1 Ympäristöministeriön tutkimuksia Väestöltään vähenevän kunnan asuntokannan tukitoimenpiteiden toimivuus, Esimerkkinä Savonlinna LOPPURAPORTTI Helsingissä 10.12.2012 VTM Ossi Paukku Paucus Oy
Esipuhe Maamme on jakautunut alueellisesti vahvoihin toiminnallisiin kaupunkiseutuihin ja elinvoimaansa menettäviin seutuihin, joissa on sekä syrjäseutuja että pienempiä kaupunkiseutuja. Näitä taantuvia alueita koettelevat muuttoliike ja väestörakenteen muutos. Ne ovat jo menettäneet osan tuottavasta työvoimastaan, kun nuori ja ammattitaitoinen väestö on muuttanut vetovoimaisille keskusalueille. Sen sijaan ikääntyneen väestön määrän ja suhteellisen osuuden kasvu jatkuvat edelleen hyvin voimakkaana näillä alueilla. Väestökehitys vaikuttaa väestöltään supistuvien kuntien asuntomarkkinoihin aiheuttaen asuntojen tarpeen ja kysynnän vähentymistä. Väestöltään vähenevissä kunnissa asuntojen tarjonta ylittää kysynnän ja vuokra-asuntoja jää tyhjilleen. Erityisesti kerrostaloalueet menettävät kilpailukykyään asuntomarkkinoilla, mikä heijastuu myös vuokra-asuntojen kysyntään. Vajaakäytössä olevista vuokra-asunnoista aiheutuvat vuokratappiot ovat kasvaneet, ja tämä vaikuttaa huomattavasti vuokratalojen omistajien talouteen. Supistuvilla asuntomarkkinoilla tyhjien asuntojen lisäksi ongelmana on asuntokannan ikä. Suuri osa varsinkin valtion tukemista vuokra-asunnoista on tulossa peruskorjausikään. Peruskorjauskustannusten rahoittaminen on kuitenkin haastavaa vajaakäytössä olevissa taloissa. Supistuvan asuntokysynnän alueilla joudutaankin jatkossa yhä useammin miettimään, onko asuntojen peruskorjaaminen järkevää. Taantuvilla alueilla osassa kuntia asuntojen määrä ylittää kysynnän siinä määrin, että olemassa olevaa asuntokantaa on peruskorjaamisen sijaan tarkoituksenmukaista vähentää asuntomarkkinoiden tasapainottamiseksi ja taloudellisten tappioiden vähentämiseksi. Asuntomarkkinoiden tasapainoisen kehityksen kannalta on myös tärkeää varautua vanhusväestön kasvuun. Valtaosa vanhuksista asuu nykyisin omistusasunnoissa. Palveluiden lähelle keskustaan muuttavat vanhukset tarvitsevat esteettömiä ja turvallisia asuntoja. Taantuvilla alueilla korostuukin erityisesti vanhusten asumisen järjestäminen. Esille nouseekin kysymys, voidaanko tyhjeneviä vuokra-asuntoja muuttaa vanhuksille sopiviksi asunnoiksi? Tässä selvityshankkeessa pyritään selvittämään esimerkkialueen avulla niitä toimenpiteitä, joilla väestöltään vähenevien kuntien vuokra-asuntokannan ongelmia voidaan ratkaista tehokkaasti ja tarkoituksenmukaisesti. Samaa teemaa käsitteli myös ympäristöministeriön asettama ns. AKKU-työryhmä (Asuntokannan kehittämistä kasvukeskusten ulkopuolella selvittänyt työryhmä). Esimerkkialueeksi vähentyvästä asuntokysynnän alueesta valittiin Savonlinna ja siihen kuntaliitoksilla liitettävät kunnat Kerimäki ja Punkaharju, koska Savonlinnan vuokra-asuntomarkkinoita on jo aiemmin selvitetty. Tässä hankkeessa testataankin mainitun työryhmän ehdotusten pohjalta esimerkkialueen tilanteen avulla ongelmien ratkaisumahdollisuuksia ja sitä, miten voitaisiin yhteen sovittaa valtion, kunnan ja sen vuokrataloyhtiöiden omia toimenpiteitä ongelmien ratkaisemiseksi. Selvityshankkeella pyritään siten esimerkkialueen tilanteen kautta saamaan yleisempää tietoa siitä, miten väestöltään vähenevien alueiden vuokratalojen ongelmiin voitaisiin puuttua ajoissa, niiden ennaltaehkäisy olisi mahdollista ja mitkä toimenpiteet olisivat tehokkaimpia. Selvityksen on toteuttanut VTM Ossi Paukku Paucus Oy:stä. Selvityksen ohjausryhmän jäseninä ovat olleet asuntoneuvos Ulla-Maija Sirviö ja hallitussihteeri Anna Saarinen ympäristöministeriöstä, apulaisjohtaja Heli Huuhka Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksesta, luottopäällikkö Anneli Nieminen Valtiokonttorista, asuntoasiantuntija Laura Hassi Suomen Kuntaliitosta ja kaupunginjohtaja Jorma Auvinen Savonlinnan kaupungilta. Ohjausryhmä on kommentoinut työtä, mutta selvityksessä esitetyt toimenpide-ehdotukset ja muut kannanotot ovat selvityksen toteuttajan. Lokakuussa 2012 Ulla-Maija Sirviö Asuntoneuvos Ympäristöministeriö 2
3 Sisällys sivu 1. Alkusanat 4-7 2. Toimenpide-ehdotukset Yhtiön toiminta 7-12 Kunnan omistajapolitiikka 12 14 Valtion toimet 14 19 3. Taustaa väestöltään vähenevistä kunnista Väestö ja asuntokunnat 20 22 Vuokralla asuminen ja vuokra-asunnot 23 26 Aravalainoitus ja korkotuki 26 29 4. ARA asuntojen omistus 30 31 5. Aravalainat Lainapääomat 33 Lyhennykset ja korot/asuntorahaston tulot aravavuokra-asunnoista 34 Korkoprosentit 35 6. Esimerkkikunta Savonlinna Asuntokuntaennusmalli 36 37 Väestökehitys 37 40 Asuntokunnat ja asuntokanta 41 44 Asuntokuntaennusteet vanhimman iän ja henkilöluvun mukaan 44 48 Vuokra-asuntokunnat ja vuokra-asuntomarkkinat 48 50 Vuokra-asuntokuntaennusteet 51 54 Vuokra-asuntojen tarjonta 54 55 7. Vanhusasuntokunnat Savonlinnassa 56 57 8. Vuokrataloyhtiöt Savonlinnassa 59 Savonlinnan Vuokratalot Oy 60 67 Savonlinnan Opiskelija-asunnot Oy 67 74 Muut yhtiöt 75 79 Lähdeluettelo 79 Liitteet 79 85 Taulukkoluettelo 86 87 Kuvioluettelo 87 88
4 ALKUSANAT Suomessa vajaat 50 vuotta sitten hyväksytty asuntotuotantolaki synnytti sitä seuranneiden 25 30 vuoden aikana erittäin suuren vuokra-asuntotuotannon ympäri maata. Aikaisemmin pääasiallinen vuokra-asuntojen tuotannon ja vuokraamisen tukimuoto oli vuokra-asuntojen verohuojennuslait. Tämä tuki ei silloin tuonut läheskään riittävää vuokra-asuntojen uustuotantoa tarpeeseen nähden ja tuotanto keskittyi vain suurempiin kaupunkeihin. Rakennetut verohuojennustalot muodostuivat pääosin pienistä huoneistoista, joiden käyttö perheasuntoina ei enää vastannut asuntopoliittisia tavoitteita ahtaasti asumisen vähentämisessä. Vuokra- ja omistusaravia ryhdyttiin rakentamaan ohjelmoidusti ja tärkein näistä ohjelmista oli vuosina 1966 1975 ollut puolen miljoonan asunnon uustuotantotavoite. Kun markkinaehtoinen tuotanto ei ollut riittävää tavoitteen saavuttamiseksi, nostettiin aravatuotanto huippulukuihin; vuosina 1969 1975 lainoitettiin yhteensä runsaan 200 000 arava-asunnon rakentaminen, joista noin 102 000 oli vuokra-asuntoja. Määrällisen asuntovajeen poistuminen 1990-luvun alkupuolella vähensi uudistuotannossa omistusaravien määrää 1980-luvun vuosista noin kolmannekseen. Osakeasuntojen ja omakotitalojen rakentamisessa aravalainoitus loppui vuonna 1996, minkä jälkeen vain omakotirakentamiseen oli valtion tukea tarjolla eli korkotukilainoja. Osakeasuntojen (hk-asunnot) tuen suurin merkitys ei niinkään ollut rahoituksen saannissa, vaan siinä, että sen turvin tuotettiin varsinkin suuremmissa kaupungeissa runsaasti hintasäänneltyjä uusia omistusasuntoja. Vain Helsinkiin jäi hitas-järjestelmänä tunnettu hintasäännelty uustuotanto. Hintasäännellyn osakeasuntojen uustuotannon poistuminen on osaltaan aiheuttanut mm. pääkaupunkiseudulla jatkuvan vuokra-asuntojen ylikysynnän. Ehkä 1990-luvun lopulla helpottunut asuntorahoituksen saanti vaikutti siihen, että myös omakotitalojen korkotukilainoitus on hyvin vähäistä. Valtion tuki uusien omistusasuntojen rakentamiseen on käytännössä loppunut lukuun ottamatta asuntolainojen korkovähennyksiä. Vuokra-aravien tuotanto jatkui vilkkaana 1990-luvun lama-aikana työllisyyssyistä, mikä aiheutti monin paikoin jopa ylituotantoa ja osaltaan vaikutti jo 1990-luvun lopulla käyttöasteiden alenemiseen useissa kunnallisissa vuokrataloyhtiöissä. Sittemmin vuokra-asuntojen uudisrakentaminen hiipui vähitellen nykyisille lukemille. Vuonna 1981 aloitettu, vuosina 1985 ja 1992 laajennettu vuokratalojen korotukilainoitus jäi ainoaksi tukimuodoksi aravalainoituksen loputtua vuonna 2007. Syyskuussa 2012 sanotaan valmistuneen miljoonas ARA asunto. Perusparannuksen aravalainoitus aloitettiin 1980-luvun alussa ja lakkautettiin vuonna 2005. Vuosina 1991-2005 lainoitettiin yhteensä runsaan 111 000 asunnon peruskorjaus. Näistä oli väestöltään vähenevissä kunnissa noin 30 000 asuntoa. Perusparannuksen korotukilainoja alettiin myöntää vuodesta 1991 lähtien ja vuoteen 2010 oli korkotukilainaa myönnetty kaikkiaan 33 500 asunnolle, joista vähenevissä kunnissa oli runsaat 9 000 asuntoa. Vuokraasuntojen perusparannuksen korkotuki ei ole saavuttanut läheskään samaa suosiota kuin aravalainoitus. Korkotuen tukiehdot lienevät ainakin väestöltään vähenevillä alueilla riittämättömät. Peruskorjaukseen ryhtymistä vaikeuttaa monessa kohteessa vielä jäljellä olevat aravalainat, joiden korot ovat niin korkeita ja lyhennykset takapainotteisina niin suuria, ettei kohtuullista vuokratasoa saavuteta. Tämä lyhyt katsaus tapahtuneeseen on tarpeen, jotta ymmärretään väestöltään vähenevien alueiden ongelmat vuokratalojen yleisen käyttöasteen heikkenemisessä. Vuokra-asuntoja rakennettiin runsaasti jo 1990-luvulla silloinkin taantuville alueille, koska työpaikkojen uskottiin palaavan entiselle tasolleen. Ja vuokra-asuntoja rakennettiin myös rakennusalan työllisyyden parantamiseksi. Mitalin toinen puoli eli vuokra-asuntojen kysyntä on taas vähentynyt väestön yleisen tulotason ja varallisuuden kasvaessa ja tämä kehitys on avannut yhä useammalle mahdollisuuden oman asunnon hankintaan.
