Käsikirja vuokrataloille

Transkriptio

1 Käsikirja vuokrataloille Tietoja arava- ja korkotukivuokratalon taloudesta, hallinnosta ja ylläpidosta isännöitsijän ja vuokratalon omistajan käyttöön Helsinki 2008 ISBN (pdf) ISBN (pain.)

2 KIRJOITTAJA Eero Hiltunen KANNEN KUVA Tero Pajukallio 1. painos ISBN (painettu) ISBN (pdf) Suomen Kuntaliitto Painopaikka: Multiprint Helsinki 2008 Myynti: Suomen Kuntaliiton julkaisumyynti Faksi (09) Tilausnumero Suomen Kuntaliitto Toinen linja 14 PL Helsinki Puh. (09) 7711 Faksi (09) Käsikirja vuokrataloille

3 Sisältö 1 Johdanto 5 2 Valtion rahoittamat vuokratalot Asuntojen omistajat Kuntien ja lainansaajien luottoriskiluokitus 6 3 Vuokrataloja koskeva keskeinen lainsäädäntö Aravalaki Aravarajoituslaki Korkotukilaina vuokra-asuntojen rakentamiseen Osakeyhtiölaki Asunto-osakeyhtiölaki Yhteishallinto vuokrataloissa Yhdistykset ja säätiöt 15 4 Näkökohtia vuokrataloyhtiön talouden hoidosta Asuntoyhtiön sijoittuminen kuntakonserniin ja toimintatapa Omakustannusperiaate ja vuokranmääritys Vuokrien tasaus Vuokrien jyvitys Asukkaiden valinta ja markkinointi Vuokravalvonta Lainasalkku Aktivoinnit Suunnitelman mukaiset poistot Tuloksentasauskeinot Rakentamisen ja perusparannustoiminnan rahoitus ja -avustukset Alv-kysymykset Talouden seurantamekanismit Toiminnan tehostamisen välineitä 25 5 Asuntojen vajaakäyttö Kunnan asuntopoliittinen suunnittelu Keinoja tyhjäkäytön varalle Markkinointi Omaksilunastaminen Asuntojen ja ympäristön korjaaminen Tilapäiset keinot Omistajan tuki Lainojen konvertointi 31 Käsikirja vuokrataloille 3

4 6 Valtion tuet vaikeuksissa oleville vuokrataloille Vuosimaksun alentaminen Ilmoitusperusteinen lainaehtomuutos Tervehdyttämisavustus Määräaikainen lainaehtomuutos Vapaaehtoinen velkasaneeraus Viivästyskorkohelpotus Rajoituksista vapauttaminen Rajoitusakordi Purkuakordi Purkuavustus Säätiöiden ja yhdistysten erityiskysymykset 37 7 SART-tilinpäätösanalyysi 39 8 Verovapaus 41 9 Tilintarkastus Velvollisuus toimituttaa tilintarkastus Tilintarkastuksen sisältö Tilintarkastajan asiantuntemuksen muu hyväksikäyttö Teknisten tavoitteiden saavuttaminen kiinteistönpidossa Kiinteistön elinkaari Kuntoarvio ja tekninen PTS Kulutusseuranta Isännöinti- ja kiinteistönhoitosopimusten hankintaprosessi Vuokrataloyhtiön hallinnon kehittäminen Fuusio Diffuusio Vuokrataloyhtiön muut tehtävät Vuokratalojen omistajapolitiikka Omistajapolitiikalle tavoitteet Raportointi selkeäksi Myydäkö vai ei? Kunnan asuntopoliittiset velvoitteet Asuminen perusoikeutena Kunta vastaa asunto-olojen kehittämisestä Kunta vastaa asumispalveluista Lastensuojelussa subjektiivinen oikeus Vammaisilla subjektiivinen oikeus Toimeksiantotehtävät Kunnan itselleen ottamat asuntopoliittiset tehtävät Kunta vuokratalojen omistajana 57 4 Käsikirja vuokrataloille

5 1 Johdanto Kirja on tarkoitettu vuokrataloyhtiöiden isännöitsijöille ja toimitusjohtajille ja vuokrataloyhtiön ja kunnan luottamushenkilöille. Kuntien asuntomarkkinatilanteet ovat voimakkaasti eriytyneet ja kehitys näyttää jatkuvan. Tämä vaikuttaa kuntien vuokrataloyhtiöiden toimintaedellytyksiin. Kasvukunnissa, erityisesti pääkaupunkiseudulla on pulaa vuokra-asunnoista, kun samaan aikaan väestöään menettävissä kunnissa vuokra-asuntoja jää tyhjilleen. Vuokratalojen hallinnon järjestämisessä on suuria eroja. Noin 250 kuntaa on fuusioinut erilliset yhtiönsä pääosin yhdeksi kunnalliseksi vuokrataloyhtiöksi. Monessa pienemmässä kunnassa kanta muodostuu edelleen yksittäisistä yhtiöistä. Suurempi yhtiökoko on eduksi kiinteistönhoidossa. Pienemmissä kunnissa vuokratalojen hallintoon ja hoitoon ei voida panostaa yhtä hyvin. Taloja joudutaan usein hoitamaan sivutoimisesti. Tähän oppaaseen on koottu tietoa ja aineistoa, jota voidaan hyödyntää vuokratalojen ylläpidossa ja yhtiöiden hallinnossa ja taloudenhoidossa. Opas on tarkoitettu lähinnä pienemmille yhtiöille ja yhteisöille, joilla on taloudellisia vaikeuksia tai, jotka mahdollisesti ovat vaarassa joutua taloudellisiin vaikeuksiin esim. vähenevän asuntojen kysynnän vuoksi. Oppaan tietoja voivat hyödyntää toki muutkin vuokrataloyhtiöt. Opas on kohdennettu ensisijaisesti vuokrataloyhtiöiden isännöitsijöille ja toimitusjohtajille. Toivottavaa on, että oppaan sisältöön tutustuvat myös vuokrataloyhtiöiden hallituksen edustajat ja vuokrataloyhtiöiden kanssa tekemisissä olevat kunnan luottamushenkilöt ja viranhaltijat. Opas on laadittu Kuntaliitossa. Oppaan kirjoittamisesta ja toimittamisesta on vastannut pääasiassa erityisasiantuntija Eero Hiltunen. Vuokrataloyhtiön taloutta koskevan luvun 4. ovat yhdessä kirjoittaneet toimitusjohtaja Veikko Simunaniemi Järvenpään Mestariasunnot Oy:stä, toimitusjohtaja Tuula Vartiainen Kuopion Opiskelija-asunnot Oy:stä ja toimitusjohtaja Matti Riekkola Hämeenlinnan Asunnot Oy:stä. Tilintarkastusta käsitelevän tekstin on kirjoittanut tilintarkastaja Juha Koponen Audiator Oy:stä ja Teknisten tavoitteiden saavuttaminen kiinteistönpidossa -tekstin on kirjoittanut kiinteistöpäällikkö Keijo Fonselius Kunta-asunnot Oy:stä. Oppaan laatimista on ohjannut työryhmä, jossa ovat olleet ylitarkastaja Ulla-Maija Sirviö ympäristöministeriöstä, ylitarkastaja Soile Toriseva Valtiokonttorista, suunnittelupäällikkö Olavi Lehtinen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta (ARA), asuntoasiantuntija Jukka Saikkonen Pääkaupunkiseudun yhteistyövaltuuskunta YTV:stä, tilintarkastaja Juha Koponen Audiator Oy:stä ja liikelaitosinsinööri Jaakko Paloposki Kuntaliitosta. Ympäristöministeriö on rahoittanut opasta. Käsikirja vuokrataloille 5

