Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston julkaisuja 2009:9 Kaupan kaavoitus Helsingissä Osa II Erikoiskauppa
Kaupan kaavoitus Helsingissä Osa II: Erikoiskauppa
Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto 2009 Toimitus: Teemu Holopainen (KSV) Teksti: Luku 1: Teemu Holopainen (KSV) Luku 2: Tuomas Santasalo ja Katja Koskela (Tuomas Santasalo Ky) Luku 3: Ari Jaakola (Tieke) Luku 4 ja 5: Anne Saastamoinen (KSV) ja Teemu Holopainen (KSV) Kuvat ja kartat: KSV (pl. luku 2, Tuomas Santasalo Ky ), ellei kuvan yhteydessä toisin mainittu Pohjakartta: Kaupunkimittausosasto, Helsinki 011/2009 ISSN 0787-9024 ISBN 978-952-223-517-6 (nid.) ISBN 978-952-223-518-3 (PDF)
Sisältö Johdannot... 5 1.1 Johdanto raporttiin... 5 1.2 Johdanto aiheeseen... 6 Mikä on ongelma?... 6 Kehityksen suunta?... 7 Erikoiskaupan tilantarve... 9 2.1 Johdanto... 9 2.2 Erikoiskaupan markkinat helsingissä... 10 Nykyinen liiketilamäärä... 10 Erikoiskaupan matkojen suuntautuminen... 14 Erikoiskaupan ostovoima... 16 2.3 Erikoiskaupan markkinat ja markkinoiden kehitys alueittain... 18 Erikoiskaupan markkinat ja kehitys eteläisessä suurpiirissä... 20 Erikoiskaupan markkinat ja kehitys läntisessä suurpiirissä... 21 Erikoiskaupan markkinat ja kehitys keskisessä suurpiirissä... 22 Erikoiskaupan markkinat ja kehitys pohjoisessa suurpiirissä... 22 Erikoiskaupan markkinat ja kehitys koillisessa suurpiirissä... 23 Erikoiskaupan markkinat ja kehitys kaakkoisessa suurpiirissä... 24 Erikoiskaupan markkinat ja kehitys itäisessä suurpiirissä... 24 Erikoiskaupan markkinat ja kehitys Östersundomin alueella... 25 2.4 Yhteenveto alueittaisesta lisätilantarpeesta... 27 Liitteet... 28 Erikoiskaupan asiointimatkat pääkaupunkiseudulla... 31 3.1 Tarkastelun taustaa... 31 3.2 Erikoiskaupan keskittymät pääkaupunkiseudulla... 32 3.3 Erikoiskaupan keskittymiin suuntautuneet asiointimatkat... 32 Ostosmatkojen kulkumuotojakaumat... 35 Erikoiskaupan hankkeet... 37 4.1 Vireillä olleet hankkeet (12/2008)... 37 Kaupan kaavavarannot... 39 4.2 Kaupan hankkeiden perusteluja... 39 Erikoiskaupan kaavoitus... 41 5.1 Kaavahankkeiden kautta... 41 5.2 Hankekaavojen kautta... 43 5.3 Numeroista vaikutuksiin... 44 Hankkeiden arviointi... 45 Lähteitä... 46
Johdannot 1.1 Johdanto raporttiin Tämä raportti on toinen osa Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleiskaavaosaston työtä, jossa selvennetään kaupan rakentamiseen liittyvää kaavoitusta Helsingissä. Työn ensimmäinen osa, joka käsitteli päivittäistavarakauppaa, ilmestyi helmikuussa 2008 (Kaupan kaavoitus Helsingissä: OSA I Päivittäistavarakauppa / Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston julkaisuja 2008:5). Tuolloin mainittiin, että vähittäiskaupan jaottelu päivittäistavarakauppaan ja erikoiskauppaan ei ole kaavoitustyössä mielekäs, koska hankkeet sisältävät lähes poikkeuksetta molempia. Näitä raportteja varten asian käsittely on kuitenkin jaettu käsitteiden mukaisesti aiheen laajuuden vuoksi. Osat 1 ja 2 ovat siis aiheeltaan päällekkäisiä. Ensimmäisessä osassa osoitetut periaatteet koskevat myös suurta osaa erikoiskaupan hankkeita Helsingissä. Tässä toisessa osassa lähestytään vähittäiskaupan rakentamista ja kaavoitusta erikoiskaupan suunnasta. Kyse on tällöin pääsääntöisesti suurista kauppakeskus hankkeista, oli ne sitten sisällöltään mitä kaupan toimialaa tahansa. Raportti sisältää konsulttityönä teetetyn erikoiskaupan tilatarpeen kasvua ennustavan työn (luku 2). Luvussa kolme tarkastellaan erikoiskaupan keskittymiin kohdistuneita asiointimatkoja YTV:n vuoden 2007 liikennetutkimuksen aineiston kautta. Luku neljä kuvaa kaupan hankkeiden mitoituksen logiikkaa ja luku viisi kaavoituksen näkökulmaa ja periaatteita, joilla kaupan kaavoitusta tehdään Helsingin kaupunkisuunnitteluvirastossa. Raportti on tehty yhteistyössä Helsingin Kaupungin Tietokeskuksen (Tieke) kanssa. Tekijöinä ovat olleet Anne Saastamoinen (KSV), Teemu Holopainen (KSV) ja Ari Jaakola (Tieke), sekä luvun kaksi osalta kaupan tutkijat Tuomas Santasalo ja Katja Koskela (Tuomas Santasalo Ky). Työn on toimittanut Teemu Holopainen (KSV). 5
Shoppin is arguably the last remaining form of public activity. - Rem Koolhaas 1.2 Johdanto aiheeseen Erikoiskaupalla tarkoitetaan vähittäiskauppaa, joka ei ole päivittäistavarakauppaa. Erikoiskauppa on siis kestokulutushyödykkeiden kauppaa toisin kuin päivittäistavarakauppa, joka määrittää nimensä mukaisesti kauppaa asioilla, joita ihmisten oletetaan tarvitsevan lähes päivittäin. Erikoiskauppa -määritelmä sisältää myös useita tarkentavia alakohtia erityyppisillä artikkeleilla kauppaa käyville toimialoille. Erikoiskauppa on ns. keskustahakuista kauppaa. Se tarkoittaa että erikoiskaupan monet toimijat sijoittuvat mielellään paikkoihin joissa shoppailua tapahtuu. Tällaisia paikkoja ovat perinteisesti olleet kaupunkien keskustat ja sittemmin myös kauppakeskukset ja -keskittymät. Erikoiskauppa on siis urbanismin ydintä ja siksi kaupunkisuunnittelijan työssäkin hyvin keskeinen asia. Shoppailukulttuurin volyymin takia erikoiskaupan merkitys kaupunkikehitykseen on jopa suurempi kuin päivittäistavarakaupan. Erikoiskaupan ohjaaminen kaavoituksella on keskustamaisen kehityksen ohjaamista kaupunkirakenteessa. Toisin sanoen urbanismin ohjaamista. Tällaista kehitystä voi tapahtua vaivihkaisesti pitkän ajan kuluessa kauppa kaupalta tai kerralla kauppakeskuksen rakentamisen myötä. Jälkimmäinen tuottaa kaavoitukselle päänvaivaa, koska sen välilliset vaikutuksen ovat ympäristölleen yhtäkkiset ja suuret. Mikä on ongelma? Viime vuosien suuret kauppakeskushankkeet ovat olleet juuri hetkeksi hellittäneen taloudellisen nousun tulosta. Jos tarkastelee kirjoituksia kaupan hankkeista 70-luvulta tähän päivään voi huomata että tietyt samat teemat toistuvat edelleen. Vain mittakaava on kasvanut. Jos 70-luvulla ihmeteltiin 2500 kem 2 kauppakeskusten rakentamista, niin viime vuosina on pohdiskeltu kymmenien tuhansien, jopa satojen tuhansien neliöiden hankkeita ja niiden vaikutuksia yhdyskuntakehitykseen. Kehitys on saman suuntaista kansainvälisestikin, mutta mittakaavassa Suomi on etunenässä. Euroopan suurinta (01/2009) kauppakeskusta Metro-centreä Britannian 78 000 asukkaan Gatesheadissa 1. laajennettiin juuri ja se pitää nyt sisällään vuokrattavaa pinta-alaa 168 000 m 2, mikä vastaa noin 200 000 kerrosneliömetriä. Lontoon suurin on Westfield London -keskus, jossa vuokrattavaa pinta-alaa on 150 000 m 2 (01/2009). Lontoon suurin on siis pienempi kuin pikkukaupunki Gatesheadin suurin. Tiiviimmällä kaupunkiseudulla mitoitus onkin usein pienempi, koska kaupan kokonaisverkko on tiheä ja kauppakeskuskohtaiset markkina-alueet suppeammat. Monissa kotimaisissa hankkeissa kaupalliseksi mitoitukseksi viime vuosina laskettu reilusti yli 100 000 m 2 -joihinkin jopa yli 200 000 m2. Useat näistä hankkeista on taloustilanteen johdosta toistaiseksi kuopattu. Toteutumisen polulla on kuitenkin ainakin 110 000 liiketilaneliön ja 90 000 toimistoneliön kokoinen kauppakeskus Espoon Lommilaan (2009). Vähittäiskaupan rakenne Suomessa ( kaavio kirjasta Vähittäiskauppa Suomessa 2008 ) 1 Gateshead on kaupunki noin 1 000 000 asukkaan Tyne and Wear -maakunnassa koillisessa Englannissa. 6
