TÄYDENTYVÄ JA UUDISTUVA KAUPUNKI - TÄYDENNYSRAKENTAMINEN KOTKAN KESKUSTASSA

Transkriptio

1 TÄYDENTYVÄ JA UUDISTUVA KAUPUNKI - TÄYDENNYSRAKENTAMINEN KOTKAN KESKUSTASSA Kotkan kaupunkisuunnittelu 2017 LUONNOS

2 Sisällys JOHDANTO... 3 HOVINSAARI - LUONTEEN VAHVISTAMISTA TÄYDENNYSRAKENTAMALLA... 4 Ruununmaankadun ja Runeberginkadun asuinalueen täydennysrakentaminen... 4 Historiallinen teollisuusympäristö... 5 Hovinsaaren keskusta sekä Runeberginkatu... 7 Ympäristökeskuksen korttelialue ja ympäristö... 7 Veikonpuiston ja Latsinkallion uusi merellinen asuinalue... 7 Hietanen Etelä eli Puolanlaituri - tulevaisuuden uudistuva alue... 8 KOTKANSAARI - TÄYDENTYVÄÄ KANTAKAUPUNKIA JA UUSIA ALUEITA MEREN ÄÄRELLÄ...10 Kivisalmen eteläranta ja juna-aseman ympäristö Uusi sisääntulotie ja Satamakadun varsi Kantasatama Uusi läntinen sisääntulotie ja Redutin ympäristö Suursaarenkadun - Suppukadun ympäristö Meri-Katariina Uudet omakotitalokorttelit Kaupan kehittämisen paikat keskustassa, kauppatorin ympäristössä Läntiset keskustakorttelit - Teboilin ja linja-autoaseman ympäristö Täydentyvät asuinkorttelit Vanhan sairaalan alue Matkailun kehittämisen paikat ULLAKKORAKENTAMINEN...23 Suunnittelun ja käytön lähtökohtia Esimerkki ullakkorakentamisesta RAKENTAMISEN MÄÄRÄ JA MITOITUS...27 Mitoituksen taustatietoja RAKENTAMINEN MAISEMASSA...29 Maastomallitarkastelu Korkeustarkastelu Kantasataman suunnittelun yhteydessä YHTEENVETO JA TAVOITTEIDEN SAAVUTTAMINEN

3 Johdanto Elinvoimainen kaupunki sekä erityisesti sen keskusta uudistuu ja täydentyy jatkuvasti. Osayleiskaavan pohjaksi on tarkasteltu kaupunkirakennetta ja määritelty tulevaisuuden rakentamisen paikkoja. Paikkojen arvioinnissa on huomioitu kaupungin tavoitteet elinvoimaisesta kaupungin keskustasta sekä merellisten asuinpaikkojen mahdollistamisesta. Täydennysrakentamisen arvioinnissa on olennaista kaupunginosien kokonaisuuksien hahmottaminen, niiden luonteen johdonmukainen vahvistaminen sekä asema muihin kaupunginosiin nähden. Täydennysrakentamisen ohjaamiseksi on alueittain esitetty erityisesti huomioitavia asioita. Alueet uudistuvat osin uudisrakentamisen ja osin täydennysrakentamisen myötä sekä olemassa olevan rakennuskannan käyttötarkoituksen muutoksella. Joillekin alueille esitetään pienimuotoisempaa lisärakentamista olemassa olevassa kaupunkirakenteessa niin, että olemassa oleva rakennuskanta säilyy. Kaupunkirakenne tiivistyy, täydentyy ja eheytyy täydennysrakentamisen myötä. Täysin uusia rakentamisalueita ei varsinaisesti ole keskustassa, jonka juuret ulottuvat linnoituskaupungin ajoille. Voimakkaimmin rakentuvat alueet sijoittuvat pääosin ns. brownfield -alueille, eli entisille satama-, teollisuus- ja liikennealueille. Muutokset asumisessa, liikenteessä, palveluissa ja elinkeinoissa vaikuttavat monien muiden asioiden kanssa siihen minkälaiseksi keskusta rakentuu. Tämän kaiken hallinta ja ohjaus edellyttävät kokonaisvaltaista suunnittelua. Kotkan keskustaan kohdistuu muutospaineita ja suunnittelukysymyksiä, joita ratkaisemalla linjataan keskustan luonteen kehittymistä ja toiminnallisuutta pitkälle tulevaisuuteen. Näitä ovat esimerkiksi Kantasatama ja sen nivoutuminen osaksi muuta keskustaa, Kantasatama Kauppatori Sapokka -akselin toiminnallisuuden kehittäminen, Kotkansaaren sisääntuloteiden ja liikenteellisten järjestelyjen linjaukset, Katariinan torin ja Koulukadun korttelialueiden tulevaisuuden kehitys, Hovinsaaren tiiviimpi kytkentä osaksi keskustaa, Kivisalmen ympäristön potentiaalin osoittaminen sekä käytöstä poistuneet satama- ja teollisuusalueet. Ullakkorakentaminen nähdään myös yhtenä täydennysrakentamisen muotona, joskaan ei kovin merkittävänä lisänä kaupungin kehityksessä. Ullakkorakentamiselle mahdollisesti soveltuvat kohteet on tuotu esiin sekä määritelty ullakkorakentamisessa noudatettavia periaatteita. Rakentaminen muuttaa aina maisemaa ja kaupunkikuvaa. Rakentamisen määrää ja erityisesti korkomaailmaa on arvioitu kolmiulotteisen mallin avulla tehtynä maisematarkasteluna. Hyvässä kaupungissa on tilaa sekä vanhalle että uudelle. Uuden kehittäminen lähtee asukkaista ja olemassa olevien asioiden arvostuksesta. 3