Toinen kysyntää leikkaava tekijä on ollut ennalta arvaamaton talouden rakennemuutos varsinkin keskisuurissa kaupungeissa ja vanhoilla teollisuusseuduilla. Usko siihen, että vielä voidaan saada kasvua aikaan ja palata entiseen, siivitti vuokra-asuntojen lisärakentamista, vaikka näiden asuntojen kysyntää alentavat tekijät olivat jo tapahtumassa ja osin tiedossakin. Kiihtynyt muuttoliike nuorten ikäluokkien keskuudessa osaltaan vähensi vuokra-asuntojen kysyntää ja vanhempien ikäluokkien keskuudessa vuokralla asuminen on suhteellisesti ajan myötä jatkuvasti vähentynyt. Muuttotappio mm. väestöltään vähenevien kuntien kohdalla 18 29 vuotiaiden keskuudessa on ollut 1991 2011 noin 250 000 henkeä, mikä määrä on muuttovoittoa väestöltään kasvavissa kaupungeissa. Samaan aikaan yli 60 vuotiaiden väkimäärä lisääntyi väestöltään vähenevissä kunnissa noin 85 000 henkeä. Rakennemuutos ei vieläkään näytä pysähtymisen merkkejä. Vuokra-asuntojen tarjonnan ja kysynnän suhde on kääntynyt ylitarjonnaksi eniten juuri väestöltään vähenevillä alueilla. Oman asunnon hankintakustannukset ovat aina olleet matalat - sekä osakehuoneistojen että omakotitonttienkin. Vuokra-asuntojen kysyntä ei kasva myöskään tästä syystä jatkossa. Yleiseen tarjontaan tulevien vuokra-asuntojen uustuotanto oli vuosina 2000 2010 vähenevillä alueilla yhteensä vajaa 5 000 asuntoa. Näistä valtaosa on lähinnä vanhuksille tarkoitettuja seniori- ja palveluasuntoja. Väestöltään väheneviksi alueiksi on tässä selvityksessä määritelty ne kunnat, joissa väestö väheni vuosina1991-2011 koko ajan ja jokaisena vuonna. Kuitenkin asuntokuntien määrä useimmissa väestöltään vähenevissä kunnissa lisääntyi. Vaikka vähenevissä kunnissa väestön määrä laski vuosina 1991 2011 noin 250 000 henkeä, asuntokuntien määrä nousi 39 000 taloudella. Vain niissä kunnissa, joissa väestön väheneminen oli yli 15 18 %, myös asuntokuntien määrä on alentunut. Kaupunkimaisissa väestöltään vähenevissä kunnissa vain yhdessä kunnassa talouksien lukumäärä oli alentunut ja sekin hyvin vähän. Kaupunkimaisissa kunnissa palveluala työllistää paljon paremmin kuin muissa taantuvissa kuntatyypeissä, joten niissä asuntokuntien lukumääräkään ei juuri laske. Väestön rakennemuutosta kuvaa hyvin se, että väestöltään vähenevissä kunnissa 1991-2011 asuntokuntien kokonaismäärä kasvoi kuitenkin yhteensä 39 000 taloudella.1-hengen asuntokuntien kasvu oli 96 000 taloutta ja henkilöluvultaan sitä suurempien asuntokuntien määrä puolestaan laski 57 000 taloudella. Kasvavissa kunnissa rakennemuutos on ollut erilainen; vastaavana aikana näissä kunnissa asuntokuntien lukumäärä nousi noin 470 000 asuntokunnalla, joista 1-hengen talouksia oli vajaat 280 000 ja henkilöluvultaan suurempia 190 000 taloutta. Molemmissa tapauksissa tällä muutoksella on ollut vuokra-asuntojen kysyntään suuri vaikutus; suurempien huoneistojen vuokraamisessa on vaikeuksia (kolmiot+). Sama väestörakenteen muutos koskee myös pienten osakeasuntojen markkinatilannetta; kysyntä ylittää tarjonnan varsinkin kasvualueilla, mikä on näkynyt lähinnä yksiöiden hintojen muita suurempana nousuna (per asuntoneliö). Kuvaavaa on, että esimerkiksi savonlinnalaisessa kunnan vuokrataloyhtiön 1 553 asunnossa on asukkaita noin 2 400 eli keskimäärin 1,5 asukasta per huoneisto. Tämän selvityksen esimerkkialueena on Savonlinna, jossa, kuten monissa muissakin samanikäisellä elinkeinorakenteella olevissa kaupungeissa ja kunnissa, on käynyt juuri niin kuin edellä on kuvattu. Vain taantumisen alun ajankohta ja sen jyrkkyys vaihtelee eri alueilla riippuen siitä, millaista teollisuutta paikkakunnalla on perinteisesti ollut. Työttömyyden kasvua on loiventanut kuntien ja kuntayhtymien kasvaminen lähes kaikissa vähenevissä kunnissa alueensa suurimmaksi työnantajaksi. Kun väestöltään vähenevät kaupunkimaiset kunnat ovat seutunsa keskuksia, niihin keskittyy monia palveluja, joita ympäristökunnissa ei ole. Näin keskuskuntien asuntokuntien lukumäärä on pysynyt kasvavana. 5
Selvitykseen sisältyy ehdotuksia toimenpiteiksi kolmelle eri taholle, vuokrataloyhtiölle, kunnalle Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAlle, Ympäristöministeriölle ja Valtion Asuntorahastolle/Valtiokonttorille. Ehdotukset koskevat ensi sijassa väestöltään vähenevien alueiden asioiden ja ongelmien ratkaisemista. Ehdotukset ja esimerkkikunta Savonlinnan tarkastelu on tehty yksityiskohtaisesti. Tarkoituksena ei ole väsyttää lukijaa, vaan kyseessä on tarkastelu, josta toivon mukaan saattaa olla hyötyä niissä yhtiöissä ja kunnissa, jotka miettivät näitä asioita. Joka tapauksessa, nyt tehtyä selvitystä tällaisella mikrotasolla ei ole aiemmin suoritettu. Selvitystä tehdessä törmää aravalainojen viidakkoon, jonka perusteellinen perkaaminen ja modernisointi vastaamaan nykyistä talousympäristöä olisi mitä kiireellisin tehtävä. Asuntorahaston Valtiokonttorissa olevien lainojen kirjo on monimutkainen ja suuri. Pelkästään vuokra-asuntojen lainoissa on yli 20 tuotetta, joiden sisällä erilaisia korkoja useita satoja. Korkoprosentit vaihtelevat 1,00 8,50 välillä ja keskikorko on nyt 3,58 %. On selvää, että vuokrataloyhtiöissä on vaikeuksia olla selvillä näin mittavasta monimuotoisuudesta ja sen ehdoista. Tilanne on ajautunut tähän sen vuoksi, että lainauudistuksia, erilaisia lainatuotteita ja niiden muutoksia on tehty jättämällä kaikki vanha voimaan. Samassa lainakohteessa voi olla useita erilaisilla ehdoilla varustettuja Asuntorahaston lainoja. Luonnollista olisi myös se, että aravalainojen korot olisivat paremmin sopusoinnussa nykyisen korkoympäristön kanssa. Asuntopoliittisesti on ristiriitaista se, että suurin osa valtion asuntolainoista on koroltaan selvästi korkeampia kuin nyt rahamarkkinoilta tarjolla olevat sekä kotitalouksien että yhteisöjen asuntoluotot. Varsinkin valtion takaamissa korkotukilainoissa luottojen korkotaso on ollut jo vuosia selvästi alempi kuin aravalainojen korot. Valtion lainojen pitkä juoksu-aikakaan ei enää käy korkeamman korkotason perusteluksi. Kaiken tämän lisäksi valtion asuntolainoista suurin osa on jatkuvasti vaihtuvakorkoisia, vuosimaksulainoissa korko vaihtuu kerran vuodessa liki vuoden vanhan inflaatiomuutoksen myötä. Onko nykyinen tilanne asuntopoliittisesti perusteltua; asuuhan ARA vuokra-asunnoissa pääosin maamme vähäväkisin kansanosa. Väestöltään vähenevillä alueilla lainaehtojen jäykkyys ja tiukkuus on vielä kovempi pala purtavaksi kuin rintamailla. Kuten eräs haastelluista totesi, että aravavuokra-asunnoissa asuvat tukevat valtiota eikä päinvastoin. Tämä selvitys liittyy vuonna 2011 Ympäristöministeriön työryhmän Asuntokannan kehittäminen kasvukeskusten ulkopuolella mietintöön. Selvityksessä käytettyjä määritelmiä ja termejä ovat: Väestöltään väheneviä kuntia ovat ne, joiden väliluku on vähentynyt yhtämittaisesti vuosina 1991 2011. Tekstissä käytetään näistä kunnista myös termiä vähenevät kunnat. Asuntokunnan muodostavat Tilastokeskuksen määritelmän mukaan kaikki samassa asuinhuoneistossa vakinaisesti asuvat henkilöt. Väestön keskusrekisterin mukaan vakinaisesti laitoksissa kirjoilla olevat, asunnottomat, ulkomailla ja tietymättömissä olevat henkilöt eivät väestölaskennassa muodosta asuntokuntia. Asuntolarakennuksiksi luokitelluissa rakennuksissa asuvat henkilöt, joiden asunto ei täytä asuinhuoneiston määritelmää, eivät muodosta asuntokuntia. Tekstissä käytetään luettavuuden ja sanatoiston välttämiseksi asuntokunnasta myös termiä talous. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus tarkoittaa virastoa, josta käytetään tekstissä lyhennettä ARA (näkyy myös nettisivuilla) tekstin sujuvoittamiseksi. ARA on vieläkin asuntoalan yleisesti käyttämä nimitys ao. virastosta. Valtion asuntorahasto (VAR) on rahasto, jonka varoista Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus myöntää korkotukea hyväksymilleen valtion takaamille korkotukilainoille 6
