1 Hotelli Saariselkä & Sport Resort Sijoittajamuistio 5.3.2013
1. KOHDE-ESITTELY... 3 1.1. SIJAINTI... 3 1.2. MAANOMISTUS... 4 1.3. ASEMAKAAVOITUS... 4 1.4. ALUEEN KEHITTÄMISTAVOITTEET... 5 1.5. SAARISELÄN REITTIEN MASTER PLAN 2012... 6 1.6. INARIN KUNNAN JA JÄÄMEREN KÄYTÄVÄN KEHITTÄMISTAVOITTEET... 6 1.7. MATKAILUN KEHITYSNÄKYMÄT JA TILASTOT... 7 2. MYYNTIPROSESSI... 7 3. SIJOITUSMUISTION VARAUKSET... 8 2
1. KOHDE-ESITTELY SIJOITTAJAMUISTIO 5.3.2013 1.1. Sijainti Hotellihanke sijaitsee Saariselän matkailukeskuksessa Pohjois-Lapissa, Inarin kunnassa. Matkailukeskus on tiivis, tuntureiden ympäröimä taajama Urho Kekkosen kansallispuiston vieressä. Tunnetuin Saariselän tuntureista on 438 metriin kohoava Kaunispää, jonka etelärinteelle hotellihanke ja palvelukeskus (Sport Resort) on suunniteltu (Arkkitehtisuunnitelmat, liite 1). Osoite: Saariseläntie, 99830 SAARISELKÄ. 3 Hotellihankkeen sijainti ilmakuvassa.
Alueen infrastuktuuri on valmis katujen, teiden ja ulkoilureittien osalta. 4 1.2. Maanomistus Kaunispään etelärinteen maanomistajana ovat Inarin kunta ja Metsähallitus Laatumaa. Hotellihankkeen ja laskettelurinteet omistaa Inarin kunta. 1.3. Asemakaavoitus Nykyinen asemakaava Nykyinen asemakaava on vahvistettu 12.6.2008 (liite 2). Hotellihanke ei vaadi asemakaavan muutosta, mutta vaatii Inarin kunnan myöntämän kaavapoikkeaman. Mikäli rakennusoikeutta lisätään asemakaavan sallimasta 10.000 kerros-m 2 :stä vaatii se puolestaan ELY-keskuksen luvan. Uusi asemakaava Inari kunta on käynnistänyt Saariselän osayleiskaavan tarkistamisen Kaunispään rinnealueella. Saariselän rinnealueelle laaditaan uusi asemakaava, joka mahdollistaa majoitus- ja palvelurakentamista sekä autopaikoitustiloja. Majoitusrakentamisen väliin rakennetaan uusi laskettelurinne ja hissiyhteys Kaunispään huipulle.
Liitteenä ARRAK Arkkitehdit Oy:n selvitys asemakaavamääräyksistä (liite 3) ja Arkkitehtitoimisto JKMM Oy:n laatimat esitykset osayleiskaavan tarkistamisesta (liite 4) sekä esitys Saariselän rinnealueen asemakaavaksi (liite 5). Uusi asemakaava laaditaan näiden liitteiden (liitteet 4 ja 5) mukaisesti siten, että rinnealueen eri kortteleihin kaavoitetaan seuraavat myytävät rakennusoikeudet: 1. Liike- ja hotellirakennusten rakennusoikeudet (KL-1, KL-2 ja KL-3) 2. Matkailua palvelevien rakennusten rakennusoikeudet (RM-1, RM-2 ja RM-3) 3. Loma-asuntojen rakennusoikeudet (RA-1) Kaavoitusaikataulun mukaan uusi asemakaava on lainvoimainen viimeistään alkuvuodesta 2014. 1.4. Alueen kehittämistavoitteet Rinnealueelle on tarkoitus sijoittaa uuden yleiskaavan (29.8.2012) mukaista rakennusoikeutta 160 hehtaarin alueelle 160.000 kerros-m 2. Rakentaminen keskitetään Urho Kekkosen kansallispuiston läheisyyteen alueen tunnettujen tuntureiden Kaunispään ja Iisakkipään rinteille. Rakentamisen pääperiaatteena on toteuttaa nykypäivän ympäristövaatimukset täyttävä kokonaisuus, jossa vahvat luontoelämykset voi kohdata majapaikaltaan ja jonka ski-in/ski-out periaate mahdollistaa helpon lähdön ja paluun majapaikkaan. Inarin kunta suunnittelee Saariselän hiihtokeskuksen uuden palvelukeskuksen siirtämistä Saariselän ydinkeskuksen tuntumaan osana suunniteltua hotellihanketta. Uusi palvelukeskus (Sport Resort) sisältää Inarin kunnan omistaman Ski Saariselkä Oy:n suksivuokraamon, lipunmyynnin, Ski Shopin, huoltotilat, after ski- ravintolan sekä keilahallin. Palvelukeskuksen yhteyteen kaavaillaan ympärivuotista ulkoilmapuistoa Werneri Parkia. 5 Ski Saariselkä Oy:n tarkoitus on vuokrata uusi palvelukeskus 10 vuoden vuokrasopimuksella hotellihankkeen toteuttavalta sijoittajalta.