4 Hovinsaari - luonteen vahvistamista täydennysrakentamalla Hovinsaarella on mukavia ja hyvin vaihtelevia kaupunkitiloja ja tilasarjoja. Kotkantien varsi on osittain luonteeltaan keskustamainen ja se tarjoaa hienoja näkymiä ja vaihtelevia kaupunkimaisemia jugend-tyylinen komea koulurakennus, pikkukaupungin henkeä, puutalojen rivistö sekä näkymät Kivisalmen rantaan ja pienvenesatamaan. Hovinsaaren kehityksen haasteeksi on muodostunut alueen huono maine joka tosin ei ole oikeutettu rakennetun ympäristön osalta. Sijaintinsa puolesta alue on houkuttelevasti aivan kantakaupungin kupeessa, lähimmillään ja linnuntietä vain noin 500 metriä kauppatorilta. Hovinsaarella on ollut jonkin verran uudisrakentamista, mutta jo kaavoitetut uudet korttelialueet eivät ole rakentuneet kuin osittain. Uusi suunniteltu jalankulku- ja pyöräily-yhteys Puolanlaiturilta Kantasatamaan liittäisi Hovinsaaren suoraan ydinkeskustaan ja mahdollistaisi kaupunginlahden kiertämisen Kivisalmen rantoja sekä Kantasataman laituria pitkin. Yhteyden myötä kauppatorilta Hovinsaaren keskustaan muodostuisi noin 1,3 kilometrin välimatka. Hovinsaaren vanha rakennuskanta muodostaa omintakeisen ympäristön, jota säilytetään ja vahvistetaan. Hovinsaarella on lukuisia paikkoja täydennysrakentamiselle, mutta myös paikka uudelle merelliselle asuinalueelle, johon sopivat pienimittakaavaiset kaupunkitalot. Hovinsaaren väljempi rakenne ja pienempi mittakaava soveltuvat erityisesti lapsiperheille. Ruununmaankadun ja Runeberginkadun asuinalueen täydennysrakentaminen Ruununmaankadun ja Runeberginkadun rajaama asuinalue pitää sisällään kirjavaa asuinrakennuskantaa. Rakentamisen mittakaava on pääosin pientä, eli pientaloja ja pieniä kerrostaloja. Alueen viehättävyys piilee säilyneessä vanhemmassa rakennuskannassa sekä alueen yllätyksellisyydessä ja monimuotoisuudessa. Alueella voimassa oleva asemakaava mahdollistaa alueen tiivistymisen, mutta ei vastaa sitä rakentamistapaa jolla alue täydentyisi mielekkäästi eli kerrostaloalueena pientalojen tilalla. Kaupungilla on tällä hetkellä lyhytaikaisia maanvuokrasopimuksia (enintään 5 vuotta) 9 tontin vuokralaisen kanssa. Syynä lyhytaikaiseen maanvuokrasopimukseen on ristiriita asemakaavan ja tontilla olevien rakennusten välillä. Näissä tapauksissa voimassa oleva vuonna 1980 laadittu asemakaava ei mahdollista olemassa olevan asuinrakennuksen säilyttämistä, mikä taas voi johtaa siihen, että omistajalla ei ole uskallusta rakennuksen korjaukseen ja perusparannustoimenpiteisiin. Tällaiset lyhytaikaiset sopimukset eivät ole kiinnityskelpoisia. Asemakaava tulisi olla nykytilanteen vahvistava mutta kuitenkin niin, että täydennysrakentaminen mahdollistetaan. Nykyiset rakennukset vahvistava asemakaava mahdollistaisi tonttien vuokraamisen pidemmäksi ajaksi jolloin tilanne kannustaisi rakennusten kunnostamiseen. 4

5 Kuva 1. Lyhytaikaiset vuokra-alueet Hovinsaaren asuinalueella. Alueella on kunnostuksen tarpeessa olevia pientaloja, joiden kunnostaminen ja säilyminen ovat tärkeä osa alueen omaleimaisen ilmeen kehittämisessä. Alueella on kuitenkin myös tiivistämisen varaa ja alueelle sopivat kaupunkimaiset pientalot sekä pienet, useamman asunnon rakennukset. Alueen uudistamisessa tulee vanhat talot kunnostaa rakentamisajan tyylille uskollisena, kun taas uudet rakennukset tulee rakentaa selvästi ajanmukaiseen tyyliin, kaupunkiin sopivilla pientalotyypeillä. Alue on sopiva perheasumiselle ja sillä on erinomaiset edellytykset olla arvostettu asuinalue aivan kantakaupungin kupeessa. Historiallinen teollisuusympäristö Runeberginkadun päätteenä on historiallinen tehdasrakennus, jossa tänäkin päivänä toimii eri yrityksiä. Insinööri Alarik Nerdrumin alullepanema Aktiebolaget Kotka Cellulosafabrik perustettiin vuonna Tehdasalue on yhtenäisenä säilynyt 1900-luvun alun teollisuusympäristö. Rakennuksissa on erilaista toimintaa ja mm. Suomen Kerta tehdasmyymälä. Tehdas on mielenkiintoinen kokonaisuus ja alueen helmi. Tehtaan pohjoispuolella sijaitsee jugendtyylinen tehtaanjohtajan asunto - oman aikansa komea rakennus, joskin laajan kunnostuksen tarpeessa. Tehtaan välittömässä läheisyydessä Ruununmaankadun puolella, sijaitsee kaksi 1907 valmistunutta puutaloa, joista toisessa toimii kahvila. Tehdas ja puutalot muodostavat mielenkiintoisen aluekokonaisuuden Runeberginkadun päähän. Työpaikka-alueen täydentyminen uusilla rakennuksilla ja vanhoja korjaamalla alueen arvo tulisi ilmeiseksi sekä luotaisiin puitteet monenlaiselle toiminnalle. 5

