FCG Suunnittelukeskus Oy Porvoon kaupunki KUNINKAANPORTIN JA EESTINMÄEN ALUEEN KAUPALLISTEN RATKAISUJEN VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Loppuraportti 15.2.2008
Porvoon kaupunki Kuninkaanportti ja Eestinmäki - kaupallisten vaikutusten arviointi 1 ALKUSANAT Porvoon kaupunki on käynnistänyt osayleiskaavan laatimisen Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueelle sekä Kuninkaanportin alueen asemakaavan laajentamisen. Asemakaavalla laajennetaan Kuninkaanportin kaupallista aluetta ja tavoitteena on mahdollistaa yhden tai useamman vähittäiskaupan suuryksikön sijoittuminen alueelle. Osayleiskaavaa ja asemakaavan laajentamista varten tarvitaan riittävät selvitykset kaavojen vaikutuksista. Tässä selvityksessä on arvioitu Kuninkaanportin ja Eestinmäen kaupallisten ratkaisujen vaikutukset. Vaikutusten arvioinnin pohjaksi on selvitetty Porvoon kaupungin ja Porvoon seudun kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät. Nykytilanteen ja kehitysnäkymien analyysin sekä vaikutusten arvioinnin pohjalta on esitetty toimenpide-ehdotuksia Kuninkaanportin kaupallisen konseptin kehittämiseksi, Porvoon ydinkeskustan kaupallisen vetovoiman säilyttämiseksi ja kehittämiseksi sekä muiden kaupan keskittymien ja lähipalvelujen säilyttämiseksi ja kehittämiseksi. Selvitys on tehty Porvoon kaupungin toimeksiannosta FCG Suunnittelukeskus Oy:ssä. Selvitystä varten muodostettiin työtä ohjaavat ohjausryhmä ja seurantaryhmä. Ohjausryhmä kokoontui työn aikana neljä kertaa ja seurantaryhmä neljä kertaa. Työn ohjausryhmään kuuluivat seuraavat henkilöt: - Antero Antila, Porvoon kaupunki - Matti Arvinen, Porvoon kaupunki - Maija-Riitta Kontio, Porvoon kaupunki - Pekka Mikkola, Porvoon kaupunki - Johan Pfeifer, Porvoon kaupunki Työn seurantaryhmään kuuluivat seuraavat henkilöt: - Antero Antila, Porvoon kaupunki - Matti Arvinen, Porvoon kaupunki - Heikki Heinimäki, Tradeka Oy - Timo Huurtola, Kesko Oyj - Helge Karlsson, Borgå Svenska Köpmannaförering rf - Maija-Riitta Kontio, Porvoon kaupunki - Eija Kölhi, Porvoon elävä keskusta ry - Pekka Mikkola, Porvoon kaupunki - Arto Nurmi-Aro, Itä-Uudenmaan kauppakamariyksikkö - Oskari Orenius, Itä-Uudenmaan liitto - Pontus Palmqvist, Porvoon Yrittäjät ry - Johan Pfeifer, Porvoon kaupunki - Jukka Pöyhönen, Ok Osla Hlg - Helena Roos-Lindell, Vanhan Porvoon kauppiasyhdistys ry FCG Suunnittelukeskus Oy:ssä työn ovat laatineet Taina Ollikainen (FM), Kimmo Koski (FM) ja Mikko Keskinen (FM).
Porvoon kaupunki Kuninkaanportti ja Eestinmäki - kaupallisten vaikutusten arviointi 3 SISÄLTÖ ALKUSANAT... 1 1 TYÖN TAUSTA JA TARKOITUS... 5 2 KESKEISET KAUPAN KÄSITTEET... 6 3 KUNINKAANPORTTI JA TARKASTELUALUE... 10 3.1 Kuninkaanportti... 10 3.2 Tarkastelualue... 11 4 KAAVOITUSTILANNE... 12 5 VÄESTÖ JA OSTOVOIMA... 13 5.1 Väestömäärä ja väestöennuste... 13 5.2 Ostovoima ja ostovoiman kasvuarvio... 14 6 KAUPAN NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT... 16 6.1 Vähittäiskaupan palveluverkko... 16 6.1.1 Päivittäistavarakaupan myymäläverkko... 16 6.1.2 Erikoiskaupan myymäläverkko... 19 6.2 Vähittäiskaupan myynti ja ostovoiman siirtymät... 20 6.2.1 Vähittäiskaupan myynti ja myyntitehokkuus... 20 6.2.2 Porvoon kaupungin kaupan keskittymät... 23 6.2.3 Ostovoiman siirtymät vuonna 2006... 25 6.3 Kaupan kehitysnäkymät... 29 6.3.1 Kaupan yleiset kehitystrendit... 29 6.3.2 Kaupan kehitysnäkymät Itä-Uudellamaalla... 31 6.3.3 Kaupan laskennallinen lisätilantarve... 31 6.3.4 Merkittävimmät vireillä olevat kaupan hankkeet... 34 7 VAIKUTUSTEN ARVIOINTI... 35 7.1 Tarkasteluvaihtoehdot... 35 7.2 Vaikutusten arviointi... 38 7.2.1 Liiketilan lisäys toimialoittain ja alueittain... 38 7.2.2 Uusi liikerakentaminen suhteessa liiketilatarpeeseen... 38 7.2.3 Kaupan toiminta- ja kehitysedellytykset... 39 7.2.4 Palvelutarjonnan kehitys ja ostovoiman siirtymät... 41 7.2.5 Palvelujen saavutettavuus... 42 7.2.6 Liikenteelliset vaikutukset... 44 7.2.7 Porvoon keskustan kehitys... 44 7.2.8 Muiden Porvoon kaupan keskittymien kehitys... 45 7.2.9 Porvoon asuinalueiden lähipalvelujen kehitys... 46 7.2.10 Työllisyysvaikutukset... 46 7.3 Vaihtoehtojen vertailu ja yhteenveto... 47 7.3.1 Vaihtoehtojen vertailu... 47 7.3.2 Yhteenveto... 49 8 TOIMENPIDE-EHDOTUKSET... 54 8.1 Porvoon kaupan alueiden profiilit ja työnjako... 54 8.2 Kuninkaanportin kaupallinen konsepti... 54 8.3 Porvoon keskustan kaupallinen kehittäminen... 56 8.4 Asuinalueiden lähipalvelujen turvaaminen... 57 9 LÄHDELUETTELO... 58 LIITTEET... 59 Liite 1: Vähittäiskaupan toimialat... 59 Liite 2: A.C.Nielsen Finland Oy:n myymälätyypit... 61