1.5. Saariselän reittien Master Plan 2012 Inarin kunta on teetättänyt osana osayleiskaavatyötä Saariselän reittien Master Planin. Reittitarjonta on ollut hyvä sekä talvi- että kesäaktiviteetteihin. Saariselkä on tunnettu erityisesti talviajan hiihtoreiteistään. Hiihtoreittiverkosto tarjoaa eri vaikeusasteisia ja erimittaisia reittejä monenlaisille käyttäjäryhmille. Osaa hiihtoreiteistä hyödynnetään myös lumettomana aikana vaellus-, patikointi- ja pyöräilyreitteinä. Master Planin mukaan Saariselän alueelle otetaan käyttöön uusia reittiyhteyksiä, erityisesti keskeisiin majoitusalueisiin kytkeytyviä ympyräreittejä. Ympyräreitit palvelevat Saariselän uusia potentiaalisia käyttäjäryhmiä, joilla ei ole vahvaa perinnettä pitkien reittien käytöstä. Lähellä majoitusalueita olevat ympyräreitit palvelevat hyvin erityisesti ulkomaisia käyttäjäryhmiä. Liitteenä Pöyry Oy:n laatimat keskeiset reittisuunnitelmat (liitteet 6-9). 1.6. Inarin kunnan ja Jäämeren käytävän kehittämistavoitteet Jäämeren käytävä on Euroopan unionin tärkein yhteys pohjoiseen. Se yhdistää Suomen ja Itämeren Jäämeren syväsatamiin, öljy- ja kaasuteollisuuden tuotantolaitoksiin sekä Pohjoiseen meriväylään. Pohjoisen merireitin avautuminen siirtää kuljetuksia pohjoiseen. Merireitti lyhentää kuljetusmatkaa Keski-Euroopan ja Aasian välillä n. 40%. Jäämeren käytävään liittyy kiinteänä osana Barentsin alueen luonnonvarojen hyödyntäminen (liitteet 10-13). 6 Pohjoisen merireitin avautuessa ja Barentsin alueen luonnonvarojen hyödyntäminen edellyttää hyviä maa- ja lentoliikenneyhteyksiä Inarin kautta. Inarin kunta on osaltaan edistämässä näitä hankkeita, jotka lisäävät työpaikkojen ohessa pohjoisen alueen työ- ja lomamatkailijamääriä.
