Yhteinen kirkkoneuvosto 139 16.5.2013 235/2013 34 Jätkäsaaren tontin suunnittelu Päätösehdotus Yhteinen kirkkovaltuusto päättää 1) että Helsingin seurakuntayhtymä osallistuu Jätkäsaaren korttelin tontteja 2 ja 3 koskevan arkkitehtuurikilpailun järjestämiseen oheisen sopimusluonnoksen mukaisesti ja varaa kilpailukustannuksiin enintään 150 000 euroa 2) oikeuttaa kiinteistöjohtajan allekirjoittamaan sopimuksen Rakennustoimisto Pohjola Oy:n ja Helsingin kaupungin kanssa arkkitehtuurikilpailun järjestämisestä, ja oikeuttaa edelleen kiinteistöjohtajan tekemään sopimukseen vähäisiä tai teknisluonteisia korjauksia tai täsmennyksiä 3) oikeuttaa kiinteistötoimiston valmistelemaan rakennushanketta Jätkäsaaren korttelin tontille 2 selostusosassa esitellyn konseptin ja alustavan hankesuunnitelman pohjalta sekä laadituttaa arkkitehtuurikilpailun tulosten pohjalta rakennushankkeen tarkemmat suunnitelmat varsinaisen hankesuunnitelman laatimiseksi. Käsittely Asiasta käytettiin neljä puheenvuoroa. Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin. Päätöshistoria Yhteinen kirkkoneuvosto 16.5.2013 139 Päätösehdotus Yhteinen kirkkoneuvosto päättää 1) esittää yhteiselle kirkkovaltuustolle a) että Helsingin seurakuntayhtymä osallistuu Jätkäsaaren korttelin tontteja 2 ja 3 koskevan arkkitehtuurikilpailun järjestämiseen oheisen sopimusluonnoksen mukaisesti ja varaa kilpailukustannuksiin enintään 150 000 euroa b) oikeuttaa kiinteistöjohtajan allekirjoittamaan sopimuksen Rakennustoimisto Pohjola Oy:n ja Helsingin kaupungin kanssa arkkitehtuurikilpailun järjestämisestä, ja oikeuttaa edelleen kiinteistöjohtajan tekemään sopimukseen vähäisiä tai teknisluonteisia korjauksia tai täsmennyksiä
Esitys hyväksyttiin. c) oikeuttaa kiinteistötoimiston valmistelemaan rakennushanketta Jätkäsaaren korttelin tontille 2 selostusosassa esitellyn konseptin ja alustavan hankesuunnitelman pohjalta sekä laadituttaa arkkitehtuurikilpailun tulosten pohjalta rakennushankkeen tarkemmat suunnitelmat varsinaisen hankesuunnitelman laatimiseksi 2) pyytää Tuomiokirkkoseurakunnan seurakuntaneuvostolta lausunnon Jätkäsaaren hankkeesta tämän esittelyn mukaisesta konseptista. Selostus Helsingin Jätkäsaareen rakentuu uusi n. 100 ha suuruinen kaupunginosa, johon tulee arviolta 21 000 tuhatta uutta asukasta ja noin 6 000 työpaikkaa sekä noin 40 0000 k-m2 hotellien rakennusoikeutta, mittava määrä liikuntatiloja sekä niin matkustajasatamatoiminnan laajennusta kuin huvivenesatamatoimintoja. Rakentaminen Jätkäsaaressa on edennyt jo siten, että noin kolmannes asuinrakennusoikeudesta on joko rakennettu, rakenteilla tai tontin luovutuksen saajat on valittu. Satama toimii jo ja sen laajennukset ovat käynnistyneet myös alueen eteläisillä osilla. Kaupunki omistaa koko Jätkäsaareen maapohjan. Uusia kaupunginosia varten yhteinen kirkkovaltuusto on hyväksynyt, kiinteistöjen vähentämisstrategian yhteydessä, 3 % lisäyksen toimitiloihin vuoteen 2030 mennessä, samalla kun muuta kiinteistökantaa tulee vähentää 25 %. Jätkäsaareen suunniteltiin kaavoituksen yhteydessä ensin paikkaa kappelirakennukselle, mutta seurakuntayhtymän kiristynyt rahoitusasema ja Kampin kappelin rakentamisesta saadut kokemukset saivat kiinteistötoimiston arvioimaan kappelirakentamisen mahdollisuuksia Jätkäsaaressa uudelleen. Asiasta on sittemmin neuvoteltu keväällä 2012 myös käyttäjäseurakunnan, eli tuomiokirkkoseurakunnan kanssa uudelleen ja tuomiokirkkoseurakunta kannatti tuolloin nyt esiteltävää konseptia. Yhteisesti päädyttiin siihen vaihtoehtoon, että asemakaavaehdotukseen sisältyneestä kappelirakentamisesta Jätkäsaaressa luovuttaisiin, ja sen asemesta pyrittäisiin saamaan alueelle erityisesti nuorten perheiden ja lasten tarpeita palvelevaa, mutta maltillisen kokoista seurakuntakotityyppistä toimitilaa ja uusia asuntoja Helsinkiläisille. Asunnot olisivat vapaarahoitteisia ja markkinavuokraan perustuvia, jotta niistä perittävillä vuokrilla voitaisiin kattaa rakennus- ja rahoituskustannukset sekä tukea taloudellisesti seurakuntakodin rakentamista. Asiasta informoitiin TTStoimikuntaa ennakoivasti jo toukokuussa 2012 ja tämän pohjalta päätettiin hakea alueelta tonttia Helsingin kaupungin tontinluovutuskilpailun kautta.
