Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset Helsinki 2008 ISBN 978-952-213-363-2 (pdf) ISBN 978-952-213-364-9 (pain.)

KIRJOITTAJA Jaakko Paloposki KANNEN KUVA Tero Pajukallio 1. painos ISBN 978-952-213-364-9 (painettu) ISBN 978-952-213-363-2 (pdf) Suomen Kuntaliitto Painopaikka: Multiprint Helsinki 2008 Myynti: Suomen Kuntaliiton julkaisumyynti www.kunnat.net/kirjakauppa Faksi (09) 771 2331 Tilausnumero 509221 Suomen Kuntaliitto Toinen linja 14 PL 200 00101 Helsinki Puh. (09) 7711 Faksi (09) 771 2291 www.kunnat.net 2 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

Sisältö Johdanto 5 1 Kunnan tehtävät ja vastuu asumisessa 6 2 Omistajapoliittisia linjauksia tarvitaan 7 3 Toimijoiden tehtävät ja vastuut omistajapolitiikassa 8 4 Kunnan kehitysnäkymät omistajapolitiikan lähtökohtana 9 5 Omistajapoliittisten linjausten rakenne 10 5.1 Vuokra-asuntotoimen organisointi 10 5.2 Kunta asunto-olojen kehittäjänä 11 5.3 Seudullinen yhteistyö 11 5.4 Kunnan omaisuuden käytölle asetettavat tavoitteet 12 5.4.1 Kunnan vuokra-asunnot ja niiden kysyntä 12 5.4.2 Vuokra-asunnot kunnan kehittämisen välineenä 12 5.4.3 Vuokra-asuntojen määrä ja laatu suhteessa kuntalaisten tarpeisiin 12 5.4.4 Asuntojen vuokrauksen taloudelliset tavoitteet 13 6 Asuntokannan arvon säilyttäminen ja lisääminen 15 7 Vuokra-asunnoista luopuminen 16 8 Riskien hallinta 18 9 Seuranta ja raportointi 19 Lisää aiheesta 20 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset 3

4 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

Johdanto Tässä julkaisussa käsitellään ensisijaisesti kunnan vuokra-asuntojen omistajapolitiikkaa. Sitä ei kuitenkaan voida täysin irrottaa laajemmasta asuntopolitiikan kokonaisuudesta, joten tekstiin sisältyy myös asuntopoliittisia kannanottoja. Asuntopolitiikka käsitteeseen luetaan kaikki kunnan asunto-olojen kehittämistehtävät. Vuokratalojen tai laajemmin asuntotoimen omistajapolitiikan käsitteeseen sisältyy kunnan suoraan tai yhtiöiden tai muiden yhteisöjen kautta omistukseen hankittavien asuntojen määrään ja laatutasoon ja myös asunnoista luopumiseen liittyvät ratkaisut sekä asuntojen hallintaan liittyvä päätöksenteko. Kunnalla on vastuu alueensa asunto-olojen yleisestä kehittämisestä. Asunto-olojen kehittämisessä merkittäviä asuntopoliittisia välineitä ovat maapolitiikka, kaavoitus, yhdyskuntarakenteen ja palvelujen kehittäminen sekä kunnan omistamien tonttien luovutus asuntorakentamiseen. Pääosa kunnan asuntokannasta on muuta kuin kunnan suoraan tai epäsuorasti omistamia asuntoja. Kuitenkin myös kunnan omistamilla vuokra-asunnoilla on merkittävä vaikutus kunnan asunto-oloihin ja elinkeinoelämän kehittymiseen. Vastuu vuokra-asuntojen omistajapolitiikasta on määriteltävä selkeästi kunnan eri päätöksentekijöille, sekä luottamuselin- että toimihenkilötasolla. Kunnissa on oltava selvillä, mitä asioita milläkin päätöksentekotasolla ratkaistaan ja miten nämä ratkaisut sitovat muita päätöksentekotasoja ja päätöksentekijöitä. Omistajapolitiikan on myös linjattava seudullisen yhteistyön periaatteet. Julkaisu on tarkoitettu kuntien päättäjille ja kuntien yhteisöjen edustajille heidän päättäessään kunnan vuokra-asuntojen omistajapolitiikasta. Julkaisussa on tuotu esiin keskeisiä kysymyksiä, joita tulee ottaa huomioon asuntotoimen asioista päätettäessä. Julkaisu on laadittu Kuntaliitossa. Kirjoitustyöstä on vastannut pääosassa liikelaitosinsinööri Jaakko Paloposki. Kirjoitustyön tukena on ollut työryhmä, jossa ovat olleet edustettuina ympäristöministeriö, Valtiokonttori, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA (31.12.2007 asti nimeltään Valtion asuntorahasto), Kuntaliitto, Pääkaupunkiseudun yhteistyövaltuuskunta YTV ja Audiator Oy. Ympäristöministeriö on rahoittanut julkaisua. Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset 5