Suuri koko on seurausta talouden arvoista ja kaupunkirakenteen väljyydestä. Se, onko tämä ongelma, riippuu näkökulmasta ja mittakaavasta. Suuri kauppakeskusrakennus ei vaikuta kovin vakavalta ongelmalta sen jälkeen kun ajatellaan mille tielle jo 1800-luvulla alkanut tavarateollisuuskapitalismi on maailman johtanut. Erikoiskaupassa on kyse nimenomaan tavaroista, joita markkinoidaan, tuotetaan, kuljetellaan ja myydään ympäri maailmaa. Tämän koneiston tuottamat ongelmat maapallolla ovat se todellinen uhka, johon mm. kauppakeskus alueellisen identiteetin ja paikallisen sosiaalis-inhimillisen elämän näyttämönäkin elimellisesti liittyy. Kaavoituksella ei voida vaikuttaa laajempaan kuvioon, vaikka sitä siitä välillä syyllistetäänkin. Kaavoituksen keinoin kulutuksen maailman tervehdyttäminen on kuin poistaisi tupakoivan keuhkoista tervaa nyppimällä. Kaupungissa kaavoituksen päärooli on kaupunkiympäristön ihmiselle mukavaksi tekeminen niillä elementeillä, joita ajan mukainen yhteiskunta ja ihmisten toiminta synnyttää. Kyse on siis ihmisten asuinympäristöstä ja sen viihtyisyydestä. Kaavoituksen päävastuualueena ovat ulkotilat joiden kautta rakennuksiin kuljetaan. Kauppakeskusta rakentavan päähuomio kohdistuu sisätilaan ja ulkopuoleen ei panosteta kuin mainonnan osalta. Tätä kautta pedantti kaavoittaja ajautuu usein intressiristiriitaan suurten kauppakeskushankkeiden kanssa. Yleiskaavatasolla kyse on ympäristövastuiden muodostamasta konfliktista. Olettaen että ympäristöystävälliseen oman alan toimintaan pyrkivät sekä kaavoittaja että kauppa. Vähittäiskaupassa ympäristövastuu kohdistuu myyntitoiminnan ekologisuuteen, jossa logistiikalla on suuri rooli. Kaupalla on taloudellinen intressi panostaa ympäristövastuulliseen logistiikkaan, koska ekologisesti paremmat toimintamallit jakelulogistiikan osalta nostavat toiminnan tehokkuutta ja tuovat kaupalle säästöjä. Harvempi kaupan verkko, suuremmat kiinteistöt, suuremmat jakeluautot ja suoremmat reitit tuovat kokonaisenergiasäästöjä sekä jakelussa että kiinteistöhoidossa. Ostajan huoleksi jäävät loput. Tällaisella logistiikan tehostamisella on seurauksia, jotka ovat ristiriidassa hyvään kaupunkisuunnitteluun sisältyvän ympäristö ajattelun kanssa. Tämä kulminoituu pääosin päivittäistavarakaupan keskittymisen kautta, mutta myös erikoiskauppa monine pienine toimijoineen ajautuu samalle uralle, jos kauppapaikkoja ja asiakkaita löytyy vain kauppakeskuksista. Kehityksen suunta? Kauppakeskus, toimii se sitten tilaa vievän tai tilaa vähemmän vievän tavaran basaarina, ei ole kuitenkaan vain logistinen myynnin väline. Erikoiskauppa kestokulutustavaran kauppana on shoppailua. Tavarakapitalismin myötä shoppailusta on tullut keskeinen osa kaupunkilaisen ihmisen ajanvietettä 2. Myös perinteiset vapaa-ajan kaupunkitoiminnot, kuten elokuvasalit ja ravintolat sijaitsevat nykyisin pääosin kauppakeskusrakennuksessa. Mutta jatkuuko tavarapainotteinen kulutus vai siirtyykö kulutuksen paino ns. elämysten ja palveluiden shoppailuun? Mikä on verkkokaupan tulevaisuus? Korvaako tapahtumakauppakeskus 3 perinteisen tavarakapitalismin vai onko se vain uusi lisä kauppakeskusten vetovoimaan? Vai korvaako internetkaupan jakelukeskukset kaupan tilat? Oli niin tai näin niin kauppakeskus suurena vetovoimaisena rakennustyyppinä todennäköisesti säilyy, vaikka sen sisältö vaihtelisikin. Tällöin säilyvät myös maankäytön huolet. Maankäyttö- ja rakennuslain tulkintaan ongelmia tuova toimialaliukuma on tästä esimakua 4. Kaavoituksen päävastuualueelle, rakennuksen ulkopuolelle, tämä luo jatkuvaa haastetta. 2 Kuluttajakaupunkilaista ja kaupunkitilaa on Suomessa tutkinut mm. sosiologi Pasi Mäenpää väitöskirjassaan Narkissos kaupungissa (2005) 3 Kauppakeskusta rakennustyyppinä on käsitellyt mm. Annuska Rantanen diplomityössään Kauppakeskus - kaupunki kaupungissa (2006). Aihetta käsitellään syvemmin 2009 alkaneessa TEKESin rahoittamassa tutkimushankkeessa KOKKKA (Kauppakeskukset osana kestävää kulutusta ja kaupunkirakennetta), jossa myös Helsingin Kaupunki on mukana. 4 Nykyinen maankäyttö- ja rakennuslain vähittäiskauppaa koskeva sääntely perustuu suomalaiseen kaupan rakenteeseen 1990-luvulla. Tuolloin myymälätyypit jakautuivat melko selkeästi tilaa vaativaan ja muuhun erikoiskauppaan. 2000-luvulla myymäläkonseptit ovat kehittyneet, muuntuneet ja sekoittuneet niin, että lain listaamien tilaa vaativien vähittäiskaupan toimialojen muodostamat keskukset eivät ole vaikutuksiltaan poikkeavia. Syy niiden jättämisestä suuryksikköjä koskevan sääntelyn ulkopuolelle on siten vanhentunut. 7
Erikoiskaupan tilantarve Tuomas Santasalo Ky 2.1 Johdanto Tämän tilantarveselvityksen tavoitteena on tuottaa tietoa erikoiskaupan tilantarpeista. Työssä selvitetään ostovoiman kehityksen pohjalta erikoiskaupan alueellista lisätilantarvetta Helsingissä. Asioinnin suuntutumisen pohjalta tutkitaan, mihin tilantarve alueella suuntautuu. Tilantarpeen muutosta verrataan lisäksi erikoiskaupan nykytilanteeseen. Tavoitevuosi raportissa on vuosi 2018, sillä siihen saakka on kaupunki tehnyt alueittaisia väestöennusteita. Selvityksen on tilannut Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto. Selvityksestä vastaavat KTM Tuomas Santasalo, KTM Katja Koskela ja BBA Liisa Kirjavainen. Selvityksen ohjausryhmässä ovat toimineet Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston yleissuunnitteluosastolta arkkitehti Teemu Holopainen ja yleiskaavasuunnittelija Anne Saastamoinen sekä Helsingin kaupungin tietokeskuksesta tutkija Ari Jaakola. 9
