KIINTEISTÖJOHTAMISEN SOPIMUSKÄYTÄNNÖN KEHITTÄMINEN

Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 201 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Publications 201 Espoo 2001 TKK-RTA-R201 KIINTEISTÖJOHTAMISEN SOPIMUSKÄYTÄNNÖN KEHITTÄMINEN Tomi Ventovuori Jukka Puhto TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI

Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 201 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Publications 201 Espoo 2001 TKK-RTA-R201 KIINTEISTÖJOHTAMISEN SOPIMUSKÄYTÄNNÖN KEHITTÄMINEN Tomi Ventovuori Jukka Puhto TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI

Jakelu: Teknillinen korkeakoulu Rakentamistalous PL 2100 02015 TKK Puh. 09 451 3743 Fax 09 451 3758 E-mail: leena.honkavaara@hut.fi TKK Rakentamistalous ISBN 951-22-5792-0 ISBN 951-22-5877-3 (PDF) ISSN 1456-9329 Kannen kuvat otettu TKK:n rakentamistalouden laboratoriossa (kuvaaja T. Ventovuori). Otamedia Oy 1. painos Espoo 2001

ALKUSANAT Tämä raportti julkaistaan osana Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion kiinteistöhallinnan kokonaispalvelusopimukset tutkimusta, jonka tavoitteena on tuottaa perustietoa kiinteistöhallinnan kokonaispalvelusopimuksista ja palvelujen sopimusprosessista kiinteistöalalle. Tämän osatutkimuksen tarkoituksena on kehittää kiinteistö- ja toimitilajohtamispalveluita ja alan sopimuskäytäntöä. Tutkimuksen tuloksena saadaan esimerkkisopimus kiinteistö- ja toimitilajohtamiselle. Kiinteistöhallinnan kokonaispalvelusopimukset tutkimus on osa Tekesin Rembrand palvelevan kiinteistöliiketoiminnan teknologiaohjelmaa. Tekes on tutkimuksen päärahoittaja. Lisäksi tutkimusta rahoittavat johtoryhmän organisaatiot. Johtoryhmään kuuluvat seuraavat henkilöt: Tiina Tanninen-Ahonen Tapani Väljä Hannu Soikkeli Jorma Äikää Jukka Tammisto Kari Sundqvist Matti Malmberg Mikko Salla Jouko Kankainen Teknologia-asiantuntija, Tekes Talousjohtaja, Sponda Oyj (Pj) Kehityspäällikkö, YIT Rapido Kiinteistöpalvelut Oy Käyttäjäpalvelujen johtaja, SOK Kiinteistötoiminnot Apulaisjohtaja, Nordea Pankki Suomi Oyj Key Account Manager, ISS Suomi Oy Aluepäällikkö, ABB Oy Kiinteistöpäällikkö, Nokia Oyj Professori, Teknillinen Korkeakoulu Kotimaisen kiinteistöjohtamisen sopimuskäytännön kehittäminen tutkimus on tehty Teknillisen Korkeakoulun rakentamistalouden laboratoriossa. Tutkimuksen on ohjannut tutkimuspäällikkö Jukka Puhto (DI) ja päätutkijana on toiminut tekn. yo Tomi Ventovuori. Espoossa 31.12.2001 Tomi Ventovuori 3

LYHENNE- JA SÄÄDÖSLUETTELO ABA 1998 Almindelige Betingelser for Administration af fast ejendom 1998 AsHVL Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 31.03.1995/481 AsKauppaL Asuntokauppalaki 23.09.1994/843 CIOB Chartered Institute of Building CUP Central Unit of Procurement DAREM Danish Real Estate Management Association ElinkSopL Laki elinkeinonharjoittajien välisten sopimusehtojen sääntelystä 03.12.1993/1062 EU Euroopan Unioni FM Facility Management GEFMA German Facility Management Association HMSO Her Majesty`s Stationery Office IndRajL Laki indeksiehdon käytön rajoittamisesta 21.12.2000/1195 IREM Institute of Real Estate Management KauppaL Kauppalaki 27.03.1987/355 KH & I - YSE 2000 Kiinteistöhoidon ja isännöinnin yleiset sopimusehdot KH & I - YSE 2000 KPI Key Performance Indicators KSE 1995 Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 1995 RT 13-10574 KSL Kuluttajansuojalaki 20.01.1978/38 LiikHVL Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 31.03.1995/482 MK Maakaari 12.04.1995/540 OikTL Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 13.06.1929/228 PACE Property Advisers to the Civil Estate Pj Projektinjohto PM Property Management PuolTL Puolustustilalaki 22.07.1991/1083 SLA Service Level Agreement TSL Työsopimuslaki 26.01.2001/55 ValL Valmiuslaki 22.07.1991/1080 VälimMenL Laki välimiesmenettelystä 23.10.1992/967 YSE 1983 Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1983 RT 16-10193 YSE 1998 Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 RT 16-10660 4

SISÄLLYSLUETTELO ALKUSANAT... 3 LYHENNE- JA SÄÄDÖSLUETTELO... 4 KÄSITTEET... 7 1 JOHDANTO... 11 1.1 TUTKIMUKSEN TAUSTA... 11 1.1.1 Kiinteistöjohtaminen siirtyy kohti sopimusjohtamista... 11 1.1.2 Kiinteistö- ja toimitilajohtamisen sopimukset... 11 1.2 TUTKIMUKSEN TAVOITE JA RAJAUS... 13 1.3 TUTKIMUSMENETELMÄT JA -AINEISTO... 13 2 SUOMALAINEN SOPIMUSKÄYTÄNTÖ... 15 2.1 SOPIMUSOIKEUDEN TALOUDELLINEN NÄKÖKULMA... 15 2.1.1 Sopimus... 15 2.1.2 Sopimuksen syntyminen... 15 2.1.3 Sopimus vaihdannan työvälineenä... 17 2.1.4 Sopimuksen riskielementti... 18 2.2 SOPIMUSTEN JAOTTELU SOPIMUSOIKEUDEN MUKAAN... 20 2.2.1 Sopimusten yleisimmät jaottelutavat... 20 2.2.2 Sopimustyyppijaottelu... 21 2.2.3 Kuluttajasopimukset ja liikesopimukset... 22 2.2.4 Kertasopimukset ja kestosopimukset... 23 2.2.5 Yksilölliset sopimukset ja vakiosopimukset... 24 2.2.6 Muita sopimusinstrumentteja... 26 2.3 SOPIMUSJAOTTELUN MERKITYS KIINTEISTÖJOHTAMISEN SOPIMUKSIIN 27 3 KIINTEISTÖJOHTAMISEN SOPIMUSEHTOJEN ANALYSOINTI... 29 3.1 ANALYSOINNIN TOTEUTUS... 29 3.2 KESKEISET SOPIMUSEHDOT... 30 3.2.1 Sopimuskausi ja irtisanominen... 30 3.2.2 Sopimuksen purkaminen... 32 3.2.3 Päättämisen seuraukset... 35 3.2.4 Ylivoimainen este... 36 3.2.5 Sopimuksen muuttaminen... 38 3.2.6 Hinnantarkistus... 40 3.2.7 Sopimusasiakirjojen pätevyysjärjestys... 41 3.2.8 Laiminlyöntitilanteet ja erimielisyydet... 44 3.3 ERITYISET SOPIMUSEHDOT... 46 3.3.1 Vuokraustoiminta... 46 3.3.2 Kaupanvälitys ja markkinointi... 47 3.4 SOPIMUKSEN PALVELUSISÄLLÖN KUVAAMINEN... 47 3.4.1 Palvelukuvaus... 47 3.4.2 Palvelutasosopimus... 48 5