Porvoon kaupunki 5 1 TYÖN TAUSTA JA TARKOITUS Työn tarkoituksena on arvioida Kuninkaanportin ja Eestinmäen osayleiskaavan sekä Kuninkaanportin asemakaavan laajennuksen pohjaksi Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutukset. Työssä selvitetään Porvoon kaupungin ja Porvoon seudun kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät, arvioidaan Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutukset ja esitetään johtopäätökset ja toimenpideehdotukset. Kaupan nykytilanne ja kehitysnäkymät selvitetään olemassa olevien suunnitelmien ja selvitysten, uusimpien tilasto- ja rekisteritietojen sekä kaupan edustajien haastattelujen pohjalta. Vaikutusten arviointi tehdään asiantuntija-arviona olemassa oleviin suunnitelmiin ja selvityksiin sekä tilasto-, rekisteri- ja tutkimustietoihin perustuen. Keskeinen lähtöaineisto on vuonna 2004 valmistunut Itä-Uudenmaan palveluverkkoselvitys. Vaikutusten arvioinnissa sovelletaan lisäksi ympäristöministeriön Kauppa kaavoituksessa -oppaan tarkastelukokonaisuuksia. Tässä työssä on arvioitu Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutukset: kaupan toiminta- ja kehitysedellytyksiin, palvelutarjonnan kehitykseen, kaupalliseen vetovoimaan ja ostovoiman siirtymiin, palvelujen saavutettavuuteen, liikenteeseen, Porvoon keskustan kehitykseen, muiden kaupan keskittymien kehitykseen, asuinalueiden palvelujen säilymiseen ja kehitykseen, työllisyyteen. Tavoitteena on, että Kuninkaanportti ja Porvoon keskusta eivät kilpaile keskenään vaan tukevat ja täydentävät toisiaan. Kaupan nykytilanteen ja kehitysnäkymien analyysin sekä vaikutusten arvioinnin tulosten pohjalta esitetään toimenpide-ehdotuksia Porvoon keskustan kaupalliseksi kehittämiseksi, asuinalueiden palvelujen kehittämiseksi ja Kuninkaanportin kaupallisen konseptin kehittämiseksi.
6 Porvoon kaupunki 2 KESKEISET KAUPAN KÄSITTEET Seuraavaan on koottu tässä selvityksessä käytetyt keskeiset kaupan käsitteet. Lähteitä ovat olleet mm.: Ympäristöministeriö: Kauppa kaavoituksessa (2004), Heinimäki Heikki: Kaupan toimintaympäristö (2006), Santasalo Tuomas: Erikoiskauppa kaavoituksessa (2002) ja Santasalo Tuomas: Paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppa, selvitys tulkinnasta (luonnos 2007). Kaupan toimialat Päivittäistavarakauppa. Pohjoismaisella termillä päivittäistavara tarkoitetaan elintarvikkeiden ohella sellaisia tuotteita, joita ihmiset ovat tottuneet hankkimaan elintarvikeostosten yhteydessä. Päivittäistavaroihin luetaan siten ruoka, juomat, tupakkatuotteet, teknokemian tuotteet, kodin paperit, lehdet sekä kosmetiikka. Päivittäistavarakaupalla tarkoitetaan yleisimmin edellä mainittujen päivittäistavaroiden koko sortimentin valikoimaa myyvää, pääasiassa itsepalveluperiaatteella toimivaa market-tyyppistä elintarvikemyymälää. Ruoan osuus päivittäistavaramyymälöiden kokonaismyynnistä on noin 80 %. Erikoiskauppa. Tietyn tuoteryhmän kauppaan ja siihen liittyviin palveluihin erikoistunut myymälä. Erikoiskauppa kerää asiantuntemustaan tiettyyn tuoteryhmään ja siihen liittyviin palveluihin. Erikoiskauppa on yleensä keskittynyt ns. käyttötavaroiden myyntiin, mutta voi myös keskittyä päivittäisten tavaroiden eli elintarvikkeiden myyntiin. Erikoiskaupalle on tyypillistä keskeinen sijainti, joka ymmärretään kaavoituksessa pääosin keskustatoiminnoiksi. Erikoiskauppa-käsitteen alle kuuluvat kuitenkin myös kaupat, jotka hakeutuvat ja myös paremmin soveltuvat keskustojen ulkopuolelle. Näitä ovat paljon tilaa vaativat erikoiskaupat. Tilaa vaativa erikoiskauppa. Maankäyttö- ja rakennuslaissa ei esitetä yksiselitteistä tulkintaa paljon tilaa vaativalle erikoistavaran kaupalle. Ympäristöministeriön suosituksen (ympäristöministeriö 2000) mukaan vähittäiskauppaa koskevien säännösten ulkopuolelle jäävät, paljon tilaa vaativat erikoiskaupan myymälät ovat: Moottoriajoneuvojen kauppa Moottoriajoneuvojen varaosien ja tarvikkeiden kauppa Rengaskauppa Venekauppa Veneilytarvikkeiden kauppa Matkailuvaunujen kauppa Huonekalukauppa Sisustustarvikekauppa (rakenteellinen sisutus) Rautakauppa Rakennustarvikekauppa Maatalouskauppa Puutarha-alan kauppa Kodintekniikkakauppa Toimialaan liittyvien oheistuotteiden osuus myymälän myyntipinta-alasta saa olla enintään 20 %, kuitenkin enintään 400 m 2. Tästä myyntipintaalasta enintään 100 neliömetrin alalla voidaan myydä elintarvikkeita ja oheistuotteita, jotka eivät liity toimialaan. Tilaa vaativa erikoiskauppa sijoittuu yleensä keskustojen ulkopuolelle, hyvien liikenneyhteyksien varrelle.
