I TAMPEREEN YLIOPISTO Johtamiskorkeakoulu Joel Kokko KIINTEISTÖNVÄLITTÄJÄN VASTUU ERITYISESTI PINTA- ALAVIRHEESTÄ ASUINHUONEISTOKAUPASSA Pro Gradu -tutkielma Yritysjuridiikka Tampere 2013
II TIIVISTELMÄ Tampereen yliopisto Johtamiskorkeakoulu KOKKO, JOEL: Kiinteistönvälittäjän vastuu erityisesti pinta-alavirheestä asuinhuoneistokaupassa Pro gradu -tutkielma, VII + 60 s. Yritysjuridiikka Maaliskuu 2013 Kiinteistönvälitys on jo pitkään ollut merkittävässä asemassa niin kiinteistön kaupassa, kuin asuinhuoneistokaupassakin. Asuinhuoneiston kauppaan liittyy lukemattomia kohteen myynnin ja oston kannalta merkittäviä erityiskysymyksiä. Välitysliikkeen palveluiden käyttäminen on tästä johtuen perusteltua erityisesti silloin, kun ei itse omaa riittävästi tietoa kauppaa koskevista vastuista ja velvollisuuksista. Asuinhuoneiston pinta-alavirhe on eräs asuinhuoneistokaupan yleisimmistä virhetyypeistä. Pintaalavirhe ja sitä koskevat riita-asiat esiintyvät tyypillisimmin ennen vuotta 1992 perustetuissa asunto-osakeyhtiöissä. Asuinhuoneiston pinta-alan tulee olla mitattu 1.1.1992 tai myöhemmin perustetuissa asunto-osakeyhtiöissä kaikille asunto-osakeyhtiöille yhteisen pinta-alan mittaamista koskevaa standardin mukaisesti. Vanhoissa asunto-osakeyhtiöissä todennäköisyys pinta-alavirheen olemassaoloon on suuri, sillä pinta-alan mittaustavat ovat olleet aiemmin vaihtelevia. Uudemmissa kohteissa virhe johtuu tyypillisesti näppäilyvirheestä tai muusta huolimattomuudesta. Tutkimus käsittelee kiinteistönvälittäjän vastuuta tilanteessa, jossa ostajalle ilmoitettu pinta-alatieto on virheellinen. Työssä käsitellään lisäksi yleisemmin asuinhuoneistokauppaa, myyjän vastuuta, asuntokaupan virheellisyyttä ja välitystoimintaa. Keskeisimpinä havaintoina tutkimuksessa selvitetään välitysliikkeen vastuun ankaruus ja tuomioistuinten yhtenäinen linja pinta-alavirheen merkityksellisyyden suuruudesta. Pinta-alavirheen merkityksellisyyden raja näyttäisi oikeuskäytäntöön perustuen olevan 10 prosenttiyksikön ero todellisen ja ilmoitetun pinta-alan välillä. Myyjän velvollisuutena on tällöin usein korvata ostajalle liikaa maksettua kauppahintaa hinnanalennuksena. Välitysliike ei ole kaupan osapuoli, mutta voi joutua vahingonkorvausvastuuseen pintaalavirhetilanteissa.
III SISÄLLYS LÄHTEET... V 1. JOHDANTO... 1 1.1 Tutkimuksen aihe... 1 1.2 Tutkimuksen kysymyksenasettelu ja rajaus... 2 1.3 Tutkimuksen metodi... 3 1.4 Tutkimuksen lähteet... 4 1.5 Tutkimuksen rakenne... 6 2. ASUINHUONEISTON KAUPASTA... 8 2.1 Yleistä... 8 2.2 Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa... 9 2.3 Ostajan selonottovelvollisuus asuntokaupassa... 13 3. ASUINHUONEISTOKAUPAN VIRHEELLISYYS... 16 3.1 Kohteen fyysinen virheellisyys ja hinnanalennus käytetyn asunnon kaupassa... 16 3.2 Sopimuksenvastaisuudesta käytetyn asunnon kaupassa... 18 3.3 Virheellisyys uuden asunnon kaupassa... 20 4. VÄLITYSTOIMINNASTA... 24 4.1 Yleistä... 24 4.1.1 Välitysliikkeistä... 24 4.1.2 Toimeksiantosopimuksesta... 26 4.2 Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus... 28 4.3 Välitysliikkeen selonottovelvollisuus... 30 4.4 Välitysliikkeen vastuun määräytyminen... 32
IV 4.4.1 Yleistä... 32 4.4.2 Välitysliikkeen vahingonkorvausvastuusta... 33 4.4.3 Vastuu toimeksiantajan vastapuolta kohtaan... 37 4.4.4 Välitysliikkeestä johtuvan virheen seuraamukset... 38 5. PINTA-ALAVIRHEEN TARKASTELU... 43 5.1 Pinta-alavirhe asuntokaupassa... 43 5.2 Välitysliikkeen vastuu pinta-alavirheestä... 47 5.3 Pinta-alavirheen merkitys asuinhuoneistokaupassa... 52 6. JOHTOPÄÄTÖKSET... 56 6.1 Kiinteistönvälittäjän vastuun laajuus asuinhuoneistokaupan pinta-alavirheestä... 56 6.2 Aihetta koskevan sääntelyn kehittämisestä ja jatkotutkimuskysymyksistä... 58
V LÄHTEET Kirjallisuus Hemmo, Mika: Sopimusoikeus II. Helsinki 2003. Hoffrén, Mia: Millainen virhe vaikuttaa kauppaan?. Oikeustieto 2009/3, s. 2 4. Kasso, Matti: Asunto- ja kiinteistölainsäädäntö. Helsinki 1996. Kasso, Matti: Asunto- ja kiinteistöosakkeen kauppa ja omistaminen. Helsinki 2010. Kasso, Matti: Kiinteistönvälitys ja -arviointi. Helsinki 2011. Keskitalo, Petri: Käytetyn asunnon kauppa. Helsinki 2007. Keskitalo, Petri: Uuden asunnon kauppa. Helsinki 2009. Nevala, Tapio: Asuntokauppalaki. Helsinki 2005. Palo, Marianne Linnainmaa, Leena: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä. Helsinki 2002. Palo, Marianne Linnainmaa, Leena: Kiinteistön- ja vuokravälitys & ratkaisukäytäntö. Helsinki 2004. Routamo, Eero Ståhlberg, Pauli: Suomen vahingonkorvausoikeus. Jyväskylä 2000. Saarikoski, Michael: Hinnanalennuksen korvauskelpoisuudesta taloudellisena vahinkona asunnon ja kiinteistön kaupassa. Defensor Legis 2006/2 s. 219 239. Simonen, Irja: Asuntokauppariidat: kuluttajavalituslautakunnan ratkaisuja asuntokauppariitoihin 1/1998 6/2000. Helsinki 2000. Välimäki, Kaj: Ulkopuolinen asiantuntija ja ostajan selonottovelvollisuus käytetyn asunnon kaupassa. Defensor Legis 6/2000, s. 959 973.
