1 (11) ARVIOKIRJA Raahe, 5. kaupunginosa, kortteli 20 Rakennusoikeuden arvo 30.6.2015 CATELLA PROPERTY OY, HELSINKI, Y-TUNNUS 2214835-6
2 (11) Oulu 30.6.2015 ARVIOKIRJA ARVION KOHDE ARVION TILAAJA Arvion kohteena on rakennusoikeuskerrosneliömetrin markkina-arvo alla kuvatuilla kolmella tontilla Raahen kaupungin 5. kaupunginosan korttelissa 20. Raahen kaupunki / Risto Karhu Ruskatie 1, 92140 Pattijoki ARVION TARKOITUS JA KÄYTTÖTARKOITUS Markkina-arvon määrittäminen myyntivalmisteluja varten. Markkina-arvo määritellään (IVS 2013) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty. KOHTEEN YKSILÖINTI Arvioitavat tontit Kaupunki Raahe (678) Kaupunginosa 5 Kortteli Tontti Pinta-ala Rakennusoikeus Kaavamerkintä 0520 47 1.044 m² 850 kem² AL-3 0520 57 1.817 m² 3.500 kem² AL-3 0520 58 830 m² 2.200 kem² K-1 YHTEENSÄ 3.691 m² 6.550 kem² Koko arvioitavalla alueella on siis 6.550 kem² rakennusoikeutta, joka jakautuu eri käyttötarkoituksille seuraavasti: - asuin-, liike- ja toimistorakennus (AL-3) 4.350 kem² - liike- ja toimistorakennus (K-1) 2.200 kem² Yhteensä 6.550 kem²
3 (11) Asemakaava Alueella on voimassa Raahen kaupunginvaltuuston 14.5.2008 hyväksymä asemakaava. Kaavan mukaiset rakennusoikeudet on selvitetty edellisessä kappaleessa. Alla asemakaavakartta ja kaavamääräykset: Asemakaavakartta Kaavaselostuksesta käy ilmi, että pääosa korttelin pysäköinnistä sijoittuu autopaikkojen korttelialueelle LPA. LPA-alue sijaitsee korttelin keskellä.
4 (11) Sijainti Sijantikartta Viistoilmakuva
5 (11) Tonttikartat
6 (11) Hallinta Maa-alueet omistaa Raahen kaupunki. Rakennukset Tonteilla on muutama purkukuntoinen puurakenteinen rakennus. Tontteja tarkastellaan tässä arviokirjassa rakentamattomina tontteina. TIEDOT KOHTEESTA Tiedot kohteesta on saatu arvion tilaajalta. KATSELMUS on suorittanut kohteessa katselmuksen 27.6.2015. MARKKINATILANNE Suomen investointimarkkina Finanssikriisin jälkeinen Suomen toimitilamarkkinan kaupankäynnin volyymi on vaihdellut vuosina 2009 2013 tasolla 1,6 2,3 miljardia euroa. Transaktiovolyymissä on havaittavissa vuodesta 2011 alkanut nousujohteinen kehitys ja vuonna 2013 saavutettiin 2000-luvun alkuvuosien taso.
7 (11) Vuoden 2013 lopulla alkanut aktiivinen kaupankäynti on jatkunut vuonna 2014 ja koko vuoden 2014 transaktiovolyymi nousi noin 4,3 miljardiin euroon. 7 6 Suomen transaktiovolyymi 1996-2014 5,5 6,0 5 Mrd. euroa 4 3 2 1 0 0,5 1,0 1,4 2,0 3,4 2,3 2,3 21% 2,4 46% 3,2 46% 2,7 39% 54% 65% 3,7 48% 1,8 1,6 1,7 17% 34% 28% 2,0 22% 2,3 30% 4,3 36% Lähde: Ulkomainen Kotimainen Vuosi 2015 alkoi kaupankäynnin osalta verkkaisesti, mutta toisella neljänneksellä kaupankäynti on ollut vilkasta ja transaktiovolyymi on kesäkuun loppuun mennessä noussut jo selvästi yli kahden miljardin. Suurimpia transaktiota alkuvuonna 2015 ovat olleet Ilmarisen ja ruotsalaisen eläkeyhtiö AMF:n muodostaman uuden yrityksen ostama toimistoportfolio (400 M ) ja Keskon, Ilmarisen ja AMF:n muodostaman uuden yrityksen ostama liiketilaportfolio (552 M ) sekä Postin myymä logistiikkakiinteistöportfolio (120 M ). Myös asuntoportfolioiden kaupankäynti on jatkunut vilkkaana, näistä kauppoja on tehty noin 530 miljoonalla eurolla. Toimistomarkkinassa uusi piirre on se, että kevään aikana pääkaupunkiseudulla on myyty useita B-kategorian toimistokiinteistöjä, joiden ostajina