2.2 Erikoiskaupan markkinat helsingissä Erikoiskaupan markkinoita kuvataan tässä tarjonnan sekä kysynnän lähtökohdista. Tarjontaa kuvataan nykyisellä liiketilamäärällä ja kysyntää ostovoimalla. Ostovoimasta on myös ennustelukuja. Lisäksi tarkastellaan ostovoiman suuntautumista liikennetutkimuksesta saatujen erikoiskaupan matkojen pohjalta. Helsinki on valtakunnan erikoiskaupan keskus. Pääosa erikoiskaupasta sijoittuu ydinkeskustaan, joka palvelee täyspainoisesti koko Helsinkiä ja pääkaupunkiseutua kehyskuntineen. Keskustan ohella erikoiskauppaa sijoittuu aluekeskuksiin ja ostoskeskuksiin sekä tilaa vaativan kaupan erityisalueille. Nykyinen liiketilamäärä Nykyinen liiketilamäärä kaupungin eri alueilla on laskettu vuoden 2008 mukaiseksi erilaisista tietoaineistoista ja liiketilakannoista. Ostoskeskusten pinta-ala on saatu Helsingin kaupungin Talousja suunnittelukeskuksen selvityksestä Helsingin ostoskeskuksista ja kauppakeskusten Suomen kauppakeskusyhdistyksen yhteenvedosta. Yritysalueiden kauppapalvelut on kartoitettu kaupunkisuunnitteluviraston tekemän selvityksen yhteydessä ja Helsingin ydinkeskustan liiketilat Santasalo Ky:n Helsingin keskustan kaupallinen rakenne -selvityksen yhteydessä. Näitä tietokantoja on täydennetty Helsingin kaupungin tietokeskuksen Helsinki alueittain 2008 -selvityksestä saatujen palvelupisteiden määrällä ja tältä pohjalta arvoiduilla pinta-aloilla. Päivittäistavarakaupan liiketilamäärä on kaupunkisuunnitteluviraston omasta inventoinnista. Erikoiskaupan liiketilamäärä pitää sisällään myös muiden kaupallisten palveluiden liiketilat, kuten pankkien, matkatoimistojen, kampaamojen yms. Lisäksi kannassa on myös tyhjät liiketilat ja osittain myös liiketilat, jotka ovat mm. toimistokäytössä. Erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden käytössä oleva pinta-ala on suuntaa-antava, mutta kuvaa riittävän hyvin eri alueiden välisiä pai 10
notuksia. Kaikki pinta-alat on muutettu kerrosaloiksi. Erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden käytössä on liiketilaa yhteensä lähes 1,3 miljoonaa kerrosneliömetriä. Ydinkeskustaan eli Vironnimen, Ullanlinnan ja Kampinmalmin alueelle sijoittuu noin puolet tästä. Vartiokylän alueelle sijoittuu kaupallisia palveluita seuraavaksi eniten. Alueelle on sijoittunut mm. Itäkeskuksen kauppakeskus, Puotinharjun ostoskeskus sekä Lanternan uusi kauppakeskus. Vartiokylässä on yhteensä erikoiskaupan käytössä olevaa pinta-alaa noin 150.000 k-m2 eli yli kymmenesosa koko kaupungin erikoiskaupan liiketilasta. Ydinkeskustan ja Itäkeskuksen lisäksi on Helsingissä Pitäjänmäellä, Malmilla sekä Herttoniemessä erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden käytössä pinta-alaa yli 50.000 kerrosneliömetriä. Puistolan alueella päästään myös lähelle tätä. Näillä alueilla, Malmia lukuun ottamatta, on kauppa painottunut yritysalueille ja on pääosin tilaa vaativaa kauppaa. Malmilla on tilaa vaativan kaupan lisäksi myös merkittävästi keskustahakuista erikoiskauppaa, Herttoniemessäkin jonkin verran. Keskustahakuista erikoiskauppaa kuten muotikauppaa ja urheilukauppaa on Helsingissä sijoittunut laajamittaisesti vain muutamaan keskittymään eli ydinkeskustaan, Itäkeskukseen sekä Malmille. Myös muissa kauppakeskusten palvelurakenne painottuu tyypillisesti muuhun erikoiskauppaan. Paikallispalveluita kuten mm. apteekkeja, optikkoja ja kukkakauppoja löytyy myös ostoskeskuksista. Pienemmissä ostoskeskuksissa on varsin vähän varsinaista erikoiskauppaa, pienimmissä ei lainkaan. Näissä kauppa painottuu päivittäistavarakauppaan ja palveluihin. Helsingin yritysalueille on sijoittunut tilaa vaativaa kauppaa kuten autokauppaa, rautakauppaa, huonekalukauppaa sekä jonkin verran muuta erikoiskauppaa ja palveluita kuten ravintoloita. Kauppa on luonteeltaan toisen tyyppistä kuin kauppakeskuksissa ja ostoskeskuksissa. 11
Päivittäistavarakaupan sekä erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden liiketilamäärä alueittain Helsingissä 2008 12
Erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden liiketilan määrä peruspiireittäin Helsingissä Suutarila 12 600 Puistola 47 400 Tuomarinkylä 1 000 Jakomäki 700 Pitäjänmäki 77 700 Kaarela 14 200 Haaga 13 300 Länsi-Pakila Maunula 3 300 3 300 Itä-Pakila 1 600 Oulunkylä 7 000 Pukinmäki 4 800 Malmi 62 300 Latokartano 16 700 Myllypuro 5 500 Mellunkylä 24 200 Munkkiniemi 16 800 Reijola 10 700 Pasila 10 500 Alppiharju Vanhakaupunki 8 300 Vallila 3 500 Herttoniemi 52 500 Vartiokylä 146 500 Taka-Töölö 23 400 12 900 41 200 Kallio Kulosaari Lauttasaari 37 900 Kampinmalmi 193 900 256 700 Vironniemi Ullanlinna 127 600 Laajasalo 6 700 Vuosaari 10 900 Östersundom Liiketilan määrä k-m2 47 000-257 000 16 000-47 000 13 000-16 000 5 000-13 000 0-5 000 Santasalo Ky 2008 13
Erikoiskaupan matkojen suuntautuminen Erikoiskaupan matkojen suuntautumista ja kaupallisten keskittymien vaikutusalueita on tutkittu YTV:n liikennetutkimusaineiston pohjalta (kts. luku 3). Aineiston pohjalta tunnistettiin pääkaupunkiseudulla yhteensä 12 erikoiskaupan keskittymää, joista viisi sijoittuu Helsinkiin. Näitä keskittymiä olivat Helsingin ydinkeskusta, Ruoholahti, Itäkeskus, Malmi, Vuosaari, Vantaan Porttipuisto, Vantaanportti/Jumbo, Myyrmäki, Tapiola, Leppävaara, Iso-Omena ja Suomenoja. Keskittymien vaikutusalueita on tutkittu erikoiskaupan matkojen (muu ostosmatka) lisäksi myös päivittäistavarakaupan matkojen suhteen. Päivittäistavarakaupan ostosmatkat tehdään pääsääntöisesti keskittymän ympäriltä hieman lähemmältä alueelta kuin erikoiskaupan ostosmatkat. Päivittäistavarakaupan matkoja oli liikennetutkimusaineistossa enemmän kuin erikoiskaupan matkoja, sillä päivittäistavarakaupassa asioidaan useammin. Mikäli asiakas käy tunnistetuissa erikoiskaupan keskittymässä päivittäistavaraostoksilla, voidaan olettaa, että myös erikoiskaupan ostoksia hoidetaan tarvittaessa myös näissä keskittymissä. Liikennetutkimusaineisto vahvistaa olettamusta, että Helsingin keskustan vaikutusalueena on koko pääkaupunkiseutu. Helsingin keskustaksi lasketaan tässä aineistossa ydinkeskustan lisäksi Etu-Töölo, Hakaniemi ja Kallio. Helsingin keskustassa asioineet asuvat ympäri pääkaupunkiseutua, pääosin kuitenkin kantakaupungin alueella. Myös läntisestä osasta kaupunkia käydään usein keskustassa ostoksilla. Itäkeskus on kaupallisilta palveluiltaan toiseksi suurin erikoiskaupan keskittymä Helsingissä. Itäkeskus palvelee koko itäistä Helsinkiä sekä lisäksi Itä-Uudenmaan maakuntaa. Pääosa Itäkeskuksen asiakkaista tulee Vartiokylän, Mellunkylän, Vuosaaren, Laajasalon, Tammisalon ja Herttoniemen kaupunginosista. Itäkeskuksessa käydään myös jonkin verran