Siirtymäkauden jälkeinen vuokraaminen Kunnat maakuntien vuokranantajina-seminaari 8.5.2018 Helsinki
ALUKSI 4 ERILAISTA VUOKRAMALLIA Tilakeskuksen omistamat kiinteistöt Kuntien omistamat kiinteistöt Muiden omistamat tilat Vuokraamme omasta taseesta Sopimusperusteinen vuokrajärjestelmä Edelleenvuokraamme Vuoden 2023 alusta nämä Edelleenvuokraamme siirtymäkaudeksi: 3 + yhdistyvät 1 muiden taseesta Vuokran määrän Maakunnilta ja vapautuvat Sopimusvastuiden siirto sisällön määrää tilat myös mahdollisuus maakunnalle Valtioneuvoston asetus kunnalle lakisääteinen Kokonaisvuokrasopimus Kokonaisvuokrasopimus Vuokrasopimuksien vastuut siirtyvät sellaisinaan ARA-kohteiden vuokra ao. säädösten mukaan omistajasta riippumatta
VUOKRAUKSEN PERUSTE Siirtymäkaudella vuokraaminen säädöspohjaista ja siirtymäkauden turvaaminen tavoitteena Siirtymäkauden päättyessä siirrytään markkinoille Vuokraaminen perustuu Tarpeeseen Tarjontaan Sopimiseen Laki- tai asetuspohjaa ei enää taustalla => opetellaan neuvottelukulttuuri
TARVE Maakunnan palveluverkkosuunnittelu luo pohjan Mitä palveluja tuotetaan Kuka tuottaa Missä tuottaa Miten paljon Palveluverkkosuunnittelun pohjalta muodostuu tarve toimitiloille Osa toimipaikoista ydintoimipaikkoja ja osalla täydentävä, joustavampi rooli Kuntien toimitilojen tarve voi siis perustua joko maakunnan oman tuotannon tai yksityisten palvelutuottajien verkostoon
TARJONTA Miten tehdä kunnan kiinteistöstä houkutteleva? Sijainti (kaavoitus ja tonttipolitiikka) Kunto, käyttötarkoitus, toimivuus, muiden palveluiden tarjonta Hinnoittelu, tilojen tehokkuus Yhteiset palvelut maakunnan / valtion kanssa (hyte, yhteispalvelupisteet jne) Yhteiset tukipalveluprosessit Kunnan päätöksenteon kannalta on merkittävä ero sisäisellä ja ulkoisella vuokrauksella => vuokrasopimus sitoo molemmin puolin eikä esim. poliittisista syistä voida tarpeellisia, sopimuksen mukaisia investointeja siirtää => päätöksentekojärjestelmän valmistautuminen
SOPIMINEN Vuokrasopimukset neuvotellaan, aloite voi tulla kunnalta tai maakunnalta Laki liikehuoneiston vuokrauksesta sekä kiinteistöalan yleiset käytännöt pohjaksi (ei sisäinen vuokraus) Neuvottelut voidaan aloittaa heti, kun maakunnan palveluverkkosuunnittelun puolesta valmius tai kun pakollinen iso investointitarve tulee selvitettäväksi Maakuntien kannalta tarve sopia jatkosopimuksista (tai vähintäänkin jatkoajasta sopiminen) hyvissä ajoin ennen kuin siirtymäkausi päättyy Periaatteessa mistä vaan voidaan sopia, mutta ainakin siirtymän (esim. ylläpitovastuun muutokset) tulisi olla hallittu Neuvottelut käydään kolmikantana: kunta maakunta Maakuntien tilakeskus Oy Maakuntien toimintojen yhtiöittäminen ja näiden markkinoille meneminen voi muuttaa tilannetta Kunnan yhtiöittämisen eteneminen kytkettävä neuvottelujen rytmiin
SEURATTAVAA Demografiset ja kaupunkirakenteen muutokset Maakuntien tuotantorakenteen järjestelyt Maakuntien toteuttama yhtiöittäminen Maakunnan ja sen yhteisöjen yhteistoiminta vuokrauksessa Maakuntien tilakeskus Oy:n rooli Kuntien yhtiöittämisvelvollisuus vuokrauksessa Markkinoiden muutos (sote-palvelutuotanto, kiinteistösijoitus, rahoitus)
Näkökulmia kunnan kiinteistöjärjestelyihin Kunnat maakuntien vuokranantajina-seminaari 8.5.2018 Helsinki
KUNNAN KIINTEISTÖRISKI Onko nyt juuri suurempi riski omistaa vai myydä? Voiko kunta saada paremman tuoton yksityisiltä? Voiko korjausvelasta päästä eroon? Saako investoinneille varman vuokrakassavirran, entä tuotto? Voiko kiinteistöjärjestelyillä turvata palvelut jatkossa kunnan alueella? Auttaako yhtiöittäminen? Myydäkö ja kenelle? Mihin hintaan? Millä menettelyllä? Järjestelyjen transaktiokustannukset tai veroseuraamukset?
