Kaupunginhallitus 266 10.11.2014 Kaupunginhallitus 284 17.11.2014 Kaupunginhallitus 7 19.01.2015 Kaupunginvaltuusto 4 26.01.2015 OMAVELKAISEN TAKAUKSEN MYÖNTÄMINEN ORIVESI-TALO OY:N LAINALLE Kaupunginhallitus 10.11.2014 266 Orivesi-talo Oy:n hallitus on 3.11.2014 päättänyt esittää Oriveden kau pungil le, että se myöntäisi omavelkaisen takauksen yhtiön peruskorjausten rahoit ta mi seen otettavan enintään 535.000 euron lainan vakuudeksi. Orivesi-talo Oy:n hallituksen mukaan kiinteistössä on toteutettava mm. seuraa via korjaustoimenpiteitä: - katon korjaaminen poistamalla jalkarännit kokonaan, - erkkerien korjaukset, - ilmanvaihdon säätäminen uudelleen vuokralaisten vaihdosten ja käyttö tar koi tus ten muutosten vuoksi sekä ilmastointikonehuoneeseen tehok kaam pien puhaltimien hankinta järjestelmän perusparannuksineen, - ilmanvaihtoon vaikuttavana rakenteiden tiivistys, ikkunoiden vaihto ja pat te ri ver kos ton tasapainotus, - lukitusjärjestelmän uusiminen, opastejärjestelmän uusiminen sekä julki si vun metalliosien maalaukset. (kokouksessa tehty korjaus). Korjaukset on tarkoitus rahoittaa osittain omilla varoilla ja osittain Ori vesi-ta lo Oy:n ottamalla 535.000 euron lainalla. Rahoituskulut peritään vuoden 2016 alusta lähtien pe rit tä vä nä pääomamenovuokrana. Laina-aika on n. 20 vuotta. Lainakilpailutuksen voittaja selviää kaupunginhallituksen kokoukseen mennes sä, joten ehdotus tehdään vasta kokouksessa. (Valmistelu: asumispalvelupäällikkö V-PN) Kaupunginjohtajan ehdotus: Tehdään kokouksessa. Kaupunginjohtajan kokouksessa tekemä päätösehdotus: Kaupunginhallitus päättää jättää asian pöydälle lisäselvitysten takia.
Merkittiin, että talousjohtaja Marjatta Lilja ja asumispalvelupäällikkö Veli-Pek ka Naumanen olivat asiantuntijoina paikalla asian käsittelyn aikana. - - - - - - - - - - - - - - Kaupunginhallitus 17.11.2014 284 Edellisessä kokouksessa käydyn keskustelun perusteella asiaa valmistellaan ja laaditaan lisäselvityksiä kokoukseen mennessä, joten esittelijän ehdotus teh dään kokouksessa. Esittelijän kokouksessa tekemä lisäys: Orivesi-talon korjaushankkeiden kustannusten säästämismahdollisuuksia käy tiin kaupunginhallituksen pyynnöstä uudelleen läpi yhdessä ra ken nut taja kon sul tin ja suunnittelijan kanssa. Keskustelun perusteella todettiin seuraa vaa: Täysin välttämätöntä on erkkereiden uusiminen rakennevaurioihin liittyvien ter veys ris kien poistamiseksi. Samasta syystä ilmanvaihtoon suunnitellut toimen pi teet on tehtävä. Ilmanvaihtoremontin supistamismahdollisuudet ovat vä häi set. Ilmastointikoneiden teho ei riitä tässä tilanteessa tarvittavien il mamää rien tuottamiseen ilman puhaltimien uusimista ja säätöpeltien lisäyksiä. Nä mä toimenpiteet ovat ehdoton minimi korjauksille, mutta lopputulos ei var mas ti tyydyttäisi käyttäjiä. Ikkunoiden vaihtaminen on osa kokonaisuutta, jolla pyritään saamaan koko ra ken nuk sen vaippa tiiviimmäksi sekä ilmanvaihto ja lämpötalous pa rempaan hallintaan. Jos vain osa ikkunoista vaihdetaan, jäljelle jäävien van hojen ikkunoiden pienemmätkin vuodot vesittävät muilla tiivistyksillä ta voi tellut parannukset. Lisäksi loputkin ikkunat jouduttaisiin kuitenkin vaih ta maan myöhemmin kunnon huonontuessa, eikä