4 KIINTEISTÖJOHTAMISEN SOPIMUKSEN KEHITTÄMINEN... 50 4.1 ESIMERKKISOPIMUS... 50 4.1.1 Esimerkkisopimuksen laatiminen... 50 4.1.2 Sopimuslomake... 50 4.1.3 Sopimusehdot... 52 4.1.4 Muita sopimusehtoja... 66 JOHTOPÄÄTÖKSET... 70 LÄHDELUETTELO... 71 LIITTEET... 74 Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Liite 6 Liite 7 Liite 8 Kiinteistöjohtamisen esimerkkisopimus Esimerkki "palvelukuvauksesta" Esimerkki siivouspalvelujen yleisistä laatuvaatimuksista palvelukuvauksessa Esimerkki siivouspalvelujen palvelutasosopimuksesta Lomake toimeksisaajan avainhenkilöistä Lista toimeksisaajan käyttöön luovutetusta tilaajan omaisuudesta Lomake sopimuksen muuttamista varten Tarkistuslista sopimuksessa käsiteltävistä aiheista GEFMA:n mukaan 6

KÄSITTEET Tässä tutkimuksessa Facilities Management Contract on suomennettu toimitilajohtamisen sopimus sekä Property Management Agreement kiinteistöjohtamisen sopimus, vaikka näille sanoille ei ole vielä Suomessa omaksuttua virallista käytäntöä. Lisäksi tässä tutkimuksessa on käytetty tilaajaa samassa tarkoituksessa kuin palvelujen ostajaa, joka voi olla toimitilan manageri, omistaja tai käyttäjä. Toimeksisaajaa on käytetty samassa tarkoituksessa kuin toimitilajohtoyritystä (Managing Contractor, Managing Agent or Total Facilities Management Contractor). Indeksi Indeksi on luku, joka kuvaa hintojen, palkkojen, ansioiden tai muiden kustannusten kehitystä. Se osoittaa suhteellisen eron, joka vallitsee saman hyödykemäärien välillä eri ajankohtina. 1 Kiinteistöhallinto (Real Estate Administration) on toimintaa, jonka tarkoituksena on kiinteistöön liittyvän talouden, toiminnan, henkilöstön ja tietohuollon ohjaus ja valvonta sekä kiinteistön juridisten asioiden hoito. 2 Kiinteistöjohtaminen (Real Estate Management; Estate Management) on kiinteistöliiketoimintaan tai kiinteistönpitoon liittyvää johtamista. Kiinteistöjohtaminen on tässä määritelty yläkäsitteenä, joka käytännön johtamistoiminnassa toteutuu esimerkiksi kiinteistökohteen johtamisena tai toimitilajohtamisena. 3 Kiinteistökehitys (Real Estate Development) on toimintaa, jonka tarkoituksena on lisätä yksittäisen kiinteistön tai tietyn alueen ja sen kiinteistöjen arvoa. Kiinteistökehityksen kohteena voi olla esimerkiksi kiinteistön raakamaan muodostava maa- tai vesialue, kiinteistöön kuuluva tontti tai tontilla sijaitseva rakennus tai sen osa. Kiinteistökehitys voi kohdistua joko suunnitteilla olevaan kiinteistön osaan tai jo olemassa olevaan kiinteistöön ja sen osiin. Yksittäisen rakennetun kiinteistön ja siihen kuuluvien rakennusten kehittämisestä käytetään myös nimitystä kiinteistöjalostus. 4 Kiinteistökohteen johtaminen; operatiivinen kiinteistöjohtaminen (Property Management; PM) on kiinteistöjohtamista, jonka tarkoituksena on vastata tietyn kiinteistön tai sen osan käytettävyydestä ja arvon kehittämisestä ottamalla huomioon kiinteistönomistajan edut ja tarpeet. Kiinteistökohteen johtamisessa pyritään ohjaamaan erityisesti kiinteistön hallintaan ja kiinteistön ylläpitoon liittyviä toimintoja kiinteistönomistajan näkökulmasta. Kiinteistökohteen johtamisesta huolehtivat suomalaisissa yrityksissä tyypillisesti kiinteistö- ja kohdepäälliköt. 5 1 Encyclopaedia Iuridica Fennica. Suomalainen oikeustietosanakirja, 1994. s. 199. 2 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 11. 3 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 13. 4 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 11. 5 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 13. 7