VI OIKEUSTAPAUKSET Korkein oikeus KKO:1983 II 92 KKO 1984 II 108 KKO 1986 II 55 KKO 1988:64 KKO 1990:120 KKO 1999:96 KKO 2003:61 KKO 2009:81 Hovioikeudet Helsingin HO 5.2.1986, S 1984/231 Helsingin HO 26.1.1999, S 97/970 Helsingin HO 27.4.1999, S 98/228 Helsingin HO 20.12.2001, S 00/2385 Helsingin HO 29.9.2006, S 06/525 Turun HO 29.9.2000, S 99/1274 Turun HO 25.4.2002, S 01/1024 Turun HO 20.1.2003, S 01/709
VII Kuluttajavalituslautakunta Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisu 21.9.1999 nro 98/81/2274 Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisu 28.7.2008 nro 4151/81/06 Kuluttajariitalautakunta Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu 7.5.2012 nro 2887/81/10 VIRALLISLÄHTEET valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (15.2.2001/130) INTERNET-LÄHTEET Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto. Hyvä välitystapa. Viitattu 3.1.2013. <http://www.kvkl.fi/hyva_valitystapa.html > Suomen standardisoimisliitto ry. Rakennuksen pinta-alastandardi uusittu. Viitattu 22.2.2013. <http://www.sfs.fi/ajankohtaista/uutiset/rakennuksen_pinta-alan_standardi_uusittu.363.news> LYHENTEET AsKL asuntokauppalaki (23.9.1994/843) KiintVälL laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (15.12.2000/1074) KL kauppalaki (27.3.1987/355)
VIII KVLL laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (15.12.2000/1075) MK maakaari (12.4.1995/540) OikTL laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (13.6.1929/228)
1 1. JOHDANTO 1.1 Tutkimuksen aihe Asuntokauppa on, ja tulee olemaan ehkä se kaikkein tärkein yksityishenkilön elämässänsä tekemä oikeustoimi. Kyseessä ei ole vain sopimus asunnon omistuksen siirtymisestä, vaan usein ostaja, tai ostajat ovat säästäneet tulevaa kotiaan varten pitkään ja suunnitelleet tulevaisuutta kyseisen kodin ehdoilla. Tästä syystä asuntokauppaan liittyvät ongelmat ovat usein erityisen ikäviä. Tutkimuksen aiheen valinnassa olen päätynyt tarkastelemaan kiinteistönvälittäjän vastuuta ja merkitystä asuinhuoneiston pinta-alavirheestä, koska kiinteistönvälityksen merkitys asuntokaupassa on niin suuri. 1 Kiinnostukseni tutkia useista eri asuntokaupan virhetyypeistä juuri pinta-alavirhettä syntyi perehtyessäni aihetta käsittelevään oikeuskirjallisuuteen ja oikeustapauksiin. Pinta-alavirhe on asuntokaupan yksi yleisimmistä virhetyypeistä kosteus-, home- ja lahovaurioiden jälkeen. Pintaalavirhe vaikuttaa olevan kuitenkin yleisyydestään huolimatta melko epäselvä, ja osittain siksi aiheen tutkiminen vaikuttaa mielenkiintoiselta 2. Asuinhuoneistokaupassa pinta-alavirheessä on kyse tyypillisesti puuttuvista neliöistä, mutta omakotikiinteistöissä virheet voivat koskea esimerkiksi rakennuksen pinta-alaa ja kiinteistön suuruutta. 3 Pinta-alavirheet asuinhuoneistokaupassa johtuvat lähes poikkeuksetta pinta-alan laskemistapojen kirjavuudesta ennen 1.1.1992 perustettujen asunto-osakeyhtiöiden kohdalla. Mainitun päivämäärän jälkeen perustetuissa yhtiöissä pinta-alavirheet ovat äärimmäisen harvinaisia yhtenäistetyn ja yleisesti hyväksytyn mittaustavan vuoksi. 4 Asuinhuoneiston pinta-ala mainitaan isännöitsijäntodistuksessa ja useimmiten myös yhtiöjärjestyksessä. Ongelmallista pinta-alatietojen suhteen on se, että vaikka vanhan yhtiön yhtiöjärjestystä muutettaisiin, ei pinta-alatietoja tarvitse muuttaa nykyisen lain mukaisiksi 5. Tästä johtuen pinta-alatietojen tarkistaminen on oleellista juuri vanhoissa yhtiöissä. 1 Käytännössä yli 80 prosenttia asuntokaupoista tehdään kiinteistönvälittäjän avulla. Markkinatilanteellakaan ei ole ollut näkyvää vaikutusta tämän osuuden suuruuteen. Ks. Kasso 2011, s. 1. 2 Eräissä riitatapauksissa epäselvää on ollut jopa keneltä korvauksia vaaditaan ja mihin perustuen. Tapauksessa HELHO 5.7.1989, S88/1121 asunto-osakkeiden ostaja vaati alioikeudessa kauppahinnan alentamista sekä myyjältä, että välitysliikkeeltä. Välitysliike ei ole kaupan osapuoli, jolloin hinnanalennusta voidaan vaatia vain myyjältä. 3 Palo Linnainmaa 2002, s. 213. 4 Rakennusten yleisesti hyväksyttynä huoneiston pinta-alan mittaustapana pidetään standardissa SFS 5139 määriteltyä huoneistoalan laskemismenetelmää 1.1.1992 alkaen perustetuissa asunto-osakeyhtiöissä. 5 Nevala 2005, s. 35.