sekä avustuksia erityisryhmille tarkoitettuihin kohteisiin. Tekstin sujuvoittamiseksi käytetään rahastosta myös termiä Asuntorahasto. Valtion asuntorahaston lainoituksella ja korkotuella rakennetuista ja perusparannetuista vuokra-asunnoista, joissa on käyttö- ja luovutusrajoitukset voimassa, silloinkin kun aravalainoja on konvertoitu, käytetään termiä ARA asunto. Näissä asunnoissa asuvista asuntokunnista käytetään termiä ARA asuntokunta. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen aravalainoituksesta ja korkotuesta käytetään termiä ARA-tuki. Valtiokonttorin tehtäviin kuuluu lainojen, valtiontakausten ja korkotukien hallinnointi sekä näihin liittyvä riskienhallinta, joka kuuluu sekä ARAn että Valtiokonttorin tehtäviin. Valtiokonttorin tehtävissä keskeinen rooli on vuokrataloyhteisöjen taloudellisilla tervehdyttämistoimilla ja rahoitusjärjestelyillä. Lainojen hallinnointiin kuuluvien tehtävien lisäksi Valtiokonttori hoitaa Asuntorahaston varainhankinnan. Savonlinnalla tarkoitetaan vuoden 2013 alusta kuntaa, jonka muodostavat nykyinen Savonlinna, Kerimäki ja Punkaharju. Kun tarkoitetaan vain nykyistä Savonlinnaa, selvyyden vuoksi termi on vanha Savonlinna. Savonlinnan, Kerimäen ja Punkaharjun kunnallisista vuokrataloyhtiöistä käytetään tekstissä mainittuja lyhennyksiä. Tilastollinen kuntaryhmitys: (katso myös liite 2) 1. Kaupunkimaiset kunnat Kaupunkimaisia kuntia ovat kunnat, joiden väestöstä vähintään 90 % asuu taajamissa tai suurimman taajaman väkiluku on vähintään 15 000. 2. Taajaan asutut kunnat Taajaan asuttuja kuntia ovat kunnat, joiden väestöstä vähintään 60 %, mutta alle 90 %, asuu taajamissa ja suurimman taajaman väkiluku on vähintään 4 000 mutta alle 15 000. 3. Maaseutumaiset kunnat Maaseutumaisia kuntia ovat kunnat, joiden väestöstä alle 60 % asuu taajamissa ja suurimman taajaman väkiluku on alle 15 000, sekä kunnat, joiden väestöstä vähintään 60 %, mutta alle 90 %, asuu taajamissa ja suurimman taajaman väkiluku on alle 4 000. Taajama: Tilastollinen taajama on vähintään 200 asukkaan asutuskeskittymä, jossa asuinrakennusten välinen etäisyys on enintään 200 metriä. Rajaukseen eivät vaikuta hallinnolliset, kuten kunnan, rajat. Tilastokeskus määrittää taajamat viiden vuoden välein. Miljoonista euroista käytetään lyhennystä M ja 1000 euroista t. Ikäryhmistä käytetään esimerkiksi merkintää 75+ tai 75-. Tähän ryhmään sisältyy myös 75 vuotiaat; sama muissakin ikäryhmissä. 7
8 2. TOIMENPIDE-EHDOTUKSET Toimenpide-ehdotukset perustuvat Savonlinnan esimerkkitapauksen selvitykseen, eräiden muissa kaupungeissa olevien kuntayhtiöiden johdon haastatteluihin sekä käyttävissä olleisiin lainoitus- ja korkotilastoihin. Lähtökohtaisesti ehdotukset koskevat väestöltään vähenevien kuntien vuokra-asuntotarjonnan/kysynnän nykyistä ja tulevaa määrää, kuntaomisteisten yhtiöiden toimintaedellytyksiä ja kannattavuutta sekä yhtiön, kunnan ja valtion yhteistoiminnan kokonaisuutta. Ehdotukset on eritelty kolmeen osaan asiaan liittyvien tahojen mukaan, vaikka kyse on yhdestä ja samasta kokonaisuudesta. Ryhmittely on Yhtiön toiminta, Kunnan omistajapolitiikka ja Valtion toimet. Kun mainitaan yhtiö, tarkoitetaan aina kunnallista vuokrataloyhtiötä. Yhtiön toiminta Kunnallisten vuokrataloyhtiöiden toiminta on alkanut ja perustunut hyvin pitkälle valtion asuntopolitiikan varaan eli aiemmin aravalainoituksen ja nyttemmin korotukilainoituksen varaan. Näin myös Savonlinnassa, missä vanhin aravakohde on valmistunut vuonna 1960 ja se on ehditty peruskorjata jo kahteen kertaan valtion rahoitustuen avulla. Savonlinnan Vuokratalot Oy:n nykyään omistuksessa olevista 1 553 asunnosta on valmistunut vuosina1960-79 659 kpl (42 %), vuosina 1980 89 380kpl (25 %) ja vuosina1990-1999 514 kpl (33 %). Vuoden 1999 jälkeen ei uusia asuntoja ole enää valmistunut. Luultavasti useimmilla teollisuuspaikkakunnilla kunnallisten vuokra-asuntojen tuotantoprofiili on samantyyppinen. Yhtiön asunnoista on perusparannettu yhteensä 815 (52 %) eri vuosina alkaen 1980-luvulta. Yhtiön asuntokannasta on myyty neljä kohdetta osakeasunnoiksi, yhteensä 132 asuntoa vuokratarjonnan vähentämiseksi. Kun Kerimäki ja Punkaharju liittyvät Savonlinnaan vuoden 2013 alusta, siirtyy myös näiden nyt omistamat kunnalliset yhtiöt, Kerimäen Vuokratalot Oy ja Kiint. Oy Punkaharjun Vuokratalot Savonlinnan kaupungin omistukseen, yhteensä 269 asuntoa. Sen lisäksi siirtyy suoraan kuntien omistamia vuokra-asuntoja 206 huoneistoa. Aiemmin Savonlinnaan liittyneen Savonrannan kunnan vuokrataloyhtiö Savonrannan Säppi Oy (48 asuntoa) tullaan lähiaikoina fuusioimaan Savonlinnan Vuokratalot Oy:öön. Näin ollen vuoden 2013 alusta lukien Savonlinnassa on kunnan omistamia vuokra-asuntoja tarjolla yhteensä 2860 huoneistoa. Savonlinnassa toimii erikseen opiskelija-asuntoja vuokraava kaupungin omistama yhtiö Savonlinnan Opiskelija-asunnot Oy. Sen asuntojen määrä on nyt 752 huoneistoa, joihin sisältyy 1131 asuntopaikkaa. Yhtiöstä on myyty kolme kohdetta taloittain, yhteensä 56 huoneistoa. Kaupat on toteutettu sen jälkeen kun Itä-Suomen yliopisto siirsi noin 400 opiskelupaikkaa Joensuuhun vuosina 2006 2009. Yhtiön asunnoista on valmistunut suurin osa 1980 1990 luvuilla, viimeisin kohde 1997. Asunnoista on perusparannettu 273 huoneistoa. Opiskelija-asunnoilla on suuri merkitys Savonlinnan matkailulle ja erityisesti Oopperajuhlille kesähotellitoiminnan vuoksi. Yhtiön asunnoista on vuokrattu kesähotelli- ja oopperatoimintaan kesäkaudella yhteensä 414 asuntoa. 1. Yhtiöillä on oltava oma tehokas ja ammattitaitoinen henkilöstö Kunnallisen vuokrataloyhtiön velkavastuut ovat useissa kunnissa yhtä suuret kuin omistajakunnan (emon vastuut). Vähintään jo siksi yhtiön liiketoiminnan hoitamisessa on välttämätöntä, että sillä on osakeyhtiölain mukaisessa vastuussa ja yhtiön palkkalistoilla oleva ammattitaitoinen toimitusjohtaja, jonka apuna on riittävä yhtiöön palkattu ammattitaitoinen henkilöstö. Yhtiön johtaminen pelkästään konsultti- tai isännöitsijätoimiston kautta ei pitäisi tulla kysymykseen ollenkaan. Pienempien yhtiöiden kohdalla toimitusjohtaja voi olla sivutoiminen, mutta ammattitaidon vaatimus on edellytys tällekin järjestelylle. Konsulttitoimistojen arvonlisävero lisää omaan käyttöön verrattuna kustannuksia.
