MILLÄ KEINOIN ASUMISEN HINTA SAADAAN KURIIN? Valtakunnalliset Vuokralaispäivät 28. 30.9.2018 Jaana Närö
Asumisen kirjo Omistusasunnot Vapaarahoitteinen, Hitas: omakustannusperusteista Asumisoikeus: omakustannusperusteista Vuokra-asunnot Vapaarahoitteiset, ARA-tuotanto: omakustannusperusteista Muu: Osaomistus, osuuskunta?
Asuntokanta hallintaperusteen mukaan Helsingissä 27 % 3 % 9 % Omistusasunto 41 % Aravuokra-asunto Muu vuokra-asunto Asumisoikeusasunto Muu vuokra-asunto asunto Yhteensä noin 360 000 asuntoa 20 % Lähde: aluesarjat/helsingin kaupunki ja tilastokeskus
Vapaarahoitteinen tuotanto ja hintojen määräytyminen Sijainti, sijainti ja sijainti Kysynnän ja tarjonnan suhde keskeinen hintaan vaikuttava tekijä Lisäämällä tuotantoa voimakkaasti voitaisiin teoriassa vaikuttaa asuntojen hintaa Ei ole tuottajien intressissä, ei reaalista Kaavamääräykset, autopaikkanormit, väestönsuojat Merkitys käytännössä vähäinen, markkina määrää hinnan!
Vuokra-asunnot Helsingissä omistajan mukaan 28 % Heka 67 % 5 % Helsingin kaupungin omistamat muut vuokraasuntoyhtiöt Muut vuokranantajat Yhteensä noin 170 000 vuokra-asuntoa
Hekalla Helsingin halutuimmat vuokrakodit Joka seitsemäs helsinkiläinen asuu Hekan asunnossa Aktiivisia hakemuksia yli 21 000 5 456 uutta sopimusta vuonna 2017, joista kokonaan uusia asukkaita noin 2 500 ja asunnonvaihtajia noin 1 000
Vuokrien kehitys Helsingissä 2013-2017 (keskivuokra /neliö/kk) Vapaarahoitteisten kohteiden vuokrat Vuokrat Helsingissä keskimäärin Hekan keskivuokra 16,81 14,56 17,63 15,15 18,37 15,71 18,71 16,06 19,36 16,56 10,55 10,8 11,02 11,24 11,49 11,61 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Vuokravertailua Heka, Espoo, VAV Vuokrat /m2/kk 2017 2018 korotus % Heka 11,49 11,61 1,04 Espoon Asunnot Oy 11,96 12,11 1,25 VAV Asunnot Oy 11,95 12,07 1,00 Vapaarahoitteiset vuokrat, 3. kvartaali, tilastokeskus 16.11.2017 Helsinki 19,44 Espoo 16,55 Vantaa 15,87
Asumisen hinnan kuriin saanti & omakustannusperusteinen tuotanto Vain todelliset kustannukset voidaan sisällyttää vuokraan Sekä omistajalle kohtuullinen tuotto 4% omalle pääomalle (ei Hekassa) Varautumista tuleviin korjauksiin 1 /m2/kk tai 2 /m2/kk tai 0 /m2/kk (uusimmat kohteet)
Vuokran koostumus Hekassa
Mihin vuokran eriin voidaan vaikuttaa Paljonko korjataan ja miten korjaukset rahoitetaan Korkotukilainalla, normaalilla lainalla, tulorahoituksella Korjataanko tai puretaanko tai myydäänkö? Lämmitys, kiinteistösähkö, vesi ja jäte Lainasalkun hallinta Epäedullisten lainojen konvertointi Lainojen poismaksaminen Korkosuojaukset Isännöinnin, huollon ja siivouksen järjestämien Omana työnä vai ostettuna palveluna
Vuokrien tasaus Viisasta, koska ei ole järkevää, että kaikissa taloissa olisi sama keskivuokra tai että kaikissa taloissa olisi kohdekohtainen omakustannusvuokra Voidaan tehdä omistajan päättämällä tavalla ARA suosittaa tasaamaan vähintään pääomakustannukset, mutta kokonaisvuokran tasaaminenkin on sallittua Vuokrat ovat edelleen omakustannusvuokria, vaikka eivät ole kohdekohtaisia omakustannusvuokria (ARA valvoo kokonaisuutta)