1 Kunnan tehtävät ja vastuu asumisessa Kunnat ovat merkittävä asuntopoliittinen toimija. Ne kantavat huomattavan vastuun alueensa asunto-olojen kehittämisestä. Kunnan on luotava alueelleen yleiset edellytykset asunto-olojen kehittämiselle ja huolehdittava erityisesti asunnottomien ja puutteellisesti asuvien asumisolojen parantamisesta. Tämän lisäksi tarvitaan useissa tapauksissa kunnan omia vuokra-asuntoja vastaamaan kuntalaisten asuntojen tarpeeseen. Kunnat joutuvat lisääntyvässä määrin panostamaan erilaista tukea tarvitsevien kuntalaisten asumiseen. Vallitsevan linjauksen mukaan vanhukset, vammaiset, mielenterveyskuntoutujat ja muut asumisessaan tukea tarvitsevat henkilöt pyritään asuttamaan laitoksen asemesta normaaliasunnoissa, joissa heille on tarjolla tarvittavat palvelut. Tämä edellyttää kunnan asuntotoimelta kiinteätä yhteistyötä kunnan sosiaali- ja terveystoimen kanssa. Vanhuksille suunnattavien palvelujen kehittämiseksi sosiaali- ja terveysministeriö on laatinut vuoden 2008 alussa julkistetun Ikäihmisten palvelujen laatusuosituksen. Kunnan on sosiaalihuoltolain nojalla huolehdittava palvelu- ja tukiasumisen järjestämisestä henkilölle, joka erityisestä syystä tarvitsee apua tai tukea asunnon tai asumisen järjestämisessä. Vammaisuuden perusteella järjestettävistä palveluista ja tukitoimista annetun lain nojalla kunnan on järjestettävä vaikeavammaiselle henkilölle palveluasuminen, jos henkilö vammansa tai sairautensa johdosta välttämättä tarvitsee palvelua suoriutuakseen tavanomaisista elämän toiminnoista. Lastensuojelulain nojalla kunnan on järjestettävä lastensuojelun asiakkaalle tarpeen mukainen asunto tai korjattava hänen asumisoloihinsa liittyvät puutteet, jos puutteelliset asumisolot ovat esteenä nuoren tai hänen perheensä kuntoutumiselle. Lait eivät edellytä, että kunnalla olisi omistuksessaan asuntoja. Kunnan omistamat vuokra-asunnot ovat kuitenkin merkittävä asuntopoliittinen väline ja kunnat ovatkin hankkineet omistukseensa vuokra asuntoja käytettäväksi sekä sosiaaliseen asuttamiseen että asuntoa tarvitsevien kuntalaisten, kunnan työntekijöiden ja elinkeinoelämän tarpeisiin. 6 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

2 Omistajapoliittisia linjauksia tarvitaan Kunnat ovat merkittävin vuokranantajataho. Kunnat omistavat yhteensä noin 300 000 vuokra-asuntoa, joissa asuu noin 700 000 ihmistä. Asunnoista noin 245 000 on valtion rahoittamia ja käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia. Koko valtion rahoittama rajoitusten alainen vuokra-asuntokanta on hieman yli 423 000 asuntoa. Enin osa kunnan vuokralaisista on tavallisia perheitä ja asunnontarvitsijoita. Vuokraasuntojen avulla kunnat huolehtivat myös sosiaalisesta asuttamisesta. On tärkeää, että tällaisen asuntomäärän käytölle ja näin suuren omaisuuserän hallinnoinnille on luotu selkeät periaatteet. Kunnan vuokratalojen omistajapolitiikka määrittelee mikä on kunnan osuus alueensa asuntotarjonnassa ja minkä verran ja millaisia asuntoja kunta omistaa. Linjauksissa määritellään edelleen miten kunnan asunto-omaisuutta ylläpidetään ja kehitetään siten, että se palvelee kuntalaisten ja kunnan tarpeita tulevaisuudessakin. Samalla määritellään omistukselle asetettavat tuotto- ja muut tavoitteet ja päätetään vuokra-asuntojen ylläpidon periaatteista. Omistajapoliittisissa linjauksissa määritellään myös se, kuka kunnan asunto-omaisuuden käytöstä vastaa ja miten valvonta ja raportointi on järjestetty. Omistajapoliittisissa linjauksissa määritellään myös entistä tärkeämmäksi nousevan seudullisen yhteistyön periaatteet, jotka määrittelevät sellaisen kuntien välisen työnjaon, joka tukee sekä koko seutukunnan että yksittäisten kuntien kehitystä. Kuntien vuokra-asuntokannan hoito ja kehittäminen on otettava huomioon myös Paras-hankkeeseen liittyvissä ja muissakin kuntaliitoksissa jo yhdistymisneuvottelujen alusta saakka. Linjaukset on tarkoitettu ohjeeksi kunnan luottamushenkilöille ja henkilöstölle sekä tytär- ja osakkuusyhteisöille tulevien yksittäisten päätösten pohjaksi. Linjausten tavoitteena on turvata asuntotoimeen liittyvän päätöksenteon systemaattisuus, pitkäjänteisyys ja tämän seurauksena vuokra-asuntokannan kunnossapito ja kehittäminen kunnan ja kuntalaisten tarpeita vastaavaksi sekä asuntoihin sitoutuneen pääoman käytön tehokkuus. Omistajapolitiikan keskeinen haaste on eri tahojen ja erilaisia näkökulmia omaavien kunnan toimijoiden kokoaminen ja sitouttaminen toimimaan samaan suuntaan kunnan omistamien asuntojen käytössä ja hoidossa. Kunnissa on oltava selvillä mitä asioita milläkin päätöksentekotasolla ratkaistaan ja miten nämä ratkaisut sitovat muita päätöksentekotasoja ja päätöksentekijöitä. Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset 7