Kiinteistöpalvelut (Facilities Services; Real Estate Services; Property Services; Building Management Services) ovat kiinteistön ylläpitoon kohdistuvia palveluja, jotka voidaan edelleen jakaa kiinteistönhoito- ja kunnossapitopalveluihin. Kiinteistönhoitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa säännöllistä toimintaa, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla. Kiinteistönhoitoa ovat muun muassa kiinteistön teknisten järjestelmien hoito, kiinteistönhuolto, siivous, ulkoalueiden hoito sekä kiinteistön jätehuolto. 6 Kunnossapitopalvelut ovat kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa toimintaa, jossa kohteen ominaisuudet pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu 7. Kiinteistöjohtamisen sopimus (Management Contract) on tilaajan ja toimeksisaajan välille tehty sopimus sovittujen kiinteistöjohtamisen palvelujen suorittamisesta. Kiinteistösijoitusjohtaminen; kiinteistövarallisuuden johtaminen; kiinteistö-omaisuudenhoito (Asset Management; AM) on kiinteistöjohtamista, jonka tarkoituksena on vastata tietyn kiinteistösijoitussalkun rakenteen toteutuksesta ostamalla, myymällä tai kehittämällä yksittäisiä kiinteistöjä tai niiden osia sekä seuraamalla ja ohjaamalla kiinteistöjen kannattavuutta. Englannin termi Asset Management viittaa laajempaan käsitteeseen, jota käytetään yhden varallisuuslajin johtamisesta tai omaisuuden hoidosta. 8 Kumppanuus (Partnering) viittaa asiakasyrityksen ja tietyn palvelun tuottajan pitkäaikaiseen yhteistyöhön, joka perustuu molemminpuoliseen taloudelliseen hyötyyn sekä luottamukseen palvelujen parhaasta mahdollisesta toimittamisesta. Kumppanuus on usein toimivan ulkoistuksen perusedellytys. Käyttäjäpalvelut (User Services) ovat kiinteistöjen ja niiden tilojen käyttäjille suunnattuja palveluja. Käyttäjäpalveluita ovat muun muassa turvapalvelut, viherkasvien hankinta ja hoito, ruokailu- ja ravintolapalvelut, postitus ja postinjakelu, puhelinpalvelut, aulapalvelut, tietoverkkopalvelut, kopiointipalvelut, pitopalvelut, sisustus-, kalustusja hankintapalvelut, muuttopalvelut sekä lähetti- ja toimistopalvelut ja muut mahdolliset tukipalvelut. 9 Palvelutasosopimus (Service Level Agreement; SLA); Palvelutasosopimus on sopimusosapuolten välinen kuvaus tilaajan saamasta palvelusta. Palvelutasosopimus on muodollinen asiakirja, jossa kuvataan muun muassa seuraavat asiat: osapuolten nimet, osapuolten tehtävät ja vastuut, tuotettujen palvelujen laajuus, laatutaso, aikataulut, tavoitteidenmukaiset toiminnot, palkkiot ja maksuperuste sekä muutostoimenpiteet. Palvelutasosopimus sisältää myös laatumittarit (Key Performance Indicators; KPI) ja kuvaa kannustinjärjestelmän (esimerkki liitteessä 4). 10 Sopimus Sopimus voidaan määritellä kahden tai useamman toisiaan edellyttävän oikeustoimen yhdistelmäksi. Näin ymmärrettynä sopimus soveltuu kaikenlaisten oikeussuhteiden sääntelijäksi. Sopimus palvelee kuitenkin etupäässä erilaisten hyödykkeiden ja työsuoritusten vaihtoa. 11 6 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 24. 7 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 25 8 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 13 9 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 23 10 Atkin, B. & Brooks, A. Total Facilities Management, 2000. s. 79. 11 Encyclopaedia Iuridica Fennica. Suomalainen oikeustietosanakirja, 1994. s. 759. 8

Sopimusoikeus Oikeuden sisäinen näkökulma, johon kuuluvat esimerkiksi sopimussuhteen normiperusta, sopimusehdot ja laki, sellaisena kuin ne tulevat ymmärrettäviksi perinteisissä oikeuslähteissä. 12 Sopimusvapaus Sopimuksen sitovuuden perustana on sopimusvapaus, joka on meillä turvattu hallitusmuodon omaisuudensuojan myötä. Sen ulottuvuuksia ovat päätäntävapaus eli valta tehdä sopimuksia ja kieltäytyä niiden tekemisestä, valintavapaus eli valta valita sopimuskumppani, sisältövapaus eli valta määrätä sopimuksen ehdoista, muotovapaus ja purkamisvapaus. Sopimusvapautta on kuitenkin jo vanhastaan rajoitettu eri suhteissa lainsäädännössä. Niinpä kiinteistökauppaa varten on säädetty muotovaatimus ja huoneenvuokrasopimuksen purkamisoikeutta on kavennettu. 13 Tilaaja on kiinteistö- ja toimitilajohtamisen palveluja ostava kiinteistön tai sen osan omistaja, haltija, käyttäjä tai joku muu näihin rinnastettava taho. Tilapalvelut (Facility Services) ovat tilojen ominaisuuksiin kohdistuvia ja käyttäjän toimintaa tukevia palveluja. Tilapalvelut sisältävät erilaisia käyttäjä- ja kiinteistöpalveluja. Tilapalvelujen sisältö vaihtelee organisaatiokohtaisesti, ja niistä sovitaan yleensä erikseen joko vuokrasopimuksessa tai erillisessä palvelusopimuksessa. Nimitystä toimitilapalvelut käytetään kiinteistöalalla usein synonyymina tilapalvelut-käsitteelle, vaikka käsitteet rajautuvatkin hieman eri tavalla. 14 Toimeksisaaja on liiketoimintaperiaatteella toimiva toimitilajohtokonsultti (Managing Agent), toimitilajohtoyritys (Managing Contractor) tai kokonaispalveluyritys (Total Facilities Management Contractor), jotka ovat sitoutuneet tuottamaan kiinteistö- ja toimitilajohtamisen palveluita sopimusasiakirjojen mukaisesti. Toimitilajohtaminen; tilajohtaminen (Facility Management; Facilities Management; FM) on kiinteistöjohtamista, jonka tarkoituksena on vastata tilojen hankkimisesta ja kehittämisestä sekä kiinteistö- ja käyttäjäpalveluista. 15 Vakioehdot (Agreement Documents) Vakioehdoilla tarkoitetaan sellaisten yleisiä sopimusehtoja, jotka laaditaan käytettäviksi useissa, myöhemmin solmittavissa yksittäisissä sopimuksissa monien eri sopimuskumppanien kanssa. Käsitteellä viitataan sellaisiin yleisiin sopimusehtoihin, joiden käytöstä esimerkiksi myyjäpuolen ja ostajapuolen järjestöt ovat sopineet. 16 Ylivoimainen este (Force Majeure) Ylivoimaisella esteellä tarkoitetaan sopimusoikeudessa yleensä osapuolista riippumatonta, ulkopuolista, odottamatonta ja täysin poikkeuksellista tapahtumaa, joka estää sopimuksenmukaisen suoritusvelvollisuuden täyttämistä siten, että tämän vaikutuksen torjuminen on velallisen normaalien vaikutusmahdollisuuksien ulkopuolella. 17 12 Kanninen, V. & Määttä, K. Näkökulmia oikeustaloustieteeseen, 1996. s.174. 13 Encyclopaedia Iuridica Fennica. Suomalainen oikeustietosanakirja, 1994. s. 760-761. 14 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 23 15 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 13 16 Encyclopaedia Iuridica Fennica. Suomalainen oikeustietosanakirja, 1994. s. 944. 17 Encyclopaedia Iuridica Fennica. Suomalainen oikeustietosanakirja, 1994. s. 1090. 9

