LYKKÄÄVÄT JA PURKAVAT EHDOT KIINTEISTÖNKAUPASSA Kirjaamislakimies Taina Hiiri materiaali: Kari Niemi, johtava asiantuntija (OTK, VT) Maanmittauslaitoksen kehittämiskeskus Kirjaamisasiat Pirkanmaan-Satakunnan maanmittaustoimistossa, sidosryhmätilaisuus Porissa 29.8.2011 ja Tampereella 30.8.2011
Esityksen rakenne Yleistä lykkäävistä ja purkavista ehdoista kiinteistön luovutuksessa Myyjän ja ostajan asemasta ehdollisen luovutuksen jälkeen ns. välitilan aikana Lykkäävään tai purkavaan ehtoon vetoaminen Kirjaamismenettelyyn liittyviä kysymyksiä
Yleistä lykkäävistä ja purkavista ehdoista kiinteistön luovutuksessa
Säädösperusteena maakaaren 2 luvun 2 Kauppakirjassa voidaan sopia, että kauppa saadaan purkaa jollakin muulla kuin tässä laissa tarkoitetulla perusteella taikka että myyjä pidättää omistusoikeuden kiinteistöön, kunnes kauppahinta on maksettu tai muu ehto on toteutunut (MK 2:2.1) Ehto on pätevä vain, jos se on otettu kaupanvahvistajan oikeaksi todistamaan luovutuskirjaan Ehdon voimassaoloajasta voidaan sopia luovutuskirjassa, mutta maksimiaika on viisi vuotta Jos muuta ei ole sovittu, ehdon katsotaan olevan voimassa viisi vuotta Voimassaoloaikaa ei voida jatkaa yli viiden vuoden edes kaupanvahvistajan oikeaksi todistamalla sopimuksella
Lykkäävä tai purkava ehto voidaan ottaa kaiken tyyppisiin luovutuksiin Myös vaihto, lahja, yhteisomistussuhteen purku, apportti jne. voivat olla ehdollisia Tällöin niihin sovelletaan ehdon pätevyyden, voimassaolon, ehtoon vetoamisen ja kirjaamismenettelyn osalta samoja sääntöjä kuin ehdolliseen kiinteistönkauppaan Myös kiinteistöä koskevan käyttöoikeuden edelleen luovutus (siirto) voidaan tehdä lykkäävin tai purkavin ehdoin Maakaaren 2 luvun 2 ei kuitenkaan koske käyttöoikeuksien, esim. maanvuokraoikeuden, ehdollisia luovutuksia (MK 4:4.1) Myös käyttöoikeuden ehdollisen luovutuksen kirjaamismenettely poikkeaa ehdollisen kiinteistönluovutuksen lainhuudatusmenettelystä
Ehto voi olla voimassa joko myyjän tai ostajan hyväksi Usein myyjän hyväksi voimassa oleva ehto on muotoiltu lykkääväksi ehdoksi Tyypillisin ehto on se, että omistusoikeuden todetaan siirtyvän vasta kun koko kauppahinta on maksettu Voidaan yhtä hyvin käyttää purkavan ehdon muotoilua Ostajan hyväksi voimassa oleva ehto on tavallisesti muotoiltu purkavaksi ehdoksi Esimerkiksi Ostajalla on oikeus purkaa kauppa, mikäli kiinteistölle ei saada rakennuslupaa Ehtoperusteina käytetään mitä erilaisimpia asioita Esim. tietyn kaavamuutoksen voimaan tulo, yhteisön toimivaltaisen elimen päätös, luovutuksen kohteen maaperätarkastuksen tulokset
Sillä, onko ehto nimetty lykkääväksi vai purkavaksi, ei ole oikeudellista merkitystä Maakaaressa lykkäävät ja purkavat ehdot rinnastetaan täydellisesti toisiinsa Sama ehto ja oikeusvaikutus saadaan aikaan esimerkiksi muotoilulla omistusoikeus siirtyy, kun kauppahinta on maksettu tai muotoilulla omistusoikeus siirtyy heti, mutta myyjällä on oikeus purkaa kauppa, mikäli kauppahintaa ei ole maksettu