14 TILANNE HEKASSA ENNEN UUTTA VUOKRANTASAUS- MALLIA
Hekassa päätettiin vaihtaa vuokrantasausmallia Vanha malli oli vaikeasti ymmärrettävä kokonaisuus 21 erilaista tapaa vuokran tasaamisessa; osalla alueista tasataan hoitokustannuksistakin lähes kaikki, osalla ei mitään Hekan eri alueiden keskivuokrat eivät olleet samassa suhteessa alueiden yleiseen vuokratasoon Joillakin alueilla (esim. Suutarila) keskivuokra oli lähempänä alueen yleistä vuokratasoa kuin muilla alueilla Vanhassa mallissa ei ollut riittäviä eroja uusien ja vanhojen talojen välillä Vanha malli johti epäoikeudenmukaiseen vuokratasoon Uusi tasausmalli päätettiin ottaa käyttöön v. 2019 vuokria määritettäessä
16 Vuokrantasausmallin uudistuksen tavoitteet Tavoitteena ymmärrettävä ja läpinäkyvä vuokrantasausmalli, joka tuottaa kiinteistön ja sen asuntojen todellista käyttöarvoa vastaavat kokonaisvuokrat Asumisen kohtuuhintaisuus Aluekohtaisen vuokranmäärityksen yhdenmukaistaminen Vuokran määräytymisen tasapuolisuus ja oikeudenmukaisuus Ymmärrettävyys Vuokrien ennakoitavuus ja pitkällä tähtäimellä maltilliset muutokset Läpinäkyvyys ja omakustannusperiaatteen toteutuminen ARA:n määritelmä käyttöarvolle Kohteen käyttöarvolla tarkoitetaan kohteen arvoa vuokrakäytössä suhteessa saman tasausryhmän muihin taloihin. Käyttöarvon suuruuteen vaikuttavat muun muassa sijainti, ikä, kunto sekä varuste- ja laatutaso. Käyttöarvo voi muuttua esim. laatutasoa nostavalla remontilla.
Uuden vuokrantasausmallin keskeinen sisältö Uusi vuokrantasausmalli on ymmärrettävä ja läpinäkyvä ja a tuottaa kiinteistön ja sen asuntojen todellista käyttöarvoa vastaavat kokonaisvuokrat Uudessa mallissa kokonaiskustannukset tasataan kahdessa vaiheessa Ensin tasaus 21:lle alueelle, perusteena vuokrasäästön tasainen jakaminen alueille KTI:n vuokratasoreferenssiä hyödyntäen Sitten alueelle tasattujen kustannusten jakaminen vuokranmääritysyksiköille pisteytyksen mukaisesti Sijainti, ikä, kunto, rakennustyyppi, varuste- ja laatutaso
1. Vaiheen tasaus, tasaus 21 alueelle Omakustannusvuokrasta johtuen Hekan vuokrat ovat Helsingin yleistä vuokratasoa alhaisemmat Lähtökohtana tasauksessa: miten omakustannusperiaatteella saavutettu säästö saataisiin jaettua oikeudenmukaisella, tasapuolisella ja läpinäkyvällä tavalla kaikkien vuokranmääritysyksiköiden vuokralaisille? Kokonaiskustannusten tasaaminen 21 alueelle Tasausperusteena alueen sijaintiin perustuva käyttöarvo KTI:n vuokratasoreferenssiä hyödyntäen Kunkin alueen KTI referenssivuokraa alennetaan Hekan keskimääräisellä vuokra säästön määrällä, josta saadaan alueelliset keskivuokrat. Keskivuokria kuitenkin loivennetaan jäljempänä kerrotulla tavalla. Vuokratasoreferenssi on vertailuperuste ja lähtötieto Hekan alueiden väliseen vuokran tasaamiseen. Vuokratasovertailulla ei siis ole vaikutusta Hekan kokonaisvuokraan tai Hekan keskimääräiseen neliövuokraan.
