanut alueella olemassa olevien rajamerkkien kartoituksen ja kaavanmukaisen katualueen rajan maastoon merkitsemisen. 6. Rajankäynnit ja rajamerkkien siirrot Rajankäynteihin sovellettavat säännökset: Kiinteistönmuodostamislain 104 :n mukaisesti raja on käytävä siihen, mihin raja viimeisimmän lainvoimaisen ratkaisun mukaan on käyty. Kiinteistönmuodostamislain 185 :n mukaan uuden rekisteriyksikön raja on täsmällisesti määrättävä ja merkittävä pysyvästi maastoon. Rajan paikka voidaan kuitenkin jättää maastoon merkitsemättä asemakaava-alueella. Rajankäyntiselitelmä on toimitettu kokouskutsun mukana tutustumista varten. Kokouksen yhteydessä katsottiin rajankäynneistä laadittua selitelmää. Kysyttäessä laadittuun selitelmään ei esitetty huomautuksia. Asianosaisten kuuleminen Savo Anja vaati, että kaupunki asettaa rakentamisaikana kadonneet rajamerkit uudestaan. Matti Ylijääskö sanoi, että kaupunki voi rakentaa rakentamisaikana kadonneet rajamerkit rakentamisen jälkeen. Vanhat rajat ja rajamerkkien siirrot Toimituksen yhteydessä käydään pääsääntöisesti sellaiset vanhat rajat, joissa rajankäynnin suorittaminen on tarpeen lunastustoimituksen kohteen täsmälliseksi määräämiseksi. Rajamerkkejä on siirretty alueilla, joissa katualue on laajentunut entisestä leveydestään ja vanha olemassa oleva rajamerkki jää lunastettavalle katualueelle. Putkipyykit 71,21 ja 97 on rakennettu entisten rajapisteiden osoittamille paikoille.
Toimitusnumero 2015-505614 3(20) Käydyt rajat ja rajamerkkien siirrot ilmenevät pöytäkirjan liitteenä olevasta rajankäyntiselitelmästä ja toimituskartalta. Uudet rajat Uudet katualueen rajat on käyty voimassa olevan asemakaavan mukaisesti. Uudet rajat ja rajamerkit ilmenevät lähemmin toimituskartalta ja rajamerkkiluettelosta. Lainkohdat Maankäyttö- ja rakennuslaki 103, kiinteistönmuodostamislaki 5.3, 101, 104, 185 7. Yksityistiejärjestelyt Toimituksen aikana ei ole käynyt esille tarpeita yksityisteiden järjestelyyn eikä vaatimuksia kysyttäessä esitetty tässäkään kokouksessa. Yksityistiejärjestelyjä ei ole tarpeen tehdä. Lainkohdat Lunastuslaki 15, 26 8. Tilusjärjestely Lunastuslain mukaan voidaan suorittaa tilusvaihto ilman maanomistajien suostumusta, jos tilukset pirstoutuvat niin, että kiinteistölle tai sen osan käyttämiselle aiheutuu huomattavaa haittaa. Lisäksi edellytetään ettei tilusjärjestelystä aiheudu muille sanottavaa haittaa tai vahinkoa eikä järjestely vaikeuta asemakaavan toteuttamista. Lunastuslaki mahdollistaa erityisestä syystä siirtää tiluksia vastikemaaksi rahana suoritettavaa täyttä korvausta vastaan. Toimituksen aikana ei ole käynyt esille tarpeita tilusjärjestelyjen suorittamiseksi lunastuksen johdosta. Tilusjärjestelyjä ei ole tarpeen suorittaa Lainkohdat Lunastuslaki 15, 23 9. Kohteen vahvistaminen Lunastuksen laajennukset: Toimituksen aikana ei ole käynyt esille tarvetta laajentaa lunastusta. Asianosaisia kuultuaan lunastustoimikunta vahvisti lunastuksen kohteeksi toimituskartalta lähemmin ilmenevän alueen, joka käsittää voimassa olevan asemakaavanmukaisia katuja kevyen liikenteen väylän alueita Kaarnatien ja Visatien alueilla. Lainkohdat Lunastuslaki 21.1 Lunastuksen kohteena ovat seuraavat kiinteistöt: 698-409-33-37 Välikangas, 698-409-33-57 Kivi, 698-409-33-72 Varvikko, 698-409-33-74 Lepola, 698-409-33-79 Puistola, 698-409-33-87 Väänänen, 698-409-33-88 Koskela, 698-409-33-89 Jääskö, 698-409-33-90 Koivikko, 698-409-33-93 Välilä, 698-409-33-97 Metsämökki, 698-409-33-151 Visala, 698-409-33-152 Norvanto, 698-409-33-310 Periniva ja 698-409-165-7-M500. 10. Kiinteistöjaotuksen muutos Taina Lehtinen on sähköpostitse ilmoittanut, että nyt lunastettavasta alueesta tulee muodostettavaksi yleinen alue rekisteritunnuksella 698-16-9901-0. Toimituksessa muodostetaan lunastusyksiköstä K1 seuraava yleinen alue:
Toimitusnumero 2015-505614 4(20) 698-16-9901-0 16. kaupunginosan katualue Toimituksessa lunastetaan kokonaan määräala 698-409-165-7-M500, joka käsittää kokonaisen palstan kiinteistöstä 165:7. Koska määräala lunastetaan kokonaan ja siitä muodostuu osa edellä mainittua yleistä aluetta 698-16-9901-0, voidaan määräalatunnus poistaa kiinteistörekisteristä. 11. Erityisten oikeuksien raukeaminen Maankäyttö ja rakennuslain 107 :n mukaan, kun katualue muodostetaan yleiseksi alueeksi, siihen kohdistuva kiinnitys, panttioikeus, yksityistielain tarkoitettuja yksityisiä teitäkoskeva oikeus, vuokraoikeus, eläkeoikeus, metsänhakkuuoikeus ja oikeus ottaa maaaineksia sekä muu näihin verrattava oikeus raukeavat. Muut erityiset oikeudet tai rasitteet jäävät voimaan. Lainkohdat Maankäyttö- ja rakennuslaki 107, Lunastuslaki 2, 16, 33 12. Lunastuskorvausten käsittely 1. Kohteen kuvaus: Toimituksen kohteena oleva alue sijaitsee Rovaniemen Syväsenvaarassa. Etäisyys keskustaan on noin 4 km. Lähimmät palvelut sijaitsevat noin 0,5 km päässä. Toimituksessa lunastetaan katualuetta 15 kiinteistöstä, jotka on lueteltu pöytäkirjan kohdassa 9. Kohteen vahvistaminen. Alue on asemakaavoitettu. Voimassa olevat asemakaavat on selostettu pöytäkirjan kohdassa 3. 2. Korvausvaatimukset Lunastettavan kiinteistön omistajilta on ennen kokousta pyydetty korvausvaatimuksia erikseen toimitetulla lomakkeella. Vaatimukset on selostettu pöytäkirjan kohdassa 13. Muita vaatimuksia ei kysyttäessä enää esitetty. 