keskustasta. Malmin vaikutusalue on varsin paikallinen. Malmilla asioidaan pääosin lähiympäristöstä eli Malmilta, Pukinmäestä, Tapaninkylästä, Suutarilasta ja Suurmetsästä. Liikennetutkimusaineiston pohjalta tarkasteltuna Malmi on enemmän päivittäistavarakaupan keskittymä kuin varsinainen erikoiskaupan keskittymä. Pääosa Malmille suuntautuneista matkoista on päivittäistavarakaupan matkoja. Malmilla tosin on nykyään myös merkittävästi erikoiskauppaa. Vuosaari on Malmin tavoin hyvin paikallinen erikoiskaupan keskus. Keskuksessa asioidaan pääosin vain Vuosaaren alueelta. Liikennetutkimusaineiston mukaan Vuosaari toimii päivittäistavarakaupan ohella myös erikoiskaupan keskuksena. Ruoholahti on varsin pieni erikoiskaupan keskittymä, jossa asioidaan pääosin paikallisesti, eli ostosmatkan tehdään läheltä. Matka-aineistosta voidaan havaita, että Ruoholahdessa käydään yksittäisillä erikoiskauppa-asioilla myös Länsi Helsinigistä sekä Espoosta. Ruoholahden kauppakeskuksessa sijaitseva Verkkokauppa.comin myymälä vetää asiakkaita ympäri läntistä pääkaupunkiseutua. Eli yksi hyvin erikoistunut liike voi vetää asiakkaita hyvin laajalta alueelta. Erikoiskaupan vaikutusalueet on helppo rajata pienempien paikallisten keskittymien eli Malmin, Vuosaaren ja Ruoholahden suhteen. Ydinkeskusta ja Itäkeskuksen vaikutusalueet ovat laajempia ja monimuotoisempia, tosin näissäkin asioidaan eniten lähialueita. Erikoiskaupan keskittymien vaikutusalueet menevät osittain myös ristiin. Keskustasta käydään ostoksilla Itäkeskuksessa ja päinvastoin. Pienempien keskuksien vaikutusalueelta käydään ostoksilla oma keskuksen lisäksi myös Itäkeskuksessa ja ydinkeskustassa. Liikennetutkimusaineiston pohjalta voidaan havaita, että helsinkiläiset käyvät myös sekä Espoossa että Vantaalla ostoksilla, mutta pääasiallisesti kuitenkin omassa kaupungissaan. Jumbossa käydään pohjoisesta ja luoteisesta osasta Helsinkiä ja Porttipuistossa itäisestä ja pohjoisesta osasta Helsinkiä. Näistäkin kaupunginosista käydään kuitenkin pääasiassa Helsingin omissa erikoiskaupan keskittymissä. Satunnaisia matkoja tehdään Helsingistä myös muihin pääkaupunkiseudun erikoiskaupan keskittymiin. 14
15 Keskustassa asinoineet Vuosaaressa asioineet Ruoholahdessa asioineet Malmilla asioineet Itäkeskuksessa asioineet Pasila Pasila Maunula Maunula Kampinmalmi Kampinmalmi Suutarila Suutarila Laajasalo Laajasalo Vartiokylä Vartiokylä Mellunkylä Mellunkylä Jakomäki Jakomäki Myllypuro Myllypuro Malmi Malmi Puistola Puistola Herttoniemi Herttoniemi Latokartano Latokartano Kulosaari Kulosaari Ullanlinna Ullanlinna Vironniemi Vironniemi Kallio Kallio Vallila Vallila Vanhakaupunki Vanhakaupunki Oulunkylä Oulunkylä Pukinmäki Pukinmäki Itä-Pakila Itä-Pakila Alppiharju Alppiharju Länsi-Pakila Länsi-Pakila Taka-Töölö Taka-Töölö Reijola Reijola Haaga Haaga Lauttasaari Lauttasaari Munkkiniemi Munkkiniemi Pitäjänmäki Pitäjänmäki Kaarela Kaarela Tuomarinkylä Tuomarinkylä Helsingin kauppakeskittymissä asioineiden asuinpaikka Pt-asiointi ja muut ostokset Lähde: YTV:n asiointiaineisto 3) Santasalo (kts Kyluku 2008 Vuosaari Vuosaari
Erikoiskaupan ostovoima Vähittäiskauppaan kohdistuva ostovoima kuvaa alueen asukkaiden vähittäiskauppaan kohdistamaa kysyntää. Ostovoima on laskettu Tilastokeskuksen kulutustutkimuksen pohjalta. Ostovoima kertoo alueen väestön ostokyvystä ja sen kohdistumisesta kaupan eri toimialoille. Ostovoima kertoo alueen markkinapotentiaalin muttei sitä, missä asukkaat tämän potentiaalinsa käyttävät eli missä ostovoima toteutuu myyntinä. Ostovoima on Helsingissä laskettu alueittain väestön määrän mukaan koko kaupungin ostovoiman pohjalta. Alueellisia eroja ostovoimatasossa ei siis ole huomioitu, mutta tätä selvitystä varten alueittainen arvio on riittävän hyvä. Vuonna 2008 Helsingin alueilla oli vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa yhteensä 5 miljardia euroa ja autoja vara osakauppa mukaan lukien lähes 6,6 miljardia euroa. Vähittäiskaupan ostovoimasta Helsingissä 36 prosenttia kohdistuu päivittäistavarakauppaan, Alkoon ja apteekkeihin yhteensä 10 prosenttia ja loput 54 prosenttia muotikauppaan, tilaa vaativaan erikoiskauppaan ja muuhun erikoiskauppaan. Helsingissä erikoiskauppaan kohdistuvan ostovoiman taso on valtakunnan tasoa korkeampi, joten sen osuus koko kaupan ostovoimasta on keskimääräistä suurempi. Erikoiskaupan ostovoimasta 40 prosenttia kohdistuu tilaa vaativaan kauppaan (pl. autokauppa), neljännes muotikauppaan eli vaatekauppaan, kenkä- ja laukkukauppaan ja yli kolmannes muuhun erikoiskauppaan. Itäinen suurpiiri on erikoiskaupan ostovoimaltaan kaikkein suurin. Eteläisessä ja läntisessä suurpiirissä ostovoimaa on lähes yhtä paljon. Pohjoinen suurpiiri on ostovoimaltaan kaikkein pienin alue, jos Östersundomin aluetta ei lasketa mukaan. Helsingin väestö on kasvussa, samoin myös ostovoima kasvaa. Ostovoima kasvaa vielä nopeammin kuin väestö, sillä kulutus asukasta kohden on kasvussa. Koko ostovoiman kasvu pohjautuu siis väestön ja kulutuksen kasvuun sekä kulutuksen rakenteen muutokseen. Erikoiskauppaan kohdistuva ostovoima kasvaa nopeammin kuin päivittäistavarakaupan. Erityisesti tilaa vaativa erikoiskauppa on voimakkaasti kasvava erikoiskaupan toimiala. Ostovoimaennuste perustuu ansiotason kasvuun ja kulutuksessa tapahtuviin muutoksiin sekä väestön muutokseen. Ostovoima on 2000-luvulla kasvanut voimakkaasti. Kulutuksen ennustetaan yhä pitkällä aikavälillä kasvavan, mutta hillitymmällä vauhdilla. Vuosina 2008 2018 ostovoiman ennustetaan kasvavan asukasta kohden päivittäistavarakaupassa keskimärin noin 1,4 prosenttia vuodessa ja erikoiskaupassa keskimäärin 3,3 % vuodessa (vaihtelee toimialoittain). Ostovoimaennusteessa epävarmuutta aiheuttaa yleinen taloudellinen kehitys. Viimeisimmät talousennusteet ovat olleet hieman huonompia kuin tähän asti. Yksityisen kulutuksen ennustetaan kuitenkin vielä kasvavan. Mikäli talouden kehitys muuttuu nousevasta laskevaksi, on tällä vaikutusta ostovoiman kehitykseen. Pitkän aikavälin kehitystä tarkastellessa taantumavuodet ja voimakkaan kasvun vuodet kuitenkin kumoavat toisensa ja näkyvät hillittynä kasvuna. Taloudessa tapahtuvat muutokset vaikuttavat vähemmän perushyödykkeitä myyviin päivittäistavarakauppoihin kuin erikois kauppaan tai palveluihin. Ostovoimaennustuksiin vaikuttaa myös väestöennusteen tarkkuus. Ostovoimaennuste on tehty vuoteen 2018, sillä siihen saakka on kaupunki tehnyt aluekohtaisia väestöennusteita. Vuonna 