Kaupunki suhtautui seurakuntayhtymän ja tuomiokirkkoseurakunnan tarpeisiin myönteisesti ja osoitti seurakuntayhtymälle tontin Jätkäsaaren keskustasta raitiovaunun nykyisen kääntöpaikka-alueen vierestä, johon julkiset toiminnot alueella hyvin sopisivat. Julkisten palveluiden tuottaminen onkin yksi keskeinen uuden kaupunginosan tavoitteista. Tontti 20818/2, jonka kaupunki luovuttaisi seurakunnille, sisältää vapaarahoitteista vuokra-asumista 4500 kem2, josta 350 kem2 tulee rakentaa liiketilaa, esimerkiksi seurakuntakoti tyyppistä toimintaa. Konsepti olisi siis asuinkerrostalo, jonka kivijalassa olisi seurakuntakoti. Asunnot tulisi pitää vuokrakäytössä 10 vuotta. Kaikki tontit Jätkäsaaressa tulee liittää jätteiden imukeräysjärjestelmään sekä hankkia autopaikat asunnoille kallioon louhittavasta pysäköintilaitoksesta. Lisäksi korttelialueella tulee järjestää arkkitehtuurikilpailu yhdessä viereisen tontin luovutuksensaajan, Rakennustoimisto Pohjolan ja kaupungin kanssa yhteistyössä. Nämä kolme tekijää nostavat alueen rakennuskustannuksia merkittävästi, mutta kaupunki on huomioinut tämän vuokratuotantoon varattujen tonttien luovutushinnoissa. Arkkitehtuurikilpailusta syntyy heti hankkeen alkuvaiheessa suunnittelukustannuksia, jotka jaetaan kahden tonttivarauksen saajan kesken (HSRKY ja Rakennustoimisto Pohjola Oy). Kustannusten arvioitu määrä jää alle 150.000 :n, mutta osallistuminen alueen suunnitteluun ennakoi vahvasti jo itse hankkeeseen ryhtymistä, minkä vuoksi asia on hallinnoitava hyvissä ajoin seurakuntayhtymässä. Alustava sopimus arkkitehtuurikilpailusta on esittelyn liitteenä. Itse tontti on alkuun ja vielä koko rakennusajan vuokrattava lyhytaikaisella maanvuokrasopimuksella ja vasta rakennusten valmistuttua kaupunki myy tontin yhtymälle. Tontin arvioitu kauppahinta vuokratalojen korttelialueella jää varsin maltilliselle tasolle ja on ennakkotietojen ja saadun neuvotteluinformaation perusteella vähän yli 1000 /kem2. Itse hankkeesta on laaditutettu vuosisopimuskonsultti Haahtelalla alustava kustannusarvio koko hankkeesta rakennusosarvioon perustuen, joten se ei ole vielä varsinainen hankesuunnitelma, mutta valottaa paremmin hankkeen kokonaisuutta. Yhtymän investointien rahoitus- ja toteutustaloussuunnitelmassa hankkeelle on suunniteltu varattavaksi 2,2 miljoonaa vuodelle 2015 ja suunnitelma on esitetty sekä TTS -toimikunnalle että Sijoitusneuvottelukunnalle. Hanke etenisi siten, että arkkitehtuurikilpailu järjestetään syksyllä 2013 ja kilpailun tulokset olisivat osapuolten käytettävissä vuoden 2014 alusta. Hankkeen tarkempi suunnittelu tulisi viedä rakennuslupavaiheeseen vuoden 2014 aikana ja rakentaminen tulee aloittaa kaupungin tontinluovutusehtojen mukaan viimeistään vuonna 2015. Tarkennettu hankesuunnitelma laaditaan vuoden 2014 aikana, kun arkkitehtuurikilpailun tulokset ovat käytettävissä ja sen pohjalta muu rakennussuunnittelu on edennyt niin pitkälle, että hankkeen kustannukset