2 Asuntokaupassa myyjä on vastuussa kaupan virheellisyydestä ja virheestä mahdollisesti aiheutuvista seuraamuksista, jos kohteesta ilmoitettu pinta-ala poikkeaa nykyisellä mittaustavalla saadusta pinta-alasta. Pinta-alavirheen ollessa riittävän suuri, voi myyjä joutua maksamaan hinnanalennusta ostajalle puuttuviin neliöihin perustuen. Edellytyksenä korvausvastuun syntymiselle on se, että virhe on merkityksellinen, eli pinta-alapoikkeama on riittävän suuri. Hinnanalennuksen määrään vaikuttaa puuttuvien neliöiden määrä, mutta laskenta on aina jossain määrin arvioitua, koska asuntokauppaa ei tehdä yleisesti pelkästään neliöihin perustuen. Jos kaupassa on mukana ostajan ja myyjän lisäksi myyjän puolesta asuinhuoneiston myyntiä hoitava kiinteistönvälittäjä, muuttuu vastuun jakautuminen pinta-alavirheen seurauksista. Välitysliikkeellä on ammatinharjoittajana tavallista paremmat mahdollisuudet olla selvillä myytävän kohteen virheistä, kuten pinta-alavirheestä. Kaupan kohteen pinta-alatiedot katsotaan kuuluvan välitysliikkeen selonottovelvollisuuden piiriin. Näin ollen riippumatta siitä, tiesikö välitysliike kohteen pintaalavirheestä vai ei, on kiinteistönvälittäjä mahdollisesti vahingonkorvausvastuussa tiedonantovelvollisuutensa laiminlyönnistä. 1.2 Tutkimuksen kysymyksenasettelu ja rajaus Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää kiinteistönvälittäjän vastuuta asuinhuoneistokaupassa etenkin pinta-alavirheen näkökulmasta. Kiinteistön kauppa on rajattu tutkielman laajuudesta johtuen tarkastelun ulkopuolelle, lukuun ottamatta joitain viittauksia lain tai oikeustapauksen samankaltaisuudesta johtuen molemmissa asuntokaupan eri tyypeissä 6. Käsittelyä on rajattu myös siten, että lähtökohtaisesti tarkoituksena sekä kiinteistönvälittäjän, että myyjän osalta on selvittää mahdollinen vastuu ostajaosapuolta kohtaan. Mahdollisesta kiinteistönvälittäjän takautumisoikeudesta maksettuihin korvauksiin esimerkiksi asunto-osakeyhtiötä kohtaan ei käsitellä tässä tutkielmassa. Oleellisiksi näkökulmiksi tutkimuksessa on valittu myyjän ja kiinteistönvälittäjän vastuun erottelu toisistaan pinta-alavirhetilanteissa, sekä virheen syntymisen ja virheen merkityksellisyyden tarkastelu. Vastuun tarkastelussa keskeisiksi tekijöiksi nousevat välitysliikkeen vahingonkorvausvastuu ja myyjän velvollisuus kaupan hinnanalennukseen. Virhetarkastelussa keskeisin kysymys on virheen merkityksellisyyden arviointi ja välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus virheestä. 6 Esim. luvussa 4.4.4 tapaus KKO:1988:64 koskee kiinteistön kauppaa, mutta soveltuu luvun käsittelyyn hyvin tästä huolimatta.
3 Tutkimuksen kannalta erittäin oleellisen tekijän, pinta-alan mittaustavan tarkempi tekninen tarkastelu on rajattu ulkopuolelle. Tutkimuksen tarkastelun lähtökohta on se, että pinta-ala on mitattu joko nykyisen standardin mukaisesti, tai jollain muulla tavalla. Siinä tapauksessa, että mittaus on tehty muulla tavalla, tutkimus nojautuu eri mittaustapojen erotukseen, eikä kyseenalaista itse mittaustapaa ja tuloksia. 7 Tutkimuksessa ei rajatun laajuuden vuoksi myös tarkastella esimerkiksi pinta-alatiedon lähteenä olevan yhtiöjärjestyksen, isännöitsijäntodistuksen tai myytävää kohdetta käsittelevän markkinoinnin merkitystä välitysliikkeen vastuuseen. Tutkimuksen pyrkimyksenä on jäsentää välitysliikkeen vastuun laajuutta kohteen pinta-alan poiketessa todellisesta ja määritellä pinta-alavirheen oikeudellisia seuraamuksia. Tutkimuksessa välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus ovat erittäin keskeisessä asemassa kiinteistönvälittäjän vastuun määrittäjinä. Mainitut velvollisuudet perustuvat yleisesti ammattimaista toimintaa harjoittaviin toimijoihin, jolloin niiden tarkastelun laajuus on tässä yhteydessä rajattua. Myös pinta-alavirhettä ei olla säännelty erikseen, joten lähtökohtaisesti pinta-alavirhettä tulkitaan kuten muitakin virheitä. Näin ollen täysin perusteltua olisi tukea tutkielman argumentaatiota käyttämällä hyväksi muita virhetyyppejä. Päätin kuitenkin tyytyä rajaamaan yleisen oikeustoimen virheellisyyden ja asuntokaupan virheellisyyden tutkimisen vain välttämättömimpään määrään keskittyen oleellisemmaksi kokemani pinta-alavirheen lainsäädännön ja oikeuskäytännön tarkasteluun. 1.3 Tutkimuksen metodi Tutkimuksen metodi on oikeusdogmaattinen, eli lainopillinen. Lainopin, ja tämän tutkimuksen tehtävän on systematisoida ja tulkita oikeusnormeja. Tutkielman pyrkimyksenä on selvittää voimassaoleva, Suomen oikeusjärjestyksen kanta kyseessä olevaan tutkimuskysymykseen. Olen pyrkinyt systematisoimaan aihetta koskevan lainsäädännön, oikeuskäytännön ja muun oikeudellisen aineiston, jotka näen oleellisimmaksi tutkimuskysymykseen nähden. Oleelliseksi olen myös katsonut korostaa tarvittaessa eri oikeuslähteiden merkitystä ja painoarvoa käsiteltävään kysymyksen kohdalla. Joissain tapauksissa jopa ainoan oikeuslähteen merkitys ajan tai olosuhteiden muuttumisen vuoksi on tärkeä huomata. Oikeusdogmaattinen tarkastelu on tähän tutkimukseen mielestäni luonnollinen 7 Pinta-alan mittaamisesta ks. luku 5.