3. Vastine Rovaniemen kaupungin antama vastine on liitetty pöytäkirjan liitteeksi 3. 4. Korvaussopimukset Sopimuksia ei ole tehty ennen kokousta eikä niitä syntynyt tässä kokouksessa. 5. Korvausarvioinnin lähtökohdat: 5.1. Sovellettavia säännöksiä ja oikeuskäytäntöä Maankäyttö- ja rakennuslain 103 :n perusteella lunastusmenettelyssä ja korvauksen määräämisessä sovelletaan lunastuslakia. Lunastuskorvaus muodostuu kohteen-, haitan- ja vahingonkorvauksesta. Asemakaava-alueella pääsääntöisesti tulevat määrättäväksi vain kohteen korvaukset ja vain harvoin vahingon- tai haitankorvausta. Lunastuslain 29 :n mukaan omistajalla on oikeus saada täysi korvaus lunastettavasta omaisuudesta. Tämä tarkoittaa, että määrättävän korvauksen avulla omistajan varallisuusasema tulee pyrkiä säilyttämään sellaisena kuin se olisi ilman lunastusta. Maanomistajan varallisuusasema ei saa huonontua eikä myöskään parantua. Täyden korvauksen määrittämisessä lähtökohtana on käypä arvo, mikä tarkoittaa todennäköisintä rahamäärää, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaa omistajaa vapailla markkinoilla. Korvaus lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä lunastuspäätöksen julistamisen ajankohdan arvon perusteella, jollei lunastuslain säännöksistä muuta johdu (lunastuslaki 44.2 ). Jos yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vas-
Toimitusnumero 2015-505614 5(20) taaman sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta. (Lunastuslaki 31.1 ). Korkeimman oikeuden käytännössä (KKO 1995:214) on katsottu, että täysi korvaus tulee arvioida pitäen lähtökohtana voimassa olevan kaavamuutoksen mukaista käyttötarkoitusta ja ottaen lisäksi huomioon lunastuslain 31 :n mukaiset säännökset. Jos kuitenkin kyseinen kaavamuutos on alentanut arvoa siten, että käypä hinta on korkeampi arvioituna aikaisemman käyttötarkoituksen ja lunastushetken hintatason pohjalta, lunastuskorvaus on määrättävä sen mukaan. Kiinteistön arvoon vaikuttavat yleisten arviointiteorioiden mukaan kohteen sijoittuminen alueellisesti ja paikallisesti sekä voimassa olevat maankäyttösuunnitelmat ja markkinatilanne. Kohdekohtaisista tekijöistä alueen laajuudella, saavutettavuudella sekä rakenteellisilla ja maisemallisilla tekijöillä on vaikutusta arvon muodostuksessa. Kiinteistömarkkinoilla on havaittu, että suuremmasta alueesta maksetaan suhteessa vähemmän. Tämä tarkoittaa, että neliöhinta yleensä pienenee suuremmissa kohteissa. Lähtökohtaisesti vertailukaupat pyritään etsimään ajallisesti ja sijainnillisesti samalta markkina-alueelta. Jos alueella ei ole markkinoita vastaavanlaisista kohteista, voidaan ajallista tarkastelu-ulottuvuutta laajentaa esimerkiksi 10 vuoteen. Tällöin arvioinnissa otetaan huomioon myös yleisen hintatason kohoaminen. 5.2. Ilmaisluovutusvelvollisuus 5.2.1 Sovellettavat säännökset ja lähtökohdat Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskemiseen sovelletaan ensimmäisen asemakaavan voimaantullessa voimassa ollutta rakennuslakia. (MRL 213.2 ). Muusta rakennuskaavassa liikenneväyläksi tarkoitetusta maasta saa sen omistaja korvauksen, jos luovutettava alue on enemmän kuin kymmenesosa hänen kysymyksessä olevalla rakennuskaava-alueella omistamastaan maasta tai liikenneväylä ei ole tarpeellinen omistajalle kuuluvan rakennusmaan käyttämiselle. (Rakennuslaki 104.2 ) Korvausvelvollisuuden määrittelyssä ei oteta huomioon maa- ja metsätalousalueeksi tai vesialueeksi osoitettuja alueita (MRL 104.1 ). Ilmaisluovutusvelvollisuus on laskettu ensimmäisen asemakaavan voimaantuloajankohdan kiinteistönomistustilanteen mukaan (MRL 104.2 ). Apuna on käytetty kiinteistötietojärjestelmästä ilmeneviä kiinteistöjen rekisteröintipäiviä, asemakaavan pohjakarttaa sekä vanhoja toimituskarttoja. Jos nykyinen kiinteistörakenne poikkeaa vuoden 1966 tilanteesta, on tarvittaessa pinta-aloja suhteuttamalla saatu selville alueiden koot, jotka otetaan huomioon ilmaisluovutusvelvollisuutta määrättäessä. Pinta-alojen laskennassa käytetään kiinteistötietojärjestelmästä ilmeneviä todellisia pinta-aloja, ei rekisteröityjä pinta-aloja. 5.2.2 Kaavahistoria ja arkistotutkimukset Alueella on voimassa olevien kaavojen lisäksi aikaisemmin ollut voimassa seuraavat asemakaavat, joita on tarkasteltu ilmaisluovutusvelvollisuuden laskennan yhteydessä: - Saarenkylän rakennuskaavan muutos 24.7.1984 - Saarenkylän rakennuskaavan muutos 20.7.1978 - Saarenkylän rakennuskaavan muutos 2.4.1975 - Saarenkylän rakennuskaavan muutos 8.5.1969 - Saarenkylän rakennuskaava 23.12.1966 Arkistotutkimusten perusteella ei ilmaisluovutusvelvollisuutta ole toimituksen kohteena olevien tilojen osalta käsitelty aiemmin muissa toimituksissa. Alueella ei ole lakanneita vanhastaan yhteisiä teitä. 5.2.3 Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskentataulukko Kokouksessa katsottiin ilmaisluovutusvelvollisuuksista laadittua taulukkoa, joka on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2. Saapuvilla olevat asianosaiset eivät kysyttäessä esittäneet huomautuksia laskentataulukkoon. Kokouksen jälkeen taulukosta on korjattu yksittäisiä kirjoitusvirheitä. Lopullinen liite toimitetaan asianosaisille tämän pöytäkirjan mukana.
