KUNNOSSAPITOTYÖ Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajien välillä määrätään asunto-osakeyhtiölaissa sekä yhtiöjärjestyksessä. Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat esimerkiksi huoneiston lattian, seinien ja katon pintamateriaalit, kaapistot komerot ja muut kalusteet. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvat lisäksi esimerkiksi sisälukkojen asentaminen, ulko-oven sisäpuolen maalaus, sisäikkunoiden puitteiden maalaus sekä ikkunoiden korjaus heloineen ja laseineen, niiden tiivistäminen sekä huoneistossa olevien laitteiden kuten jää-, pakastin, keittö-, ym. kaappien korjaus. Tarvittaessa osakas saa isännöitsijätoimistosta lisätietojen kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. MUUTOSTYÖ Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Lähtökohtaisesti sallittuja muutoksia ovat esimerkiksi huoneiston lattia-, seinä- ja kattomateriaalien muutokset, huonekorkeuden laskeminen, kantamattomien väliseinien purkaminen, siirtäminen sekä uusien rakentaminen, wc:n, kylpyhuoneen, saunan tai muun rakentaminen tai poistaminen, huoneiston käyttöön liittyvien koneiden ja laitteiden sijoittaminen ja poistaminen huoneistosta. Osakas ei voi poistaa sellaisia laitteita (esimerkiksi lämmityspatterit) tai rakenteita, jotka ovat välttämättömiä rakennuksessa. HYVÄ RAKENNUSTAPA Suorittaessaan kunnossapito- ja muutostöitä osakas sitoutuu Hyvään rakennustapaan, jossa työmenetelmien, materiaalien, suunnittelun ja toteutuksen oikealla valinnalla päädytään asianmukaiseen lopputulokseen. Osakas sitoutuu noudattamaan Suomen Rakentamismääräyskokoelmaa sekä työmenetelmien ja materiaalien osalta noudattamaan valmistajien antamia ohjeita. KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖILMOITUS Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapito- tai muutostyöstä etukäteen kirjallisesti yhtiölle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Osakkeenomistaja voi suorittaa tavanomaisia kunnossapitotöitä, kuten pintaremontti (maalaus, tapetointi), keittiökaapistojen tai laitteiden vaihtaminen, joista ei tarvitse ilmoittaa yhtiölle. Kuitenkin mikäli esimerkiksi keittiökaapistojen vaihtamisen yhteydessä kosketaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin osiin, esimerkiksi hanat, osakkaan on ilmoitettava tästä yhtiölle. Osakkeenomistajan on kuitenkin aina ennen töiden aloittamista syytä tehdä ilmoitus isännöitsijätoimistoon kirjallisesti, jotta vältytään myöhemmiltä epäselvyyksiltä. Isännöitsijätoimisto ilmoittaa kunnossapitoilmoituksen saatuaan tarvittaessa toisille osakkaille, joihin kunnossapitotoimi saattaa vaikuttaa.