6 2 Valtion rahoittamat vuokratalot Rajoitusten päättyminen on tieto, joka talon omistajan on syytä ottaa toiminnassaan ja omistajapolitiikassaan huomioon. 2.1 Asuntojen omistajat Valtion rahoittamia vuokrataloja on rakennettu aravajärjestelmän alusta vuodesta 1949 lähtien. Kunnat ovat olleet koko ajan toiminnassa mukana. Valtion rahoitukseen liittyvien rajoitusten piirissä olevien vuokra-asuntojen lukumäärä on asuntoa (vuoden 2007 tieto). Kanta jakaantuu asuntojen käyttötarkoituksen mukaan siten, että vanhusten asuntoja on (12 %), opiskelija-asuntoja (9,2 %), erityisryhmien asuntoja (1,7 %) ja tavallisia vuokra-asuntoja (77,1 %). Omistajaryhmittäin koko kanta jakaantuu siten, että kunnat omistavat asuntoa, joka on noin 60 prosenttia kannasta. Toiseksi suurin omistajataho on yleishyödylliset yhteisöt, joilla on asuntoa (13,8 %). Vanhusten asuntoja ylläpitävillä yhteisöillä on asuntoa (7,0 %) omistuksessaan ja opiskelija-asuntoyhteisöillä asuntoa (6,8 %). Teollisuus-, kauppa- ja muilla yrityksillä on omistuksessaan (2,4 %) valtion rahoittamaa vuokra-asuntoa. Loput jakaantuvat muiden omistajien kesken. Rahoitukseen liittyvien käyttö- ja luovutusrajoitusten päättyminen on tieto, joka talon omistajan on syytä ottaa toiminnassaan ja omistajapolitiikassaan huomioon. Vuosien aikana rajoituksista vapautuu aravavuokra-asuntoa. Luvussa on mukana vain lain mukaisen rajoitusajan päätyttyä vapautuvat asunnot. Rajoituksista voi vapautua myös ennenaikaisesti hakemuksen perusteella. Omistaja- ja käyttäjätahon mukaan ryhmiteltynä asuntoja vapautuu rajoituksista seuraavasti: Kunnan omistamia , yleishyödyllisten yhteisöjen omistamia , teollisuus-, kauppa- ja muiden yritysten omistamia 6 000, vanhusten asuntoja ylläpitävien yhteisöjen omistamia ja opiskelija-asuntoyhteisöjen omistamia asuntoa. 2.2 Kuntien ja lainansaajien luottoriskiluokitus Valtiokonttori hoitaa valtion tukeen liittyvän maksuliikenteen ja perinnän ja valvoo valtion asuntorahoituksesta valtiolle seuraavan riskin kehittymistä. Valtiokonttorissa on laadittu kuntien ja lainasaajien luottoriskiluokitus. Kunnat ja lainansaajat on jaettu seitsemään luokkaan A-G siten, että A on paras ja G vastaavasti heikoin. Kuntaluokitus perustuu kolmeen tekijään, joista kunkin painoarvo on kolmannes. Nämä tekijät ovat: kunnan BTV-indikaattorin kolmen vuoden keskiarvo, kunnan kaikkien lainasaajien tyhjät asunnot ja kunnan kaikkien lainansaajien maksuviiveet. BTV-indikaattori on tilastokeskuksen vahvistama apuväline, joka perustuu seutukunnan bruttokansantuotteen, työllisyyden ja väestön muutokselle suhteutettuna koko maan keskiarvoon. Tyhjillä asunnoilla tarkoitetaan vähintään kaksi kuukautta tyhjillään olleita vuokra-asuntoja. 6 Käsikirja vuokrataloille

7 Lainasaajien suhteen riskiluokituksessa otetaan huomioon viiden viime vuoden aikana tapahtuneet maksuhäiriöt lainansaajan kaikissa lainoissa. Tällöin katsotaan maksuviiveen kestoa ja maksuissa viivästyneiden lainojen pääomien prosentuaalista osuutta lainansaajan kaikista lainoista. Lisäksi otetaan huomioon avustukset, velkasaneeraukset ja konkurssit. Kunnat jakaantuvat luottoriskin mukaan seuraavasti (kevään 2008 tieto): Kunnan riskiluokka Pääoman Kuntien lkm %-osuus %-osuus A + B vähäinen riski 86,3 60,0 C pieni riski 10,3 22,0 D kohtalainen riski 2,4 14,2 E suuri riski 0,7 2,7 F erittäin suuri riski 0,3 1,1 Yhteensä 100,0 100,0 Lainsaajat jakaantuvat riskiluokkiin seuraavasti: Riskiluokka Pääoman %-osuus A lähes riskitön 75,4 B erittäin pieni riski 10,4 C pieni riski 3,6 D kohtalainen riski 6,7 E suuri riski 2,8 F erittäin suuri riski 1,1 G suurin riski 0,0 Yhteensä 100,0 Käsikirja vuokrataloille 7

8 3 Vuokrataloja koskeva keskeinen lainsäädäntö 3.1 Aravalaki Tärkeimpiä lakeja ovat valtion rahoitusta koskevat lait, osakeyhtiölaki ja kuntalaki. Monet lait säätelevät valtion rahoittamien vuokratalojen toimintaa. Keskeisiä lakeja ovat osakeyhtiölaki, asunto-osakeyhtiölaki ja rahoitusmuodon mukaan joko aravalaki ja aravarajoituslaki tai korkotukilaki ja laki yhteishallinnosta vuokrataloissa. Muita tärkeimpiä huomioon otettavia lakeja ovat mm. kirjanpitolaki, maankäyttö- ja rakennuslaki, verolait, säätiömuotoisissa taloissa säätiölaki ja yhdistysten omistamissa taloissa yhdistyslaki. Kuntalaki säätelee varsinaisesti kunnan toimintaa, mutta eräät sen säännöksistä koskevat myös kunnan yhtiömuotoisesti harjoittamaa toimintaa. Kaikkiaan erilaisia vuokrataloyhtiön hallinnossa ja ylläpidossa huomioon otettavia lakeja ja asetuksia on runsaat 50 kappaletta. Seuraavassa käsitellään lyhyesti osakeyhtiölakia, asunto-osakeyhtiölakia, arava- ja korkotukilainsäädäntöä, säätiölakia, yhdistyslakia ja yhteishallintolakia. Kuntalakia käsitellään niiltä osin, kuin se koskee vuokratalojen toimintaa, hallintoa ja omistusta. Jos lukija haluaa tutustua tarkemmin lakien sisältöön, kukin laki löytyy lain nimen jäljessä olevan numeron perusteella Suomen laki-kirjasta tai Finlex-internet tietokannasta. Ympäristöministeriön, Valtiokonttorin ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) sivuilta löytyy runsaasti erilaisia ohjeita valtion tukijärjestelmien soveltamisesta ja muuta asumiseen liittyvää tietoa. Aravalaki tuli voimaan Samaan aikaan tuli voimaan laki aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta, jonka nimi sittemmin on muutettu aravarajoituslaiksi. Aravalaki on valtion asuntolainoituksen peruslaki. Aravalain edeltäjä oli nimeltään asuntotuotantolaki. Aravalainoitus sai alkunsa vuonna 1949 säädetyistä laeista. Laissa on säännökset mm. lainoituskohteista, lainamuodoista, eri viranomaisten tehtävistä, lainojen yleisistä myöntämisperusteista, lainansaajista, lainan enimmäismäärästä, lainoitukseen liittyvästä valvonnasta ja muutoksenhausta. Aravalainoja myönnetään asunto-olojen kehittämiseen sosiaalisen tarkoituksenmukaisuuden ja taloudellisen tarpeen perusteella. Asuntojen on oltava asuttavuudeltaan tarkoituksenmukaisia ja asuinympäristöltään toimivia sekä uudisrakentamis-, hankinta- tai perusparantamiskustannuksiltaan samoin kuin ylläpito- ja asumiskustannuksiltaan kohtuullisia. Lainaehdoista ja tuen saannin perusteista on säädetty tarkemmin arava-asetuksella ja valtioneuvoston asetuksella. Vuoden 2008 alusta lukien aravalainojen myöntäminen on lopetettu. Lain säännöksillä on sikäli edelleen merkitystä, koska myönnetyt aravalainat jatkavat elämäänsä laina-ajan loppuun. 8 Käsikirja vuokrataloille

