Liite Kesämäenrinteen koulun hankesuunnitelma

Transkriptio

1 Lasten ja nuorten lautakunta Kesämäenrinteen koulun hankesuunnitelman hyväksyminen 926/ /2017 LANUL 61 Esittelijä: Toimialajohtaja Tuija Willberg, puh Valmistelija/lisätiedot: Opetustoimenjohtaja Mari Routti, puh Liite Kesämäenrinteen koulun hankesuunnitelma Jäljempänä sekä hankesuunnitelmassa Kesämäenrinteen koululla tarkoitetaan osoitteessa Kapteeninkatu 1 sijaitsevaa Kesämäen koulun rakennusta. Lappeen rakennuttajat ovat valmistelleet liitteenä olevan Kesämäenrinteen koulun hankesuunnitelman yhdessä Lappeenrannan kaupungin sekä koululle palveluita tuottavien tahojen asiantuntijoiden kanssa. Hankesuunnitelmassa on kuvattu yksityiskohtaisesti hankkeen perustiedot, selvitys rakennuksesta, hankkeen tarpeellisuus, hankkeen laajuus ja laatu, tilojen ja kohteen erityisvaatimukset, hankkeen ympäristötavoitteet, vaikutusten ja riskien arviointi sekä rakennus- ja ylläpitokustannukset. Tiivistetysti hankesuunnitelma on seuraava: 1. Hankkeen perustiedot Hankkeen tarkoituksena on peruskorjata Kesämäenrinteen koulu kokonaisuudessaan mahdollisine laajennusosineen vastaamaan tämän päivän vaatimuksia huomioiden viranomaisvaatimusten, energiatehokkuuden, rakenneteknisen kuntotutkimuksen, toiminnallisuuden sekä esteettömyyden näkökohdat. Hankkeen myötä Kesämäenrinteen kouluun saadaan uuden opetussuunnitelman vaatimia toiminnallisia ja yhteisöllisiä - monialaiseen, oppilaslähtöiseen ja ilmiöpohjaiseen oppimiseen tarvittavia tiloja. Rakennuksessa on tehty aiemmin vain osittaisia paikallisia korjauksia, mm. parannettu ilmanvaihtoa, rakennettu pääsisäänkäynnin katos, tehty muutoksia jakelukeittiön, kuraattorin ja JOPO-tiloissa, rakennettu hissit sekä uusittu ja maalattu vesikatetta. Koulun piha/ lähiliikuntapaikka on uusittu kesällä Rakennus on valmistunut vuonna Rakennus on