2018 Helsingissä ennustetaan olevan asukkaita yhteensä 609 417. Eli lähes 41.000 enemmän kuin nykyään. Itäinen suurpiiri on väestöltään nyt sekä vuonna 2018 kaikkein suurin. Kasvu on määrällisesti ja prosentuaalisesti suurinta keskisessä suurpiirissä. Pohjoinen suurpiiri on ainoa alue, jonka väestön ennustetaan kymmenen vuoden aikana vähenevän. Sipoon liitosalueen väestön ennustetaan kasvavan kohtalaisen maltillisesti vielä vuoteen 2018 saakka ja vasta tämän jälkeen on odotettavissa merkittävämpää kasvua alueella. Oheisessa taulussa muut ovat alueille tilastoimattomia sekä laitosväestöä, näitä ei ole laskettu mukaan ostovoimalukuihin. Vuonna 2018 vähittäiskauppaan kohdistuvaa ostovoimaa ennakoidaan olevan Helsingin alueilla lähes 7,5 miljardia euroa ja autokauppa mukaan lukien noin 9,6 miljardia euroa. Varsinaiseen erikoiskauppaan (pl. Alko, apteekit ja autokauppa) kohdistuvaa ostovoimaa arvioidaan olevan 4,5 miljardia ja auto- ja varaosakauppaan kohdistuvaa ostovoimaa lähes 2,7 miljardia euroa. 16
17
2.3 Erikoiskaupan markkinat ja markkinoiden kehitys alueittain Erikoiskaupan kasvuodotuksia käsitellään tässä alueittain. Peruspiireittäin lasketaan ostovoiman kasvun pohjalta lisä liiketilan tarve erikoiskaupalle ja muille kaupallisille palveluille. Tarvetta verrataan nykyiseen erikoiskaupan ja kaupallisten palveluiden käytössä olevaan liiketilamäärään alueella. Keskusten vaikutusalueiden ja suunnitelmissa olevien kaupan hankkeiden pohjalta on lopuksi on arvioitu, mihin lisäliiketilatarve voi suuntautua. Ostovoiman kasvu vaikuttaa kaupan toimintamahdollisuuksiin positiivisesti. Ostovoiman kasvun pohjalta voidaan arvioida tulevaa liiketilan lisätarvetta Helsingissä. Laskelma pohjautuu alueen ostovoiman kasvuun. Laskelmassa on käytetty toimialoittaisia arvioituja keskimääräisiä myyntitehokkuuksia, joita on saatu erilaisten yrityskyselyjen pohjalta, Laskelma antaa siis pohjan, mihin ostovoiman kasvun perusteella tulisi liiketilakaavoituksessa vähintään varautua. Eli mm. kilpailutilanteesta tai muista syistä aiheutuvia muutoksia ei laskelmalla pystytä ennustamaan. Ne voivat aiheuttaa lisätarvetta arvioidun tarpeen lisäksi, mutta vastaavasti saattavat muuttaa markkina- ja kilpailuasetelmia merkittävästikin. Laskelma ei kerro, mihin kaupalliseen keskittymään tilatarve suuntautuu. Se riippuu nykyisestä palvelurakenteesta sekä sen kehittymisestä. Laskelmassa on otettu huomioon se, että markkina-alueen nykyiset liikkeet saavat osansa ostovoiman kasvusta ja näin niiden myynti myös kasvaa. Vähimmäistarvelaskelmassa erikoiskaupan ostovoiman kasvusta noin kolmasosan odotetaan toteutuvan uusien myymälöiden muodossa. Eli kaksi kolmasosaa ostovoiman kasvusta menee nykyisiin myymälätiloihin ja yksi kolmasosa, eli se mitä vähimmäistarpeeksi on laskettu, menee uusiin myymälätiloihin joko uusille toimijoille tai nykyisten toimijoiden laajennuksille. Kysyntää liiketilalle saattaa ilmetä joillakin alueilla enemmänkin, kuin mitä vähimmäistarve alueella on. Suurempiin keskittymiin syntyy kysyntää enemmän, kuin mitä oman alueen ostovoiman kasvun pohjalta laskettu laskennallinen tarve on. Osalla alueista ei taas ostovoiman kasvusta huolimatta synny luontevia mahdollisuuksia liiketilamäärän kasvulle. Alueittaiset kasvupotentiaalit eivät siis toteudu aina omalla alueella, vaan osa suuntautuu suurempiin keskittymiin. Ihanteellista olisi, että edes osa alueen kasvusta voisi toteutua liiketilan kasvuna omalla alueella. Helsingissä tarvitaan vuoteen 2018 mennessä lisäliiketilaa ostovoiman kasvun pohjalta laskettuna yhteensä noin 440.000 kerrosneliömetriä. Tästä tilaa vaativaa kauppaa ja autokauppaa on noin puolet, muuta erikoiskauppaa kolmannes ja muita kaupallisia palveluita 15 prosenttia. Tilaa vaativa kauppa suuntautuu pääosin yritysalueilla ja muu erikoiskauppa ja palvelut keskuksiin. Keskuksiin suuntautuu toki myös pienimuotoisesti tilaa vaativan kaupan myymälöitä ja yritysalueille sellaisia erikoiskaupan liikkeitä, jotka liikeideansa puolesta tarvitsevat suuria myymälätiloja. Suurin liiketilan lisäystarve on alueilla, joilla on väestöä paljon ja joilla on myös suuri väestön kasvu. Suurin liiketilan lisätarve on asukkaiden ostovoiman kasvun pohjalta laskettuna Vuosaaren, Kampinmalmin, Kallion, Mellunkylän, Lato kartanon ja Laajasalon peruspiireissä. Näillä kaikilla alueilla oma ostovoiman kasvu aiheuttaa yli 20.000 kerrosalan lisäliiketilan tarpeen alueella. Osa näiden alueiden liiketilatarpeesta kohdistuu omalle alueelle ja osa alueille, joita kehitetään kaupallisesti määrätietoisemmin. Esimerkiksi Mellunkylän ja Vuosaaren tarpeesta osa suuntautuu todennäköisesti Itäkeskukseen, jossa on mittavia kaupallisia laajennussuunnitelmia. Seuraavassa käsitellään lisäliiketilantarvetta suurpiireittäin. Lisäksi tarkastellaan alueen nykyistä tarjontaa, ostovoiman suuntautumista ja vireillä olevia erikoiskaupan hankkeita. Näiden pohjalta pohditaan liiketilatarpeen suuntautumista tulevaisuudessa. 18
Erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden lisäliiketilan tarve peruspiireittäin Helsingissä vuoteen 2018 mennessä Suutarila 7 700 Puistola 13 700 Pitäjänmäki 15 100 Munkkiniemi 13 000 Kaarela 20 300 Haaga 15 300 Reijola 9 000 Tuomarinkylä Länsi-Pakila Maunula 4 500 3 200 Pasila 9 100 3 900 Alppiharju Itä-Pakila 2 200 Oulunkylä 6 900 Vanhakaupunki 19 600 Vallila 12 300 Pukinmäki 4 600 Malmi 18 500 Latokartano 22 800 Herttoniemi 17 600 Myllypuro 11 600 Jakomäki 3 000 Mellunkylä 24 500 Vartiokylä 12 900 Vuosaari 35 000 Östersundom 3 400 Taka-Töölö 6 700 3 400 25 000 Kallio 2 500 Kulosaari Lauttasaari 20 300 Kampinmalmi 33 600 Vironniemi 6 100 Ullanlinna 12 800 Laajasalo 21 500 Lisäliiketilatarve K-m2 21 500-35 000 15 100-21 500 9 100-15 100 4 500-9 100 2 200-4 500 Tuomas Santasalo Ky 2008 19