todellista säästöä synny. Säästövaihtoehtona selvitettiin myös mahdollisuutta vaihtaa vain si sä puo linen ikkunakehys ja tiivistää karmin ja ulkoseinän väli huolellisesti. Lisäksi on asennettava auringonsuojakalvot vanhoihin ikkunoihin. Urakoitsijan ja ik ku na teh taan edustajan haastattelun perusteella tämä vaihtoehto tulisi lähes yh tä kalliiksi kuin ikkunoiden uusiminen, koska ikkunat pitäisi tilata mit ta tilaus työ nä ja niiden sovitus karmeihin yksilöllisesti karmien li sä tii vis tyk sineen vaatisi paljon tuntityötä. Tätä vaihtoehtoa selvitetään kuitenkin lisää urak ka kil pai lun jälkeen muutostyötarjouspyynnöllä. Päävaihtoehtoina on ikkunoiden vaihtaminen kokonaan tai ikkunoiden vaihta mat ta jättäminen ja samalla myös muista tiivistysyrityksistä luo pu mi nen. Vain joidenkin ikkunoiden uusiminen ei ole suositeltavaa. Ikkunoiden vaihta mi ses ta kokonaan luopuminen toisi tällä perusteella noin 200.000 eu ron kustannussäästön.
On kuitenkin todennäköistä, että tämä ei tyydyttäisi tilojen käyttäjiä eikä se oli si lämpötalouden kannalta hyvä ratkaisu. Rakenteiden toimivuus ja si sä ilman laatu jäisi täysin ilmanvaihdon toiminnan varaan. Ilmanvaihto ei toi misi kuitenkaan luotettavasti, koska säätöjen automatiikka perustuu pai ne-eroihin reagointiin ja vuotavat ikkunat sotkevat järjestelmän tarvitseman in formaa tion. IV-koneiden kapasiteetti ei riittäisi ratkaisemaan kesäajan läm pö tiloi hin liittyviä ongelmia ilman ikkunoiden auringonsuojakalvoja. Pat te ri verkos ton tasapainotuksellakaan ei saada haluttua lopputulosta ilman ik ku noiden vaihtoa. Tasapainotuksen pois jättäminen toisi toki in ves toin tei hin 30.000 euron lisäsäästön, mutta lisäisi energialaskua n. 10-15 %. Jos ikkunoita ei vaihdeta, on odotettavissa, että sisäilman laatu ja ik ku noiden uusiminen nousee vuokralaisten palautteen perusteella uudelleen kä sitel tä väk si. Jos terveyshaittoja ilmenee myöhemmin ja ne voidaan yhdistää puut teel li siin korjauksiin, vastuukysymykset korjausten rajauksista voivat nous ta keskusteluun. Sekin on hyvä muistaa, että vuokralaisten pysyvyyteen vai kut taa vuokran lisäksi myös työskentelyolosuhteet, joten korjausten laimin lyön ti voi vaikuttaa käyttöasteeseen. Erkkereiden korvaaminen suoralla seinällä ja ikkunoilla säästäisi kus tan nuksia vain n. 8.000 eurolla. Muutos vaatisi rakennusluvan ja siirtäisi to teu tusai ka tau lua kaikkein kipeimmin kaivatuille korjauksille. Lisäksi arkkitehti piti muutosta epätoivottavana ottaen huomioon talon ulkonäön ja ark ki teh tuurin aikaisemmin alan ammattilaisilta saaman kiitoksen. Kiinteistöä ostettaessa oli tiedossa, että hissiremontti oli lähitulevaisuudessa edes sä, sillä hissi jätti usein ihmisiä jumiin, eikä varaosia enää ollut saa tavis sa. Pyydetyissä kustannusarvioissa ja eri korjausvaihtoehdoista tehdyssä elin kaa ri ver tai luis sa hissin uusiminen tuli halvemmaksi kuin pe rus kor jaa minen. Kallein vaihtoehto on siirtää korjausta tai uusimista myöhemmäksi ja tehdä tässä vaiheessa vain hissiturvallisuuden edellyttämät korjaukset. Silloin väliaikaisiin korjauksiin käytetyt rahat menisivät kokonaan hukkaan, sil lä lisäaikaa tilapäisillä korjauksilla voidaan saada korkeintaan 