3 Toimijoiden tehtävät ja vastuut omistajapolitiikassa Kunnan omistajapolitiikan ohjauksesta ja valvonnasta sekä operatiivisesta toiminnasta vastaavien henkilöiden ja toimielinten työn- ja vastuunjako sekä raportointijärjestelmät on määriteltävä yksiselitteisesti. Kunnan ylin johto, valtuusto ja hallitus, määrittelee toiminnan tavoitteet ja valitsee operatiivisesta toiminnasta vastaavien organisaatioiden toimielimet, jotka järjestävät käytännön toiminnan siten, että tavoitteet saavutetaan. Kunnanhallitus valvoo tytäryhteisöjen toimintaa ja päätöksentekoa koko konsernin tavoitteita ja etua silmällä pitäen. Toimivan johtamisja ohjausjärjestelmän ohella aito yhteistyö ja sitoutuminen asetettuihin tavoitteisiin ovat ehdoton edellytys kunnan menestykselle. Kunnan operatiivisesta toiminnasta vastaavat lautakunnat ja toimialajohtajat tai virastopäälliköt. Kunnan tytäryhteisöjen toiminnasta vastaavat näiden omat hallintoelimet. Omistajapolitiikassa ja vuokrataloyhtiöiden ohjauksessa on myös otettava huomioon osakeyhtiölain yhtiön päätöksentekoa ja yhtiön toimielinten ja niiden jäsenten vastuuta koskevat säädökset. Omistajien tehtävänä on koko asuntotoimen tavoitteiden määrittely ja sektorin toimintaedellytysten turvaaminen näiden tavoitteiden puitteissa. Vuokrataloyhtiöiden tehtävänä on toiminnan järjestäminen niin tehokkaasti kuin mahdollista. Omistajaohjaus on yhteisen näkemyksen luomista toimialan tehtävistä, tavoitteista ja toiminnan järjestämisestä yhteisesti hyväksyttyihin tavoitteisiin pääsemiseksi. Valtuusto ja hallitus päättävät ja niiden alaiset virkamiehet valmistelevat tavoitteet ja toiminnan linjaukset. Omistajapoliittiset linjaukset ovat siis omistajan, eivät vuokraasunnoista vastaavien yksiköiden linjauksia. Asuntojen vuokraukseen liittyvästä operatiivisesta toiminnasta vastuulliset järjestävät käytännön toiminnan siten, että tavoitteet saavutetaan. Omistajapolitiikassa on tärkeää isännän, kunnan ylimmän johdon, ja haltijan, vuokrataloyhtiön, yhteistyösuhdetta koskevien pelisääntöjen määrittely ja selkeät seurantaja raportointijärjestelmät. Omistajan vahvempi ote kiinteistöjen käytön kehittämisessä tuottaa yleensä tulosta ja mm. pienentää vuokra-asuntoihin liittyviä riskejä. 8 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

4 Kunnan kehitysnäkymät omistajapolitiikan lähtökohtana Omistajapoliittisten linjausten laatimisessa lähtökohtana ovat kunnan kehittämistavoitteet, palvelustrategia, kunnan nykyiset toimintatavat ja asuntokanta sekä arviot toimintaympäristön muutoksista sekä omassa kunnassa että naapurikunnissa ja koko seudulla. Kunnan on syytä analysoida olemassa oleva asuntokantansa. Analyysissä käydään läpi, vastaako asuntokanta sellaisenaan kysyntää vai vaatiiko osa siitä välitöntä peruskorjausta ja nykyaikaistamista tai onko joistain asunnoista pyrittävä jopa luopumaan. Toimintaympäristön muutoksista omistajapoliittisiin linjauksiin vaikuttavat erityisesti kunnan elinkeino- ja väestörakenteen tavoiteltu muutos, kuntalaisten muuttuvat odotukset asuntojen koon ja laatutason suhteen sekä tarjolla olevien yksityisten vuokra-asuntojen määrä. Kunnan asuntopolitiikkaa arvioitaessa ja määriteltäessä on hyödynnettävä myös yhteistyömahdollisuudet naapurikuntien ja alueen muiden toimijoiden kanssa ja luotava toimivat yhteistyömallit näiden kesken. Asuntopolitiikka olisikin pyrittävä näkemään koko lähialueen tai työssäkäyntialueen kuntien yhteisenä asiana. Kunnat voivat tehostaa asuntopolitiikkaa ja pienentää aravavuokrataloista koituvaa riskiä muodostamalla kuntien yhteisiä kiinteistöyhtiöitä ja solmimalla yhteistyösopimuksia niiden käytöstä Omistajapolitiikan on pyrittävä ohjaamaan asuntopolitiikkaa siten, että vuokra-asuntojen tarjonta vastaa parhaalla mahdollisella tavalla myös tulevaisuuden vaatimuksia. Omistajapolitiikan sisältöön vaikuttavat mm. paikkakunnan kehitysnäkymät, väestömuutokset sekä muutokset vuokra-asuntojen tarjonnassa ja kysynnässä. Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset 9