Yrityksen strateginen toimitilajohtaminen (Corporate Real Estate Management; CREM) on toimitiloihin liittyvä johtamisen osa-alue, jonka tarkoituksena on integroida toimitilavarallisuus ja toimitilojen käyttö osaksi yrityksen keskeisiä resursseja siten, että ne tuottavat lisäarvoa yrityksen ydinliiketoiminnalle. Yrityksen strategisella toimitilajohtamisella pyritään siihen, että kiinteistösijoitusjohtamisen, kiinteistökohteen johtamisen ja toimitilajohtamisen näkökulmat integroidaan yrityksen ydinliiketoiminnan strategioihin ja prosesseihin. 18 Kaavio 1. Kiinteistöjohtamiseen liittyviä käsitteitä (Ks. RAKLI. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001) Kiinteistöjohtaminen Yrityksen strateginen toimitilajohtaminen Kiinteistösijoitusjohtaminen Operatiivinen kiinteistöjohtaminen Toimitilajohtaminen Kiinteistöpalvelut Käyttäjäpalvelut Tilapalvelut 18 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 14. 10

1 JOHDANTO 1.1 TUTKIMUKSEN TAUSTA 1.1.1 Kiinteistöjohtaminen siirtyy kohti sopimusjohtamista Suomessa kiinteistömarkkinoilla on tällä hetkellä käynnissä kehitysprosessi. Organisaatiot keskittyvät omaan ydinliiketoimintaansa ja sen kehittämiseen, jolloin ne ostavat tukitoiminnot ulkopuolisilta palveluyrityksiltä. 19 Alan rakennemuutos on siirtänyt kiinteistöjohtamisen painopistettä perinteisestä henkilöstöjohtamisesta ostettavien erikoispalvelujen sopimusjohtamisen suuntaan. 20 Perus- ja erikoispalvelujen hankinta oman organisaation ulkopuolelta on tuonut alalle uusia haasteita. Yleisenä ongelmana koetaan ostajien ja palveluntarjoajien eriävät käsitykset palvelun laadusta. Uudet organisaatiot muodostuvat useista eri alojen osaajista, eri palveluyrityksistä, joiden välisiä yhteistyötarpeita ja verkottumista on vaikea ennakoida erillisiä sopimuksia laadittaessa. Perinteisistä peruspalveluntuottajista on tulossa pitkäaikaisia liiketoimintakumppaneita, joille asetetaan uudenlaisia vapauksia ja vaatimuksia palvelujen toimittamiseen. 21 Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratoriossa on käynnissä kiinteistöhallinnan kokonaispalvelusopimukset tutkimus. Tutkimus käynnistettiin huhtikuussa 2000 ja se valmistuu keväällä 2002. Tutkimus kuuluu TEKES:n Rembrand ohjelmaan. Tutkimuksessa kehitetään kiinteistö- ja toimitilajohtamispalveluita ja alan sopimuskäytäntöä. Tässä tutkimuksessa keskitytään kiinteistöjohtamisen sopimuskäytännön kehittämiseen. Tutkimuksen tuloksena saadaan esimerkkisopimus kiinteistöjohtamiselle. Esimerkkisopimuksesta selviää mitä asioita ja sopimusehtoja tulee ottaa huomioon kiinteistöjohtamissopimuksen laatimisessa. Esimerkkisopimuksen ei ole tarkoitus olla alan mallisopimus. 1.1.2 Kiinteistö- ja toimitilajohtamisen sopimukset Kiinteistöjohtaminen (Real Estate Management; Estate Management) on kiinteistöliiketoimintaan tai kiinteistönpitoon liittyvää johtamista. Kiinteistöjohtaminen on tässä määritelty yläkäsitteenä, joka käytännön johtamistoiminnassa toteutuu esimerkiksi kiinteistökohteen johtamisena tai toimitilajohtamisena. 22 Kiinteistökohteen johtaminen; operatiivinen kiinteistöjohtaminen (Property Management; PM) on kiinteistöjohtamista, jonka tarkoituksena on vastata tietyn kiinteistön tai sen osan käytettävyydestä ja arvon kehittämisestä ottamalla huomioon kiinteistönomistajan edut ja tarpeet. Kiinteistökohteen johtamisessa pyritään ohjaamaan erityisesti kiinteistön hallintaan ja kiinteistön ylläpitoon liittyviä toimintoja kiinteistönomistajan näkökulmasta. Kiinteistökohteen johtamisesta huolehtivat suomalaisissa yrityksissä tyypillisesti kiinteistö- ja kohdepäälliköt. 23 19 Heinimäki, S. & Puhto, J. Kiinteistöjohtamispalvelujen kehittämistarpeet Suomessa, 2001. s. 34. 20 RAKLI 2001b. Kiinteistöjohtaminen siirtyy kohti sopimusjohtamista, 31.08.2001. 21 RAKLI 2001b. Kiinteistöjohtaminen siirtyy kohti sopimusjohtamista, 31.08.2001. 22 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 13. 23 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 13. 11