Oikeusvaikutukset ovat täysin samat viidessä tärkeässä suhteessa Myyjän ja ostajan asema välitilan aikana Määräaika, jossa ehtoon on vedottava sekä menettely, jolla ehtoon vetoamisen tulee tapahtua Seuraukset siitä, että ehtoon ei ole vedottu oikeassa ajassa ja oikealla tavalla Myyjän asema suhteessa kolmansiin (lähinnä ostajan seuraajat ja velkojat) Ehdollisen saannon lainhuudatusmenettely ja lopullisen lainhuudon myöntämisen edellytykset
Myyjän ja ostajan asemasta ehdollisen luovutuksen jälkeen ns. välitilan aikana
Säädösperusteena MK 2:14 Ehdollisen luovutuksen jälkeen ostajan asema on lähempänä omistajan asemaa kuin myyjän Myyjän oikeuksien turvaamiseksi ostajan käyttövapautta ja kompetenssia on kuitenkin välitilan aikana rajoitettu Ostaja ei saa hakata metsää tai ottaa maa-aineksia tai muuta kiinteistöön kuuluvaa niin, että kiinteistön arvo merkittävästi vähenee Ostaja ei saa ilman myyjän suostumusta uutta kiinnitystä Ostaja ei voi perustaa erityisiä oikeuksia eikä panttioikeutta kiinteistöön ilman myyjän suostumusta
Ostajan käyttövapauden edellä mainittuja rajoituksia lukuun ottamatta hallintaoikeus kiinteistöön kuuluu ostajalle Samoin em. rajoituksia lukuun ottamatta kiinteistöä koskeva oikeudellinen määräämisvalta eli kompetenssi kuuluu ostajalle Kiinteistön luovutuskompetenssi on ostajalla (luovutuksessa ehto pysyy voimassa) Ehdollinen kiinnitys- ja panttauskompetenssi jne. kuuluvat ostajalle
Sen sijaan myyjä menettää jo ehdollisen luovutuksen jälkeen sekä hallintaoikeuden että kiinteistöä koskevan oikeudellisen määräämisvallan Myyjä menettää välittömästi kiinnityskompetenssin Samoin myyjä menettää panttauskompetenssin ja oikeuden perustaa erityisiä oikeuksia sekä luovutuskompetenssin Myyjälle jää ainoastaan oikeus ehdon perusteella vaatia omistajan aseman palauttamista, mikäli ehtoa ei ole täytetty
Lykkäävään tai purkavaan ehtoon vetoaminen
Mitä ehtoon vetoaminen tarkoittaa? Ehtoon vetoaminen on sen vaatimista, että MK 2:14:n mukainen välitila päättyy ja omistajan asema palautetaan myyjälle Tärkeintä huomata, että omistusoikeuden lopulliselle siirtymiselle asetetun ehdon tai edellytyksen jäädessä toteutumatta omistajan asema ei palaudu myyjälle automaattisesti eikä luovutus raukea itsestään Ehtoon on vedottava tietyssä ajassa ja tietyllä tavalla ehdon raukeamisen uhalla
Miten ja missä ajassa ehtoon on vedottava? Ehtoon on vedottava kolmen kuukauden kuluessa ehdon voimassaoloajan päättymisestä Lähtökohta on luovutuskirjassa sovittu ehdon voimassaoloaika + 3 kk Jos ehto on sovittu olemaan voimassa viisi vuotta tai jos voimassaoloaikaa ei ole sovittu, ehtoon on vedottava viimeistään viiden vuoden 3 kk:n kuluessa Vetoamisen tulee tapahtua nostamalla kanne kiinteistön palauttamiseksi myyjälle ehdon perusteella
Jos osapuolet ovat yhtä mieltä asiasta, luovutus voidaan myös purkaa sopimuksella noudattaen MK 2:1:n muotovaatimusta (MK 2:5) Purkusopimus tulee tehdä kanteen nostamiselle säädetyn määräajan sisällä Muussa tapauksessa luovutuksen purkamista ei pidetä ehtoon perustuvana vaan uutena vapaaehtoisena luovutuksena Tästä seuraa mm. myyjän lainhuudatus- ja varainsiirtoverovelvollisuus