5 Omistajapoliittisten linjausten rakenne Omistajapoliittisissa linjauksissa määritellään muun muassa kunnan vuokra-asuntojen tavoiteltava määrä ja laatutaso, asuntojen vuokraukselle asetettavat tavoitteet, vuokra-asuntojen hoidon periaatteet ja organisaatio, riskien hallinnan perusteet sekä toimielinten ja henkilöstön vastuu ja tehtävät omistajapolitiikan toteutuksessa. 5.1 Vuokra-asuntotoimen organisointi Kunnan vuokra-asunnot voivat olla suoraan kunnan omistuksessa, kunnan omistamia erillisiä yhtiöitä tai koottu yhteen yhtiöön. Yleisesti suositeltavana organisaationa pidetään kiinteistöyhtiötä, joka omistaa kunnan kaikki vuokra-asunnot. Omistajan etu on, että kiinteistöomaisuus on ammattitaitoisesti hoidettua. Erityisesti pienten, erillisten yhtiöiden fuusioimisella yhdeksi yhtiöksi saavutetaan merkittäviä etuja. Vastuu on suurten lainojen vuoksi pienissäkin yhtiöissä usein suuri, minkä vuoksi vuokrataloilla pitäisi aina olla ammattitaitoinen isännöinti eikä niitä pidä hoitaa sivutoimisesti muiden tehtävien ohella. Kaikkia vuokrataloja ei kannata ottaa mukaan fuusioon. Esimerkiksi aravarajoituksista lähiaikoina vapautumassa olevaa asunto-osakeyhtiömuotoista vuokrataloa ei kannata enää fuusioida tavalliseen kiinteistöosakeyhtiöön, mikäli siitä on tarkoitus luopua rajoitusten päätyttyä. Rajoituksista vapautuneiden vuokratalojen myynti helpottuu, jos niiden yhtiömuoto on sellainen, että osakkeet tuottavat hallintaoikeuden huoneistoihin. Silloin taloja ei tarvitse kaupata kokonaisuutena, vaan asuntoja voidaan myydä myös yksittäin. Jos kunnan omistama vuokra-asuntokanta on suuri, voidaan sitä jakaa käyttötarkoituksen mukaan myös useampiin yhtiöihin. Asumisoikeusasunnot ovat omana yhtiönään. Myös mm. opiskelija-asunnot ovat usein omana yhtiönään samoin kuin vanhusten talot. Erityisesti erilaisia palveluja tarvitseville asukkaille ja erityisryhmille tarkoitetut asunnot on syytä pitää tavallisesta vuokratalokannasta erillään, koska niiden sekä rahoitus että toiminta poikkeavat yleensä muusta asuntokannasta. Suurilla vuokrataloyhtiöillä alkaa yhä enemmän olla omistuksessaan sekä rajoituksista vapaata että erilaisilla aravalainasta ja korkotukilainasta johtuvilla rajoituksilla olevaa asuntokantaa. Yhtiöitä ei yleensä ole tarpeen jakaa eri yhtiöiksi rajoitusten perusteella. On kuitenkin syytä muistaa, että vapaarahoitteinen vuokra-asuntokanta ei saa aiheuttaa kustannuksia rajoitusten alaisille vuokra-asunnoille. Vuokrien tasaus on mahdollista myös rajoituksissa olevien ARA-asuntojen ja rajoituksista vapaiden asuntojen kesken, mutta ARAasunnot eivät saa olla maksajina. Omistajapoliittisissa linjauksissa on määriteltävä, miten kunnan vuokra-asuntojen omistus ja hallinta organisoidaan ja mitkä ovat eri toimijoiden vastuut ja tehtävät. 10 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

5.2 Kunta asunto-olojen kehittäjänä Asunto-olojen kehittämisestä annetun lain mukaan kunta vastaa asunto-olojen kehittämisen yleisistä edellytyksistä alueellaan. Käytännössä kunta kantaa yleistä vastuuta siitä, että kunnan asunto-olot ja asuntomarkkinat kehittyvät tasapainoisesti. Joka kunnassa kunta on myös itse mukana yhtenä toimijana, vuokra-asuntojen omistajana, asuntomarkkinoilla. Lainsäädäntö ei edellytä, että kunnan on omistettava asuntoja. Kunnista on tullut merkittävä vuokra-asuntojen omistajataho varsinkin valtion rahoittamassa tuotannossa, koska aikanaan ei ollut riittävästi muita toimijoita ja kunnat havaitsivat, että hyvät asunto-olot ovat tärkeä tekijä kunnan kehityksen kannalta. Kunnan ei tarvitsisi olla asuntojen omistajana, jos asuntomarkkinat toimisivat kaikkien osapuolten kannalta tyydyttävällä tavalla ilman kuntaakin. Harvassa kunnassa tilanne on tämä. Kun harkitaan mahdollisia vaihtoehtoja kunnan vuokra-asunto-omistukselle ja asunnoista luopumista, kysymys ei ole pelkästään kunnan omaisuuden myynnistä. Tällöin on arvioitava myös mitä vaikutuksia omistuksesta luopumisella olisi paikkakunnan vuokraasuntomarkkinoille. 5.3 Seudullinen yhteistyö Vaihtoehtoja kunnan omistamille vuokra-asunnoille ovat ylikunnallinen omistus ja yksityinen omistus. Eräät kunnat ovat siirtäneet vuokra-asunto-omistustaan kuntien omistamalle Kunta-asunnot Oy:lle. Toinen ylikunnallinen omistusmuoto on kahden tai useamman naapurikunnan perustama yhteinen vuokrataloyhtiö, jolle osakaskunnat siirtävät fuusion kautta vuokratalonsa. Toistaiseksi yhtään tällaista yhtiötä ei ole vielä perustettu. Eräillä seuduilla sellaista on harkittu. Kunta- ja palvelurakenneuudistus eli Paras-hanke on juuri nyt ja lähivuosina ajankohtainen. Pääkaupunkiseutu ja 17 muuta seutua ovat laatineet Paras-lainsäädännön mukaisen ns. kaupunkiseutusuunnitelman seudun kuntien yhteistyön kehittämiseksi maankäytössä, asumisessa ja liikenteen järjestämisessä. Kymmenellä seutukunnalla aiotaan laatia seudullinen asunto-ohjelma, asuntostrategia tai muu seudun kuntien yhteinen asuntopoliittinen suunnitelma. Vain muutamissa suunnitelmissa on jonkinlaisia omistajapoliittisia mainintoja, esim. seudullisen vuokrataloyhtiön perustamisen selvittämisestä. Jatkossa yhteistyö edellyttää seudullista asuntoasioiden suunnittelua. Yhteisen suunnittelun avulla voidaan määritellä kuntien välinen työnjako tontti- ja asuntotarjonnassa tavalla, joka tukee koko seutukunnan ja myös yksittäisten kuntien kehitystä. Seutukuntakohtaisen asuntotuotannon avulla voidaan välttää päällekkäisiä investointeja ja saada syntymään muitakin säästöjä. Kuntien yhteistyöorganisaatioihin liittyvä omistajaohjaus edellyttää yhteistyökuntien yhteistä näkemystä omistajan tavoitteista. Jos kunnilla ei ole tällaista yhteistä tahtotilaa toiminnan kehittämisestä, ei voi olla myöskään toimivaa omistajaohjausta. Kuntien yhteiset tavoitteet ovat tärkeät myös silloin, kun kunnat ovat mukana yksityisten toimijoiden osittain omistamissa organisaatioissa. Kuntien on luotava menettelytavat, joilla yhteinen näkemys muodostetaan ja miten yhteinen toimija sitoutetaan omistajien tahtoon. Käytännössä toimiva omistajaohjaus on enemmän keskustelua ja näkemysten vaihtoa omistajan ja asuntoasioista vastaavien välillä kuin asuntoyksikön ja sen päättävissä elimissä toimivien käskyttämistä. Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset 11