2. Vaiheen tasaus, alueen sisäinen tasaus VMY:ille Perusteena ARA:n käyttöarvon tasausmalliin pohjautuva pisteytys Pisteytys perustuu kohteen sijaintiin, ikään, kuntoon, rakennustyyppiin sekä varuste- ja laatutasoon Pisteytyksessä verrataan alueen vmy:itä ja niiden ominaisuuksia keskenään, ei koko Heka-tasolla Pisteytyksessä voitaisiin huomioida myös asukkaiden omatoimisuuden aikaansaamat säästöt kiinteistön ylläpitokustannuksissa. Tämä omatoimisuus ei ole käytössä toistaiseksi
Alueen sisäinen tasausmalli Pisteytystekijöiden painokertoimet min. % 0 maks. % 50 1. Tekninen ikä 35 % 2. Alueellinen sijainti 20 % 3. Laatu ja varusteet 15 % 4. Rakennustyyppi 10 % 5. Vesimittari 5 % 6. Harkintakerroin 15 % Yhteensä 100 % 2. Alueen sisäinen sijainti pisteet min. pisteet 0 maks. pisteet 50 Heikko 35 Tyydyttävä 40 Hyvä 45 Erinomainen 50 3. Laatu ja varusteet pisteet min. pisteet 0 maks. pisteet 50 Sauna Huoneistosaunat 50 Valittu Talosaunat, ei huoneistosaunaa 40 Ei talosaunaa 0 TOSI Hissi Talossa hissi 50 Valittu Ei hissiä, yli 2krs. Talo 0 TOSI Parveke/piha Lasitetut parvekkeet 50 Valittu parveke/piha 25 Ei parveketta/pihaa 0 TOSI Yleinen varustetaso Erinomainen 50 Valittu Hyvä 40 Tyydyttävä 30 Heikko 20 TOSI 4. Rakennustyypin pisteet min. pisteet 0 maks. pisteet 50 Kerrostalo 20 Pienkerrostalo 35 Rivitalo tai pientalo 40 Erikoiskohde 50 5. Vesimittari min. pisteet 0 maks. pisteet 25 Vesi kuuluu vuokraan 25 Huoneistokohtainen vesimittari 0 Käytössä olevien tekijöiden määrä 4
Teknisen iän ja peruskorjauksen pisteytys Pisteet pienenevät liukuvasti vuosittain yhdellä pisteellä. Minimipisteet 40 p Vasta valmistuneen kiinteistön asunnoissa on parempi käyttöarvo kuin samana vuonna peruskorjatun kiinteistön asunnoissa. Tämän johdosta tasausmallissa peruskorjausikä omana pisteytystekijänä Peruskorjaus nostaa teknisen iän pisteet 10 v tasolle (90 % uudisrakentamisesta) Peruskorjauksen määritelmä pisteytyksessä on täysi asuntojen sisäpuolinen peruskorjaus Täyden asuntojen sisäpuolisen peruskorjauksen lisäksi asunnon teknisen iän ja peruskorjauksen pisteytystä nostavat keittiöiden ja kylpyhuoneiden korjaukset Kun kohteessa on uusittu kylpyhuoneet tai keittiöt kohteen valmistumisen tai peruskorjauksen jälkeen nousee kohteen pisteytys Teknisen iän ja peruskorjauksen pisteytyksessä käytetään neljää tasoa ei peruskorjausta (vastavalmistunut kohde pisteet 100/100 ko.vuonna) täysi peruskorjaus (pisteet 90/100 ko.vuonna) keittiö ja kylpyhuone korjattu (pisteet 85/100 ko.vuonna) keittiö tai kylpyhuone korjattu (pisteet 80/100 ko.vuonna)
Alueen sisäisen sijainnin pisteytys Alueen sisäisen sijainnin pisteytyksessä arvioidaan alueen vmy:iden sijainti suhteessa alueen muihin vmy:ihin Arviointikriteereinä Liikenneyhteydet (etäisyys raideliikenteen pysäkistä tai useiden bussien pysäkistä) Kaupallisten palveluiden läheisyys Sijainti ns. arvoalueella (Kamppi, Töölö, Katajanokka, Lauttasaari, Kulosaari, Puu-Käpylä, Puu-Vallila) Meren tai joenrannan läheisyys
Yleisen varustetason pisteytys Yleisen varustetason pisteytyksessä arvioidaan alueen vmy:iden yleistä varustetasoa suhteessa alueen muihin vmy:ihin Arviointikriteereinä Asuinhuoneiden lattiamateriaali (muovi tai parketti, laminaatti, vinyylilankku) Kylpyhuone laatoitettu tai ei (vähintään lattia) Ilmanvaihto koneellinen tai painovoimainen Erityisen laadukkaat yhteiset tilat (kerhohuone, kuntosali, saunatilat kattokerroksessa, mattopesula tms.)