Porvoon kaupunki 7 Erikoiskauppa on viime vuosina kehittynyt voimakkaasti. Muutokset näkyvät myös tilaa vaativassa erikoiskaupassa tuotevalikoimien laajentumisena. Osa liikkeistä keskittyy vain oman toimialan tuotteisiin, mutta osassa liikkeistä on sekä tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen että ohjauksen piiriin kuuluvien toimialojen tuotteita. Tämän takia yksittäisen myymälän kohdalla rajan vetäminen siihen, onko kysymyksessä paljon tilaa vaativan erikoiskaupan myymälä vai maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittama vähittäiskaupan suuryksikkö, on hankalaa. Ympäristöministeriössä on parhaillaan käynnissä hanke paljon tilaa vaativan erikoiskaupan tulkinnasta. Vähittäiskaupan toimialaryhmät Tässä selvityksessä vähittäiskauppaa tarkastellaan jaoteltuna päivittäistavarakauppaan, erikoiskauppaan (tilaa vievä erikoiskauppa ja muu erikoiskauppa) ja autokauppaan. Tavaratalo- ja hypermarketkaupan ostovoima- ja myyntitiedot sisältyvät päivittäistavarakauppaan ja erikoiskauppaan. Toimialat esitetään tarkemmin liitteessä 1. Erilaisia myymälätyyppejä Vähittäiskaupan suuryksikkö. Vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan maankäyttö- ja rakennuslaissa yli 2 000 kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan suurmyymälää, ei kuitenkaan paljon tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa. Suuryksiköitä ovat hypermarketit, tavaratalot, suuret halpahintamyymälät, suuret supermarketit sekä erikoiskaupan suurmyymälät. Vähittäiskaupan tilastoinnissa ei käytetä määritteenä kerrosneliömetrejä vaan myyntineliömetrejä. 2000 kerrosneliömetriä vastaa noin 1500 myyntineliömetriä. Porvoossa vähittäiskaupan suuryksiköitä ovat keskustan alueella toimivat Citymarket, S-market Näsi ja Sokos sekä Tarmolan alueella toimivat Porvoon Mikrokulma Oy ja Säästötalo Robinhood. Hypermarket. Hypermarket on monen alan tavaroita myyvä, pääosin itsepalveluperiaatteella toimiva myymälä, jossa myynnin painopiste on päivittäistavaroissa. Hypermarketin myyntipinta-ala on yli 2 500 neliömetriä. Elintarvikkeiden osuus on alle puolet (<50 %) myyntipinta-alasta. Mikäli elintarvikkeiden osuus myyntipinta-alasta on yli puolet, kyseessä on suuri supermarket. Hypermarket voi sijaita keskustassa tai keskustan lähialueella, kauppakeskuksessa, hypermarket-keskuksessa tai keskustan ulkopuolella liikenteellisesti hyvin saavutettavissa olevalla paikalla. Myymälä toimii yleensä yhdessä tasossa ja kassat ovat uloskäynnin yhteydessä. Yleensä pysäköintitiloja on runsaasti ja ne sijaitsevat maan tasossa. Tämän määritelmän mukaisia hypermarketteja ei ole tällä hetkellä Porvoossa. Porvoon keskustan Citymarket on A.C.Nielsenin luokittelun mukaan hypermarket. A.C.Nielsenin myymälätyyppien luokittelut on liitteessä 2. Supermarket. Pääosin itsepalveluperiaatteella toimiva ruoan myyntiin keskittyvä päivittäistavaramyymälä, jonka myyntipinta-ala on yli 400 neliömetriä (pieni supermarket: 400-999 neliömetriä ja iso supermarket: yli 1 000 neliömetriä). Supermarketissa elintarvikkeiden osuus on yli puolet (>50 %) myyntipinta-alasta. Supermarket voi sijaita asuntoalueilla, keskuksissa tai niiden ulkopuolella liikenteellisesti hyvin saavutettavissa olevilla paikoilla. Yli 2000 k-m 2 :n supermarketit (myyntiala yli 1500 neliömetriä) ovat vähittäiskaupan suuryksiköitä. Tällaisia suuryksiköiksi luokiteltuja isoja supermarketteja on Porvoossa S-market Näsi. Alle 2000 k-m 2 :n isoja supermarketteja toimii Porvoossa vuoden 2007 tilanteessa neljä: Näsin Lidl, S-market Porvoo, Tarmolan Lidl ja M-market Huhtinen. Porvoossa toimivia pieniä supermarketteja ovat Valintatalo, K-market Marski, S-market Kevätkumpu ja Valintatalo Gammelbacka.