5.4 Kunnan omaisuuden käytölle asetettavat tavoitteet Kunnan asuntopolitiikan lähtökohtana ovat kunnan kehittämistavoitteet sekä näkemys tulevien vuosien asuntotarpeesta ja kunnan osuudesta asuntotarjonnassa. Kunnan omistamasta asuntokannasta ja voimavaroista riippuu, millaisia mahdollisuuksia kunnassa on olemassa kunnan tavoitteiden tukemiseen oman vuokra-asuntotarjonnan avulla. 5.4.1 Kunnan vuokratalot ja niiden kysyntä Kunnan vuokratalojen omistajapolitiikan lähtökohtana on kunnan nykyinen asuntokanta. Omistajapolitiikkaa määriteltäessä onkin ensin kartoitettava asuntokannan määrä, käyttötarkoitus, laatu, kunto ja sijainti. Toisaalta on arvioitava asuntojen kysyntä kunnassa ja kartoitettava minkälaisia asukkaita kunnan vuokra-asuntoihin on tulossa. Ovatko asukkaat ensiasuntoa tarvitsevia aikuistuvia nuoria, kunnan alueella asuvia perheitä, kuntaan muuttavia uusia asukkaita, asunnon hankinnassa kunnan tukea tarvitsevia vaikeasti asutettavia henkilöitä jne. Tämän jälkeen voidaan arvioida, miten tarjolla oleva asuntokanta vastaa määrältään, laadultaan ja sijainniltaan kysyntää ja asukkaiden tarpeita ja miten asuntokantaa tulisi kehittää paremmin kysyntää vastaavaksi. 5.4.2 Vuokra-asunnot kunnan kehittämisen välineenä Vuokra-asuntojen tarjonta on kunnalle keino vaikuttaa kunnan asukasmäärään ja -rakenteeseen, työllisyyteen ja muuhun yhteiskunnalliseen kehitykseen. Vuokra-asuntojen tarjonta on kunnalle myös keino ohjata ja tukea kunnan kehitystä. Tällaiset tavoitteet kohdistuvat usein kunnan väestökehitykseen, työllisyyteen ja muihin yhteiskunnallisiin vaikutuksiin. Riittävällä ja laadukkaalla asuntotarjonnalla kunta voi tukea elinkeinojen kehitystä kunnassa ja lisätä kunnan vetovoimaa tarjoamalla yritysten työntekijöille kohtuullisen hintaisia ja viihtyisiä asuntoja. Kunnan vuokra-asunnoiksi hankkimat asunnot onkin yleensä syytä pitää jatkossakin vuokra-asuntokäytössä. Omistajapoliittisissa linjauksissa on määriteltävä miten kunnan omistamien asuntojen avulla tuetaan kunnan elinkeinopolitiikkaa ja muuta kehittämistä. 5.4.3 Vuokra-asuntojen määrä ja laatu suhteessa kuntalaisten tarpeisiin Omistajapoliittisissa linjauksissa märitellään, minkälaiseen asuntotarpeeseen kunnan vuokra-asunnoilla pyritään vastaamaan ja millaisille asiakasryhmille kunnan vuokra-asuntoja tarjotaan. Kunnassa on arvioitava minkälaisia eri asiakasryhmien tarpeet ja odotukset asuntojen suhteen ovat nyt ja tulevaisuudessa. Kunnissa on kiinnitettävä huomiota varsinkin erityisryhmien asuntojen tarpeeseen. Kunnan vuokra-asuntojen hankinta lähtee kuntalaisten asuntojen ja erityisesti vuokraasuntojen tarpeesta. On tärkeää, että kunnalla on riittävä ja monipuolinen asuntokanta vastaamaan asuntojen tarpeeseen. Toisaalta pysyvässä ylitarjontatilanteissa kunnan asuntoomistusta on pyrittävä vähentämään, kunnes vuokra-asuntojen kysyntä vastaa tarjontaa. Rajoituksista vapautuvat asunnot muodostavat oman ryhmänsä kunnan asuntokannassa, jonka jatkokäytöstä on tehtävä päätös. Vuosina 2007 2015 aravarajoituksista vapautuu noin 63 000 asuntoa, joista noin 23 000 on kuntien omistamia. Vapautumisen jälkeen asunnot ovat kuin vapaarahoitteisia asuntoja. Osana omistajapoliittisia toimia tehtävän asuntokannan inventoinnin yhteydessä on syytä selvittää, missä vaiheessa ja kuinka paljon kunnan omistamia valtion rahoittamia asuntoja vapautuu rajoituksista. Kunnan on hyvä laatia suunnitelma siitä, miten näiden 12 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