Toimitusnumero 2015-505614 6(20) 5.3 Kaavan kokonaisvaikutukset Tässä toimituksessa maanomistajat luovuttaessaan katualuetta ovat saaneet kaavalla tiloilleen rakennusoikeutta. Toimituksen kohteena olevalla alueella ei ole ilmennyt sellaista ilmeistä kohtuuttomuutta, minkä vuoksi ilmaisluovutusvelvollisuutta ei tulisi soveltaa. (MRL 104.3 ). 6. Arviointimenetelmät Käypä arvo on lunastuslain 30.1 :n perusteella arvioitava ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmällä, mikä tarkoittaa vertailevaa kauppahintatutkimusta samankaltaisten kohteiden markkinoilla. Toissijaisesti arviointimenetelmänä voidaan käyttää tuotto- tai kustannusarvomenetelmää. Kustannusarvomenetelmää sovelletaan lähtökohtaisesti rakennusten arvioinnissa ja tuottoarvomenetelmää kohteissa, joissa on osoitettavissa tasaista tuottoa. Tässä toimituksessa arvonmääritykseen sovelletaan kauppa-arvomenetelmää. Jos vertailukauppa-aineisto on vähäistä tulee arvonmääritykseen sovellettavaksi kokemusperäinen kauppa-arvomenetelmä. 7. Lähtöaineisto Lähtöaineistona käytetään Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteriä, vuosittaisia kauppahintatilastoja sekä Maanmittauslaitoksen korvaukset ja arviointi 2015 -aineistoa. Lisäksi apuna käytetään kiinteistöarviointiin liittyviä tutkimuksia soveltuvin osin. 8. Arviointitarkkuus Kiinteistönarvioinnin luonteeseen kuuluu, ettei arvioitavalla kohteella ole olemassa yksiselitteistä tarkkaa arvoa. Arvioinnin tarkkuutena voidaan pitää +- 30 %. 9. Korvausarviointi 9.1 Maapolitiikka Rovaniemellä on laadittu Alueiden käytön strategia (Kv. 27.8.2012), jossa on todettu mm. seuraavia painopistealueita: uusien asuinalueiden kaavoittaminen ja keskusta-alueiden tiivistäminen sekä kaupunkikuvan viihtyisyyden nostaminen. Maapoliittisen ohjelman 2013-2016 mukaan maanhankinnassa suositaan vapaaehtoisia keinoja, mutta jos maata ei saada siten hankittua käytetään lunastusta. Rovaniemen väestömäärä on tilastokeskuksen mukaan kasvanut tasaisesti. Myös yrityskanta on viimeisen 5 vuoden aikana ollut tasaisessa kasvussa. 9.2 Yleinen markkina-analyysi Alla olevassa taulukossa on kuvattu rakentamattomien ja sitovan tonttijaon mukaisten asunpientalokiinteistöjen luovutukset Rovaniemellä viimeisen viiden vuoden ajalta. 2010 2011 2012 2013 2014 06/2015 kpl 11 5 25 16 15 2 ala ka 1511 1172 1522 1459 1461 - med e/m2 17,27 27,01 27,81 51,15 32,45 - ka e/m2 38,21 27,53 37,7 53,51 40,70 - keskihajonta 45,32 14,6 33,23 43,56 25,17-9.3 Rakennusmaa Rakennuspaikat arvioidaan kauppa-arvomenetelmällä. Kauppahintarekisteristä tehtiin haku Rovaniemen kaupungin alueella, aikavälillä 01/2010-01/2016, rakentamattomista asuinrakennuspaikasta asemakaavoitetulla alueella. Hausta on rajattu ulkopuolelle rantaan rajoittuvat, sukulaisten väliset kaupat sekä kunnan myymät kaupat. Luovutukset on rajattu karttarajauksella Syväsenvaaran alueelle. 9.3.1 Asuinpientalotontit
Toimitusnumero 2015-505614 7(20) Syväsenvaaran alueelta löytyneet asuinpientaltonttien (kaavamerkintä AO ja AP) luovutukset (13 kpl) ovat keskimäärin 1285 m2 suuruisia ja elinkustannusindeksillä korjattu neliöhinta keskimäärin 22,23 euroa ja mediaani 21,39 euroa. Luovutustunnus ha e/m2 1906 (12/2015) e/m2 kaavan käyttötarkoitus L2010-120432 0,1976 23,28 1749 25,37 AO L2010-141538 0,21 20,48 1751 22,29 AO L2011-127583 0,108 27,78 1808 29,29 AO L2011-135210 0,1152 12,15 1813 12,77 AO L2012-107159 0,1542 16,21 1850 16,70 AO L2012-116863 0,1067 18,74 1863 19,17 AO L2012-117763 0,116 17,24 1863 17,64 AO L2012-128600 0,1071 28,01 1864 28,64 AO L2012-162890 0,1162 17,21 1875 17,49 AO L2013-138240 0,085 26,47 1891 26,68 AO L2014-108365 0,1282 17,94 1905 17,95 AO L2014-156774 0,1163 21,5 1916 21,39 AO L2014-128994 0,11 33,64 1909 33,59 AP ka 0,1285 21,59 22,23 med 20,48 21,39 Käytettävän arvon valinta Ottaen huomioon tehty kauppahintaselvitys ja lunastettavan alueen sijainti, lunastustoimikunta katsoo käyväksi arvoksi lunastettavalle alueelle 22 e/m2. 9.3.2 Asuinrivitalotontit Rivitalotonttien luovutuksia tehdään huomattavasti vähemmän kuin asuinpientalotonttien luovutuksia. Kauppahintarekisteristä tehtiin haku, jossa haettiin Rovaniemen alueen rakentamattomia ja kaavoitettuja rivitalotonttiluovutuksia aikavälillä 01/2005-01/2016. 1906 Luovutustunnus koko hinta (e/m2) (ha) eki-luku 12/2015 korjattu Sijainti hinta (e/ m2) L2014-127379 0,1864 22,08 1907 22,07 Ylikylä L2014-111960 0,2338 62,5 1909 62,40 Saarenkylä L2010-174304 0,1718 78,58 1768 84,71 Ounasmetsä L2009-119049 0,9226 31,22 1734 34,32 Karvonranta L2008-150190 0,3757 29,28 1742 32,04 Pöykkölä L2006-162838 0,3006 9,98 1629 11,68 Länsikangas L2006-144748 0,3101 12,9 1624 15,14 Saarenkylä L2006-100728 0,1867 28,39 1598 33,86 Pöykkölä L2006-100392 0,2352 27,64 1598 32,97 Saarenkylä L2005-178843 0,0527 70,21 1603 83,48 Pullinranta keskiarvo 0,2976 keskiarvo 41,27 Käytettävän arvon valinta med 33,41 hajonta 26,46