ovat olleet sekä koti- että ulkomaiset rahastot. Ulkomaisten ostajien osuus transaktiovolyymistä vuonna 2014 kasvoi 36 prosenttiin. Suomen kiinteistömarkkinoille tuli vuoden 2014 aikana myös uusia kansainvälisiä sijoittajia, joista voidaan mainita mm. yhdysvaltalainen H.I.G. Capital sekä sveitsiläiset Partners Group ja AFIAA Foundation for International Real Estate Investments. Suomen kiinteistömarkkinat kiinnostavat jälleen ulkomaisia sijoittajia. Monessa muussa Euroopan maassa tuottovaatimukset ovat painuneet niin alas, että suomalaisten kiinteistöjen tarjoama tuotto on houkuttelevalla tasolla. Lisäksi isot kansainväliset sijoittajat saavat lainaa aiempaa edullisemmilla ehdoilla, jolloin velkavipu toimii jälleen hyvin. Ulkomaisia sijoittajia kiinnostavat suuret yksittäiset kohteet ja myös kiinteistöportfoliot, joissa vuokraustilanne on hyvä ja tekniset riskit vähäisiä. Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus kohdistuu kuitenkin pääasiassa pääkaupunkiseudulle.
8 (11) Samantyyppisillä ja -ikäisillä rakennuksilla ei ole yhtenevää hintatasoa, vaan kohdekohtaiset ominaisuudet vaikuttavat hintaan merkittävästi. Yksiselitteinen markkinahintatason seuranta on vaikeaa myös siitä syystä, että pääsääntöisesti kaupan osapuolet sopivat nykyisin, että kauppahintaa tai edes ostajaa ei ilmoiteta julkisuuteen. Selvää kuitenkin on, että Suomen toimitilamarkkina on edelleen eriytynyt kahteen kategoriaan: 1) prime-kohteisiin, joihin kohdistuva kysyntä ja kilpailutilanne pitää niiden tuottovaatimukset alhaisina, ja toisaalta 2) B-kategorian kohteisiin, joihin kohdistuva kysyntä on edelleen melko heikkoa ja kauppojen toteutuminen edellyttää selkeästi edulliseksi koettua hintaa. Arvion kohteen ja alueen kiinnostavuus markkinoilla Arvioitavien tonttien kiinnostavuutta voidaan pitää hyvänä, sillä ne sijaitsevat ydinkeskustassa hyvällä paikalla. Tontti 57, joka sijaitsee Sovionkadun ja Reiponkadun kulmassa, on liiketonttina kiinnostava, sillä sijainniltaan se on yksi parhaista vielä rakentamattomista keskustan liiketonteista. Kaksi muuta tonttia ovat liikepaikkana heikompia, mutta asuin- ja toimistokäytössä sijainti on hyvä. Tonttien myytävyys on hyvä. ARVIOINNIN PERUSTEET Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhintatietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta. Arviointi kauppa-arvomenetelmällä Raahen keskustan alueella on tehty viimeksi kuluneiden viiden vuoden aikana joitakin kerrostalotonttikauppoja. Kun tarkastellaan vuoden 2008 alusta lukien tehtyjä kerrostalotonttikauppoja, saadaan hintatasosta kohtalaisen hyvä mielikuva, vaikkakin kauppoja on tehty suhteellisen vähän. Rakentamattomien tonttien kauppojen keskeiset tiedot ovat alla olevassa taulukossa: Hinta Hinta Aika Kaava Kiinteistötunnuala Pinta- RO Hinta m² kem 2 /m 2 /kem 2 3/2008 AL 5/17/9 783 842 90.000 114,94 106,89 7/2009 AL 5/18/13 1.377 650 110.000 79,88 169,23 9/2009 AL 5/18/12 1.424 700 15.000 10,53 21,43 7/2010 AL 5/17/9 5.819 5.220 500.000 85,93 95,78 5/2011 AL 5/20/41 1.254 1.450 137.000 109,25 141,33 11/2011 AL 5/20/40 1.067 67.927 63,66 5/2012 AK 11/4/9 3.995 2.397 414.310 103,71 172,85 9/2012 AK 8/31/7, 8.. 6.543 4.600 690.000 105,46 150,00 5/2013 AK 11/8/1 1.840 2.050 412.870 224,39 201,40 Vuoden 2009 kahdessa kaupassa ovat kaupan kohteena olleet vierekkäiset tontit. Ilmeisesti näissä on ostajana sama rakennusliike ja kun yhdiste-
