Esitys kaupunginhallitukselle Joensuun kaupunki
Sisältö Selvityksen sisältö Sivu Leasingrahoituskilpailutuksen taustaa 3 Leasingrahoituskilpailutus 8 Leasingtarjoukset 13 Leasingtarjouksien hinnoittelun vertailu 18 Edullisimman tarjouksen kustannukset 22 2
LEASINGRAHOITUSKILPAILUTUKSEN TAUSTAA 3
Hankkeen tausta Karhunmäen koulu Karhunmäen koulu tulee olemaan 1-6 luokkien alakoulu, jossa on noin 300 lasta ja esiopetuksen tila 20 lapselle. Uudisrakennushankkeen kustannuksiksi on arvioitu noin 11 000 000 euroa (alv 0 %). Hanke tullaan toteuttamaan KVRhankkeena, jonka kilpailutus ajoittuu alkuvuoteen 2015 ja rakennusurakan aloitus loppukesään 2015. Rakennushankkeen tavoiteltu valmistuminen on vuoden 2016 lopussa. Nepenmäen koulu Nepenmäen koulu tulee olemaan yhtenäiskoulu, jossa on perusopetuksen 1-9 luokkien lisäksi esiopetus. Lisäksi Nepenmäen kouluun tulee tilat Niinivaaran kirjastolle. Kohteen oppilasmäärä on noin 700. Hankkeen kustannusarvio on noin 22 720 000 euroa (alv 0 %). Rakennushanke tullaan toteuttamaan jaetulla urakkamuodolla, jonka suunnittelun on tarkoitus käynnistyä 2015 keväällä sekä rakennusurakan alkaa vuoden 2016 alussa ja valmistua vuoden 2018 kesällä. 26.5.2014 17.2.2015 6.3.2015 11.3.2015 Joensuun kaupunginhallitus on päättänyt 26.5.2014 Karhunmäen koulun ja Nepenmäen koulun rakennusinvestointien toteutuksesta kiinteistöleasing-rahoituksella. Inspira on laatinut ja toimittanut leasingrahoituksen tarjouspyynnöt tarjoajille 17.2.2015. Rahoittajat toimittivat leasingtarjoukset 6.3.2015 mennessä. Inspira on toteuttanut tarjousvertailun saapuneista leasingtarjouksista sekä esittänyt suosituksen valittavasta rahoittajasta 11.3.2015. 4
Kiinteistöleasing vaihtoehtoisena rahoitusmuotona INVESTOINTIVAIHE: 1. Kaupunki kilpailuttaa hankkeelle leasingrahoittajan ja solmivat rahoittajan kanssa leasingvuokrasopimuksen (esim. 20 vuotta). 2. Leasingrahoittaja hankkii tilat kaupungin kilpailuttamina normaaleilla urakkasopimuksilla. 3. Leasingrahoittaja, kaupunki ja rakennusliike solmivat kolmikantasopimuksen osapuolien keskinäisistä velvoitteista ja oikeuksista. 4. Leasingrahoittaja rahoittaa investoinnit. KÄYTTÖVAIHE: 5. Kaupunki maksaa tiloista pääomavuokraa leasingrahoittajalle. 6. Kaupunki hankkii kiinteistöpalvelut ja maksaa niihin liittyvät kustannukset. 7. Kaupunki rahoittaa menot budjetistaan. 8. Kaupungilla on kiinteistöön lunastusoikeus (ja velvollisuus osoittaa kolmas osapuoli lunastamaan kiinteistö, mikäli oikeutta ei käytetä) sopimuskauden päättyessä. Urakkasopimus Kustannusten rahoitus RAHOITTAJA RAKENNUSLIIKE (Suunnittelu) Rakentaminen Leasingrahoitus Aikataulu- ja kustannusriskit Vuokrasopimus 1 2 4 3 1 4 Sidosryhmät 5 KUNTA Kunta rahoittaa budjetistaan leasingvuokran ja kiinteistöpalvelut 6 8 Rahavirrat 7 6 Kiinteistöpalvelut 5 Elinkaaririskit 8 Kunnan lunastusmahdollisuus aika Kustannukset Kolmikantasopimus Investointikustannukset Hoito- ja ylläpitokustannukset Leasingvuokra 5