2. Yhtiön tulee laatia määrävälein toimintastrategia Suunnitelma tulisi laatia seuraavaksi 10 vuodeksi eteenpäin ja sitä pitäisi tarkistaa parin vuoden välein. Ennen suunnitelman laatimista ja hyväksymistä käydään kunnan konsernijohdon kanssa neuvottelut, jotta konsernijohdon tavoitteet tulevat otetuiksi toimintastrategiaan mukaan. Suunnitelman tulisi sisältää mm. seuraavaa: 1. toimintaympäristön analyysin, kuten kunnan tai seudun asuntomarkkinoiden tilanne ja näkymät, 2. asuntojen käyttöasteen tarkastelu ja sen kehitysennuste sekä suunnitelma käyttöasteen pitämiseksi sellaisena, että yhtiö selviää kuluistaan ja velkarasituksestaan. Tarkastelu myös yhtiön sisällä lainoituksen mukaan kohdekohtaisesti, 3. vuokrankorotusten tarve kiinteistönpidon, velkojen maksukyvyn ja asuntojen korjaamiseen varautumisen kannalta, 4. hoitokulujen arvioitu kehitys ja toimenpiteet niiden pitämiseksi kurissa tinkimättä kiinteistöjen hoidon kestävästä laadusta, 5. yhtiön asuntotarjonnan mahdollinen supistaminen myyntien, käyttötarkoituksen muuttamisen tai huonokuntoisten talojen purkamisen avulla, 6. kuntaomisteisten vuokra-asuntojen asumisturvan ja vuokrien omakustannushinnoittelun sisältö asuntojen markkinoinnissa. 3. Yhtiön on huolehdittava tehokkaasti kiinteistöjen ylläpidon taloudellisuudesta Tämä edellyttää jatkuvaa oman organisaation tehokkuutta ja määrävälein ulkoa ostettujen palvelujen hinnan kilpailuttamista riippumatta näitä palveluja myyvien yhtiöiden omistussuhteista. 4. Vuokrien korotukset on tehtävä vain kiinteistötaloudellisin perustein Arava- ja korkotukitaloissa vuokrien korotusten on mahduttava omakustannusraamin puitteisiin. Viime mainittuun kuuluu myös se, että kunnan aidosti sijoittaman oman pääoman korko, enintään 8 %, tulisi sisällyttää perittäviin vuokriin. Jos kunta ei tätä korkoa peri, se antaa yhtiölle tarvittavaa puskuria ennalta arvaamattomien kustannusten kattamiseen. Vuokrien korotuspäätökset tulisi tehdä yhtiön toimivan johdon päätöksellä omakustannusperiaatteen raamissa, mitä päätöksiä yhtiön hallituksen tulisi valvoa. Hallituksen tehtävänä on vahvistaa yhtiön vuosibudjetti, ei puuttua toimivan johdon yksittäisiin operatiivisiin päätöksiin. 5. Vuokratalokohteen käyttöasteen pysyvä alentuminen Kun kohteen käyttöaste on useamman vuoden ajan alentunut niin paljon, että tulot kohtuullisilla vuokrien korotuksillakaan eivät enää riitä kattamaan kohteeseen otettujen lainojen lyhennyksiä, yhtiö on velvollinen esittämään kuntaomistajalle eri vaihtoehdot käyttöasteen parantamiseksi ja/tai tarjonnan vähentämiseksi, mitkä toimenpiteet omistaja hyväksyy. 5.1. Käyttötarkoituksen muutos palveluasunnoiksi/senioriasunnoiksi Vuokratalon käyttötarkoituksen muutos vaatii yleensä kunnan sisällä koordinoitua tarkastelua. Luonteva muutos voisi olla vuokratalon muuttaminen vanhusten tai erityisryhmien palvelutaloksi ja senioritaloiksi, mihin on suurta tarvetta jatkossa erityisesti väestöltään vähenevissä kunnissa. Tällainen muutos vaatii hyvää yhteistyötä kunnan sosiaalitoimen ja kolmannen sektorin kanssa. Väestön vanhetessa tarvitaan mittavia kiinteistöinvestointeja palveluasumisen järjestämiseen. Kun normaalien vuokra-asuntojen kysyntä ei kasva vaan vähenee, laskee vuokrattavuudeltaan heikompien kohteiden käyttöaste kannattamattoman alhaiseksi. Kaupunkiseuduilla ja taajamissa vuokratalot sijaitsevat yleensä vakiintuneessa ympäristössä, pääosin esikaupungeissa, lähiöissä ja keskustaajamissa. Kuntien omistamia 9
vuokrataloja silloin, kun se on teknisesti mahdollista, voitaisiin muuttaa palvelutaloiksi ja senioritaloiksi, mikä edellyttää laajaa korjausta palvelutilojen rakentamiseksi ja liikuntaesteiden poistamista. Kunnan vuokrataloyhtiö jäisi niitä jatkossakin omistamaan. Yhtiö hoitaisi muutoksen investoinnin valtion tukitoimien avulla ja vuokraisi talon palvelujen suorittajalle, minkä kunta valitsee. Esimerkiksi Savonlinnassa on nyt noin 520 asukasta palvelutaloissa ja uuden väestöennusteen pohjalta arvioiden vuonna 2025 noin 700 eli lisäys noin 180 paikkaa (vuonna 2030 noin 800, lisäys 280). Kun yksi palvelupaikka maksaa uustuotannossa noin 120 000-150 000 euroa, on investointien lisätarve vuoteen 2025 mennessä yhteensä arviolta 24 milj. euroa. Jos vanhaan vuokratalokantaan pystytään nämä paikat pääosin rakentamaan, säästö voi olla hyvinkin huomattava. 5.2. Asuntojen myynti osakeasunnoiksi Savonlinnassa on myyty aravavuokra-asuntoja kahdella eri tavalla. Savonlinnan Vuokratalot Oy myi vuosina 2004-2006 neljä kohdetta, yhteensä 132 asuntoa siten, että kohteille haettiin rajoituksista vapautus, maksettiin aravalainat pois, muutettiin asuntoosakeyhtiöiksi ja myytiin osakeasuntoina. Ensin asuntoja tarjottiin kohteen vuokralaisille ja sitten myytiin yleisesti. Asuntojen hinta on määräytynyt sijainnin ja kunnon mukaan markkinoilla. Samoin on menetelty monissa muissakin kunnissa. Osakeasunnoiksi myyminen on asuntopoliittisesti suositeltavaa, koska tarjolle tulee edullisia asuntoja niille, jotka haluavat omistaa asumansa asunnon. Yleensä näitä normaalia halvempia asuntoja ostavat ne, joiden mahdollisuudet markkinahintaisten asuntojen ostoon ovat heikohkot. Haittapuolena on, että sijoittajien ostettua asunnon se voi palautua takaisin vuokramarkkinoille. Siksi olisikin tärkeää, että voidaan varmistua ostajan olevan asunnon tuleva asukas mahdollisimman kauan ja tällöin alun perin julkisella tuella rakennetun asunnon myynti on perusteltua myös asuntopoliittisesti. Myytävän asunnon asukkaalla ja saman talon muilla asukkailla tulisi olla ensisijainen osto-oikeus ennen osakkeiden yleistä myyntiä. Kun myytävät asunnot ovat hinnaltaan edullisia, voidaan vastapainoksi asettaa vaatimus, että asuntoa on käytettävä omassa tai perheenjäsenen käytössä seuraavat 10 vuotta. Tällä myös varmistetaan se, että asunto ei palaa vuokramarkkinoille. Käyttörajoitus pitäisi sisällyttää yhtiöjärjestykseen siten, että yhtiö/kunta ostaa yhden asunnon kustakin yhtiöstä ja yhtiöjärjestykseen sisältyy yhtiön/kunnan lunastusoikeus. 5.3. Asuntojen myynti taloittain Vuokra-aravataloja on myyty Suomessa viimeisten 10 15 vuoden aikana tuhansien asuntojen edestä. Tilastoja näistä ei ole laadittu sen enempää ARAssa kuin Valtiokonttorissakaan. Yleensä kyseessä ovat vanhat teollisuuspaikkakunnat, missä vuokraasuntojen kysyntä on pysyvästi vähentynyt. Myyjänä on ollut mm. vanhoja työsuhdeasuntoja omistava yritys, joka haluaa luopua vuokraustoiminnasta, koska yrityksen henkilökunta ei näitä asuntoja juuri vuokraa. Kun kunnan vuokrataloyhtiö ei näitä asuntoja ole tarvinnut, on yksityinen myyjä anonut rajoituksista vapautumista ja saanut sille kunnan puoltavan lausunnon, minkä jälkeen asunnot on myyty yleensä taloittain. Ostajana on ollut sekä yleishyödyllisiä yhteisöjä että muita sijoittajatahoja. Silloin, kun vapautumisen perusteluna on ollut vain yritystoimintaan liittyvät tekijät, suuri osa asunnoista on jäänyt omistajavaihdoksen jälkeen vuokramarkkinoille vapaarahoitteisina vuokra-asuntoina. Tätä kautta on syntynyt melkoisen suuriakin ei-yleishyödyllisiä asuntoyhtiöitä. Väestöltään vähenevissä kunnissa myös kuntien omistamat vuokrayhtiöt ovat myyneet asuntoja taloittain. Perusteena on useimmissa tapauksissa ollut pysyvästi alentunut käyttöaste eli asuntomarkkinasyyt. 10