on arvioitavissa investointipäätöksen edellyttämällä tarkkuudella. Tuolloin hanke tullaan erikseen vielä esittelemään yhteiselle kirkkovaltuustolle lopullisen investoinnin ja rakennushankkeeseen ryhtymisen mahdollistamiseksi. Alustava hankesuunnitelma, joka on tämän esittelyn liitteenä, lähtee siitä olettamasta, että tontti on vuokratontti. Kaupunki luovuttaa tontit vuokraamalla tai myymällä. Kaupungin nykyisten päätösten perusteella asuntotontin maanvuokra on 4 % tontin laskennallisesta arvosta, joka määräytyy tontin rakennusoikeuden ja sille määritettävän yksikköhinnan perusteella. Jätkäsaaren aloitustonteilla rakennusoikeuden yksikköhinta on vapaarahoitteisissa vuokra-asuntohankkeissa ollut tasolla noin 800 e/k-m2. Vuokrasopimukseen sisällytetään osto-optio, jolloin myyntihinta on 1,2 kertaa vuokran perusteena oleva rakennusoikeuden yksikköhinta (eli tällä hetkellä noin 960 e/k-m2). Kyseiset Jätkäsaaren ensimmäisten tonttien vuokrausperusteet on vahvistettu jo useampi vuosi sitten, joten kaupunki saattaa tarkistaa ja päivittää vuokrausperusteita kiinteistöjen arvonkehityksen sekä muiden tekijöiden johdosta. Tontin lunastushinta tulee näillä periaatteilla ja laskenta tarkkuuksilla olemaan noin 4 miljoonaa euroa. Tontin hallintatapaa ei tarvitse vielä tässä yhteydessä päättää. Pysäköinnin ennakoidut kustannukset liittyvät kalliopysäköintilaitoksesta ostettaviin autopaikkoihin ja niiden kokonaishinta tämän tontin osalta on noin 2 miljoonaa euroa. Tämä tekee yhteensä noin 450 / k-m2, mikä on huomioitu alustavassa hankesuunnitelmassa. Imujätejärjestelmään liittymisen kustannusvaikutus on saadun ennakkotiedon mukaan kustannustasoltaan noin 45 k-m2, joka on myös huomioitu alustavassa hankesuunnitelmassa. Sekä tontin että pysäköinnin ja imujätejärjestelmän yhteenlasketut vaikutukset varsinaisten rakennuskustannusten lisäksi ovat yhteensä noin 1500 / k-m2 ja vastaavasti huoneistoneliölle laskettuna 1700-1800 / htm2. Arkkitehtuurikilpailussa pyritään saavuttamaan tulos, jossa varsinainen rakennuskustannus tulisi vastaamaan hitas-hintaa, joka on nykyisellään n. 2200 / k-m2 alueella. Tämä siksi, että seurakuntayhtymän viereinen tontti, joka on varattu Rakennustoimisto Pohjolalle, on hitas rajoitusten alainen tontti ja se kuuluu samaan kortteliin ja samaan arkkitehtuurikilpailuun. Alustavassa hankesuunnitelmassa on kuitenkin varauduttu tätä korkeampiin, noin 4250 asuinneliöille ja seurakuntatiloille 5100 neliökustannuksiin, koska seurakuntayhtymällä on laajamittaista kokemusta myös asuintalojen rakennuttamisesta ja hitas hintarajassa pysymiselle ei katsota olevan vahvoja perusteita. Jätkäsaaren konseptia koskeva asia käsiteltiin talous- ja toimintasuunnittelutoimikunnassa 25.5.2013. Toimikunta linjasi asian esittelyä siten, että nyt selostetulla tavalla edetään ja hanke on sen strategisen merkittävyyden takia syytä käsitellä valtuustossa asti jo nyt, koska vaikka arkkitehtuurikilpailuun osallistumisella on sinänsä hankkeen kokoon verrattuna varsin vähäisiä taloudellisia seuraamuksia, ennakoi se vahvasti tulevaa toimintamallia Jätkäsaaressa. Lisäksi jos suunniteltu hanke toteu-
