Kaupunkirakennelautakunta 142 27.08.2019 Asunto-Oy Joensuun Heinäpuron oikaisuvaatimus kaupunkirakennelautakunnan päätökseen 21.5.2019 85 koskien kaupungin kerros-, rivi- ja pientalotonttien hinnoittelua 4444/10.00.00/2019 KRAKLK 27.08.2019 142 Oikaistavaksi vaadittu päätös: Joensuun kaupunkirakennelautakunnan päätös 21.5.2019 85 koskien kaupungin ker ros-, rivi- ja pientalotonttien hinnoittelua. Oikaisuvaatimuksen sisältö: Päätös on heikosti valmisteltu ja kirjoitettu, koska siitä ei saa selkeää käsitystä täy den ymmärryksen omaava vuokratontilla asuva asukas, ei taloyhtiön hallitus, ei asuntoyhtiön asioita hoitava isännöitsijä eikä kysyttäessä edes kau pun ki ra kenteen toimiston oma virkailija. Valmistelua ja sen tulosta olisi selkeyttänyt jo se, että olisi järjestetty kau pun kilais ten pyytämä kuulemistilaisuus, joka olisi rakentunut asiaa koskeviin ky sy myksiin ja vastauksiin. Kyseisessä päätöspykälässä 85 Joensuun rivitalotonttien hinnan ja vuokran muutok set perustuvat sekä maan markkinaperustaiseen arvoon, että ra ken nus oi keuden arvoon. Nämä ovat johtavia periaatteita, mutta vain periaatteita, joita ku vataan prosenteilla, mutta ei selkeillä eurosummilla. Oikaisuvaatimuksemme perustaksi suosittelemme Joensuun kaupungille tu tus tumis ta Helsingin kaupungin tapaan sekä valmistella vastaavaa pelisääntöjä, että kir joit taa se niin, että sen ymmärretään yksiselitteisesti jokainen lukija. Helsinki päätti tonttien selvän myyntihinnan ja vuokran. Joensuu päätti sen sijaan vain hintojen periaatteista, ei itse täsmällistä hintaa. Se on jo aiheuttanut epä varmuut ta sekä taloyhtiölle että yksityisille asukkaille. Helsinki laski k0. hintojen koskevan vain rakennusten kerrosneliöitä, ei au to tal le ja ja muita tiloja. Joensuun päätös puhuu epämääräisesti rakennusoikeudesta ja sen käyttämättä jättämisestä. Helsinki järjesti valmisteluvaiheessa kuulemistilaisuudet kaupunginosittain ja teki niis tä pöytäkirjat päätösten pohjaksi. Joensuun kaupungingeodeetti nimitti toivot tu ja kuulemistilaisuuksia torikokouksiksi, halventaen tilaisuuksien esittäjiä ja hei dän perusteitaan. Joensuun päätös on niin markkinaperusteinen, ettei siinä puhuta mitään niistä kiel tei sis tä seurauksista, joita tonttihintojen nousu aiheuttaa asuntojen myyn nille. Markkinoilla eivät ole myöskään mielessä vanhat, pienellä eläkkeellä elävät ihmi set, joiden budjetti ei kestä enää asumisen kallistumista. Helsingin pää tök ses sä on erillinen, pienituloisia koskeva ponsilauselma.
Helsinki kertoo selkeästi, mitkä asiat päättää kaupunginvaltuusto, mitkä lau takun ta, mitkä päättävät toimialan Virkavastaava. Sellaista tietoa tarvitsee myös Joen suu, että tiedämme, keneltä saa vastauksen kaupungin eri asioita koskeviin ky sy myk siin. Kun me esitämme tämän oikaisuvaatimuksen kau pun ki rakennelautakunnalle, arvostelemme erityisesti Virkailijoiden toimintaa. Mutta osoit tee nam me on koko kaupunkirakennelautakunta. Teidät on luot ta mus hen kilöi nä valittu edustamaan kaupunkilaisia. Ja silloin kun meidän kaupunkilaisten edut menevät ristiin, teidän tehtävä on pyrkiä oikeuteen ja kohtuuteen, ajatellen en sin heikoimmassa asemassa olevia. Tässä kohden Viittaamme professori Matti Tolvasen muistiossaan (17.5.2019) esit tä mään van haan perusajatukseen, että mikä ei ole kohtuus, se ei voi 0lla myös kään oikeus. Sa moin viittaamme kaupunkirakennelautakunnan jäsenen Jaana Purasen 21.5. esittämään 85 kos ke vaan eriävään mielipiteeseen asian pa remman valmistelun puolesta. Vaadimme siis Kaupunkirakennelautakuntaa joensuulaisten, isännöitsijöiden, kiin teis tön vä lit tä jien, asuntoaan myyvien ja asuntoa ostamassa olevien sekä ta loyh tiöi den hallinnosta vastuussa olevien laillisten etujen vuoksi aloittamaan ko konaan uuden asian valmistelun paremman päätöksen aikaan saamiseksi. Kun talais ten kuuleminen tulisi olemaan yhteisen tavoitteen edistämistä eikä mitään tori ko kous ten