Toimitusnumero 2015-505614 8(20) Tehdyn kauppahintaselvityksen perusteella käy ilmi, että Rovaniemellä ei ole tehty juuri lainkaan sopivia vertailukelpoisia rivitalotonttien luovutuksia. Koska luovutuksia on vähän ja keskihajonta on suuri, vertailun vuoksi katsotaan myös- Risto Peltolan laatima kaupunkimaan hintasuhteita koskevan selvitys 1/2011. Selvityksessä sivun 16 taulukossa on esitetty AP-hintasuhdetaulukko. Rovaniemi katsotaan muuksi kasvavaksi seutukunnaksi. Taulukon mukaan AP-tontin ja AR-tontin suhde on 113/106 eli 1,066. Tällöin AR-tontin neliöhinnaksi tulee 22 x 1,066 = 23,45 e/m2. Rivitalotonteilla kiinteistön arvoon vaikuttavat erityisesti tontin sijoittuminen. Lisäksi rivitalotonteilla arvoon vaikuttaa tonttitehokkuus. Nyt arvioitavaksi tulevilla tonteilla on vuoden 1978 kaavassa ollut kiinteistöille 33:72 ja 33:310 osoitettuna kaavamerkintä AOR tehokkuusluvulla 0,4. Tämä tarkoittaa, että silloisen korttelin 31 tontille 4 (tilaa 33:72) on osoitettu rakennusoikeutta 820 k-m2 ja tontille 5 (tilaa 33:310) osoitettu 796 k-m2. Arvioitavaksi tulevat tontit sijaitsevat Syväsenvaarassa. Kauppahinta-aineiston vertailukelpoisimmat luovutukset sijaitsevat Saarenkylän alueella. Vertailun vuoksi rinnastetaan kauppahintaselvityksestä saatuja asuinpientalotonttiluovutuksia toisiinsa. Saarenkylässä vertailukauppojen keskiarvo on 26,4 e/m2, kun Syväsenvaaran alueella vastaavanlaisten tonttiluovutusten keskiarvo on 22,3 e/m2. Tämän perusteella Syväsenvaarassa asuintonttien hinnat ovat noin 84 % Saarenkylän tonttien hinnoista. Ottaen huomioon edellä esitetty kauppahintaselvitys, kiinteistönarviointia koskeva tutkimus sekä tonttien sijainnilliset ja laadulliset tekijät, lunastustoimikunta arvioi, että käypä arvo AR-tontille lunastettavalla alueella on 28 e/m2. 9.3 Katualueet Katualueiden korvauksia varten selvitetään Rovaniemellä tehdyt raakamaaluovutukset ja katualueluovutukset. Arviointimenetelmänä on kauppa-arvomenetelmä. Raakamaaluovutusten selvittämiseksi kauppahintarekisteristä tehtiin haku seuraavilla kriteereillä: aikaväli 01/2009-01/2016, Rovaniemen kaupungin alue, rakentamaton raakamaa, kaupat, ei-sukulaiskaupat, ei-kunnan myymät. Haun perusteella löytyi 14 luovutusta, joista tarkemmassa vertailukohteiden tarkastelussa karsitaan pois luovutukset, joissa kaavan käyttötarkoitukseksi on ilmoitettu jokin muu käyttötarkoitus tai luovutuksen epäselvyys (2 kpl). Alla olevaan taulukkoon on vertailukelpoisista luovutuksista tehty tarkempi kooste. Luovutustunnus koko (ha) hinta (e/m2) etäisyys keskustaan (km) L2015-169458 0,2 3,00 1,7 L2014-164944 14,7 0,75 4,6 L2014-162787 2,5 1,28 7,9 L2014-155182 0,73 2,6 4,9 L2014-133284 12,69 0,76 6,1 L2014-105442 0,15 1,8 2,6 L2013-144539 8,77 0,11 6,1 L2013-136017 6,92 0,19 5,,4 L2012-104289 22,64 1,1 4,7 L2011-151107 57,6 0,68 4,6 L2011-134519 58,23 0,82 5,2 L2009-110112 15 0,23 6,5 keskiarvo 16,68 1,11 mediaani 0,79 Vastaavasti tehtiin haku Saarenkylä-Syväsenvaaran liikennealueiden luovutuksista, jotka on esitetty alhaalla olevassa taulukossa:
Toimitusnumero 2015-505614 9(20) Luovutus koko hinta L2012-147617 315 1,59 L2010-164758 959 1,50 L2009-116781 721 1,04 L2015-160742 853 2,11 L2015-145988 2050 2,00 L2015-145983 133 2,26 L2015-145986 263 2,09 L2014-130142 494 1,82 L2013-146040 2384 1,59 L2012-171177 485 1,98 L2012-129087 1030 1,94 L2012-123625 291 2,06 keskimäärin 832 1,83 mediaani 1,96 Käytettävän arvon valinta Ottaen huomioon laadittu kauppahintaselvitys, arvioitavan kohteen laatu ja koko sekä sijainti lunastustoimikunta arvioi täyttä korvausta vastaava käypä arvo arvioitavan alueenkatualueille on 1,7 e/m2. 10. Haitankorvaukset (Lunastuslaki 35 ) Haitankorvauksella tarkoitetaan lunastuksesta jäännösomaisuudelle aiheutuneen pysyvän arvonalentumisen korvaamista. Asemakaava-alueella haitankorvauksien määräämiselle ei yleensä ole edellytyksiä, koska asemakaava-alueella on lähtökohtainen olettamus maankäytöllisten muutosten mahdollisuuksista ja muutosten sietokynnys on siten korkeampi kuin kaavoittamattomalla alueella. Lunastustoimikunta katsoo, että edellä mainitusta syystä tässä toimituksessa ei tule määrättäväksi erillistä haitankorvausta millekään kiinteistölle. Vähäinen haitta, joka lunastettavan omaisuuden omistajalle aiheutuu lunastuksen johdosta sisältyy kohteenkorvaukseen. 11. Vahingonkorvaukset 11.1 Katselmuspöytäkirja Toimituksen kohdealueella on alkukokouksen yhteydessä kirjattu ylös kaikki lunastettavalle alueelle jäävät rakennelmat, puusto ja istutukset. 11.2. Lähtökohtia vahingonkorvausten arviointiin katualueiden lunastuksissa Asemakaavan toteuttamisesta maanomistajalle aiheutuva vahinko, jota ei ole pidettävä vähäisenä, on kunnan korvattava. (Maankäyttö- ja rakennuslaki 106 ). Kunnalle siirtyvällä alueella olevat rakennukset, puut, istutukset ja laitteet on kunnan korvattava maanomistajalle. Jos alueen siirtymisestä korvauksetta kunnalle aiheutuu maanomistajalle erityistä vahinkoa ja sitä olosuhteisiin katsoen on pidettävä kohtuuttomana, kunnan on korvattava vahinko. (Maankäyttö- ja rakennuslaki 108 ) Vahingonkorvauksella tarkoitetaan sitä, kun lunastuksesta aiheutuu muuttamisen, liikkeen- tai ammatinharjoittamisen keskeytymisen taikka muun syyn vuoksi tappioita, kustannuksia tai muuta vahinkoa lunastettavan omaisuuden omistajalle. Lunastuslain mukainen vahingonkorvaus tarkoittaa taloudellisia menetyksiä, jotka hyvitetään kertaluontoisena. (Lunastuslaki 37 ) Vahingonkorvauksen arvioinnin apuna käytetään Maanmittauslaitoksen Korvaukset ja arviointi 2015 -suositustaulukoita ja ohjeistusta.