8 Porvoon kaupunki Valintamyymälä. Valintamyymälät voidaan jakaa myyntipinta-alan mukaan pieniin (100-199 m 2 ) ja suuriin (200-399 m 2 ) myymälöihin. Valintamyymälöiden myynnistä 2/3 on elintarvikemyyntiä. Valintamyymälät ovat luonteeltaan lähikauppoja. Myyntipinta-alaltaan alle 400 neliömetrin myymälät saavat olla avoinna sunnuntaisin kaikkina kuukausina. Porvoossa toimivista myymälöistä valintamyymälöitä ovat esim. Salet, K-EXTRAT ja Siwat. Tavaratalo. Monen eri alan tavaroita myyvä myymälä, jonka myyntipinta-ala on yli 1 000 neliömetriä. Tavaratalossa minkään tavararyhmän osuus myyntipinta-alasta ei ylitä puolta ja eri osastot vastaavat alansa erikoisliikkeiden valikoimaa. Tavaralajitelmaan kuuluvat elintarvikkeiden ohella yleensä vapaa-aikaan, pukeutumiseen, asumiseen, kosmetiikkaan sekä kirja- ja paperialaan liittyvät tavarat. Mikäli jonkun tavararyhmän myyntipinta-ala on vähintään 50 %, on kyseessä ao. toimialalla toimiva erikoiskaupan suurmyymälä (erikoistavaratalo). Tavaratalo voi sijaita kaupungin ydinkeskustassa tai aluekeskuksessa. Tavaratalossa on korkea palveluaste. Pysäköintitiloja saattaa olla varsin rajoitetusti. Kassat sijaitsevat eri osastoilla. Tavaratalossa on yleensä useita myymäläkerroksia. Tavarataloiksi luokiteltuja myymälöitä on Porvoossa yksi: Sokos. Laajan tavaravalikoiman myymälä (halpahintamyymälä). Laajan tavaravalikoiman myymälät ovat hyvin erityyppisiä. Joidenkin myymälöiden tuotevalikoima painottuu tilaa vaativaan kauppaan ja joidenkin keskustahakuiseen erikoiskauppaan. Päivittäistavaroiden osuus myyntipinta-alasta on yleensä pieni (alle 10 %), mutta viime vuosina osuus on kasvanut ja kasvun ennustetaan jatkuvan. Osa laajan tavaravalikoiman myymälöistä muistuttaakin tuotevalikoimaltaan jo hypermarketteja (erityisesti Minimani ja Halpahalli). Porvoossa toimivia laajan tavaravalikoiman myymälöitä ovat Porvoon Mikrokulma Oy, Säästötalo Robinhood ja Porvoon Löytöpiste Oy Tarmolassa sekä Hong Kong Kuninkaanportissa. Kaupallisten keskusten määritelmiä Kauppakeskus. Kauppakeskus muodostuu liikerakennuksesta, jossa myymälät ja palvelut avautuvat sisäänpäin käytäville tai keskusaukiolle. Vuokrattavan liiketilan määrä on yleensä vähintään 5000 h-m 2. Kauppakeskuksessa on vähintään 10 myymälää. Kauppakeskuksessa on yksi tai useampi ankkuri- tai veturiyritys ja joukko avainyrityksiä sekä muita myymälöitä ja palveluja. Palvelut voivat olla joko kaupallisia tai julkisia. Yksittäisen ankkuriyrityksen osuus liiketilan kokonaismäärästä ei ylitä 50 %:ia. Hypermarket-keskus. Hypermarketkeskus muodostuu yhdestä liikerakennuksesta, jossa on hypermarket ja vähintään kymmenen muuta myymälää tai muita palveluja. Ne kaikki aukeavat katetulle käytävälle. Hypermarketkeskus toimii tavallisesti yhdessä tasossa. Hypermarketin osuus on yli 50 prosenttia liiketilan kokonaismäärästä. Hypermarket-keskuksia ei ole tällä hetkellä Porvoossa. Erikoiskauppojen keskus (Retail park). Erikoiskauppojen keskus muodostuu useammasta liikerakennuksesta. Keskuksessa toimii lähinnä erikoiskaupan suurmyymälöitä. Erikoiskauppojen keskus sijaitsee yleensä keskusta-alueen ulkopuolella yhdessä tasossa ja aukeaa ulkotilaan yhteiselle pysäköintialueelle. Liikeidea perustuu toimialojen keskittymiseen, mikä lisää kaupan keskuksen vetovoimaa. Esim. vapaa-ajan tuotteiden, asumisen, sisustamisen ja rakentamisen tuotemaailmat muodostavat ehjän, kuluttajaa kiinnostavan kokonaisuuden. Tilaa vaativan erikoiskaupan lisäksi tällaiseen keskittymään sijoittuu usein myös pienempiä erikoiskauppoja kuten urheiluliikkeitä. Suomen Retail Park -keskusten koko vaihtelee markkinoista ja kilpailutilanteesta
Porvoon kaupunki 9 riippuen. Pienimmät sijoittuvat kokoluokkaan 15 000 k-m 2 olevat suurimmat keskukset ovat 70 000-80 000 k-m 2. ja suunnitteilla Vähittäiskaupan myymäläkeskittymä. Vähittäiskaupan myymäläkeskittymällä tarkoitetaan yksittäistä liikerakennusta, jossa on useita myymälöitä tai usean liikerakennuksen muodostamaa kokonaisuutta, jossa myymälöillä on yhteisiä toimintoja kuten yhteinen pysäköintialue tai kokonaisuudella on yhteinen johto ja markkinointi. Sellaisen vähittäiskaupan myymäläkeskittymän toteuttamiseen, joka vaikutuksiltaan vastaa vähittäiskaupan suuryksikköä, sovelletaan vähittäiskaupan suuryksiköitä koskevia säännöksiä.