Kiinteistöleasing vaihtoehtoisena rahoitusmuotona Vaikutus kuntakonsernin talouteen investointi- ja käyttövaiheessa Vaikutus Investointivaihe Käyttövaihe Tasevaikutus Tulosvaikutus Ei tasevaikutusta Ei tulosvaikutusta Tasevaikutusta syntyy ainoastaan, jos kaupunki lunastaa kiinteistön sopimuksen päättyessä. Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus Ei kassavirtavaikutusta Kaupunki maksaa leasingvuokraa leasingrahoittajalle sekä kiinteistöpalveluihin liittyvät kustannukset. Kassavirtavaikutus syntyy myös, jos kaupunki lunastaa kiinteistön. Leasingvuokran tulosvaikutus on tyypillisesti varsin lähellä taserahoituksen tulosvaikutusta, jossa tulokseen vaikuttavat taselainan korko ja kiinteistöstä tehtävät poistot. 6
Kiinteistöleasingin sopimusrakenne ja pääsopimukset Leasingyhtiö Urakoitsija Ostooikeussopimus Maanvuokrasopimus Rakennuttamissopimus Leasingsopimus Urakkasopimus Joensuun kaupunki Esimerkiksi kiinteistön hoito- ja ylläpitosopimukset Muut palveluntuottajat 7
LEASINGRAHOITUSKILPAILUTUS 8
Leasingrahoituksen tarjouspyyntö Leasingtarjouspyyntö toimitettiin seuraavin saatesanoin: Joensuun kaupunki pyytää tarjoustanne Joensuun kaupungin Karhunmäen koulun sekä Nepenmäen koulun rakennusinvestointien rahoittamisesta jäljempänä määritetyllä tavalla. Rahoituksen kilpailuttamiseen ei hankintalain soveltamisalassa (7 ) olevan poikkeuksen vuoksi sovelleta hankintalain määräyksiä. Tavoitteena on että tilaaja ja paras rahoituksen tarjoaja solmivat tarvittavat sopimukset huhtikuussa 2015. Lähtökohtana on, että koulujen rakennusinvestointien rahoituksesta tehdään erilliset sopimukset kummallekin hankkeelle saman rahoituksen tarjoajan kanssa. Leasingin vuokramaksut aloitetaan kohteiden valmistuttua, niin että ensimmäisen vuokranmaksun maksuajankohdaksi arvioidaan Karhumäen koulun osalta tammikuu 2017 ja Nepenmäen koulun osalta heinäkuu 2018. Karhumäen koulun rakentamisen kustannusarvio on noin 11 MEUR (alv 0 %) ja Nepenmäen koulun hankkeen kustannusarvio on noin 23 MEUR (alv 0 %). Rahoitustarjousta pyydetään 35 MEUR pääomalle, nostettava määrä voi jäädä pienemmäksi kuin 35 MEUR. Vuokra-aika 10, 15 tai 20 vuotta rakennuksen valmistumisesta tai vaihtoehtoisesti pisin laina-aika, jonka rahoittaja pystyy tarjoamaan Leasingaika jakaantuu seuraavasti: Rakennusaika 1.7.2015-31.12.2016 (Karhunmäen koulu) ja 1.1.2016 30.6.2018 (Nepenmäen koulu). Rakennusaikana leasingvuokran korot pääomitetaan osaksi pääomaa. Ensimmäinen lyhennys tammikuu 2017 (Karhunmäen koulu) ja heinäkuu 2018 (Nepenmäen koulu), esimerkiksi 20 vuoden annuiteettilyhennysohjelma Vuokrakohteiden jäännösarvot vuokra-ajan päätyttyä ovat 33,3 % (20 vuoden vuokra-aika). Vuokralleottajalla on optio ostaa kohteet jäännösarvoonsa tai velvollisuus osoittaa kohteille kolmas osapuoli ostajaksi. Tarjousta pyydetään viitekorkovaihtoehdosta Euribor 6 kk. Rahoituksen vakuutena toimii rahoittajan omistusoikeus vuokrakohteisiin. 9