Tarvittavien tietojen määrä riippuu suoritettavan hankkeen laajuudesta. Pienemmissä hankkeissa riittää pelkkä kuvaus kunnossapito- tai muutostyöstä, aikataulusta ja tekijästä. Jos kunnossapito- tai muutostyö on tavanmukainen ja sen suorittamiseksi tehtävät toimet vakiintuneet ja yksiselitteiset tai tekijä on entuudestaan tunnettu toimija, ei yksityiskohtaisia suunnitelmia yleensä vaadita. Yhtiö voi tarpeelliseksi katsoessaan vaatia osakasta toimittamaan lisäselvityksiä. Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti yhtiölle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Osakkeenomistajan on tehtävä kirjallinen ilmoitus yhtiölle esimerkiksi aikoessaan tehdä muutoksia vedeneristeisiin tai vesikalusteisiin, huoneiston kantaviin rakenteisiin, hormistoihin, sähköjohdotuksiin, tai lämmitys-, vesijohto- tai viemärijärjestelmään. Suunnitellessaan rakenteiden purkamista, on osakkaan yhtiön vaatiessa asiantuntijalausunnoin osoitettava, ettei kyseessä ole kantavaan rakenteeseen kohdistuva työ. Osakkaan kunnossapitotyö saattaa synnyttää ilmoitusvelvollisuuden mikäli kunnossapidon (esimerkiksi keittiökalusteiden vaihdon) yhteydessä kosketaan yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin (esimerkiksi hanat). Osakkaan on ilmoitettava muutostyöstä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakehuoneiston käyttämiseen. Tällainen muutos voi olla esimerkiksi lattiamateriaalin vaihtaminen muovimatosta parkettiin, minkä seurauksena äänien kantautuminen alapuolella olevaan huoneistoon muuttuu. Ilmoituksesta on käytävä läpi seuraavat asiat: osakehuoneisto, johon työ kohdistuu, työn alkamis- loppumisaika, suoritettava(t) työ(t), työn suorittaja(t) (nimi, osoite, yhteystiedot, Y- tunnus, pätevyys työn suorittamiseen) ja näiden työnjohtajat, osakkaan mahdollisesti käyttämä valvoja (nimi, osoite, yhteystiedot, Y-tunnus, pätevyys työn suorittamiseen), työselitys (laajuus riippuen suoritettavasta työstä), mahdolliset suunnitelmat (lvi-, sähkö, rakenne, ym.), tuotetiedot käytettävistä vesieristemateriaaleista sekä vesikalusteista ja näiden hyväksyntätodistukset. Kunnossapito- ja muutostyöilmoituslomake löytyy Isännöitsijäunioni Oy:n Internet-sivuilta osoitteesta www.iu.fi, kohdasta yhteydenotot, ilmoitus ILMOITUKSEN KUSTANNUKSET Kunnossapito- ja muutostyötä tekevä osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista kustannuksista. Käsittelykustannukset riippuvat mm. osakkaan kunnossapito- tai muutostöiden laajuudesta, niiden arviointiin ja selvittämiseen käytettävästä ajasta ja tarvittavasta asiantuntijuudesta sekä esimerkiksi käsittelyn kiireellisyydestä. Toimittamalla omatoimisesti riittävät selvitykset ja dokumentit, osakas voi vähentää käsittelyyn tarvittavaa aikaa ja näin pienentää syntyviä kustannuksia. Mikäli kunnossapitotoimien arviointiin tarvitaan ulkopuolisen asiantuntijan käyttöä, esimerkiksi LVI- tai rakenneasiantuntija, nostaa tämä käsittelyn kustannuksia. Mikäli osakas haluaa ilmoituksensa käsiteltäväksi nopeutetulla aikataululla, vastaa tämä esimerkiksi ylimääräisen hallituksen kokouksen järjestämisestä aiheutuvista kustannuksista. Käsittelyajoissa voi eri vuodenaikoina olla eroavaisuuksia (esimerkiksi kesälomakausi). Tavanomaisen kunnossapitotyön ilmoituksen käsittelystä (maalaus, tapetointi, kaapistojen vaihto) ei osakkaalle aiheudu käsittelykustannuksia. Kustannuksista on tarkemmin kerrottu erillisessä hinnastossa.