pitämistä. Oikaisuvaatimuksen tekijän tulkitaan tarkoittavan, että lautakunnan päätös on ku mot ta va ja palautettava uudelleen valmisteltavaksi. Oikaisuvaatimuksen yleiset edellytykset: Kuntalain 134 :n mukaan kunnanhallituksen ja lautakunnan, niiden jaoston sekä nii den alaisen viranomaisen päätökseen tyytymätön voi tehdä kirjallisen oi kai suvaa ti muk sen. Päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla. Oikaisuvaatimuksen voi tehdä asianosainen tai kunnan jäsen (KuntaL 137 ). Oikaisuvaatimuksen muodolliset edellytykset: Kuntalain 138 :n mukaan oikaisuvaatimus on tehtävä 14 päivän kuluessa pää töksen tiedoksisaannista. Lautakunnan pöytäkirja siihen liitettyine oikaisuvaatimusohjeineen tai va li tusosoi tuk si neen pidetään tarkastamisen jälkeen nähtävänä yleisessä tietoverkossa, joll ei salassapitoa koskevista säännöksistä muuta johdu. Kunnan jäsenen kat sotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. (KuntaL 140 ). Kaupunkirakennelautakunnan kokouksen 21.5.2019 ( 85) pöytäkirja on julkaistu 21.5.2019. Oikaisuvaatimus on toimitettu sähköpostitse Joensuu kaupungin kirjaamoon 7.6.2019 ja se on näin ollen saapunut määräajassa.
Vastaus oikaisuvaatimukseen: Yleistä valmistelusta: Tonttien hinnoittelua koskevia päätöksiä on valmisteltu 26.4.2018 hyväksytyn Joen suun kaupungin Maapoliittinen ohjelma 2018-2021:ssa linjattujen pe ri aat teiden pohjalta pitkäkestoisessa virkamies ja luottamusmiesvalmistelussa. Val mis telu on kestänyt kaikkine vaiheineen yli vuoden. Tänä aikana hinnoittelusta päät tävil le luottamusmiehille on avattu useampaan otteeseen tonttihinnoittelun taus toja ja perusteita, vertailukaupunkien hinnoitteluja, sekä tuotu koh de-esi merk keineen esille, mitä uusi hinnoittelu tarkoittaa yksittäisen maanvuokralaisen kan nalta. Kaupunginvaltuuston hyväksymän maapoliittisen ohjelman mukaisesti kiin teähin tai sil le asun to ton teil le vah vis te taan erikseen myyntihinnat ja vuokran pe rustee na olevat pää oma-ar vot. Hinnoittelussa otetaan huomioon mm. tonttien yleiset arvotekijät (esim. kes kus ta etäi syys, palvelut ja liikenneyhteydet) sekä mark kina hin to jen ke hi tys. Oma ko ti tont tien alueelliset myyntihinnat pidetään käypää hin taa alem mal la ta sol la. Vuokrahinnat pidetään myyntihintoja alemmalla ta solla. Tonttien hin nat sidotaan elinkustannusindeksiin. Tonttien vuosivuokra on maa po liit ti sen oh jel man mukaisesti 4,5 % tontin vuokranmääräytymishinnasta. Kuntalain 130 :n mukaan kunta voi luovuttaa tai antaa vuokralle vähintään kymme nek si vuodeksi omistamansa kiinteistön kilpailutilanteessa markkinoilla toi mival le tarjouskilpailulla, jolle ei aseteta ehtoja. Tarjouskilpailun on oltava avoin ja sii tä on tiedotettava riittävästi. Kunnan luovuttaessa tai antaessa vuokralle vä hintään kymmeneksi vuodeksi omistamansa kiinteistön ilman tarjouskilpailua, puolu eet to man arvioijan on arvioitava kiinteistön markkina-arvo tai mark ki na pe rustei nen vuokrataso. Tämän lisäksi tontinluovutuksessa tulee huomioida EU:n valtion tu ki sään nök set. Kuntalain ja EU:n valtiontukisäännösten täyttämisen varmistamiseksi kaupunki on nyt selvittänyt ulkopuolisella puolueettomalla arvioitsijalla rakennusoikeuden mark ki na pe rus tai sen arvon vyöhykkeittäin. Tontteja tarjouskilpailun kautta luovu tet taes sa säännökset ja laki tulee noudatetuiksi, koska tällöin hinta määräytyy mark ki na eh toi ses ti. Kaupunki on pääsääntöisesti luovuttanut vapaarahoitteiseen ra ken ta mi seen tarkoitetut tontit tarjouskilpailun kautta, jolloin tonttien myyn tihin ta on poikennut kaupungin aiemmasta ns. kiinteästä hinnoittelusta mer kit täväs ti. Kaupungin tulisi kohdella kaikkia maanvuokralaisia tasapuolisesti. Läh tökoh tai ses ti tämä tarkoittaa sitä, että tonttien vuokran tulisi perustua kaikkialla kau pun ki alu eel la ja kaikissa sopimuksissa kyseisen kiinteistön markkina-arvoon (ton tin tai rakennusoikeuden arvoon). Tonttien hinnoittelun uudistamisen taustalla on EU:n valtiontukisäännösten ja Kun ta lain 130 :n ohella se, että hinnoittelu ei vastaa enää maan arvoa. Maan arvon nou su on johtanut siihen, että uusilla ase ma kaa voi te tuil la alueilla, jot ka si jaitse vat reuna-alueilla, ovat asuntotonttien vuok ra ta so ja myyn ti hin ta suhteessa mer kit tä väs ti korkeampia kuin keskustan lä hi alueil la. Suu rin se lit tä vä tekijä tässä on, että kaupungin tonttien hinnoittelu pe rus tuu osit tain jo van hen tu nei siin pe ri-