Savonlinnan Opiskelija-asunnot Oy on myynyt kolme kohdetta, yhteensä 56 asuntoa, siten, että on myyty taloittain kiinteistövälittäjän kautta ilman kilpailua. Perusteena on ollut tässäkin tapauksessa käyttöasteen aleneminen, mikä on aiheuttanut kohteissa jatkuvia suurehkoja tappioita. Kauppojen merkittävin syy on johtunut Itä-Suomen yliopiston tekemistä järjestelyistä, jonka yhteydessä Savonlinnassa ollut 400 opiskelijan kansainvälisen viestinnän laitos siirrettiin Joensuuhun. Taloittain myymisen haittapuolena on ollut paitsi yksittäisiä osakekauppoja huonompi hinta mutta myös se, että ostajan aikeita talon käytöstä ei ole vaadittu tiedettäväksi. Ilmeisesti suurin osa asunnoista on jäänyt markkinoille vuokrakäyttöön. Kun kyseessä on julkisen hallinnon omaisuus, olisi tarpeen, että yhtiön/kuntaomistajan olisi järjestettävä julkinen kilpailu tarjouspyyntöineen riittävän laajasti tiedotusvälineissä. Tarjouspyynnössä voitaisiin esittää, mihin kaupalla pyritään ja mitä tarjoajalta edellytetään asuntojen tulevasta käytöstä. Suljettujen tarjousten avaus on kirjattava kuten urakkakilpailuissa. Asuntojen myynnissä pitäisi ensisijalle asettaa yksittäisen asunnonhankkijan osakekauppa, koska taloittain myyminen monissa tapauksissa ei poista asuntoa vuokramarkkinoilta ja myynnillä ei saavuteta alkuperäistä tavoitetta. 5.4. Vuokratalojen purkaminen Viimeisenä vaihtoehtona ylitarjonnan vähentämiseksi on vuokratalon purkaminen. Aravalainoitetun kohteen purkutapauksessa ARA voi hakemuksesta myöntää lainoista akordin, mikä voi olla enintään 50 prosenttia jäljellä olevasta lainasta. Edelleen on mahdollista saada purkuavustusta enintään 50 % toteutuneista purkukustannuksista. Aravalainojen korko oli 1990-luvun lopulla ja 2000-luvun alkupuolella yleiseen korkotasoon nähden jopa kaksinkertainen. Ja on edelleen ainakin noin puolitoista kertainen. Tämä johti ja edelleen johtaa monessa kunnallisessa yhtiössä rahoituskustannusten säästämiseksi ja yhtiön heikon talouden parantamiseksi aravalainojen konvertointiin kunnan omavelkaisella takauksella. Yleensä luotto on otettu Kuntarahoitukselta, jonka mahdollisuudet edulliseen lainan korkoon ovat olleet varainhankinnan järjestelyjen vuoksi hyvät. Aravalainat konvertoiduissa kohteissa ei purkuakordia voida saada. Kun purettavissakin kohteissa on koko ajan ollut kuitenkin aravarajoitukset päällä ja ne ovat voittoa tuottamattoman kunnallisen yhtiön kohteita, olisi kohtuullista, että em. tilanteessa voitaisiin Asuntorahaston varoista myöntää sopeutusavustusta sama määrä, mikä voitaisiin saada aravalainoista akordina. Purkutilanteessa yhtiön pitäisi voida hakea Asuntorahastolta sopeutusavustusta. Purkuavustusta voidaan saada vaikka aravalaina olisi konvertoitu. Kun purkuavustus kattaa enintään puolet purkukuluista, tulisi kunnan luovuttaa yleensä sen vuokraama tontti yhtiön omistukseen korvauksetta, minkä tontin yhtiö voisi myydä vapaasti markkinoilla. Tämä olisi omistajan panos silloin, kun sopeutusavusta voitaisiin saada. 6. Asuntovuokrauksen markkinointi Arava-asuntojen vuokraaminen ei nykyään enää ole ns. jakotavaraa, vaan vaatii aktiivista markkinointia. Näin varsinkin väestöltään vähenevillä alueilla, missä yhtiön koko asuntokannan käyttöaste on laskenut ja ei tule jatkossa kovin suuresti nousemaan. Kuntaomisteisen yhtiön on oltava se toimija, mikä tuo asunnontarvitsijoille tietoon kunnallisen vuokraasuntovaihtoehdon edut, joista tärkeimmät ovat yleensä markkinavuokraa jonkun verran edullisempi vuokra ja ennen kaikkea pysyvä asumisturva. Pelkästään edellä mainittu vaatii yhtiöltä oman, vahvistuvan imagon, jolla voidaan parantaa yhtiön profiilia aina yhtiön nimen ja mieluusti toimipaikan vaihdoksesta lähtien. Yhtiöstä tulisi 11
antaa modernisti toimivan osakeyhtiön mielikuva, mikä asiakkaiden palvelun koko kaaressa myös käytännössä toteutuu. Toimipaikan tulisi sijaita keskustassa suurten, hyvien asiakasvirtojen äärellä. 7. Sosiaalinen isännöinti tarpeellinen Sosiaalinen isännöinti tulisi ottaa käyttöön myös suuremmissa yhtiöissä. Sen eräs tärkeimpiä tehtäviä on tunnistaa ns. ongelmatapaukset ja hajauttaa nämä asunnontarvitsijat eri kohteisiin, ettei ongelmakertymiä pääse syntymään. Ongelmakertymät aiheuttavat yhtä paljon käyttöasteen alenemista kuin mahdollinen asuntojen ylitarjonta. Yleensä ongelmakohteiden hoitaminen on osoittautunut erittäin hankalaksi. Hyvin järjestetty vuokralaisten osallistuminen talojen hallintoon auttaa ongelmatapausten hoitamisessa. Kunnallisen vuokrataloyhtiön eräs tehtävä on toteuttaa kuntien velvoitetta asuttaa ne ihmiset, jotka omin voimin eivät pysty asumistaan järjestämään. Pitkäaikaisten asukkaiden palkitseminen tietyn asumisajan jälkeen myönnettävällä eduilla, kuten vuokrasta vapaa kuukausi ja omaehtoisen huoneistokohennuksen tukeminen ovat osa sosiaalista isännöintiä. Kunnan omistajapolitiikka 1. Kunnan asuntostrategia Väestöltään vähenevien kuntien tulisi määrävälein tehdä kunnallinen asuntostrategia osana kunnan toimintastrategiaa, missä käydään läpi koko kunnan asuntotilanne, eri toimijoiden näkemykset ja tarvittavat kunnan toimenpiteet. Mm. käyttötarkoituksen muutoksiin liittyvät tarpeet yleisestä vuokrakäytöstä poistuville kohteille tulisi käsitellä kunnan ja eri palvelu/senioriasumista harjoittavien yhteisöjen kesken. Tätä varten voisi olla perusteltua koota neuvottelukunta, missä olisi edustettuna keskeiset asuntoalan toimijat. Tällainen koordinoitu verkostoituminen toisi asuntoasiat paremmin myös kunnallispoliitikkojen tietoisuuteen ja voisi edesauttaa asuntokannan käytön tehostamisessa, mihin liittyy muitakin kuin pelkästään asuntoon kuuluvia asioita. Monissa käyttöasteeltaan heikohkoissa kohteissa mm. julkisen liikenteen supistuminen voi alentaa jo matalaakin käyttöastetta. 2. Kunnalla omistajavastuu Kunta omistaa yhtiön ja on siitä osakeyhtiölain mukaisessa omistajavastuussa. Kunta valitsee yhtiölle hallituksen, jonka tehtävänä on yleensä valita yhtiölle toimitusjohtaja sekä tukea ja valvoa toimitusjohtajaa tehtävässään. Vaikka hallitus on toimivaltainen kaikissa yhtiön asioissa, on tarpeen, että sen tärkeimmät päätökset, kuten toimitusjohtajan valinta ja kohteiden käyttötarkoituksen muutokset ovat niitä merkityksellisiä asioita, joista on hyvissä ajoin informoitava konsernijohtoa ja kysyttävä johdon näkemystä ja tahtoa. Tämä siksi, että näillä päätöksillä on koko kunnan ja kuntakonsernin kannalta painava merkitys. Olisi syytä harkita, pitäisikö vuokrataloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä tiukemmin määrittää esimerkiksi toimitusjohtajan valinnan siirto omistajan päätettäväksi. Jos yhtiön tulos on tappiollinen, kuntakonsernin pitäisi edellyttää, että seuraavien vuosien budjetit eivät sitä ole. Hallitus on vastuussa tappiollisesta toiminnasta, koska hallituksen tehtävänä on valvoa, ettei yhtiön varoja menetetä. 3. Strateginen suunnittelu Kunnan pitäisi edellyttää ja vahvistaa yhtiöltä strateginen suunnitelma tulevasta toiminnasta, johon myös kuntaomistaja sitoutuu. Kuntaomistajan edun mukaista ei ole se, että asioita hoidetaan vain vuosi kerrallaan budjetin vahvistamisella yhtiön hallituksessa. Tämä menettely mm. vuokrien tarkistuksissa on osasyynä vaikeuksiin. Jos vuokria ei koroteta jatkuvasti ajallaan ylläpitokulujen nousua kattamaan, niitä on vaikeaa myöhemmin kertarysäyksillä korottaa. Ylläpitokustannukset nousevat joka tapauksessa ja lähes aina yhtiöstä riippumattomista syistä. Asia on kuvattu edellä yhtiöosuudessa. 12
4. Yhtiöiden fuusio Keskeinen strategia liittyy siihen millaisella yhtiöiden yhdistelmällä kuntalähtöistä asuntojen vuokraamista harjoitetaan. Jos kunnan omistuksessa on useampia yhtiöitä, ne tulisi fuusioida. Esimerkiksi Savonlinnassa toimii nyt kaksi erillistä vuokrataloyhtiötä ja ensi vuoden alusta yhtiöitä on neljä. Sen lisäksi on vielä seudun kuntien yhteisesti omistama rakennuttaja/ isännöitsijäyhtiö, jonka palkkalistalla on kahden suurimman vuokrataloyhtiön toimitusjohtaja. Isännöinnissä em. yhtiö toimii myös avoimilla isännöintimarkkinoilla. Yksi kunnallinen yhtiö samalla toimialalla tehostaa koko asuntokannan käyttöä. Varsinkin silloin, kun eri yhtiöissä on heikohkolla käyttöasteella olevia kohteita, voidaan kaikki käyttötarkoituksen muutokset suunnitella kokonaisuuden kannalta paremmin. Yhdessä yhtiössä voidaan pääomavuokria tasata koko fuusioidun asuntokannan kesken. Savonlinnassa opiskelija-asuntoyhtiössä on sellaisia riskejä, joihin yhtiö ei voi itse vaikuttaa. Fuusioidussa yhtiössä riskinsietokyky on suurempi kuin yhteensä erillisessä yhtiössä. Yhtiöosassa on ehdotettu, että yhtiöllä on oma palkattu toimitusjohtaja ja organisaatio. Fuusioidussa tilanteessa yksi johto vastaa kaikkien kunnan omistamien asuntojen vuokraamisesta ja taloudenpidosta. Vaikka eri yhtiöiden johtotoiminnot voidaan konsulttiyhtiön puitteissa synergoida, kokonaisvastuu kunnan omistamien vuokratalojen varallisuudesta ja veloista on hajautunut. Edelleen yksi yhtiökokonaisuus on eduksi hallinto- ja hoitokustannusten säästämiseksi, ja pääomakustannusten järkeväksi tasaamiseksi eri vuosina rakennettujen ja perusparannettujen kohteiden välillä. Fuusio sallii markkinointiin paremmat resurssit, suuremman yhtiön paremman riskinsiedon ja kunnan omistajaohjauksen yksinkertaistamisen yhden vuokrataloyhtiön tapauksessa. Suuruuden ekonomia toimii vielä tällä alalla. 