Ehdon raukeamisen oikeusvaikutukset Kuten edellä on todettu, lykkäävä tai purkava ehto raukeaa, mikäli siihen ei ole vedottu säädetyllä tavalla säädetyssä ajassa Ehdon raukeaminen merkitsee lopullisen omistusoikeuden siirtymistä ostajalle Myyjä menettää oikeutensa vaatia omistusoikeuden palauttamista itselleen, vaikka luovutukselle asetettu ehto tai edellytys on jäänyt toteutumatta Kaikki ostajan käyttövapauteen ja kompetenssiin kohdistuvat MK 2:14:n mukaiset rajoitukset päättyvät Esim. jos kyseessä oli kauppahinnan maksamiseen sidottu lykkäävä ehto, ostaja saa kauppahinnan maksamatta jäämisestä huolimatta täyden omistusoikeuden ja myyjälle jää pelkkä saamisoikeus
Kirjaamismenettelyyn liittyviä kysymyksiä
Lainhuudatusvelvollisuus ja -aika Ehdolliselle luovutussaannolle on haettava lainhuutoa 6 kk:n kuluessa luovutuskirjan tekemisestä Kaupanvahvistus on ratkaiseva ajankohta, josta 6 kk:n määräajan laskeminen alkaa Määräajan laiminlyönti johtaa vastikkeellisissa saannoissa varainsiirtoveron korotukseen
Lainhuutohakemuksen lepäämään jättäminen Ehdollinen luovutussaanto jätetään viran puolesta lepäämään Ennen lepäämään jättämistä koskevaa ratkaisua kaikki muu lainhuudon edellyttämä selvitys täytyy olla toimitettuna kirjaamisviranomaiselle Tarvittaessa esim. selvitystä varainsiirtoverosta pyydetään täydennyskehotuksella jos selvitystä ei saada, hakemusta ei jätetä lepäämään vaan se jätetään tutkimatta Hakemus jätetään lepäämään kanteen nostamiselle varatun määräajan loppuun Tyypillinen lepäämäänjättämisaika on 5 vuotta 3 kuukautta
Lainhuudon myöntäminen ennen määräajan päättymistä Ennen määräajan päättymistä lainhuuto myönnetään vain, mikäli hakija on esittänyt selvityksen ehdon raukeamisesta Jos kysymys kauppahinnan maksamiseen liittyvästä lykkäävästä ehdosta, vaaditaan selvitys kauppahinnan maksamisesta Jos kysymys ostajan hyväksi olleesta ehdosta, usein riittää, että ostaja kirjallisesti ilmoittaa luopuvansa vetoamasta ehtoon
Lainhuudon myöntäminen määräajan päättymisen jälkeen Lainhuuto voidaan myöntää hakijalle määräajan päättymisen jälkeen, vaikka kirjaamisviranomaiselle ei olisi toimitettu selvitystä ehdossa viitatun edellytyksen täyttymisestä Esim. selvitystä kauppahinnan maksamisesta ei tällöin tarvitse toimittaa, vaikka omistusoikeuden siirtyminen olisi sidottu kauppahinnan maksuun Edellytyksenä tällaiselle automaatiolainhuudolle on kuitenkin se, että ennen määräajan päättymistä kirjaamisviranomaiselle ei ole toimitettu selvitystä siitä, että ehtoon on asianmukaisesti vedottu Toisin sanoen ei ole toimitettu selvitystä kanteen vireille panosta tai MK 2:1:n muodossa tehdystä purkusopimuksesta Selvitys näistä pitäisi periaatteessa tulla aukottomasti myös ilman ehtoon vedonneen myötävaikutusta (tuomioistuimen tai kaupanvahvistajan ilmoituksena)
Ehtoon vetoamisen vaikutuksista kirjaamismenettelyyn Kanteen vireille tulo aiheuttaa tarvittaessa lepäämäänjättämisajan jatkamisen (samoin asian vireille tulo kuluttajariitalautakunnassa) Jos ehdollinen luovutus puretaan tuomiolla tai sopimuksella, lepäämässä ollut ostajan lainhuutohakemus hylätään Ennen hylkäämistä hakijalle varataan tilaisuus tulla kuulluksi Tällöin hakija saa tilaisuuden esim. peruuttaa hakemuksensa Näissä tilanteissa myyjälle ei synny lainhuutovelvollisuutta vaan hänen aiempi lainhuutonsa jää voimaan
Kiitos mielenkiinnosta!