vapautuvien asuntojen suhteen menetellään. Pidetäänkö ne edelleen kunnan omistuksessa, luovutaanko niistä tai osasta niitä? Vapautumisen jälkeen asunnoista saatava kauppahinta voi määräytyä vapaasti ja on yleensä suurempi kuin rajoitusten alaisten asuntojen lain mukainen hinta. Rajoituksista vapautuvien asuntojen myyntiä on harkittava tarkoin ja ilman painavia perusteita niistä ei pidä luopua. Esimerkiksi Helsingin seudulla valtion ja kuntien välinen aiesopimus asuntotarjonnan lisäämisestä tukee vapautuvien asuntojen pitämistä vuokraasuntokäytössä. Omistajapoliittisten linjauksissa on otettava kantaa sosiaali- ja elinkeinopoliittisten tavoitteiden näkökulmasta mm. asuntojen määrään huoneistorakenteeseen asuntojen sijaintiin sosiaali- ja terveystoimen tavoitteiden sovittamiseen asuntoasioiden tavoitteisiin asukasvalintoihin ja asukasdemokratiaan. 5.4.4 Asuntojen vuokrauksen taloudelliset tavoitteet Vuokra-asuntojen ensisijainen tarkoitus ei ole olla kunnalle tuottava sijoitus vaan lähtökohtana on kunnan muun asuntokannan täydentäminen ja kuntalaisten asunnon tarpeen täyttäminen. Lainsäädäntö asettaa aravavuokratalojen taloudenpidolle tiettyjä reunaehtoja, joita omistajan on otettava huomioon vuokranmäärityksessä. Vuokraan voidaan sisällyttää pääomamenojen ohella kohtuulliset kiinteistönhoitokulut, mahdollinen tontinvuokra, enintään kahdeksan prosentin korko omistajan sijoittamalle pääomalle ja tulevien korjaustarpeiden varalle kerättävä korjausvastike. Vuokrataloyhtiöt eivät pyri tuottamaan omistajalleen voittoa vaan tuotot mitoitetaan kiinteistöstä aiheutuvien kulujen mukaan. Yhtiöt toimivat omakustannusperiaatteella. Kun taloudessa ilmenee ongelmia, joutuu omistaja luopumaan omista vaateistaan esim. oman pääoman tuotosta tai tukemaan muulla tavoin yhtiötä. Omistajapoliittisissa linjauksissa on näissä rajoissa määriteltävä asuntojen vuokrauksen taloudelliset tavoitteet. Taloudellisissa vaikeuksissa oleville taloille osoitetun valtion avustuksen ehtona on ollut, että omistaja ei saa periä omalle pääomalle tuottoa tiettynä ajanjaksona. Lainsäädännön taloudelle asettamista rajoituksista huolimatta omistaja joutuu huolehtimaan kiinteistöjen kunnosta ja muista taloudellisista velvoitteista viime kädessä omalla pääomapanoksellaan. Kunnan omistamien vuokra-asuntojen vuokrat voidaan määritellä niin, että ne vastaavat mahdollisimman hyvin asunnon vuokra-arvoa. Halutun ja hyvällä paikalla olevan asunnon vuokra voi olla korkeampi kuin vähemmän kysytyn asunnon vuokra. Valtion rahoittamissa rajoitusten alaisissa asunnoissa vuokra on määriteltävä omakustannusperiaatteen mukaisesti. Vuokran suuruus voidaan määritellä lähemmäksi vuokra-arvoa tai markkinavuokraa vuokran tasauksen avulla. Edellytyksenä on, että asunnot ovat saman yhtiön omistuksessa. Riittää, kun omakustannusperiaate toteutuu yhtiön tasolla. Rajoitusten piiriin kuulumattomissa asunnoissa kunta voi vapaammin määritellä vuokran suuruuden vuokrasopimusta tehtäessä. Vuokra-asuntotoimen tehokkuutta ja kilpailukykyä on arvioitava edullisuusvertailujen ja erilaisten asumismuotojen vaihtoehtoiskustannusten avulla. Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset 13

Omistajapoliittisissa linjauksissa voidaan käsitellä mm. korjausinvestointien rahoittamista tulorahoituksella uustuotannon rahoitusta ja hintatasoa kiinteistöjen kunnossapitoa ja sen rahoitusta vuokratasoa käyttöastetavoitetta asuntoihin sitoutuneelle pääomalle edellytettävää tuottoa. 14 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

6 Asuntokannan arvon säilyttäminen ja lisääminen Kunnan asuntokannan hoidon lähtökohtana on asuntojen kunnon ja käyttökelpoisuuden säilyttäminen ja se, että asunnot vastaavat laadultaan niiden kysyntää. Vuokra-asuntojen laadusta huolehtiminen ja arvon säilyttäminen pitävät kunnan asuntokannan kilpailukykyisenä muiden asumismuotojen kanssa. Asuntokannan kunnossapidon ja peruskorjausten laiminlyönti on epätaloudellista ja vaarantaa kuntalaisten tarpeita vastaavan palvelutuotannon. Asuntokannan arvon säilyttäminen edellyttää asiantuntevaa arviota sen kunnosta ja peruskorjaustarpeesta. Kunnalla ja sen vuokrataloyhtiöllä on oltava tämän vuoksi ammattitaitosta henkilökuntaa hoitamaan asuntoja tai niiden hoidossa on käytettävä apuna ulkopuolista asiantuntemusta. Etenkin ammattitaitoisella isännöinnillä on osoittautunut olevan suuri merkitys hoidon tasoon. Päätösten asuntojen peruskorjausinvestoinneista on perustuttava asiantuntevaan arvioon asuntojen kunnosta ja laatutasosta kysyntään nähden. Asuntojen arvon säilyttäminen edellyttää myös linjausta investointien rahoituksen järjestämisestä. Linjaukset voivat koskea esimerkiksi peruskorjausten rahoituksen järjestämistä tai vuokran määräytymisperusteita. Omistajapoliittisissa linjauksissa määritellään, miten asuntokantaa kehitetään siten, että se vastaa tulevaisuuden kysyntää ja sopeutuu asuntomarkkinoiden muutoksiin. Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset 15

