Sisällys Lyhenteet...3 Esipuhe...5 1. Kiinteistön ja vuokrahuoneiston välitystoiminta...27 1.1. Välitystoimintaan sovellettavat säädökset...27 1.2. Välitysliiketoiminnan harjoittaminen...28 1.2.1. Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä...28 1.2.2. Välitystoiminnan harjoittamisen edellytykset...31 1.2.3. Välitysliikerekisteri...32 1.2.4. Vastaava hoitaja...35 1.2.5. Välitystoiminnan harjoittamista koskevat välitysliikelain määräykset...39 1.2.6. Valvonta...41 1.3. Välityspalvelujen tarjoaminen ja markkinointi...44 1.3.1. Yleistä välityspalvelujen tarjoamisesta ja markkinoinnista...44 1.3.2. Kuluttajansuojalaki...44 1.3.2.1. Markkinoinnin sääntely...45 1.3.2.2. Kotimyynti ja etämyynti...50 1.3.2.3. Välityspalvelun hinnan ilmoittaminen...52 1.4. Kiinteistönvälitystoimeksianto...55 1.4.1. Yleistä...55 1.4.2. Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki...56 1.4.3. Toimeksiantosopimus...59 1.4.4. Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle...64 1.4.5. Asiakkaan tunnistaminen, henkilöllisyyden todentaminen ja myyntioikeuden selvittäminen...66 1.4.5.1. Asiakkaan tunnistaminen...67 1.4.5.22 Asiakkaan henkilöllisyyden todentaminen...67 1.4.5.3. Myyntioikeuden selvittäminen...67 1.4.6. Päiväkirjaaminen...71 1.4.7. Huolellisuusvelvollisuus...71 1.4.8. Salassapitovelvollisuus...72 1.4.9. Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus...72 1.4.9.1. Toimeksiantajan haastattelu...73 1.4.9.2. Katselmus...74 Sisällys 7
1.4.9.3. Asiapapereiden hankkiminen...75 1.4.9.4. Erityinen selonottovelvollisuus...89 1.4.10. Ostajalle annettavat tiedot...91 1.4.10.1. Asuntojen markkinointi...92 1.4.10.2. Ostoneuvotteluvaiheessa annettavat tiedot...101 1.4.11. Ostotarjous...104 1.4.11.1. Asunto-osakkeen ostotarjous...108 1.4.11.2. Kiinteistön ostotarjous...120 1.4.11.3. Vuokraoikeutta koskeva ostotarjous...125 1.4.11.4. Välitysliikkeen vastuu tarjoustilanteessa...125 1.4.12. Kaupan tekeminen...126 1.4.12.1. Ennen asunto-osakkeen kaupantekoa varmistettavat asiat...128 1.4.12.2. Ennen kaupantekoa kiinteistöstä varmistettavat asiat...129 1.4.12.3. Kauppakirjan laatiminen...130 1.4.12.4. Kaupantekotilaisuus...131 1.4.12.5. Kaupanteon jälkeen...133 1.4.13. Välityspalkkio...135 1.5. Vuokrahuoneiston välitystoimeksianto... 138 1.5.1. Yleistä...138 1.5.2. Välitystoiminnan harjoittaminen / välityslaki...140 1.5.3. Toimeksiantosopimus...142 1.5.4. Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle...145 1.5.5. Tietojen hankkiminen toimeksiantajalta...145 1.5.5.1. Vuokranantaja toimeksiantajana...146 1.5.5.2. Vuokralainen toimeksiantajana...146 1.5.6. Välitystehtävän suorittaminen...146 1.5.7. Päiväkirjaaminen...146 1.5.8. Kohteen selvittäminen / välitysliikkeen selonottovelvollisuus...147 1.5.8.1. Yleinen selonottovelvollisuus...147 1.5.8.2. Erityinen selonottovelvollisuus...148 1.5.9. Markkinointi...150 1.5.9.1. Vuokra-asunnon markkinointi...150 1.5.10. Vuokralaista koskevien tietojen hankkiminen...154 1.5.11. Vuokrausneuvotteluvaiheessa annettavat tiedot...155 1.5.12. Vuokraustarjous...157 1.5.13. Vuokrasopimuksen tekeminen...159 1.5.14. Välityspalkkio...160 1.6. Välitystoiminnan vastuut... 164 1.6.1. Vastuu suhteessa toimeksiantajaan / välityslaki...166 1.6.2. Vastuu suhteessa toimeksiantajan vastapuoleen / välityslaki...168 1.6.3. Virheilmoitus...170 1.6.4. Vastaavan hoitajan korvausvastuu...171 1.6.5. Takautumisoikeus...172 1.6.6. Maksusuoja...173 8 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
1.7. Rahanpesu... 173 1.7.1. Asiakkaan tunteminen...174 1.7.1.1. Riskiperusteinen arviointi...174 1.7.1.2. Alhaisen riskin toimet = yksinkertaistettu asiakkaan tunteminen...175 1.7.1.3. Tavanomaisen riskin toimet = asiakkaan tunteminen...175 1.7.1.4. Tavanomaista suuremman riskin toimet = tehostettu asiakkaan tunteminen...178 1.7.2. Tuntemistietojen säilyttäminen...181 1.7.3. Ilmoitusvelvollisuus ja liiketoimen keskeyttäminen...181 1.7.3.1. Ilmoitusvelvollisuus:...182 2. Asuntokauppa...183 2.1. Asuntokaupan lainsäädäntö...183 2.2. Asuntokauppalaki...184 2.3. Asuntokaupan kohde = Mitä myydään?...186 2.3.1. Asunto-osakkeet...186 2.3.2. Yhtiöjärjestys...187 2.3.3. Pinta-ala...189 2.3.3.1. Asuintilojen ja muiden tilojen pinta-ala...189 2.3.4. Tarpeisto...191 2.3.5. Asunnon kunto...191 2.3.6. Omistamiseen liittyvät taloudelliset seikat...192 2.3.7. Vuokrattu huoneisto...193 2.3.8. Erilaiset asunto-osakkeet kaupan kohteena...193 2.4. Kauppaneuvottelut / Ostajalle annettavat tiedot...194 2.4.