aat tei siin, noudattaen alueella aikanaan ollutta maan arvoa eikä maan to si asial lista nykyarvoa ole huo mioi tu tont tien hinnoittelussa. Tonttihinnoittelu oli kokonaisuudessaan kaikkien tonttien osalta pää tök sen teossa ensimmäisen kerran syksyllä 2018. Tällöin kaupunginhallitus käytti ot to-oikeut taan kaupunkirakennelautakunnan päättämään asiaan ja palautti asian uuteen valmisteluun. Tässä yhteydessä päädyttiin viemään erityyppisten tonttien hin noit te lut omina asioinaan päätettäväksi. Tonttien hinnoittelusta tehtiin päätök set ensin omakotitonttien (kaupunkirakennelautakunta 20.11.2018 244) ja yri tys tont tien osalta (kaupunkirakennelautakunta 24.1.2019 6). Oma ko ti tonttien hinnoittelussa vuokrahinnoittelu oli myyntihinnoittelua alhaisempi ja lisäksi pää dyt tiin vuokranmuutosten porrastamiseen. Tällöin uuden hinnoittelun mu kainen vuokra tulee noudatettavaksi uudessa maanvuokrasopimuksessa vaiheittain si ten, että uuden hinnoittelun mukaista vuokraa peritään täysimääräisenä vasta 10:stä vuodesta alkaen. Ensimmäisen 5 vuoden aikana vuokra on ns. alkuvuokra, jo ka noudattaa vanhaa tonttien hinnoittelua. Tämä saman tyyppinen kymmenen vuo den vuokramuutoksen porrastaminen otettiin nyt mukaan myös uusittavien ker ros-, rivi- ja pientalotonttien sopimusten vuokran määräytymiseen. Kerros-, rivi- ja pientalotonttien hinnoittelua koskeva valmistelu ja pää tök sen te ko on tapahtunut omakotitonttien hinnoittelun valmistelun viitoittamalla tiellä. Aiem min asiasta saatu palaute on otettu huomioon ja kau pun ki ra ken ne lau ta kunnan kanssa on käyty iltakoulu 23. huhtikuuta. Iltakoulun pohjalta valmisteltiin esitys pää tök sen te koon toukokuussa 2019. Hinnoittelun tiimoilta kaupungille lä hete tyt kan nan otot käytiin läpi valmistelun yhteydessä ja ne avattiin päättäjille lauta kun nan iltakoulun ja päätöksenteon yhteydessä. Koska maanvuokrasopimukset ovat hyvin pitkiä ja vuokran suuruus on määritelty so pi muk sen te ko ajan koh dan hintatasoon, tonttien vuokrat on sidottu aivan normaa lis ti Joensuussa, kuten muuallakin Suomessa, elinkustannusindeksiin. In deksi si don nai suu del la on pyritty siihen, että tontista maksettu vuokra vastaisi tontin ar voa koko sopimuskauden ajan. Elinkustannusindeksin kehitys ei ole kuitenkaan seu ran nut maan todellista arvon kehitystä, minkä takia uu sit taes sa vuok ra so pimus ta muutokset vuokraan voivat olla suuriakin 50-60 vuoden vuok ra kau den jälkeen. Vuokralainen on useimmiten saanut vanhan so pi muk sen mu kai sen vuokran mak sun vastineeksi oikeuden käyttää ja hallita maksettuun vuok raan nähden pal jon arvokkaampaa tonttia ja saanut etusijan tontin uu del leen vuokraamiseen, mi kä li tontti vuokrataan vuokrasuhteen päättyessä samaan tar koi tuk seen. Maanvuokrasopimukset ovat määräaikaisia. Kun voimassa olevat vuok ra so pimuk set päättyvät, jokaisen vuokralaisen ja kaupungin välillä tehdään kokonaan uu si vuokrasopimus sopimusten uusimishetkellä käytössä olevien kaupungin yleis ten vuokrasopimusehtojen mukaisesti. Koska kyse on uudesta so pi muk ses ta, vuokrasuhteessa noudatetaan uuden sopimuksen ehtoja myös vuokran mää räyty mi sen osalta. Voimassa olevissa sopimuksissa kaupunki ei ole sitoutunut jat kamaan niitä edes soveltuvin osin entisin ehdoin. Uudet solmittavat sopimukset muo dos ta vat täysin uuden itsenäisen sopimussuhteen. Näin ollen myös vuokran mää rän tarkistaminen on aivan normaalia.