6 Ympäristöön sopii erinomaisesti uudet työpaikkatoiminnot kuten start-up yritykset, studiot, tehdasmyymälät, taideyhteisöt ym. sekä toimijoiden tarvitsemat palvelut kuten lounaspaikat, kokoustilat ja kuntosalit. Näin alue kehittyisi työpaikka-alueen keskukseksi, vanhaa kunnostaen ja uutta rakentaen. Kuva 2: Hovinsaaren paperitehdas. Kuva: EMP-Invest Oy Kuva 3: Ruununmaankadun puutaloja. Kuva: Google Maps. 6

7 Hovinsaaren keskusta sekä Runeberginkatu Ruununmaankadun ja Runeberginkadun risteyksessä sekä Kotkantien ja Ruununmaankadun risteyksessä on keskustan tuntumaa kivijalkaliiketilojen myötä. Hovinsaaren asukkaiden lähimmät palvelut keskittyvät tälle alueelle. Tätä pientä keskustamaista aluetta tulee vahvistaa säilyttämällä jatkossakin maantasokerroksissa liiketiloja. Keskustamainen vyöhyke jatkuisi luontevasti Runeberginkadun vartta pitkin kohti Runeberginkadun päätteenä olevaa työpaikka-aluetta. Runeberginkadulla on osittain lehmuspuurivistöä ja sen varrella on puistoalueita joista suurin ja hoidetuin on Ilkanpuisto. Runeberginkatu on asuinalueen bulevardimainen pääkatu. Runeberginkadun varrella on kaavoitettuja tontteja, jotka rakentuessaan vahvistavat Runeberginkadun luonnetta, joka on tavoitteen mukaista. Ajantasa-asemakaavan mukainen Hovinpuisto on nähty virkistyskäytön kannalta tarpeettomana ja sen tilalle on ajateltu pientalotontteja kuitenkin niin, että puistokäytävä Porthaninkadulle säilyy. Puistokäytävä on osa reittiä alkaen Kotkantieltä ja päättyen Saarenpuistoon. Saarenpuistosta voi kulkua jatkaa edelleen Saarenkatua pitkin. Ympäristökeskuksen korttelialue ja ympäristö Valkamankadun ja Kotkantien kulmassa sijaitsee ns. Ympäristötalo jossa mm. Ympäristökeskus toimii. Alue on kaavoitettu liikerakennusten korttelialueeksi. Rakennus sijaitsee näkyvästi Kotkankatuun sekä Kivisalmen ympäristöön nähden. Rakennuksen pohjoispuolella on Veikonpuisto ja Hovinsaaren koulu. Keskeisen sijaintinsa vuoksi tontti tulisi olla tehokkaammin ja maisemaan soveltuvasti rakennettu. Ympäristötalon tontin uudistuessa voi uudessa rakennuksessa olla kuten nyt toimistotiloja. Sijainti huomioiden tulisi rakennuksessa sijaita myös liiketiloja tai palveluita sekä ylemmissä kerroksissa asuntoja. Asuinkerrostaloja on kaavoitettu Ympäristökeskuksen eteläpuolelle, Tukkisuman puistoon eli Kivisalmen rantaan, mutta niistä on toistaiseksi yksi rakennus toteutunut. Paikalla sijaitsee edelleen vanha varasto/paja- rakennus. Valkamankadun varren 80-luvulla rakennetut asuinkorttelit sijaitsevat keskeisesti Hovinsaarella ja Kivisalmeen nähden. Kivisalmen rantapuisto sekä pienvenesatama ovat osa Hovinsaaren tunnusmaisemaa ja alueen identiteettiä. Rantapuisto kaipaa kunnostamista ja rantaa kiertävää, selkeää jalankulkureittiä. Kivisalmen venevalkama-alue sekä rantoja kiertävä Tukkisumanpuisto ovat osa Kotkan kansallista kaupunkipuistoa. Veikonpuiston ja Latsinkallion uusi merellinen asuinalue Valkamankadun kortteleiden itä- ja pohjoispuolella on laaja, yhtenäinen puisto- ja viheralue. Osassa puistoa on voimassa oleva asemakaava, joka mahdollistaa asuinkerrostalojen rakentamisen samaan tapaan kuin Valkamankadun 80-luvun kerrostaloalue on toteutunut. Puisto tarjoaa tärkeän viheryhteyden Hovinsaaren kaakkois- /etelärannasta kohti pohjoista sekä edelleen Veikonpuiston kautta Kotkantielle ja Lainekadulle. Lainekatu jatkuu Hyväntuulentien ali ja tarjoaa kulun Hovinsaaren länsirantaan ja Keisarinsatamaan. Rakentamattoman asuinkorttelin asemakaavaa tulisi tarkistaa niin, että asuinalue vastaa paremmin tätä päivää ja hyödyntäisi paremmin sijaintia meren ja keskustan lähellä. Alueen halki kulkeva puistomainen yhteys on sen erityisvahvuus, joka tulisi säilyttää ja puistonhoidollisesti kehittää. Lisäksi tulee säilyttää rantaa myötäilevä reitti Kivisalmelta 7