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus...194 2.4.2. Ennakkomarkkinointi...194 2.4.3. Varsinainen markkinointi...195 2.4.4. Ostoneuvotteluvaihe...197 2.4.5. Ostajan selonottovelvollisuus...199 2.5. Tarjoukset ja esisopimus...200 2.5.1. Ostotarjous...200 2.5.2. Eri tarjoustyypit...202 2.5.3. Käsirahallinen ostotarjous...202 2.5.4. Tarjous vakiokorvausehdolla...205 2.5.5. Muu tarjous...206 2.5.6. Varaus ja varausmaksu...206 2.5.7. Esisopimus...207 2.6. Sopijapuolet kuka myy...208 2.7. Käytetyn asunnon kauppa...211 2.7.1. Yleistä käytetyn asunnon kaupasta...211 2.7.2. Kauppakirja...212 2.7.3. Kaupan kohteesta...213 Sisällys 9
2.7.4. Kauppahinta...213 2.7.5. Omistusoikeuden siirtyminen...214 2.7.6. Osakekirjan luovutus...215 2.7.7. Kauppahinnan vakuusjärjestelyt...215 2.7.7.1. Omistusoikeus siirtyy heti...217 2.7.7.2. Omistuksenpidätys...219 2.7.8. Huoneiston vapautuminen...221 2.7.9. Vastuu maksuista...222 2.7.10. Vaaranvastuu...223 2.7.11. Selvitys tietojen saamisesta...224 2.7.12. Kohteen kunto ja vastuuvapauslausekkeet...224 2.7.13. Kaupanteon jälkeen...225 2.7.13.1. Kaupan peruuttaminen...225 2.7.13.2. Varainsiirtoveron maksu...225 2.7.13.3. Saannon rekisteröinti...225 2.7.14. Sopimusrikkomukset...226 2.7.14.1. Viivästykset...227 2.7.14.2. Kaupan kohteen virheet...230 2.7.14.3. Ensimmäisen myyjän ynnä muiden vastuu...240 2.7.14.4. Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu...241 2.7.14.5. Myyjän takautumisoikeus...241 2.8. Rakentamisvaiheessa olevan ja valmiin uuden asunnon kauppa... 243 2.8.1. Yleistä...243 2.8.2. Osakkeenostajan suoja rakentamisvaiheessa...243 2.8.2.1. Ostettavaksi tarjoaminen...244 2.8.2.2. Rakentamisvaihe...244 2.8.3. Ennakkomarkkinointi...244 2.8.4. RS-järjestelmä...245 2.8.5. Turva-asiakirjat...245 2.8.5.1. Turva-asiakirjojen tarkastaminen ja säilyttäminen...247 2.8.5.2. Tietojen antaminen turva-asiakirjoista...247 2.8.5.3. Taloussuunnitelma...248 2.8.6. Vakuudet...248 2.8.6.1. Vakuus rakentamisvaiheen aikana...248 2.8.6.2. Vakuus osaomistusyhtiössä...249 2.8.6.3. Suorituskyvyttömyysvakuus...250 2.8.6.4. Vakuus rakentamisvaiheen jälkeen...252 2.8.6.5. Vakuus rakentamisvaiheen päättymisen jälkeen tehtävissä kaupoissa...252 2.8.7. Rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja...253 2.8.7.1. Osakkeenostajien kokous...253 2.8.7.2. Rakennustyön tarkkailija...253 2.8.7.3. Tilintarkastaja...253 2.8.8. Luovutusyhtiökokous...253 10 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
2.8.9. Vuositarkastus...254 2.8.10. Asunto-osakkeen markkinointi...254 2.8.10.1. Käsiraha...254 2.8.10.2. Varausmaksu...255 2.8.10.3. Ennakkomarkkinointi...255 2.8.10.4. Rangaistussäännös...255 2.8.11. Kauppakirja...255 2.8.11.1. Kauppakirja rakentamisvaiheen aikana...256 2.8.11.2. Kauppakirja rakentamisvaiheen jälkeen...256 2.8.11.3. Rakentamisvaiheen kauppakirjaan perustuvien oikeuksien eteenpäin myynti...256 2.8.12. Kaupan sitovuus...257 2.8.13. Kauppahinta ja kauppahinnan maksaminen...257 2.8.14. Asunto-osakkeen panttaus...257 2.8.15. Osakekohtainen luettelo...258 2.8.16. Asunnon hallinnan luovutus...258 2.8.17. Osakekirjan luovutus...258 2.8.17.1. Rakentamisvaiheen kauppa...258 2.8.17.2. Valmiin uuden asunnon kauppa...259 2.8.18. Sopimusrikkomukset...259 2.8.18.1. Myyjän viivästys...259 2.8.18.2. Ostajan viivästys...261 2.8.18.3. Vahingonkorvauksen sovittelu...262 2.8.18.4. Kaupan peruuttaminen...262 2.8.19. Virheet uuden asunnon kaupassa...262 2.8.19.1. Yleinen virhesäännös...263 2.8.19.2. Taloudellinen virhe...263 2.8.19.3. Oikeudellinen virhe...264 2.8.19.4. Ostajan ennakkotarkastus...264 2.8.19.5. Takuu...264 2.8.19.6. Reklamaatio...264 2.8.19.7. Virheen seuraamukset...265 3. Asunto-osakeyhtiölaki...268 3.1. Yleistä... 268 3.2. Asunto-osakeyhtiölain soveltamisala... 268 3.3. Osakeyhtiölain soveltaminen asunto-osakeyhtiöön... 269 3.4. Asunto-osakeyhtiö... 269 3.4.1. Oikeushenkilöys...270 3.5. Osakehuoneisto... 271 3.6. Osakepääoma... 271 3.7. Enemmistöperiaate... 271 Sisällys 11