tuu, on sen kokonaisinvestointitaso yli 20 miljoonaa. Edelleen TTS - toimikunta linjasi, että kappelin rakentamisvaihtoehtoa ei enää suunnitella vaihtoehtona ja toisaalta pitäytyminen puhtaasti huoneenvuokrasopimuksin hankittavasta vastaavan kokoisesta toimitilasta tulisi esitellä vaihtoehtoisena kustannuksena. Koska toimikunnan käsittelyn ja yhteisen kirkkoneuvoston käsittelyn välillä ei ole mahdollista saada kattavaa vuokratarjontaa koskevaa selvitystä alueelta, joudutaan vuokravaihtoehdon esittelyssä pitäytymään rakennuskustannuksista ja keskimääräisistä sijoitetulle pääomalle yleisesti kiinteistöalalla vaadituista tuotoista laskettaviin vuokratasoihin. Vuokratilan lähtöolettamana pidetään siis noin 300 huoneistoneliön kokoista katutason tilaa, jonka rakennuskustannus Jätkäsaaressa tulee olemaan noin 5100 euroa huoneistoneliölle. Toimitiloista on Helsingissä nykyisellään valtava ylitarjonta, mikä vaikuttaa vaadittaviin vuokraaikojen pituuksiin ja sijoitettavan pääoman tuottovaatimukseen uusissa rakennettavissa toimitiloissa. Jätkäsaaressa ei uutena kaupunginosana ole vaihtoehtona vanhoihin ja edullisempiin toimitiloihin turvautuminen. Tuottovaatimuksena on siksi käytetty maltillista 8 % tuottoa sitoutuvalle pääomalle. Edellä mainituilla muuttujilla kiinteistötoimisto arvioi, että tilan ostaminen muulta rakentajalta aiheuttaa n. 1,5 miljoonan :n hankintamenon. Lisäksi pysäköintivelvoitteesta saattaa tulla merkittävä lisäkustannus kokoontumistilaluonteen vuoksi. Vastaavasti tällaisen vuokratilan vuosivuokra tulisi olemaan noin 120.000 ja vaadittava vuokra-aika 10-15 vuotta. Tilan kuukausivuokrina se tulisi olemaan noin 33,3 /neliö. Hinnat eivät sisällä ensikertaisesta varustamisesta ja kalustamisesta aiheutuvia kustannuksia. Vuokravaihtoehto on erityisen herkkä arviointihetken olettamille, koska toisaalta kaupunki on pakottanut asemakaavamääräyksellä kaikkia tontinvaraajia rakentamaan toimitiloja tai liiketilaa Jätkäsaaren keskustakortteleiden asuinrakennuksien pohjakerroksiin, mistä voi seurata aikanaan toimitilavuokrien romahtaneet hinnat alueella, jolloin tiloja voitaisiin kenties vuokrata merkittävästi alle niiden tuotantokustannusten. Toisaalta taas nyt jo rakennetussa kannassa kaikki tilat ovat käyneet hyvin kaupaksi tai ne on jo vuokrattu. Jätkäsaaresta on kuitenkin kaavoitettu vasta ensimmäinen kolmannes, ja sen kokonaan rakentuminen kestää vieläkin yli 10 vuotta. Vuokravaihtoehtoa on yhdessä seurakuntien kanssa suunniteltu uusista kaupunginosista nyt Keski-Pasilaan ja Kalasatamaan. Kruunuvuoren rantaan ja Jätkäsaareen on suunniteltu omistamiseen pohjautuvaa vaihtoehtoa. Tässä mielessä tilojen hankintatapa on mitä suurimmassa määrin strateginen valinta.
Liitteet 9 ATRIUMKORTTELI_kilpailuohjelma 2013 10 Jätkäsaari alustava hankeselvitys 11 Länsisataman Jätkäsaaren alueella noudatettavat lisäehdot