8 Puolanlaiturille. Hovinsaarelaiseen tapaan voisi rannassa olla myös venevalkama, joka palvelisi paitsi uusia asukkaita myös muita kaupunkilaisia. Uudelle asuinalueelle sopii kaupunkimaisen tiivis mutta matala rakentaminen, joka myötäilee Hovinsaarelaista perinteistä mittakaavaa. Asuinalueen kautta tulee järjestää myös katuyhteys venesatamaan. Katu sijoittuu luontevasti uuden asuinalueen ja Puolanlaiturin satama- ja teollisuusalueen väliin. Kuva 4: Näkymä Kotkansaaren pohjoisrannalta kohti Hovinsaaren etelärantaa. Kuvan alueella sijaitsevat nykyään mm. Valkamankadun asuinkerrostalot. Hietanen Etelä eli Puolanlaituri - tulevaisuuden uudistuva alue Ajantasa-asemakaavan mukaan Puolanlaituri on LS satama-aluetta ja Puolanlaiturin tyvi on T teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta. Alueet ovatkin siinä käytössä ja vuokrattuna mm. Kotka Yacht Storelle joka myy huviveneiden talvisäilytystä ja huoltoa. Äkkinäisiä muutoksia ei nykyisen toiminnan vuoksi ole näköpiirissä Puolanlaiturin maankäytössä, mutta aluetta voidaan pitää selvitysalueena ja tulevaisuuden rakentamispaikkana. Hovinsaaren kehittämisen kannalta tärkeä kevyen liikenteen yhteys on suunniteltu menevän Puolanlaiturin kärjestä Kotkansaaren Kantasatamaan. Yhteys jatkuisi Kauppakatua pitkin ja toisi kauppatorin vain 500 m kävelyetäisyyden päähän Puolanlaiturin kärjestä. Kevyen liikenteen yhteys Puolanlaiturilta olisi tarkoitus jatkaa myös pohjoiseen, Ruununmaankadun viertä, halki Hietasen ja edelleen Jumalniemen kärjen kautta kohti Karhulaa. Yhteyden myötä olisi etäisyys kauppatorin ja Jumalniemen kärjen välillä 4 km. Karhulan keskustan ja Kotkansaaren välinen matka olisi noin 7 km (linnuntietä 5,4 km). 8

9 Puolanlaiturin etelärannassa moderni ranta-rakentaminen toisi aivan uudenlaista asuntotarjontaa Kotkalaisille. Kävely-yhteyden myötä voisi Puolanlaiturille sijoittua myös suurempi julkisen rakentamisen hanke, jolla voisi olla esim kytkös Vellamoon ja uuteen Kantasatamaan. Alueelle sopisi kaupunkipientaloja tai kokeellista rakentamista jonka estetiikka sopii entiselle satama-alueelle. Alueen avautuessa suotuisasti lounaaseen ja merelle se soveltuu hyvin laadukkaalle asumiselle. Aluetta rakennettaessa on huomioitava, että se sijaitsee tulvavaara-alueella. Paikan ominaisuuksista johtuen rantaan sopivat rakennukset, jotka jopa ulottuisivat veden päälle, jolloin osa rakenteista tukeutuisi meren pohjaan. Kullakin asunnolla voisi olla oma laituri tai venepaikka, jopa asunnon alapuolisissa tiloissa. Rannan yhteydessä voisi olla jopa kelluvia asuntoja. Kuva 5: Kelluvia asuntoja. Europan kilpailun ehdotus kaupunginlahden kehittämiseksi. 9

10 Kotkansaari - täydentyvää kantakaupunkia ja uusia alueita meren äärellä Kotkan keskusta palvelee kotkalaisia, mutta se toimii myös Kymenlaakson ja Kotkan- Haminan seudun pääkeskustana, jonne tullaan asioimaan ja viettämään aikaa. Tulevaisuudessa se on yhä vahvemmin myös opiskelijoiden asemapaikka. Ruutukaavakeskusta edustaa perinteistä kaupunkirakennetta, joka on kestänyt hyvin aikaa ja joka on toimiva myös modernissa yhteiskunnassa. Ruutukaavakeskusta mielletään "oikeaksi" kaupungiksi. Tavoitteina on säilyttää ja vahvistaa keskustamainen rakenne ja luonne samalla kun kaupunki kehittyy ja kaupan toiminnot laajentuvat. Olemassa olevaa katuverkkoa ja infraa hyödynnetään ja uutta sovitetaan vanhaan. Keskustaa kehitetään viihtyisäksi ja elinvoimaiseksi asumisen, palvelujen ja kaupan ympäristöksi. Suurimmat muutokset keskusta-alueella liittyvät sisääntuloteiden uusiin linjauksiin. Uudet linjaukset selkeyttävät sisääntuloliikennettä ja tarjoavat samalla teollisuusalueiden raskaalle liikenteelle nykyistä sujuvammat ja turvallisemmat reitit. Uusien sisääntuloteiden myötä liikenteen haitat siirtyvät kauemmas ydinkeskustan asuinkortteleista. Työpaikoille ja kaupallisille palveluille avautuu uusia rakennuspaikkoja uuden sisääntulotien varteen. Keskeisimpiä keskustan kehittämishankkeita ovat Kantasataman kehittämishanke sekä Xamk:n Kotkan kampuksen siirtyminen Metsolasta keskustaan. Tärkeitä keskustan kehittämiskohteita ovat lähellä keskustan kaupallista ydintä sijaitsevat korttelit sekä Koulukadun varren korttelit. Asuinrakentamisen osalta merkittävimpiä uusia avauksia ovat edellä mainittujen mahdollisuuksien lisäksi Meri-Katariinan ja Katariinankallion ja laajemmin koko Kivisalmen ympäristön tarjoamat uudet avaukset. Kivisalmen eteläranta ja juna-aseman ympäristö Kivisalmen eteläranta on osa Kotkansaarta, mutta liittyy maisemallisesti ja osin myös toiminnallisesti Hovinsaareen - yhteyttä korostaa se, että junarata erottaa tämän alueen muusta Kotkansaaren keskusta-alueesta. Kivisalmen vesialueet muodostavat kaupunginlahden, jonka maisemiin kuuluvat Hovinsaaren etelärantaa ja Kotkansaaren pohjoisrantaa. Kaupunginlahden kiertäviä rantareittejä on suunniteltu ja osin toteutettu, mutta Puolanlaiturin ja Kantasataman välisen yhteyden myötä olisi mahdollista toteuttaa koko lahden kiertävä ympyräreitti. Kaupungin varikko on sijoittunut Kotkantien ja Kivisalmen väliselle ranta-alueelle. Alue on paitsi meren rannassa myös juna-aseman vieressä ja keskustan yhteydessä. Asemakaavassa Kotkantien ja Kivisalmen välinen alue on TY - ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialuetta. TY-alueen itäpuolella on AL - asuin- ja liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Kivisalmen sillan vieressä Kotkantien pohjoispuolella on Kivisalmen puisto joka kuuluu Kotkan kansalliseen kaupunkipuistoon. Kaupunkipuisto kulkee lisäksi pitkin Kotkantietä. Varikkoalueen rantapuoli on jo nykyisellään vihreä ja puistomainen ja jatkossa tämä viheryhteys olisi luonteva säilyttää. Puistosta jatkuisi silloin yhteys rantaa pitkin varikkoalueen niemen kiertäen. Varikkoalueen itäpuolella olevan asuinkorttelin halki on asemakaavassa kevyen liikenteen yhteys, joka kytkeytyisi rantareittiin. Reitin kohdalla on nyt toteutettu pysäköintialue joka palvelee ALkorttelia. Pysäköintialueen yhteydessä on suojeltu varastorakennus joka toimii myös pysäköintitilana. 10

