Vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet Vuokralaisella on Suomessa sekä oikeuksia että velvollisuuksia. Vuokralaisen tärkein velvollisuus on vuokran maksaminen. Vuokran maksutapa ja päivä on syytä merkitä vuokrasopimukseen. Vuokranmaksukausi on kalenterikuukausi ja vuokra maksetaan kunkin kuukauden toisena päivänä, ellei toisin ole sovittu. Vuokran suorittamisesta on saatava kuitti. Vuokralainen saa käyttää huoneistoa asumiseen yhdessä puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Huoneistoa saadaan käyttää myös lähisukulaisten kanssa, jos siitä ei aiheudu haittaa vuokranantajalle. Enintään puolet asunnosta voidaan myös alivuokrata edelleen, mutta vain vuokranantajan suostumuksella. Talon järjestyssääntöjä on noudatettava ja asuntoa hoidettava huolellisesti. Jos vuokralainen tai hänen luvallaan asunnossa oleskeleva aiheuttaa asunnossa vahinkoja tahallisesti tai huolimattomuuttaan, hänen on korvattava ne asunnon omistajalle. Vahingoittumisesta on ilmoitettava välittömästi vuokranantajalle. Vuokralainen ei kuitenkaan vastaa huoneiston normaalista kulumisesta. Vuokranantajan kuuluu pitää huoneisto kohtuullisessa kunnossa. Lain mukaan on myös mahdollista sopia, että vuokralainen vastaa huoneiston kunnosta ja/tai kunnossapidosta. Jos vuokralainen haluaa itse remontoida asuntoa, siitä on aina sovittava vuokranantajan kanssa. Samoin on syytä sopia kirjallisesti, kuinka korjaus ja muutostyöt huomioidaan vuokrassa. Vuokralaisen on päästettävä vuokranantaja huoneistoon tarkistamaan huoneiston kunto ja mahdolliset korjaustarpeet vuokralaisellekin sopivana aikana. Samoin vuokralaisen tulee sallia vuokranantajan näyttää huoneistoa silloin, kun huoneisto on tarkoitus myydä tai se on uudelleenvuokrattavissa. Vuokranantajan on kuitenkin aina sovittava näistä näytöistä vuokralaisen kanssa. Vuokranantajalla on oikeus tulla ilman lupaa asuntoon vain, jos se on välttämätöntä esimerkiksi tulipalon tai vesivahingon estämiseksi. Vuokrasopimus Vuokrasopimuksessa määritellään vuokrasuhteen ehdot. Siinä voidaan sopia mm. vuokrasuhteen kestosta, huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta, sekä vuokran määrästä ja sen tarkistamisesta. Vuokrasopimus ja sen muutokset tulee mielellään tehdä kirjallisesti. Jollei sopimusta ole tehty kirjallisesti, se on aina voimassa toistaiseksi. Useimpien asuntojen vuokrista voidaan sopia vapaasti. Aravavuokra asuntojen vuokranmäärityksessä on otettava huomioon omakustannusperiaatteen mukainen enimmäisvuokra. Aravavuokra asuntoja ovat tyypillisesti esimerkiksi kuntien ja kaupunkien vuokra asunnot.