Toimitusnumero 2015-505614 10(20) Yleisenä periaatteena katualuelunastuksissa on pidetty sitä, että kohteenkorvaukseen katsotaan sisältyvän noin 60 k-m3/ha viihtyvyyspuustoa. Tällä tarkoitetaan luonnontilaisesti tontilla kasvavaa puustoa (koivu, pihlaja, tuomi, kuusi ja mänty). Määrättäessä tonttien tai rakennuspaikkojen arvoa, ei kasvillisuutta tule ottaa erikseen huomioon muuten kuin poikkeustapauksessa. Rakentaja ei tavanomaisessa tilanteessa voi hyödyntää tontilla mahdollisesti olevaa kasvillisuutta. Lisäksi arvioinnin perustana olevat vertailukauppakohteet voivat sisältää kasvillisuutta, joiden sisältöä tai mahdollista erillisarvoa ei voi kauppahinta-aineistosta erikseen määrittää (MO 18.12.2014 - tuomio 14/10662). Ensimmäisen kaavan mukaiset katualueet on otettu haltuun katselmuksilla 8.10.1968 ja 10.12.1979. Katselmuspöytäkirjoista käy ilmi, että katualueella on tuolloin sijainnut vain luonnontilaista puustoa sekä aita tilan 33:19 alueella. Tilasta 33:19 ei tule nyt lunastettavaksi katualuetta. Lähtökohtaisesti haltuunoton jälkeen lunastettavalle alueelle sijoitettujen istutusten poistaminen jää maanomistajan vahingoksi. Vahingonkorvauksista on annettu kiinteistökohtaiset päätökset pöytäkirjan kohdassa 13. 12. Asianosaisten kuuleminen Kokouksen yhteydessä esitettiin kysymys lunastettavalla alueella kasvavan puuston poistamistarpeista. Matti Ylijääskö Rovaniemen kaupungilta sanoi, että asemakaavanmukaiset katualueet varataan katualuekäyttöön, jolloin jossakin vaiheessa voi tulla tarve tehdä puuston poistoja alueelta, jos ne esimerkiksi vaarantavat liikenneturvallisuutta tai haittaavat rakentamistöitä. Saapuvilla olevat asianosaiset eivät kysyttäessä esittäneet huomautuksia arvioinnin perusteisiin. Lainkohdat Lunastuslaki 29, 40, Maankäyttö- ja rakennuslaki 91 b, 104, 106, 108, 213.2, Rakennuslaki (370/1958) 104 13. Päätökset lunastuskorvauksista kiinteistöittäin Korvausten määrääminen perustuu pöytäkirjan kohdassa 12. esitettyihin säännöksiin, periaatteisiin ja selvityksiin. Pöytäkirjan liitteeksi on laadittu selitelmä kiinteistökohtaisista korvauksista (Korvaukset ja summatiedot). 698-409-165-7-M500 Omistaja: Rovaniemen kaupunki Rovaniemen kaupungin omistamista kiinteistöistä/määräaloista ei tule suoritettavaksi korvauksia. 698-409-33-37 Välikangas Omistajat: Hyvärinen Ari ja Hyvärinen Mervi Lunastustoimikunnan päätös Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 240 m2, joka on ollut katua ensimmäisessä asemakaavassa ja säilynyt katuna kaavamuutoksissa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2 olevassa taulukossa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden jälkeen korvattavaa katualuetta jää 134 m2. Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää korvausta edellä esitetyillä perusteilla katualueesta 134 m2 x 1,7 e/m2 = 227,8 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Katselmuspöytäkirjassa 8.10.1968 on mainittu, että haltuunotettavalle tiealueelle jäävät puut (10 metrin pituinen petäjä, kaksi 10 metrin pituista koivua, kaksi 8 metrin pituista koivua ja viisi 2 metrin pituista koivu).
Toimitusnumero 2015-505614 11(20) Luonnontilainen puusto on oikeuskäytännössä katsottu sisältyvän kohteenkorvaukseen. Vuoden 1968 jälkeen tehdyt istutukset jäävät maanomistajan vahingoksi. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-57 Kivi Omistajat: Alm Jouni ja Alm Terttu Lunastustoimikunnan päätös: Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 130 m2, josta katualuetta 71 m2 ja asuinpientaloaluetta 59 m2. Lunastettava katualue on kaavoitettu kaduksi v. 1966 kaavassa. Katualue on osittain säilynyt myöhemmissä kaavoissa. AO-alue on osittain laajentunut v.1975 kaavamuutoksella. Katualue on laajentunut AO-alueelle v.2007 kaavamuutoksella 59 m2. Katualue myös osittain kaventunut kaavamuutoksissa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2 olevassa taulukossa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden jälkeen korvattavaa katualuetta jää 194 m2. Tämä tarkoittaa, että koko nyt lunastettava katualue tulee korvattavaksi. Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää korvausta edellä esitetyillä perusteilla katualueesta 71 m2 x 1,7 e/m2 = 120,70 euroa ja asuinpientaloalueesta 59 m2 x 22 e/m2 = 1298 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Katselmuksessa 4.6.2015 laajentuma-alueella on todettu kasvavan vain luonnontilaista puustoa. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-72 Varvikko Omistaja: Upola Mauno oikeudenomistajat Lunastustoimikunnan päätös: Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 119 m2, josta katualuetta 37 m2, asuinpientaloaluetta 64 m2 ja rivitalotonttialuetta 18 m2. Lunastettava katualue on kaavoitettu kaduksi ja AO-alueeksi v. 1966 kaavassa. Katualue on osittain kaventunut kaavamuutoksissa. Vuonna 1975 AO-tontti on muutettu AOR-tontiksi, jonka tonttitehokkuus on 0,25. Vuonna 1978 kaavamuutoksella AOR-tontin tehokkuus on noussut 0,4. Vuonna 2007 AOR-tontti on muutettu takaisin AO-tontiksi ja katualue laajentunut tonttialueille. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2 olevassa taulukossa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskennan jälkeen korvattavaa katualuetta jää 132 m2, tämä tarkoittaa, että nyt lunastettava katualue tulee korvattavaksi. Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää korvausta edellä esitetyillä perusteilla asuinpientaloalueesta 64 m2 x 22 e/m2 = 1408 euroa, rivitaloalueesta 18 m2 x 28 e/m2 = 504 euroa ja katualueesta 37 m2 x 1,7 e/m2 = 62,9 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Haltuunottokatselmuksessa 4.6.2015 todetut puuaita ja pajutalvikki sijaitsevat vuonna 1979 haltuunotetulla alueella, eikä siitä ole mainintaa v.1979 suoritetun katselmuksen pöytäkirjassa. Laajentuma-alueella on istutettua kasvillisuutta on 1 hansaruusu ja 1 pihlaja-angervo. Lunastustoimikunta harkitsi kohtuulliseksi vahingonkorvaukseksi laajentuma-alueilla kasvaneista istutuksista hansaruususta 25 euroa ja pihlaja-angervosta 20 euroa. Luonnontilainen puusto sisältyy kohteenkorvaukseen. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu muuta sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-74 Lepola Omistajat: Savo Anja Maanomistaja on korvausvaatimuksessaan vaatinut rajamerkkien laittamista kohdalleen. Kasvillisuudesta maanomistaja on vaatinut korvausta haltuunotettavasta alueesta 336 neliömetristä sekä korvausta puista ja pensaista (5 koivua, 4 pensasmaista pihlajaa, 2 pienempää pihlajaa ja yhdestä pihlajasta Kaarnatien puolelta sekä isosta männystä). Lisäksi maanomistaja on vaatinut korvausta osaksi asvaltoidusta tiealueesta. Kokouksessa Anja Savo sanoi, että rajamerkki 69 on kadonnut rakentamisen yhteydessä ja että rakentamisaikana on kaivettu istutuksia myös Kaarnatien puoleisella osalla.
