Asuntomarkkinakatsaus 21.5.2015 Ekonomistit
2 Sisällysluettelo 1. Tiivistelmä asuntomarkkinoiden kehityksestä 2. Asuntojen hinnat 3. Asuntojen hinnat alueilla 4. Asuntojen hintojen suhde palkkaan 5. Vuokrat 6. Asuntolainojen korot ja lainakannan kehitys 7. Asuntotuotanto 8. Asunnonostoaikeet ja kuluttajien luottamus 9. Asuntosijoitusten tuotot
Tiivistelmä asuntomarkkinoiden tilasta I 3 Suomessa talouskehitys jatkui vaisuna vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Myönteistä on ollut kuitenkin vähittäiskaupan piristyminen sekä viennin kasvu maaliskuussa. Teollisuuden elpyminen on ollut sen sijaan heikkoa. Asuntomarkkinat ovat alkuvuonna hieman piristyneet. Tätä ovat tukeneet mm. jumiutuneena olleen kysynnän purkautumistarpeet ja kuluttajien luottamuksen koheneminen. Myös hintojen maltillinen kehitys on lisännyt asuntoa havittelevien kiinnostusta, kun paikoin on syntynyt ns. ostajan markkinoita. Työmarkkinoiden heikentyminen ylläpitää kuitenkin kotitalouksien epävarmuutta ja hillitsee asuntokauppaa siten, että reipasta nousevaa kehitystä ei ole odotettavissa. Vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat laskivat ensimmäisellä vuosineljänneksellä kokonaisuutena. Asuntojen hinnat lähtivät kuitenkin nousuun maaliskuussa, mikä johtui pääkaupunkiseudun hintojen noususta. Vuokrien kohoaminen on ollut alkuvuonna tasaista ja se on eriytynyt yhä selvemmin inflaatiokehityksestä. Vuokrien vuosinousu oli ensimmäisellä neljänneksellä 3,3 %. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat koko maassa keskimäärin 2,8 %. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 2,7 % ja muualla Suomessa 2,9 %.
Tiivistelmä asuntomarkkinoiden tilasta II 4 Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan kuluttajien asuntojen ostoaikomukset ja asuntojen peruskorjausaikomukset ovat hieman lisääntyneet. Myös ajankohdan otollisuus lainanottoon nähdään aiempaa parempana. Odotukset kotitalouksien luotonkysynnän kasvusta ovat piristyneet myös pankkibarometrin I/2015 mukaan. Kotitalouksien luotonkysynnän odotetaan jatkuvan vilkkaampana kuin viime vuoden vastaavana aikana. Asuntojen remontointia varten otettujen lainojen kysynnän arvioidaan vilkastuvan. Asuntolainakannan vuosikasvu on kokonaisuutena tarkastellen edelleen kuitenkin varsin hidasta, nyt 1,7%. Asuntorahoituksen hinta on edullinen, sillä uusien nostettujen asuntolainojen keskikorko on 1,5%. Pankkien lanseeraamat lyhennysvapaat ovat innostaneet kotitaloudet käyttämään myös joustoja lainanhoidossaan kevään mittaan. Asuntorakentaminen on sen sijaan säilynyt matalalla tasolla. Aloitukset ja valmistuneet kohteet ovat laskeneet jo useita vuosia peräkkäin kaikissa talotyypeissä. Rakennuslupia myönnettiin kuitenkin vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 4 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin. Tänä vuonna aloitetaan arviolta 23 500 asunnon rakentaminen, mikä on 1000 asuntoa edellisvuotta vähemmän.
Havaintoja asuntosijoittamisen markkinatilanteesta 5 Matala korkotaso, vaihtoehtoisten sijoituskohteiden heikko tuottotaso sekä kohonneet vuokrat ylläpitävät kiinnostusta asuntosijoittamiseen. Sijoittajien mielenkiinto kohdistuu suurimpiin kasvukeskuksiin ja yliopistokaupunkeihin sekä niissä pieniin ja hyvän sijainnin kohteisiin. Tämä puolestaan osaltaan voimistaa hintojen eriytymistä alueellisesti ja asunnon koon mukaan. Kiinteistörahastojen kautta sijoittajapohja asunnoille on kaiken kaikkiaan laajentunut merkittävästi. Esimerkiksi OP-vuokratuotto on ollut suosittu rahasto kuluttajien keskuudessa ja sen markkinaosuus on Suomen suurimpia tässä ryhmässä. Kiinteistömarkkinoilla asuntosijoittamisen menestys suhteessa muuhun kiinteistösijoittamiseen jatkuu. Markkinoiden kiinteistösektorijakauma on muuttunut voimakkaammin asuntokiinteistöihin keskittyväksi. Toimistokiinteistöjen osuus on puolestaan laskenut. Yksityiset asuntorahastot ostavat jo noin puolet vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen uudistuotannosta.