Ympäristöministeriön vahvistamia sopimuslomakkeita saa esimerkiksi internetistä osoitteesta: http://www.ymparisto.fi/default.asp?node=11655&lan=fi. Lomake sisältää tärkeimmät sopimuskohdat. Mallin mukaisen lomakkeen käyttö on vuokrasuhteen molempien osapuolten etujen mukaista. Lomaketta käytettäessä sopimukseen tulee kirjatuksi kaikki tärkeät asiat kuten vuokran suuruus, maksutapa ja vuokrasuhteen kesto silloin, kun sopimus on määräaikainen. Muullakin tavalla muotoiltuja vuokrasopimusmalleja voi käyttää. Tärkeää kuitenkin on, että osapuolet sopivat vuokrasopimuksen ehdoista. Vuokrasopimuksen kesto Vuokrasopimusten kestosta voidaan sopia vapaasti. Vuokrasopimus on voimassa joko toistaiseksi tai määräajan. Määräaikainen sopimus sitoo osapuolia sovitun ajan eikä kumpikaan osapuoli voi irtisanoa sitä kuin poikkeustapauksissa. Sopimus päättyy määräajan kuluttua. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päättyy irtisanomisajan jälkeen toisen osapuolen irtisanottua sen. Vuokralaisen puolelta irtisanomisaika on yksi kuukausi, joka on aina irtisanomiskuukautta seuraava kuukausi. Esimerkiksi jos asunto irtisanotaan 3. huhtikuuta, on irtisanomiskuukausi toukokuu ja siltä tulee myös maksaa vuokraa. Vuokranantajan puolelta irtisanomisaika on kolme kuukautta jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden ja yli vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa kuusi kuukautta. Kumpikin sopimustyyppi päättyy myös purkamalla sopimus, mikäli osapuolilla on oikeus purkamiseen. Purkamiseen oikeuttavat tilanteet on lueteltu laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta. Sopimus voi myös päättyä osapuolten kesken sopimalla sekä silloin, kun huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käytön sovittuun tarkoitukseen. Vuokran määrä Vuokra määräytyy sen mukaan mitä vuokrasopimuksen osapuolet ovat sopineet. Myös vuokran korottamisesta on sovittava. Kohtuuttoman suurien vuokrien korotusten välttämiseksi suositellaan, että vuokran korotukset toteutettaisiin useammassa erässä niin, ettei korotus muodostuisi kohtuuttomaksi vuokralaisen maksukyky huomioonottaen. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus voidaan irtisanoa vuokrasuhteen ehtojen, siis myös vuokran määrän tai sen määräytymistä koskevan ehdon, tarkistamiseksi. Vuokranantajan tulisi kuitenkin aina ensin neuvotella vuokralaisen kanssa. Jos neuvotteluissa ei saavuteta yksimielisyyttä, vuokralaiselle tulisi ilmoittaa, millä vuokralla sopimus voi jatkua ilman irtisanomista.
Vuokrasopimukseen voidaan määritellä vuokrankorotuksen perusteeksi indeksiehto (valtion vuosittain laskema suhteellinen elinkustannusten nousu), prosenttikorotus, euromääräinen muutos, yhtiövastikkeen muutoksen mukaan muuttuva, näiden yhdistelmä tai jokin muu sovittu vuokran tarkistustapa. Vuokran tarkistusmenettelystäkin on sovittava. Vuokranantajalla ei ole yksipuolista vuokran korotusoikeutta, vaan korotuksen tulee perustua sovittuun vuokrankorotusperusteeseen. Lain mukaan vuokranantaja saa kuitenkin korottaa yksipuolisesti aravavuokranmäärityksen alaista vuokraa ilmoitettuaan siitä kirjallisesti. Ilmoituksen jälkeen korotus voi tulla voimaan aikaisintaan kahden kalenterikuukauden jälkeen alkavan vuokranmaksukauden alusta. Vuokravakuus Sopimusehtojen täyttämisen vakuudeksi vuokralainen voi antaa vakuuden. Asuinhuoneiston vuokrasuhteessa kohtuullinen vakuus voi olla enintään kolmen kuukauden vuokra. Vakuuden antamisesta sovitaan vuokranantajan ja vuokralaisen kesken. Vakuuden antamisajankohdasta, mihin sitä voidaan käyttää ja takaisin antamisajankohdasta vuokrasuhteen päätyttyä, on syytä sopia. Jos vuokran vakuutena on rahaa tai pankkitalletus, on syytä sopia koron maksusta ja siitä, kenelle korot kuuluvat. Talletuksen vakuusluonteesta on syytä informoida myös pankkia, jonne talletus on tehty. Vuokraennakko Vuokrasopimusta tehtäessä voidaan erityisestä syystä sopia, että vuokraa maksetaan ennakolta. Ennakkovuokran määrä voi vastata enintään kolmen kuukauden vuokraa. Jos vuokraa maksetaan ennakkoon, on syytä sopia siitä, kuinka ennakkoon maksetut vuokrat otetaan huomioon asumisajan vuokranmaksussa. Irtisanominen Sekä vuokranantaja että vuokralainen voivat irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen, joka päättyy irtisanomisen johdosta irtisanomisajan kuluttua. Irtisanomisaika luetaan sen kalenterikuukauden lopusta, jolloin sopimus on irtisanottu, jollei muuta ole sovittu. Esimerkiksi jos sopimus irtisanotaan 20.helmikuuta, irtisanomisaika alkaa maaliskuun alusta. Sopimus on aina irtisanottava kirjallisesti ja todistettavasti, esimerkiksi pyytämällä irtisanomisilmoitukseen toisen osapuolen kuittaus, tai lähettämällä irtisanominen postitse saantitodistuksella. Tavallinen kirje, sähköposti, tekstiviesti tai puhelinsoitto ei ole pätevä tapa irtisanomiseen vuokralaisen tai vuokranantajan puolelta.