Toimitilajohtaminen; tilajohtaminen (Facility Management; Facilities Management; FM) kuuluu osana kiinteistöjohtamista, jonka tarkoituksena on vastata tilojen hankkimisesta ja kehittämisestä sekä kiinteistö- ja käyttäjäpalveluista 24. Kiinteistöpalvelut (Facilities Services; Real Estate Services; Property Services; Building Management Services) ovat kiinteistön ylläpitoon kohdistuvia palveluja, jotka voidaan edelleen jakaa kiinteistönhoito- ja kunnossapitopalveluihin. Kiinteistönhoitoa on kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa säännöllistä toimintaa, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla. Kiinteistönhoitoa ovat muun muassa kiinteistön teknisten järjestelmien hoito, kiinteistönhuolto, siivous, ulkoalueiden hoito sekä kiinteistön jätehuolto. 25 Kunnossapitopalvelut ovat kiinteistön ylläpitoon kuuluvaa toimintaa, jossa kohteen ominaisuudet pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu 26. Käyttäjäpalvelut (User Services) ovat kiinteistöjen ja niiden tilojen käyttäjille suunnattuja palveluja. Käyttäjäpalveluita ovat muun muassa turvapalvelut, viherkasvien hankinta ja hoito, ruokailu- ja ravintolapalvelut, postitus ja postinjakelu, puhelinpalvelut, aulapalvelut, tietoverkkopalvelut, kopiointipalvelut, pitopalvelut, sisustus-, kalustus- ja hankintapalvelut, muuttopalvelut sekä lähetti- ja toimistopalvelut ja muut mahdolliset tukipalvelut. 27 Kiinteistöjohtamisen sopimuksella (Property Management Agreement) kiinteistöjohtamisen yritykselle muodostetaan oikeudellinen määräysvalta tuottaa kiinteistön hallinnointiin liittyviä palveluita, jotka on tavallisesti suunnattu sijoittajaomistajille 28. Toimitilajohtamisen sopimuksella (Facility Management Contract) toimitilajohtamisyritykselle muodostetaan oikeudellinen velvollisuus tuottaa kiinteistön ylläpitoon liittyviä toimitilajohtamisen palveluita toimitilan käyttäjille ja käyttäjäomistajille. Kiinteistö- ja toimitilajohtamispalveluita tarjoavien yrityksien asiakkaita ovat kiinteistöjen käyttäjät, käyttäjäomistajat ja sijoittajaomistajat. Käyttäjät harjoittavat ydinliiketoimintaa ulkopuolelta vuokratuissa tiloissa, kun taas käyttäjäomistajat käyttävät omistamiaan tiloja ydinliiketoimintansa resurssina. Sijoittajaomistajien tarkoituksena on puolestaan sijoittaa omaisuutta kiinteistöihin kannattavasti. He ovat vuokranneet tilansa pääasiassa ulkopuolisille vuokralaisille. 29 Tässä tutkimuksessa käsite kiinteistöjohtamisen sopimus pitää käsitteenä sisällään myös toimitilajohtamisen (Kaavio 2), joten jatkossa kiinteistö- ja toimitilajohtamisen sopimuksista käytetään yhteisnimitystä kiinteistöjohtamisen sopimus. Esimerkki-sopimuksen runko soveltuu siten myös toimitilajohtamisen sopimuksille. 24 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 13 25 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 24. 26 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 25 27 RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001, s. 23 28 Downs, A. Principles of Real Estate Management, 1991. s. 102-103. 29 Heinimäki, S. & Puhto, J.. Kiinteistöjohtamispalvelujen kehittämistarpeet Suomessa, 2001. s. 14. 12

Kaavio 2. Kiinteistöjohtamiseen liittyviä käsitteitä (Ks. RAKLI 2001a. Kiinteistöliiketoiminnan sanasto, 2001) Kiinteistöjohtaminen Yrityksen strateginen toimitilajohtaminen Kiinteistösijoitusjohtaminen Operatiivinen kiinteistöjohtaminen Toimitilajohtaminen 1.2 TUTKIMUKSEN TAVOITE JA RAJAUS Tämän tutkimuksen tavoitteena on kehittää kiinteistöjohtamisen sopimustekniikkaa. Tutkimuksen tuloksena saadaan kiinteistöjohtamisen palveluille esimerkkisopimus, jonka avulla selkeytetään alan sopimuskäytäntöä ja tuodaan esille sopimuksen tekemiseen vaikuttavat asiat. Tutkimuksessa tuotetaan perustietoa kiinteistöjohtamisen sopimuksen laatimiseen vaikuttavista tekijöistä, joiden pohjalta yritykset kykenevät luomaan omaan liiketoimintaansa soveltuvia sopimuksia. Tutkimuksessa syvennytään kotimaiseen sopimusjuridiikkaan sekä ulkomaisiin kiinteistö- ja toimitilajohtamisen sopimusten sopimusehtoihin. Näiden pohjalta syntyy kotimainen esimerkkisopimus kiinteistöjohtamisen palveluille. Tutkimus rajautuu toimitilakiinteistöihin sekä kiinteistö- ja toimitilajohtamisen sopimuksiin. Toimitiloilla tarkoitetaan tiloja, joita käytetään tuotannontekijänä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden tuotannossa esimerkiksi liike-, toimisto-, tuotanto- sekä palvelutilat. Tutkimus ei painotu kiinteistö- ja toimitilapalvelujen sisällön kuvaamiseen, vaan paino on ulkomaisissa ja kotimaisissa kiinteistöjohtamisen sopimusehtojen kuvaamisessa. Esimerkkisopimus on laadittu näiden sopimusehtojen pohjalta. 1.3 TUTKIMUSMENETELMÄT JA -AINEISTO Tutkimus tehdään kirjallisuustutkimuksena. Tutkimuksen kirjallisuusosuudessa tutkitaan kotimaista yleistä sopimuskäytäntöä sekä analysoidaan kotimaisia ja ulkomaisia kiinteistö- ja toimitilajohtamisen sopimusehtoja, joista haetaan esimerkkisopimukselle sisältöä. Kotimaisen sopimuskäytäntöön syventyminen ja ulkomaisiin sopimuksien analysointi muodostavat tutkimuksen empiirisen osan, jonka pohjalta esimerkkisopimus laadittiin. Ulkomailta saatu materiaali käsittää ulkomaisten kiinteistö- ja toimitilajohtoyritysten sopimusasiakirjoja sekä muutaman yleisen ohjeistuksen kiinteistö- ja toimitilajohtamissopimukselle. Lähdemateriaalia on kerätty TKK rakentamistalouden osaston meneillään olevan tutkimuksen aikana, jonka tutkimuksen aiheena on kiinteistöhallinnan kokonaispalvelusopimusten kehittäminen. Sopimusmateriaali koostuu seuraavasta aineistosta: 13