10 Porvoon kaupunki 3 KUNINKAANPORTTI JA TARKASTELUALUE 3.1 Kuninkaanportti Kuninkaanportti sijaitsee E18-moottoritien läntisen liittymän ja Porvoon sisääntulotien risteysalueen lähiympäristössä. Porvoon keskustaan on matkaa kaksi kilometriä. Alueen vetovoima nojautuu mm. saavutettavuuteen ja vilkkaisiin liikennevirtoihin. Moottoritie ja Mäntsäläntie jakavat Kuninkaanportin -alueen neljään sektoriin, joilla kullakin on oma luonteensa. Lounaissektori on kaupan palveluiden alue, kaakkoissektori koulutustoimintojen alue, luoteissektori yrityspuiston alue ja koillissektori yrityspuiston laajentumisalue. (www.kuninkaanportti.fi). Kuninkaanportin kokonaissuunnitelma, Masterplan, valmistui alun perin keväällä 2003. Kokonaissuunnitelma on toiminut alueen maankäytönsuunnittelun ja kaavoituksen perustana. Suunnitelmaa on täydennetty ja täsmennetty eri vaiheissa kehitystyön ja rakentamisen edetessä. Kokonaissuunnitelma on esitetty seuraavassa kuvassa. (www.kuninkaanportti.fi). Kuva 1. Kuninkaanportin kokonaissuunnitelma, masterplan 4.9.2006 (www.kuninkaanportti.fi). Kuninkaanportin toteutus on käynnistynyt kaupan sektorista. Ensimmäinen myymälä, Keskon K-rauta avattiin keväällä 2006. Tällä hetkellä Kuninkaanportin alueella toimii yhteensä 10 myymälää (Autotalo Laakkonen, K-Rauta, Markantalo, Suomi Soffa, Lundia, Unikulma, Hong Kong, Autosalpa, Isku ja Hirvox). Tilat on rakenteilla yhdeksälle myymälälle (Etola, Shell, Jysk, Hemtex, Domus-Keittiöt, Kvik, Musta Pörssi, Gigantti ja Expert), jotka tämän hetkisten tietojen mukaan aloittavat toimintansa 2007-2008. Lisäksi alueella on tonttivaraus Plantagenille, joka nykyisten suunnitelmien mukaan aloittaisi toimintansa keväällä 2009. (Porvoon kaupunki 2007).
Porvoon kaupunki 11 Kuva 2. Kuninkaanportin liiketilat 4.10.2007 (Porvoon kaupunki 2007). Kuninkaanportin alueelle on osoitettu kaupan rakennusoikeutta yhteensä noin 91 000 k-m 2, josta on rakennettu, rakenteilla tai varattuna tällä hetkellä noin 45 000 k-m 2. Käyttämätöntä rakennusoikeutta on siten noin 46 000 k-m 2, josta 19 000 k-m 2 on keskuskorttelin (kortteli 2002) alueella ja 27 000 k-m 2 rakennetuissa, rakenteilla olevissa ja varatuissa kortteleissa. (Porvoon kaupunki 2007). Kuninkaanportin alueelle tullaan kaavoittamaan lisää tilaa vaativan kaupan rakennusoikeutta. Maakuntakaavan valmistuttua alueelle on tavoitteena sijoittaa lisäksi yksi tai useampi hypermarket. (www.kuninkaanportti.fi). 3.2 Tarkastelualue Kuninkaanportin vaikutukset ulottuvat laajimmillaan koko Itä-Uudenmaan maakuntaan ja osin maakunnan ulkopuolellekin. Vaikutusalueen laajuuden ratkaisevat Kuninkaanportin palvelujen määrä ja monipuolisuus, saavutettavuus sekä kilpailevat kaupan keskittymät. Maakunnallisia ja seudullisia vaikutuksia on selvitetty vuonna 2004 valmistuneessa Itä-Uudenmaan kaupan palveluverkkoselvityksessä (Itä-Uudenmaan liitto 2004), joten tässä selvityksessä tarkastellaan Kuninkaanportin vaikutuksia pääosin Porvoon kaupungin alueelle kohdistuvina vaikutuksina. Tilastolliset tarkastelut on tehty Porvoon kaupunkia, Porvoon seutua ja Itä- Uudenmaan maakuntaa koskevina, jotta ne ovat vertailukelpoisia Itä- Uudenmaan kaupan palveluverkkoselvityksen kanssa.
12 Porvoon kaupunki 4 KAAVOITUSTILANNE Itä-Uudenmaan maakuntakaava on kokonaismaakuntakaava. Kaavan tavoitevuosi on 2030. Kokonaismaakuntakaavan tekeminen aloitettiin vuonna 2002 ja maakuntakaavaehdotus oli nähtävillä kesäkuussa 2007. Maakuntavaltuusto hyväksyi kokonaismaakuntakaavan kokouksessaan 12.11.2007. Maakuntakaava alistetaan ympäristöministeriön vahvistettavaksi vuoden 2008 alussa. Vahvistaminen kestää 1-2 vuotta. Kuninkaanportin alueella on maakuntakaavassa km-merkintä, joka mahdollistaa yhden tai useamman vähittäis- tai päivittäistavarakaupan suuryksikön sijoittumisen alueelle. Myös Tarmolan alueella on maakuntakaavassa km-merkintä. (Itä-Uudenmaan liitto 2007). Kuva 3. Ote Itä-Uudenmaan maakuntakaavasta (Itä-Uudenmaan liitto 2007). Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa vuonna 2004. Kuninkaanportin alue jätettiin osayleiskaavassa selvitysalueeksi. Porvoon kaupunki on käynnistänyt Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen osayleiskaavan laatimisen vuonna 2007. (Porvoon kaupunki). Porvoon keskeisten alueiden osayleiskaavassa on määritelty asumisen laajenemisalueet ja täydennysalueet. Uutta asutusta sijoittuu mm. Länsirannalle, Hornhattulaan, Gammelbackaan, Haikkooseen ja Järnböleen, jotka ovat luonteeltaan täydennysrakentamisalueita. Skaftkärrissä ja Tarkkisissa on laajat aluevaraukset uudelle asutukselle. Näiden alueiden toteutumiselle itäisen ohitustien (Saaristotien) rakentaminen on ensiarvoisen tärkeää. (Porvoon kaupunki 2004). Tarmola, Kaupunginhaka, Ölstens ja Tolkkinen säilyvät työpaikka-alueina ja niille on osayleiskaavassa varattu täydennys- ja laajenemisalueita. Kuninkaanportin alue on suurin uusista työpaikka-alueista Porvoossa. (Porvoon kaupunki 2004).