ERIKOISKOHTEET Kohteen rakennustyypiksi määritellään erikoiskohde, kun jokin alla olevista kriteereistä täyttyy Suojelukohteet (esim. Käpylän ja Vallilan puutalot) Ennen vuotta -40 rakennetut talot (muutkin kuin suojelukohteet) Lähes pelkästään yksiöitä tai kaksioita sisältävät vmy:t
HARKINTAKERROIN Harkintakerrointa käytetään ensisijaisesti loiventamaan suuria vuosittaisia vaihteluja Minkään kohteen vuokra ei saa nousta vuokrantasausmallin johdosta yli 10 % Minkään kohteen vuokra ei saa poiketa alueen keskivuokrasta enempää kuin +/- 20 % Lisäksi harkintakerrointa voidaan joutua käyttämään tilanteissa, joissa kaavamainen vuokranmääritystapa johtaa epäoikeudenmukaiseen lopputulokseen
Pisteytyksen laatiminen Vmy:iden ensimmäinen pisteytys on laadittu Hekan toimesta Pisteytys käydään läpi vuosittain Pisteytystä käsitellään alueiden yhteistyöelimissä Mahdolliset korjaukset ja muutokset pisteytykseen päätetään Hekassa
-31 % -36 % -41 % -36,2 % Hekan 2019 keskivuokra on 36,2 % vertailuvuokraa alhaisempi.
Haaga 2019 Vmy Osoite Pinta-ala (asm2) Valmistu misvuosi Perusk orjaus vuosi Kylpyh uoneet ja Kylpyhu one tai keittiö Alueen sisäinen sijainti Laatu ja varusteet Rakennus tyyppi Vesimittari Harkinta 2019 Ero Vuokra Ero Ero kerroinvaikutus /asm2 keskivu /m2/k vuokra alueen 2018 2018 2018 % /m2/k sauna hissi parveke/pih a yleinen varustetaso 1301 Näyttelijäntie 2 7 568,50 1954 2014 Hyvä Talosaunat, Ei hissiä, yli 2parveke/piha Hyvä Kerrostalo Huoneistokohtainen ves 11,68 2 % 10,99 0,69 6,3 % 1302 Tolari 4 ja 8 10 045,90 1956 2000 2010 Hyvä Talosaunat, Ei hissiä, yli 2parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 10,73-6 % 10,57 0,16 1,5 % 1303 Tolarintie 3-11 5 797,10 1956 1998 Hyvä Talosaunat, Ei hissiä, yli 2parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 10,55-8 % 10,63-0,08-0,8 % 1304 Ohjaajantie 11-13 6 744,50 1955 1995 1995 2011 Hyvä Talosaunat, Ei hissiä, yli 2Lasitetut parveerinomainen Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 11,16-2 % 10,83 0,33 3,1 % 1305 Pakkala 14 940,10 1973 1994 2002 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi Lasitetut parvehyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 10,73-6 % 10,69 0,04 0,4 % 1306 Lassinlaakso 15 483,50 1975 2018 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi Lasitetut parvehyvä Kerrostalo Huoneistokohtainen ves -7,9 % 11,84 4 % 11,08 0,76 6,9 % Olisi noussut yli raja-arvon 1307 Hopeatie 16 3 821,00 1978 Erinomainen Talosaunat, Talossa hissi Ei parveketta/ptyydyttävä ErikoiskohdeVesi kuuluu vuokraan 6,6 % 11,59 1 % 12,36-0,77-6,2 % Olisi laskenut yli raja-arvon 1308 Hopeatie 20 4 514,50 1977 1999 Erinomainen Talosaunat, Ei hissiä, yli 2parveke/piha Tyydyttävä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 3,4 % 10,24-10 % 10,99-0,75-6,8 % Olisi laskenut yli raja-arvon 1309 Näyttelijäntie 15 11 254,37 1978 1999 2016 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Hyvä Kerrostalo Huoneistokohtainen ves 