11 Kaupungin varikon korttelissa olevat Kotkantien puoleiset rakennukset ovat osittain kohtalaisen uusia ja sähkölaitoksen rakennuksen yhteydessä on kaukolämpöpumppaamo. Alueen toiminta ja rakennukset huomioiden voisi korttelia täydennysrakentaa niin, että ranta-alue ja sijainti tulisivat paremmin hyödynnettyä. Alue soveltuu hyvin asumiselle, jolloin kortteli voisi olla sekoittuneiden toimintojen aluetta. Juna-asema kuuluu Kotkan kansalliseen kaupunkipuistoon ja asemarakennus tulee suojella asemakaavalla. Aseman alueen muillakin rakennuksilla on suojeluarvoa. Asemakaavan mukaan asema ja sen koko ympäristö ovat LR rautatiealuetta. Tulevaisuudessa voisi aseman länsipuolinen alue liittyä toiminnoiltaan Kotkantien pohjoispuolella olevaan korttelialueeseen. LR-rautatiealue on laaja alue ja käsittää mm. vanhan veturitallin sekä Ruotsinsalmen linnoituksen aikaisen kivirakennuksen. Tulevaisuudessa alueen rakennukset voivat saada muuta käyttöä, esimerkiksi liikuntatiloina tai muuhun harrastetoimintaan. Alueen läpi kulkee yhteystarve: sisääntulotien sillan ali Merituulentielle. Johtuen alueen käytöstä ja rakentamistavasta saattaa ratapiha-alueella olla hyönteisten ja perhosten suosimaa paahde-kasvillisuutta. Uusi sisääntulotie ja Satamakadun varsi Suunnitelman mukaan Kotkansaaren sisääntulotietä on tarkoitus linjata niin, että Hyväntuulentie kaartuu jo aikaisemmin ja yhtyy Ratapihankatuun ja siitä edelleen Satamakatuun. Uusi sisääntulotie toteutettaisiin vanhalle radanpohjalle ja jatkuisi näin ollen suoraan Kotkantien sillan ali kohti Kantasatamaa. Sisääntulotieratkaisu tarjoaisi entistä paremman yhteyden Kantasatamaan ja Kotkamillsin tehtaan raskaalle liikenteelle, mutta myös sujuvan sisääntuloreitin kaupalliseen keskustaan ja Toriparkkiin. Liikenteen haitat siirtyvät asutuksesta hieman kauemmas. Ratkaisu tarjoaa mahdollisuuden kehittää Rautatienkatua kaupunkimaiseksi ympäristöksi jossa on kunnon alueet kevyelle liikenteelle. Ratapihankadun ja Rautatienkadun välisen korttelin täydennysrakentamisen yhteydessä voisi julkisivuihin toteuttaa sisäänkäyntejä ja ikkunoita myös Rautatienkadulle päin. Sisääntulotien uuden linjauksen myötä vapautuu uuden Satamakadun varrelle alue rakentamiselle. Palotorninvuoren ja Hovinsaaren sillan välisellä alueella on aiemmin ollut rautatieliikenteeseen liittyviä makasiinirakennuksia, jotka on purettu ja poistuneiden raiteiden ja muuttuneen sisääntulotien myötä tilalle voi muodostua korttelialueita. Kortteleiden rakennukset muodostavat ja rajaavat Satamakadun katutilaa. Satamakatua kehitetään bulevardimaiseksi sisääntulotieksi, jonka kautta valtaosa Kotkansaarelle tulevasta liikenteestä tulee kulkemaan. Näkyvälle paikalle ja vilkkaan kadun varrelle sekä lähelle meren rantaa sijoittuvilla kortteleilla on erityisesti liike- ja toimistorakentamiselle hyvät edellytykset. Kortteleiden rakentamisessa luodaan Satamakadun julkisivua ja rajataan katutilaa. Arkkitehtuurin laatuun on kiinnitettävä erityistä huomiota koska rakennukset muodostavat kaupungin paraatijulkisivua ja ne liittyvät kotkalaisille tärkeään Palotorninvuoren maisemaan. Sisääntulotien muutoksen myötä myös nykyisen Ratapihankadun varrella sijaitsevan korttelin kehittämiselle ja täydennysrakentamiselle avautuu uusia mahdollisuuksia palveluiden, kaupan ja työpaikkojen alueena. 11