Kaupunki on uusinut vuosittain keskimäärin 100 tontinvuokrasopimusta, joissa nou da te taan uusimisajankohdalla voimassa olevaa tonttihinnoittelua. Uuden sopi muk sen vuokra on poikennut tavallisesti merkittävästikin vanhan jopa 50-60 vuot ta sitten tehdyn sopimuksen vuokrasta vaikkakin vanhan sopimuksen vuokraa on osan ajasta tarkistettu elinkustannusindeksin kehitystä vastaavasti. Kuntaliitto on lausunut 4.11.2013 Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamisesta maan vuok ra so pi mus ten vuokratason ja lunastushinnan määrittelyssä, seu raa vassa ote siitä: "Vuokrakauden päättymisen ja uuden vuokrakauden aloittamisen yhteydessä on usein kunnan otettava kantaa vuokrankorotukseen, koska vanhojen maan vuok ra sopi mus ten vuokrataso on usein merkittävästi jäljessä käypää vuokratasoa. Läh tö kohta on, että vuokrien on oltava markkinahintaisia. Mikäli vuokralaisena on yri tys tai muu taho, joka harjoittaa taloudellista toimintaa, on huomattava, että vuok ra ta son poiketessa markkinahinnasta, se voidaan tulkita kielletyksi valtion tuek si, jo ta kunta vuokranantajana antaa vuokratason edullisuuden muodossa tai mah dol li ses ti vuokratason mukaan määräytyvän lunastushinnan muodossa. Vaik ka tont tien vuok ra lai set olisivat yksityishenkilöitä, on huomioitava myös se, et tä sopimukset ovat oletettavasti vapaasti eteenpäin siirrettävissä." Joensuun kaupungin, kuten muidenkin Suomen kuntien maanvuokrasopimukset laa di taan maanvuokralakia noudattaen. MVL 3 luvun Muu asuntoalueen vuokra mu kaan vuokran määrää arvioitaessa on otettava kohtuuden mukaan huo mi oon käypä vuokrataso, tontin käyttötapa ja tontin arvo paikkakunnalla sekä muut vuok ra mak sun suuruuteen vaikuttavat seikat (MVL 29 ). Tonttien hinnoittelun tuek si on ulkopuolisella arvioitsijalla teetetty selvitys tonttien arvosta ja käyvästä vuok ra ta sos ta Joensuussa. Tonttien hinnoittelussa on pyritty tasapuolisuuteen. Tämä tasapuolisuus to teutuu, kun kaikessa tontinluovutuksessa ja- vuokrauksessa käytetään samaa hinnoit te lua. Nyt omakotitontteja koskevan päätöksenteon viitoittamalla tiellä myös vanhojen kerros-, rivi- ja pientalotonttien alkuperäisellä rakennuskannalla ole vien uudelleen vuokrattavien tonttien maanvuokran määräytymisperusteena käy tetään rakennusoikeuden yksikköhintaa (pääoma-arvoa), joka on 60 % ky sei sen alueen vyöhykehinnasta, ellei lainsäädännöstä muuta johdu. Tältä osin ta sa puo lisuus ei nyt tehdyn päätöksen osalta toteudu, koska vanhat ton tin vuok ra lai set saavat sopimusta uusittaessa tontin vuokralle merkittävästi sen arvoa ja uusia tont te ja halvemmalla vuokralla. Asunto-tonttien vuokrasopimusten uusimiseen sisältyy siis tonttihinnoittelua kos ke vien päätösten jälkeen subventiota. Eli ennestään vuokralla olleen kerros-, ri vi- ja pientalotontin sopimusta uusittaessa vuokra on 60 % siitä mitä se olisi, jos tont ti vuokrattaisiin ensimmäistä kertaa uudisrakentamiseen (vuok ran mää räy tymis hin ta on tällöin enintään 60 % tontin arvosta). Tämän lisäksi uu den hin noit telun mukainen (60 %:n) vuokra tulee noudatettavaksi vaiheittain si ten, että ky seisen hinnoittelun mukaista vuokraa peritään täysimääräisenä vasta uu den maanvuok ra so pi muk sen 10:sta vuodesta alkaen. Ensimmäisenä vuonna pe ri tään 55 % uu des ta maanvuokrasta, seuraavana 60 %, sitä seuraavana 65 % jne.