5. Kunnan tuki Kunta on yhtiössä omien pääomien sijoittaja. Moni kunta on sijoittanut ennen 1990-lukua tuolloin aravajärjestelmän edellyttämät omat varat osakepääomana (vanha Savonlinna yhteensä noin 5 milj.euroa). Osa kunnista perii lainajärjestelmän sallivan oman pääoman koron, osa ei. Jos kunta ei peri korkoa sijoitukselleen, se tukee vuokrien pitämistä alle omakustannusperiaatteen. Kyseessä on kunnallinen tuki vuokrien alentamiseksi ja tästä päätös pitäisi tehdä tietoisesti ja avoimesti. Kaikesta kunnallisesta piilotukemisesta pitäisi päästä eroon, koska valtion lainajärjestelmä on tarkoitettu vuokrahinnoittelun omakustannuksen toteutumiseen. Vuosien mittaan perimättömästä oman pääoman korosta kertyy suuria tukisummia (8 % voidaan periä; vanhassa Savonlinnassa on vuosina 1990 2011 kertynyt tätä piilotukea yhteensä noin 8 milj.euroa). 6. Valtion tuki. Kun kunnallinen vuokrataloyhtiö joutuu vaikeuksiin pysyvästi alentuneen käyttöasteen myötä, tarvitaan monissa tapauksissa yhtiöiden tervehdyttämisohjelmia, jotka Valtiokonttori hoitaa. Tervehdyttämistoimenpiteistä käytäviin neuvotteluihin pitäisi osallistua myös kuntaomistajan edustaja. Tällöin voitaisiin tuoda esille laajempi kunnallinen näkemys vaikeuksien taustalla olevista asioista ja niiden tulevasta kehityksestä. Hyvänä esimerkkinä näistä ohjelmista on Savonlinnan Opiskelija-asunnot Oy:n tervehdyttämisohjelma, mitä on selostettu myöhemmin. Tähän ohjelmaan liittyy myös kaupungilta vaadittu tuki. 7. Käyttötarkoituksen muutokset Kuntakonsernin tulisi ohjata kaikkia päätöksiä kunnan vuokratalojen käyttötarkoituksen muutoksista. Vanhusasuntokuntien tuleva kasvu synnyttää vanhusten palveluasumisen ja seniorasuntojen lisääntyvää tarvetta. Samaan aikaan kuntaomisteisten vuokra-asuntojen kysyntä ei kasva tai vähenee. Monissa kunnissa palveluasuntojen omistus ja palvelujen tuottaminen on hajautunut lukuisien toimijoiden elinkeinoksi. 13
Tähän eräänä syynä ovat aikoinaan olleet Raha-automaattiyhdistyksen avustusten jaon periaatteet, joiden mukaan kunnille tai kuntaomisteisille yhtiöille ei saanut palveluasuntojen rakentamiseen avustusta antaa. Nyt ARAn hyväksymiin korkotukilainoihin liittyvissä avustuksissa ei tätä rajoitetta ole. Siksi olisi tärkeää, että kuntien kiinnostus palvelu- ja senioriasuntojen omistamiseen lisääntyisi sekä vuokratalojen käytön muuttamisessa että uusien kohteiden rakentamisessa. Kuntayhtiöt ovat voitoltaan rajoitettuja yleishyödyllisiä yhtiöitä, joille sopii hyvin vanhusten kasvavan asumistarpeen järjestelyt kiinteistöjen osalta. Myös kotihoidon lisääntymisessä tietty keskittäminen on kustannuksiltaan tehokkaampaa kuin hajallaan oleva järjestelmä. Edellytyksenä on, että kunnan eri viranomaisten ja yhtiöiden kesken koordinaatio toimisi sujuvasti. Kysymykseen kunnan puolelta tulee sosiaalitoimen, kiinteistötoimen (tonttien luovutus) ja asuntotoimen yhteistyö. Kunnassa tulisikin käydä läpi tarkasti, kuinka paljon sen vuokrataloyhtiöltä on vapautumassa alentuneen tai odotettavissa olevan käyttöasteen alentumisen vuoksi asuntoja, jotka voidaan järjestelyjen kautta tyhjentää ja teknisesti muuttaa palvelu- tai senioriasunnoiksi. Kun kunnan tontteja ollaan varaamassa uustuotantoon, tulisi tarve käydä läpi muiden kunnan viranomaisten ja vuokrataloyhtiön kanssa virallisesti ennen luovutuspäätöstä. Yleensä uustuotannon investoija hakee ARAlta korkotukilainaa ja mahdollista avustusta. Kunnan kanta hankkeen suotavuudesta on ratkaiseva ja tämänkin päätökseen valmisteluun pitäisi pyytää kunnan vuokrataloyhtiön /yhtiöiden lausunnot näiden omistuksessa olevien kohteiden muutosmahdollisuuksista. 8. Kunnallispolitiikka Vuokratalojen investointivaiheessa kunnallispolitiikan sitoutuminen ja myötävaikutus yhtiön toimintaan oli suuri ja tarpeellinen. Nyt väestöltään vähenevissä kunnissa keskitytään lähes yksinomaan kiinteistöjen ylläpitoon, jolloin perinteistä kunnallispolitiikkaa ei yhtiötasolla enää vastaavassa määrin tarvita. Ylläpito jos mikä on yhtiöiden toimivan johdon vastuulla oleva asia. Hallituksen jäseniä valittaessa tulisi ennen kaikkea katsoa ehdokkaiden osaamista ja kokeneisuutta kiinteistötoimessa. Siitä olisi suuri hyöty yhtiön toiminalle ja tuki toimivalle johdolle. Hallituksen jäseneksi olisi suotavaa valita myös kunnan virkamies, joka ei ole linjavastuussa yhtiöiden valvonnasta. Valtion aravalainojen ja korkotukilainojen ehdot tukielementteineen sanelevat pääosin rahoituskulujen ja lyhennysohjelmien kehitystä. Milloin kuntaomistajan tukea tarvitaan, kyseessä ovat yleensä kertaluonteiset kunnan takaukset ja nämä asiat kuuluvat muutoinkin kunnan johdon toimivaltaan. Valtion toimet Ympäristöministeriön alainen Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA on valtion asuntopolitiikan tärkein toimija sekä resurssiensa että käytännön asiantuntemuksensa vuoksi. Ympäristöministeriön rooteliin kuuluu myös Asuntorahaston varojen suuntaaminen, hallinta ja ohjaus. Valtiokonttorin tehtäviin kuuluu lainojen, valtiontakausten ja korkotukien hallinnointi sekä näihin liittyvä riskienhallinta, joka kuuluu sekä ARAn että Valtiokonttorin tehtäviin. Valtiokonttorin tehtävissä keskeinen rooli on vuokrataloyhteisöjen taloudellisilla tervehdyttämistoimilla ja rahoitusjärjestelyillä. Lainojen hallinnointiin kuuluvien tehtävien lisäksi Valtiokonttori hoitaa Asuntorahaston varainhankinnan. ARAn tehostunut toiminta peruskorjauskohteiden rahoituksen tukijana väestöltään vähenevillä alueilla on välttämätön. ARAn tulisi olla joustava toiminnassaan näillä alueilla, koska kyseessä on kuitenkin sosiaalisen asumisen ainoa perusmuoto ja kuntien yhtiöt eivät ole voittoa tuottavia. Kuntayhtiöiden kohteiden perusparannukseen hyväksyttyjen korkotukilainojen riskit ovat vähäisiä silloin, kun yhtiö ja kunta ovat sitoutuneet pitämään ne pysyvästi 14
vuokrakäytössä. On ymmärrettävää, että uustuotantoon myönnettävien korkotukilainojen kohdalla harkitaan riskiä koko kunnan asuntomarkkinoita vasten. Kunnan omistaman asuntokohteiden peruskorjaamisessa, silloin kun ne on määritelty pysyvään vuokrakäyttöön, riskin kantaa kuntaomistaja. Markkinaehtoisten riskianalyysi em. korjauskohteissa ei ole tarpeen. Valtion Asuntorahaston tuki. ARAn myöntämien ja hyväksymien Asuntorahaston lainojen tukielementti on perinteisesti ollut pitkäaikaiset aravalainat ja valtion takaamat korkotukilainat. Lainojen pitkä juoksuaika on aiemmin ollut tärkeä tukielementti, jonka merkitys on edelleen tärkeä. Markkinakorkoja selvästi alempi aravalainojen korko on vuokrataloissa ollut erittäin tärkeä tuen muoto ja samoin valtion takaamien lainojen korkotuki. Nykyään korkoihin sisältyviä tukia ei ole enää vuosiin ollut kuin nimeksi. Pitkä juoksuaika on edelleen voimassa. Kun verrataan valtion takaamien korkotukilainojen käypiä korkoja aravalainoista perittäviin korkoihin, ovat aravakorot olleet ainakin viimeisten 10 vuoden ajan markkinakorkoja korkeammalla tasolla. Eräissä aravalainalajeissa kysymys on kaksinkertaisista korkotasoista tai jopa yli. Johtopäätös on se, että aravalainoista puuttuu useimmissa tapauksissa markkinoita alemman koron tukielementti. Asia on nyt päinvastoin; aravalainojen korkea korkorasitus on merkittävä sekä yhtiöiden vuokria korottava että yhtiöiden kannattavuutta heikentävä tekijä sekä lisää vielä asumistuen tarvetta. 1. Aravavuokratalolainojen korko Savonlinnan Vuokra-asunnot Oy:n aravalainojen keskikorko on nyt rakentamiseen myönnetyissä luotoissa 3,5 % ja perusparannukseen myönnetyissä 4,5 %. Yhtiön kaikki 5 %:n koron ylittävät perusparannuslainat konvertoitiin jonkin aika sitten. Siis konvertointi näyttää jatkuvan edelleen. Vastaavasti valtion ja kaupungin takaamissa yhtiön korkotukilainoissa keskikorko on nyt noin 2,1 2,3 %. Siten aravalainoihin ei enää sisälly alikorkoon luettavaa tukea, vaan päinvastoin. Kun kyseessä on Valtiokonttorin tervehdyttämisohjelmassa oleva Savonlinnan Opiskelija-asunnot Oy, on aravalainojen keskikorko 2 %, Kuntarahoituksen lainojen vastaavasti 2,5 % ja pankkien 3,2 %. Savonlinnan Nuorisoasunnot ry:n kohteissa (166 as.) rakentamisen aravalainojen korko on sama kuin korkokatto eli 3,74 % ja yhdessä perusparannuskohteessa 7,00 %. Valtiokonttorin tilastojen mukaan rakentamiseen myönnettyjen aravalainojen keskikorko on nyt 3,6 %. Perusparannuksen aravalainoissa se on 4,3 % ja juuri näitä lainoja on väestöltään vähenevien kuntayhtiöiden lainasalkussa melko paljon. Korkotukilainojen lainakannassa, noin 7,7 mrd. euroa, on nyt keskikorko noin 2,3 2,5 %:n lukemissa. Aravalainojen korkotaso ei täytä siis aravalainan lähtökohtaa, jonka mukaan aravalainakorkojen tulisi olla selvästi alempi kuin vastaaviin tarkoituksiin myönnettyjen lainojen markkinakorot. Perittävän koron ei tulisi ylittää vuosittain sitä keskitasoa, mikä on avoimilla rahoitusmarkkinoilla suomalaisten rahalaitosten kotitalouksille myöntämien asuntoluottojen vuotuinen keskikorko tai mikä on valtion takaamien korkotukilainojen keskikorko. Mm. Kuntarahoituksen myöntämien uusien korkotukilainojen keskikorko on jo pitkään ollut vaihtuvakorkoisissa lainoissa, euribor(12kk)+ 1,00 eli noin 2 %:n luokkaa ja 10 vuoden kiinteäkorkoisissa lainoissa 2,5 3,0 %:n lukemissa. Kotitalouksille myönnettyjen asuntolainojen keskikorko on ollut vuodesta 2009 lähtien noin 2,28 %. Kun näihin lainoihin voidaan tehdä verotuksen korovähennys, on todellinen maksettava korko hieman alle 2 % (laskettu koko luottokannasta, mikä oli syyskuun lopulla 85,5 mrd. euroa keskikorolla 1,83 %). Kun kaikki kuntien omistamat vuokra-aravatalot ovat aidosta yleishyödyllisiä eli korkeintaan rajattua voittoa tuottavia yrityksiä, niiltä perittäviä aravalainojen korkoja pitäisi kohtuullistaa eli periä vuosittain enintään sitä korkoa, mitä rahalaitokset perivät korkotuki- 15