SUOSTUMUS KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖHÖN Yhtiöllä on oikeus asettaa tarpeelliseksi katsoessaan asettaa ehtoja kunnossapito- tai muutostyön suorittamiselle. Tällaisia ehtoja voivat olla esimerkiksi työn suoritusaika (vesikatkon järjestäminen) tai tietyn ammattitaidon (esimerkiksi sertifioitu vedeneristäjä, putki- tai sähköasentaja) Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa kunnossapito- tai muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Tällainen muutos voi olla esimerkiksi työ, jossa kajotaan yhtiön kantaviin rakenteisiin. Työn toteuttamiseksi osakkaan on esitettävä suunnitelmat, joilla osoitetaan, ettei rakenteiden kantavuus heikenny töiden johdosta. Työstä aiheutuva haitta voi olla myös aistein havaittava, esimerkiksi visuaalinen tai akustinen. Vahinkoriskin lisääntyminen voi olla yhtiölle peruste asettaa osakkaan suorittamalle työlle ehtoja. Edellyttämällä asianmukaisia, ammattitaitoisesti laadittuja suunnitelmia, yhtiö voi olettaa suoritettavan työn olevan rakennukselle tai toiselle osakkaalle vahinkoa aiheuttamaton. Mikäli työlle suostumuksen antamisen jälkeen, työn aloittamisen tai valmistumisen jälkeen selviää seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet yhtiön tai osakkaan päätöksentekoon, osakas voidaan edellyttää korjaustoimiin. Suostumuksen lähtökohtana on, että työn tekijä on vastuussa tekemästään työstä. Suostumuksen antamalla yhtiö tai toinen osakas eivät voi joutua vastuuseen työn aikana tai seurauksena muuttuneista olosuhteista, ilmenneistä uusista tiedoista taikka muutoksen seurauksena aiheutuvasta vahingosta, haitasta tai lisäkulusta. VIRANOMAISEN LUPA Jos osakkeenomistajan suunnittelemaan muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa (esimerkiksi rakennuslupa tai toimenpidelupa), hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se. Valtakirjan antamista varten osakkeenomistajan on esitettävä yhtiön edellyttämät suunnitelmat. Valtakirja yksilöidään esitettyihin suunnitelmiin. Osakkaan velvollisuutena on selvittää ja pyydettäessä osoittaa tarvitseeko ko. työhön viranomaisten edellyttämää lupaa. Lisätietoja luvista on saatavissa kaupungin rakennusvalvonnasta. Luvan hakemisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa osakkeenomistaja. KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖN REKISTERÖINTI Ilmoitettu ja suoritettu kunnossapito- ja muutostyö rekisteröidään isännöitsijäntodistukseen. VALVONTA JA VALVONTAKUSTANNUKSET Yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja. Osakkaan on huomioitava, että yhtiön suorittama valvonta ei poista tai korvaa osakkaan omaa valvontavelvollisuutta tai vastuuta kunnossapito- tai muutostyön suorittamisesta. Valvontatyötä voivat hoitaa yhtiö, yhtiön isännöitsijä / isännöitsijätoimiston asiantuntija, yhtiön tai sen valtuuttaman edustajan nimeämä toimija. Suorittamallaan valvonnalla yhtiö tai yhtiön edustaja ei ota vastuulleen osakkaan tai tämän urakoitsijan käyttämiä materiaaleja tai työmenetelmiä.
Kunnossapito- tai muutostyötä valvoessaan yhtiö huolehtii siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiön valvontakuluista. Valvontakustannusten määrä riippuu monesta tekijästä, kuten kunnossapito- tai muutostyön laajuudesta ja työn suorittajasta. Pienehkössä hankkeessa valvonta voi perustua osakkaan tekemiin ilmoituksiin työn suorittajasta ja käytetyistä materiaaleista sekä esimerkiksi ennalta tunnetun työnsuorittajan omavalvontaan. Laajemmissa hankkeissa saatetaan käyttää ulkopuolista asiantuntijaa suorittamaan