Hinnoittelua koskevan päätöksen mukaisesti tontinvuokran muutoksista in formoi daan vuokralaista kolme vuotta ennen aiemman sopimuksen päättymistä. Ton tin vuok ra lai sel la on siis kaikkiaan 13 vuoden siirtymä uuteen ton tin vuok ra tasoon uusittaessa vuokrasopimusta. Vastaus oikaisuvaatimuksessa tuotuihin seikkoihin: Oikaisuvaatimuksen mukaan päätös on valmisteltu ja kirjoitettu heikosti eikä sitä ym mär rä täyden ymmärryksen omaava vuokratontilla asuva asukas, ei ta lo yh tiön hallitus, ei asuntoyhtiön asioita hoitava isännöitsijä eikä kysyttäessä edes kau punki ra ken teen toimiston oma virkailija. Tässä asiassa tontin vuokralainen voi tukeutua kaupungin puoleen kuten aiemminkin tietyn yksittäisen tontin vuok ralai nen vuokrasopimuksen uusimiseen liittyen. Kaupungin maaomaisuus, jo ka vastaa tonttien vuokrauksesta, kertoo pyydettäessä nyt tehdyn päätöksen pe rusteel la, mitä kunkin tontin vuokra olisi nyt päätetyn hinnoittelun voimassa ol les sa sopimusta uusittaessa. Kyselyjä on tullut aiemminkin kymmenittäin vuo sit tain ja myös nyt tehdyn päätöksen jälkeen. Näihin vastataan mahdollisimman pi kai ses ti voimassa olevan hinnoittelun ja maanvuokrausta koskevien pe ri aat tei den pohjalta. Oikaisuvaatimuksessa viitataan Helsingin tonttihinnoittelua koskevaan val mis teluun ja päätöksen kirjoittamiseen jokaisen lukijan ymmärtämässä muodossa. Joen suun kaupungin tonttien hinnoittelu- ja vuokrasopimusten uusimismalli on hy vin saman tyyppinen Helsingin kanssa. Myös Helsingissä on samaan tapaan kuin Joensuussa selvitetty ulkopuolisella arvioitsijalla maan arvo tonttien hin noitte lu koskevan päätöksenteon tueksi. Yksittäiselle tontille määritellään arvo pääte tyn vyöhykehinnoittelun pohjalta. Hinnoittelussa huomioidaan tontin omi naisuu det ja sijainti kyseisen vyöhykkeen sisällä. Kaikki tontit eivät ole vyöhykkeen si säl lä samanlaisia. Mikäli yksittäisen tontin arvosta on selkeästi epävarmuutta tai epäselvyyttä, pyydetään arvosta vielä arviolauselma ulkopuoliselta ar vioit si jal ta tontin vuokrauspäätöksenteon yhteydessä. Myös Helsingissä yksittäisen ton tin aluekohtaisesti määritellyn rakennusoikeuden yksikköhintaa korotetaan tai las ketaan tontin sijainnin ja ominaisuuksien mukaan. Tältäkään osin Joensuun hin noitte lu pää tök ses sä ei ole noudatetuista käytännöistä poikkeavaa. Tonttihinnoittelua koskevassa päätöksenteossa on taustalle selvitetty muiden ver tai lu kau pun kien käytäntöjä maanvuokran perusteista. Kuten Helsingin te kemis sä selvityksessä käy ilmi pääosa vertailukaupungeista käyttää kaavan sal limaan rakennusoikeutta vuokranmääräytymisperusteena. Joensuun kaupunki pää tyi ikään kuin välimuotoon, jossa huomioidaan ja subventoidaan hin noit te lussa väljästi rakennettuja tontteja, joilla on rakennusoikeutta käyttämättä. Hin noitte lus sa huomioidaan kuitenkin Joensuun kaupungin täy den nys ra ken ta mis ta voitteet ja otetaan huomioon, että yhtiömuotoisen tontin väljyydellä on vaikutusta ton tin ar voon. Joensuun kaupungin aiempi tonttihinnoittelu perustui täysin kaavan sal li maan rakennusoikeuteen, eli nyt tehtiin huojennus tältä osin aiempaan hin noit te luun nähden. Oikaisuvaatimuksen tekijän esittämät väitteet kaupungingeodeetin pyydettyjen asu kas kuu le mis ti lai suuk sien nimittämisestä torikokouksiksi eivät pidä paikkansa.