Leasingrahoituksen tarjoukset Joensuun kaupunki sai vastauksena tarjouspyyntöönsä leasingrahoitustarjouksen seuraavilta neljältä toimijalta: - Danske Finance Oy - Handelsbanken AB - Kuntarahoitus Oyj - SEB Leasing Oy Tarjoukset vastasivat pääasiallisesti esitettyä tarjouspyyntöä. Kaikilta saatiin pyydetty 10, 15 tai 20 vuoden vuokra-ajan leasingin indikoitu tarjous. Danske Bankin tarjouksessa vuokrakaudet olivat 5 vuoden mittaisia ja jatkosta on neuvoteltava aina kauden päättyessä Lisäksi neuvoteltiin Nordisk Renting Oy:n (Royal Bank of Scotlandin tytäryhtiö) kanssa heidän vuokrausmallista NR ei kuitenkaan jättänyt tarjousta, koska heidän tarjoamansa malli poikkesi merkittävästi leasingrahoituksessa pyydetystä rakenteesta mm. vastuunjaon, hinnoittelun ja korkoriskin osalta. 10
Yhteenveto ja johtopäätökset kilpailutuksesta 1. Inspira toteutti Joensuun kaupungin toimeksiannosta leasingrahoituksen kilpailutuksen Kilpailutus toteutettiin Karhunmäen ja Nepenmäen koulujen investointeja varten (leasingpääoma 35 MEUR). Joensuun kaupunki sai vastauksena tarjouspyyntöönsä leasingrahoitustarjouksen neljältä toimijalta. Tarjoukset saatiin seuraavilta: 1. Danske Finance Oy (Danske Bank), 2. Handelsbanken Rahoitus Oyj (Handelsbanken), 3. Kuntarahoitus Oyj, 4. SEB Leasing Oy (SEB). Pohjola Pankki Oyj ja Nordea eivät jättäneet tarjousta. Inspira toteutti tarjousvertailun saapuneista leasingtarjouksista. 2. Tarjouksista Kuntarahoitus on edullisin kaikilla marginaalivaihtoehdoilla. Seuraavaksi edullisin kaikilla marginaalivaihtoehdoilla on SEB. 1,80 % 1,60 % 1,40 % 1,20 % 1,00 % 0,80 % 0,60 % 0,40 % 0,20 % 0,00 % Kuntarahoitus SEB Kumulatiivinen ero (oikea akseli) 427 000 319 000 328 000 0,95 % 0,83 % 0,87 % 0,74 % 0,76 % 0,80 % 0,67 % 0,72 % 0,62 % 0,67 % 0,53 % 0,57 % Marginaali Efektiivinen korko Marginaali Efektiivinen korko Marginaali Efektiivinen korko 3 vuotta 5 vuotta 10 vuotta euroa 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 3. Suosittelemme aloittamaan leasingrahoituksen syvemmät sopimusneuvottelut Kuntarahoituksen kanssa Joensuun tulee myös päättää sopivasta marginaalin tarkistusvälistä siten, että se vastaa kaupungin riskiprofiilia ja riskinkantokykyä. Vuotuiset euromääräiset erot kolmen, viiden ja kymmenen vuoden tarkistusväleillä eivät ole huomattavia. 11
Leasingratkaisun kustannukset Kuntarahoituksen tarjouksen leasingvuokrakustannus verrattuna arvioituun kunnan taselainan kustannukseen ja hankesuunnitelman pääomavuokran tasoon. Leasingvuokra (sis. jäännösarvon), / m2 / kk Taselainan arvioitu kustannus (sis. jäännösarvon), / m2 / kk Hankesuunnitelman arvioitu pääomavuokran taso, / m2 / kk Karhunmäen koulu 12,04 11,96 12,42 Nepenmäen koulu 15,82 15,72 16,32 Taselaina on vertailussa edullisin vaihtoehto, mutta erot ovat varsin vähäisiä. Esitetyt kustannukset ovat 5 vuoden marginaalin tarkastusvälillä. Taselainan arvioitu kustannus perustuu viiden vuoden kiinteään 0,58 % marginaaliin (rakennusaika ja vuokrajakso) yli 