4 valinta, sillä esimerkiksi oikeusvertailu on aiheen kansallisten elementtien vuoksi melko heikosti soveltuva metodi 8 Systematisoinnin lisäksi tutkimukseen kuuluu myös tulkita valittua tutkimusaineistoa. Oikeuskirjallisuuden ja aihetta koskevien tutkimusten tekemän tulkinnan tärkeys korostuu jo pelkästään siksi, että eri oikeudenalojen sääntely on pääsääntöisesti enemmän tai vähemmän ylimalkaista ja suuntaaantavaa. Poikkeusta ei muodosta asuinhuoneistokauppaa ja kiinteistön kauppaa koskeva sääntely, vaikka mielestäni asuntokauppaa koskeva lainsäädäntö on yllättävänkin tarkkaa. Monissa kysymyksissä, mukaan lukien tämän tutkielman tutkimuskysymys oikeuskirjallisuuden ja etenkin oikeuskäytännön merkitys muun oikeudellisen materiaalin ohella on kuitenkin suuri. Valitun metodin avulla pyrkimyksenäni on ollut perustella mahdollisimman hyvin tutkimuskysymykseen liittyvää oikeudentilaa ja muodostaa siitä perusteltuja johtopäätöksiä. Vaikka käsillä olevan tutkimuksen kysymyksiin on mahdotonta antaa yksiselitteistä vastausta, on monissa tilanteissa kuitenkin löydettävissä selkeitä ja yhdenmukaisia tulkintalinjoja. Pinta-alavirhettä koskeva sääntely on ankaraa, mutta kun tiedetään vastuun määräytymisen laajuuden perusteet, on toiminnan ja sen seurausten ennakointi aina helpompaa. Koen onnistuneeni tutkimuksessani, jos olen pystynyt olemaan jotenkin avuksi asuinhuoneistokaupan pinta-alavirhettä koskevan problematiikan jäsentämisessä. 1.4 Tutkimuksen lähteet Tutkimuksen lähdeaineisto koostuu pääosin lainsäädännöstä, ennakkotapauksista ja oikeuskirjallisuudesta. Vahvasti velvoittavien oikeuslähteiden merkitys on erityisen suuri, mutta myös lain esitöiden merkitys korostuu tässä tutkielmassa. Muita oikeuslähteitä tutkimuksessa käytetään varsin niukasti, mutta oleellisimmaksi voidaan nostaa ainakin huoneiston pinta-alan mittaamistapaa koskevan standardin merkityksen. Asuntokauppaa koskeva lainsäädäntö on mielestäni onnistunutta ja moniin muihin oikeudenaloihin verrattuna laajasti ja perusteellisesti kirjoitettua. Lisäksi lain esityöt tarjoavat moniin kysymyksiin paljon tulkintaa vahvasti tukevaa materiaalia. Asuntokaupassa on myös mahdollista käyttää hyväkseen kahta eri normistoa, sillä asuinhuoneistokauppaa koskeva sääntely ja kiinteistön kauppaa kos- 8 Pinta-alan laskemista koskeva normisto riippuu täysin eri maiden omista mittaussäännöksistä. Myös kansallisen oikeuskäytännön suuri merkitys tutkimuskysymykseen rajaa ulkomaisen kirjallisuuden käyttökelpoisuutta suuresti.
