Sähköisen talotekniikan rakennuttajaseminaari YHTEISTYÖURAKKA TOTEUTUSMALLINA Kiinteistöjohtaja Teppo Salmikivi Helsingin yliopisto, tila- ja kiinteistökeskus 29.8.2013 Tila- ja kiinteistökeskus / Salmikivi 28.8.2012 1
Helsingin yliopisto ja sen kiinteistöt Helsingin yliopisto (perustettu 1640) Yksi maailman parhaista monitieteisistä tutkimusyliopistoista (strategiassa tavoitteena) 35 000 tutkinto-opiskelijaa, 8 000 työntekijää Kiinteistöt (600 000 kerros-m2) 20 paikkakunnalla, pääosin Helsingissä Kaikenlaisia tilatyyppejä; tavanomaisista toimisto- ja laboratoriotiloista aina majoitus-, urheilu-, leikkaussali-, ruumiinavaus- ja puhdastiloihin saakka Talous Budjetti 650 M, josta tilakustannukset 130 M / v. Rakennusinvestoinnit viime vuosina 50 90 M / v. Tila- ja kiinteistökeskuksessa noin 430 työntekijää
TILAAJAN TAVOITTEET HANKKEELLE Hyvät, toimivat ja muuntojoustavat tilat Toimintaa tukevat ja muuntojoustavat tilaratkaisut Kestävät perusratkaisut Huollettavuus ja siivottavuus Sovittu kokonaisaikataulu Muutot ulos ja sisään sovitun aikataulun mukaan Edulliset rakentamis- ja elinkaarikustannukset Tehokas tilankäyttö ja kokonaistaloudelliset ratkaisut Elinkaaritehokkaat ratkaisut ja käytön taloudellisuus Voisiko vielä toivoa, että talo pitäisi vettä
Yhteistyökyky ja tiimit toteutus- ja urakkamuodon valinnan lähtökohtana Yhteistyötä korostavat toteutusmuodot Suunnitteluvastuu: Tilaaja vastaa tai yhdessä toteuttajan kanssa Suunnittelun valmiusaste: Sovitaan hankinnoittain Hankintavastuu: Osaurakat tilaajan tai urakoitsijan nimiin Maksuperuste: Palkkio + laskutyö (Tavoite- ja kattohinta) Yhteistyön ja tiimin rooli korostuu Tilaaja mukana aliurakoitsijavalinnoissa Urakoitsija mukana suunnittelun ohjauksessa Tilaaja kantaa enemmän vastuuta riskistä Tuloksena yhdessä suunniteltu ja toteutettu hyvä lopputulos, laatu - kustannukset - aikataulu
Sopimussuhteet perinteisessä jaetussa urakassa Rakennuttaja Pääurakoitsija Arkkitehti Aliurakoitsijat Alihankkija Sivu-urakoitsijat Alihankkija Rakennesuunn. LVI-suunn. Sähkösuunn. EI TUE YHTEISTYÖTÄ ERI OSAPUOLTEN VÄLILLÄ Sopimussuhde Pääsuunnittelijavastuu Alistussuhde
Helsingin yliopistolla käytettyjä toteutusmuotoja Päämallina tilaajaan sopimussuhteessa oleva (jaettu) suunnittelu + projektinjohtourakka PJU joko kokonais- tai jaettu urakka Talotekniikka entistä useammin pj-mallilla SR-urakat (mm. Viikin puukerrostalot 1995-1997) Teknisten ratkaisujen urakka (mm. Infokeskus) (Perinteinen toteutusmuoto, jaetut urakat) Esimerkkejä uusista yhteistyömalleista: Projektiallianssi (Vuolukiventie 1) Project Partnering Hankekumppanuus (Franzenia)
Case: Tiedepuiston Asunnot Oy / Vuolukiventie 1 Peruskorjattava osa: 14 770 brm2 12 porrasta 59 auton halli Paljon käyttämätöntä kellaritilaa Rakennusvuosi 1968 Lisärakennus: Kaavassa lisärakennusoikeutta n. 1000 kem2 Tilat majoitustoiminnan ja palvelujen käyttöön 30.8.2013 7