12 Kortteleiden kehittäminen tehokkaasti rakentaen edellyttää aina pysäköinnin ratkaisemisen. Satamakadun varrella sijaitsevaan Palotorninvuoreen on ollut suunniteltu pysäköintilaitoksen sijoittamista. Pysäköinnin teknisen toteuttamisen puoli on kuitenkin selvittämättä. Pysäköinti mahdollistaisi paitsi Satamakadun varren kortteleiden tehokkaan rakentamisen myös rakentamista ja kaupan tilojen laajentamista keskeisimmissä keskustakortteleissa. Satamakadun kehittämisen myötä myös Kantasataman laiturialueen merkitys kasvaa. Laiturialue, eli Härniemen laituri tarjoaa merellisen paikan yleiseen käyttöön ja virkistykseen, osaksi kaupunkilaisten olohuonetta. Alueelle sopivat kevyet rakenteet - lähinnä väliaikaisia, paviljonkimaisia - joissa voisi toimia kahviloita, kioskeja tai pieniä myymälöitä. Alueen toiminta voi myös kytkeytyä Tukkukaupantalon hotelliin ja baariin tai ravintola Kairoon. Laiturin käyttöä tukee myös suunniteltu kevyen liikenteen yhteys Hovinsaareen, jolloin reitin yhteyteen muodostettaisiin liiketilaa ja palveluita. Laituriin voisi kiinnittyä myös laivaravintoloita yms. Tavoitteena on, että alueen palvelut jollain tavoin liittyvät toisiinsa ja vahvistaisivat toinen toisiaan. Uuden Satamakadun ja erityisesti Kantasataman rakentamisen myötä Ruukinkadun varren kortteleiden merkitys korostuu. Alueella sijaitsee vanha poliisitalo, joka on poistunut käytöstä. Sen viereiseen kortteliin on rakennettu uusi poliisitalo ja samassa korttelissa on vielä runsaasti käyttämätöntä rakennusoikeutta. Ns. Ankkuritalon korttelissa on täydennysrakentamisen ja uudisrakentamisen paikkoja. Ankkuria vastapäätä sijaitsevaan kortteliin on laadittu uusi asemakaava, joka mahdollistaa korttelin osan uudistumisen. Uuden liikennesuunnitelman mukaan keskustasta poistuva liikenne kulkee Ruukinkadun kautta Satamakadulle ja tuo alueen kehittämiselle sekä haasteita että mahdollisuuksia. Korttelialueet sijaitsevat uuden Kantasataman sekä vanhan keskusta-alueen nivelkohdassa. Kortteleilla on tärkeä rooli näiden kahden rakenteeltaan ja luonteeltaan erilaisten alueiden yhdistämisessä toisiinsa. Kantasatama Kantasatama on keskustan merkittävin uusi aluekokonaisuus, joka liittyy olennaisena osana kaupungin kaupan rakenteeseen ja kehittymiseen. Kantasataman alueella on voimassa oleva uusi asemakaava, jonka laatimisen yhteydessä on tehty osayleiskaavatasoisia selvityksiä. Alueelle voi kaavan mukaan rakentaa liiketiloja, hotelleja, viihdekeskuksen, asuinrakennuksia, museon laajennuksen sekä pysäköintilaitoksia. Alueen kaavassa on lisäksi puistoja, torialue, pysäköintialue, venesatama ja satama. Alueen suunnittelussa painotettiin kevyen liikenteen yhteyksiä alueelle sekä alueen sisällä. Rantaalueet määriteltiin yleiselle käytölle sataman aluetta lukuun ottamatta. Asemakaavan vahvistamisen jälkeen on tullut ilmi, että on tarpeen lisätä ajoyhteys Kantasataman alueelle suoraan Kirkkokadun päästä. Asiaa tutkitaan asemakaavamuutoksen yhteydessä. Uuden katuyhteyden myötä Pokaraksi kaavoitettu katualue toimisi todennäköisesti vain kevyen liikenteen yhteytenä. 12

13 Kuva 6. Kantasataman asemakaava. Kantasatamassa pääosassa ovat alueen liiketilat, joille on rakennusoikeutta noin km 2. Suuri kerrosalamäärä liiketiloille liittyy alueelle suunniteltuun kauppakeskushankkeeseen (outlet-myymälöiden keskittymä). Asuinrakennusten rakennusoikeutta alueella on k-m2. Kauppakeskus on haluttu sijoittaa osaksi keskustaa ja on arvioitu, että sen myötä lisääntyvät kävijämäärät kaupungissa elävöittävät koko keskustan aluetta. Uusi läntinen sisääntulotie ja Redutin ympäristö Kotkansaaren läntiset osat tarjoavat laajat alueet merelliselle asuinrakentamiselle. Alueiden kehittämiseen liittyy suunniteltu läntinen sisääntulotie, joka nykyisen Haukkavuorenkatu-Kuusisenkatu -katuyhteyden sijaan tulee tarjoamaan Mussalon suunnasta sekä Merituulentieltä tuleville yhteyden Kotkansaaren läntisiin ja eteläisiin osiin. Asuinrakentamisen pääpaino on kuitenkin Meri-Katariinan, eli ns. Wärtsilän alueella. Läntinen sisääntulotie edellyttää muutoksia katuverkkoon. Hyväntuulentieltä tultaessa Merituulentielle saavutaan liikenneympyrään, josta myös läntinen sisääntulotie haarautuu kohti etelää. Myös Hyväntuulentien muutokset vaikuttavat alueeseen: Haukkavuorenkatu ja Korkeavuorenkatu on tarkoitus yhdistää, samalla kuin yhteys Merituulentieltä Haukkavuorenkadulle poistetaan. Katumuutokset mahdollistavat myös kevyen liikenteen ja erityisesti polkupyöräreittien kehittämisen. Läntisen sisääntulotien luonnetta kehitetään kaupunkimaiseksi. 13