Kun vuokralainen irtisanoo toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen, irtisanomisen perustetta ei tarvita. Vuokralaisen irtisanomisaika on yleensä 1 kk eikä sitä voida sopimuksin pidentää. Kun vuokranantaja on irtisanojana toistaiseksi voimassaolevassa sopimuksessa, hänen on annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa on mainittava sopimuksen päättymisajankohta ja irtisanomisperuste. Irtisanomisaika on 6 kk kun vuokrasuhde on ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään yhden vuoden. Tätä lyhyemmissä vuokrasuhteissa irtisanomisaika on 3 kk. Näitä aikoja ei voi sopimuksin lyhentää, poikkeuksena tilanne jossa menettely sopii molemmille osapuolille. Määräaikainen sopimus voidaan irtisanoa vain asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain määrittelemissä erityistilanteissa. Joissakin tapauksissa irtisanomiseen tarvitaan tuomioistuimen suostumus. Tällaisia tilanteita ovat vuokralaisen kannalta esimerkiksi hänen tai perheenjäsenen sairaus tai vamma, muutto toiselle paikkakunnalle tai muu syy, jonka perusteella asuminen huoneistossa vuokra ajan loppuun olisi vuokralaiselle kohtuutonta. Vuokranantaja voi puolestaan saada oikeuden irtisanoa määräaikaisen sopimuksen, jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenen käyttöön eikä hänellä ole ollut tämä tiedossa sopimusta tehtäessä tai jos muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen voimassaolo määräajan loppuun olisi hänen kannaltaan kohtuutonta. Oikeuttaessaan osapuolen irtisanomaan sopimuksen tuomioistuin myös määrää vastapuolelle suoritettavan korvauksen vahingosta, joka hänelle sopimuksen päättymisestä aiheutuu. Jos irtisanomisen perusteena on pyrkimys saada vuokra kohtuuttomalle tasolle, tai jos irtisanomista on pidettävä vuokralaisen kannalta muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiselle ole hyväksyttävää syytä, vuokralainen voi vaatia tuomioistuimelta irtisanomisen julistamista tehottomaksi. Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa siitä, kun irtisanominen on saatu tiedoksi. Vaihtoehtoisesti vuokralainen voi saada tällaisessakin tilanteessa vahingonkorvausta sopimuksen päättymisen vuoksi. Jos irtisanomiselle ei ole hyväksyttävää syytä, vuokralainen voi vaatia sopimuksen päättymisen johdosta vahingonkorvausta esimerkiksi muuttokustannuksista ja uuden asunnon hankintakustannuksista. Lisäksi vuokralaisella on oikeus saada korvauksena enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta. Vuokralainen voi nostaa vahingonkorvauskanteen 3 vuoden kuluessa sopimuksen päättymisestä. Vuokrasopimuksen purkaminen Vuokrasopimus voi päättyä välittömästi, jos toinen osapuoli purkaa sen. Vuokranantaja voi purkaa sopimuksen vain laissa mainituissa tilanteissa kuten, jos vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun 2