Porvoon kaupunki 13 5 VÄESTÖ JA OSTOVOIMA 5.1 Väestömäärä ja väestöennuste Porvoon seudulla asui vuoden 2006 lopussa runsaat 75 000 asukasta, joista Porvoossa noin 47 400 asukasta. Alle 15-vuotiaiden osuus väestöstä on Porvoossa, kuten myös Porvoon seudulla ja koko Itä-Uudellamaalla, suurempi kuin koko maassa keskimäärin. Vastaavasti yli 65-vuotiaiden osuus on pienempi kuin koko maassa keskimäärin. Taulukko 1. Porvoon kaupungin, Porvoon seudun, Itä-Uudenmaan ja koko maan väestömäärä ja väestön ikärakenne vuonna 2006 (Tilastokeskus). Väestö Ikärakenne, % 2006 0-6 v. 7-15 v. 16-64 v. 65-74 v. 75- v. Porvoo - Borgå 47 404 8,3 % 12,2 % 65,4 % 7,8 % 6,3 % Porvoon seutukunta - Borgå ekon. reg. 75 159 8,7 % 13,0 % 64,3 % 7,8 % 6,2 % ITÄ-UUSIMAA - ÖSTRA NYLAND 93 853 8,3 % 12,5 % 63,9 % 8,3 % 7,0 % Koko maa - Hela landet 5 276 955 7,6 % 10,7 % 65,2 % 8,8 % 7,7 % Itä-Uudenmaan liiton väestökehitysarvion (2005) mukaan Porvoon seudun väestömäärä kasvaa noin 17 000 asukkaalla (+23 %) vuosina 2006-2040. Porvoon seudun väestönkasvu kohdistuu lähes kokonaan Porvooseen ja Sipooseen. Myös Tilastokeskuksen uusimman (2007) väestöennusteen mukaan Itä-Uudenmaan väestömäärä kasvaa. Itä-Uudenmaan, Porvoon seudun ja Porvoon kaupungin väestömäärä kasvaa selvästi enemmän kuin koko maassa keskimäärin. Taulukko 2. Itä-Uudenmaan liiton väestökehitysarvio vuosille 2010-2040 (Itä-Uudenmaan liitto 2005). Itä-Uudenmaan liiton väestökehitysarvio 2005 Muutos-% 2006 2010 2015 2020 2025 2030 2040 2006-2040 Porvoo - Borgå 47 404 49 700 51 850 54 000 55 400 56 000 56 070 18,3 % Porvoon seutukunta - Borgå ekon. reg. 75 159 79 380 83 460 87 500 90 390 91 715 92 150 22,6 % ITÄ-UUSIMAA - ÖSTRA NYLAND 93 853 98 117 102 258 106 370 109 325 110 705 111 050 18,3 % Itä-Uudenmaan liitto on keväällä 2007 tarkistanut väestöarvioitaan. Uudet väestökasvuarviot on tehty seuduittain lukuun ottamatta Sipoota, jota on tarkasteltu omana kokonaisuutena. Erityisesti Sipoon osalta väestökehitysarvio poikkeaa merkittävästi aikaisemmasta arviosta. Taulukko 3. Itä-Uudenmaan liiton tarkistettu väestökehitysarvio vuosille 2010-2040 (Itä-Uudenmaan liitto 2007). Itä-Uudenmaan liiton väestökehitysarvio 2007 Muutos-% 2006 2010 2020 2030 2040 2006-2040 Sipoo 19 060 22 300 42 300 64 865 78 200 310,3 % Muu Porvoon seutukunta 56 099 57 450 63 990 68 450 71 085 26,7 % Porvoon seutukunta - Borgå ekon. reg. 75 159 79 750 106 290 133 315 149 285 98,6 % Loviisan seutukunta - Lovisa ekon. Reg. 18 694 19 223 20 370 28 000 30 000 60,5 % ITÄ-UUSIMAA - ÖSTRA NYLAND 93 853 98 973 126 660 161 315 179 285 91,0 %
14 Porvoon kaupunki Porvoon kaupungin väestömäärä oli vuonna 2006 noin 47 400 asukasta. Porvoon väestömäärä kasvaa Itä-Uudenmaan liiton väestöarvion mukaan vuosina 2006-2040 noin 8 700 asukkaalla (+18 %) ja on vuonna 2040 noin 56 100 asukasta. Porvoon kaupungin alueella väestö keskittyy kaupunkialueelle, jossa asuu noin 36 100 asukasta eli 76 % koko väestöstä. Kylä- ja haja-asutusalueella asuu noin 10 700 asukasta. Taulukko 4. Porvoon kaupungin väestömäärä osa-alueittain vuonna 2006 (Tilastokeskus/Porvoon kaupunki). 2006 % Keskeinen alue 36 096 76,1 % - keskeinen alue, länsi 15 741 - keskeinen alue, itä 20 355 Kylät ja haja-asutusalue 10 703 22,6 % - kylät ja haja-asutusalue, länsi 4 662 - kylät ja haja-asutusalue, itä 6 041 Sköldvik 109 0,2 % Muu 496 1,0 % Porvoon kaupunki 47 404 100,0 % 5.2 Ostovoima ja ostovoiman kasvuarvio Ostovoima arvioitiin vuoden 2006 väestömäärän ja asukaskohtaisten kulutuslukujen perusteella. Kulutuslukuina käytettiin Itä-Uudenmaan kaupan palveluverkkoselvityksessä käytettyjä kulutuslukuja, jotka muutettiin vuoden 2006 hintatasoon indeksoimalla. Ostovoiman kehitys arvioitiin väestöennusteen ja yksityisen kulutuksen kasvuarvioiden mukaan. Väestöennusteena käytettiin Itä-Uudenmaan liiton vuonna 2005 laatimia kuntakohtaisia väestöarvioita. Yksityisen kulutuksen kasvuarviona käytettiin päivittäistavarakaupassa 1 %/vuosi ja erikoiskaupassa 2 %/vuosi. Eri tahojen tekemät arviot yksityisen