lainoista esim. edellisenä vuonna. Tärkeintä olisi, että päästäisiin useamman vuoden kiinteään aravakorkoon edellä mainitussa raamissa. Erityisen tärkeää tämä olisi perusparannuslainoissa, jotta vältyttäisiin konvertoinneilta. Jos Savonlinnan Vuokra-asunnot Oy:ssä aravalainojen enimmäiskorko olisi 2 %, vähenisi Asuntorahaston korkotulojen rasitus noin 340 000 euroa vuodessa. Tällä olisi yhtiön taloudelle suuri merkitys. Alennus pitäisi tehdä vuosimaksusta, jotta lainojen lyhennykset pysyisivät entisellään. Ehdotus: Väestöltään vähenevien kuntien omistamien vuokrataloyhtiöiden kaikista aravalainoista peritään korkoa enintään 2,0 % vuoden 2013 maaliskuun alusta lukien. Vuosimaksulainoissa alennetaan vuosimaksua siten, että lainojen lyhennykset pysyvät enintään entisen suuruisena. Väestöltään väheneviä kuntia ovat ne, joissa väkiluku on vähentynyt yhtämittaisesti viimeiset 20 vuotta. Ehdotus aiheuttaa Asuntorahaston tuloissa vuosimenetyksenä arviolta noin 15 milj.e. 2. Peruskorjauksen korkotukilainat Väestöltään vähenevissä kunnissa on kuntien vuokrataloyhtiöissä suurin osa kohteista kohtuullisen hyvällä käyttöasteella vuokrattuja (90+ %). Savonlinnan Vuokra-asunnot Oy:ssä vuonna 2011 oli 40 % asunnoista (636 as.) sellaisissa kohteissa, joiden käyttöaste oli alempi kuin 90 %. Käyttöasteet on laskettu kaavalla: (vuotuinen vuokratulo/100 %:n laskennallinen vuokratulo). Kun vuokrataloissa on vaihtuvuutta, yleensä 98 %:n käyttöaste on jo täyskäyttöä. Jos käyttöaste olisi em. kohteissa esim. 95 %, olisi näissä kohteissa koko ajan tyhjäkäyttöä vajaan 100 asunnon verran ja jos rajaksi asetetaan 90 %, tyhjäkäyttö puolittuu. Johtopäätös on se, että yhtiön asuntojen käyttöasteen aleneminen kohtuulliselle tasolle ei ole yhtiön heikon talouden kannalta ainoa ratkaiseva tekijä, vaan se, että aravalainoituksessa lainaehdot on aina viritetty 100 %:n käyttöasteen mukaan. Käyttöasteen ei tarvitse alentua paljoakaan, kun ollaan vaikeuksissa korkojen ja lyhennysohjelmien kanssa. Todettakoon, että viimeisten kolmen vuoden ajan ao. yhtiössä asuntojen määrällä painotettu käyttöaste on ollut 90 92 %:n välillä Peruskorjauksen edistäminen myös väestöltään vähenevissä kunnissa on yhtä tarpeellista kuin muuallakin. Monessa tapauksessa yleisemminkin on todettu, että peruskorjauksen jälkeinen vuokra saattaa muodostua omakustannusperiaatteen mukaisesti niin korkeaksi, ettei korjaukseen ryhdytä. Sen vuoksi olisi muutettava korkotukilainoitusta siten, että kohde rahoitetaan perusparannuksen yhteydessä kokonaan uudelleen. Kun kohde päätetään hyväksyä korkotuen piiriin, korkotukilainan pitäisi olla niin suuri, että sillä voidaan rahoittaa korjaaminen ja maksaa pois kaikki vanhat aravalainat. Lyhennykset alkaisivat juosta alusta kuten uustuotantokohteessa ja korkotukilainan/lainojen korko ja lyhennys olisivat ainoa vieraan pääoman meno. Asuntorahasto saisi kerralla kohteen vanhojen aravalainojen takaisinmaksun ja tältä osin valtio muuttuisi velkojasta takaajaksi. Peruskorjauksen omavastuukorko väestöltään vähenevien kuntien vuokrataloyhtiöissä pitäisi korkotukilainassa olla sellainen, että lainaan sisältyy aina korkotukea. Silloin tulee kysymykseen prosentuaalinen osuus korosta. Asumisen hallintaperusteen neutraliteetin perusteella tuen pitäisi olla sama osuudeltaan kuin on yleinen asuntolainojen korkovähennys. Vaihtoehtona voisi olla nyt uusissa korotukilainoissa sovellettava 1,7 %:n omavastuukorko. 16
Peruskorjauksen lisääminen on parhainta rakentamisen työllistämistä niissä kunnissa, missä vuokra-asuntojen ja usein myös osakeyhtiötalojen uustuotanto on joko lakannut tai on hyvin vähäistä, siis väestöltään vähenevissä kunnissa. Peruskorjaukselle on tilausta, kunhan valtion tukiehdot sovitetaan sitä edistäväksi. Tukiehtojen kustannukset eivät ainakaan nyt näkyvissä olevassa korkohorisontissa ole korkeita. Kun kyseessä on korkotukilainoitus, tuen kustannukset jäävät Asuntorahaston tuloihin nähden vähäisiksi. Väestöltään vähenevissä kunnissa peruskorjaus työllistää investointi-euroon nähden enemmän kuin uustuotanto. Työllisyysvaikutus on paikallisempi kuin uustuotannon ja kohdistuu sinne, missä työttömyys on korkeinta. Peruskorjatuissa kohteissa käyttöasteet ovat nousseet, energiankulutus vähentynyt lähes puoleen entisestä jne. Ehdotus: Väestöltään vähenevien kuntien yhtiöille peruskorjauskohteissa valtion takaaman korkotukilainan tulee kattaa paitsi hyväksytyt korjauskustannukset ja hakijan niin halutessa myös hankkeessa jäljellä olevien aravalainojen kokonaan takaisinmaksu Asuntorahastolle. Näin kohde rahoitetaan nykyisen rahoitusjärjestelmän mukaisesti kokonaan uudelleen. Edelleen näissä kohteissa korkotukilainaan tulisi aina sisältyä korkotuki joko % -osuutena korosta tai riittävän matalana omavastuukorkona. 3. Käyttötarkoituksen muutokset Käyttötarkoituksen muutoksia on selvitelty yhtiö- ja kuntaosuudessa. Asuntorahaston pitäisi ennen korkotuen ja mahdollisen avustuksen hyväksymistä vaatia kunnalta pyydettävään lausuntoon selvitys siitä, mitkä kunnan vuokrataloyhtiön kohteet tulevat muuttuvaan käyttöön tai purettavaksi. Samalla tulee määritellyksi myös ne kohteet, jotka jäävät pysyvään vuokra-asuntokäyttöön. Vanhusten ja erityisryhmien palvelutilojen rakentamiseen tulee olemaan runsaasti tarvetta ja on tärkeää jo kustannussyistä, että vapautuvia vuokra-asuntoja voidaan käyttää uudelleen olevan asuntokannan puitteissa aina silloin, kun se on teknisesti mahdollista. Samalla kunnan omistama voittoa tuottamaton vuokrataloyhtiö jäisi palvelutaloiksi käytöltään muutettujen kiinteistöjen omistajaksi ja vuokraajaksi. Ehdotus: Korkotukihankkeesta kunnan Asuntorahastolle antamaan lausuntoon tulee aina sisältyä käyttötarkoituksen muutoksia koskeva osuus, missä selvitetään kunnan omistamien vuokratalojen käyttömahdollisuus palveluasuntoina erityisryhmille ja vanhuksille tms. 4. Sopeutusavustus Eräänä ongelmana vuokra-asuntotarjonnan vähentämiseksi ovat heikollaa käyttöasteella olevat korjaamattomat talot. Niitä on purettu monissa kunnissa. Jos kohteen aravalainat on konvertoitu kunnan takauksella ja nyt kun puretaan, mitään purkuakordia lainoille ei voi saada. Tilanne on monessa vuokrataloyhtiössä hankala. Aravalainojen konvertointeja on tehty paljon 1990-luvun lopulta alkaen ja tehdään edelleen. Syynä olivat alentuneet käyttöasteet ja aravalainojen liian korkea korko radikaalisti muuttuneessa korkoympäristössä. Rakentamiseen myönnettyjen aravalainojen korkoihin on asetettu korkokattoja, mutta niidenkin taso on aika korkealla. Suurimmassa osassa 1980 1990-lukujen peruskorjauslainoista korko on ensi vuonna 6,4 % ja joissakin tapauksissa jopa korkeampi. Asuntorahaston lainojen korkea korkotaso on aiheuttanut ja aiheuttaa konvertointeja, minkä jälkeen talot ovat edelleen rajoitusten alaisia ja osa niistä tarvitsee jatkossa modernisointia. Jos talojen modernisointia ei voida tehdä, purku uhkaa. Talojen purkaminen on huonoin vaihtoehto ja monissa, varsinkin taantuvissa kaupungeissa purettavaksi aiotut talot ovat sijainniltaan aivan hyvillä paikoilla. Konvertoidut lainat jäävät rasittamaan koko vuokrataloyhtiön taloutta ja ajan mittaan niiden korot ja lyhennykset on kerättävä vuokrissa. Kun primäärisenä syynä ovat olleet 17