3.8. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus... 271 3.9. Johdon tehtävä... 272 3.10. Yhtiöjärjestys... 273 3.10.1. Yhtiöjärjestyksen sisältö (pakolliset määräykset)...273 3.10.2. Yhtiöjärjestyksen sisältö (valinnaiset määräykset)...274 3.11. Osakkeenomistajalle kuuluvien oikeuksien käyttäminen... 274 3.12. Osakkeen siirrettävyys... 274 3.13. Osakekirja... 275 3.13.1. Osakekirjan sisältö...275 3.13.2. Väliaikaistodistus...276 3.13.3. Omistajaolettama...276 3.14. Osakeluettelo... 276 3.14.1. Hallintaoikeuden rajoitusten merkitseminen...276 3.14.2. Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon...277 3.14.3. Tietojen saaminen osakeluettelosta...278 3.15. Yhtiövastike... 278 3.15.1. Yhtiövastikkeen maksuperuste...279 3.15.2. Huoneiston käytön estyminen...281 3.15.3. Uuden omistajan vastuu yhtiövastikkeesta...281 3.16. Kunnossapito- ja muutostyöt... 282 3.16.1. Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa...283 3.16.2. Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön tiloissa...284 3.16.3. Yhtiön ilmoitusvelvollisuus...284 3.16.4. Osakkaan ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotyöstä...285 3.16.5. Ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta...285 3.16.6. Kunnossapitotyön valvonta...285 3.16.7. Viranomaisen lupa kunnossapitotyöhön...286 3.17. Huoneistossa tehtävät muutokset... 286 3.17.1. Yhdenvertaisuusperiaate...287 3.17.2. Viranomaisen lupa muutostyöhön...287 3.17.3. Ilmoitus muutostyöstä...288 3.17.4. Suostumus muutostyöhön...288 3.17.5. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa...289 3.18. Yhtiökokous... 289 3.18.1. Päätösvalta...289 3.18.2. Varsinainen yhtiökokous...289 3.18.3. Ylimääräinen yhtiökokous...291 3.18.4. Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta...291 3.18.5. Oikeus saada asia käsiteltäväksi...291 3.18.6. Osallistumisoikeus...291 3.18.7. Muiden osallistuminen...292 3.18.8. Asukkaiden osallistumisoikeus...293 3.18.9. Äänimäärä...293 3.18.10. Osakkeenomistajan esteellisyys...293 12 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
3.18.11. Kokouspaikka ja osallistuminen kokouspaikan ulkopuolelta...294 3.18.12. Kutsuaika...294 3.19. Päätöksenteko yhtiökokouksessa... 295 3.19.1. Pääsääntönä enemmistöperiaate...295 3.19.2. Vaalit...295 3.19.3. Määräenemmistö...296 3.19.4. Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen...296 3.19.5. Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat päätökset...296 3.19.6. Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta...297 3.19.7. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen...298 3.19.7.1. Suostumus yhtiöjärjestyksen muuttamiseen...298 3.20. Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen... 298 3.21. Hallitus ja sen tehtävät... 299 3.21.1. Hallituksen pöytäkirja...301 3.21.2. Isännöitsijä...301 3.22. Isännöitsijäntodistus... 302 3.22.1. Isännöitsijäntodistuksen antaminen...302 3.22.2. Isännöitsijäntodistuksen sisältö...302 3.22.3. Kunnossapitoa tai muutostyötä koskevien ilmoitusten säilyttäminen...303 3.22.4. Takautumisoikeus asuntoyhteisön edustajan antamien tietojen perusteella...303 3.23. Huoneistoon pääsy... 304 3.24. Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan... 305 3.24.1. Hallintaanottoperusteet...305 3.24.2. Varoituksen antaminen...308 3.24.3. Hallintaanottopäätös...309 3.24.4. Yhtiökokouksen päätöksestä tiedottaminen...309 3.24.5. Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen...309 3.24.6. Yhtiökokouksen päätöksen täytäntöönpano...310 3.24.7. Hallintaanotetun huoneiston vuokraaminen...310 3.24.8. Uuden omistajan oikeus saada huoneisto hallintaansa...311 3.25. Tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja... 311 3.26. Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen... 312 3.26.1. Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys...313 3.27. Osakkeen lunastaminen... 313 3.27.1. Yleistä...313 3.27.2. Lunastuslausekkeen tarkoitus...314 3.27.3. Lunastuksen alaiset saannot...314 3.27.4. Lunastuksen kohde...315 3.27.5. Osakkeenomistaja lunastajana...315 3.27.6. Yhtiön oikeus lunastaa omia osakkeitaan...316 3.27.7. Lunastusmenettely...316 3.27.8. Lunastushinta...317 Sisällys 13