Toimitusnumero 2015-505614 12(20) Rovaniemen kaupungin edustaja Matti Ylijääskö sanoi, että kadonnut rajamerkki käydään rakentamassa samannumeroisena entiselle paikalleen kadun rakentamisen jälkeen. Rakentamisaikaisista vahingoista pyritään sopimaan erikseen. Toimitusinsinööri totesi, että mikäli sopimukseen rakentamisaikaisista vahingoista ei päästä, on jälkikorvausta koskeva asia mahdollista saattaa ratkaistavaksi lunastuslain 71 :n mukaisin edellytyksin. Lunastustoimikunnan päätös: Kohteenkorvaus: Rajankäyntien osalta lunastustoimikunta viittaa pöytäkirjan kohtaan 6. Rajankäynnit. Kiinteistöstä lunastetaan 336 m2, joka on kaavoitettu kaduksi v. 1966 kaavassa ja säilynyt katuna myös myöhemmissä kaavoissa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2 olevassa taulukossa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden jälkeen korvattavaa katualuetta jää 103 m2. Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää korvausta edellä esitetyillä perusteilla katualueesta 103 m2 x 1,7 e/m2 = 175,1 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Nyt lunastettava katualue on haltuunotettu katselmuksin v. 1979. Tämän jälkeen alueelle istutettu kasvillisuus ja suoritetut muut toimenpiteet jäävät maanomistajan vahingoksi. Luonnontilainen puusto sisältyy kohteenkorvaukseen. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-79 Puistola Omistajat: Pitkänen Toivo ja Pitkänen Taina Lunastustoimikunnan päätös: Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 68 m2, josta katualuetta 23 m2 ja asuinpientaloaluetta 45 m2. Lunastettava katualue on kaavoitettu kaduksi v. 1966 kaavassa. Katualue on osittain säilynyt myöhemmissä kaavoissa. AO-alue on osittain laajentunut v.1975 kaavamuutoksella. Katualue on laajentunut AO-alueelle v.2007 kaavamuutoksella 45 m2. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2 olevassa taulukossa. Ensimmäisen asemakaavan mukaan laskettava tilanne osoittaa, että kiinteistön Puistola 33:79 ilmaisluovutusvelvollisuus on 219 m2. Tämä tarkoittaa, että nyt luovutettava katualue on kokonaisuudessaan ilmaisluovutusvelvollisuuteen sisältyvää ja alue lunastetaan korvauksetta. Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää korvausta edellä esitetyillä perusteilla asuinpientaloalueesta 45 m2 x 22 e/m2 = 990 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Lunastettava katualue on haltuunotettu katselmuksella v. 1979. Tuolloin voimassa olleessa kaavassa (v. 1975) osa nykyisestä katualueesta oli osoitettu AO-alueeksi. Tonttialue on haltuunotettu katselmuksin 4.6.2015, jolloin katselmuspöytäkirjassa on todettu olevan luonnontilaista puustoa, asvaltoitua liittymä-aluetta ja kevytrakenteinen roskakatos. Luonnontilainen puusto sisältyy kohteenkorvaukseen. Roskakatos siirrettäneen rakennuttajan kustannuksin. Asvaltoinnin menetyksen voidaan katsoa sisältyvän kohteenkorvaukseen vahingon ollessa vähäinen. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-87 Väänänen Omistajat: Koivula Pirkko Lunastustoimikunnan päätös Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 114 m2, josta katualuetta 48 m2 ja asuinpientaloaluetta 66 m2. Lunastettava katualue on kaavoitettu kaduksi ja AO-alueeksi v. 1966 kaavassa. Katualue on kaavamuutoksissa osittain säilynyt ja osittain laajentunut tonttialueelle. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2. olevassa taulukossa. Ensimmäisen asemakaavan mukaan laskettava tilanne osoittaa, että kiinteistön Väänänen 33:87 ilmaisluovutusvelvollisuus on 194 m2. Tämä tarkoittaa, että nyt luovutettava katualue on kokonaisuudessaan ilmaisluovutusvelvollisuuteen sisältyvää ja alue lunastetaan korvauksetta.
Toimitusnumero 2015-505614 13(20) Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää korvausta edellä esitetyillä perusteilla asuinpientaloalueesta 66 m2 x 22 e/m2 = 1452 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Ensimmäisen asemakaavan mukainen katualue on haltuunotettu v. 1979. Laajentuma-alueella on katselmuksessa 4.6.2015 todettu kasvavan luonnontilaista puustoa ja sijaitsevan kevytrakenteinen roskalaatikon suoja-aitaus sekä puuaitaa 30 cm tilojen 33:88 ja 33:87 rajalla. Luonnontilainen puusto sisältyy kohteenkorvaukseen. Lunastettavalle alueelle jäävän puuaidan osan siirto voidaan katsoa sisältyvän kohteenkorvaukseen vahingon ollessa vähäinen. Kokouksessa Koivula Pirkko ilmoitti, että roskakatos on jo siirretty pois lunastettavalta alueelta. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-88 Koskela Omistaja: Kortesalmi Tauno Lunastustoimikunnan päätös Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 196 m2, josta katu- ja pyörätiealuetta 143 m2 ja asuinpientaloaluetta 53 m2. Lunastettava alue on kaavoitettu v. 1966 kaavassa kaduksi, pyörätieksi ja AO-alueeksi. Pyörätien alue on kaventunut myöhemmissä kaavoissa. Vuoden 2007 kaavamuutoksessa Kaarnatien katualue on laajentunut AO-alueelle. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2 olevassa taulukossa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden jälkeen korvattavaa katualuetta jää 132 m2. Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää korvausta edellä esitetyillä perusteilla katualueesta 132 m2 x 1,7 e/m2 = 224,4 euroa ja asuinpientaloalueesta 53 m2 x 22 e/m2 = 1166 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Ensimmäisen asemakaavan mukainen katualue on haltuunotettu v. 1979. Laajentuma-alueella on katselmuksessa 4.6.2015 todettu kasvavan luonnontilaista puustoa ja sijaitsevan puuaitaa 30 cm tilojen 33:88 ja 33:87 rajalla. Luonnontilainen puusto sisältyy kohteenkorvaukseen. Lunastettavalle alueelle jäävän puuaidan osan siirto voidaan katsoa sisältyvän kohteenkorvaukseen vahingon ollessa vähäinen. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-89 Jääskö Omistajat: Kyyhkynen Janne ja Rautio Ilpo 1) Maanomistaja on vaatinut korvausta maapohjasta paikkakunnalla vallitsevan käyvän hinnan mukaan. 