Vii tat tu jen kuu le mis ten osalta on noudatettu kunta- ja hallintolain vaatimuksia eikä erillisiä kau pun gin osit tai sia kuulemistilaisuuksia ole ollut tarpeen asiassa järjes tää. Oikaisuvaatimuksessa viitataan Helsingin tonttihinnoittelun pienituloisia kos kevaan ponsilauselmaan. Helsingin kaupunginvaltuusto on kokouksessaan 10.10.2018 päättänyt vuokrausperusteista vuosina 2020 ja 2021 päättyville asunto ton teil le. Kaupunginvaltuusto hyväksyi esitetyt vuokrausperusteet, mutta toivo mus pon nen mukaan edellytti, että selvitetään mahdollisuus tehdä sosiaalisten vai ku tus ten arviointi tontinvuokrien määräytymisperusteista. Vaikutusarvioinnin tu lee kattaa sekä tontinvuokrien vaikutukset asuntojen vuokriin, asumisen hintaan että alueiden väliseen ja sisäiseen eriytymiseen. Tässä yhteydessä on syytä tuoda esiin ko ko nai suu des saan kyseisen pää tök senteon yhteydessä Helsingin tekemän vaikutusarvion sisältöä, joka vastaa osin jo ky sei seen ponteen. Seuraavassa on siitä ote (LIITE 2, PE RUS TE LU MUIS TIO, PÄÄT TY VÄT ASUNTOTONTTIEN MAAN VUOK RA SO PI MUK SET): 4.9.1 Maanvuokran asumiskustannuksia nostava vaikutus suhteessa kaupungin tavoit tee seen hillitä asumiskustannusten nousua Kaupungin noudattama tontinvuokrauspolitiikka perustuu varsin kohtuulliseen hinnoit te luun, joka on omiaan paremminkin hillitsemään kuin kiihdyttämään asun to jen hinta- ja vuokrakehitystä. Kunnalle säädetyn tasapuolisuusvaatimuksen vuoksi vuokralaisia on kohdeltava yhden ver tai ses ti, joten vuokrien korotuksista sopimusten uudistamisen yhteydessä ei voida luopua. Maanvuokran alentamisella ei mitä ilmeisimmin saavuteta pidemmällä tähtäimellä asu mis kus tan nuk sia alentavaa vaikutusta, koska alhainen maanvuokra (asu mis kustan nus/yh tiövas ti ke) pääomittuu ajan myötä asuntojen myyntihintoihin, eli asun tojen hinnat nousevat. Asuntoa myytäessä myyjä voi siis pyytää asunnosta enem män kauppahintaa, koska asunnon asumiskustannukset/yhtiövastike on al hai nen. Näin maanvuokran alentamisesta saatava hyöty ajan myötä menetetään ja alhaisesta maanvuokrasta saatava etu siirtyy asunnon nykyiselle omistajalle. Tästä ovat hyvänä esimerkkinä kaupunginosat, joissa on sekä vuokratontille että omal le tontille rakennettua tuotantoa. Usein asunnoista maksettava hinta vuok raton teil la, erityisesti maanvuokrasopimuksen ollessa vanha ja maanvuokran suu ruuden ollessa siten erityisen alhainen, ei markkinoilla merkittävästi poikkea hinnasta, jo ka maksetaan samanlaisista asunnoista omistustonteilla. Sääntelemättömissä kohteissa edullisen vuokratontin tuottama etu tuloutuu siis lähes kokonaisuudessaan asunnon myyjälle eikä suinkaan siirry asunnon mukana edel leen sen ostajalle. Maanvuokrien alentamisesta hyötyisivät siis käytännössä vain asuntojen nykyiset omistajat. Asiassa on lisäksi erityisesti huomattava, että maanvuokran merkittävä sub ventoin ti merkitsisi epäsuoraa tulonsiirtoa kaupungilta vuokratontilla asuvien asuk kaiden hyväksi. Tätä ei voida pitää perusteltuna eikä myöskään omistustontilla asu vien
helsinkiläisten kannalta hyväksyttävänä, koska kaupungin maaomaisuus on kaikkien kaupunkilaisten yhteistä omaisuutta, josta kaikkien tulee kohtuudella hyö tyä. 4.9.2 Maanvuokran vaikutus asukasrakenteeseen Yhdistyksen ja sen mielipiteeseen yhtyneiden mukaan ehdotettu vuokrataso ei ole koh tuul li nen suhteessa alueen tulotasoon. Noin kahdeksan mielipiteen mukaan kaupun gin toimet johtavat asukasrakenteen muuttumiseen, eikä toimien tulisi joh taa asukasrakenteen muuttumiseen Toukolan, Kumpulan, Käpylän ja Koskelan alueil la tai alueiden eriytymiseen. Tähän on kuitenkin todettava, että tulotaso, asukasrakenne tai asukasrakenteen mah dol li nen tuleva muuttuminen ei voi yleisten kiinteistöarvioinnillisten pe ri aat teiden mukaan vaikuttaa tontin arvoon, vaan tonttien arvon arvioinnissa ratkaisevaa ovat sijainti ja rakennusoikeus. Maanvuokria ei voida sitoa alueen tulotasoon. Asiassa tulee myös huomata, että asukasrakenne voi vaihdella vuokrasuhteen ai kana jatkuvasti, koska asuntoalueen maanvuokrasopimukset ovat siirtokelpoisia, eli vuok ra lai nen voi milloin tahansa myydä omistamansa rakennuksen ja vuok ra oi keuden. Myöskään asukasrakenne ei siten sellaisenaan voi vaikuttaa maanvuokriin. Helsingin tavoitteena on ehkäistä tuloeroista syntyvää alueiden eriytymistä. Kaupun ki tukee eri asukasryhmien