muita lainamahdollisuuksia jopa kaksinkertaiset aravakorot, olisi kohtuullista helpottaa kohteen purun yhteydessä vuokrataloyhtiöiden tilannetta. Ehdotus: Väestöltään taantuvilla alueilla ARA/Valtiokonttori voi myöntää ns. sopeutusavustusta niille purettaville kohteille, joiden aravalainat on kokonaan konvertoitu. Avustuksen suuruus ja ehdot pitäisi olla samat kuin aravalainojen akorditapauksessa. Jos kohde sijaitsee kunnan vuokratontilla, kunnan tulisi olla velvollinen luovuttamaan tontti vuokrataloyhtiölle korvauksetta ja ilman jälleenmyyntirajoitusta. Asuntorekisterit ja -tilastot Tämänkin selvityksen teon yhteydessä on käynyt ilmi monia asuntotilastojen puutteita. Suurimmat ongelmat liittyvät asumisen ja asuntokannan hallintaperusteen muutoksiin, kohtuuhintaisen asuntotuotannon määrään, vuokratilaston kapeaan alueellisuuteen ja tonttien hintatietojen vaikeaan saatavuuteen. Asunnon hallintaperusteen tilastoinnissa luokassa Tuntematon ja muu on asuntokannasta kaikissa kunnissa 10 15 % ja asuntokunnista 3-5 %. Tämän vuoksi ei ole mahdollisuutta arvioida vuokra-asuntomarkkinoiden todellista tilannetta ja näin joudutaan arvailujen varaan. Ongelma liittynee valtakunnalliseen väestö- ja huoneistorekisteriin, josta tehtävällä otannalla kerran vuodessa pyritään muodostamaan tilasto. Rekisteri on perustettu ensisijaisesti väestölaskennan korvaajaksi ja väestömuutosten osalta se toimii hyvin. Sen sijaan asuntotilasto syntyy sivutuotteena. Valtion asuntoviranomainen - Sisäministeriö, Ympäristöministeriö, Asuntohallitus, Asuntorahasto, ARA ja Tilastokeskus - ei ole koskaan tilastoinut arava- tai korkotukiasuntojen valmistuvaa määrää uustuotannossa eikä perusparannuksessa. ARAn alkavan tuotannon tilastointi ei aina tarkoita rakentamisen aloittamista. Siis valmistumismääriä ei tiedetä tänäänkään. ARA asuntojen kantaa kunnittain on selvitelty vasta muutamana vuonna, mutta tieto ei ole mennyt kattavasti Tilastokeskuksen asuntotilastoihin. Edelleen on tarpeen myös aravakannasta poistuvien asuntojen seuranta: siis tarvitaan käytön muuttamista, myyntiä, purkamista ym. tilastointia. ARAn tukemien asuntojen valmistumistiedot, vuokratiedot, rajoituksista eri syistä vapautuneiden asuntojen määrätiedot on tyypillinen ARAlle kuuluva tilastointitehtävä; virastollahan on oikeus saada näitä tietoja jo asemansa puolesta tuen saajilta. Vuokratilaston pohjana on otos, jonka perusteella voidaan vain muutaman suuremman kaupungin vuokria tilastoida. Näin ollen ei Savonlinnan eikä muidenkaan vähenevien kuntien markkinavuokrista ei ole tilastoa. Hajanaisia yksittäisistä vuokraustiedoista tehdään kulloinkin sopivaan tarpeeseen yleistyksiä. Kela pitää tilastoa asumistuen saajien vuokrista, mutta se ei ole yleinen tilasto. Puute saattaa vaikuttaa mm. kuntien vuokrataloyhtiöissä vuokrien korotuspäätöksiin. Eräänä vaihtoehtona tulisi harkita sitä, että kunta olisi asunto- ja kiinteistörekisteristä vastaava viranomainen omalla alueellaan yhdessä maistraatin kanssa. Tämä olisi tarpeen myös kiinteistöverotuksen vuoksi; saataisiin tarkemmat tiedot asunnoista ja kiinteistöistä myös verotukseen. Kun ryhdytään elinkeinon harjoittajaksi, joudutaan ilmoittamaan eri tahoille ja varsinkin verottajalle toiminnasta. Asuntojen vuokraus on myös sekä päätoimista että sivutoimista elinkeinon harjoittamista. Voisi olla perusteltua, että asunnon vuokraamiseen liitetään ilmoitusvelvollisuus kunnan asuntoviranomaiselle, minkä ilmoituksen sisältöön voitaisiin liittää vuokra- ja asuntotilastoa koskevia elementtejä. Tämä ei rajoita elinkeinovapautta ja ilmoituksen teko jäisi vuokraajan kustannettavaksi, mutta ilman muita kuluja. Suurin osa ilmoituksista tulisi ammattimaisilta vuokrayhteisöiltä ja kiinteistövälittäjiltä. Näin saataisiin kattava vuokratilasto kunnittain. 18
Ehdotus: Ympäristöministeriön johdolla asetetaan toimikunta tehtävänään asunto- ja kiinteistötoimen rekisterien ja tilastojen parantaminen ja uusiminen. Toimikuntaan tulee kuulua kaikki asiaan liittyvät nykyiset rekisteri- ja tilastoviranomaiset ja kuntien vahva edustus. Jatkotyö Väestöltään vähenevissä kunnissa kuntien vuokrataloyhtiöiden ongelmat eivät ole poistumassa. Vaikka Valtiokonttorissa on sisällöltään hyviä tervehdyttämisohjelmia, useimpia tukitoimenpiteitä on haettu vähemmän, kuin mitä niihin varattujen määrärahojen puitteissa olisi mahdollista myöntää. Tähän on vaikuttanut tukia koskevien säännösten asettamat rajoitteet. Siten hakijat ovat pitäneet tukien edellytyksiä liian tiukkoina ja käsittelyyn vaadittavia taloudellisia selvityksiä liian laajoina. Väestöltään vähenevissä ja epäedullisen rakennemuutoksen kunnissa tarvitaan asuntoviranomaisten jatkuvaa selvitystä, yhteydenpitoa ja toimenpiteitä yhtiöiden talouden turvaamiseksi. Arava- ja korkotukilainojen lyhennysten takapainotteisuus tulee vaikeuttamaan lyhennyksistä selviämistä jo lähivuosina niin vähenevillä alueilla kuin muuallakin. Ehdotus: Ympäristöministeriö perustaisi projekteja asuntorakennemuutoskuntia varten, missä projekteissa kuntien omistamien vuokra-asuntoyhtiöihin kohdistetaan tervehdyttämistoimien lisäksi eritystoimenpiteitä. Asuntorakennemuutoskunniksi nimettäisiin kaikki seuraavat ehdot täyttävät kunnat: väestö on vähentynyt viimeiset 20 vuotta, työttömyysaste on 5 prosenttiyksikköä yli valtakunnan keskiarvon useana vuonna, koulutuksen aloituspaikat ovat vähentyneet yli 5 prosenttiyksikköä viimeisten 10 vuoden aikana, kunnan vuokrataloyhtiön ARA asuntojen käyttöaste on pudonnut pysyvästi alle 95 %, korkeakoulujen tai toisen asteen oppilaitoksien aloituspaikkojen säilyttämiseen kohdistetaan erityistoimenpiteitä. 19
20 3. Taustaa väestöltään vähenevistä kunnista Väestö ja asuntokunnat Manner-Suomessa väestöltään vähenevien kuntien lukumäärä 1991-2011 oli 223 ja väestöltään kasvavien 97 kuntaa. Väestöltään vähenevissä (jatkossa vähenevät) asui 1,66 miljoonaa ja kasvavissa 3,72 miljoonaa asukasta. Vaikka valittu aikaväli oli 21 vuotta, vähenevissä kunnissa väestön lukumäärä laski lähes jokaisen viisivuotiskauden aikana muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta. Poikkeukset johtuivat kaupunkimaisissa ja taajaan asutuissa kunnissa kuntaliitoksista yleensä kaudella 2005 2011 (10 kuntaa) ja niissäkin kasvu jäi lähelle nollaa. Maaseutumaisissa kunnissa vain kuudessa kunnassa väkiluku kasvoi viimeisen viiden vuoden aikana niistä, missä se väheni vuosina 1991 2011. Näissäkin väestön kasvu oli 2005 2011 lähellä nollaa. Kaupunkimaisissa kunnissa väestö väheni 19 kunnassa yhteensä 42 295 asukkaalla ja näissä väkiluku oli vuonna 2011 yhteensä 516 249 henkilöä (9,6 % koko maan väestöstä). Suurin osa vähenemisestä oli alle 10 % eli keskimäärin noin 0,5 % vuodessa. Yhteensä näiden kuntien väkiluku aleni 1991 2011 noin 7,5 prosenttiyksikköä. Savonlinnassa (mukana Kerimäki, Punkaharju ja Savonranta) väkiluku on alentunut koko ajan vuodesta 1991 lähtien ja 1991 2011 vajaat 9 %. Kaupunkimaisissa kunnissa väestön kokonaiskasvu oli vuosina 1991 2011 yhteensä noin 0,5 milj. henkeä ja väestöä vuoden 2011 lopussa yhteensä vajaat 3,7 milj. henkeä. Joissakin kunnissa poikkeusvuoden muodostaa opiskelijoiden kotipaikkakirjauksen muutos 1994 95. Uusimman Tilastokeskuksen väestöennusteen mukaan nykyisellä kuntajaolla vähenevien kaupunkimaisten kuntien väkiluku yhteensä laskisi 2013 2033 (21 vuoden aikana) noin 3 prosenttiyksikköä ja kasvavien kuntien lisääntyisi noin 15 prosenttiyksikköä. Kuntauudistuksen jälkeen nämä luvut tulevat kokonaan muuttumaan. Taulukko 3.1 KAUPUNKIMAISET KUNNAT VÄESTÖ ASUNTOKUNNAT 1-HE ASUNTOK. väkimuutos muutos väkiluku kuntia muutos asuntok. muutos asuntok. luokka 1991-2011 2011 lkm 1991-2011 2011 1991-2011 2011-15 + % -2 294 10 821 2-115 5 362 437 2 250-10-15 % -17 067 117 835 5 3 260 60 264 8 628 27 155-5-9,9 % -18 227 231 527 7 10 662 113 781 15 784 48 496 0-4,9 % -4 707 156 066 5 8 873 75 730 10 766 32 264 yht. -42 295 516 249 19 22 680 255 137 35 615 110 165 Kasvua 0+ % 542 856 3 177 167 42 419 969 1 539 146 259 614 660 047 KAIKKI 500 561 3 693 416 61 442 649 1 794 283 295 229 770 212 Lähde: Tilastokeskus, Altika tiedosto Kuten taulukosta havaitaan, asuntokuntien määrä väestön vähenemisestä huolimatta ei ole vähentynyt juuri laisinkaan. Kaikkien asuntokuntien määrä nousi noin 23 000 taloudella ja 1- hengen asuntokuntien puolestaan vajaalla 36 000 taloudella. Yhtä henkeä suurempien talouksien määrä laski noin 12 700. Väestön rakennemuutos keskikooltaan pienenevien asuntokuntien suuntaan pitää asuntokuntien määrän kasvussa ja sitä kautta lisää myös uusien lähinnä omistusasuntojen lievää rakentamisen tarvetta, vaikka väestö väheneekin. Kaikkiaan vähenevissä kunnissa vuonna 2011 oli 255 137 asuntokuntaa (10 % Manner-Suomen Talouksista) Savonlinnassa, kuten myöhemmin tulemme huomaamaan, kaikkien asuntokuntien määrä