valvontakäyntejä. Vastuukysymyksistä johtuen yhtiön valvoja tai edustaja ei voi antaa ohjeistusta korjaustöiden suorittamisessa. Yhtiön valvontatoimien mahdollistamiseksi osakkaan on ilmoitettava yhtiölle riittävän ajoissa eri työvaiheet sekä milloin mikäkin työvaihe on tarkastettavissa. Kustannuksista on tarkemmin kerrottu erillisessä hinnastossa. KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTYÖN ALOITTAMINEN Kunnossapito- ja muutostyön saa aloittaa vasta yhtiön myönnettyä aloitusluvan. Luvan edellytyksenä on edellytettyjen suunnitelmien, tietojen ja lausuntojen toimittaminen sekä mahdollisesti vaadittavan rakennusluvan esittäminen yhtiölle. KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖIDEN SUORITTAMINEN Kunnossapito- ja muutostyöt on suoritettava järjestyssääntöjä ja muita yhtiön asettamia ohjeita noudattaen. Melua aiheuttavia töitä voi suorittaa arkisin kello 8-18. Osakas vastaa kaikista töiden aiheuttamista vahingoista ja lisäkustannuksista yhtiölle, esimerkiksi vauriot porrashuoneissa, siivous- ja kunnossapitokustannukset sekä kiinteistöhuollon tai talonmiehen tuottamien palveluiden kustannuksista. Osakkaan on huolehdittava riittävästä vakuutusturvasta kunnossapito- ja muutostöiden aikana. Osakkaan on huolehdittava porrashuoneisiin ja naapureille kohdistuvasta riittävästä tiedottamisesta ennen töiden aloittamista. Lisäksi poikkeavista järjestelyistä (esimerkiksi vesikatko) on tiedotettava kolme arkipäivää ennen aiottua toimenpidettä. Remontista tulevat jätteet on hoidettava omatoimisesti lajitellen esim. Sortti-asemille. Yhtiön jätepisteisiin ei saa toimittaa rakennusjätteitä. Osakkaan tekemän kunnossapito- tai muutostyön osalta vastuu käytetyistä materiaaleista, työmenetelmistä, suunnitelmista tai muista mahdollisista vahingoista tai lisäkustannuksista kuuluu osakkaalle. Kunnossapito- ja muutostyöilmoituslomake löytyy Isännöitsijäunioni Oy:n Internet-sivuilta osoitteesta www.iu.fi, kohdasta yhteydenotot, ilmoitus. Ilmoittamalla osakehuoneistoonsa kohdistuvasta kunnossapito- tai muutostyöstä osakas hyväksyy yllä olevan ja liitteen ISÄNNÖITSIJÄUNIONI OY:N HINNASTO: OSAKKAAN KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖIDEN KÄSITTELY JA VALVONTAKUSTANNUKSISTA sekä sitoutuu noudattamaan näitä.
ISÄNNÖITSIJÄUNIONI OY:N HINNASTO: OSAKKAAN KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖIDEN KÄSITTELY JA VALVONTAKUSTANNUKSISTA Tavanomaisen kunnossapitotyön ilmoituksen käsittelystä (maalaus, tapetointi, kaapistojen vaihto) ei osakkaalle aiheudu käsittelykustannuksia, mikäli ilmoitus toimitetaan yhdellä kertaa eikä edellytä lisäselvityksiä. Isännöitsijän tuntityö / alkava 30 min Isännöitsijätoimiston teknisen asiantuntijan tuntityöt / alkava 30 min Vesieristystarkistus / suoritettu tarkistuskäynti 75,61 euroa / tunti 75,61 euroa / tunti 151,23 euroa / käynti LVI-, rakenne-, yms. asiantuntijoiden konsultaatiot, erillisen veloituksen mukaan 70-150 e/ tunti Kilometriveloitus Yhtiöjärjestys A4-kopio, mustavalko A4-kopio, värillinen A3-kopio, mustavalko A3-kopio, värillinen 0,65 euroa / kilometri 5,24 euroa / kpl 0,45 euroa / kpl 0,60 euroa / kpl 0,60 euroa / kpl 0,76 euroa / kpl Rakennusvalvonnan ja kopiolaitosten kopiokustannukset erillisen laskun mukaan. Laskutuslisä Maksukehotus 6,05 euroa / lasku 10,08 euroa / kehotus Hinnat sisältävät ALV 23%. Isännöitsijäunioni Oy ISA pidättää oikeuden muuttaa näitä hintoja. Veloituksien perusteena ovat kulloinkin voimassa olevat Isännöitsijäunioni Oy ISA:n Palveluhinnaston mukaiset tai ulkopuolisen toimijan antamat hinnat.