1. Englanti Property Advisers to the Civil Estate (PACE) GC/Works/10. Facilities Management Contract. Property Advisers to the Civil Estate (PACE) GC/Works/10. Facility Management Model Forms and Commentary. The Chartered Institute of Building (CIOB). Facilities Management Contract. CMS Cameron McKenna - Facilities Management Legal Update: Guide to Facilities Management Contracts. HM Treasury. Central Unit on Procurement (CUP). Contracting for Strategic Services CUP Guidance No.59D: Documentation: Model Conditions of Contract. 2. Yhdysvallat Institute of Real Estate Management (IREM) Management Agreement. 3. Tanska General Conditions for Administration of Real Estate (ABA). The Danish property management model. 4. Saksa German Facility Management Association (GEFMA). Facility Management Vertrag 5. Suomi Kiinteistönhoidon ja isännöinnin yleiset sopimusehdot KH & I YSE 2000. Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 1995. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. Suomen Kiinteistöliitto Ry. Kiinteistönhoidon sopimusohjelma 2000. Kiiras, A & Kiiras, J. Projektinjohtourakkasopimus ja Projektinjohtopalvelusopimus 1999. Lisäksi tutkimus aineistona on käytetty todellisia yrityskohtaisia sopimuksia, joita ei ole voitu luetteloida luottamuksellisen käsittelyn vuoksi. Luottamuksellisia todellisia yrityskohtaisia sopimuksia oli Yhdysvalloista viisi kappaletta ja Englannista yksi kappale sekä yksi kappale palvelutasosopimuksia. 14

2 SUOMALAINEN SOPIMUSKÄYTÄNTÖ 2.1 SOPIMUSOIKEUDEN TALOUDELLINEN NÄKÖKULMA 2.1.1 Sopimus Sopimus määritellään oikeuskirjallisuudessa tavallisesti oikeusvaikutusten kautta niin, että sopimuksella tarkoitetaan tosiseikastoja, joiden vallitessa velallispuoli on velvollinen tekemään sopimuksen osoittaman luontoissuorituksen tai tämän jäädessä puuttumaan korvaamaan aiheutuneen vahingon. 30 Sopimus voidaan myös määritellä kahden tai useamman toisiaan edellyttävän oikeustoimen yhdistelmäksi. Näin ymmärrettynä sopimus soveltuu kaikenlaisten oikeussuhteiden sääntelijäksi. Sopimus palvelee kuitenkin etupäässä erilaisten hyödykkeiden ja työsuoritusten vaihtoa. 31 Yleisesti kaksipuolinen oikeustoimi eli sopimus on kysymyksessä silloin, kun oikeusvaikutuksen syntyminen edellyttää kahden henkilön yhtäpitävää tahdonilmaisua. Oikeusvaikutus syntyy, kun he ovat yhtä mieltä tahtomastaan oikeustilan muutoksesta. Tällöin henkilöiden, joita kutsutaan sopimuspuoliksi tai sopimuskumppaneiksi, välille on syntynyt sopimus. 32 Sopimuksen syntytavat, niiden perustamat velvoitteet ja niiden yhteiskunnalliset kontekstit ovat käytännössä niin moninaisia, että kattavaa sopimuksen määritelmää on kuitenkin vaikea esittää. Eräistä yleisistä piirteistä voidaan huomauttaa, että sopimus on ensinnäkin yhteisnimitys joukolle kahden osapuolen välillä vaikuttavia velvoitteita ja niitä vastaavia oikeuksia. Nämä velvoitteet voivat olla sopimustyypin mukaisia päävelvoitteita kuten velvollisuus toimeksiannon suorittamiseen tai erilaisia pääsuorituksen toteutumista tukevia sivuvelvoitteita kuten neuvonta- tai salassapitovelvollisuus. Sopimus perustuu useimmiten osapuolten tietoisiin sitoutumistoimiin, joilla he nimenomaisesti haluavat saattaa voimaan sopimuksen mukaiset velvoitteet tai ainakin pääosan niistä. Tavallisimmin sopimuksella toteutetaan taloudellista toimintaa käsitteen laajassa mielessä. 33 2.1.2 Sopimuksen syntyminen Sopimus voi syntyä monella eri tavalla. Sopimuskumppanit voivat keskinäisissä suullisissa neuvotteluissa saavuttaa tarvittavan yhteisymmärryksen. OikTL:n mukaan sopimus syntyy tarjouksesta ja siihen annetusta hyväksyvästä vastauksesta 34. Muita OikTL:n ulkopuolisten sopimusten syntytapojen päämuotoja ovat yksilöllisesti neuvotellun sopimuksen lisäksi vakioehtoja käyttämällä tehty sopimus sekä automaatin tai muun teknisen järjestelmän avulla tehty sopimus 35. 30 Hemmo, M. Sopimus ja delikti, 1998. s. 21. 31 Encyclopaedia Iuridica Fennica. Suomalainen oikeustietosanakirja, 1994. s. 759. 32 Hoppu, E. Kauppa- ja varallisuusoikeuden pääpiirteet, 1998. s. 27. 33 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997. s. 11-12. 34 Hoppu, E. Kauppa- ja varallisuusoikeuden pääpiirteet, 1998. s. 27. 35 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997. s. 72. 15