6 kk euriborkoron (0,109 %). Taselainan eron leasingvuokran marginaaliin on näin ollen +5 peruskorkopistettä rakennusaikana ja -4 peruskorkopistettä vuokrajaksolla. Taselainassa Kuntarahoituksella täysi hinnoitteluoikeus viiden vuoden välein. Lyhennysohjelma sovittavissa asiakkaan kanssa. Laskelmissa käytetyt pinta-alat: Karhunmäki 4 200 (brm2) Nepenmäki 7 000 (hym2) Jäännösarvo ja marginaali sidotaan sopimuksen allekirjoitushetkellä. Markkinakoron muutoksilta voidaan suojautua tekemällä erillinen korkosuojaus. Pitkät markkinakorot ja näin ollen myös korkosuojausten hinnat ovat nykymarkkinatilanteessa hyvin matalat. 5 vuoden koronvaihtosopimus hinnoiteltu 0,254 % (7.4.2015) 12
LEASINGTARJOUKSET 13
Tarjousten vertailu Rakennusajan korot ja muut kulut Danske Bank Handelsbanken Kuntarahoitus SEB Rakennusajan viitekorko Rakennusajan marginaali Koronmaksut Euribor 6 kk Euribor 6 kk Euribor 6 kk Euribor 1 kk 0,68 % 0,78 % 1 tai 3 kk välein. Voidaan pääomittaa osaksi rahoitettavaa kokonaismäärää. Maksetaan kuukausittain jälkikäteen. Voidaan pääomittaa osaksi rahoitettavaa kokonaismäärää. 0,53 % / 0,62 % / 0,72 % riippuen valittavasta marginaalin tarkastuvälistä Voidaan pääomittaa osaksi rahoitettavaa kokonaismäärää 0,77 % Maksetaan kuukauden välein jälkikäteen Järjestelypalkkio 25 000 (alv 0 %) / sopimus 18 000 (alv 0 %) Kuntarahoitus ei peri erillisiä kuluja. 0,25 % allekirjoituksen yhteydessä. Laskupalkkio Rakennusaikainen palkkio 500 / kk / sopimus Ei mainintaa Kuntarahoitus ei peri erillisiä kuluja. Ei mainintaa Tarjouksen voimassaolo Voimassa 6.6.2015 asti. Indikatiivinen tarjous, voimassaoloaikaa ei ole mainittu. Tarjous on voimassa 6.6.2015 asti. Alustava ehtoluonnos, voimassa 6.6.2015 asti. 14
Tarjousten vertailu Vuokra-aika ja korot Danske Bank Handelsbanken Kuntarahoitus SEB Rahoitusmuoto Rahoitusleasing Rahoitusleasing Rahoitusleasing Rahoitusleasing Rahoitettava määrä Vuokra-aika Vuokra-ajan viitekorko Marginaalit 35 MEUR (alv 0 %) 35 MEUR (alv 0 %) 38,5 MEUR (alv 0 %) 35 MEUR (alv 0 %) 5 vuotta Mahdollisuus jatkovuokrille siten, että 10, 15 tai 20 kokonaisvuokra-aika saavutetaan 10, 15 tai 20 vuotta (kaksi, kolme tai neljä viiden vuoden jaksoa) 10, 15 tai 20 vuotta 10, 15 tai 20 vuotta, kummallakin osapuolella on irtisanomisoikeus 3, 5 tai 10 vuoden kohdalla Euribor 6 kk Euribor 6 kk Euribor 6 kk Euribor 6 kk 0,68 % (5 v. vuokra-aika) 0,78 % / 0,88 % / 0,94 % riippuen leasingkauden kokonaispituudesta (tarkistus 5 v. välein) 0,53 % (3 v kiinteä marginaali) 0,62 % (5 v kiinteä marginaali) 0,72 % (10 v kiinteä marginaali) 0,57 % (3v vuokra-aika) 0,67 % (5v vuokra-aika) 0,80 % (10v vuokra-aika) Korkopäivät Ei mainittu koronlaskentaperustaa 30/360 tod/360 30/360 Vuokranmaksut 1 tai 3 kk välein etukäteen 6 kk välein etukäteen Vuokrajakson pituus 6 kk, ei muuta mainintaa 6 kk jaksoissa jälkikäteen Muita korkohuomioita Oikeus tarkistaa marginaalia aina vuokra-ajan tai jatkovuokra-ajan päättyessä Oikeus tarkastaa marginaalia viiden vuoden välein. Oikeus tarkistaa marginaalia 3, 5 tai 10 vuoden välein Asiakkaalla on oikeus vaihtaa vaihtuvakorkoinen vuokrasopimus kiinteäkorkoiseksi korontarkistuspäivänä ilman lisäkustannuksia. Lyhennetty vuokra-aika on 3, 5 tai 10 vuotta vuokra-ajan alusta lukien. Kummallakin osapuolella on irtisanomisoikeus sopimuksen pääoma-arvolla lyhennetyn vuokraajan lopussa. 15