3.27.9. Lunastusilmoitus...318 3.27.10. Lunastusvaatimus...318 3.27.11. Lunastushinnan suorittaminen...319 3.27.12. Oikeuksien käyttäminen lunastuksen aikana...320 3.27.13. Osakekaupan peruuntuminen...321 3.27.14. Yhteisomistajat...321 3.27.15. Kiinteistönvälitysliikkeen velvollisuudet...321 3.27.16. Suostumuslauseke...322 4. Kiinteistönkauppa...323 4.1. Kiinteistönkaupan lainsäädäntö... 323 4.2. Kiinteistönkaupan kohde mitä myydään... 324 4.2.1. Eri kohdetyypit...324 4.2.2. Mitä kauppaan kuuluu...325 4.3. Kauppaneuvottelut... 329 4.3.1. Myyjän tiedonantovelvollisuus...329 4.3.2. Kiinteistön laatua koskevat seikat...330 4.3.3. Kiinteistön vallintaan liittyvät seikat...330 4.3.4. Oikeudelliset seikat...331 4.3.5. Kiinteistönvälitysliikkeen antamat tiedot...332 4.3.6. Kiinteistönkaupan elinkeinonharjoittajan antamat tiedot...332 4.3.7. Ostajan selonottovelvollisuus...332 4.4. Ostotarjous... 333 4.5. Esisopimus... 335 4.6. Sopijapuolet... 337 4.6.1. Kuka saa myydä kiinteistön myyjän omistusoikeus...337 4.6.2. Avioliitto vallintarajoitukset...339 4.6.3. Kuolinpesä...341 4.6.4. Vajaavaltaiset ja toimintakelpoisuuden rajoitukset...342 4.6.5. Yhteisöt...343 4.7. Kaupan muoto... 345 4.8. Luovutuksen ehdot... 351 4.8.1. Kauppakirjan rakenne ja ehdot...353 4.8.2. Kaupan kohde...354 4.8.3. Kauppahinta...356 4.8.4. Omistusoikeuden siirtyminen...358 4.8.5. Vakuusjärjestelyt...359 4.8.5.1. Koko kauppahinta kaupanteon yhteydessä...359 4.8.5.2. Omistuksenpidätys ja purkava ehto...360 4.8.5.3. Panttaukseen perustuva myyjän vakuus omistusoikeus siirretään heti...363 4.8.6. Panttikirjojen luovuttaminen...365 14 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
4.8.7. Hallintaoikeus...365 4.8.8. Muut rasitukset ja rasitteet...366 4.8.9. Muita ehtoja...367 4.9. Sopimusrikkomukset... 370 4.9.1. Viivästykset...370 4.9.1.1. Myyjän viivästys...370 4.9.1.2. Viivästys...370 4.10. Virhevastuu... 372 4.10.1. Yleistä...372 4.10.2. Laatuvirhe...373 4.10.3. Vallintavirhe...376 4.10.4. Oikeudellinen virhe...377 4.10.5. Kiinteistönvälittäjän antamat tiedot...378 4.10.6. Virheen määräytymisen ajankohta...378 4.10.7. Reklamaatio...378 4.10.8. Virheen oikeusseuraamukset...380 4.10.8.1. Virheen korjaaminen...380 4.10.8.2. Suorituksesta pidättyminen...380 4.10.8.3. Hinnanalennus...380 4.10.8.4. Kaupan purku...383 4.10.9. Vahingonkorvaus...385 4.10.10. Vaatimuksen kohdistaminen elinkeinonharjoittajaan...386 4.11. Luovutusrajoitukset... 386 4.11.1. Yleistä...386 4.11.2. Etuostolaki...387 4.12. Kirjaamisasiat... 389 4.12.1. Yleistä...389 4.12.2. Lainhuudatus...390 4.12.3. Erityisten oikeuksien kirjaaminen...396 4.12.3.1. Yleistä...396 4.12.3.2. Kirjauskelpoiset oikeudet...396 4.12.3.3. Vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus...397 4.12.3.4. Hallintasopimus...397 4.12.3.5. Rakennusta tai laitetta koskeva oikeus...398 4.12.3.6. Ainesosan ja tarpeiston kirjaaminen...399 4.12.3.7. Kirjaamisen oikeusvaikutukset...400 4.12.3.8. Erityisen oikeuden kirjauksen poistaminen...400 4.12.4. Kiinteistöpanttioikeus...401 4.12.4.1. Yleistä...401 4.12.4.2. Kiinnityksen hakeminen...402 4.12.4.3. Panttikirja...403 4.12.4.4. Panttaus...403 4.12.4.5. Lakisääteinen panttioikeus...405 Sisällys 15
4.12.4.6. Kiinnitysten etusija...405 4.12.4.7. Kiinnitysten muuttaminen...405 5. Maanvuokra...407 5.1. Maanvuokralain taustaa... 407 5.1.1.Tavoitteet...407 5.2. Maanvuokralain keskeinen sisältö... 407 5.3. Maanvuokralaissa määritellyt sopimustyypit... 409 5.3.1. Tontinvuokra...410 5.3.2. Muu asuntoalueen vuokra...410 5.3.3. Rakennetun viljelmän vuokra...411 5.3.4. Maatalousmaan vuokra...411 5.3.5. Muu maanvuokra...411 5.4. Maanvuokrasopimuksen tekeminen... 411 5.4.1. Muotovaatimus...411 5.5. Maanvuokrasopimuksen päättyminen... 412 5.5.1. Sopimuksen enimmäis- ja vähimmäisajat...412 5.5.2. Irtisanominen...413 5.5.2.1. Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus...414 5.5.2.2. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus...415 5.5.3. Vuokrasuhteessa tapahtuneet muutokset...416 5.5.3.1. Vuokra-alueen osan hallinnan menetys...417 5.5.3.2. Muutokset vuokra-alueen käyttömahdollisuuksissa...417 5.6. Vuokra-alueen omistajanvaihdos... 418 5.7. Maanvuokrasopimuksen päättymisen seuraamukset... 420 5.7.1. Rakennusten lunastusoikeus...421 5.7.2. Lunastus eri vuokratyypeissä...422 5.7.3. Lunastettava omaisuus eri vuokratyypeissä...423 5.7.4. Lunastushinnan määräytyminen...425 5.8. Maanvuokrasopimuksen siirtäminen... 425 5.8.1. Vuokraoikeuden luovutuksen muoto...427 5.9. Maanvuokraoikeuden kirjaaminen... 428 5.10. Kiinnitys ja panttioikeus käyttöoikeuteen ja rakennuksiin... 430 6. Kaavoitus ja rakentaminen...432 6.1. Kaavoitus ja rakentamista koskeva lainsäädäntö... 432 6.2. Kaavajärjestelmä... 433 6.2.1. Maakuntakaava...435 6.2.2. Yleiskaava...437 6.2.2.1. Yleiskaavan oikeusvaikutukset...438 6.2.3. Asemakaava...441 16 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