9 Lisätietoja: Aravalaki (1189/1993) Arava-asetus (1587/1993) 3.2 Aravarajoituslaki Aravalainoitettujen asuntojen ja talojen käyttö ja omistuksen luovuttaminen on rajoitettua. Asukkaiden valintaperusteet on vahvistettu aravarajoituslaissa. Asukkaat valitaan tulojen, varallisuuden ja asunnontarpeen perusteella. Asukkaaksi on valittava ensisijaisesti eniten asunnontarpeessa olevia hakijoita. Laissa on myös säännökset aravavuokratalojen rajoitusajoista (ks. tarkemmin aravarajoituslaki tai ympäristöministeriön ylläpitämät asumisen tukimuotojen tuotekortit Korkotukilainalla rahoitettujen vuokratalojen rajoitukset on ilmaistu korkotukilaissa. Aravarajoitusten alaisessa vuokratalossa vuokra määräytyy omakustannusperiaatteen mukaisesti. Vuokraa saadaan periä vain sen verran, kun sitä tarvitaan vuokratalon rahoituksen ja hyvän kiinteistönpidon mukaisiin menoihin. Aravavuokratalot poikkeavat vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista, joissa vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia vapaasti vuokran suuruudesta. Laissa on myös mainittu ne tahot, jotka voivat olla aravavuokratalon, -asunnon tai vuokratalon hallintaan oikeuttavien osakkeiden luovutuksensaajana. Luovutus saa tapahtua enintään laissa mainittujen perusteiden mukaan määräytyvästä hinnasta ARA:n nimeämälle luovutuksensaajalle. Varsinaisena rajoitusaikana myyntihinta saa olla enintään laissa mainittujen perusteiden mukaan laskettava luovutuskorvaus. Luovutuskorvaus määritellään pääperiaatteiltaan siten, että omistajan sijoittamiin omiin varoihin tehdään rakennuskustannusindeksin muutosta vastaava korjaus talon valmistumisajankohdan ja luovutusajankohdan väliseltä ajalta. Niin sanottujen jatkorajoitusten alaisilla asunnoilla ei ole hintasääntelyä. Perusparannuslain mukaan lainoitetuille asunnoille lasketaan myyntiä varten lain mukainen enimmäishinta. Aravalainoitetun vuokra-asunnon omaksilunastamista koskevat säännökset löytyvät aravarajoituslaista. Vuokralainen voi lunastaa vuokra-asunnon omakseen sen jälkeen, kun talo on vähintään kaksi vuotta vanha. Talon on oltava asunto-osakeyhtiömuotoinen tai muutettava sellaiseksi. Käytännössä omaksilunastamisia on tehty hyvin vähän. Lisätietoja: Aravarajoituslaki (1190/1993) 3.3 Korkotukilaina vuokra-asuntojen rakentamiseen Korkotukilaina vuokrataloille on korvannut perinteisen aravalainan. Vuoden 2008 alusta lukien aravalainoja ei enää myönnetä. Korkotukilaina käyttäytyy pitkälti samalla tavoin kuin aravalaina. Korkotukijärjestelmässä itse laina otetaan rahalaitoksesta ja valtio maksaa osan korosta korkotukena. Korkotukilainalla on valtion täytetakaus, joka tarkoittaa sitä, että mahdollisessa realisointitilanteessa valtio vastaa siitä osasta lainaa, jota muut vakuudet eivät kata. Korkotukilainaa voi saada vuokra-asuntojen rakentamista ja perusparantamista ja vuokra-asunnon ja vuokratalon hankkimista varten. Tuen saajana voi olla kunta, nimetty yleishyödyllinen asuntoyhteisö ja yhtiö, jossa edellä mainitulla yhteisöllä on välitön määräysvalta. Korkotuen piiriin hyväksyttävän lainan määrä voi olla enintään 90 prosenttia hankintakustannuksista omistustontilla ja 95 prosenttia vuokratontilla. Lainan on täytettävä asetuksessa määritellyt ehdot voidakseen tulla hyväksyttäväksi korkotuen piiriin. Asunnoilla on käyttö- ja luovutusrajoitukset. Asuntoja on käytettävä sosiaalisin perustein valittavien asukkaiden vuokra-asuntona 40 vuotta. Vuokrat määräytyvät omakustan- Käsikirja vuokrataloille 9

10 3.4 Osakeyhtiölaki nusperiaatteella. Korkotuella rahoitettu vuokratalo saadaan luovuttaa vain kunnalle tai Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen määräämälle taholle. Enimmäisluovutushinta on rajoitettu. Ennen myönnettyihin korkotukilainoihin sovelletaan ns. vanhaa vuokra-asuntolainojen korkotuesta annettua lakia (867/1980). Näiden asuntojen myyntihinta on vapaa eikä lakiin sisälly säännöksiä vuokran määrityksestä. Lisätiedot: Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001, 21/2007) Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001) Valtioneuvoston asetus valtion tukemien vuokra-asuntojen asukkaaksi valitsemisessa sovellettavista periaatteista (166/2008) Laki vuokra-asuntolainojen korkotuesta (867/1980) Suurin osa valtion rahoittamista vuokrataloista on osakeyhtiömuotoisia. Yleisin on kiinteistöosakeyhtiö, jonkin verran on pelkkiä osakeyhtiöitä ja keskinäisiä osakeyhtiöitä. Aravalainsäädännön 1980-luvun alussa tapahtuneen muutoksen jälkeen vuokrataloja on toteutettu myös asunto-osakeyhtiömuotoisina. Kiinteistöosakeyhtiössä ja tavallisessa osakeyhtiössä yhtiön osakkeet eivät tuota hallintaoikeutta mihinkään tiettyyn huoneistoon. Asunto-osakeyhtiömuotoisessa ja keskinäiseksi osakeyhtiöksi perustetussa vuokratalossa on yhtiöjärjestykseen sisältyvässä hallintaoikeusselitelmässä nimetty, mitkä osakkeet tuottavat hallintaoikeuden mihinkin huoneistoon. Asunto-osakeyhtiömuotoiseen vuokrataloon ja keskinäiseen osakeyhtiöön sovelletaan osakeyhtiölain ohella asunto-osakeyhtiölakia. Osakeyhtiön toimielimiä ovat yhtiökokous, hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastaja. Suuremmissa yhtiöissä voi olla hallintoneuvosto. Ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous. Sen jälkeen tulevat hallintoneuvosto, hallitus ja toimitusjohtaja. Omistaja käyttää päätösvaltaansa yhtiötä sitovasti vain yhtiökokouksessa. Varsinaisesti yhtiötä pyörittävät hallitus ja toimitusjohtaja. Hallituksella on yleisvastuu yhtiön hallinnon ja varainhoidon valvonnasta. Hallitus Jos jokin asia ei kuulu yhtiökokoukselle tai toimitusjohtajalle, se on hallituksen vastuulla. Hallitus edustaa yhtiötä suhteissa viranomaisiin ja sopimuskumppaneihin. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen toimivaltaan kuuluvat myös toimet, jotka ovat yhtiön toiminnan ja laadun huomioon ottaen epätavallisia tai laajakantoisia. Vaikka hallituksen asema onkin itsenäinen suhteessa omistajaan, niin ei se rajoita omistajan ja hallituksen ja omistajan ja toimitusjohtajan välistä yhteydenpitoa. Hallituksen yhtenä tehtävänä on toimeenpanna yhtiökokouksen päätökset. Hallituksen tehtävänä on myös huolehtia yhtiön menestymisestä. Liiketoimintaa harjoittavissa osakeyhtiöissä käytetään toiminnan onnistuneisuuden mittarina omistajan yhtiöön sijoittamille varoille saatavaa tuottoa. Valtion rahoittamat vuokrataloyhtiöt poikkeavat niitä koskevan lainsäädännön ja toiminnan luonteen vuoksi tavanomaisista osakeyhtiöistä. Vuokrataloyhtiöiden toimintaa ja toiminnan menestyksellisyyttä varten on luotu omia tunnuslukuja. Hyvä vuokrataloyhtiön hallitus määrittelee yhtiön tarkoituksen, arvot ja strategian. Hallituksen on osattava ennakoida asioita. Hallitus on vastuussa strategian luomisesta. Halli- 10 Käsikirja vuokrataloille