2) Kasvillisuuden osalta maanomistaja on vaatinut korvausta 12 männyn osalta 3861,50 euroa ja kuusiaidan osalta 13 490 euroa. Lisäksi maanomistaja on vaatinut korvaustasuoja-, koriste- ja tunnearvon menetyksestä. Kokouksessa Janne Kyyhkynen ja Matti Ylijääskö Rovaniemen kaupungilta sopivat seuraavaa: Kuusiaita yhteensä 27 metriä on poistettu Kaarnatien puoleiselta osalta ja tämä tulee korvattavaksi tässä toimituksessa. Kuusiaita 44 metriä pyörätien puolelta saa jäädä paikalleen. Jos aita joskus tulee poistettavaksi, sopivat maanomistaja ja kaupunki siitä erikseen. Lunastustoimikunnan päätös: Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 274 m2, josta katu- ja pyörätiealuetta 104 m2 ja asuinpientaloaluetta 170 m2. Lunastettava alue on kaavoitettu v. 1966 kaavassa kaduksi, pyörätieksi ja AO-alueeksi. Osittain pyörätie on säilynyt myöhemmissä kaavoissa. Vuoden 1975 kaavamuutoksella pyörätien alue on laajentunut AO-alueelle ja Vuoden 2007 kaavamuutoksessa Kaarnatien katualue on laajentunut AOalueelle. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2. olevassa taulukossa. Ensimmäisen asemakaavan mukaan laskettava tilanne osoittaa, että kiinteistön Jääskö 33:89 ilmaisluovutusvelvollisuus on 184 m2. Tämä tarkoittaa, että nyt luovutettava katualue on kokonaisuudessaan ilmaisluovutusvelvollisuuteen sisältyvää ja alue lunastetaan korvauksetta. Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää kor-
Toimitusnumero 2015-505614 14(20) vausta edellä esitetyillä perusteilla asuinpientaloalueesta 170 m2 x 22 e/m2 = 3740 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Ensimmäisen asemakaavan mukainen katualue on haltuunotettu v. 1979. Tämän kiinteistön osalta kasvillisuus sijaitsi kuitenkin laajentuma-alueella, joka on kirjattu katselmuspöytäkirjassa 4.6.2015. Haltuunottokatselmuksessa on todettu, että laajentuma-alueelle jää kuusiaita sekä kookkaampia mäntyjä. Luonnontilainen puusto sisältyy kohteenkorvaukseen. Ottaen huomioon maanomistajan ja kaupungin edustajan tekemä sopimus siitä, että osa kuusiaidasta saa jäädä paikalleen, lunastustoimikunta katsoo kohtuulliseksi vahingonkorvaukseksi Arviointi ja korvaukset -julkaisua soveltaen kuusiaidan (9x2,5m) osalta 1710 euroa ja kuusiaidan (18x2,5m) osalta 3420 euroa. Kuusiaidat ovat hyvällä kasvualustalla ja hyvin hoidettuja. Vahingonkorvaukset kuusiaidoista yhteensä 5130 euroa. Asemakaava-alueella kiinteistönomistajien sietokynnys on katsottu korkeammaksi kuin asemakaava-alueiden ulkopuolisella alueella. Asemakaava-alueella maankäyttö on tehokkaampaa ja muutoksia ympäristössä tapahtuu useammin. Maankäyttö- ja rakennuslainmukaisella lunastuksella toteutetaan tässä asemakaavanmukaisten katualueiden toteutumista, joka puolestaan kohottaa katualueeseen rajautuvien tonttien tasoa. Tämän vuoksi lunastustoimikunta katsoo, että lunastuksesta ei aiheudu kiinteistölle sellaista maisemahaittaa, josta tulisi määrättäväksi erillinen korvaus. Koriste ja tunnearvon menetys eivät ole lunastuslaissa tarkoitettuja taloudellisia menetyksiä. Tämän vuoksi koriste- ja tunnearvot eivät ole lain mukaan korvattavia. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu muuta sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-90 Koivikko Omistajat: Ylifrantti Eija 1) Maanomistaja on vaatinut, että poistettavat puut katkotaan tukkipituuteen ja kasataan tontille kiinteistönomistajan osoittamaan paikkaan. Oksien poisviennistä vastaan puuston poistaja. Poistettavasta puustosta tulee maksaa korvaus taksan mukaan. 2) Maanomistaja on vaatinut, että urakoitsijan tulee korjata tontille aiheutuneet vahingot, putkien varastoimisen ja siirtämisen yhteydessä. 3) Maanomistaja on vaatinut rakentamisen yhteydessä mahdollisesti siirtyvien pyykkien asettamista takaisin ja kiinteistön sekä haltuunotetun alueen rajojen merkitsemistä. Lunastustoimikunnan päätös: Rajankäyntien osalta lunastustoimikunta viittaa pöytäkirjan kohdassa 6. esitettyihin rajankäynnin perusteisiin. Lunastustoimikunta ei voi velvoittaa lunastajaa toimenpidesuorituksiin. Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 226 m2 katualuetta. Lunastettava katualue on kaavoitettu kaduksi v. 1966 kaavassa. Myöhemmissä kaavamuutoksissa katualue on kaventunut. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2 olevassa taulukossa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden jälkeen korvattavaa katualuetta jää 454m2. Tämä tarkoittaa, että koko nyt lunastettava katualue tulee korvattavaksi. Edellä mainituilla perusteilla lunastustoimikunta määrää korvausta katualueesta 226 m2 x 1,7 e/m2 = 384,2 euroa Haitan- ja vahingonkorvaukset: Nyt lunastettava katualue on otettu haltuun katselmuksin v. 1979. Tämän jälkeen alueelle istutettu kasvillisuus ja alueella suoritetut muut toimenpiteet jäävät maanomistajan vahingoksi. Luonnontilainen puusto sisältyy kohteenkorvaukseen. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. Rakentamisaikaisista vahingoista on pyrittävä ensisijaisesti sopimaan maanomistajan kanssa. Jos vahingoista ei päästä sopimukseen voidaan jälkikorvausta koskeva asia käsitellä lunastuslain 71 :n mukaisin edellytyksin. 698-409-33-93 Välilä Omistaja: Hiukka Marja ja Laitila Antti