11,44 0 % 10,82 0,62 5,7 % 1310 Jännetie 5 4 729,50 1980 1999 2011 Tyydyttävä Talosaunat, Ei hissiä, yli 2parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 10,56-8 % 10,78-0,22-2,0 % 1311 Haagan Pappilantie 712,00 1972 1996 Hyvä Talosaunat, Ei hissiä, yli 2parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 4,4 % 9,88-14 % 10,63-0,75-7,1 % Jaettu vmy. Olisi laskenutyli raja-arvon 1312 Takomotie 27 8 446,00 1997 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Erinomainen Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan -3,0 % 11,60 2 % 10,87 0,73 6,8 % Olisi noussut yli raja-arvon 1313 Taimistontie 8 3 946,50 1997 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 11,86 4 % 11,18 0,68 6,1 % 1314 Purotie 4 028,50 1997 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 11,86 4 % 11,42 0,44 3,9 % 1315 Takomotie 23 3 764,00 1997 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Tyydyttävä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 11,76 3 % 11,39 0,37 3,3 % 1316 Taimistontie 3 5 057,00 1998 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 11,95 5 % 11,20 0,75 6,7 % 1317 Taimistontie 5 4 809,50 1998 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 11,95 5 % 11,32 0,63 5,6 % 1318 Hiomotie 14 4 100,00 1998 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Tyydyttävä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 11,85 4 % 11,80 0,05 0,5 % 1319 Hiomokuja 1 4 318,00 1998 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 11,95 5 % 11,98-0,03-0,2 % 1320 Jännetie 3 2 522,40 1977 2001 Tyydyttävä Talosaunat, Ei hissiä, yli 2parveke/piha Hyvä Kerrostalo Vesi kuuluu vuokraan 0,8 % 10,18-11 % 10,93-0,75-6,9 % Olisi laskenut yli raja-arvon 1321 Laajasuontie 33 3 071,50 2013 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi parveke/piha Hyvä Kerrostalo Huoneistokohtainen ves 13,00 14 % 12,74 0,26 2,0 % 1322 Laurinniityntie 14 2 091,50 2017 Hyvä Talosaunat, Ei hissiä, yli 2parveke/piha Hyvä Rivitalo tai phuoneistokohtainen ves 13,40 17 % 12,81 0,59 4,6 % 1323 Krankantie 2 4 224,50 1969 2009 Hyvä Talosaunat, Talossa hissi Ei parveketta/phyvä ErikoiskohdeVesi kuuluu vuokraan 12,58 10 % 13,08-0,50-3,8 % 135 990,4 11,43 11,16 0,27 2,4 % Kommentit
3 63 Vuokran muutoksen määrä Hekan kohteissa vuonna 2019 (N-määrä kaikista kohteista, N=481) 52 Nousee 8-10% valmistuneen peruskorjauksen vuoksi Nousee 6-8% 54 77 72 63 Nousee 4-6% Nousee 2-4% Nousee 0,5-2% Pysyy lähes samana (muutos välillä +0,5 ja -0,5%) Laskee 6-8% Laskee 4-6% Laskee 2-4% 25 33 42 Laskee 0,5-2%
4 4,09 4,02 4,03 4,04 2013 2014 2015 2016 2017 3,60 3,64 3,67 3,66 3,68 3,81 3,76 3,78 3,77 3,71 3,59 3,58 3,59 3,60 3,63 3,44 3,48 3,45 3,49 3,52 3,56 3,48 3,49 3,51 3,36 Kokonaistyytyväisyys alueyhtiön toimintaan ja palveluihin Kokonaistyytyväisyys nykyiseen asuntoon kokonaistyytyväisyys asuinalueeseen Isännöinti summa Huolto summa Siivous summa Tunnuslukuja Hekan asukastyytyväisyydestä 2013 2017 (asteikolla 1 5)
Kiitos!