11 tuksella ei ole strategista otetta, jos vaikuttaminen on jälkikäteistä. Yhtiön strategian on oltava linjassa kunnan asuntostrategian, asunto-ohjelman tai muussa muodossa ilmaistujen kunnan asuntopoliittisten periaatteiden kanssa. Varsinaisen valmistelun tekee yhtiön toimiva johto. Hallitus hyväksyy yhtiön budjetin ja valvoo sen toteumista. Osakeyhtiölain mukaan hallituksen valvontavelvollisuus on laaja. Hallituksen on saatava valvontatehtävänsä hoitamista varten riittävästi tietoa lähinnä yhtiön johdolta. Ilmenneet ongelmat on myös saatettava hallituksen tietoon. Hallituksen on kuitenkin keskityttävä vain olennaisiin asioihin. Yhtiön toimintaan liittyvien riskien hallinta on hallituksen tärkeä tehtävä. Liiketoimintaan liittyy aina riskejä, mutta niiden täytyy olla hallittuja. Valtion rahoittamissa vuokrataloyhtiöissä lainsäädäntö ja rahoitusehdot rajoittavat riskien ottoa. Päätökset hallituksessa tehdään yksinkertaisella enemmistöpäätöksellä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määrätty määräenemmistöä. Hallituksen päätösvaltaisuus edellyttää, että yli puolet hallituksen jäsenistä on paikalla. Yhtiöjärjestyksessä voidaan edellyttää suurempaa määrää. Jos joudutaan äänestämään ja äänet menevät tasan, puheenjohtajan ääni ratkaisee, paitsi puheenjohtajan vaalissa arpa. Kunnan omistaman vuokrataloyhtiön kaltaisessa yhtiössä on hyvä pitää tavoitteena, että hallitus päättää asioista yksimielisesti. Hallituksen jäsen ja muu yhtiön johtoon kuuluva henkilö ei saa ottaa osaa yhtiön ja kolmannen henkilön välistä sopimusta koskevan asian käsittelyyn, jos hänellä on odotettavana siitä olennaista etua, joka voi olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa. Hallituksen jäsen, joka on myös kunnanhallituksen jäsen, ei voi olla kunnanhallituksessa tekemässä yhtiötä koskevia päätöksiä. Edellä mainittujen ja muiden syiden vuoksi syntyvien esteellisyyksien toteaminen kuuluu hallituksen jäsenelle itselleen. Epäselvissä tapauksissa puheenjohtajan on tuotava asia hallituksen päätettäväksi. Hallitukseen on valittava yhdestä viiteen jäsentä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Hallituksen toimintakyvyn kannalta ylisuuria hallituksia on syytä välttää. Jos hallituksessa on yksi tai kaksi jäsentä, hallituksessa on oltava myös vähintään yksi varajäsen. Varajäseneen sovelletaan mitä varsinaisesta jäsenestä on säädetty. Yleensä yhtiökokous valitsee hallituksen. Valinnan voi tehdä myös hallintoneuvosto, jos yhtiöjärjestyksessä on näin todettu. Hallituksen jäsenen tulee olla luonnollinen henkilö, joka ei ole vajaavaltainen, esim. alaikäinen ja, joka pystyy huolehtimaan omista asioistaan. Tasa-arvolain mukaan miehiä ja naisia pitää olla hallituksessa kumpiakin vähintään 40 prosenttia. Hallituksen jäsenen toimikausi päättyy yleensä seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Hallituksen jäsenellä on oikeus erota toimestaan ennen toimikauden päättymistä. Eroamisesta on ilmoitettava hallitukselle. Riittää, kun erosta ilmoittaa jollekin hallituksen jäsenelle. Tavallisimmin ilmoitus tehdään puheenjohtajalle, tai eroamisesta ilmoitetaan hallituksen kokouksessa. Kunnan omistamissa vuokrataloyhtiöissä hallituksen jäseninä on kunnan luottamushenkilöitä, kunnan viranhaltijoita ja asukasedustajia. Tilanteet vaihtelevat kunnittain. Joissain kunnissa hallitus voi koostua pelkästään viranhaltijoista. Tavallista on, että hallituksessa on sekä kunnan luottamushenkilöitä että kunnan viranhaltijoita. Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa antaa asukkaille oikeuden nimetä ehdokkaansa yhtiön hallitukseen. Aina tätä oikeutta ei käytetä. Osakeyhtiön hallituksen jäsenen on aina toimittava yhtiön edun mukaisesti riippumatta viiteryhmästään. Kunnan yhtiön hallituksen jäsenyys eroaa kunnallisen luottamuselimen jäsenyydestä. Yhtiön hallitus ei ole paikka, jossa tehdään kunnallispolitiikkaa, vaan toimitaan parhaalla tavalla yhtiön kehittämiseksi. Kunnallisessa luottamustoimessa toimimista ja luottamushenkilön vastuuta säätelee kuntalaki. Lähinnä kysymykseen tulee ns. poliittinen vastuu. Yhtiön hallituksen jäsenen vastuu määräytyy osakeyhtiölain perusteella ja voi eräissä tapauksissa konkretisoitua jopa henkilökohtaisena taloudellisena vastuuna. Kuntalaki säätelee varsinaisesti kunnan eri elinten toimintaa. Laissa on myös käsitelty kunnan edustajien toimintaa erilaisissa yhteisöissä, joissa kunta on mukana. Kunnanhallitus tai johtosäännössä määrätty kunnan muu viranomainen antaa tarvittaessa ohjeita kuntaa eri Käsikirja vuokrataloille 11

12 yhteisöjen, laitosten ja säätiöiden hallintoelimissä edustaville henkilöille. Kunnanhallituksen tehtävänä on näin ollen ohjeiden antaminen kuntaa yhtiössä edustaville henkilöille. Yleensä on tapana, että kunnan kokonaan omistaman yhtiön yhtiökokoukseen nimetään vain yksi kunnan edustaja. Ohjeet yhtiökokousedustajalle eivät ole häntä oikeudellisesti sitovia, mutta ohjeista poikkeamiseen on oltava painavat syyt. Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen puheenjohtajalla on tärkeä rooli yhtiössä. Hallituksen kokousten ilmapiiri ja sujuminen riippuu hyvin paljon puheenjohtajan tavasta johtaa työskentelyä. Puheenjohtajan persoonallisuudella on tärkeä merkitys. Ilman ammattitaitoista puheenjohtajaa hallitustyöskentely vaikeutuu. Hallituksen puheenjohtajan valitsee yhtiökokous, tai hallitus voi valita puheenjohtajan keskuudestaan. Puheenjohtaja on toimitusjohtajan esimies ja yhteydenpitäjänä kuntaan päin. Toimitusjohtajan ja hallituksen puheenjohtajan yhteistyön on hyvä olla kiinteätä. Yleensä asioiden valmistelu kuuluu toimitusjohtajalle, mutta tärkeimmistä asioista on syytä keskustella etukäteen hallituksen puheenjohtajan kanssa. Puheenjohtaja varmistaa, että asiat käsitellään hallituksen kokouksessa huolellisesti ja kunkin asian vaatimalla perusteellisuudella. Puheenjohtajan tehtävänä on myös huolehtia, että kaikki hallituksen jäsenet saavat esittää mielipiteensä. Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja on yhtiön toimielin. Toimitusjohtajan valitsee ja tarvittaessa erottaa yhtiön hallitus. Toimitusjohtajan valinta on yksi tärkeimpiä hallituksen tehtäviä. Onnistunut toimitusjohtajan valinta on edellytys, jotta yhtiön toiminta ja hallituksen ja toimitusjohtajan yhteistyö on menestyksellistä. Hallituksen ja toimitusjohtajan tehtävät menevät osittain limittäin. Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Työnjakoa toimitusjohtajan ja hallituksen välillä voi kuvata siten, että hallitus päättää suuret, merkitykselliset ja poikkeukselliset asiat ja periaatteelliset kysymykset. Yhtiön toimitusjohtajan tehtävänä on hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Laissa ei ole täsmällisemmin määritelty, mitä juoksevaan hallintoon kuuluu. Voidaan katsoa, että siihen kuuluu mm. liiketoiminnan johtaminen ja valvominen, sopimusten solmiminen ja ylempien toimielimien päätösten täytäntöönpanosta huolehtiminen. Toimitusjohtaja vastaa yhtiön kirjanpidon lainmukaisuudesta ja, siitä että varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty. Toimitusjohtajan on annettava hallitukselle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi. Toimitusjohtajalla on oikeus olla läsnä ja käyttää puhevaltaa hallituksen kokouksissa. Yleensä toimitusjohtaja esittelee asiat hallitukselle. Toimitusjohtaja voi olla itsekin hallituksen jäsen. Osakeyhtiölaki korostaa hallituksen merkitystä. Käytännössä yhtiön menestys ja asioiden hoidon onnistuminen riippuu paljolti myös toimitusjohtajasta. Lisätiedot: Osakeyhtiölaki (624/2006) Niskakangas, Heikki Pönkä, Pasi: Kuntayhtiöt Niskakangas, Heikki Pönkä, Pasi Oksanen, Antero: Kuntakonsernit. KL-Kustannus Oy Käsikirja vuokrataloille