1.7. Matkailun kehitysnäkymät ja tilastot Pohjois-Lapin ja Saariselän alueen matkailumäärät ovat kasvussa. Saariselän alueen rekisteröidyt yöpymiset kasvoivat 10 % vuonna 2012. Kotimaan yöpymiset kasvoivat 3 % ja ulkomaiset 20 %. Ivalon lentoaseman liikennemäärä kasvoi 12 % vuonna 2011 ja 16 % vuonna 2012. Kasvuennusteiden mukaan vuoteen 2015 mennessä yöpymiset lisääntyvät 55.000. Hotellien käyttöaste on ollut 43 %. Koska Saariselän alueen matkailu on sesonkiluonteista matkailijamäärän kasvua ei voida toteuttaa nykyisellä hotellikapasiteetilla. Tämä merkitsee sitä, että Saariselälle on rakennettava lisää hotellikapasiteettia. Saariselän etelärinteen hotellihanke kattaa lisääntyneestä majoitustarpeesta n. 42.000 yöpymistä (270 hotellihuonetta/käyttöaste 43 %). 2. MYYNTIPROSESSI Kohde myydään tarjousten perusteella (EUR/rakennusoikeus-m 2 ). Ostaja maksaa lisäksi kunnallistekniikan liittymismaksut vesi- ja sähkölaitosyhtiöille. Myytävän kohteen laajuustiedot: - rakennusoikeus 10.000 kerros-m 2 (210-270 hotellihuonetta) - II-V kerrosta - kellarikerros hyödynnettävissä eri käyttötarkoituksiin (myös kylpylä) - pysäköintitalo 150 ap - kansirakennejärjestelyt 100 ap - hotellin pysäköintikellari 68 ap - maanpäällinen pysäköinti 110 ap 7 Indikatiivisen tarjouksen tulee sisältää vähintään seuraavat tiedot: ostaja kauppahinta maksuehdot Due Diligence aikataulu ja vaatimukset muut mahdolliset ehdot, jotka vaikuttavat lopulliseen tarjoukseen Indikatiivisen tarjouksen tulee sisältää sen arvioimisen kannalta riittävä informaatio.
3. SIJOITUSMUISTION VARAUKSET Tämä indikatiivinen sijoitusmuistio sisältää luottamuksellista tietoa ja vastaanottajan edellytetään hyväksyvän seuraavat varaukset: Sijoitusmuistion on laatinut KIEMA Management Oy. Sijoitusmuistio toimitetaan potentiaalisille ostajille. Sijoitusmuistion tiedot on hankittu Inarin kunnalta ja julkisista lähteistä sekä KIEMA Management Oy:n laatimasta hanke- ja alueen kehittämissuunnitelmasta. Myyjä varaa mahdollisuuden käydä neuvotteluja useiden potentiaalisten ostajien kanssa samanaikaisesti. Myyjä varaa oikeuden muutoksiin missä tahansa kaupan ehdoissa, riippumatta siitä missä muodossa ne on esitetty sijoitusmuistiossa ja sen liiteaineistossa. Myyjällä ei ole velvollisuutta hyväksyä yhtään tarjousta. Tätä sijoitusmuistiota ja sen liiteasiakirjoja on pidettävä luottamuksellisena, eikä tietoja saa käyttää muuhun kuin kyseessä olevan kohteen analysointiin. Kaikki yhteydenotot, jotka koskevat myytävää kohdetta tai sijoitusmuistioasiakirjoja pyydetään osoittamaan seuraaville henkilöille: Tarjous ja päätöksentekomenettely: Inarin kunta / Kunnanjohtaja Reijo Timperi Osoite: Piiskuntie 2, FIN-99800 IVALO Puhelin: +358 40 731 0594 sähköposti: reijo.timperi@inari.fi 8 Matkailun tilastotiedot ja ennusteet: Elinkeinoyhtiö InLike Oy / Toimitusjohtaja Janne Seurujärvi Osoite: Sairaalantie 3b, FIN-99800 IVALO Puhelin: +358 50 512 2518 sähköposti: janne.seurujarvi@inlike.fi Hankekohtaiset lisätiedot: KIEMA Management Oy / Toimitusjohtaja Jari Kiema Osoite: Mannerheiminkatu 20, FIN-06100 PORVOO Puhelin: +358 40 772 7839, +358 20 794 0191 sähköposti: jari.kiema@kiema.fi KIEMA Management Oy Hanke- ja kiinteistökehitys Jari Kiema, toimitusjohtaja Liitteet 1-13