sijoittumista eri asuinalueille mm. asun to po li tii kallaan, jonka osana eri rahoitus- ja hallintamuotoja sijoitetaan laajasti eri kau pun ginosiin. ARA-ja Hitas-uudisasuntotuotannossa vuokralaiset saavat myös alennusta maan vuok raan sa. Toukolan, Kumpulan, Käpylän ja Koskelan alueille esitettävät uudet maanvuokrat ei vät myöskään poikkea merkittävästi eri puolilla Helsinkiä vuokrattavien uu dis kohtei den vuokrista alueilla, joilla rakennusoikeuden arvo on kuitenkin merkittävästi alhai sem pi, kuin Toukolan, Kumpulan, Käpylän ja Koskelan alueilla. Tontinvuokralaisten yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksen vuoksi vuokrien korot ta mi ses ta sopimusten uusimisen yhteydessä ei voida luopua. 4.9.3 Maanvuokrasta myönnettävä alennus sosiaalipoliittisen tuen muotona ja asuk kai den heikentynyt maksukyky Asukkaiden maksukyky voi erilaisista elämäntilanteista ja olosuhteista johtuen olla hei ken ty nyt. Maanvuokrasta myönnettävä alennus on sosiaalipoliittisena tukimuotona kuitenkin toi mi vuu del taan hyvin heikko ja tehoton, koska maanvuokran alennus kohdistuu tulo- ja varallisuustasosta riippumatta kaikkiin vuokratonteilla asuviin. Myös va rakkaat tukea tarvitsemattomat saisivat siten vastaavan tuen, kuin pienituloiset. Asumiseen mahdollisesti tarvittavan tuen tulee edellä mainitusta syystä johtuen aina ensisijaisesti perustua tarveharkinnalla myönnettäviin sosiaalipoliittisiin tukiin (esim. asumistuki), joka perustuu tuen hakijoiden henkilökohtaisiin tilanteisiin. Lisäk si kaupungilla käytössä oleva 10 vuoden siirtymäaikamenettely asuntotonttien
maan vuok ra so pi muk sia uusittaessa helpottaa myös pienituloisten asukkaiden sopeu tu mis ta uuteen maanvuokratasoon. Maanvuokrien yleinen merkittävä alentaminen sosiaalisilla perusteilla johtaisi muun muassa asukkaiden yhdenvertaisuuden kannalta kestämättömään ti lan tee seen. Nämä Helsinginkin perustelemat asiat ovat olleet päätöksentekoa koskevassa val mis te lus sa ja keskustelussa vahvasti mukana, jonka pohjalta on päädytty tehtyyn tonttihinnoittelupäätös-esitykseen. Oikaisuvaatimuksen tekijät ovat kovin mieltyneet Helsingin valmisteluun ja ratkai sui hin. Helsinki on tehnyt kaupunginhallituksessa 1.4.2019 päätöksen ton tinluo vu tus ta koskevista linjauksista aiemmin viitatun vuonna 2018 tehdyn pää töksen jälkeen. Joensuun tonttihinnoittelupäätös on hyvin samanlainen tämän Helsin gin tekemän päätöksen kanssa. Tontin vuokra määräytyy alueen ra ken nus oikeu den arvosta. Uu sit taes sa vanhaa sopimusta vuokran määräytymisperusteena on 60 % ra ken nus oi keu den arvosta ja lisäksi kyseiseen vuokraan on 10 vuoden siir ty mä ai ka. Helsinki on kui ten kin vienyt asian vielä pidemmälle päättäessään, et tä uusittaessa so pi muk sia siir ry tään vaiheittain kohti markkinaehtoista tont tihin noit te lua, eikä heil lä jat kos sa ole kyseisen suuruista alennusta vuok ra so pi muksia uudistettaessa. Joen suun tonttihinnoittelua koskeva päätös on vuokran määräy ty mi sen osalta si ten lie vem pi. Alla ote Helsingin tekemän päätöksen (KH 1.4.2019) vaikutusarviosta ja ton tin luovu tus ta koskevasta soveltamisohjeesta: Tonttihinnoittelupäätöksen vaikutusarvio: Linjaukset edistävät maaomaisuuden tehokasta käyttöä markkinaehtoisen tont tihin noit te lun muodostaessa selkeän pääsäännön, siirryttäessä asuntotonttien maan vuok ra so pi mus ten uudistamisen hinnoittelussa asteittain lähemmäs ar vioi tavis sa olevia markkinahintoja ja kehitettäessä asuntotonttien maan vuok ra so pi musten indeksointimekanismeja siten, että maanvuokran taso seuraisi nykyistä pa remmin tonttien arvojen todellista kehitystä. Tontinluovutusta koskevasta soveltamisohje uusittavien sopimusten vuokran osal ta: Helsingissä tontin laskennallisen arvon määrittely perustuu 31.12.2025 saakka raken nus oi keu den yksikköhintaan, joka on 60 % arvioitavissa olevasta kyseisen osa-alu een ja tonttityypin asuinrakennusoikeuden markkina-arvosta, ellei lain säädän nös tä muuta johdu. Aikavälillä 1.1.2026-31.12.2029 päättyvien maanvuokrasopimusten osalta vuok ran perusteena on 70 % ja tämän jälkeen päättyvien maanvuokrasopimusten osalta 80 % arvioitavissa olevasta tontin markkina-arvosta. Joensuussa tehty päätös lautakunnan kanssa käydyn valmistelun jälkeen on vuok ra lai sen kannalta edullisempi malli kuin Helsingissä vanhoja vuok ra so pi muksia uusittaessa.