13 3.5 Asunto-osakeyhtiölaki Vuoden 1980 alussa voimaan tulleen aravalainsäädännön uudistuksen perusteella aravavuokrataloja on voitu lainoittaa myös asunto-osakeyhtiömuotoisina. Tarkoitus oli luoda järjestelmä, jonka avulla vuokralaiset voivat halutessaan lunastaa vuokra-asuntonsa omakseen. Omaksilunastaminen edellyttää asunto-osakeyhtiömuotoa. Asunto-osakeyhtiömuotoiset aravavuokratalot ovat yleensä pienehköjä. Niitä on myös kuntien omistuksessa. Myös valtion korkotukilainalla rahoitetut vuokratalot voivat olla asunto-osakeyhtiömuotoisia. Suurin osa varsinaisista asunto-osakeyhtiöistä on omistustaloja, joissa osakkeenomistajat itse asuvat hallinnassaan olevassa huoneistossa. Laki antaa mahdollisuuden asettaa asunto vuokralle. Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallita yhtä tai useampaa rakennusta, joissa olevien huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on määrätty yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Yhtiön osakkeet liittyvät huoneiston tai jonkin muun tilan hallintaan. Osakkeiden tuottama hallintaoikeus ilmenee yhtiöjärjestyksen huoneistoselitelmästä. Perusajatuksena on, että osakkaalla on mahdollisimman pitkälle omistusoikeutta muistuttava oikeus huoneistonsa hallintaan. Hallintaoikeuden kohteena voi olla myös muu rakennuksessa oleva tila tai määritelty alue kuten varastotila, autotalli tai autopaikka. Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Asunto-osakeyhtiömuotoisissa aravavuokrataloissa vuokralainen tekee yleensä vuokrasopimuksen osakkeiden omistajan kanssa. Vuokralainen maksaa tällöin vuokran osakkeiden omistajalle ja osakkeiden omistaja maksaa yhtiövastiketta yhtiölle. Käytännössä saatetaan noudattaa erilaisia maksujärjestelyjä, joilla tätä asetelmaa oikaistaan, mutta on muistettava, että vuokralaisen vuokranmaksun laiminlyönnistä huolimatta, osakkeenomistajan on maksettava yhtiövastiketta yhtiölle. Asunto-osakeyhtiön ylin päättävä toimielin on yhtiökokous. Yhtiökokous päättää yh tiön kannalta tärkeimmistä asioista kuten yhtiövastikkeesta, vastuuvapauksista ja talousar viosta. Yhtiökokous valitsee yhtiölle hallituksen. Hallitus on toimeenpaneva elin ja voi myös päättää tavanmukaisista tehtävistä. Hallituksen apuna toimii yhtiön toimitusjohtaja, jota kutsutaan isännöitsijäksi. Isännöitsijän tehtävänä on hallituksen ja yhtiökokousten päätösten toimeenpano. Hän voi myös päättää yhtiön juoksevaan hallintoon kuuluvista asioista. Lisätiedot: Asunto-osakeyhtiölaki (809/1991) Arjasmaa, Pekka Kuhanen, Petteri: Asunto-osakeyhtiölaki-kommentaari 3.6 Yhteishallinto vuokrataloissa Yhteishallinnosta käytetään myös nimitystä vuokralaisdemokratia tai asukasdemokratia. Yhteishallinnon tarkoituksena on antaa asukkaille päätösvaltaa ja vaikutusmahdollisuus omaa asumistaan koskevissa asioissa sekä lisätä asumisviihtyvyyttä ja edistää vuokratalojen kunnossapitoa ja hoitoa. Yhteishallintoa on sovellettava aravalainotetuissa ja valtion korkotuella lainoitetuissa vuokrataloissa niin kauan, kun ne ovat rahoitukseen liittyvien rajoitusten alaisia. Yhteishallintoa voidaan soveltaa myös muissa vuokrataloissa. Asukastoimikunnan, tai jos sitä ei ole, niin vuokratalon omistajan on kutsuttava koolle asukkaiden kokous vähintään kerran kalenterivuodessa. Äänioikeutettuja ja vaalikelpoisia asukaskokouksessa ovat kaikki talossa vakinaisesti asuvat 18 vuotta täyttäneet henkilöt. Kokouksella on oikeus valita asukastoimikunta tai useampi asukastoimikunta. Kokouksessa päätetään asukastoimikunnan toimikaudesta, joka voi olla enintään kaksi vuotta. Käsikirja vuokrataloille 13

14 Yhteishallinto antaa asukkaille vaikutusvaltaa ja päätösvaltaa. Asukastoimikunta voi osallistua asioiden valmisteluun, neuvotella, antaa lausuntoja tai tehdä esityksiä mm. seuraavista asioista: talousarvioesitys ja vuokranmääritysesitys talousarvioon sisällytettävät korjaukset pitkän ajan korjaussuunnitelma pitkän ajan rahoitussuunnitelmat kiinteistönhuollon järjestäminen. Asukastoimikunnalla on oikeus päättää talon järjestyssäännön sisällöstä, askartelu- ja kerhohuoneiden ja vastaavien tilojen käytöstä ja talkoiden ynnä muiden vastaavien yhteisten tilaisuuksien järjestämisestä ja muista toimikunnan päätettäväksi siirretyistä asioista. Toimikunta voi myös tehdä esityksiä, neuvotella ja antaa lausuntoja muista taloa koskevista asioista. Toimikunta voi niin ikään edistää asumiseen liittyvien erimielisyyksien ratkaisemista ja tarvittaessa toimia sovittelijana häiriötapauksissa. Asukkaiden kokouksella on oikeus nimetä ehdokkaita omistajayhteisön hallitukseen tai muuhun vastaavaan toimielimeen. Hallitukseen on valittava vähintään yksi asukkaiden nimeämä ehdokas, jos hallituksen jäsenten lukumäärä on enintään neljä ja vähintään kaksi, jos hallituksessa on jäseniä viisi tai enemmän. Asukkaiden esittämillä hallituksen jäsenillä on samat oikeudet ja velvollisuudet kuin muillakin hallituksen jäsenillä. Yhteishallinnon aktiivisuus vaihtelee suuresti. Monessa yhtiössä yhteishallinto ei toimi lainkaan, pahimmillaan asukaskokoukseen ei saavu yhtään asukkaiden edustajaa. Kiinnostuksen puutteeseen on useita syitä, työkiireet, perhesyyt, vaikea elämäntilanne ja ennakkokäsitys, että toiminnalla ei ole vaikutusta. Yhteishallinto toimii huonosti taloissa, joissa on suuri asukkaiden vaihtuvuus. Vastaavasti yhteishallinto toimii paremmin taloissa, joissa asukkaiden vaihtuvuus on pieni ja joissa omistaja panostaa yhteishallintoon. Hyvin toimiva yhteishallinto on sekä asukkaiden että omistajan edun mukaista. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen julkaisussa Yhteishallinto ja toimiva vuokra-asuminen todetaan, että yhteistoiminnalla viihtyisyys lisääntyy, kun pyritään yhteydenpitoa helpottaviin mutkattomiin pelisääntöihin. Asioiden hoitaminen vaatii molemmilta osapuolilta kykyä antaa ja vastaanottaa asiallista palautetta. Yhteishallintoon osallistuvilla on oltava oikea asenne ja hyvät toimintatavat ja käytännöt. On muistettava, että aina ei voi voittaa, vaan tavoitteena on oltava yhteinen hyvä, jonka saavuttaminen edellyttää pitkäjänteistä toimintaa. Yhteishallinnon parissa toimiville on annettava riittävästi tietoa toiminnan pohjaksi. Oikea tieto estää vääriä huhuja ja luo luottamusta ja turvallisuutta. Yhteishallinnolla voidaan parantaa asumisviihtyvyyttä ja muista asukkaista välittämistä. Asukasyhteisölle on eduksi, kun asukkaiden keskinäinen kanssakäynti ja yhteydenpito lisääntyvät. Omistajan kannalta hyvin toimiva yhteistoiminta näkyy myös taloudellisina etuina, jotka parantavat yhtiön kilpailukykyä. Asukkaiden vaihtuvuus vähenee, kun asukkaat ovat tyytyväisiä asumiseensa. Tutuksi tulleiden asukkaiden kanssa asioiminen on helpompaa. Toimiva asukasdemokratia on oiva imagonkohottaja vuokratalolle ja sen omistajalle. Yhteistoiminta auttaa välttämään ongelmia, kun asioihin osataan puuttua ajoissa. Lisätiedot: Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa (649/1990) Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus: Yhteishallinto ja toimiva vuokra-asuminen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus: Asukasdemokratia tavaksi taloon opas asukkaille Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus: Asukasdemokratia-opas 14 Käsikirja vuokrataloille