6.2.3.1. Yleistä...441 6.2.3.2. Oikeusvaikutukset asemakaavaa laadittaessa...446 6.2.3.3. Tonttijako...447 6.2.3.4. Ranta-asemakaava...449 6.2.3.5. Vanhan rakennuslain aikaiset yksityiskohtaiset kaavat...450 6.2.4. Kaavoitusmenettely...451 6.3. Rakentamisen edellytykset... 452 6.3.1. Rakentamista koskevia määritelmiä...452 6.3.2. Rakentamisen yleiset edellytykset...454 6.3.2.1. Rakennuspaikkaa koskevat vaatimukset...454 6.3.2.2. Tekniset vaatimukset...455 6.3.3. Rakentamisen erityiset edellytykset erityyppisillä alueilla...455 6.3.3.1. Rakentaminen asemakaava-alueella...455 6.3.3.2. Rakentaminen asemakaava-alueen ulkopuolella yleensä...456 6.3.3.3. Rakentaminen suunnittelutarvealueella...456 6.3.3.4. Rakentaminen ranta-alueella...458 6.4. Rakentamisen lupajärjestelmä... 459 6.4.1. Erilaiset luvat ja ilmoitusmenettely...459 6.4.1.1. Rakennuslupa...459 6.4.1.2. Toimenpidelupa...459 6.4.1.3. Rakennuksen purkamislupa...460 6.4.1.4. Maisematyölupa...460 6.4.1.5. Ilmoitusmenettelyn käyttäminen...461 6.4.2. Lupien hakeminen ja lupamenettely...461 6.4.3. Rakennuslupa ja rakentaminen...465 6.4.3.1. Rakennuslupamääräykset ja luvan voimassaolo...465 6.4.3.2. Rakennustyönjohto...466 6.4.3.3. Viranomaisvalvonta rakentamisessa...466 6.5. Poikkeaminen... 467 6.5.1. Poikkeamisvalta...467 6.5.2. Poikkeamisen edellytykset...468 6.5.3. Poikkeamismenettely...468 6.5.4. Vähäinen poikkeaminen rakennusluvan yhteydessä...469 6.6. Asemakaavan toteuttamisen erityiskysymyksiä... 469 6.6.1. Vastuu asemakaavan toteuttamisesta...469 6.6.2. Kunnan lunastusoikeudet...469 6.6.3. Rakentamiskehotus...470 6.6.4. Kehittämisalueet...471 6.6.5. Kehittämiskorvaus...472 6.7. Rakentamisen järjestelyt... 473 6.7.1. Leikkipaikat, autopaikat ja jätehuolto...473 6.7.2. Rakennusrasitteet...474 6.7.3. Yhteisjärjestelyt...476 Sisällys 17
6.8. Muuta maankäyttöä ja rakentamista koskevaa lainsäädäntöä... 476 6.8.1. Maa-aineslaki...476 6.8.2. Rakennussuojelu...477 7. Kiinteistön muodostaminen...478 7.1. Kiinteistöjärjestelmä... 478 7.1.1. Kiinteistötietojärjestelmä ja KTJ...478 7.1.2. Kiinteistötietojärjestelmän historiaa...479 7.1.3. Kiinteistöt ja muut kiinteistörekisteriyksiköt...483 7.1.4. Kiinteistörekisteri ja sen luotettavuus...487 7.1.5. Määräala ja määräosa...492 7.1.6. Kiinteistönmuodostamislainsäädäntö...493 7.2. Kiinteistön ulottuvuus... 494 7.2.1. Kiinteistön alue...494 7.2.2. Rasitteet...497 7.2.3. Osuudet yhteisiin alueisiin...500 7.2.4. Erityiset etuudet...501 7.3. Kiinteistötoimitukset... 502 7.3.1. Yleistä...502 7.3.2. Kiinteistötoimitusmenettely...503 7.3.3. Lohkominen...503 7.3.4. Halkominen...509 7.3.5. Tilusvaihto...511 7.3.6. Kiinteistönmuodostamislain mukaiset lunastamiset...512 7.3.7. Kiinteistönmääritys...515 7.3.8. Rasitetoimitus...515 7.3.9. Muita kiinteistötoimituksia ja kiinteistörekisterinpitäjän päätöksiä...517 8. Valtuutus ja oikeustoimen pätemättömyys...519 8.1. Valtuutus... 519 8.1.1. Yleistä...519 8.1.2. Valtuutetun kelpoisuus...519 8.1.3. Valtuutetun toimivalta...519 8.1.4. Valtuutuksen eri muodot...520 8.1.4.1. Valtakirjavaltuutus...520 8.1.4.2. Suullinen valtuutus...522 8.1.4.3. Erityiseen tiedonantoon perustuva valtuutus...522 8.1.4.4. Asemavaltuutus...522 8.1.4.5. Sallimisperusteinen valtuutus...522 8.1.4.6. Toimeksiantovaltuutus...523 8.1.4.7. Julkinen valtuutus...524 18 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