5 keva sääntely on erotettu toisistaan. Kattavasta lainsäädännöstä huolimatta suoran vastauksen löytäminen moniin ongelmiin on asuntokaupan kirjavuuden vuoksi usein vaikeaa, ja tällöin tarvitaan muita oikeuslähteitä argumentoinnin tueksi. Tämän tutkielman lähdeaineistosta on mainittava, että käytettävissä olevien oikeustapausten määrä on suuri, jolloin on täytynyt tehdä valinta tutkimukseen parhaiten soveltuvista ennakkoratkaisuista. Eniten ennakkotapausten rajaamista on joutunut tekemään kuluttajariitalautakunnan ja entisen kuluttajavalituslautakunnan ratkaisusuosituksista, mutta toisaalta olen koittanut antaa hovioikeuden ratkaisuille ja etenkin korkeimman oikeuden ratkaisuille mahdollisimman paljon painoarvoa. Koen onnistuneeni oikeustapausten rajaamisessa tapausten paljoudesta huolimatta hyvin, ja tutkielmaan valitut tapaukset edustavat mielestäni kattavasti tämänhetkistä oikeudentilaa kyseisessä asiassa. Ylipäätään koen oikeuskäytännön merkityksen erittäin vahvaksi asuntokauppaa koskevassa sääntelyssä, sillä asuntokauppa sisältää niin suuren määrän riitauttamisen arvoisia tekijöitä. Yksin lainsäädännön tulkinnalla on hyvin vaikea löytää ratkaisua kulloinkin kyseessä olevaan ongelmaan 9. Oikeuskirjallisuuden määrä asuntokauppaan liittyen on melko vähäinen. Tutkielmassani lähteinä käytetyt teokset ja artikkelit edustavat tutkimuskysymykseen liittyvää oikeuskirjallisuutta, eikä enempää ole saatavilla, ellei tarkoituksena ole tehdä muunlaista tutkimusta. Mahdollisesti juuri samasta syystä, eli aihetta koskevan oikeuskirjallisuuden vähäisyydestä johtuen teosten ja artikkelien tarjoamat johtopäätökset ovat hyvin suppeita ja varovaisia. Näin ollen kirjallisuuden tuoma lisäarvo on mielestäni melko vähäinen, joskin omalta osaltaan tärkeä muiden oikeuslähteiden rinnalla. 9 Tapausten kirjavuudesta olkoon esimerkkinä ratkaisu HeHO 26.1.1999, S 97/970, jossa rakennuspiirustuksissa kynällä tehdyn virheellisen pinta-alatiedon ei katsottu edellyttävän välitysliikettä tarkastamaan pinta-alatietoa. Todellisen ja ilmoitetun pinta-alan erotus on tapauksessa n. 9 prosenttiyksikköä.
6 1.5 Tutkimuksen rakenne Tutkielma koostuu kuudesta pääluvusta mukaan lukien johdanto ja johtopäätökset. Johdantoa seuraavassa ensimmäisessä varsinaisessa pääluvussa käsitellään asuinhuoneistokauppaa. Oleellisimmiksi erityiskysymyksiksi tutkimuksessa asuntokaupan yleisessä käsittelyssä on valittu myyjän tiedonantovelvollisuus ja ostajan selonottovelvollisuus. Kyseiset velvollisuudet määrittävät vahvasti sen, mitkä oikeudet ja velvollisuudet kaupan mahdollisessa riitauttamistilanteessa kuuluvat myyjän vastuulle ja mitkä ostajan vastuulle. Tutkimuksen keskiössä olevan pinta-alavirheenkin tulkinnassa kyseiset vastuun perusteita määrittävät seikat toimivat vastuunjaon määrittäjinä myös kiinteistönvälittäjän hoitaessa myyntitoimeksiantoa. Mahdolliset korvausvastuut pinta-alavirhetilanteissa perustuvat asuntokaupan virheellisyyteen ja virheen riittävään merkityksellisyyteen. Tästä johtuen tutkimuksen seuraavassa pääluvussa käsitellään asuinhuoneistokaupan virheellisyyttä. Luvussa käsitellään vain oleellisiin osin oikeustoimen virheellisyyttä yleisellä tasolla. Sen sijaan asuinhuoneistokauppaan liittyviä virhetilanteita on tutkimuksessa pyritty kuvailemaan mahdollisimman kattavasti soveltuvimpia lainkohtia ja oikeustapauksia käsittelemällä. Myyjälle mahdollisesti kaupan virheellisyydestä määrättävä hinnanalennus tulee käsitellyksi kyseisessä pääluvussa. Pinta-alavirheet koskevat lähes poikkeuksetta käytetyn asunnon kauppaa, mutta uuden asunnon kauppa tuo käsitellyin osin mielestäni lisäarvoa virhetulkinnalle asuinhuoneistokaupassa 10. Neljäs pääluku koskee välitystoimintaa. Myös välitysliikkeen vastuun kannalta oleellista on välitysliikkeen selonottovelvollisuus ja tiedonantovelvollisuuden täyttäminen. Toisin kuin myyjän vastuu, välitysliikkeen vastuu perustuu toimeksiantosopimukseen ja sen täyttämiseen. Ostajaa kohtaan vastuu esimerkiksi pinta-alavirheestä ei ole hinnanalennuksen muodossa, vaan välitysliike voi joutua vahingonkorvausvastuuseen toiminnastaan ostajalle. Välitysliikkeen vastuu perustuu välitysliikkeen ammattitaitoisuuteen ja siitä seuraaviin velvollisuuksiin selvittää asioita ja toimia tiedon jakajana sekä toimeksiantajalle, että toimeksiantajan vastapuolelle. Pinta-alavirhettä käsitellään sekä välitysliikkeen, että myyjän kannalta luvussa viisi. Pinta-alan tarkastelu on jaettu koskemaan ensimmäisessä alaluvussa yleisesti asuntokauppaa. Toisessa alaluvussa näkökulmana on pinta-alavirhe välitysliikkeen kannalta. Pinta-alavirhe on vain yksi virheen tyyppi useiden muiden eri virhetyyppien joukossa. Vaikka tutkimuksessa on kyse välittäjän vas- 10 Ks. Luku 5.1.
7 tuusta pinta-alavirhetilanteessa, on myyjän rooli kaikissa pinta-alavirhetilanteissa olennainen. Tällöin luonnollinen kyseisen virheen jäsentely lähtee kaupan tyypin, eli asuinhuoneistokaupan käsittelystä. Tässä pääluvussa pyritään lisäksi jäsentelemään pinta-alavirheen seurauksia sekä välitysliikkeen, että myyjän osalta.