15 3.7 Yhdistykset ja säätiöt Aravavuokrataloja on jonkin verran yhdistysten ja säätiöiden omistuksessa. Yleensä nämä ovat vanhustenkotiyhdistyksiä tai säätiöitä tai muille erityisryhmille vuokra-asuntoja ylläpitäviä yhdistyksiä tai säätiöitä. Kunta ei voi saada Raha-automaattiyhdistyksen avustuksia. Yhdistys- tai säätiömuotoon on päädytty, jotta omistaja voisi saada hankkeelleen Raha-automaattiyhdistyksen rahoitusta. Todellinen taustalla oleva toimija saattoi olla kunta. On myös eräitä säätiömuotoisia suuria aravavuokratalojen omistajia. Näistä merkittävimpiä ovat opiskelija-asuntosäätiöt. Seuraavassa selostetaan lyhyesti yhdistysten ja säätiöiden toimintaa sääteleviä lakeja. Yhdistykset Yhdistys perustetaan laatimalla sopimuskirja, jonka vähintään kolme henkilöä allekirjoittaa ja joka sisältää yhdistyksen säännöt. Säännöissä on mainittava mm. yhdistyksen nimi, tarkoitus, toiminnan laatu, kotipaikka, hallitus, tilinpäätös, tilintarkastus ja yhdistyksen varojen käyttäminen, kun yhdistys lakkaa. Perustamiskirjan, joka pitää sisällään sopimuskirjan ja säännöt, allekirjoittamisen jälkeen on pidettävä yhdistyksen perustava kokous, jossa valitaan yhdistyksen hallitus, tilintarkastajat ja muut mahdolliset toimielimet. Oikeustoimikelpoisuuden saavuttamiseksi yhdistys on ilmoitettava yhdistysrekisteriin. Rekisteriin merkitsemisen jälkeen yhdistyksen nimeen liitetään sanat rekisteröity yhdistys tai lyhenne ry, jotka osoittavat, että yhdistys on oikeustoimikelpoinen. Yhdistyksen jäsenenä voi olla sekä luonnollinen että juridinen henkilö. Säännöissä on mainittava yhdistykselle mahdollisesti maksettavasta jäsenmaksusta. Jäsen voi erota yhdistyksestä milloin vain. Jäsen voidaan myös erottaa yhdistyksestä, jos hän ei täytä velvoitteitaan yhdistystä kohtaan, tai jos hän on toiminnallaan huomattavasti vaikeuttanut yhdistyksen toimintaa. Yhdistyksen välttämättömiä toimielimiä ovat yhdistyksen kokous ja hallitus. Yhdistyksen kokouksen sijasta päätäntäoikeus voidaan luovuttaa yhdistyksen valtuutetuille. Yhdistyksen kokouksessa on jokaisella jäsenellä äänioikeus ja ainoastaan yksi ääni. Valtakirjalla ei voi äänestää. Jäsen ei saa ottaa yhdistyksen kokouksessa osaa sellaisen asian ratkaisuun, jossa hänen yksityinen etunsa voi joutua ristiriitaan yhdistyksen edun kanssa. Hallituksen jäsen ei saa osallistua tilintarkastajien valintaan. Säännöissä voidaan määrätä yhdistyksen juoksevia asioita hoitavista henkilöistä, jotka yleensä ovat hallituksen jäseniä. Yhtiöllä voi olla toimielimiä kuten toimitusjohtaja ja työvaliokunta tai muita tehtäviä varten valittuja luottamushenkilöitä kuten rahastonhoitaja, sihteeri jne. Hallituksen jäsenen tulee korvausvelvollisuuden uhalla hoitaa huolellisesti yhdistyksen asioita. Yhdistyksen lakatessa, sen varat sen jälkeen, kun velat on maksettu, käytetään säännöissä lakkaamisen varalta määrätyllä tavalla. Jos tämä ei ole mahdollista, menevät varat valtiolle käytettäväksi yhdistyksen toimintaan läheisesti liittyvän tarkoituksen edistämiseksi. Lisätiedot: Yhdistyslaki (503/1989) Siviilioikeudellinen kirjallisuus Yhdistysrekisteri Säätiöt Säätiölaki koskee yksityisoikeudellisia yksityisiä säätiöitä. Itsenäisyys tarkoittaa hallinnon itsenäisyyttä. Säätiöllä on oltava omat toimielimensä, jotka hoitavat säätiön omaisuutta sää- Käsikirja vuokrataloille 15

16 tiön tarkoituksen toteuttamiseksi säätiölle vahvistettujen sääntöjen mukaisesti. Säätiön tarkoituksen tulee olla hyödyllinen, ei kuitenkaan välttämättä yleishyödyllinen. Säätiön perustamista varten vaaditaan perustamiskirja, perustamislupa, sääntöjen vahvistaminen, säätiöomaisuuden luovutus ja säätiön merkitseminen säätiörekisteriin. Perustamiskirjassa on mainittava säätiön tarkoitus ja sille tuleva omaisuus. Säätiölle on laadittava säännöt. Säännöissä on mainittava säätiön nimi, kotipaikkakunta, tarkoitus ja miten se on toteutettava, säätiöomaisuus ja sen hoitamistapa, toimielimistö, hallituksen mahdollinen palkkio, tilinpäätöksen tekoaika ja miten tilit tarkastetaan ja miten säätiön sääntöjä muutetaan ja säätiö tarvittaessa lakkautetaan. Säätiö on merkittävä säätiörekisteriin. Säätiön asioita hoitaa sen hallitus. Hallituksessa voi olla yksi tai useampia jäseniä. Toisen oikeushenkilön hallitus tai julkinen viranomainen voi myös toimia säätiön hallituksena. Julkinen viranomainen voi olla myös hallituksen jäsen. Oikeusministeriö valvoo säätiöiden toimintaa niin, että sitä hoidetaan lain ja säätiön sääntöjen mukaisesti. Jos säätiön hallitus tai hallituksen jäsen toimii lain tai säätiön sääntöjen vastaisesti ja aiheuttaa säätiölle vahinkoa, vahinko on korvattava säätiölle. Säätiön sääntöjä voidaan muuttaa, jos olosuhteet ovat muuttuneet tai sääntöjen muuttamiseen on muu tarpeellinen syy. Tietyissä tilanteissa säätiö voidaan oikeusministeriön suostumuksella lakkauttaa. Tuomioistuin voi julistaa säätiön lakkautettavaksi, jos sen toiminta on jatkuvasti lain tai sääntöjen vastaista. Hallitus tai nimetty selvitysmies hoitaa lakkaamiseen tai lakkauttamiseen liittyvät toimet. Säätiön lakatessa varat käytetään sääntöjen edellyttämällä tavalla. Jos säännöissä ei ole tästä määräystä, varat menevät valtiolle käytettäväksi säätiön toimintaan liittyvään tarkoitukseen. Lisätiedot: Säätiölaki (109/1930) Siviilioikeudellinen kirjallisuus Säätiörekisteri 16 Käsikirja vuokrataloille