8.1.4.8. Prokura...524 8.1.5. Valtuutuksen lakkaaminen...524 8.1.6. Toiminta ilman valtuutusta...526 8.2. Oikeustoimen pätemättömyys... 526 8.2.1. Yleistä...526 8.2.2. Oikeustoimikelpoisuuden puute...527 8.2.3. Muotovirhe...527 8.2.4. Tahtovirhe...527 8.2.4.1. Pakko...527 8.2.4.2. Petollinen viettely...528 8.2.4.3. Kiskominen...528 8.2.4.4. Valeoikeustoimi...528 8.2.4.5. Erehdys...528 8.2.4.6. Kunnianvastainen ja arvoton menettely...529 8.2.5. Muita pätemättömyyden jakoperusteita...530 8.3. Oikeustoimen kohtuullistaminen... 531 9. Perhe- ja perintöoikeus sekä holhous...532 9.1. Avioliitto ja rekisteröity parisuhde... 532 9.1.1. Yleistä...532 9.1.2. Omaisuuden erillisyys...533 9.1.3. Avio-oikeus...533 9.1.4. Ositus...534 9.1.5. Avio-oikeuden ajallinen ulottuvuus...537 9.1.6. Velkojen erillisyys...537 9.1.7. Omaisuuden vallinta...538 9.1.8. Vallintarajoitukset ennen 1.1.1988...541 9.1.9. Omaisuuden vallinta puolison kuoleman jälkeen...541 9.1.9.1. Kuolleen puolison omaisuuden vallinta...541 9.1.9.2. Lesken omaisuuden vallinta...542 9.1.10. Puolisoiden väliset oikeustoimet...542 9.1.11. Avoliitto...542 9.2. Perintöoikeuden keskeisiä kohtia... 543 9.2.1. Kuolinpesä...543 9.2.1.1. Perilliset...543 9.2.1.2. Yleistestamentin saaja...545 9.2.1.3. Lesken perintöoikeus...545 9.2.2. Lesken hallintaoikeus...546 9.2.3. Avopuolisot...546 9.2.4. Valtion oikeus perintöön...546 9.2.5. Testamentin tekeminen...547 9.2.6. Perunkirjoitus...548 Sisällys 19
9.2.7. Perinnönjako...551 9.2.8. Esine- ja perintöosuuden luovutus...553 9.3. Holhouslainsäädäntö... 553 9.3.1. Holhousviranomainen...554 9.3.2. Toimintakelpoisuuden rajoitukset ja vajaavaltaisuus...554 9.3.2.1. Pelkkä edunvalvojan määrääminen...554 9.3.2.2. Toimintakelpoisuuden rajoittaminen...554 9.3.2.3. Vajaavaltaiset...556 9.3.2.4. Muu edunvalvojan määrääminen...557 9.3.3. Edunvalvoja...557 9.3.4. Holhousviranomaisen lupaa edellyttävät oikeustoimet...559 9.3.5. Holhousasioiden rekisteri...561 9.3.6. Edunvalvontavaltuutus...562 10. Huoneenvuokra...563 10.1. Laki asuinhuoneistojen vuokrauksesta... 563 10.1.1. Lain soveltamisala...563 10.1.2. Vuokrasopimuksen tekeminen...564 10.1.2.1. Säännösten pakottavuus...564 10.1.2.2. Vuokrasopimuksen kesto...565 10.1.2.3. Vuokrasopimuksen muoto...565 10.1.2.4. Kohtuuttoman sopimusehdon sovittelu...565 10.1.2.5. Kilpailevat asuinhuoneistoa koskevat sopimukset...565 10.1.2.6. Vakuus asuinhuoneiston vuokrasuhteessa...566 10.1.2.7. Puolisoiden vastuu asuinhuoneiston vuokrasopimuksesta...566 10.1.2.8. Määräajan päättyminen...566 10.1.2.9. Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi...566 10.1.3. Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus...567 10.1.3.1. Huoneiston korjaus- ja muutostyöt...567 10.1.3.2. Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon...567 10.1.3.3. Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään...567 10.1.3.4. Vuokralaisen ilmoittamisvelvollisuus...568 10.1.3.5. Vuokralaisen vastuu huoneiston vahingoittumisesta...568 10.1.4. Vuokran määräytyminen...568 10.1.4.1. Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen...568 10.1.4.2. Vuokran maksaminen...569 10.1.4.3. Ennakkovuokra...569 10.1.5. Vuokranantajan vaihtuminen...570 10.1.6. Hallintaanotto...570 10.1.7. Pakkohuutokauppa...570 10.1.8. Vuokraoikeuden siirtäminen...571 10.1.9. Vuokralaisen kuoleman vaikutus...571 20 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
10.1.10. Avioeron vaikutus huoneiston vuokrasuhteeseen...571 10.1.11. Vuokrasopimuksen päättyminen...572 10.1.11.1. Määräaikainen vuokrasopimus...572 10.1.11.2. Toistaiseksi tehdyn vuokrasopimuksen irtisanominen...572 10.1.11.3. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika...573 10.1.11.4. Puolison suostumus vuokrasopimuksen irtisanomiseen...573 10.1.11.5. Irtisanomisilmoitus...573 10.1.11.6. Vuokralaisen irtisanomissuoja...573 10.1.11.7. Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen irtisanomisen johdosta...574 10.1.11.8. Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus...575 10.1.11.9. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus...576 10.1.11.10. Vuokrasopimuksen lakkaaminen...577 10.1.11.11. Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä...577 10.1.12. Jälleenvuokrasuhde ja ensivuokrasuhde...577 10.1.12.1. Jälleenvuokrasuhteen päättyminen...578 10.1.13. Alivuokrasuhde...578 10.1.13.1. Ilmoittamisvelvollisuus...579 10.1.13.2. Irtisanomisaika...579 10.1.13.3. Vahingonkorvaus irtisanomisen johdosta...579 10.1.13.4. Alivuokranantajan vuokrasopimuksen päättyminen...579 10.1.14. Työsuhdeasunto...580 10.1.14.1.Vuokraoikeuden siirto ja luovuttaminen toisen käytettäväksi...580 10.1.14.2. Vuokralaisen irtisanomisoikeus...580 10.1.14.3. Vuokranantajan irtisanomisoikeus...580 10.2. Liikehuoneiston vuokraus... 