Erikoiskaupan markkinat ja kehitys eteläisessä suurpiirissä Eteläisessä suurpiirissä suurin kaupallinen keskittymä on ydinkeskustan kaupalliset alueet, jonne sijoittuu noin puolet Helsingin erikoiskaupan liiketilasta. Töölössä sekä Lauttasaaressa on kivijalkakauppoja ja Lauttasaaressa lisäksi pari ostoskeskusta sekä yritysalueen kauppoja. Lisäksi eteläisessä suurpiirissä on Ruoholahden kauppakeskus. Alueella on erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden käytössä liiketilaa yhteensä 640.000 kerrosneliömetriä. Ydinkeskusta on koko Helsingin seudun erikoiskaupan keskus, jonne suunnataan ostosmatkoja koko pääkaupunkiseudulta. Ydinkeskustan pääasiallinen vaikutusalue on kuitenkin eteläinen ja keskinen suurpiiri. Lisäksi läntisestä suurpiiristä käydään erikoiskaupan ostoksilla pääosin keskustassa oman alueen erikoiskaupan tarjonnan vähyyden takia. Ruoholahden kauppakeskus toimii oman alueensa keskuksena, jonne tehdään satunnaisia kauppamatkoja koko läntiseltä pääkaupunkiseudulta. Eteläisessä suurpiirissä alueiden asukkaiden pohjalta laskettu lisäliiketilatarve vuoteen 2018 on yhteensä lähes 80.000 kerrosneliömetriä. Tilaa vaativan kaupan ja autokaupan tarvetta on tästä noin puolet eli 40.000 kerrosneliömetriä. Tämä suuntautuu pääosin yritysalueille. Tilaa vaativan kaupan tarve toteutunee eteläisen suurpiirin ulkopuolella alueilla, joilla on parempia mahdollisuuksia laajentaa kaupallista toimintaa. Muun erikoiskaupan (sis. myös Alkon, apteekin ja muotikaupan) sekä muiden kaupallisten palveluiden lisätilatarve on myöskin noin 40.000 ja tämä suuntautuu ydinkeskustaan. Keskustassa Stockmann on laajentamassa liiketilojaan. Lisäksi Makkaratalon yhteyteen rakennetaan lisää liiketilaa. Yhteensä keskustassa on vireillä kaupan liiketilojen laajennuksia noin 45.000 kerrosneliömetriä. Nämä ovat hyvin tasapainossa alueen asukkaiden liiketilatarpeen kanssa, kun otetaan huomioon, että keskustaan suuntautuu liiketilatarvetta myös muilta alueilta kuin eteläisestä suurpiiristä. 20
Erikoiskaupan markkinat ja kehitys läntisessä suurpiirissä Läntisessä suurpiirissä on yhteensä noin 130.000 kerrosneliömetriä erikoiskaupan ja kaupallisten palveluiden liiketiloja. Erikoiskauppa painottuu yritysalueille ja tilaa vaativaan erikoiskauppaan. Alueella ei ole merkittäviä keskustahakuisen erikoiskaupan keskittymiä. Yritysalueista suurimat ovat Pitäjänmäen ja Konalan teollisuusalueet, joilla on kauppaa yhteensä noin 67.000 kerrosneliömetriä. Kauppa painottuu näillä alueilla pitkälti autokauppaan. Alue on kokonaisuutena yksi suurimmista autokaupan alueista Helsingissä. Läntisessä suurpiirissä on yhteensä viisi ostoskeskusta, Munkkivuoren, Lehtisaaren, Konalan, Kannelmäen ja Pohjois-Haagan ostoskeskukset. Nämä ovat varsin pieniä ja erikoiskaupan tarjonnaltaan suppeita lukuun ottamatta Munkkivuoren ostoskeskusta, joka tarjonnaltaan on yksi Helsingin monipuolisimmista ostoskeskuksista. Ostoskeskusten lisäksi Kannelmäen Prismassa on erikoiskauppaa ja palveluita. Prismaa laajennetaan parhaillaan, ja nyt rakennusvaiheessa erikoiskaupan osuus on minimissään. Tämän raportin tiedoissa liiketilamäärissä on vanha Prisma. Haagassa on myös runsaasti kivijalkakauppoja. Erikoiskaupan ostovoima suuntautuu läntisestä suurpiiristä nykyään pitkälti Helsingin keskustaan. Myös Selloon ja Myyrmanniin suuntautuu erikoiskaupan ostovoimaa läntisen alueen reunoilta. Tilaa vaativan kaupan ostovoimaa suuntautuu sekä omalle alueelle että alueelta ulos mm. Vantaan Petikkoon ja Tammistoon. Erikoiskaupan ja kaupallisten palveluiden lisätarve läntisessä suurpiirissä vuoteen 2018 on lähes 73.000 kerrosneliömetriä, josta noin puolet suuntautuu tilaa vaativaan kauppaa ja autokauppaan. Läntisessä suurpiirissä keskustahakuisen erikoiskaupan markkinat ovat muuttumassa. Kuten jo aikaisemmin todettiin Kannelmäen Prismaa laajennetaan ja lisäksi Prisman yhteyteen rakennetaan kauppakeskus. Erikoiskaupan liiketilamäärä tulee kasvamaan kauppakeskuksessa (sis. Prisman erikoiskaupan osastot) noin 20.000 kerrosneliömetrillä vanhasta Prisma-keskuksesta. Osa liiketilatarpeesta suuntautuukin tähän uuteen keskukseen. Uuteen kauppakeskukseen suuntautuu ostovoimaa myös mm. Pakilan alueelta. Kannelmäen kauppakeskuksen lisäksi myös Konalaan on rakentumassa kauppa keskus, Kauppakeskus Ristikko. Ristikkoon on tulossa liiketilaa yhteensä noin 10.000 kerrosneliömetriä, josta noin 8000 on erikoiskauppaa. Alueen uudet kauppakeskukset muuttavat alueen asukkaiden ostokäyttäytymistä. Matka Helsingin keskustaan todennäköisesti vähenevät, mutta edelleen valta-osa matkoista suuntautuu keskustaan. Tilaa vaativan kaupan liiketilatarve suuntautuu pieneltä osin Konalan uuteen kauppakeskukseen, osin muualle yritysalueelle ja osin alueen ulkopuolelle 21
Erikoiskaupan markkinat ja kehitys keskisessä suurpiirissä Keskisessä suurpiirissä valtaosa erikoiskaupoista on ns. kivijalkakauppoja. Kauppaa keskittyy mm. Kallioon ja pääkatujen varsille muillakin alueilla. Vallilassa on yritysalueen kauppaa ja Vanhankaupungin alueella Arabian kauppakeskus, jossa on jonkin verran erikoiskauppaa ja kaupallisia palveluita. Arabian kauppakeskus on kohtalaisen pieni ja toimii paikalliskeskuksena. Keskisellä alueella on liiketilaa erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden käytössä yhteensä yli 75.000 kerrosneliömetriä. Keskisen alueen asukkaat asioivat valtaosin omalla alueellaan sekä Helsingin keskustassa. Asiointitutkimuksessa Kallion alue on liitetty Helsingin ydinkeskustaan. Ostosmatkoja tehdään myös Itäkeskukseen. Tilaa vaativan kaupan tarjonta alueella on suppeaa, joten tarjontaa haetaan useimmiten alueen ulkopuolelta. Keskisellä alueella on vuoteen 2018 mennessä liiketilanlisätarve lähes 70.000 kerrosneliömetriä, josta 35.000 kerrosneliömetriä suuntautuu tilaa vaativaa Erikoiskaupan markkinat ja kehitys pohjoisessa suurpiirissä Pohjoisessa suurpiirissä erikoiskaupan tarjonta on suppea. Alueella on erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden käytössä vain noin 16.000 kerrosneliömetriä. Alueella on kyllä yksi kauppakeskus, Ogeli Oulunkylässä sekä kaksi ostoskeskusta Maunulassa ja Oulunkylässä. Paikallistasoinen erikoiskaupan tarjonta löytyy näistä. Monipuoliset erikoiskaupan ostokset tehdään alueen ulkopuolella asiointitutkimuksen mukaan pääosin keskustassa sekä Itäkeskustassa ja osin myös Malmilla. Ostosmatkoja tehdään myös läheisiin Vantaan puolella oleviin keskittymiin Tammistoon sekä Jumboon. Tilaa vaativan kaupan ostokkauppaan ja autokauppaan, 23.000 kerros neliömetriä muuhun eli lähinnä keskustahakuiseen erikoiskauppaan ja 10.000 kerrosneliömetriä muihin kaupallisiin palveluihin. Keskustahakuisen ja muiden kaupallisten palveluiden tilantarpeesta pääosa suuntautuu keskustaan. Keskisessä suurpiirissä ei ole kaavoituksessa vireillä mittavia kaupan hankkeita. Hakaniemen torin aluetta on suunniteltu kehitettävän, mutta asia on vasta suunnitteluasteella. Kalasataman alueella on haasteena vastata osasta alueen palvelukysynnästä. set hoidetaan myöskin alueen ulkopuolella, sillä tarjontaa ei omalla alueella juurikaan ole. Pohjoisen alueen lisäliiketilatarve erikoiskaupalle ja muille kaupallisille palveluille vuoteen 2018 mennessä on yhteensä noin 20.000 kerrosneliömetriä. Nykyisen suppean tarjonnan takia olisi positiivista, jos se suuntautuisi omalle alueelle. Alueella on vireillä kaupan hankkeita mm. Maunulassa ja Oulunkylässä, mutta nämä painottuvat päivittäistavarakauppaan. Osa alueen erikoiskaupan liiketilatarpeesta suuntautuu Kannelmäen kauppakeskukseen, osa alueen ulkopuolelle mm. Itäkeskukseen sekä Tammistoon. 22