2 peruskorjausiässä (60 vuotta). Käyttäjän ja rakennuksen asettamien vaatimusten täyttämistä on tutkittu kolmen eri vaihtoehdon kautta. Hankesuunnittelussa selvitetään mahdollisuus laajentaa koulua sisäpihalle nykyisen sisäänkäyntikatoksen paikalle (Vaihtoehto 1/VE1) sekä vaihtoehtoisesti laajennetaan sisäpihalle sekä Kapteeninkadun puolelle (Vaihtoehto 2/ VE2). Pelkkä nykyisten tilojen peruskorjausvaihtoehto on VE3. Kaikissa vaihtoehdoissa rakennetaan ilmanvaihtokonehuoneet itäsiiven päätyyn. Alueella on voimassa Lappeenrannan keskustaajaman osayleiskaava 2030, Keskusta-alue, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Voimassa oleva asemakaava on vahvistettu sisäministeriössä Asemakaavan muuttaminen on vireillä. Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan hankkeen toteuttaminen ja tarkistetaan samalla tontin liikenne- ja pysäköintijärjestelyitä. Rakennus on oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa SrT-merkinnällä: Rakennus tai rakennusryhmä, jolla on rakennustaiteellisia, historiallisia tai kaupunkikuvallisia arvoja, ja jonka suojelu tulee selvittää asemakaavoituksen yhteydessä. Kesämäenrinteen koulun käyttäjänä toimivat hyvinvointi- ja sivistyspalvelut ja edelleen eri liikuntaseurat sekä Saimaan Tukipalvelut Oy, joka hoitaa ruoka- ja puhtauspalvelut. Koulun oppilasmäärä on noin 450 henkeä ja henkilökuntaa opettajia 40 ja muita 10. Liikuntasali on liki 100 % iltakäytössä. Kohteen henkilömäärään perustuva väestönsuojatarve on 375 m2. Vaihtoehdoissa VE1 ja VE 2 on väestönsuojatiloja huomioitu 210,5 m2. Peruskorjausvaihtoehdossa VE 3 väestönsuojaa ei ole huomioitu. Viranomaiselta ei ole saatu ennakkolausuntoa väestönsuojatarpeesta. Peruskorjausvaihtoehdoissa ei ole aiemmin vaadittu väestönsuojien rakentamista. Kaupunkikuvatyöryhmä on lausunnossaan todennut, että kaupunkikuvallisesti ja rakennushistoriallisesti huomioiden sisäpihan puolelle tuleva laajennus eli VE 1 on mahdollinen. Samassa yhteydessä todettiin, että kaupunkikuvatyöryhmä ei pitänyt VE 2:n laajennusosaa Kapteeninkadun puolelle kaupunkikuvallisesti tai rakennuksen tyylin ja historian kannalta hyväksyttävänä. 2. Hankkeen laajuus Vaihtoehto 1: Vaihtoehto 2: Vaihtoehto 3:

3 Laajennusosa 971,5 m ,5 m2 138,0m2 Hyötyala yhteensä 5 182,0 hym ,5 hym ,5 m2 Hyötyala/ oppilas 11,5 hym2/ opp. 12,0 hym2/ opp. 9,6 hym2/ opp. Perusopetuksen vuoden 2015 tilojen käytön valtakunnallinen keskiarvo on 13,7 m2/oppilas ja Lappeenrannan koulujen osalta keskiarvo on 13,6 m2/oppilas. Uusissa koulurakennuksissa pyritään reilusti alle 10 m2/ oppilas tehokkuusluvun. Oppilasmäärää kasvattamalla voidaan tilojen tehokkuutta kasvattaa lähi tulevaisuudessa vieläkin enemmän. Tavoitteena on nyt Kesämäenrinteen koulussa tehdä sellaiset tilaratkaisut, jotta myöhemmin voidaan laajentaa erityisoppilaiden määrää. Kaikki alueen lapset pyritään sijoittamaan oman oppilaaksiottoalueen kouluun. Tällöin vapautuu tilaa muista alueen kouluista. 3. Hankkeen ympäristötavoitteet Lappeenrannan kaupungin kiinteistöohjelman mukaisesti peruskorjauskohteissa tavoitteena on energialuokan puolittaminen, muutos energiatehokkuusluokassa: E -> C olisi alustavan laskelman mukaan mahdollista. Toimenpide-ehdotuksia energiatehokkuuden parantamiseksi ovat mm. ikkunoiden ja yläpohjan u-arvon parantaminen, koko ilmastointijärjestelmän uusiminen energiatehokkaaksi, valaistuksen muuttaminen LED-valaisimiksi, asennetaan tarpeenmukainen valaistuksen ohjaus sekä pyritään käyttämään mahdollisimman paljon uusiutuvaa energiaa. Lisäksi rakennuksen katon lappeille sijoitetaan aurinkopaneelijärjestelmä. Järjestelmän koko pyritään mitoittamaan rakennuksen kesäpäivän huipputehon mukaiseksi. Peruskorjauksen ansiosta Kesämäenrinteen koulun tilojen elinkaarta jatketaan edelleen useita vuosikymmeniä. Rakennuksen energiatehokkuus paranee oleellisesti ja sitä kautta käyttömenoja voidaan vähentää pitkällä aikavälillä. Koululaisten, henkilökunnan ja tilojen iltakäyttäjien olosuhteet paranevat oleellisesti pitkälle tulevaisuuteen. 4. Riskien arviointi Jos koko rakennuksen täydelliselle peruskorjaukselle ja laajennukselle ei osoiteta riittävästi määrärahaa, jää oleellisia ja tarpeellisia osia rakennuksesta peruskorjaamatta ja uusimatta sekä rakennuksen toiminnallisuus kärsii. Vajavaisesta ja vain osittaisesta peruskorjauksesta aiheutuu rakennuksen lähivuosille edelleen korjausvelkaa, korkeita vuosikorjauskustannuksia ja jopa riskejä