5 vuotta. Säästöjä saataneen kuitenkin jonkin verran urakkaneuvotteluvaiheessa jät tämäl lä pois poliisien erikoisvalmisteiset ikkunat ja käymällä läpi muita pienem piä puroja. Mm. lukituksen saneerausta voidaan keventämällä jät tä mäl lä osa vähemmän tärkeistä lukoista vaihtamatta. Aiemmin on suun ni tel mis ta karsittu vuokralaisten toivoma lämmityspistorasiallisten autopaikkojen lisäys ja muut autopaikkojen järjestelyt, syväkeräysjärjestelmä, ilmastoinnin jääh dy tys, osa esteettömyysmuutoksista sekä päiväkodin jättö- ja ha ku liiken teen muutokset. Kustannusten odotetaan jäävän alle kustannusarvion urakoitsijoiden ky syntä ti lan teen vuoksi, eikä hankevarauksia toivon mukaan tarvitse käyttää. Urak ka neu vot te luis sa ja suunnitteluratkaisuissa etsitään aktiivisesti sääs tö-
mah dol li suuk sia. Lainaa nostetaan luonnollisesti vain se määrä, mitä tar vitaan kun kilpailutusten tulokset on saatu. Liikaa nostettu lainaosuus mak setaan takaisin taloudellisen loppuselvityksen jälkeen. Takauspäätös annetaan lai nan enimmäismäärälle, joka ei ole sama kuin lopullinen määrä. Asumispalvelupäällikkö Veli-Pekka Naumanen tulee kokoukseen sel vit tämään asiaa. Kaupunginjohtajan ehdotus: Tehdään kokouksessa. Kaupunginjohtajan kokouksessa tekemä ehdotus: Kaupunginhallitus päättää jättää asian pöydälle lisäselvityksiä varten ja pyytää Orivesi-talo Oy:n hallitukselta vaihtoehtoisen selvityksen vält tä mät tömis tä korjauskustannuksista. Merkittiin, että talousjohtaja Marjatta Lilja ja asumispalvelupäällikkö Veli-Pek ka Naumanen olivat asiantuntijoina paikalla asian käsittelyn aikana. - - - - - - - - - - - - - - Kaupunginhallitus 19.01.2015 7 Orivesi-talo on selvittänyt mahdollisuuksia vähentää korjauskustannuksia yh des sä suunnittelijoiden kanssa. Ikkunoiden vaihtamista vain osittain tai sisäikkunoiden vaihtamista ei pi detty järkevinä vaihtoehtoina. Koska kritiikki kaupunginhallituksessa kui ten kin kohdistui erityisesti ikkunaremonttiin, päädyttiin siihen, että ikkunoita ei uusita miltään osin ja tavoitteeksi asetetaan vain ikkunoiden tiiveyden paran ta mi nen ja pahimpien teknisten vikojen korjaaminen niin, ettei muille kor jauk sil le asetetut tavoitteet vesity (vaipan tiiveys riittävälle tasolle). Lisäk si ikkunapeltien kaatoja korjataan ja eteläisiin ikkunoihin liimataan aurin gon suo ja kal vot. Elinkaari ei tässä karsitussa vaihtoehdossa luonnollisesti ole yhtä pitkä kuin sen rahoittamiseen otetulla lainalla. Kustannussäästöä ikkunaremontin muutoksella saadaan n. 150.000 euroa. Kus tan nus ar vio perustuu urakkakilpailussa valitun urakoitsijan tekemään ikku na koh tai seen kartoitukseen. Toisaalta korjauksiin on syytä lisätä sy vä keräys jär jes tel mään siirtyminen, sillä nykyinen ratkaisu ei täytä pa lo mää räyksiä, eikä elintarvikehygienian vaatimuksia. Tämä tuo kustannuslisäystä n. 8.000 euroa. Korjauspaketista on jo aiemmin karsittu ilmastoinnin jäähdytys, osa es teettö myys muu tok sis ta, lämmityspistorasiallisten autopaikkojen lisäys, IN- VA-paik ko jen siirto sekä päiväkodin jättö- ja hakuliikenteeseen liittyneet jär jes te lyt. Myös lukituksen saneerausta on tarkoitus keventää jättämällä osa vähemmän tärkeistä lukoista vaihtamatta.