Sopimukset voidaan jakaa syntymisen perusteella kolmeen ryhmään 36 : 1. Konsuaalisopimukset. Sopimus tulee voimaan asianosaisten ollessa yksimielisiä tahdonilmaisujen muodosta riippumatta. Suurin osa sopimuksista kuuluu tähän ryhmään. 2. Määrämuotoiset sopimukset. Nämä sopimukset eroavat konsuaalisopimuksista siinä, että sopimus on tehtävä määrätyssä muodossa. 3. Reaalisopimukset. Sopimus tulee kaikilta osin sitovaksi vasta suorituksella esimerkiksi esineen luovuttaminen vastapuolelle. Sopijapuolten yksimieliset tahdonilmaisut ovat perustana kaikissa sopimuksissa. Aina ei kuitenkaan riitä yksimielisyys. Tarvitaan lisäksi määrättyä muotoa tai suoritusta, jotta sopimus tulee voimaan. Esimerkiksi määrämuotoinen sopimus tarvitaan kiinteistökaupassa. Määrämuotoisuus ei tarkoita välttämättä samaa kuin sopimuksen kirjallinen muoto, vaikka sekin voi olla laissa määrätty esimerkiksi kirjallinen muoto vaaditaan maakaaren 37 mukaan kiinteistön luovutuksessa. 38 Tarjouksen tekijä voi myös panna vastauksen antamista varten määräajan, jolloin vastauksen tulee saapua hänelle 39. Tarjouksen saajan antaessa tarjoukseen hyväksyttävän vastauksen syntyy sopimus. Hyväksyvän vastauksen on kuitenkin saavuttava tarjouksen tekijälle asetetun määräajan kuluessa. Sopimuksen syntyminen edellyttää vielä ehdoitta tapahtuvaa tarjouksen hyväksymistä. Vastauksen on siis oltava tarjouksen mukainen eikä vastaaja saa liittää vastaukseensa lisäyksiä tai ehtoja muuten vastaus katsotaan hylkääväksi. 40 Vastaus, jossa tarjous sanotaan hyväksytyksi, mutta joka siihen tehdyn asiallisen varauksen vuoksi katsotaan hylkääväksi vastaukseksi, ei menetä sopimuksen syntymisen osalta kaikkea merkitystä. Varauksellinen hyväksyvä vastaus katsotaan niin kuin myöhästynyt hyväksyvä vastaus vastaajan tekemäksi tarjoukseksi, jonka alkuperäinen tarjouksen tekijä voi hyväksyä tai hylätä. 41 Silloin kun sopimuksen syntyminen perustuu neuvottelumenettelyyn sopimus on tehty, kun osapuolet ovat vastavuoroisesti ilmaisseet toisilleen tahtonsa sitoutua neuvottelujen kohteena olleeseen oikeudelliseen järjestelyyn. Ellei näin tapahdu, sopimusta ei ole tehty. 42 Todistelusyistä sopimukset tehdään tavallisesti kirjallisessa muodossa, vaikka suullinenkin sopimus on juridisesti pätevä. 36 Saarnilehto A. Sopimusoikeuden perusteet, 1996. s. 27. 37 Ks. Maakaari 12.04.1995/540, 2.1. 38 Saarnilehto A. Sopimusoikeuden perusteet, 1996. s. 27. 39 OikTL. Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 13.6.1929/228 OikTL 2.1. 40 Hoppu, E. Kauppa- ja varallisuusoikeuden pääpiirteet, 1998. s. 28-29. 41 Hoppu, E. Kauppa- ja varallisuusoikeuden pääpiirteet, 1998. s. 29-30. Ks. Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 13.6.1929/228 OikTL 6.1. 42 Hertzen, H. Sopimusneuvottelut, 1983. s. 90. 16

2.1.3 Sopimus vaihdannan työvälineenä Sopimus on ymmärretty taloudellisen vaihdannan keskeisimpänä oikeudellisena työvälineenä. 43 Amerikkalainen oikeusfilosofi Roscoe Poundin on jo vuosisadan alussa esittänyt tunnetun lausuman sopimusten merkityksestä, joka kuuluu seuraavasti 44 : Wealth, in a commercial age, is made up largely of promises. - Sopimus on varallisuuden siirron tärkein työväline. Maksuvelvollisuuksien syntyminen voi johtua useista muistakin oikeudellisista perusteista. Periaatteellisella tasolla sopimusten tarpeellisuutta voidaan selittää yksilön toimintamahdollisuuksien rajallisuudella. Tämä korostuu modernissa teollisessa yhteiskunnassa, jossa lukuisten arkipäiväisten hyödykkeiden valmistaminen vaatii monien yritysten ja työntekijöiden organisoitua yhteistoimintaa. Sopimuksilla järjestetään tällaisia yhteistoimintasuhteita niin, että sopimusten oikeudellinen velvoittavuus samalla turvaa toisiin kohdistuvien käyttäytymisodotusten realisoitumista ja saa aikaan yhteistoiminnan vaatimaa luottamusta. 45 Vaihdanta on nähty taloudelliseksi toiminnaksi, jolla osapuolet lisäävät varallisuutta niin, että sen arvo lisääntyy sopimuspuolen subjektiivisten arvostusten näkökulmasta. Vaihdanta ei kuitenkaan ole ongelmatonta, sillä kaikki siihen osallistuvat eivät 46 ole selvillä preferensseistään ja tarjolla olevien hyödykkeiden ominaisuuksista, voi vapaaehtoisesti päättää sitoutumisestaan ja hyväksymistään sopimusehdoista, toimi päätetyksi tulleen sopimuksen edellyttämällä tavalla ja joutuvat odottamattomien sopimuksen täyttämistä vaikeuttavien tapahtumien häiritsemiksi. Päätöksentekijän preferenssien tulee olla vakaat. Valintoja punnitsevalla toimijalla tulee olla suhteellisen selvä tavoitteenasettelu toiminnassaan. Hänen tulee kyetä ymmärtämään eri vaihtoehtoisten toimintatapojen merkitys oman tavoitteenasettelun kannalta. Päätöksentekijän mahdollisuudet toteuttaa tavoitteitaan ovat rajalliset. Hän ei voi saada kaikkea haluamaansa. Päätöksentekijällä on kuitenkin rajoittuneissa puitteissa vapaus valita, miten niukat resurssinsa käyttää. Yksilöidyn valinnanvapauden puitteissa toimijoiden oletetaan sopimuksenteossa pyrkivän tavoitteisiin parhaimmalla pyrkimyksiään vastaavalla tavalla eli pyrkivän sopimuksenteolla maksimoimaan hyötynsä. 47 Taloudellinen näkökulma sopimuksen tekemiselle on se, että osapuoli katsoo hyötyvänsä sopimuksen mukaisista eduista sitoutumisen mukanaan tuomat rasitukset huomioon ottaen enemmän kuin mitä sopimuksesta pidättymisestä seuraa 48. Talousoikeuden teorian mukaan sopimuksella edistetään optimaalisella tavalla osapuolten omia päämääriä. 43 Kanninen, V. & Määttä, K. Näkökulmia oikeustaloustieteeseen, 1996. s. 171. 44 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997.s. 3. 45 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997.s. 3-4. 46 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997.s. 4-5. 47 Kanninen, V. & Määttä, K. Näkökulmia oikeustaloustieteeseen, 1996. s. 176-177. 48 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997. s. 22. 17