6 Asuntojen hinnat
7 indeksi 2010=100 112 110 108 106 Vanhojen osakeasuntojen hinnat Pääkaupunkiseutu Koko maa 104 102 100 Muu Suomi 98 96 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Lähde: Tilastokeskus
8 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 /m2 Kerrostaloasuntojen nimellishinnat Pääkaupunkiseutu Koko maa Muu Suomi 1 000 500 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 Lähde: Tilastokeskus
9 14 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 % Kerrostaloasuntojen nimellishinnat muutos ed. vuoden vastaavasta neljänneksestä Koko maa 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Lähde: Tilastokeskus
10 20 % Kerrostaloasuntojen nimellishinnat muutos ed. vuoden vastaavasta neljänneksestä 15 10 5 0-5 -10 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Koko maa Pääkaupunkiseutu Muu Suomi Lähde: Tilastokeskus
11 6 % Kerrostaloasuntojen nimellishinnat muutos edellisestä neljänneksestä 4 2 0-2 -4-6 Koko maa 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Lähde: Tilastokeskus
12 8 6 4 2 0-2 -4 % Kerrostaloasuntojen nimellishinnat muutos edellisestä neljänneksestä -6 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Lähde: Tilastokeskus Koko maa Pääkaupunkiseutu Muu Suomi
13 ind. 1983=100 220 Kerrostaloasuntojen reaalihinnat 200 180 160 Pääkaupunkiseutu 140 120 Muu Suomi 100 80 60 Koko maa 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 Lähde: Tilastokeskus
14 Asuntojen hinnat alueilla
15 2 200 1 700 /m² Asuntohintojen ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä Vanhojen kerrostaloasuntojen keskimääräisten neliöhintojen erotus vuoden 2014 rahassa 1 200 700 200-300 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 Lähde: Tilastokeskus
Kerrostaloasuntojen hinnat, /m² 16 Q1/2014 Q1/2015 Helsinki 4106 4193 Espoo + Kauniainen 3136 3142 Vantaa 2384 2448 Kehyskunnat 2031 2014 Porvoo 2274 2659 Tampere 2311 2315 Turku 1887 1903 Pori 1309 1352 Rauma 1356 1209 Lappeenranta 1757 1777 Kotka 1217 1160 Kouvola 1114 1130 Lahti 1708 1600 Hämeenlinna 1928 2000 Kuopio 1941 1941 Jyväskylä 1845 1900 Vaasa 1804 1829 Seinäjoki 1852 1575 Kokkola 1759 1723 Mikkeli 1735 1695 Joensuu 2080 1951 Oulu 1800 1819 Kajaani 1285 1228 Rovaniemi 1488 1679 Lähteet: Tilastokeskus ja Veronmaksajat
17 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 /m² Kerrostaloasuntojen nimellishinnat Helsinki Espoo+Kauniainen Vantaa Tampere Turku 1 000 500 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 Lähde: Tilastokeskus
18 4 500 4 000 /m² Kerrostaloasuntojen nimellishinnat Helsinki 3 500 3 000 2 500 Tampere 2 000 1 500 1 000 Turku Vaasa Oulu 500 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 Lähde: Tilastokeskus
19 Kerrostaloasuntojen nimellishinnat /m² 2 500 2 300 Tampere 2 100 Jyväskylä 1 900 1 700 Oulu 1 500 Vaasa 1 300 1 100 Turku 900 700 500 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 Lähde: Tilastokeskus
20 Asuntojen hintojen suhde palkkaan
Keskimääräisellä nettokuukausipalkalla saa asuntoneliöitä 21 Q1/2014 Q1/2015 Helsinki 0,54 0,53 Espoo + Kauniainen 0,71 0,71 Vantaa 0,93 0,92 Kehyskunnat 1,10 1,11 Porvoo 0,98 0,84 Tampere 0,96 0,97 Turku 1,18 1,18 Pori 1,70 1,66 Rauma 1,64 1,86 Lappeenranta 1,27 1,26 Kotka 1,83 1,93 Kouvola 2,00 1,98 Lahti 1,30 1,40 Hämeenlinna 1,15 1,12 Kuopio 1,15 1,16 Jyväskylä 1,21 1,18 Vaasa 1,23 1,23 Seinäjoki 1,20 1,42 Kokkola 1,27 1,30 Mikkeli 1,28 1,32 Joensuu 1,07 1,15 Oulu 1,24 1,23 Kajaani 1,73 1,83 Rovaniemi 1,50 1,34 Lähteet: Tilastokeskus ja Veronmaksajat