17 4 Näkökohtia vuokrataloyhtiön talouden hoidosta Kunnan omistama vuokrataloyhtiö on kunnan tärkeimpiä asuntopoliittisia välineitä. Yhtiön päätarkoituksena on tarjota kunnan asukkaille monipuolisesti kohtuuhintaisia asuntoja. 4.1 Asuntoyhtiön sijoittuminen kuntakonserniin ja toimintatapa Uudessa kuntalaissa kuntakonserni määritellään kirjanpitolain säännösten perusteella. Kunta on kuntakonsernin emoyhteisö ja tytäryhteisöjä ovat mm. kunnan omistamat osakeyhtiöt, joihin kunnalla on määräysvalta. Kirjanpitolaissa määräysvallalla tarkoitetaan tilannetta, jossa emoyhteisöllä on oikeus käyttää yli puolta kohdeyrityksen kaikkien osakkeiden tai osuuksien tuottamasta äänimäärästä tai oikeus nimittää tai erottaa enemmistö jäsenistä kohdeyrityksen hallituksessa tai siihen verrattavassa toimielimessä. Konserniohjauksella tarkoitetaan omistusohjausta ja tytäryhteisöjen valvontaa koskevien ohjeiden antamista. Käytännössä tämä tarkoittaa kuntalain mukaan tytäryhtiön päättäville elimille kohdistettua ohjeistusta ja valvontaa. Yhtiöön kohdistuvaa omistajaohjausta on kunnan edustajien päätösvallan käytön ohjaaminen yhtiökokouksessa. Yhtiön päättävät elimet taas noudattavat osakeyhtiölakia ja käskysuhteet sekä toimivallan jako perustuvat tähän lakiin. Osakkaat tekevät yhtiötä koskevia päätöksiä yhtiökokouksessa. Osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajat voivat yhtiökokousta pitämättä yksimielisinä päättää yhtiökokoukselle kuuluvasta asiasta. Konsernijohdon päätökset eivät sido oikeudellisesti tytäryhteisöjä, vaan ne ovat suosituksen luonteisia, koska osakeyhtiön hallituksen ja toimitusjohtajan velvoitteet ja vastuut määräytyvät osakeyhtiölain mukaan. Toisaalta kuntakonsernin johto voi ohjata kunnan valitsemien hallituksen jäsenten kannanottoja ilmaisemalla kunnan kannan käsiteltävään asiaan. Vaikka ohjeet eivät oikeudellisesti sido yhtiön hallitusta ja toimitusjohtajaa, kuuluu hyvään hallintotapaan, että asioista neuvotellaan ja niihin pyritään löytämään yhteinen ratkaisu. Yhtiön hallituksen ja johdon sekä kunnan virkamiesten saumaton yhteistyö ohjaa yhtiön parhaisiin tuloksiin. Yhtiön tulee toimia osakeyhtiönä itsenäisesti niin talouden kuin päätöksenteon kannalta, ja ulkopuolisten tahojen ei tulisi puuttua yhtiön taloudenhoitoon, koska vastuun aina kantaa toimitusjohtaja ja yhtiön hallitus. Tämä siitäkin syystä, että hyvin monet päätökset johtavat viime kädessä yhtiön talouteen. Hallituksen jäsenet ja toimitusjohtaja eivät voi vapautua vastuusta vetoamalla kunnalta saatuihin ohjeisiin, vaan vastaavat päätöksistään osakeyhtiölain mukaan viime kädessä omalla omaisuudellaan. Tämän takia on tärkeää ymmärtää päätöksenteon perusteet ja vastuukysymykset. Hallitus- ja toimitusjohtajatyöskentelyssä päätöksenteon tulee perustua yhtiön etuun. Yhtiön taloudenpidon kannalta se on ensiarvoisen tärkeää ja vain näin voidaan toimia yhtiön kannalta menestyksekkäästi. Kunnan omistaman vuokrataloyhtiön tärkeimpiä tavoitteita on tarjota kunnan asukkaille monipuolisesti kohtuuhintaisia asuntoja. Parhaaseen tulokseen päästään, kun yhtiö toimii tiiviissä ja rakentavassa yhteistyössä kunnan kanssa toteuttamalla kunnan asunto- ja omistajapoliittisia tavoitteita omien resurssiensa rajoissa. Kunnan omistama vuokra-asun- Käsikirja vuokrataloille 17

18 toyhtiö on kunnan tärkeimpiä asuntopoliittisia välineitä, jos tätä välinettä osataan käyttää oikein ja tehokkaasti. Yhtiöiden ongelmat voivat olla hyvin erilaiset ja johtuvat mm. siitä milloin ja miten kiinteistöt ovat rakennettu tai missä kiinteistöt sijaitsevat. Matalasuhdanteen aikana kustannukset laskevat ja rakentamisen laatu useimmiten on parempaa kuin korkeasuhdanteen aikana. Jos aikataulullisesti on mahdollista, on perusteltua toteuttaa rakentamisprojektit matalasuhdanteen aikana. Kiinteistön sijaintipaikan ongelmat ovat sidoksissa usein alueen yleiseen kehitykseen; onko alue kehittyvä vai taantuva. Mikäli alueen työpaikat vähenevät ja työvoimantarve vähenee, kiinteistönomistajan ongelmat kasvavat huonontuvan käyttöasteen takia. Asuntojen käyttöasteen laskiessa alle 90 prosentin ajaudutaan taloudellisiin ongelmiin. Alhaisten käyttöasteiden alueilla tulee tarkastella erilaisia vaihtoehtoja tilanteen helpottamiseksi, äärimmäisenä keinona kiinteistöjen myymistä ja purkamista, jotta omistajakunta ei joudu kohtuuttomasti tukemaan yhtiötä taloudellisesti. Yhtiön toiminnan tulee olla ammattimaista niin talouden, hallinnon kuin vuokraustoiminnan ja markkinoinnin alueella. On erityisen tärkeää tarkastella toimintatapoja ja ajatusmalleja sekä muuttaa niitä tarvittavilta osin vastaamaan asiakkaiden ja toimintaympäristön odotuksia. Byrokraattisen toimintamallin sijaan on omaksuttava asiakaslähtöinen lähestymistapa. Yhä useammat yhtiöt ovat verkottuneet. Epäviralliset tapaamiset ovat yleistyneet niin isojen kuin pienten ja keskisuurten yhtiöiden toimitusjohtajien keskuudessa. Nämä tapaamiset on koettu erittäin kehittäviksi ja tapaamisissa saaduista vinkeistä ja kokemusten vaihdoista on koettu olevan erityisen paljon hyötyä. Toimitusjohtajatapaamisista voi tiedustella esimerkiksi Kuntaliitosta. 4.2 Omakustannusperiaate ja vuokranmääritys Rajoituksien alaisissa aravavuokra-asunnoissa ja -taloissa ja uuden korkotukilain nojalla jälkeen lainoitetuissa vuokra-asunnoissa on vuokrat määriteltävä omakustannusperiaatteella. Omakustannusperiaate tarkoittaa sitä, että vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoitus ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset menot. Omakustannusperiaatteella tarkoitetaan myös sitä, että kaikki omasta toiminnasta syntyvät kustannukset rahoitetaan omalla vuokraustoiminnan tuotoilla ja että vuokrat tulee määrittää sille tasolle, että kaikissa olosuhteissa vuokratuotot riittävät kattamaan tulevan vuoden kiinteistöjen ylläpidon ja tarvittavat hankinnat. Asumisen rahoitus ja kehittämiskeskus ARA:n myöntämän arava- tai korkotukilainan ennenaikainen maksaminen ei vapauta omakustannusvuokranmääritysperiaatteen noudattamisvelvollisuudesta vuokranmäärityksessä, eikä muistakaan käyttö- ja luovutusrajoituksista. Omakustannusvuokran määritys ei kuitenkaan koske niin sanottuja jatkorajoituksien alaisia aravavuokra-asuntoja eikä ns. vapaarahoitteisia kiinteistöjä. Kun laina on maksettu takaisin alkuperäisten lainaehtojen mukaisesti tai laina-aika on kulunut loppuun, vuokratalo ei enää kuulu omakustannusvuokranmäärityksen piiriin, vaan vuokrat määräytyvät vapaasti asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan. Tällöinkin vuokran tulee olla kohtuullinen. Omakustannusvuokralaskennan lähtökohtana on ARA:n hyväksymä ko. kiinteistön hankinta-arvo. Hankinta-arvo muodostuu asuntojen rakennuskustannuksista sekä maapohjakustannuksista. 18 Käsikirja vuokrataloille