Sopimusoikeuden tehokkuuden arvioimiseksi on laadittu käsite täydellisestä sopimuksesta, joka on syntynyt sopimustoiminnan järkiperäisyyttä koskevien edellytysten mukaisesti. Optimaalisena sopimusta voidaan pitää silloin, kun sopimus on solmittu tavalla, joka täyttää seuraavat ideaalisen sopimustoiminnan kriteerit 49 : sopimus on pantu täytäntöön ehtojensa mukaisesti sopimus on syntynyt kilpailluilla markkinoilla sopimus on tehokas. Lisäksi optimaalinen sopimus on sellainen, jossa kaikki mahdolliset tapahtumat on otettu huomioon, riskit on jaettu tehokkaasti osapuolten kesken ja kaikki relevantit tiedot on annettu sopimuskumppaneille. Tällainen tulos ei ole mahdollinen silloin, kun sopimuksentekoa rasittaa erityinen häiriö kuten toisen ymmärtämättömyys, pakottaminen, petollinen tiedonantovirhe tai monopoliasema. Sopimuksen sitovuuteen tai sisältöön puuttuminen käy tarkastelutavan mukaan sitä perustellummaksi, mitä kauempana ideaalisesta sopimuksentekotilanteesta on tosiasiassa oltu. 50 2.1.4 Sopimuksen riskielementti Kun sopimuksessa on kysymys siitä, mitä lupauksen antaja tulee tulevaisuudessa tekemään, eikä kukaan voi varmuudella ennustaa mitä kaikkea tulevaisuudessa saattaa tapahtua, liittyy sopimuksen tekemiseen myös riskielementti. Tulevaisuuden epävarman luonteen vuoksi lupauksen tuottamiseen velvoittava sopimus merkitsee riskinjakoa osapuolten välillä. Osapuolen asema riskin toteutuessa määräytyy pääsääntöisesti sopimusehtojen perusteella. 51 Sopimuksen osapuolilla tulee olla täysi tieto päätöksen luonteesta ja seurauksista. Sopimuksenteko on varautumista tulevaisuuden epävarmuuksia vastaan. Epävarmuuksien eliminointi riippuu keskeisesti siitä, minkälaisen tiedon varassa sopimuksia tehdään. 52 Sopimuksen sisältö määräytyy osapuolten keskenään vahvistamien ehtojen ja niitä täydentävien lakiperusteisten normien perusteella. Sopimusoikeuden taloudellisessa tarkastelussa on painotettu sitä, ettei osapuolten ole suinkaan rationaalista pyrkiä sopimaan kaikista mahdollisista yksityiskohdista. Osapuolet voivat etukäteen arvioida suuren joukon hyvinkin epätodennäköisiä tapahtumakulkuja periaatteessa mahdollisiksi. Mikäli kaikki tällaiset tosiseikat pyritään täsmentämään ja niihin liittyvät oikeusvaikutukset neuvotellaan, sopimuksen valmistelu vie huomattavasti aikaa ja taloudellisia voimavaroja. Tällöin valmistelukustannukset ylittävät varsinkin vähäarvoisten sopimusten kohdalla nopeasti riskin taloudellisen merkityksen. Tästä syystä lakiin perustuva sääntely on monesti osapuolten kannalta hyödyllistä, jolloin osapuolet voivat jättää yksityiskohtia sopimatta luottaen lakiperusteisten normien kohtuulliseen tasapuolisuuteen. 53 49 Kanninen, V. & Määttä, K. Näkökulmia oikeustaloustieteeseen, 1996. s. 175. 50 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997. s. 24-25. 51 Kanninen, V. & Määttä, K. Näkökulmia oikeustaloustieteeseen, 1996. s. 172. 52 Kanninen, V. & Määttä, K. Näkökulmia oikeustaloustieteeseen, 1996. s. 177. 53 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997. s. 22. 18

Lisäksi sopimuksen neuvotteluvaiheelle on myös ominaista riskin olemassaolo. Kaikki sopimuksen syntymisen varalta tehdyt uhraukset jäävät pääsääntöisesti asianomaisen itsensä kannettavaksi, jos sopimus ei neuvottelun tuloksena synnykään. 54 Sopimusneuvottelujen aloittaminen osataan tällöin tunnistaa toimenpiteeksi, joka voi toisen yksipuolisesti tekemän neuvottelujen katkaisemisen jälkeen johtaa siihen, että neuvottelukustannukset ja sopimukseen panostettu aika käyvät hyödyttömiksi. Pitkäaikaiset sopimusneuvottelut ovat tyypillisimpiä elinkeinoelämän sopimussuhteissa ja erityisesti mittavien hankkeiden yhteydessä. 55 Sopimuksen valmisteluun osallistuva voi pitää neuvotteluja riskialttiina myös siinä suhteessa, että hänen esittämiensä lausumien sitovuudesta voi syntyä kiistaa. Epäselvyys on mahdollista poistaa käyttämällä muotovaraumaksi kutsuttua sopimussääteistä muotovaatimusta. Osapuolet voivat neuvottelujen alussa sopia esimerkiksi siitä, että sidonnaisuus syntyy vasta molempien osapuolten allekirjoitettua sopimuksen. Lisäksi voidaan sopia siitä, että vain määrämuodossa tehdyt sopimuksen muutokset ovat päteviä. Tällä ehkäistään epäselvyyksiä sen suhteen, onko alkuperäistä sopimusta myöhemmin yhteistuumin muutettu. 56 Taloudellisesti tehokasta on, että riskin toteutumisesta ja torjumisesta aiheutuvat kustannukset yhteenlaskettuna jäävät mahdollisimman pieniksi. Tarkasteltaessa sopimukseen perustuvan riskin jakoa oikeustaloustieteessä on kiinnitetty huomiota seuraaviin näkökohtiin 57 : ulkoisten kustannusten tulee jäädä mahdollisimman pieniksi, jolloin toiminnoista aiheutuvat kustannukset jäävät sopimussuhteen ulkopuolisten tahojen kannettavaksi kumpi osapuoli voi edullisemmin ottaa vakuutuksen riskin toteutumisen varalle tai pystyy torjumaan paremmin riskin toteutumisen transaktiokustannukset ja erityisesti informaatiokustannukset tulee jakautua tasapuolisesti sopimusosapuolten kesken onko jompikumpi osapuoli taloudelliselta kantokyvyltään ylivoimainen riskin kantaja. On myös otettava huomioon, että liikesopimuksissa on tavallista voimakkaampi riskielementti kuin kuluttajasopimuksissa. Liikesopimuksissa riskialtis sopimus voi johtaa suuriinkin tappioihin tai yrityksen konkurssiin. Sopimuksen tasapuolisuuden kannalta ratkaisevaa on kuitenkin sopimusta päätettäessä vallinnut tilanne, jolloin ei vielä tiedetä sitä, missä määrin riskit toteutuvat. 58 54 Häyhä, J. Sopimus, laki ja vakuutustoiminta, 1996. s. 130-131. 55 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997. s. 137. 56 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997. s. 129. 57 Kanninen, V. & Määttä, K. Näkökulmia oikeustaloustieteeseen, 1996. s. 262. 58 Hemmo, M. Sopimusoikeus I, 1997. s. 28. 19