Tarjousten vertailu Jäännösarvo, maanvuokraussopimus ja muut ehdot Danske Bank Handelsbanken Kuntarahoitus SEB Jäännösarvo Maanvuokrasopimus Jäännösarvo on 5 vuoden jälkeen 84,10 %, 10 vuoden jälkeen 68,2 %, 15 vuoden jälkeen 51,1 %, ja 20 vuoden jälkeen 33,3 %. Pitkäaikainen, esim. 30 vuotta Jäännösarvo on 10 vuoden jälkeen 68,2 %, 15 vuoden jälkeen 51,1 %, ja 20 vuoden jälkeen 33,3 % Sopimus edellyttää, että vuokralleottaja hankkii ulkopuolisen asiantuntijan antaman arvion markkina-arvosta (10,15 ja 20 v kuluttua riippuen vuokra-ajasta) Vähintään 75 vuotta, läpilaskutuserä Jäännösarvo on 10 vuoden jälkeen 68,2 %, 15 vuoden jälkeen 51,1 %, ja 20 vuoden jälkeen 33,3 % Vähintään 2 x leasingsopimuskauden pituus Jäännösarvo on 10 vuoden jälkeen 68,2 %, 15 vuoden jälkeen 51,1 %, ja 20 vuoden jälkeen 33,3 % Vähintään 30 vuotta. Kohteen lunastus/ostooption käyttöoikeus Vuokrakauden päättyessä on mahdollisuus jatkaa vuokrasopimusta, optio lunastaa kohde tai velvollisuus osoittaa kohteelle kolmas osapuoli ostajaksi. Vuokralleottajalla on mahdollisuus lunastaa vuokrakohde viiden vuoden välein vuokrakauden alkamisesta sen hetkiseen pääoma-arvoon. Riippuen leasingkauden pituudesta, vuokralleottajalla on oikeus nimetä ostaja (osto-optio) 10 tai 15 v. jälkeen. Lisäksi vuokralleottajalla on ostooikeus varsinaisen leasingkauden päättyessä. Mikäli ei nimeä ostajaa, vuokralleantaja voi nimetä vuokralleottajan myyntiagentikseen. Vuokralleottajan on tällöin maksettava vuokralleantajalle vakuusmaksu velvoitteidensa vakuudeksi. Vakuusmaksu vastaa vuokralleantajan saatavaa sopimuksesta. Asiakkaalla on oikeus lunastaa kohde vuokra-ajan päättyessä markkinahintaan perustuvalla jäännösarvolla. Asiakkaalla on oikeus vuokra-ajan jälkeen jatkovuokrakauteen. Jatkovuokrakauden vuokran laskentaperuste on osto-option hinta ja viitekorosta sekä marginaalista sovitaan sen hetkisen markkinatilanteen mukaisesti. Vuokralleottajalla on oikeus ostaa vuokrakohde jäännösarvoon vuokraajan päättyessä. Vuokra-ajan lopussa (jos optiota ei ole käytetty) vuokralleottajan tulee osoittaa vuokrakohteelle ostaja käypään markkinahintaan, kuitenkin vähintään vuokralleantajan pääoma-arvoa vastaavaan kauppahintaan. 16