Rahoitustarve ja takauksen määrä perustuvat tässä vaiheessa kus tan nus arvioi hin. Lainaa nostetaan vain se määrä, mitä sitä oikeasti tarvitaan. Tarkat kus tan nuk set selviävät vasta sitten kun kaikki työt on kilpailutettu ja lisä- ja muu tos työt on käsitelty taloudellisessa loppuselvityksessä. Korjaukset oli alun perin tarkoitus aloittaa joulukuun alussa 2014, mutta kus tan nus ten karsintakierroksen ja takauspäätöksen valitusajan vuoksi korjauk set voivat al kaa ikkunoiden osalta maaliskuussa 2015 ja erkkereiden osal ta huh ti-tou ko kuus sa. Maalauskorjaukset alkanevat toukokuussa. Ilmastoinnin muutosta koskeva suunnittelukokous pidetään perjantaina 16.1.2015, joten hankkeen korjattu kustannusarvio ja päätösesitys sen pe rusteel la voidaan toimittaa vasta ryhmäkokouksiin. Orivesi-talo Oy:n hal li tus kä sit te lee asiaa myös ennen kaupunginhallituksen kokousta. Ikkunoiden uusimisesta luopuminen pudotti kustannuksia 150.000 eurolla, mut ta LVI-kustannusarvio kasvoi lopullisen suunnitelman perusteella. Muutos johtui TE-keskuksen aulan vaatimista kanavamuutoksista per he kes kuksen kapasiteetin lisäyksestä ja linjasäätöventtiilien uusimissuosituksesta sekä kanavamuutosten aiheuttamista RAU, sähkö ja rakennustöistä. Yh teen sä LVI-puolelta tuli lisäystä aikaisempaan +60.000 euroa. Elämme kui ten kin toivossa, että LVI-töiden kustannusarvio alittuu. Kokouksessa tehty lisäys: Orivesi-talo Oy:n hallitus päätti kokouksessaan 16.1.2015 esittää kau pungin hal li tuk sel le ja valtuustolle, että myöntää omavelkaisen takauksen korkoi neen ja kuluineen Orivesi-talo Oy:n ottamalle ja Kuntarahoitus Oyj:n myön tä mäl le enintään 452.000 euron lainalle. Laina-aika on 20 vuotta. Koska Orivesi-talo Oy:n korjausten kustannusarvio ja lainatakauksen tarve on edelleen korkea, tulee kaupungin riskienhallinnan näkökulmasta myönnet tä vän takauksen määrää pienentää. Orivesi-talo Oy:n välttämättömimmät kor jauk set on mahdollista toteuttaa enintään 400 000 euron lainalla. Kaupunginjohtajan ehdotus: Päätösehdotus tehdään kokouksessa. Kaupunginjohtajan kokouksessa tekemä ehdotus: Kaupunginhallitus esit tää valtuustolle, että se myöntää Orivesi-talo Oy:n ottamalle ja Kun ta rahoi tus Oyj:n myöntämälle lainalle, enintään 400 000 eurolle, omavelkaisen ta kauk sen korkoineen ja kuluineen. Merkittiin, että asumispalvelupäällikkö Veli-Pekka Naumanen oli asian tunti ja na paikalla asian käsittelyn aikana.
Merkittiin, että kaupunginvaltuuston II puheenjohtaja Antti Nieminen saa pui takaisin kokoukseen tämän pykälän käsittelyn aikana kello 16.14. Merkittiin, että kokous keskeytettiin kahvitauon ajaksi kello 16.19-16.34. - - - - - - - - - - - - - - Kaupunginvaltuusto 26.01.2015 4 Merkittiin, että asumispalvelupäällikkö Veli-Pekka Naumanen oli asiantuntijana paikalla asian käsittelyn aikana. - - - - - - - - - - - - - - - - -