Hankkeen toiminnalliset tavoitteet Asuntoja ja majoitustiloja kansainvälisten vierailijoiden käyttöön, sekä vuokraus- että majoitustoimintaa Asuntojen ja julkisivujen täydellinen peruskorjaus Vajaakäyttöisen kellaritilojen käytön tehostaminen, mahdollisimman paljon lisäasuntoja Lisärakennus majoitustoiminnan käyttöön Energiatalouden ja -tehokkuuden parantaminen 5v takuu, kestävät ratkaisut, 30-40 v käyttöikätavoite Pääosa asunnoista käytössä korjaustyön aikana
Ratkaisu: Projektiallianssi Vuolukiventie 1 Pieniä asuntoja majoitustoimintaan kansainvälisille opiskelijoille ja tutkijoille Vanhan rakennuksen peruskorjaus ja lisäasuntoja Täydennysrakentaminen tontin reunalle Tavoitekustannus: 18,3 M euroa Osasto / Henkilön nimi / Esityksen nimi 30.8.2013 9
Yhteistyömallille (allianssihanke) asetettuja tavoitteita Suunnittelu- ja toteutusorganisaatioiden tiiviimpi kytkeminen yhteen jo tarjousvaiheessa Avoin kustannusrakenne ja kaikille yhteinen budjetti, pyritään yhdessä pysymään tavoitteessa Toteutusmuodon (allianssin) soveltuvuus peruskorjauskohteisiin Uusien menettelytapojen kehittäminen aliurakoitsijoiden valintaan Toteutusmuodon käyttöön liittyvien juridisten edellytysten selvittäminen Kiinteistön käyttäjien turvallisuuden varmistaminen rakentamisen aikana ja asukkaiden muuttojen hoitaminen Menettelytapoja uudelle toteutusmuodolle, jossa jaetaan positiiviset ja negatiiviset vastuut suunnittelun ja toteutuksen ratkaisuista
Miten hankkeessa toimitaan eri tavalla kuin yleensä Allianssin kasaus: Osallistumishakemuksessa yritykset tarjosivat päätoteuttajan ja pääsuunnittelijan muodostamaan konsortiota Neuvotteluvaiheessa konsortiot täydentyivät muilla suunnittelijoilla ja tilaaja testasi tiimien kanssa yhteistyön toimivuutta ja ongelmanratkaisutaitoja Prosessissa testattiin tilaajan integroitumista konsortioon parhaan mahdollisen allianssin muodostamiseksi
Miten hankkeessa toimitaan eri tavalla kuin yleensä, jatkoa Sopimuskannusteet: Erillinen bonus- pooli, jonka jakaminen avaintulosalueissa onnistumisen mukaan Allianssisopimusosapuolten välillä ei ole reklamaatiomahdollisuutta vaan asiat päätetään yksimielisin päätöksin Suunnitteluvaihe: Tarjousvaiheessa tiivis yhteistyö suunnittelijoiden ja päätoteuttajan välillä, hyvä tarjoussuunnitelma Kehitysvaiheessa suunnittelu yhdessä tilaajan kanssa
TIEDEPUISTON ASUNNOT OY / VUOLUKIVENTIE 1 ALLIANSSI SARC SRV HY ALLIANSSIORGANISAATIO ALLIANSSIN JOHTORYHMÄ Tilaajan, päätoteuttajan ja pääsuunnittelijan edustajat ALLIANSSIN PROJEKTIPÄÄLLIKKÖ Johtoryhmän valitsema projektipäällikkö + varamies ALLIANSSIN PROJEKTIRYHMÄ Tilaajan edustajat + rakennuttajakonsultti Pää- ja arkkitehtisuunnittelija Muut suunnittelijat (rak, LVI, sähkö) Päätoteuttajan edustajat SUUNNITTELUN OHJAUS HANKINTOJEN JA KUSTANNUSTEN OHJAUS AVAINTULOSALUEET JA TAKUUAJAN OHJAUS 30.8.2013 13