1,6 m² Keskimääräisellä nettokuukausipalkalla saa asuntoneliöitä 22 1,4 Muu Suomi 1,2 1,0 Koko maa 0,8 0,6 Pääkaupunkiseutu 0,4 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 Lähde: Tilastokeskus ja Veronmaksajat
23 Asuntojen vuokrat
24 indeksi 2003=100 160 Asuntojen hinnat ja vuokrat sekä ansiotaso Asuntojen hinnat 150 140 130 120 Ansiotaso Asuntojen vuokrat 110 100 90 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Lähde: Tilastokeskus
25 Asuntojen hintoja ja vuokria eri kaupungeissa /m² 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 4 193 3 142 Keskimääräiset neliöhinnat* 1. neljännes 2015 2 448 2 315 Helsinki Espoo Vantaa Tampere Jyväskylä Lähde: Tilastokeskus * vanhat kerrostaloasunnot 1 900 1 941 1 600 1 903 1 819 Kuopio Lahti Turku Oulu /m² 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 17,61 Keskimääräiset neliövuokrat* 1. neljännes 2015 14,79 14,80 13,46 Helsinki Espoo VantaaTampere Jyväskylä Lähde: Tilastokeskus * vapaarahoitteiset vuokra-asunnot 12,87 12,74 12,58 12,78 11,71 Kuopio Turku Lahti Oulu
7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2 % Asuntojen vuokrat ja kuluttajahinnat muutos ed. vuoden vast. neljänneksestä Tilastointia uudistettu vuodesta 2010 alkaen 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Koko maa Pk-seutu Muu Suomi Kuluttajahinnat Lähde: Tilastokeskus 26
27 Asuntolainojen korot ja lainakannan kehitys
28 7 6 5 4 3 2 1 0 % Pankkien myöntämien uusien nostettujen asuntoluottojen keskikorko ja 12 kk:n euribor Uusien nostettujen asuntoluottojen keskikorko 12 kk:n euribor 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Lähde: Suomen Pankki
29 20 % Asuntoluottokanta 12 kuukauden muutos 15 10 5 0 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Lähde: Suomen Pankki
30 Asuntotuotanto
31 40 000 kpl Aloitetut asunnot talotyypeittäin vuosisumma 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 00 02 04 06 08 10 12 14 Erilliset pientalot Rivi- ja ketjutalot Asuinkerrostalot Lähde: Tilastokeskus
32 40 1 000 kpl Asuntotuotanto 12 kk:n liukuva summa 35 Luvat 30 25 20 15 Valmistuneet Aloitukset 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Lähde: Tilastokeskus
33 18 milj. m³ Asuntotuotanto 12 kk:n liukuva summa 16 14 Luvat 12 Valmistuneet 10 8 6 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Lähde: Tilastokeskus Aloitukset
34 Asunnonostoaikeet ja kuluttajien luottamus
35 30 Saldoluku Kuluttajien luottamusindikaattori ja asuntojen hinnat % 4 25 3 20 15 10 5 0-5 -10 Asuntojen hinnat muutos ed. neljänneksestä Kuluttajien luottamusindikaattori 2 1 0-1 -2-3 -15 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Lähde: Tilastokeskus -4
36 10 % Asunnon ostoaikeet % kotitalouksista 3 kuukauden liukuva keskiarvo 8 6 Aikoo ostaa Ehkä 4 2 Varmasti 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 Lähde: Tilastokeskus, Kuluttajabarometri
37 Asuntosijoitusten tuotot
38 Asuntosijoitukset, kokonaistuotot 2000-2014 14 12 10 8 6 4 2 0 % 12,3 9,3 10,0 9,8 9,3 8,2 8,4 8,3 8,5 8,2 8,2 8,3 9,3 9,1 6,9 5,9 5,2 5,1 6,3 4,6 5,0 5,1 5,4 5,6 5,8 5,6 5,7 5,9 5,9 5,7 4,5 4,1 3,9 2,3 2,4 2,3 0,2 0,4 0,0 1,2 5,4 5,4 5,4 5,5 5,4 5,6 5,6 3,7 3,6 3,0 3,3 2,6 2,6 2,7 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 3v*5v*10v* Lähde: KTI * keskimäärin Nettotuottoaste Arvonmuutos Kokonaistuotto
Yhteystiedot 39 OP Ekonomisti Maarit Lindström p. 010 252 1695 Asiantuntija Valtteri Vuorio p. 050 407 8039 etunimi.sukunimi@op.fi www.taloudessa.fi twitter: @OP_Ekonomistit