4 sisäilman laadulle. 5. Rakentamiskustannukset Hankesuunnitteluvaiheen budjettiarviot eri laajuusvaihtoehdoille hintatasossa Haahtela-indeksi 81,0/ , korjausaste 80 %: - peruskorjaus, Vaihtoehto 1: 12,2 Meur - peruskorjaus, Vaihtoehto 2: 12,6 Meur - peruskorjaus, Vaihtoehto 3: 10.8 Meur, - HUOM! kustannukset eivät sisällä ensikertaista kalustamista (n ) eivätkä paikoitusalueen rakentamista ( ) Vaihtoehtojen VE1 ja VE2 kustannukset sisältävät väestösuojatiloja 210,5 m2. Vaihtoehdon VE 3 hinta ei sisällä mahdollisten väestönsuojatilojen rakentamista (n ). 6. Alustava tilakustannus käyttäjälle Tämän hetken ( ) vuokra: vuokran perusteena oleva huoneistoala m2 8,36 eur/m eur/ kk eur/a Arvio kuukausivuokrasta 2019 huomioiden peruskorjaus ja laajennusosat (12,3 Meur), VE 1: vuokran perusteena oleva huoneala 6 928,5 m2 17,30 eur/m eur/kk eur/a Arvio kuukausivuokrasta 2019 huomioiden peruskorjaus ja laajennusosat (12,7 Meur), VE 2: vuokran perusteena oleva huoneala 7 186,5 m2 17,17 eur/m eur/kk eur/a Arvio kuukausivuokrasta 2019 huomioiden peruskorjaus (10,9 Meur) VE 3: vuokran perusteena oleva huoneala 6 073,5 m2 18,14 eur/m eur/ kk eur/a Vuokramäärityksissä on huomioitu paikoitusalueen rakentamiskustannuksia eur. 7. Hankkeen aikataulu

5 Alustava suunnittelu- ja toteutusaikataulu: Hankesuunnittelu valmis 09/2017 Suunnittelun hankinta, kilpailutus 10/2017 Asemakaava 12/2017 Rakennuslupahakemus 01/2018 Urakkalaskentasuunnitelmat valmiit 05/2018 Urakkalaskenta 06/2018 Tarjoukset 06/2018 Rakentamispäätös 07/2018 Urakkapäätökset lainvoimaiset 08/2018 Rakentaminen alkaa 08/2018 Hanke valmis 11/2019 Hanke toteutetaan kokonaishintaisina jaettuina urakoina. 8. Rahoitussuunnitelma Lappeenrannan kaupungin talousarvioissa ja suunnitelmissa hankkeelle on varattu rahoitusta: - TA2017 0,2 Meur - TS2018 4,0 Meur - TS2019 4,0 Meur Kesämäenrinteen koulun peruskorjaukselle on merkitty investointiosaan vuosille rahoitustarvetta 8,2 M. 9. Väistötilat/ -ratkaisut Peruskorjaushankeen aikana koulutoiminta siirtyy väistötiloihin, jolloin peruskorjataan koko kohde kerralla. Väistötilojen kartoitus on käynnissä. Varastotilat pitää löytää myös kiinteistön puhdistettavissa olevalle irtaimistolle, joka peruskorjauksen jälkeen mahdollisesti palautuu Kesämäenrinteen koululle. 10. Loppupäätelmä Hankesuunnittelun yhteydessä on selvitetty kolmea toteutusvaihtoehtoa. Vaihtoehto kolme, VE 3, on pitkän tähtäimen investointiohjelman mukainen peruskorjaus. Vaihtoehdot yksi, VE1 ja vaihtoehto kaksi, VE2 sisältävät peruskorjauksen lisäksi koulurakennuksen laajennuksen. Hankesuunnittelun yhteydessä on selvitetty myös Taidekoulu Estradin ja Kesämäen koulun tilojen