8 2. ASUINHUONEISTON KAUPASTA 2.1 Yleistä Asuinhuoneistojen kaupassa kaupan kohteena on asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat yhtiöjärjestykseen perustuen tietyn asuinhuoneiston hallintaan. Asunto-osakeyhtiölain (22.12.2009/1599) 1 luvun 2 :n mukaan asunto-osakeyhtiönä pidetään osakeyhtiötä, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi. Asunto-osakekauppa on samanaikaisesti arvopaperin sekä irtaimen omaisuuden kauppa. Asuntoosakekauppa poikkeaa osittain kiinteistön kaupasta, sillä irtaimen omaisuuden kaupassa ei ole muotovaatimuksia eikä julkisoikeudellista kirjaamisjärjestelmää 11. Irtaimen kaupan luonteen vuoksi asunto-osakekauppaan tulee kuitenkin sovellettavaksi useita eri säädöksiä. Kauppalakia (27.3.1987/355, jäljempänä KL) sovelletaan irtaimen omaisuuden kauppaan, laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (13.6.1929/228, jäljempänä OikTL) puolestaan sääntelee esimerkiksi sopimuksen syntymistä ja luonnollisesti asuntokauppalaki (23.9.1994/843, jäljempänä AsKL) on merkittävä säädös asunto-osakekaupan oikeudellisissa kysymyksissä. 12 Asunto-osakkeiden kaupassa sovelletaan pääosin kuitenkin AsKL:a. 13 Lähtökohtana oikeusjärjestyksessämme on sopimusvapauden periaate, eli lähtökohtainen vapaus sopia asioistaan haluamallaan tavalla. Myös asunto-osakekaupan lähtökohtana pätee sopimusvapaus, mutta poikkeuksia ja rajoituksia sopimusvapauteen asettaa esimerkiksi kuluttajansuojalaki (20.1.1978/38), AsKL kuluttajia koskevassa normistossaan ja laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (31.3.1995/481). Myös asunto-osakekauppaan pätee, ettei ketään voi pakottaa tekemään sopimusta, eikä sopimuksella voi olla kolmatta osapuolta sitovia vaikutuksia. 14 Esimerkiksi tapauksessa KKO:1999:96 ostajan ja myyjän välillä tehtyyn sopimukseen nähden ulkopuolinen asunto- 11 Kasso 2010, s. 190. Toisaalta asunto-osakeyhtiön osakasluettelo on julkinen ja sen tiedot avoimia, mutta tietoja ei ylläpidetä yhteisesti. Velvollisuus tietojen ylläpitämisestä kuuluu kullekin yhtiölle erikseen. 12 Kasso 2010, s. 190. 13 Kasso 2010 s. 191. Poikkeuksen muodostaa AsKL 1:1 :n mukaan osuuskunnan osuuden luovutus, jonka jäsenyys antaa ainoastaan oikeuden tehdä osuuskunnan kanssa huoneenvuokrasopimuksen, aikaosuusasunnon kaupan ja asumisoikeuden luovutuksen. Asunto-osuuskunnat ovat kuitenkin melko harvinaisia. 14 Sopimuspakkotilanteet ovat rajatuissa tilanteissa mahdollisia. Esimerkiksi joukkoliikenteen sopimuspakko maksavan asiakkaan kuljetuksesta ja postin toimitus kuuluvat eräisiin sopimuspakkotilanteisiin..
9 osakeyhtiö ei voinut esittää vaatimuksia sellaisen sopimuksen perusteella, jossa myyjä ei ollut ottanut vastatakseen kustannuksista nimenomaan asunto-osakeyhtiölle. Irtaimen kaupan sopimuksen tekemiselle ei ole säädetty muotovaatimuksia. Näin ollen teoriassa jopa suullinen sopimus on pätevä, mutta yleisesti ottaen pyrkimyksenä on tehdä vähääkään merkityksellisemmät sopimukset kirjallisesti. 15 OikTL 1 luvun sopimuksen tekemistä koskevat säännökset pätevät myös asunto-osakekaupassa huolimatta säädöksen korkeasta iästä ja osittaisesta sopimattomuudesta tähän päivään. 16 Sopimus osapuolten välille syntyy siis tarjouksen ja hyväksytyn vastauksen tulemana. 17 Yleisemminkin OikTL:n 1 luvun säännökset tarjouksesta ja vastauksesta soveltuvat asunto-osakekauppaan, jolloin esimerkiksi suullinen tarjous ja vastaus on OikTL 3 :n perusteella mahdollinen. Asuntokaupassa on kuitenkin aina syytä tehdä kirjallinen tarjous ja antaa siihen selkeä kirjallinen vastaus 18. 2.2 Myyjän tiedonantovelvollisuus asuntokaupassa Myyjän tiedonantovelvollisuuden kannalta tietojen antamistavalla ei ole merkitystä, vaan tiedot on mahdollista antaa kirjallisesti tai suullisesti. 19 Jopa oikea tieto voi olla virheellinen, jos tieto on esitetty epäselvällä tai harhaanjohtavalla tavalla. 20 Oleellista on sellaisten tietojen antaminen, joiden voidaan katsoa poikkeavan tavallisesta ja joiden ostaja voi objektiivisesti arvioiden olettaa saavansa tietää. Arvioitaessa, mitä voidaan pitää eri asuntojen kohdalla perusteltuna odottaa, on esimerkiksi asunnon ikä, hinta ja se, mitä ostaja voi havaita asunnon ennakkotarkastuksessa. 21 Virheellisten tietojen on oltava lisäksi tarpeeksi konkreettisia, sillä yleisluontoinen kehuminen ei sinänsä aiheuta 15 Kasso 2010, s. 193. 16 Esimerkiksi kyseisen lain 3 :n termiä "sähkösanoma" voitaneen nykyään pitää vanhentuneena. 17 Kasso 2010, s. 194. Irtaimeen kauppaan yleisestikin pätevänä huomiona lienee oleellista korostaa, että myyntiilmoitusta ei pidetä tarjouksena, vaan tarjouspyyntönä. Näin ollen asunnon tai muun irtaimen myyjä ei ole velvollinen edes myynti-ilmoituksen osoittamaan pyydettyyn hintaan, ellei myyjä ole tehnyt nimenomaiselle ostajalle osoitettua myyntitarjousta. 18 Kasso 2010, s. 195. 19 HE 14/1994, s. 94. 20 Kasso 2010, s. 242. 21 HE 14/1994, s. 95.