14 Sisääntulotien ratkaisu tarjoaa uusia rakennuspaikkoja Merituulentien kummallakin puolella. Merituulentien ja erityisesti radan ja Hyväntuulentien lähelle rakennettaessa tulee huomioida liikenteen sekä junaradan vaikutukset. Junaradan viereinen alue on ympäristön häiriötekijöiden vuoksi sopiva liike- ja toimistotilojen käyttöön ja Merituulentien eteläpuoliselle alueen on katsottu soveltuvan myös asuinrakentamiselle. Läntisiin alueisiin liittyy Redutin ympäristön katumuutokset sekä puistoalueiden yhtenäistäminen ja laajentaminen. Redutti Kotka sekä sen lähellä oleva Patteri n:o 3 ovat muinaismuistoalueita. Redutti ja sen lähialueet kuuluvat lisäksi Kotkan kansalliseen kaupunkipuistoon. Redutin ympäristö tulee säilyttää mahdollisimman avoimena ja niin, että olemassa oleva näköyhteys merelle säilyy. Alueet soveltuvat erinomaisesti virkistykseen. Täältä alkaa myös ns. Aleksanterin reitti, joka jatkuu Keisarinsataman kautta pohjoiseen kohti Keisarillista kalastusmajaa sekä Kyminlinnaa. Jalankulkureittien yhtenäisyyttä ja jatkuvuutta olisi kehitettävä myös Haukkavuorentornin ja Redutin välillä sekä siitä edelleen Aleksanterin reitille ja meren rantaan. Redutin eteläpuolella on ajantasa-asemakaavan mukaan TV - varastorakennusten korttelialuetta. Sisääntulotieratkaisu edellyttää maa-alueen laajentamista merelle päin. Alueesta osa soveltuisi merelliseksi asuinkortteliksi. Sisääntulotien eteläpuolelle jää rantaalue, joka toimisi venevalkamana. Venesataman myötä alueella on tarve pysäköinnille sekä mahdollisesti pienimuotoisille palveluille, jotka voisi toteuttaa asuinkorttelin yhteyteen. Rakennukset tulee sijoittaa riittävän etäälle Redutista ja asuinrakennusten korkeutta tulee tutkia huolellisesti. Alueelle soveltuisi mahdollisesti ratkaisu, jossa rakennukset ovat porrastettuja ja matalampia kohti rantaa. Kokonaisuudessaan Redutin ja läntisen sisääntulotien liittymän alue muodostaa Kotkansaaren sisääntuloportin ja tulee siksi toteuttaa maisemaan soveltuen ja korkealaatuisella arkkitehtuurilla. Alueeseen kuuluva venesatama edistää osaltaan merellisyyttä Kotkassa. Suursaarenkadun - Suppukadun ympäristö Läntinen sisääntulotie jatkuu kohti Meri-Katariinaa nykyisen Tokmannin rakennuksen sekä tehtaan välistä. Yhteys Kymenlaaksonkadulle on tärkeä ja tiesuunnitelman mukaan yhteys olisi suoraan sisääntulotiestä, jolloin sisääntulotietä on korotettava. Korkomaailman muutosten vaikutuksia ympäröiviin alueisiin tulee tutkia. Lisäksi tulee tutkia ajoyhteydet viereisille päiväkodin, Tokmannin ja tehtaan tonteille. Yksi ajoyhteysmahdollisuus on myös yhteys Kuusisenkadulle Anjalankadun länsipään kautta. Anjalankadun itäpään kautta säilytetään jalankulkuyhteys Meri-Katariinaan. Sisääntulotien luonnetta kehitetään kaupunkimaiseksi ja erityisesti kevyt liikenne huomioon ottaen. Sisääntulotien ja Kymenlaaksonkadun risteyksen yhteydessä on liikenteellisesti ja toiminnallisesti sopiva paikka pysäköintialueelle. Nykyiselläänkin alueella on pysäköintiä ja jatkossa alueelle voi toteuttaa pysäköinnin useampaan tasoon, pysäköintilaitokseen. Pysäköintialue palvelisi tällöin lähikortteleita sekä mahdollisesti Kymenlaaksonkadun varrella olevaa ammattikoulua. Tokmannin rakennuksen käyttö on sekä mahdollista että toivottavaa myös jatkossa. Tämä tulee huomioida sisääntulotien suunnittelussa. Rakennuksen arkkitehtuuri on mielenkiintoinen ja sen teollinen ilme sopii alueen luonteeseen. 14