Erikoiskaupan markkinat ja kehitys koillisessa suurpiirissä Koillisessa suurpiirissä on vahva erikoiskaupan tarjonta. Alueella on erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden liiketilaa yhteensä 145.000 kerrosneliömetriä. Koillinen suurpiiri on kaupalliselta tarjonnaltaan kolmanneksi suurin suurpiiri, eteläisen ja kaakkoisen suurpiirin jälkeen. Koillisessa suurpiirissä on sekä kauppa keskuksia, ostareita että yritysalueita. Malmilla on kaksi kauppakeskusta, joiden vaikutusalueet ulottuvat lähialuetta laajemmaksi. Ostoskeskuksia on Pihlajamäessä, Pukinmäessä, Puistolassa, Suutarilassa ja Jakomäessä. Puistolassa ja Malmilla on lisäksi laajat yritysalueet. Suutarilassa sekä Latokartanossa on pienet yritysalueet ja Latokartanon alueella on uusi Prisma-keskus. Malmi on yksi erikoiskaupan suurista keskittymistä Helsingissä. Sen vaikutusalue on kuitenkin muita keskittymiä paikallisempi. Malmilla käydään ostoksilla pääosin omalta suuralueelta. Alueelta käydään ostoksilla jonkin verran myös Itäkeskuksessa ja radan varresta myös keskustassa. Tilaa vaativan kaupan ostoksia tehdään omalla alueella sekä mm. Lanternassa ja Vantaan puolella Porttipuistossa. Ostovoiman kasvun pohjalta laskettuna alueen oma erikoiskaupan lisäliiketilatarve vuoteen 2018 mennessä on yhteensä 70.000 kerrosneliömetriä. Liiketilatarpeesta noin puolet suuntautuu tilaa vaativaan kauppaan ja autokauppaan. Suurin tarve on Latokartanon alueella, jossa asukasmäärä kasvaa keskimääräistä nopeammin. Tarve suuntautunee omalle alueelle sekä Roihupeltoon ja Itäkeskukseen. 23
Erikoiskaupan markkinat ja kehitys kaakkoisessa suurpiirissä Kaakkoisessa suurpiirissä erikoiskaupan tarjonta painottuu pitkälti yritys alueiden kauppaan. Herttoniemen alue on tarjonnaltaan laajin. Herttoniemi on yksi Helsingin laajimmista autokaupan alueista Konalan ohella. Herttoniemessä on myös kauppakeskus Megahertsi sekä ostoskeskus. Megahertsi on pieni paikallinen kauppakeskus. Lisäksi kaakkoisella alueella on kolme muuta ostoskeskusta Roihuvuoressa, Kulosaaressa ja Laaja ointimatkoja koko Helsingistä keskustaa myöten. Ostovoimaa tulee myös Sipoon ja Porvoon suunnasta sekä jonkin verran Vantaalta. Pääasiallinen vaikutusalue on kuitenkin itäinen Helsinki ja läntinen Sipoo. Lanternan vaikutusalue on saman suuntainen kuin Itäkeskuksenkin. Vuosaaressa on alueen toinen erikoiskaupan keskittymä, joka on tosin huomattavasti suppeampi kuin Itäkeskus. Vuosaaren vaikutusalue onkin enemmän paikallinen. Vuosaaresta käydään ostoksilla myös Itäkeskuksessa. Itäinen suurpiiri on asukasluvultaan suurin piiri Helsingissä. Asukasmäärä kasvaa voimakkaasti Vuosaaren ja Myllypuron alueilla, määrällisesti varsinkin Vuosaaressa. Ostovoima kasvaa alueella myös paljon, ja erikoiskaupan ja muisalossa. Näiden erikoiskaupan tarjonta on suppeaa. Kaakkoisessa suurpiirissä on erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden käytössä liiketilaa yhteensä 62.000 kerrosneliömetriä. Kaakkoisesta suurpiiristä käydään ostoksilla oman alueen lisäksi pääosin Itäkeskuksessa ja keskustassa. Tilaa vaativan kaupan ostoksille suunnataan mm. Lanternaan. Kaakkoisen suurpiirin asukkaiden ostovoiman kasvunpohjalta tarvitaan lisää liiketilaa erikoiskaupalle ja muille kaupallisille palveluille yhteensä yli 40.000 kerros neliömetriä. Tämä suuntautunee osin ainakin Itäkeskukseen sekä Roihupellon uuteen kauppakeskukseen. Hertto niemessä on myös potentiaalisia kaupan kehitysmahdollisuuksia. Erikoiskaupan markkinat ja kehitys itäisessä suurpiirissä Itäisessä suurpiirissä on merkittävä määrä kaupallista tarjontaa. Kokonaistarjonta on suurin keskustan jälkeen. Itäisessä suurpiirissä on erikoiskaupan ja kaupallisten palveluiden liiketilaa yhteensä lähes 190.000 kerrosneliömetriä. Alueella on keskustan jälkeen toiseksi merkittävin kauppapaikka Helsingissä eli Itäkeskus. Itäkeskuksen lisäksi alueella on Kauppakeskus Lanterna Roihupellossa Itäkeskuksen vieressä ja Kauppakeskus Columbus Vuosaaressa. Lisäksi alueella on useita ostoskeskuksia, Puotinharjun, Puotilan, Kontulan, Myllypuron, Mellunmäen ja Pohjois-Vuosaaren ostoskeskukset. Kontulan ja Puotinharjun ostoskeskusten erikoiskaupan tarjonta on laajaa. Itäkeskus on merkittävä erikoiskaupan keskittymä, jonne suuntautuu asi den kaupallisten palveluiden liiketilatarve nousee alueella lähes 85.000 kerrosneliömetriin vuoteen 2018 mennessä. Itäkeskuksen kauppakeskusta suunnitellaan laajennettavan. Lisäksi kauppakeskuksen viereen on rakentumassa Prisma. Tilaa vaativan kaupan tarjontaa lisätään Roihupellossa. Kauppakeskus Lanternan viereen suunnitellaan uutta vastaavan tyyppistä kauppakeskusta Candelaa. Itäiseen suurpiiriin suuntautuu tilantarvetta myös oman suurpiirin ulkopuolelta. 24
Erikoiskaupan markkinat ja kehitys Östersundomin alueella Östersundomin alueella ei tällä hetkellä ole juurikaan erikoiskaupan tarjontaa. Alueella on lähinnä päivittäistavarakauppaa ja muita kaupallisia palveluita, niitäkin hyvin suppea määrä. Alueen asukkaat käyttävät pääosin Itäkeskuksen ja Vuosaaren palveluita ja jonkin verran Söderkullan. Helsingin uusimmassa väestöennusteessa väestö kasvaa Östersundomin alueella vuoteen 2018 mennessä vasta noin 1000 asukkaalla eli 2000 asukkaasta noin 3000 asukkaaseen. Tämän asukasmäärän ja sen ostovoiman kasvun pohjalta alueen lisäliiketilatarve erikois kaupalle ja muille kaupallisille palveluille on noin 3400 kerrosneliömetriä. Näin pieni väestönpohja ei kuitenkaan vielä vedä yrittäjiä alueelle, vaan ostovoima suuntautuu alueelta pois. Palvelutarjonnan kysyntä kasvaa merkittävämmin, vasta kun asukasmääräkin alueella alkaa merkittävästi kasvaa. Tulevaisuudessa alueen palvelutarjonnan kysyntä tuleekin mitoittaa uudelleen. 25