19 4.3 Vuokrien tasaus Omakustannusvuokraan sisältyviä eriä ovat mm. menot, jotka aiheutuvat 1) kiinteistön ja rakennusten hankinnasta tai rakentamisesta, 2) kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta ja hoidosta, 3) niiden perusparannuskustannuksista, 4) varautumisesta 2 tai 3 kohdan toimenpiteisiin, 5) omalle pääomalle maksettavasta korosta (enintään 8 %), 6) omistajalle kuuluvien velvoitteiden hoidosta. Vuokraan ei saa sisällyttää eriä, joilla katetaan omistajan muun toiminnan tappioita, esim. vapaarahoitteisten kiinteistöjen kustannuksia. Myös palvelu- ja vuokraustoiminnan täytyy kummankin kattaa erikseen omat korko- ja pääomakulunsa. Nämä toiminnat on pidettävä erillään taloudellisesti ja kirjanpidollisesti. ARA määrittelee lainapäätöksen yhteydessä hankinta-arvon perusteella lasketun alkuvuokran ja toimittaa kunnille tiedoksi kohteen osapäätöksen, jossa hankinta-arvo on hyväksytty, sekä lainapäätöksen, jossa alkuvuokra on määritelty. Asuntojen käyttöasteen laskiessa alle 90 prosentin ei omakustannusvuokran määrittäminen ole enää mahdollista. Ajaudutaan tilanteeseen, jossa vuokra määritellään omakustannusperiaatteella, mutta kassaan kertyy vain osa ennakoiduista vuokratuotoista. Tällöin korjaustoimet joudutaan supistamaan minimiin ja ongelmien kierre on valmis. Omakustannusvuokraa määritettäessä tulee laskenta tehdä siten, että todelliset kulut arvioidaan oikein ja tulot mieluummin varovaisesti kuin liian optimistisesti. Yleishyödylliset yhteisöt ja muut vuokratalojen omistajat toimittavat kuntiin vuosittain omakustannusvuokralaskelmat ja tilinpäätösasiakirjat. Valtakunnalliset yhteisöt, jotka voivat tasata vuokriaan koko maan tasolla, toimittavat tiedot omakustannusvuokran valvomiseksi ARA:aan. Näin helpotetaan kuntien vuokravalvontaa. Tarkempia ohjeita omakustannusvuokrista löytyy ympäristöministeriön kuntakirjeistä 3/1995 ja 9/1994. ARA:n www-sivuilla ( on vuokralaskelman laadintaan suunniteltu vuokralaskuri. Aravarajoituslain (1990/1993) 7 :n 2 momentin mukaan saman omistajan omistamien vuokratalojen ja aravavuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata. Samoin korkotukilain nojalla lainoitettujen vuokratalojen ja -asuntojen vuokrat voidaan tasata. Samaan yhtiöön kuuluvien arava- ja uudemman korkotukilainsäädännön alaisten vuokratalojen vuokrat voidaan tasata keskenään. Tasaamisen tavoitteena on se, että vuokrat vastaisivat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa. Vuokrien tasauksessa suositellaan pääomamenojen tasausta, jolloin hoitomenot määritetään talokohtaisesti tai vuokranmääritysyksiköittäin. Pääomamenojen lisäksi omistajakohtaisesti voidaan tasata fuusioituneiden aravavuokratalojen vuokrat, jaksottaiset korjauskustannukset, liiketilojen vuokratuotot, tontin vuokrat sekä kokonaisvuokra. Asuntoviranomaiset suosivat ja joissakin tapauksissa jopa edellyttävät vuokrien tasausta. Vuokrien tasaus tarkoittaa kulujen jakamista useiden kiinteistöjen kesken. Tasaaminen ei tarkoita sitä, että kaikkien kiinteistöjen neliövuokrat olisivat samoja. Tasauksessa voidaan ottaa huomioon kiinteistöjen alueelliset ja laadulliset erot. Vuokrantasausmalleja on useita, joista alla esitellään kaksi erityyppistä mallia: Käsikirja vuokrataloille 19

20 Tasausmalli 1. Kaikkien kulujen tasaaminen Tasataan sekä hoito- että pääomavuokrat Otetaan huomioon alueelliset eriarvoisuudet Otetaan huomioon kiinteistön laatu-ominaisuudet + helppo hallinnoida ei innosta asukkaita hoitokulusäästöihin Tasausmalli 2. Pääomakulujen tasaaminen Tasataan ainoastaan pääomavuokrat Rahoituskulut Jaksottaiset kunnossapitokulut Luottotappiot Tyhjäkäyttö Otetaan huomioon alueelliset eriarvoisuudet Otetaan huomioon kiinteistön laatu-ominaisuudet + innostaa asukkaita hoitokulusäästöihin, jotka vaikuttavat alentavasti vuokratasoon hallinnollisesti vaikeampi kuin koko kulupotin tasaus 4.4 Vuokrien jyvitys Asuntojen vuokrat muodostuvat vertailukelpoisiksi tasausryhmän muiden varuste- ja palvelutasoltaan vastaavien asuntojen vuokriin sekä paikkakunnalla käyttöarvoltaan vastaavien asuntojen vuokriin nähden. Tasauksessa voidaan ottaa huomioon myös asukkaiden yhdenvertaisuus vuokratasojen suhteen. Vuokrien tasauksesta on kannustavia esimerkkejä ympäri Suomen erityyppisissä yhtiöissä ja yhä useammat yhtiöt ovat ottaneet käyttöön jonkin tasausmallin. Noin puolet kuntien vuokrataloyhtiöistä on tasannut vuokransa. Valtion rahoittaman vuokratalon vuokrat voidaan jyvittää. Jyvityksellä tarkoitetaan sitä, että vuokranmääritysyksikön vuokrakertymä jaetaan perittäväksi huoneistoille muun kuin suoraan asunnon pinta-alan perusteella. Vuokrien jyvitys on tavallaan vuokrien tasausta vuokranmääritysyksikön sisällä. Jyvityksellä pyritään siihen, että erikokoisista huoneistosta perittävä pääomavuokra vastaa mahdollisimman oikeudenmukaisesti huoneiston rakennuskustannuksia. Pienen asunnon rakennuskustannukset huoneistoneliömetriä kohden voivat olla jopa 25 prosenttia korkeammat kuin suuremman asunnon kustannukset. Jyvitystä ei säännellä aravarajoituslaissa eikä missään muussakaan laissa. Vuokratalon omistaja voi käyttää, tai muuttaa jyvitystä, tai luopua siitä kokonaan. Aikanaan asuntohallitus ja myöhemmin Valtion asuntorahasto on ohjeistanut jyvityksen käyttöä. Asuntorahaston antama suositus jyvityksen muuttamisesta vanhassa vuokra-asuntokannassa ja jyvityksen käyttöönottamisesta uudessa kannassa löytyy Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen nettisivuilta ( > ARA-asuntokanta > Vuokra-asunnot > Vuokranmääritys > ARA suositus vuokrien jyvitykseen). Suosituksissa todetaan, että olemassa olevissa aravavuokrataloissa jyvitystä voitaisiin muuttaa siten, että huoneistotyyppijakauman mukaista vuokrakertymätavoitetta lisättäisiin pienasunnoissa 9 25 prosenttia, vähennettäisiin kaksioissa 3 13 prosenttia ja vähennettäisiin kolmioissa ja sitä suuremmissa asunnoissa 8 23 prosenttia. Jos muutos toteutetaan, se on syytä jaksottaa useammalle vuodelle. Muutoksesta on sovittava asukkaiden kanssa. Muutosasiaa on käsiteltävä yhteishallintolain mukaisessa menettelyssä. 4.5 Asukkaiden valinta ja markkinointi Aravavuokra-asuntojen asukkaiden valintaan on tullut lisää joustoa, kun tulorajat ovat poistuneet. Asukkaat on kuitenkin edelleen valittava hakijoiden asunnontarpeen, varallisuuden ja tulojen perusteella arvioiden. Etusija on suurimmassa asunnontarpeessa olevilla hakijoilla. 20 Käsikirja vuokrataloille