10 virhevastuuta. On kuitenkin mahdollista, että myös yleisluontoinen kehuminen tulee arvioitavaksi, kun tarkastellaan ostajan perustellusti odottamaa tasoa asunnon suhteen. 22 Virhevastuun syntyminen ei edellytä tuottamusta myyjän osalta. Asunto voi olla virheellinen siitä riippumatta, tiesikö myyjä antamansa tiedon olleen virheellinen tai olisiko hänen tullut tietää. 23 Virheellisyyteen ei vaikuta se, oliko myyjän tarkoitus johtaa ostajaa harhaan vai ei. Lain esitöiden valossa tarkoituksena virhevastuun edellä mainitun kaltaisessa melko laajassa virhevastuun syntymisessä on pyrkimys vähentää asunnon myyjän ilman varmuutta esitettyjä väitteitä asuntoa koskien. Näin ollen myyjällä on velvollisuus lisätä epävarmoihin asuntoa koskeviin tietoihin varauma tiedon mahdollisesta paikkansapitämättömyydestä. 24 Virheen käytetyn asunnon kaupassa muodostuu myös, jos asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on saattanut ostajan tietoon. Lisäedellytyksenä AsKL 6:11 :n 2 kohdan mukaan virheen muodostumisessa on lisäksi se, että kyseessä oleva poikkeama ostajan saamissa ja saatavissa olevissa tiedoissa on merkityksellinen kaupan kannalta. Virhe käytetyn asunnon kaupassa syntyy silloin, kun myyjä on jättänyt antamatta ostajalle tiedon, jonka hänen täytyy olettaa tienneen, ja jonka ostaja saattoi perustellusti odottaa saavansa. Ostajan selonottovelvollisuus huomioiden tieto, jossa ostajan tulee voida luottaa myyjän tiedonantovelvollisuuteen on siten sellainen, jota ostajan ei perustellusti voida olettaa selvittävän tai saavan selville ennen asunnon kauppaa. Lain mukaan myyjän tulee lisäksi huomioida ostajan asettamat erityisvaatimukset ja muut seikat. 25 Virhevastuun edellytyksenä on, että virhe on vaikuttanut kauppaan. Vaikutus kauppaan käsittää sen, että oikeat tiedot omannut ostaja olisi jättänyt kaupan kokonaan tekemättä tai ei olisi tehnyt sitä sovituin ehdoin. Lain esitöiden mukaan väärän tiedon vaikutus kauppaan ilmenee usein erityisesti asunnosta maksetussa hinnassa. Konkreettiseen todistusaineistoon on kuitenkin harvoin mahdollista tukeutua arvioitaessa tiedon vaikutusta kauppaan. 26 22 Ks. HE 14/1994 s. 94. Yleisluontoinen kehuminen koskee lain esitöissä erityisesti uuden asunnon kauppaa, mutta soveltuvuus käytetyn asunnon kauppaan lienee mahdollinen. 23 Keskitalo 2007, s. 159. 24 Ks. HE 14/1994 s. 94. Kuitenkaan virheelliseen tietoon ei voida vedota, jos tieto on oikaistu ennen kaupantekoa riittävän ajoissa siten, että ostajalla on ollut tosiasiallinen mahdollisuus harkita virheellisen tiedon vaikutusta kauppaan. 25 Vrt. AsKL 4:15 :n säännöksiin. Uuden asunnon kauppaa koskevat periaatteiltaan samat tiedonantovelvollisuussäännökset kuin käytetyn asunnon kauppaa. Oleellisimpina eroina ovat 2 kohdan markkinointia koskeva sääntely ja uuden asunnon luonteeseen kuuluvat 4 kohdan erityistiedot asunnon materiaalien ja laitteiden käyttöön liittyen. 26 HE 14/1994, s. 94.