581 10.2.1. Lain soveltamisala...581 10.2.2. Vuokrasopimuksen tekeminen...583 10.2.2.1. Säännösten pakottavuus...583 10.2.2.2. Vuokrasopimuksen kesto...583 10.2.2.3. Vuokrasopimuksen muoto...584 10.2.2.4. Sopimusehtojen ja vahingonkorvauksen sovittelu...585 10.2.2.5. Kilpaileva sopimus...585 10.2.2.6. Vuokravakuus...586 10.2.2.7. Kielletyt ehdot...588 10.2.2.8. Määräajan päättyminen...588 10.2.2.9 Tiedoksiantovelvollisuuden täyttäminen...588 10.2.2.10. Liikehuoneiston käytöstä sopiminen...589 10.2.2.11. Hallinnan luovuttaminen...589 10.2.2.12. Luovuttaminen kolmannen osapuolen käyttöön...590 10.2.2.13. Huoneiston kunto...590 10.2.2.14. Ilmoittamisvelvollisuus...591 10.2.2.15. Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet...592 10.2.2.16. Vuokranantajan oikeus päästä liikehuoneistoon...593 Sisällys 21
10.2.2.17. Vuokranantajan vastuu toimenpiteistään...593 10.2.2.18. Vuokralaisen vastuu liikehuoneiston vahingoittumisesta...594 10.2.2.19. Vuokran suuruus...594 10.2.2.20. Vuokran korottaminen ja tarkistaminen...594 10.2.2.21. Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen...595 10.2.2.22. Vuokran maksaminen...595 10.2.2.23. Vuokran periminen ennakolta...595 10.2.3. Vuokranantajan vaihtuminen...596 10.2.4. Omistusoikeuden luovutuksen vaikutus vuokrasuhteeseen...596 10.2.5. Hallintaanotto...597 10.2.5.1. Pakkohuutokaupan vaikutus...597 10.2.5.2. Lunastusoikeuden vaikutus...597 10.2.5.3. Vuokraoikeuden siirto...597 10.2.5.4. Vuokralaisen kuolema...598 10.2.5.5. Vuokralaisen konkurssi...599 10.2.6. Vuokrasopimuksen päättyminen...599 10.2.6.1. Määräaikainen vuokrasopimus...599 10.2.6.2. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus...600 10.2.6.3. Vuokrasopimuksen irtisanominen...600 10.2.7. Vuokrasopimuksen purkaminen...603 10.2.7.1.Vuokranantajan purkuoikeus...603 10.2.7.2. Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus...605 10.2.7.3. Purkamisilmoitus...606 10.2.8. Vuokrasopimuksen muu lakkaaminen...606 10.2.9. Muuttopäivä...606 10.2.9.1. Muuttopäivän siirtäminen...606 10.2.10. Liikehuoneiston edelleenvuokraus...607 10.2.10.1. Päävuokralaisen vastuu sopimuksen pysyvyydestä edelleenvuokrauksessa...607 10.2.10.2. Päävuokranantajan oikeus purkaa edelleenvuokrausta koskeva sopimus...607 10.2.11. Liikehuoneiston alivuokraus...608 10.2.11.1. Irtisanomisaika...608 10.2.11.2. Alivuokranantajan vuokrasopimuksen päättyminen...608 11. Verolainsäädäntö...609 11.1. Verotuksen määritelmiä... 609 11.2. Tuloverolaki... 613 11.2.1. Yleistä...613 11.3. Pääomatulot... 615 11.3.1. Korkotulot...615 11.3.2. Osinkotulo...616 22 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
11.3.2.1. Pörssiyhtiöltä saatu osinko...616 11.3.2.2. Muulta kuin pörssiyhtiöltä saatu osinko...616 11.3.3. Voitto-osuus...616 11.3.4. Henkivakuutuksen tuotto...617 11.3.5. Nautintaoikeudet...617 11.3.6. Syytinki...617 11.3.7. Maa-aineksista saadut tulot...617 11.3.8. Verohallinnon ohjeet...617 11.4. Metsäverotus... 618 11.4.1. Puun myyntitulon verotus...618 11.4.1.1. Metsävähennys...618 11.4.1.2. Menovaraus...618 11.5. Vuokratulojen verotus... 619 11.6. Luovutusvoiton verotus... 622 11.6.1. Yleistä...622 11.6.2. Pääsääntö...622 11.6.3. Kauppahintaan lisättävät erät...623 11.6.3.1. Vahingonkorvaus...623 11.6.3.2. Myyjän velat...623 11.6.4. Luovutusvoittoon lisättävät erät...623 11.6.5. Hankintameno-olettama...624 11.6.6. Osituksessa saadun omaisuuden myynti...625 11.6.7. Kuolinpesä...625 11.6.8. Hallintaoikeus...626 11.6.9. Alihintaiset luovutukset...626 11.6.10. Lahjana saadun omaisuuden luovutus...626 11.6.11. Osittain verovapaat luovutusvoitot...627 11.6.12. Verovapaat luovutusvoitot...627 11.6.12.1. Pienet luovutusvoitot...627 11.6.12.2. Tavanomainen koti-irtaimisto...628 11.6.12.3. Sukupolvenvaihdos...628 11.6.12.4. Luonnonsuojelutarkoitus...628 11.6.12.5. Oman asunnon luovutusvoitto...628 11.6.13. Luovutustappio...637 11.6.14. Pienet luovutustappiot...637 11.6.15. Kaupan purkaminen...637 11.6.16. Verohallinnon ohjeet...638 11.7. Korkojen vähennysoikeus... 639 11.7.1. Asuntolaina...639 11.7.2. Tulonhankkimisvelka...639 11.7.3. Kulutuslaina...640 11.7.4. Korkojen alijäämä...640 11.7.5. Alijäämähyvitys...640 Sisällys 23