kulutuksen kasvusta voivat poiketa huomattavastikin toisistaan. Kasvuarviot vaihtelevat myös toimialoittain. Tässä selvityksessä käytettyjä kasvuarvioita voidaan pitää varsin realistisina pitkän aikavälin arvioina. Ostovoimatarkasteluissa on pidettävä mielessä, että ostovoima kuvaa kuluttajien ostovoimapotentiaalia tietyllä alueella. Se ei kerro suoraan, missä tämä potentiaali toteutuu myyntinä. Tässä selvityksessä käytetyt kulutusluvut ovat seuraavat: Taulukko 5. Vähittäiskaupan kulutusluvut ja arvio kehityksestä /asukas (Itä-Uudenmaan liitto 2004). Kulutusluvut, /asukas (2006 rahassa) Kasvuarvio 2006 2010 2015 2020 2025 % / vuosi Päivittäistavarakauppa 2 604 2 709 2 847 2 993 3 145 1 % Alko ja apteekit 659 686 721 758 797 1 % Muotikauppa 684 741 818 903 997 2 % Huonekalu- ja sisustuskauppa 290 314 346 382 422 2 % Kodintekniikkakauppa 408 441 487 538 594 2 % Rautakauppa 392 424 468 517 570 2 % Muu erikoiskauppa 657 711 785 867 957 2 % Autokauppa ja huoltamot 2 350 2 544 2 808 3 101 3 424 2 %
Porvoon kaupunki 15 Porvoossa koko vähittäiskaupan (päivittäistavarakauppa, tilaa vaativa erikoiskauppa, muu erikoiskauppa sekä autokauppa ja huoltamot) ostovoima oli vuonna 2006 noin 381 milj.. Vähittäiskaupan ostovoiman kasvu vuosina 2006-2025 on arvion mukaan noin 223 milj.. Taulukko 6. Vähittäiskaupan ostovoiman kehitys Porvoossa vuosina 2006-2025 (vuoden 2006 rahassa). Porvoon ostovoima, milj. (vuoden 2006 rahassa) Muutos 2006 2010 2015 2020 2025 2006-2025 Päivittäistavarakauppa 123,4 134,6 147,6 161,6 174,2 50,8 Tilaa vaativa erikoiskauppa 51,7 58,6 67,5 77,6 87,9 36,2 Muu erikoiskauppa 94,9 106,3 120,5 136,5 152,4 57,5 Autokauppa ja huoltamot 111,4 126,4 145,6 167,4 189,7 78,3 Yhteensä 381,4 426,0 481,2 543,1 604,1 222,7 Porvoon seudulla koko vähittäiskaupan (päivittäistavarakauppa, tilaa vaativa erikoiskauppa, muu erikoiskauppa sekä autokauppa ja huoltamot) ostovoima oli vuonna 2006 noin 605 milj.. Vähittäiskaupan ostovoiman kasvu vuosina 2006-2025 on arvion mukaan noin 381 milj.. Taulukko 7. Vähittäiskaupan ostovoiman kehitys Porvoon seudulla vuosina 2006-2025 (vuoden 2006 rahassa). Porvoon seudun ostovoima, milj. (vuoden 2006 rahassa) Muutos 2006 2010 2015 2020 2025 2006-2025 Päivittäistavarakauppa 195,7 215,0 237,6 261,9 284,3 88,6 Tilaa vaativa erikoiskauppa 81,9 93,6 108,6 125,7 143,4 61,4 Muu erikoiskauppa 150,4 169,8 194,0 221,1 248,6 98,2 Autokauppa ja huoltamot 176,6 201,9 234,4 271,3 309,5 132,8 Yhteensä 604,7 680,3 774,5 880,1 985,7 381,0 Itä-Uudellamaalla koko vähittäiskaupan (päivittäistavarakauppa, tilaa vaativa erikoiskauppa, muu erikoiskauppa sekä autokauppa ja huoltamot) ostovoima oli vuonna 2006 noin 755 milj.. Vähittäiskaupan ostovoiman kasvu vuosina 2006-2025 on arvion mukaan noin 437 milj.. Taulukko 8. Vähittäiskaupan ostovoiman kehitys Itä-Uudellamaalla vuosina 2006-2025 (vuoden 2006 rahassa). Itä-Uudenmaan ostovoima, milj. (vuoden 2006 rahassa) Muutos 2006 2010 2015 2020 2025 2006-2025 Päivittäistavarakauppa 244,4 265,8 291,1 318,4 343,8 99,4 Tilaa vaativa erikoiskauppa 102,3 115,7 133,0 152,9 173,4 71,1 Muu erikoiskauppa 187,8 209,9 237,6 268,8 300,6 112,8 Autokauppa ja huoltamot 220,6 249,6 287,2 329,8 374,3 153,7 Yhteensä 755,0 840,9 949,0 1 069,8 1 192,1 437,1 Toimialoittain tarkasteltuna päivittäistavarakaupan ostovoima oli vuonna 2006 Porvoossa noin 123 milj., Porvoon seudulla noin 196 milj. ja Itä- Uudellamaalla noin 244 milj.. Vuoteen 2025 mennessä päivittäistavarakaupan ostovoima kasvaa edellä esitetyillä oletuksilla Porvoossa noin 51 milj., Porvoon seudulla noin 89 milj. ja Itä-Uudellamaalla noin 99 milj.. Tilaa vaativan erikoiskaupan, muun erikoiskaupan sekä autokaupan ja huoltamoiden ostovoima oli vuonna 2006 Porvoossa noin 258 milj., Porvoon seudulla noin 409 milj. ja Itä-Uudellamaalla noin 511 milj.. Vuoteen 2025 mennessä erikoiskaupan sekä autokaupan ja huoltamoiden ostovoima kasvaa edellä esitetyillä oletuksilla Porvoossa noin 172 milj., Porvoon seudulla noin 292 milj. ja Itä-Uudellamaalla noin 338 milj..