YHTIÖITTÄMINEN Kunta voi omin päätöksin siirtää omistamansa kiinteistöt yhtiöön Varainsiirtovero ja muut transaktiokustannukset Kiinteistövero, ALV ja yhtiön hallinnon kustannukset (Keskinäisen kiinteistöyhtiön osalta tilanne rinnastuu kunnan suoraan omistamaan kiinteistöön => 3+1v) Yhtiön kanssa tehty vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan maakuntien vastuulle Irtisanomisehto koskee myös näitä sopimuksia Þ Yhtiöittämistä ei siten välttämättä kannata käyttää välineenä esim. vuokratason nostamiseen tai pidemmän sopimuksen hakemiseen
SALE AND LEASE BACK Hankintalakia ei lähtökohtaisesti sovelleta vuokraamiseen, mutta voi tulla jossain tapauksissa sovellettavaksi Rajoituslaki ei estä järjestelyjä, mutta vuokraamiseen se vaikuttaa Jos kunta vuokraa tilan, on vuokrasopimukseen otettava irtisanomisehto (ehto voimassa lain nojalla ilman sopimuskirjaustakin) Irtisanomismahdollisuus muodostaa ostajalle riskin, joka voi näkyä järjestelyn kokonaishinnassa 3+1 vuokraamisvelvollisuus koskee vain kunnan suoraan omistamia rakennuksia Jos järjestely tehdään palvelujen turvaamisen tarkoituksessa, voikin huonossa tapauksessa käydä niin, että palvelu karkaa
PALVELUIDEN ULKOISTUS Useampikin kunta on ulkoistanut maakunnalle siirtyviä palveluita ja siihen liittyen tilojen hallintaoikeus on annettu palvelutuottajalle (vuokrasopimuksella tai palvelusopimuksen kautta) Kunnan tulee antaa viimeistään 28.2.2019 selvitys vastuistaan ja antaa siten selvitys myös näisät sopimuksista Lähtökohtaisesti maakunnalla ei ole velvollisuutta ao. tiloja ottaa vuokralle (3+1), koska tilat on annettu hallintaan jo muulle osapuolelle tiloja ei voi vuokrata kahteen kertaan Maakunta ja kunta voivat sopia toisinkin, mutta sopimiseen pitää ottaa mukaan myös kolmas osapuoli (palveluntuottaja)
HARKITTAVAKSI Ratkaisujen pitäisi perustua kunnan kiinteistöstrategiaan Jos kunta suuntaan ratkaisuillaan markkinoille, onko tieto uudistuksista nyt jo sellainen, että riski ei vaikuta hinnoitteluun tai sopimusehtoihin kunnan kannalta epäedullisesti? Voiko kunta pienentää omilla toimilla omaa riskiään? Voiko palvelutuotannon riskejä ratkaista kiinteistöriskejä käsittelemällä?
Mikko Hollmén mikko.hollmen@maakuntientilakeskus.fi Kiitos! p. 040-6565 070 www.maakuntientilakeskus.fi