11.7.5.1. Ensiasunto...640 11.8. Pääomatulolajin tappio... 642 11.9. Ennakkoratkaisu... 642 11.9.1. Verohallinnon ohje...642 11.10. Varallisuuden arvostaminen... 643 11.11. Perintö- ja lahjaverotus... 643 11.11.1. Yleistä...643 11.11.2. Veroluokat...644 11.11.3. Perintöverotus...645 11.11.4. Omaisuuden arvo...645 11.11.5. Vähennykset...645 11.11.6. Lahjaverotus...645 11.11.7. Alihintainen kauppa...646 11.11.8. Kumulointisäännös...646 11.11.9. Ennakkoratkaisu...646 11.12. Varainsiirtoverolaki... 647 11.12.1. Varainsiirtovero kiinteistön luovutustilanteissa...647 11.12.2. Vaihto...648 11.12.3. Irtain omaisuus...649 11.12.4. Liittymät...649 11.12.5. Kiinteistövero...650 11.12.6. Useita kiinteistöjä...650 11.12.7. Määräala...650 11.12.8. Vuokrakiinteistö...650 11.12.9. Rakennuksen luovutus...650 11.12.10. Yhtiön perustamisoikeus...651 11.12.11. Varainsiirtovero siirtolapuutarhakaupoissa...651 11.12.12. Vastikkeettomat saannot ja yhteisomistussuhteen purkaminen...652 11.12.13. Viivästysseuraamukset...654 11.12.14. Väliluovutukset...654 11.12.15. Ensiasunnon verovapaus...654 11.12.16. Eräät maanhankintatilanteet...656 11.12.17. Varainsiirtoveron palauttaminen...657 11.12.18. Kaupan vapaaehtoinen purkaminen...657 11.13. Varainsiirtovero arvopaperin luovutustilanteissa... 657 11.13.1. Yleistä...657 11.13.2. Veron peruste...658 11.13.3. Yhtiölaina asuntokauppalain 6 luvun mukaisissa kaupoissa...658 11.13.4. Isännöitsijäntodistus...658 11.13.5. Yhtiölaina asuntokauppalain 4 luvun mukaisissa kaupoissa...659 11.13.6. Vaihto...659 11.13.7. Veron suorittamisajankohta...660 11.13.8. Kiinteistönvälittäjän välityksin tehdyt kaupat...660 24 Kiinteistönvälittäjän käsikirja
11.13.9. Ilmoitus varainsiirtoverosta...661 11.13.10. Lunastuslauseke...662 11.13.11. Uuden asunnon kauppa...662 11.13.11.1. Rakentamisvaiheessa tehdyn kaupan kauppakirjaan perustuvien oikeuksien edelleenmyynti eli siirtosopimus...663 11.13.11.2. Asunto-osakkeen kaupan peruuttaminen...664 11.13.12. Yhtiön perustamisoikeus...664 11.13.13. Ensiasunnon verovapaus...664 11.13.13.1. Yhdistettyjen asuntojen varainsiirtoverovapaus...665 11.13.14. Vastuu verosta...666 11.13.15. Veron palauttaminen...666 11.13.15.1. Lykkääväehtoinen kauppa...667 11.13.16. Veronlisäys...668 11.14. Kauppakirjan oikaiseminen... 668 11.15. Veron vanhentuminen... 669 11.15.1. Verohallinnon ohjeet...669 11.16. Kiinteistövero... 669 11.16.1. Kiinteistöveron kohde...669 11.16.2. Verovapaa...670 11.16.3. Verovelvollinen...670 11.16.4. Omistajan vaihdos...671 11.16.5. Verovastuu...671 11.16.6. Veron peruste...671 11.16.7. Veron määräytyminen...671 11.16.8. Verotuksen toimittaminen...673 11.16.9. Vähennyskelpoisuus...673 11.16.10. Verohallinnon ohjeet...674 11.17. Arvonlisävero... 674 11.17.1. Verohallinnon ohjeet...675 12. Kiinteistöarviointi...676 12.1. Arvioinnista yleisesti... 676 12.1.1. Lakisääteinen arviointi...676 12.1.2. Vapaaehtoinen arviointi...676 12.1.3. Arvo...677 12.1.4. Hyöty...678 12.1.5. Muun omaisuuden arvo...678 12.1.6. Hinnanmuodostus...678 12.1.7. Erikoispiirteet...678 12.1.8. Kysyntä ja tarjonta...679 12.1.9. Kansainvälinen arviointistandardikomitea...679 12.2. Arvioijan pätevyys... 679 Sisällys 25
12.2.1. Arvioijan auktorisointi...680 12.2.2. Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija...681 12.3. Arviointimenetelmät... 681 12.3.1. Kauppa-arvomenetelmä...682 12.3.2. Vertailukelpoisuus...682 12.3.3. Markkina-analyysi...683 12.3.4. Kauppa-arvomenetelmän vaiheet...683 12.3.5. Tuottoarvomenetelmä...684 12.3.6. Kustannusarvomenetelmä...685 12.3.7. Yhdistelmämenetelmä...686 12.3.8. Summa-arvomenetelmä...686 12.3.9. Arvioinnin tarkkuus ja luotettavuus...686 12.4. Arviointitoimeksianto... 687 12.4.1. Arviointipalkkio...687 12.5. Asuntojen arviointi... 688 12.5.1. Asunto-osakkeen arviointi...688 12.5.2. Omakotitalon arviointi...689 12.6. Arviointilausunnon jäsentely... 689 12.7. Arviointiin liittyvä vastuu... 690 12.7.1. Vahingonkorvausvelvollisuuden perusteista...691 12.7.2. Tuottamusvastuu...691 12.7.3. Sopimussuhteen ulkopuolinen vastuu...691 12.7.3.1 Vahingonkorvauslaki...691 12.7.3.2. Varallisuusvahinko...691 12.7.4. Työnantajan vastuu (ns. isännänvastuu)...692 12.7.5. Työntekijän vastuu...692 12.7.6. Vahingonkorvausvastuu sopimussuhteessa...692 12.7.6.1. Vastuu edellyttää tuottamusta...693 12.7.6.2. Työntekijä ei suoraan vastuussa...693 12.7.7. Kuluttajansuojalaki...693 12.7.8. Rikosoikeudellinen vastuu...693 12.7.9. Kurinpidollinen vastuu...693 12.7.10. Eettinen vastuu...694 12.7.11. Vastuuvakuutus...694 Lomakemallit...695 Asiahakemisto...710 26 Kiinteistönvälittäjän käsikirja