Oikaisuvaatimuksen mukaan Joensuun kaupungin päätöksenteko ei ole selkeää. Pää tök sen te koa ohjaa Joensuun kaupungin hallintosääntö, joka on luettavissa Joen suun kaupungin nettisivuilta. Kau pun gin nettisivuilla on myös oma vuok ra sopi muk sia koskeva osionsa, josta löytyy yh teys tie dot kaupungin asiantuntijoille. Yhteenveto: Oikaisuvaatimus voidaan tehdä joko laillisuus- tai tar koi tuk sen mu kai suus pe rusteel la. Laillisuusperuste on olemassa, jos päätöksen tehnyt viranomainen on ylittä nyt toimivaltansa tai päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä tai on muu ten lainvastainen. Kerros-, rivitalo- ja pientalotonttien hinnoittelua koskeva päätös ei ole ollut lain vas tai nen eikä sitä ole syytä muuttaa myöskään tar koi tuk sen mu kai suus pe rusteel la. Kaupunkirakennelautakunta on uudistanut tonttihinnoittelua koko kaupungin alu eel la. Asiaa valmisteltaessa on tutkittu muun muassa vertailukaupunkien pe riaat tei ta ja hinnoitteluja, asuntotonttien ja elinkustannusten hintakehitystä ja kau pun ki alu eel la tehtyjä tontti- ja asuntokauppoja, asuntotonttien hin ta te ki jöi tä, vuokratasoa ja vuokratonteille asetettua tuottovaatimusta kaupungissa sekä ulko puo li sen arvioitsijan (Newsec Valuation Oy) laatimaa arviota Joensuun kau pungin asuntotonttien rakennusoikeuksien markkina-arvosta. Lautakunnan päätöksestä ilmenee, että kaupunki on pyrkinyt yh den ver tai suuteen tonttien myynti- ja vuokrahintoja määrittäessään. Hinnoittelussa on huomioi tu maan arvo kaupungin eri alueilla. Valmistelija: kaupungingeodeetti Kalle Sivén Kaupunkiympäristöjohtajan päätösehdotus: Kaupunkirakennelautakunta päättää edellä selostetuilla perusteilla hylätä oi kaisu vaa ti muk sen ja pitää voimassa kaupunkirakennelautakunnan päätöksen 21.5.2019 85 koskien kaupungin kerros-, rivi- ja pientalotonttien hinnoittelua. Päätös: Keskustelun aikana Jaana Puranen esitti, että oikaisuvaatimus hyväksytään. Hanna Riippa kannatti Purasen esitystä. Puheenjohtajan esityksestä päätettiin suorittaa asiassa kättennostoäänestys siten, että ne, jotka kannattavat kaupunkiympäristöjohtajan päätösehdotusta äänes tä vät JAA ja ne, jotka kannattavat Purasen ehdotusta äänestävät EI. Suoritetussa äänestyksessä annettiin 8 JAA-ääntä (Väistö, Okkonen, Koponen, Su ho nen, Elonheimo, Hämäläinen, Tahvanainen ja Bogdanoff) ja 3 EI-ääntä (Pura nen, Riippa ja Holopainen). Näin kaupunkirakennelautakunta hyväksyi äänin 8-3 kau pun ki ym pä ris tö joh tajan päätösehdotuksen.
Kaupungingeodeetti Kalle Sivén oli kokouksessa asiantuntijana asian käsittelyn ai ka na.