16 Porvoon kaupunki 6 KAUPAN NYKYTILANNE JA KEHITYSNÄKYMÄT 6.1 Vähittäiskaupan palveluverkko 6.1.1 Päivittäistavarakaupan myymäläverkko Vuoden 2006 lopussa Porvoon seudulla toimi yhteensä 45 päivittäistavaramyymälää, joista 4 oli päivittäistavaran erikoismyymälöitä kuten luontaistuotekauppoja ja konditorioita. Porvoon seudun päivittäistavaramyymälöistä yli puolet eli 25 myymälää toimi Porvoon kaupungin alueella. Asukaslukuun suhteutettuna koko Porvoon seudulla oli keskimäärin 1670 asukasta yhtä päivittäistavaramyymälää kohti, joka on enemmän kuin koko maan keskiarvo (1339 asukasta/myymälä). Vähiten asukkaita yhtä myymälää kohti oli Askolassa (770 as./myymälä) ja eniten Porvoossa ja Sipoossa (1900 as./myymälä). Myymälätyypeittäin tarkasteltuna Porvoon ja koko Porvoon seudun päivittäistavarakaupan myymäläverkko muodostuu pääosin pienistä yksiköistä. Lukumääräisesti eniten oli isoja valintamyymälöitä, joita on kaikissa seudun kunnissa. Vuoteen 2003 verrattuna päivittäistavaramyymälöiden määrä on Porvoon seudulla vähentynyt kolmella myymälällä. Suurin muutos on tapahtunut valintamyymälöiden määrissä. Isojen valintamyymälöiden määrä on lisääntynyt kolmella ja pienten valintamyymälöiden määrä vähentynyt neljällä. Supermarket-kokoluokassa sekä isot että pienet supermarketit ovat vähentyneet yhdellä. Porvoon kaupungin päivittäistavaramyymälöiden kokonaismäärä on vuosina 2003-2006 vähentynyt yhdellä. Taulukko 9. Porvoon seudun päivittäistavaramyymälät 2003 ja 2006 (Itä- Uudenmaan liitto 2004 ja A.C.Nielsen Finland Oy). Hypermarketalo Tavara- Supermarket Valintamyymälä Pien- Erikois- Iso Pieni Iso Pieni myymälä myymälä Yhteensä (>1000 m 2 ) (>1000 m 2 ) (400-999 m 2 ) (200-399 m 2 ) (100-199 m 2 ) Askola 3 2 1 6 Myrskylä - Mörskom 2 2 Porvoo - Borgå 1 1 3 6 4 4 5 2 26 Pukkila 1 2 3 Sipoo - Sibbo 4 1 5 1 11 YHTEENSÄ 2003 1 1 7 6 10 12 8 3 48 Askola 4 1 1 6 Myrskylä - Mörskom 2 2 Porvoo - Borgå 1 1 3 5 5 3 4 3 25 Pukkila 1 1 2 Sipoo - Sibbo 3 1 4 1 1 10 YHTEENSÄ 2006 1 1 6 5 13 8 7 4 45 Päivittäistavaramyymälöiden lisäksi päivittäistavaroita myydään kioskeissa, huoltoasemilla ja halpahalleissa. Vuoden 2006 lopussa Porvoon seudulla toimi yhteensä 20 kioskia, 14 huoltoasemaa ja 2 halpahallia (Porvoon Mikrokulma Oy ja Säästötalo Robinhood), joissa myyntiin päivittäistavaroita. Kioskeista 16, huoltoasemista 9 ja molemmat halpahallit toimivat Porvoossa. (A.C.Nielsen Finland Oy).
Porvoon kaupunki 17 Kuvassa 4 on esitetty Porvoon kaupungin ja kuvassa 5 Porvoon keskustan päivittäistavarakauppojen sijainti. Kuva 4. Porvoon kaupungin päivittäistavaramyymälät ja kioskit vuonna 2006 (A.C.Nielsen Finland Oy, pohjakartta: Porvoon kaupunki).
18 Porvoon kaupunki Kuva 5. Porvoon keskustan päivittäistavaramyymälät ja kioskit vuonna 2006 (A.C.Nielsen Finland Oy, pohjakartta Porvoon kaupunki).