Tarjousten vertailu Muut ehdot Danske Bank Handelsbanken Kuntarahoitus SEB Rahoituksen vakuus Rahoitettavat kohteet. Omistusoikeus vuokrakohteeseen. Vuokran maksamiselle ei erillistä vakuutta. Urakoitsijalta vaaditaan rakennus- ja takuuajan vakuudet tavanomaisten YSE-ehtojen mukaan. Ei edellytetä lisävakuuksia. Vuokrakohde toimii vakuutena. Vuokralle-ottajan vastuut Vuokralleottaja vastaa kaikista kiinteistön hoitoon ja kunnossapitoon, mukaan lukien mahdolliseen pilaantuneen maaperän kunnostamiseen, hävittämiseen ja hallinnointiin liittyvistä maksuista, kustannuksista ja vastuista. Vuokralleottaja vastaa kaikista velvoitteista liittyen kohteen huoltoon, vakuutuksiin, veroihin, maksuihin, kuluihin ja muihin vastaaviin velvoitteisiin, samoin kuin vuokralleantajan kuluista, jotka syntyvät kohdetta hankittaessa, vuokrattaessa, purettaessa ja omistusoikeutta siirrettäessä. Normaalit rahoitusleasingehdot. Vuokralleottaja on velvollinen korvaamaan mahdolliset maksut ja verot, jotka nostavat Kuntarahoituksen kuluja. Nämä huomioidaan sopimuskauden aikana vuokrankorotuksina. Vuokralleottaja vastaa kaikista velvoitteista liittyen huoltoon, vakuutuksiin, veroihin, maksuihin, maavuokraan, kuluihin (ml. mahdolliset jälleenrahoituksen purkukulut) ja muihin vastaaviin kohteeseen liittyviin velvoitteisiin samoin kuin vuokralleantajan kuluista, jotka syntyvät kohdetta hankittaessa ja omistusoikeutta siirrettäessä. 17
LEASINGTARJOUKSIEN HINNOITTELUN VERTAILU 18
Kuntarahoitus Oyj tarjoaa kustannuksiltaan edullisimman leasingvaihtoehdon Kolmen vuoden kiinteällä marginaalilla Kuntarahoituksen efektiivinen korko 0,667 % on vertailun alhaisin % TARJOUSVERTAILU, INVESTOINTI JA VUOKRAJAKSO YHTEENSÄ Vuokra-aika 20 v., korkosidos 6 kk Euribor, marginaalin tarkastusväli 3 v Sopimusjakso Viitekorko Marginaali lainajaksolla Korko yht. Korkomuunnos tod/360 Efekt.kust. Danske n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Handelsbanken n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Kuntarahoitus 0,109 % 0,530 % 0,639 % 0,639 % 0,667 % SEB 0,109 % 0,570 % 0,679 % 0,670 % 0,741 % TARJOUSVERTAILU, INVESTOINTI JA VUOKRAJAKSO YHTEENSÄ Vuokra-aika 20 v., korkosidos 6 kk Euribor, marginaalin tarkastusväli 3 v Sopimusjakso Lyhennykset Korko Kulut Yhteensä Erotus edullisimpaan Danske n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Handelsbanken n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Kuntarahoitus 35 188 731 3 058 643 0 38 247 374 0 SEB 35 256 162 3 222 437 87 500 38 566 099 318 725 Korkona on vertailtavuuden vuoksi käytetty Euribor 6 kk (päivätty 4.3.2015) ja vuokran maksut tapahtuvat 6 kk välein jälkikäteen vaikka tarjouksessa olisi esitetty eri viitekorkoa ja maksujaksoa. Vertailussa kaikki leasingvuokrat on laskettu annuiteettiperiaatteella ja leasingvuokrat maksetaan jakson päätteeksi. Efektiivisessä kustannuksessa on huomioitu myös koronlaskennan peruste Tod./360: Kuntarahoitus 30/360: Handelsbanken ja SEB Danske ei ilmoittanut koronlaskennan perustetta (oletettu 30/360). Kuntarahoitus ja SEB tarjosivat mahdollisuutta 3 vuoden kiinteään marginaaliin. Kuntarahoituksen tarjous oli edullisin 0,667 % efektiivisellä korolla. Eri kokoiset lyhennykset johtuvat pääomitettavista rakennusajan koroista, jotka on tässä ilmoitettu osana lyhennyksiä. 19