26 Laajasalo Laajasalo Laajasalo Laajasalo Laajasalo Laajasalo Laajasalo Laajasalo Laajasalo Ullanlinna Ullanlinna Ullanlinna Ullanlinna Ullanlinna Ullanlinna Ullanlinna Ullanlinna Ullanlinna Lauttasaari Lauttasaari Lauttasaari Lauttasaari Lauttasaari Lauttasaari Lauttasaari Lauttasaari Lauttasaari Kampinmalmi Kampinmalmi Kampinmalmi Kampinmalmi Kampinmalmi Kampinmalmi Kampinmalmi Kampinmalmi Kampinmalmi Kallio Kallio Kallio Kallio Kallio Kallio Kallio Kallio Kallio Vironniemi Vironniemi Vironniemi Vironniemi Vironniemi Vironniemi Vironniemi Vironniemi Vironniemi Alppiharju Alppiharju Alppiharju Alppiharju Alppiharju Alppiharju Alppiharju Alppiharju Alppiharju Kulosaari Kulosaari Kulosaari Kulosaari Kulosaari Kulosaari Kulosaari Kulosaari Kulosaari Herttoniemi Herttoniemi Herttoniemi Herttoniemi Herttoniemi Herttoniemi Herttoniemi Herttoniemi Herttoniemi Vallila Vallila Vallila Vallila Vallila Vallila Vallila Vallila Vallila Taka-Töölö Taka-Töölö Taka-Töölö Taka-Töölö Taka-Töölö Taka-Töölö Taka-Töölö Taka-Töölö Taka-Töölö Reijola Reijola Reijola Reijola Reijola Reijola Reijola Reijola Reijola Vuosaari Vuosaari Vuosaari Vuosaari Vuosaari Vuosaari Vuosaari Vuosaari Vuosaari Oulunkylä Oulunkylä Oulunkylä Oulunkylä Oulunkylä Oulunkylä Oulunkylä Oulunkylä Oulunkylä Maunula Maunula Maunula Maunula Maunula Maunula Maunula Maunula Maunula Pasila Pasila Pasila Pasila Pasila Pasila Pasila Pasila Pasila Vanhakaupunki Vanhakaupunki Vanhakaupunki Vanhakaupunki Vanhakaupunki Vanhakaupunki Vanhakaupunki Vanhakaupunki Vanhakaupunki Haaga Haaga Haaga Haaga Haaga Haaga Haaga Haaga Haaga Vartiokylä Vartiokylä Vartiokylä Vartiokylä Vartiokylä Vartiokylä Vartiokylä Vartiokylä Vartiokylä Länsi-Pakila Länsi-Pakila Länsi-Pakila Länsi-Pakila Länsi-Pakila Länsi-Pakila Länsi-Pakila Länsi-Pakila Länsi-Pakila Latokartano Latokartano Latokartano Latokartano Latokartano Latokartano Latokartano Latokartano Latokartano äjänmäki äjänmäki äjänmäki äjänmäki äjänmäki äjänmäki äjänmäki äjänmäki äjänmäki Myllypuro Myllypuro Myllypuro Myllypuro Myllypuro Myllypuro Myllypuro Myllypuro Myllypuro Munkkiniemi Munkkiniemi Munkkiniemi Munkkiniemi Munkkiniemi Munkkiniemi Munkkiniemi Munkkiniemi Munkkiniemi Mellunkylä Mellunkylä Mellunkylä Mellunkylä Mellunkylä Mellunkylä Mellunkylä Mellunkylä Mellunkylä k-m2 100 000 Nykyliiketilamäärä Lisätarve 2018 Tuomas Santasalo Ky 2008
2.4 Yhteenveto alueittaisesta lisätilantarpeesta Helsingissä erikoiskauppa on keskittynyt kauppakeskuksiin ja ydinkeskustaan. Helsingissä on kaksi merkittävää seudullista erikoiskaupan keskittymää Helsingin keskusta ja Itäkeskus. Paikallisia erikoiskaupan keskittymiä ovat mm. Vuosaari, Malmi sekä Ruoholahti. Lisäksi erikoiskauppaa, lähinnä tilaa vaativaa kauppaa on laajamittaisesti yritysalueilla, joista suurimmat ovat Konalassa, Puistolassa, Malmilla ja Herttoniemessä. Pienissä kaupan keskittymissä kuten useassa ostoskeskuksessa on vain vähän erikoiskauppaa, pääpaino näissä on päivittäistavarakaupassa ja muilla kaupallisilla palveluilla. Kaupalliset palvelut Helsingissä eivät siis nykyään jakaudu tasaisesti alueittaisen asukasmäärän mukaan, vaan kauppa keskittyy. Alueittainen lisäliiketila tarve on laskettu taas alueittaisen väestömäärän ja ostovoiman kasvun pohjalta. Alueittainen lisäliiketilantarve ei suoraan kerro sitä, minne tämä tilantarve suuntautuu. Oheisessa kartassa on pylväskuvioihin piirretty peruspiireittäin nykyinen liiketilamäärä sekä lisätarve alueella vuoteen 2018 mennessä. Asukasmäärältään pienillä alueilla ei ole nykyään paljoakaan erikoiskaupan liike tilaa eikä tulevaisuuden tarve ole merkittävä. Monella pienellä alueella tarve on kuitenkin suurempi kuin nykyinen liiketilamäärä, mikä kertoo alueilla vallitsevasta palveluvajeesta. Myös usealla väestömäärältään suurella alueella tarve on suurempi kuin nykyinen liiketilamäärä. Näiltä alueilta siirtyy nykyisin ostovoimaa suurempiin kauppakeskittymiin. Mikäli lisätilantarve suuntautuisi aina omalle alueelle, erikoiskauppa kehittyisi nykyistä tasapainoisemmin. Todennäköisesti kuitenkin asukasmäärältään pienillä alueilla samoin kuin pienissä kaupan keskittymissä ei juurikaan ole kasvuodotuksia vaan lisätarve suuntautuu pääosin suuriin kauppakeskittymiin tai suuriin kaupan hankkeisiin. Keskustahakuisen erikoiskaupan tilantarve suuntautuu valtaosin ydinkeskustaan ja kauppakeskuksiin, kun taas tilaa vaativan kaupan lisätarve suuntautuu yritysalueille ja uusiin kauppakeskittymiin tai kauppakeskuksiin. Uusia erikoiskaupan liiketiloja ollaan suunnittelemassa, kaavoittamassa tai jo rakentamassa Helsinkiin mm. keskustaan, Kannelmäkeen, Konalaan, Roihupeltoon ja Itäkeskukseen. Uudet tilat saadaan toimimaan, kun ne sijoittuvat riittävän tiiviiksi keskittymiksi alueella. Helsingin keskustan kehittämisen kannalta merkittävintä on lähialueen ostovoiman kehitys. Tilatarvetta suuntautuu keskustaan siis pääosin eteläiseltä ja keskiseltä alueelta, mutta lisäksi myös osin koko Helsingin alueelta, pääkaupunkiseudulta sekä kehyskunnista. Itäkeskus palvelee laajasti koko itäistä Helsinkiä. Tämä alueen sekä lähialueiden liiketilan lisätarve suuntautuukin pitkälti Itäkeskukseen sekä läheiseen uuteen lähinnä tilaa vaativan kaupan keskukseen Candelaan Roihupeltoon. Itäkeskuksen lähialueella on alueita, joilla on merkittäviä liiketilan lisätarpeita. Näitä ovat Vuosaari, Mellunkylä sekä Laajasalo ja Latokartano. Millään näistä alueista ei ole merkittäviä kaupan hankkeita vireillä, vaan tilantarve toteutunee Itäkeskuksessa, mikäli tarjonnan lisäystä ei näillä alueilla tapahdu. Itäkeskuksen omalla alueelle eli Vartiokylässä ei oman väestön ostovoiman pohjalta ole kovin suuria laskennallisia tilantarpeita verrattuna lähialueisiin. Kannelmäen ja Konalan kauppakeskushankkeet muuttavat Helsingin läntisten alueiden ostoskäyttäytymistä, kun tarjonta näillä alueella kasvaa merkittävästi. Läntisellä alueella onkin kohtalaisen suuri liiketilan lisätarve, ja se suuntautunee pitkälti omalle lähialueella tällä seudulla. Pienempiäkin kaupan hankkeita on Helsingissä vireillä, mutta ne vastaavat lähinnä kunkin alueen omaan liiketilan lisätarpeeseen. Kokonaisuudessaan erikoiskaupan ja muiden kaupallisten palveluiden liiketilan lisätarve Helsingissä vuoteen 2018 mennessä on noin 440.000 kerrosneliömetriä, josta noin puolet suuntautuu tilaa vaativaan kauppaan ja puolet muuhun erikoiskauppaan ja palveluihin. Helsinki saa ostovoimaa myös alueen ulkopuolelta, tässä laskettu vain helsinkiläisten oman ostovoiman kasvusta aiheutuva lisäpinta-alatarve. Helsingistä vastaavasti virtaa ostovoimaa myös naapurikaupunkiin ja ulkomaille, tosin vähemmän kuin mitä Helsinkiin virtaa ostovoimaa kaupungin ulkopuolelta. 27