Toimitusnumero 2015-505614 15(20) Maanomistaja on vaatinut korvausta menetettävästä maapohjasta käyvän hinnan mukaisesti sekä kasvillisuuden osalta 3 tuomesta 126 euroa, koska kaivuutyöt vahingoittavat puiden juuria. Lunastustoimikunnan päätös Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 14 m2 katualuetta. Lunastettava katualue on kaavoitettu ensimmäisessä asemakaavassa ja säilynyt katuna kaavamuutoksissa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2. olevassa taulukossa. Ensimmäisen asemakaavan mukaan laskettava tilanne osoittaa, että kiinteistön Välilä 33:93 ilmaisluovutusvelvollisuus on 193 m2. Tämä tarkoittaa, että nyt luovutettava katualue 14 m2 on kokonaisuudessaan ilmaisluovutusvelvollisuuteen sisältyvää ja alue lunastetaan korvauksetta. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Katualue on haltuunotettu v. 1979 eikä katselmuspöytäkirjaan ole tämän tilan osalta kirjattu korvattavaksi tulevia istutuksia tai rakennelmia. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-97 Metsämökki Omistajat: Tapio Aatu ja Tapio Alli Lunastustoimikunnan päätös: Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan katualueeksi 31 m2 asuinpientaloaluetta. Lunastustoimikunta määrää korvausta asuinpientaloalueesta 31 m2 x 22 e/m2 = 682 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Haltuunottokatselmuksessa 4.6.2015 laajentuma-alueella oli nurmettunutta katuojaa ja ojaliuskaa. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-151 Visala Omistajat: Ananin Krista ja Ananin Kari Korvauksen saaja: Löfström Irma Kristina Kiinteistön omistus on vaihtunut saantokirjalla 20.8.2015. Lunastuslain 48 :n mukaan korvaus on, jollei esitetystä selvityksestä muuta johdu, määrättävä suoritettavaksi sille, jolle lunastettava omaisuus lunastustoimituksen alkaessa kuuluu. Lunastustoimitus on alkanut kokouksella 4.6.2015, jolloin omistajana on ollut Löfström Kristina. Saantokirjassa ei ole mainintaa siitä, kenelle lunastuskorvaus on annettava. Löfström on puhelimessa 22.1.2016 kertonut, että korvaus on tarkoitettu tulevaksi myyjälle. Kristina Löfström on vaatinut korvausta maapohjan menetyksestä. Lunastustoimikunnan päätös: Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 165 m2, joka on ollut katua ensimmäisessä asemakaavassa ja säilynyt katuna kaavamuutoksissa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2 olevassa taulukossa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden jälkeen korvattavaa katualuetta jää 98 m2. Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää korvausta edellä esitetyillä perusteilla katualueesta 98 m2 x 1,7 e/m2 = 166,6 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset: Katualue on haltuunotettu v. 1979 eikä katselmuspöytäkirjaan ole tämän tilan osalta kirjattu korvattavaksi tulevia istutuksia tai rakennelmia. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-152 Norvanto Omistajat: Laine Sami ja Laine Sanna Lunastustoimikunnan päätös: Kohteenkorvaus:
Toimitusnumero 2015-505614 16(20) Kiinteistöstä lunastetaan 303 m2, josta katualuetta 291 m2 ja asuinpientaloaluetta 12 m2. Lunastettava katualue on kaavoitettu v. 1966 kaavassa kaduksi. Vuoden 1975 kaavamuutoksella AO-alue on laajentunut. Vuoden 2007 kaavamuutoksella katualue on laajentunut AO-alueelle. Katualue on osittain kaventunut kaavamuutoksissa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2. olevassa taulukossa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden jälkeen korvattavaa katualuetta jää 193 m2. Menetettävästä maapohjasta lunastustoimikunta määrää korvausta edellä esitetyillä perusteilla katualueesta 193 m2 x 1,7 e/m2 = 328,1 euroa ja asuinpientaloalueesta 12 m2 x 22 e/m2 = 264 euroa Haitan- ja vahingonkorvaukset: Katualueet on otettu haltuun katselmuksella vuonna 1979. Haltuunoton aikana osa ensimmäisen asemakaavan mukaisesta katualueesta on ollut AO-aluetta. Katualue on vuoden 1979 haltuunoton jälkeen laajentunut AO-alueelle vuonna 2007. Laajentuma-alue on otettu haltuun 4.6.2015, jolloin haltuunottokatselmuksessa on alueella todettu kasvavan 12 ruusuangervoa ja pihlajia. Luonnontilainen puusto sisältyy kohteenkorvaukseen. Edellä mainitun selvityksen perusteella lunastustoimikunta harkitsi kohtuulliseksi vahingonkorvaukseksi menetetyistä ruusuangervoista 12 x 20 e/kpl = 240 euroa. Pöytäkirjan kohdassa 12. esitetyillä perusteilla lunastustoimikunta katsoo, ettei kiinteistölle aiheudu muuta sellaista haittaa tai vahinkoa, joka tulisi erikseen korvattavaksi. 698-409-33-310 Periniva Omistaja: Soukka Anu ja Lilja Juha Maanomistaja on esittänyt seuraavat korvausvaatimukset: 1) Maapohjasta noin 7500 euron korvaus. 2) Vahingonkorvauksena nurmikon menetyksestä 450 euroa. 3) Kasvillisuudesta 2390 euroa: 9 pihlajasta, 1 koivusta ja 4 männystä. 4) Vahingonkorvauksena 50 euroa roskakatoksen korjauskustannuksia 5) Vahingonkorvauksena 4000 euroa kiinteistön arvon pienenemisestä, rakennusoikeuden pienenemisestä, risteysalueen lähenemisestä kiinteistöä, jälleenmyyntiarvon laskemisesta ja kiinteistön laajentamissuunnitelman keskeyttämisestä Lunastajan vastineen täydennys: Rovaniemen kaupungin edustaja Ylijääskö ilmoitti hyväksyvänsä maanomistajan vahingonkorvausvaatimuksen roskakatoksen korjauskustannuksista. Lunastustoimikunnan päätös Kohteenkorvaus: Kiinteistöstä lunastetaan 257 m2, josta katualuetta 116 m2 rivitalotonttialuetta 141 m2. Lunastettava katualue on kaavoitettu v. 1966 kaavassa kaduksi, AO-alueeksi ja liikennealueeksi. Vuoden 1975 kaavassa katualue on laajentunut Kaarnatiellä ja AO-alue laajentunut Rinteenmäentielle päin ja samalla muutettu AOR-alueeksi tehokkuusluvulla 0,25. Vuonna 1978 kaavamuutoksella AOR-alueen tehokkuuslukua on nostettu 0,4. Vuoden 2007 kaavamuutoksella on katualue laajentunut tonttialueelle ja kaavamerkintä muuttunut AO:ksi. Katualue on osittain myös kaventunut kaavamuutoksissa. Ilmaisluovutusvelvollisuuden laskenta on esitetty pöytäkirjan liitteenä 2. olevassa taulukossa. Ensimmäisen asemakaavan mukaan laskettava tilanne osoittaa, että kiinteistön ilmaisluovutusvelvollisuus on 229 m2. Tämä tarkoittaa, että nyt luovutettava katualue on kokonaisuudessaan ilmaisluovutusvelvollisuuteen sisältyvää ja alue lunastetaan korvauksetta. Edellä esitetyn selvityksen perusteella lunastustoimikunta määrää menetettävästä maapohjasta korvausta rivitaloalueesta 141 m2 x 28 e/m2 = 3948 euroa. Haitan- ja vahingonkorvaukset Ensimmäisen asemakaavan mukainen katualue on otettu haltuun katselmuksin v. 1979 eikä katselmuspöytäkirjaan ole tämän tilan osalta kirjattu korvattavaksi tulevia istutuksia tai rakennelmia. Laajentuma-alueiden osalta katselmuksessa 4.6.2015 on todettu alueella kasvavan luonnontilaista puustoa ja haltuunotettavalla alueella sijaitsevan kevytrakenteinen roskakatos. Roskakatoksen korjauskustannuksista lunastustoimikunta määräsi vaatimuksen mukaisen vahingonkorvauksen 50 euroa.