11 Myyjän tiedonantovelvollisuuden ydinalueeseen kuuluu erityisesti sellaiset seikat asuntoon liittyen, joita ei voi havaita asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa. Kyseessä tulee olla kuitenkin kaupan kannalta merkityksellinen seikka. Tällaisia seikkoja ovat esimerkiksi tiedot, jotka eivät käy ilmi taloyhtiön edustajan antamista tiedoista tai ostajan tekemästä ennakkotarkastuksesta, mutta ovat kuitenkin myyjän tiedossa. Kyseessä on tyypillisesti taloyhtiössä ilmenneet viat tai puutteet, joista ei ole vielä tehty korjauspäätöstä. 27 Myyjä ei ole kuitenkaan velvollinen kertomaan sellaisista vioista tai puutteista, jotka ovat aiemmin korjattu asianmukaisesti. 28 Jos myyjän katsotaan olevan tietoinen ostajan asettamista erityisvaatimuksista, voi asunnossa olla virhe silloin, kun ostajan erityisvaatimusten edellyttämiä tietoja ei anneta. 29 Tällöin kuitenkin suositellaan tehtävän kyseiset erityisvaatimukset kirjallisesti osaksi kauppaa koskevaa sopimusta, jotta vältyttäisiin tulevaisuudessa mahdollisesti syntyviltä riitatilanteilta. 30 Uuden asunnon kaupan tiedonantovelvollisuutta koskevien lain esitöiden nojalla ostajan ei tarvitse edes nimenomaisesti ilmoittaa erityisvaatimuksistaan, vaan myyjän tulee saamiensa tietojen nojalla pystyä sellaisiin vastaamaan. 31 Johtopäätöksenä voitaneen vetää, että jopa ostajan olemus ja käyttäytyminen voidaan katsoa joissain tilanteissa sellaisiksi, että niiden perusteella syntyy tiedonantovelvollisuus joihinkin erityistarpeisiin liittyen, eikä aina tarvittaisi nimenomaista lausumaa asiasta. 32 Korostavana merkityksenä myyjän tiedonantovelvollisuuteen voi joskus olla myyjän ammattitaito. Samaten kuten ostajan ammattitaidolla voi olla merkitystä hänen selonottovelvollisuuteensa, niin yksityishenkilöiden välisessä asuntokaupassa myyjän ammattitaito korostuu. 33 Rajauksena kyseiseen teemaan on kuitenkin se, että myyjällä on oltava nimenomaan sellaista ammattitaitoa, jonka avulla hänen tulisi, tai olisi tullut ymmärtää virheen merkitys. 34 Vaikutusta tiedonantovelvollisuuteen on myös myyjän toimella asuntoyhteisön hallituksessa tai isännöitsijänä. Myös myyjän asu- 27 HE 14/1994, s. 132. 28 Keskitalo 2007, s. 162 ja 165. Myyjän tiedonantovelvollisuuteen liittyen on hieman epäselvää käytetyn asunnon kaupassa, onko myyjällä velvollisuutta korjata ostajan virheellinen tieto. Kiinteistön kaupan osalta maakaari sääntelee laatu- ja vallintavirheen osalta MK 2:17 :n 4 kohdassa ja MK 2:18 :n 4 kohdassa myyjän velvollisuudesta korjata ostajan virheellinen tieto. Maakaaren erityisasemaan suhteessa kauppalakiin nojaten Keskitalo esittää, että AsKL 6:11 :n 2 tai 3 kohdan mukaan myyjällä olisi velvollisuus korjata ostajan virheellinen tieto silloin, kun tiedolla on merkitystä kauppaan. 29 HE 14/1994, s. 95. Selkeänä esimerkkinä erityisvaatimuksia asettavasta ostajaryhmästä ovat liikuntarajoitteiset ihmiset. Tällöin myyjän velvollisuutena on kiinnittää ostajan huomio kaikkiin kyseiselle liikuntarajoitteiselle olennaisiin asunnon erityisominaisuuksiin. Erityisen selkeästi myyjän tiedonantovelvollisuus korostuu erityisvaatimuksien suhteen rakennusvaiheessa olevien uusien asuntojen kaupassa, sillä ostajan voi olla usein vaikea hahmottaa asunnon soveltuvuutta hänen käyttöönsä keskeneräisessä asunnossa. 30 Keskitalo 2007, s. 166. 31 HE 14/1994, s. 95. 32 Keskitalo 2007, s. 166. 33 Keskitalo 2007, s. 166. 34 Simonen 2000, s. 41.
12 misaika asunnossa on merkityksellinen. Jos myyjä on asunut asunnossa lyhyen aikaa, katsotaan hänen olevan vähemmän tietoinen asunnon virheistä ja muista seikoista, kuin pidempään myytävässä asunnossa asuneen myyjän. Lyhyt tai olematon asumisaika soveltuu yhtä lailla myyjänä toimiviin vuokranantajiin ja kuolinpesiin. Ottamalla asunnon kauppakirjaan lauseke myyjän lyhyestä asumisajasta tai siitä, että ei ole lainkaan asunut asunnossa on suositeltavaa. Tällöin ostajan selonottovelvollisuus korostuu, mutta ei poista myyjän virhevastuuta. 35 Myyjä on AsKL 6:27 :n nojalla vastuussa itse antamiensa tietojen lisäksi myös hänen edustajansa antamista tiedoista. Myyjän vastuu ulottuu kiinteistönvälittäjän, isännöitsijän, asunto-osakeyhtiön edustajan ja isännöintitodistuksesta ilmeneviin tietoihin ja muuhun edustajana toimineen tahon antamiin tietoihin. Myyjä vastaa edustajansa antamista tiedoista, eikä vastuuta rajoita mahdollisen toimeksiantosopimuksen sisältö 36. Myyjä voi kuitenkin joissain tapauksissa saada vahingonkorvausoikeudellisin perustein korvausta edustajansa antamien virheellisten tietojen aiheuttamasta taloudellisesta vahingosta. 37 Myyjän virhettä koskevan tietoisuuden perustelu voi olla jossain tilanteissa ongelmallista, jos myyjä ei myönnä asiaa, eikä asiaa voida todistaa ulkoisilla seikoilla. Tällöin oleellista on se, mitä myyjän voidaan osoittaa tienneen tai mitä hänen olisi tullut tietää. Myyjän voidaan katsoa olleen tietoinen virheperusteen olemassaolosta esimerkiksi silloin, kun hän on suorittanut korjaus- tai kunnossapitotöitä virheeseen liittyen. Myös, jos myyjä on läheisessä suhteessa sellaiseen henkilöön, joka on tietoinen virheperusteesta, on katsottu, että myyjäkin on perustellusti ollut tietoinen virheestä. Myyjän tiedontason toteennäyttäminen voi edellyttää jopa naapureiden kuulemista. Jos virheperuste kuitenkin katsotaan sellaiseksi, että kummankaan osapuolen ei katsota siitä tienneen, on kyseessä salainen virhe. 38 35 Keskitalo 2007, s. 167 168. 36 Keskitalo 2007, s. 168. 37 Routamo Ståhlberg 2000, s. 144. 38 Keskitalo 2007, s. 170 171. Salaisesta virheestä on AsKL 6:11 :n 4 kohdan mukaan kyse silloin, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on perusteltua syytä olettaa huomioiden asunnon hinta, asunnon ikä, alueen tavanomainen varustetaso asunnoissa, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset ja muut seikat huomioon ottaen.