Kuntarahoitus Oyj tarjoaa kustannuksiltaan edullisimman leasingvaihtoehdon Viiden vuoden kiinteällä marginaalilla Kuntarahoituksen efektiivinen korko 0,761 % on vertailun alhaisin % TARJOUSVERTAILU, INVESTOINTI JA VUOKRAJAKSO YHTEENSÄ Vuokra-aika 20 v., korkosidos 6 kk Euribor, marginaalin tarkastusväli 5 v Sopimusjakso Viitekorko Marginaali lainajaksolla Korko yht. Korkomuunnos tod/360 Efekt.kust. Danske 0,109 % 0,680 % 0,789 % 0,778 % 0,829 % Handelsbanken 0,109 % 0,940 % 1,049 % 1,035 % 1,068 % Kuntarahoitus 0,109 % 0,620 % 0,729 % 0,729 % 0,761 % SEB 0,109 % 0,670 % 0,779 % 0,768 % 0,833 % Danske, Handelsbanken, Kuntarahoitus ja SEB tarjosivat mahdollisuutta 5 vuoden kiinteään marginaaliin. Kuntarahoituksen tarjous oli edullisin 0,761 % efektiivisellä korolla. Kuntarahoituksen tarjoama viiden vuoden kiinteämarginaalinen leasing on noin 464 TEUR kalliimpi kuin Kuntarahoituksen tarjoama kolmen vuoden kiinteämarginaalinen leasing (noin 23 TEUR / vuosi). Danske Bankin, Kuntarahoituksen ja SEB:in tarjoukset olivat selkeästi edullisimmat. Kuntarahoituksen tarjous oli edullisin kaikilla marginaalin tarkistusväleillä. TARJOUSVERTAILU, INVESTOINTI JA VUOKRAJAKSO YHTEENSÄ Vuokra-aika 20 v., korkosidos 6 kk Euribor, marginaalin tarkastusväli 5 v Sopimusjakso Lyhennykset Korko Kulut Yhteensä Erotus edullisimpaan Danske 35 229 896 3 735 271 74 000 39 039 167 328 037 Handelsbanken 35 259 081 4 986 695 18 000 40 263 776 1 552 645 Kuntarahoitus 35 215 350 3 495 781 0 38 711 130 0 SEB 35 256 162 3 694 974 87 500 39 038 636 327 506 Huomion arvoista on, että Danske Finance Oy:n rahoituksen efektiivinen korko on laskelmissa 5 vuoden marginaalin tarkastusvälillä 0,4 peruskorkopistettä (0,829 % vrt. 0,833 %) edullisempi kuin SEB Leasing Oy:n vastaava. Nimellisinä euromäärinä Dansken rahoitustarjous on kuitenkin 531 euroa kalliimpi. Rahoituksen vertailun näkökulmasta riippuen kumman tahansa tarjous voidaan esittää seuraavaksi edullisimpana heti Kuntarahoituksen tarjouksen jälkeen. 20
Kuntarahoitus Oyj tarjoaa kustannuksiltaan edullisimman leasingvaihtoehdon Kymmenen vuoden kiinteällä marginaalilla Kuntarahoituksen efektiivinen korko 0,866 % on vertailun alhaisin % TARJOUSVERTAILU, INVESTOINTI JA VUOKRAJAKSO YHTEENSÄ Vuokra-aika 20 v., korkosidos 6 kk Euribor, marginaalin tarkastusväli 10 v Sopimusjakso Viitekorko Marginaali lainajaksolla Korko yht. Korkomuunnos tod/360 Efekt.kust. Danske n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Handelsbanken n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Kuntarahoitus 0,109 % 0,720 % 0,829 % 0,829 % 0,866 % SEB 0,109 % 0,800 % 0,909 % 0,897 % 0,952 % Ainoastaan Kuntarahoitus ja SEB tarjosivat mahdollisuutta 10 vuoden kiinteään marginaaliin Kuntarahoituksen tarjous on edullisin 0,866 % efektiivisellä korolla. Kuntarahoituksen tarjoama kymmenen vuoden kiinteämarginaalinen leasing on noin 981 TEUR kalliimpi kuin Kuntarahoituksen tarjoama kolmen vuoden kiinteämarginaalinen