kuukaudelta tai vuokranmaksussa on toistuvasti viivästyksiä, huoneistoa hoidetaan huonosti, vuokraoikeus siirretään toiselle luvattomasti tai huoneistossa vietetään häiritsevää elämää. Vuokranantajan on ilmoitettava kirjallisesti vuokrasopimuksen purkamisesta. Jos sopimuksen purkaminen perustuu esimerkiksi häiritsevään elämään, vuokralaiselle on ennen sopimuksen purkamista annettava kirjallinen varoitus. Kirjallista varoitusta ei tarvita, jos vuokra on jätetty maksamatta, vuokraoikeus on luvatta siirretty toiselle tai vuokralainen vahingoittaa asuntoa. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus heti, jos asumisesta aiheutuu ilmeistä vaaraa asukkaiden terveydelle. Tällaisen terveyshaitan voi todeta vain kunnan tai kaupungin terveystarkastaja. Vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvaus aiheutuneesta vahingosta, jos vuokrasopimuksen purkaminen on aiheutunut vuokranantajan syystä, laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta. Jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, sopimuksen voimassaolo lakkaa automaattisesti. Vuokralaisella on oikeus saada vuokranantajalta korvausta vahingosta, jos voidaan katsoa että vahinko on aiheutunut vuokranantajan syystä, laiminlyönnistä tai huolimattomuudesta. Muuttopäivä ja muuttopäivän siirto Muuttopäivä on vuokrasuhteen päättymistä seuraava arkipäivä. Vuokralainen voi kuitenkin vuokranantajan suorittaman irtisanomisen jälkeen hakea muuttopäivän siirtoa, jos vuokralaisella on huomattavia vaikeuksia saada toinen asunto muuttopäivään mennessä. Muuttopäivää voidaan siirtää enintään vuodella. Vaatimus muuttopäivän siirrosta on jätettävä tuomioistuimelle vähintään kuukautta ennen muuttopäivää. Tuomioistuin ei voi siirtää muuttopäivää, jos vuokralainen on itse irtisanonut tai purkanut sopimuksen, jos vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus tai jos sopimus on määräaikainen tai muuttopäivän siirrosta on haittaa vuokranantajalle tai muulle henkilölle. Asuinhuoneiston alivuokraus Alivuokrasuhteella tarkoitetaan tilannetta, jossa on annettu vuokralle osa itselle vuokratusta huoneistosta, osakkeenomistaja on antanut osan hallitsemastaan huoneistosta vuokralle tai kyseessä on kahden asunnon omakotitalo, jonka toisessa asunnossa vuokranantaja itse asuu. Alivuokrasuhteessa vuokranantajan irtisanomisaika on vähintään 3 kk, jos alivuokrasuhde on kestänyt ennen irtisanomista vähintään yhden vuoden, muussa tapauksessa irtisanomisaika on 1 kk. Alivuokralaisen irtisanomisaika on enintään 14 päivää. Vuokranantajan irtisanomisaikaa ei voida sopimuksin lyhentää eikä vuokralaisen irtisanomisaikaa pidentää
Asuinhuoneiston jälleenvuokraus Kun vuokralainen vuokranantajan luvalla vuokraa koko huoneiston edelleen, syntyy jälleenvuokrasuhde. Jälleenvuokralla asuvalla vuokralaisella on sama irtisanomissuoja kuin vuokrasuhteessa olevalla vuokralaisella. Huoneiston vuokranantajalla on oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus huoneiston käyttöön kohdistuvan sopimusrikkomuksen vuoksi. Työsuhdeasunto Kun huoneisto on annettu vuokralle työsuhteen perusteella, kysymyksessä on työsuhdeasunto. Vuokranantajan puolelta työsuhdeasunnon irtisanomisajat vaihtelevat 1, 3 tai 6 kk palvelusuhteen kestosta ja sen päättymisperusteesta riippuen. Vuokrasuhteen irtisanomisaika pitenee palvelussuhteen keston mukaan. Vuokralaisen puolella työsuhdeasunnon irtisanomisaika on joko palvelussuhteen päättymisajankohta tai 14 päivää palvelusuhteen irtisanomisesta. Työsuhdeasunnon vuokrasopimus voidaan irtisanoa myös palvelusuhteen päättymisajankohtana. Myös määräaikainen vuokrasopimus voidaan irtisanoa palvelusuhteen päättymisen vuoksi. Vuokralainen voi irtisanoa toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen myös noudattaen 1 kk irtisanomisaikaa. KOONNUT: Asukasliitto ry