9 (11) tään kauppojen tiedot, saadaan kokonaiskauppahinnaksi 125.000 euroa. Rakennusoikeutta tonteilla on yhteensä 1.350 kem 2 eli yksikköhinnaksi muodostuu noin 92,60 /kem 2. Näin ollen kolmessa vuosina 2008 2010 tehdyssä ydinkeskustan kaupassa on rakennusoikeuskerrosneliön yksikköhinta vaihdellut välillä 92,60 106,89 /kem 2. Elinkustannusindeksillä korjattuna vaihteluväli on 102 119 /kem 2. Nämä kaikki kohteet sijaitsevat kahdessa vierekkäisessä Sovionkatuun rajoittuvassa korttelissa samassa kaupunginosassa arvioitavien tonttien kanssa. Vuonna 2011 tehdyt kaksi kauppaa ovat vierekkäiset tontti ja määräala samassa korttelissa arvioitavien tonttien kanssa. Rakennusliike osti kohteet ja ne muodostavat nykyisen asemakaavan mukaisen AL-tontin nro 51, jolla on 1.450 kem 2 rakennusoikeutta eli rakennusoikeuskerrosneliömetrin yksikköhinta kaupassa oli noin 141,33 /kem 2 ja indeksi korjattuna tämän hetken hintatasossa noin 150 /kem 2. Kolmessa viimeisimmässä kaupassa yksikköhinta on vaihdellut välillä 150 201,40 /kem 2 välillä. Sekä toukokuussa 2012 että toukokuussa 2013 kaupan kohteena oli rakentamaton tontti uudella Kaupunginrannan asemakaava-alueella. Syyskuussa 2012 tehty kauppa koski tonttikokonaisuutta Fellmannin Puistokatuun ja Kauppakatuun rajoittuvassa korttelissa, jossa sijaitsee entinen Raahen virastotalo. Kaikki vertailukauppojen kohteet sijaitsevat lähellä arvioitavia tontteja, kuten alla olevasta kartasta ilmenee: Arvion kohde Vertailukohteet
10 (11) Kaupungin osan 5 kortteleissa 17 ja 18 viime vuosikymmenellä tehdyissä kaupoissa rakennusoikeuden hintataso oli selvästi alhaisempi kuin kuluvalla vuosikymmenellä tehdyissä kaupoissa. Rakennusoikeuden käypä yksikköhinta arvioitavilla tonteilla on käsityksemme mukaan karkeasti arvioiden samaa suuruusluokkaa kuin neljässä viimeisessä vertailukaupassa. Tällä perusteella yksikköhinta on karkeasti arvioiden 150 200 /kem 2 välillä. Arvioitavista tonteista katujen kulmassa sijaitseva tontti 57 on sijainniltaan keskeisin liikepaikka. Rakennusoikeuden yksikköhintaan tällä ei käsityksemme mukaan kuitenkaan ole mainittavaa vaikutusta, ja kaikki tontit voidaan arvostaa likimain samalla yksikköhinnalla. Ottaen huomioon tonttien erinomainen sijainti ydinkeskustassa arvioimme rakennusoikeuskerrosneliömetrin yksikköhinnaksi noin 180 /kem 2. Yhteenveto ja arvion tarkkuus Edellä saatiin kerrosneliömetrin yksikköhinnaksi noin 180 /kem 2. Tämä tekee kokonaisuuden (6.550 kem 2 ) markkina-arvoksi noin 1,18 milj. euroa. Vertailuaineiston vähäisyys ja kauppahintojen hajonta heikentävät arvion tarkkuutta. Arvion tarkkuus on noin +/- 10( 15) %. MARKKINA-ARVO ARVION LAATI Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (edellä kuvatut Raahen kaupungin 5. kaupunginosan korttelissa 20 sijaitsevat tontit) velattomaksi markkina-arvoiksi arvopäivänä 30.6.2015 seuraavaa: CATELLA PROPERTY OY Arviointipalvelu Oulu 30.6.2015 Kortteli Tontti Rakennusoikeus Markkina-arvo 20 47 850 kem 2 153.000 20 57 3.500 kem 2 630.000 20 58 2.200 kem 2 396.000 YHTEENSÄ 1.179.000 Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), yleisauktorisoitu Pekka Laurila-Harju Diplomi-insinööri, LKV Myyntipäällikkö
11 (11) LISÄTIEDOT Lisätietoja arviosta antaa, puh. 010 5220 605