7 Vuokra-asunnoista luopuminen Yhtenä omistajapoliittisena ratkaisuna kunnissa on noussut esiin ajatus vuokratalojen myynnistä. Kunnan vuokratalojen myynnillä on monia vaikutuksia. Siksi mahdollista myyntiä tai vaihtoehtoja myynnille on harkittava huolella. Mikään laki tai muu säännös ei velvoita kuntaa omistamaan vuokra-asuntoja. Siinä mielessä kunnan asuntojen myynti on mahdollista. Kunnan vuokra-asuntojen myynti on herkempi asia kuin kunnan jonkin muun omaisuuden myynti. Jokainen asunto on jonkun henkilön tai perheen koti. Kunta on koettu perinteisesti luotettavaksi vuokranantajaksi. Asuntojen myynti voi herättää levottomuutta vuokralaisten keskuudessa. Kunnan asunnoissa vuokra on yleensä kohtuullinen. Merkittävä kuntaomistus hillitsee yleisemminkin vuokratasoa paikkakunnalla. Tästä hyötyvät myös muut kuin kunnan asunnoissa asuvat vuokralaiset. Kunnalla on esimerkiksi vammaishuoltoon ja lastensuojeluun liittyvissä tapauksissa eräitä lainsäädäntöön perustuvia ja muita asuntopoliittisia velvoitteita. Käytännössä kunta on asunnottoman viimesijainen asuttaja. Kunnalla on hyvä olla asuntoja näitä ja myös elinkeinoelämän tarpeita ja kunnan itsensä rekrytoimaa työvoimaa varten. Kunnan vuokratalojen myynti on tullut ajankohtaiseksi myös sen vuoksi, että kunnan asunnoille on halukkaita ostajia markkinoilla. Valtion rahoitukseen liittyvien rajoitusten alaisia taloja voidaan luovuttaa vain nimetyille yleishyödyllisille omistajatahoille. Eräät alalla toimineet valtakunnalliset yleishyödylliset vuokra-asuntoja omistavat yhteisöt ovat viime aikoina uudisrakentamisen sijaan ostaneet vuokrataloja muilta omistajatahoilta. Alalle on ilmaantunut myös uusia kotimaisia ja ulkomaisia toimijoita, jotka tarvittaessa hakevat yleishyödyllisyysstatuksen valtion viranomaisilta. Valtion rahoitukseen liittyvien rajoitusten alaisten vuokratalojen myyntihinta ei saa ylittää rahoitusta koskevassa lainsäädännössä määrättyä korkeinta sallittua hintaa. Valtion viranomaiset valvovat, että kauppahinta ja myyntitapahtuma ovat kokonaisuudessaan lain mukaisia. Korkeimman sallitun hinnan yli menevä kauppahinnan osuus joudutaan tilittämään valtiolle. Rajoituksista vapautuneiden asuntojen myyntihinta voi määräytyä vapaasti. Myynti- tai myymättä jättämispäätöstä on arvioitava kunnan koko asuntotilanteen ja erityisesti vuokra-asuntomarkkinoiden tulevaisuuden näkymien pohjalta. Mahdollinen kauppa on tehtävä niin, että se ei järkytä paikallisia vuokra-asuntomarkkinoita. Kaupan kohteena voi olla kunnan koko vuokra-asuntokanta tai vain osa siitä. On harkittava, minkä verran kunnan on syytä jättää asuntoja itselleen kunnan omia tarpeita varten. Kunnissa, joissa kunnan vuokra-asuntojen tyhjäkäyttö on muodostunut ongelmaksi ja vuokra-asunnoista on pysyvää huomattavaa ylitarjontaa, ainoa keino korjata tilanne voi olla vuokra-asuntokannan vähentäminen. Tämä voi tapahtua joko ottamalla tai luovuttamalla vuokra-asuntoja muuhun käyttöön taikka purkamalla niitä. Tällaisissakaan tilanteissa asuntoja ei pidä myydä edelleen vuokra-asunnoiksi, koska se ei korjaa tilannetta. Ostajan valintaan vaikuttaa luonnollisesti tarjottu kauppahinta, mutta kunnan on syytä kiinnittää huomiota myös ostajaehdokkaiden toimintaperiaatteisiin ja luotettavuuteen. Vuokralaisten asema sekä vuokrasuhteen jatkuvuus ja pysyvyys on pyrittävä turvaamaan 16 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

kaupanteon yhteydessä. Myynnin yhteydessä on pyrittävä varmistautumaan, ettei ostaja vastaisella toiminnallaan aiheuta häiriöitä kunnan asuntomarkkinoihin. Omistajapolitiikan keskeisiä näkökohtia vuokra-asunnoista luopumista harkittaessa ovat harkittaessa luovutaanko vuokra-asunnoista kokonaan tai osittain on lähtökohtana oltava tulevaisuuden kehitysnäkymät ja tarpeet millaiset edellytykset kunnalla on täyttää asuntopoliittiset velvoitteensa, jos omasta asuntokannasta luovutaan millainen vaikutus vuokra-asunnoista luopumisella on asuntotilanteeseen kokonaisuutena kunnan vuokralaisten asuminen on turvattava mahdollisesta vuokra-asuntojen myyntivaihtoehdossakin vuokra-asunnoista saatava hinta erityisesti valtion rahoittamien, vielä rajoitusten alaisten asuntojen myyntiä on harkittava erityisen perusteellisesti. Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset 17

8 Riskien hallinta Kunnan eri yksiköiden sekä koko kuntakonsernin riskienhallinnan ja riskinoton periaatteiden on oltava selkeät. Vuokra-asuntoihin liittyvät riskit on kartoitettava ja niiden merkitys arvioitava. Omistajapoliittisissa linjauksissa määritellään ne periaatteet, joiden puitteissa toimintaan sisältyvät riskit ovat hyväksyttäviä ja miten riskeihin varaudutaan. Yksittäisten merkittävien investointi- ja muiden päätösten yhteydessä on tehtävä riskianalyysi ja suhteutettava päätökseen sisältyvät riskit hyväksyttävään riskitasoon. Asuntotoimessa vahinkoriskien ohella on erityistä huomiota kiinnitettävä itse toiminnan riskeihin, joihin kuuluvat muiden muassa kunnan yleisestä kehityksestä riippuvat asuntojen kysynnän määrässä ja laadussa tapahtuvat vaihtelut sekä asukkaiden olosuhteissa ja maksukyvyssä tapahtuvat muutokset. Valtion rahoittamien vuokra-asuntojen rahoitusriskit ovat valtiolla. Jos kunta maksaa aravalainat ja konvertoi ne pankkilainaksi, pankit edellyttävät yleensä kunnan omavelkaista takausta lainalle, jolloin rahoitusriskit siirtyvät kunnalle. Määritellään miten riskeihin varaudutaan ja miten riskejä voidaan vähentää. Keinoina voivat olla mm. omistajan otteen vahvistaminen toiminnan kehittämisessä aravavuokratalojen isännöinnin ja hallinnon kehittäminen yhtiön velkataakan keventäminen myymällä osia arava- vuokrataloista omistajapohjan laajentaminen muodostamalla kuntien yhteisiä kiinteistöyhtiöitä. 18 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset

9 Seuranta ja raportointi Selkeän raportointijärjestelmän määrittely on omistajapoliittisten linjausten keskeinen osa. Tehokas omistajaohjaus edellyttää, että omistajaohjauksesta vastuussa olevat toimielimet ja henkilöt saavat säännöllisesti täsmällistä tietoa toteutuneesta toiminnasta ja myös arviot vuokra-asuntojen kysynnän kehityksestä ja muista tulevaisuuden näkymistä ja suunnitelmista. Asuntoasioista vastaavat kunnan sisäiset toimijat ja tytäryhteisöt tuottavat tätä tietoa päättäjille. Omistajapoliittisissa linjauksissa on määriteltävä kuka raportoi, kenelle raportoidaan sekä mistä asioista ja miten usein raportoidaan. Valtiokonttori ja ARA pitävät yllä vuokrataloyhteisöjen talouden ja toiminnan analysointiin, tunnuslukujen vertailuun ja viranomaisraportointiin kehitettyä SART-tietojärjestelmää. Järjestelmä on tarkoitettu ensisijaisesti vuokrataloyhteisöjen johdon tarpeisiin. Järjestelmä sisältää myös vuokratalojen omistajaohjauksen kannalta keskeisiä tunnuslukuja. Kunnilla on pääsy järjestelmään katsomaan kunnan alueella sijaitsevien vuokrataloyhteisöjen tietoja. Tavalliset osakeyhtiöiden tunnusluvut eivät oikein sovellu omakustannusperiaatteella toimivien vuokrataloyhtiöiden seurantaan. Edellä mainittu SART-tietojärjestelmä tuottaa 32 tunnuslukua erityisesti vuokratalojen tarpeisiin. Järjestelmä mahdollistaa myös vertailun muiden vuokratalojen kanssa. Muita tärkeitä seurattavia asioita aravavuokrayhtiöiden toiminnassa ovat esim. vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan tasapaino paikkakunnalla. Systemaattinen arvio tulevaisuuden näkymistä ja tarpeista mahdollistaa asuntoimen ennakoivan ja järjestelmällisen kehittämisen. Mikäli raportointi osoittaa, ettei asetettuihin tavoitteisiin ole päästy tai ne eivät vastaa kunnan ja kuntalaisten tarpeita, tulee omistajaohjauksesta vastuullisten ryhtyä toimenpiteisiin puutteiden korjaamiseksi. Raportoitavia asioita voivat olla: miten asetettuihin tavoitteisiin on päästy talousarvion toteutuma taloussuunnitelma esim. kolmeksi vuodeksi investointisuunnitelma rahoitusbudjetti riskirahoitus arvio toimintaympäristön muutoksista. Tärkeitä seurattavia tekijöitä aravavuokrayhtiöiden toiminnassa ovat esim. vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan tasapaino paikkakunnalla kunnan tarjoamien asuntojen kilpailukyky (hinta + laatu) muiden rinnalla tyhjien asuntojen määrä ja osuus tyhjilläänolopäivien osuus tai käyttöaste asukkaiden vaihtuvuus vuokrasaatavien ja luottotappioiden määrä. Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset 19

Lisää aiheesta Hiltunen, Eero: Käsikirja vuokrataloille tietoja arava- ja korkotukivuokratalon taloudesta, hallinnosta ja ylläpidosta isännöitsijän ja vuokratalon omistajan käyttöön. Suomen Kuntaliitto. Helsinki 2008. Kunnan omistajapoliittiset linjaukset http://www.kunnat.net/yty > Palvelujen tuotantotavat > Kunnan omistajapolitiikka > Kunnan omistajapoliittiset linjaukset Kuntien konserniohje http://www.kunnat.net/yty > Palvelujen tuotantotavat > Kunnan omistajapolitiikka > Kuntien konserniohje Paloposki, Jaakko: Kunnan teknisen toimen liikelaitosten ja tytäryhteisöjen ohjaus. Suomen Kuntaliitto. Helsinki 2004. Koppinen, Pirjo: Aravavuokra-asuntojen omistajapolitiikkaa koskevan kyselyn raportti http://www.kunnat.net > Mediapalvelu > Kuntaliiton mediatiedotteet > Kuntien vuokratalot odottavat peruskorjausrahaa > Aravavuokra-asuntojen omistajapolitiikkaa koskevan kyselyn raportti Oy Audiator Ab: Selvitys kunnallisten vuokratalojen talousongelmista. Viirkorpi, Paavo: Kuntien aravavuokratalojen omistajapolitiikan kehittäminen. Suomen Kuntaliitto. Helsinki 1999. SART Tilinpäätösanalyysi- ja raportointisovellus vuokrataloille http://www.valtiokonttori.fi > Rahoitus > Aravalainat > SART Yhteishallinto ja toimiva vuokra-asuminen. ARA Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus. Helsinki 2008. http://www.ara.fi > Julkaisut > Oppaat > Yhteishallinto ja toimiva vuokra-asuminen 20 Kunnan vuokratalojen omistajapoliittiset linjaukset