6 yhteensovittamista. Sellaista ratkaisua, jossa kohtuullisin kustannuksin olisi pystytty rakentamaan sirkuskoulun tarvitsema riittävän korkea ja suuri tila, ei kuitenkaan ole löytynyt. Tilan käytön tehostaminen on yksi LaTon tavoitteista. Tilan käytön tehokkuus peruskorjauksen jälkeen olisi vaihtoehdossa yksi 11,5 hym2/opp., vaihtoehdossa kaksi 12,0 hym2/ opp. ja vaihtoehdossa kolme 9,6 hym2/ opp. Hanketyöryhmä pitää parhaana vaihtoehtona toteutuksen pohjaksi Vaihtoehtoa kolme, VE3 eli koulurakennuksen peruskorjaus. Vaihtoehdossa kolme, VE3, käyttäjän asettamat Kesämäenrinteen koulun toiminnalliset tavoitteet saavutetaan ja samalla tilojen käyttömukavuus lisääntyy. Peruskorjausvaihtoehto on tiloiltaan tehokkain ja kustannuksiltaan edullisin. Rakennuksen vanhentunut talotekniikka uusitaan vastaamaan nykyajan vaatimuksia. Laajennuksena rakennetaan ilmanvaihtokonehuoneet itäsiiven päätyyn. Vaihtoehto 1, VE 1, missä rakennusta laajennetaan sisäpihalle nykyisen sisäänkäyntikatoksen paikalle, on käyttäjän näkökulmasta toiminnallisesti paras. Laajennus kuitenkin kasvattaa investointi- ja vuokrakustannuksia ja toisaalta se huonontaa tilojen käytön tehokkuutta. Ratkaisu ei tue LaTon ja kaupungin yhteistä tavoitetta tehostaa tilan käytön tehokkuutta ja sitä kautta saada raami riittämään. Vaihtoehto 2, VE 2, missä koulurakennusta laajennetaan sisäpihalle ja myös Kapteeninkadun puolelle, on tiloiltaan tehottomin ja kustannuksiltaan kallein. Kaupunkikuvatyöryhmä ei ole lausunnossaan pitänyt laajennusosaa Kapteeninkadun puolelle kaupunkikuvallisesti tai rakennuksen tyylin ja historian kannalta hyväksyttävänä. Ratkaisu ei myöskään tue LaTon ja kaupungin yhteistä tavoitetta tehostaa tilan käytön tehokkuutta ja sitä kautta saada raami riittämään. Kesämäen koulu olisi toivonut, että hanke olisi toteutettu vaihtoehto 1 mukaisena. Koska kohoavia vuokrakustannuksia ei pystytä kattamaan muita menoja leikkaamalla, hyväksytään myös vaihtoehto 3. Koulu toivoo kuitenkin, että arkkitehtisuunnittelussa aulan ja alakerran liikennöintijärjestelyjen pulma ratkaistaan ja alakerran pukuhuone-, erityisopetus ym. tilat saadaan käytännöllisesti toimiviksi ja kaikki tilat helposti saavutettaviksi. Hanketyöryhmä esittää, että peruskorjaus toteutetaan suunnitellusti vaihtoehdon 3, VE3 mukaan.

7 Esittelijän ehdotus Lasten ja nuorten lautakunta päättää, että Kesämäenrinteen koulun peruskorjaus ja laajennus toteutetaan hanketyöryhmän esittämän VE3-vaihtoehdon mukaisesti. Päätös Hyväksyttiin.