Kokemuksia yhteistyöstä 6-12/2011 1-5/2012 6/2012-12/2013 1/2014-12/2018 Kehitysvaihe Kilpailutusvaihe Rakentamisvaihe Takuuvaihe Vei aikaa ja rahaa Tarjoajat erittäin motivoituneita Hyvät tarjoukset ja tarjoussuunnitelmat Hyvä valmius nopeaan käynnistykseen Opittiin uusia rooleja Suunnittelu tiiminä Toteutuskelpoiset suunnitelmat Hyvä valmius päätöksentekoon Hyvä yhteishenki Vaikeampaa oppia uusia rooleja Joustavuutta muutoksiin ja kehittämiseen Hyvä aikataulun ja kustannusten hallinta Avaintulosalueet toimii! Aliurakoitsijoiden valinta suorituskyvyn perusteella Allianssi tulee vastaamaan 5 vuoden takuuvaiheesta sekä huollosta ja kunnossapidosta =>???? 30.8.2013 14
Mitä positiivisia kokemuksia sekä mitä uutta opittiin ja sisäistettiin Oma organisaatio Suunnittelu- ja toteutusorganisaation muodostamiseen uusi, yhteistyötä korostava malli Oma rooli muuttuu tilaajasta osapuoleksi Muu allianssiorganisaatio Tarjousvaiheen suunnittelijoiden ja urakoitsijan yhteistyö tuotti vaihtoehtoisia ratkaisuja Suunnittelijat ja pääurakoitsija lähempänä toisiaan Toteutusvaiheessa ongelmanratkaisukyky lisääntyy Kaikkien rooli muuttumassa yhteistyötä korostavaksi Yhteinen tavoite ja pitkä vastuu kannustaa yhteistyöhön
Franzenian peruskorjaus päiväkodiksi Aikataulutavoitteena on toiminnan käynnistyminen vuoden 2015 alussa Mahdollinen kuva?????
Toiminnalliset tavoitteet Vanhan arvorakennuksen käyttötarkoituksen muuttaminen opetus- ja toimitilarakennuksesta päiväkodiksi Edellyttää laajoja purku- ja muutostöitä sekä tilojen ja talotekniikan täydellistä korjaamista Suojelu-, sisäilma- ja energiansäästötavoitteiden yhteensovittaminen Tiukat kustannus- ja aikataulutavoitteet
Tilaajan tavoitteita hankkeen toteutusmuodolle suunnittelun ja toteutuksen lähentäminen vaativassa peruskorjaushankkeessa hankintamenettelyjen ja suunnittelun ohjauksen kehittäminen, käyttäjäyhteistyön uudet muodot yhteistyöverkostojen luominen ja korjaamisen osaamisen kehittäminen
Muita tavoitteita projektille Sisäolosuhteiden seuranta ja hallinta Käytön aikaisen energiankulutuksen hallinta Ylläpidon suunnittelu ja johtaminen Käyttäjän osallistuminen ja vaikutusmahdollisuudet PJU-hankkeiden ja allianssikokemusten hyödyntäminen Aliurakointimenettelyjen kehittäminen
Miten toimitaan Valitaan suunnittelu- ja toteutustiimi yhdellä kerralla, varmistetaan hankkeen ja rakennustöiden nopea käynnistäminen ja aikataulun hallinta Suunnittelu ryhmänä: suunnittelijat-urakoitsijatkäyttäjät-tilaaja Kokonaiskustannusten yhteisten hallintamenettelyjen kehittäminen Aliurakoitsijat mukaan hankkeen kehittämiseen Suunnittelu- ja toteutustiimillä suora vastuu käyttäjille => Ratkaisuna Project Partnering -malli
Sopimussuhteet Franzeniassa (Project Partnering) Tilaja Käyttäjä Pääurakoitsija Arkkitehti Aliurakoitsijat Alihankkija Rakennesuunn. LVI-suunn. Sähkösuunn. Sopimussuhde YHTEISTYÖSOPIMUS
Hankintahintaan perustuvan toimituskilpailun sijasta tulee: panostaa elinkaari- ja ympäristötehokkuuteen edellyttää tarjoajilta jatkuvaa kehittämistä lisätä palvelujen osuutta toimituksissa valita kokonaistaloudellisen edullisuuden perusteella Korostaa yhteistyön merkitystä hankkeen valmistelusta aina ylläpitovaiheeseen saakka