leasing (noin 49 TEUR / vuosi). TARJOUSVERTAILU, INVESTOINTI JA VUOKRAJAKSO YHTEENSÄ Vuokra-aika 20 v., korkosidos 6 kk Euribor, marginaalin tarkastusväli 10 v Sopimusjakso Lyhennykset Korko Kulut Yhteensä Erotus edullisimpaan Danske n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Handelsbanken n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. Kuntarahoitus 35 244 936 3 983 332 0 39 228 268 0 SEB 35 256 162 4 311 171 87 500 39 654 833 426 565 21
EDULLISIMMAN TARJOUKSEN KUSTANNUKSET 22
Kuntarahoitus Oyj tarjoaa kustannuksiltaan edullisimman leasingvaihtoehdon Karhunmäen koulu (käytetty 4 200 kem2) Rahoituskustannus Kokonais- Rahoituskustannus / Kokonaiskustannus / Marg. tarkistusväli Lyhennykset Korko Rahoituskustannus Kokonaiskustannus / vuosi kustannus / vuosi m2 / kk m2 / kk 3 v 0 7 368 460 959 673 8 328 133 11 994 800 416 407 599 740 8,26 11,90 5 v 1 7 373 404 1 096 566 8 469 970 12 136 637 423 499 606 832 8,40 12,04 10 v 2 7 378 897 1 249 169 8 628 066 12 294 732 431 403 614 737 8,56 12,20 Nepenmäen koulu (käytetty 7000 hym2) Rahoituskustannus Kokonais- Rahoituskustannus / Kokonaiskustannus / Marg. tarkistusväli Lyhennykset Korko Rahoituskustannus Kokonaiskustannus / vuosi kustannus / vuosi m2 / kk m2 / kk 3 v 0 16 153 605 2 098 970 18 252 575 26 252 575 912 629 1 312 629 10,86 15,63 5 v 1 16 175 279 2 399 215 18 574 494 26 574 494 928 725 1 328 725 11,06 15,82 10 v 2 16 199 372 2 734 163 18 933 535 26 933 535 946 677 1 346 677 11,27 16,03 Rahoituskustannus = lyhennykset + korko Kokonaiskustannus = rahoituskustannus + jäännösarvo Leasingrahoituksen kokonaiskustannukset 5 vuoden marginaalin tarkistusväleillä (607 ja 1 329 TEUR) ovat varsin lähellä kohteiden hankesuunnitelmissa arvioituja pääomavuokrien vuositasoja (626 ja 1 371 TEUR) Mitä pienempi kohteen sovittu jäännösarvo on sopimuskauden päättyessä, sitä suuremmat ovat vuotuiset ja siten myös kuukausittaiset maksuerät. Rahoitettua pääomaa lyhennetään enemmän sopimusaikana ja tämän seurauksena kohteen sovittu lunastushinta (jäännösarvo) on matalampi. Mitä korkeampi on rahoituksen marginaali, sitä korkeammat ovat vuotuiset ja siten myös kuukausittaiset maksuerät kun oletetaan sama jäännösarvo. Korkokustannus on sitä pienempi mitä pienempi on sovittu jäännösarvo (ja siten suuremmat maksuerät sopimusaikana). Tämä johtuu siitä, että pienemmällä jäännösarvolla pääomaa lyhennetään nopeammin, jolloin sopimuskauden aikana kertyvät korot jäävät kumulatiivisesti vähäisemmiksi. Myös markkinakoron kehitys (Euribor) vaikuttaa kokonaiskustannuksiin. Mitä korkeampi korko, sitä enemmän sopimuskauden aikana maksetaan korkoja kun lyhennyksien oletetaan pysyvän samoina (sama jäännösarvo). Jäännösarvo ja marginaali sidotaan sopimuksen allekirjoitushetkellä. Markkinakoron muutoksilta voidaan suojautua tekemällä erillinen korkosuojaus. Pitkät markkinakorot ja näin ollen myös korkosuojausten hinnat ovat nykymarkkinatilanteessa hyvin matalat. 23