15 Meri-Katariina Meri-Katariinan uusi asuinalue voidaan toteuttaa ainakin osittain ilman läntisen sisääntulotien toteuttamista, jolloin alue rakentuisi Öljysatamantieltä kohti pohjoista. Alue liittyy Katariinankallion asuinalueeseen, joka sijaitsee Öljysatamatien varressa, Katariinan urheilukenttää vastapäätä olevalla kallio-alueella. Katariinankallion alueella on voimassa oleva asemakaava joka mahdollistaa asuinkerrostalojen rakentamisen. Alueen rakentaminen on jo aloitettu yhden asuinkerrostalon osalta. Uudelle alueelle on suunnitelman mukaan sijoittumassa kerrostalorakentamista kaupunkimaisesti, eli katutiloja ja aukioita rajaten. Rakentamisessa suurempi mittakaava sopii ympäröivään jyhkeään teolliseen ympäristöön ja maisemaan. Meren rantaan ja erityisesti niemen eteläreunaan rakennettaessa korkeat rakennukset suojelevat aluetta pahimmilta merituulilta. Rakennukset sijoittuvat siten muurimaisesti ja julkisivut avautuvat merimaiseman suuntaan. Rinteeseen tulevat rakennukset sijoitetaan mahdollisimman edullisesti merinäkymiin ja ilmansuuntiin nähden. Ranta-alueet säilytetään julkisina ja jalankulkupainotteisina. Alueelle luodaan monipuolinen kävely- ja jalankulkuverkosto. Julkiset avoimet alueet liittyvät kahteen venesatamaan ja tarjoavat merellisiä oleskelupaikkoja kaikille. Kuva 7. Näkymä Katariinan niemestä kohti Katariinan Meripuistoa. Asuinrakentamisen lisäksi on alueelle kaavailtu hotellia ja siihen liittyviä ravintoloiden ja palveluiden paikkoja. Hotellikokonaisuuden ja asuinrakentamisen on ajateltu muodostavan korkealaatuista ja kaupunkimaista kaupunkitilaa. Toivottavaa on, että alueen kehitys lähtee tiiviistä kokonaisuudesta kasvamaan sen sijaan, että rakentuminen sijoittuisi hajanaisesti laajalle alueelle. Läntinen sisääntulotie jatkuu Meri-Katariinan alueen läpi ja liittyy Öljysatamantiehen. Sisääntulotien ja Öljysatamantien risteyskohta on sijoitettu rannasta kauemmas, jotta arvokkaat ranta-alueet säilyvät rakentamiselle. Tien suunnittelussa tulee huomioida korkeusasemat. Korkeuseroja voi myös hyödyntää esimerkiksi pysäköinnin ratkaisemiseksi: Öljysatamantien vieressä olevien siilojen viereen voi rakentaa maanpäällisen 15

16 pysäköintilaitoksen joka asettuu rinteen suojaan ja jolle ajoyhteys on sekä alemmalta tasolta, että rinteen päältä. Kuva 8. Näkymä Öljysatamantieltä kohti Katariinan rantaa. Uusi läntinen sisääntulotie liittyisi Öljysatamantiehen tien oikeassa laidassa, ennen betonimuurin kohtaa. Alueella on joitakin vanhoja teollisuusrakennuksia joilla on arkkitehtonista arvoa. Myös siilojen osalta voi tutkia rakenteiden säilyttämistä. Kuva 9. Meri-Katariinan alueen olemassa olevaa rakennuskantaa. Vaikka vieressä on laaja virkistysalue, tulee myös alueen sisään jäämään puistoalueita. Alueen kevyen liikenteen yhteydet tukeutuvat näihin. Alueen eteläpuolella sijaitseviin linnoitusalueisiin kallioineen on rakentamisen osalta haluttu pitää etäisyyttä, jolloin Katariinan Meripuisto ja muinaismuistoalueiden linnoitusrakenteet säilyvät selkeästi omana kokonaisuutenaan sekä puistoalueena. Katariinan puistoalueella on useita suojelukohteita mutta sen alueella voi löytyä 16

17 rakennuspaikka pienelle, paviljonkimaiselle kahvilarakennukselle. Pientä kahvilaa tai ravintolaa on toivottu alueelle. Kuva 10. Katariinan linnoituksen muuria. Valtaosa Katariinan Meripuistosta on kansallisen kaupunkipuiston aluetta. Sen hoitoon ja käyttöön otetaan kantaa kaupunkipuiston hoito- ja käyttösuunnitelmassa. Puistotie jatkuu Katariinan puistossa linnoitusten itäpuolella. Tie ei ole yleisessä liikennekäytössä mutta sen avaamista yleisölle voi tutkia sekä voisiko sen varrella olla pysäköintipaikkoja puistossa vierailijoille. Uudet omakotitalokorttelit Kotkansaarella on olemassa olevia vanhoja omakotitaloalueita. Näiden olemassa olevien alueiden maltillinen laajentaminen on mahdollista Haukkavuorenkadun varrella sekä Katariinan asuintaloalueella. Haukkavuorenkadun itäreunassa on kaksi ja puolikerroksisten omakotitalojen rivistö. Asemakaavan mukaan korttelialueella tulee säilyttää ympäristö. Haukkavuorenkadun länsipuolelle esitetään uutta omakotitalokorttelia olemassa olevin asuinkortteleiden täydennykseksi. Haukkavuorenkadulla on nykyisellään paljon autoliikennettä, mutta uusi läntinen sisääntulotie rahoittaa kadun liikennettä ja parantaa asumisen olosuhteita. Haukkavuorenkadun länsipuolella on rinnemaasto, joka laskee kadun tasolta alemmas. Alueelle muodostuu rinnetontteja, joiden rakentaminen edellyttää yksilöllistä suunnittelua ja monitasoista rinneratkaisua. Ajoyhteydet tonteille ovat Haukkavuorenkadun puolelta jolloin tonttien oleskelualueet muodostuvat edullisesti lounaan puolelle, joko alarinteeseen tai rakennuksen kattotasolle. Katariinan omakotitaloalue on valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä (RKY). Alueella ei siten saa tapahtua muutoksia tai rakentamista, joka on ristiriidassa alueen kulttuuriympäristöarvojen kanssa. Alueelle suunnitellun uuden asuinkorttelin asemakaavaa ja rakentamistapaohjetta laadittaessa on huomioitava suojeluarvot ja täydentämisessä on noudatettava alueen mittakaavaa ja rakeisuutta. Uusi kortteli tulee asuinalueen jatkeeksi, Pihlajatien länsipuolella olevaan rinteeseen. 17

18 Rakennuspaikat ovat jyrkässä rinteessä ja rakentaminen edellyttää siksi yksilöllistä talon suunnittelua ja luultavasti monitasoista rinneratkaisua. Kaupan kehittämisen paikat keskustassa, kauppatorin ympäristössä Kotkan kaupallinen keskus sijaitsee Keskuskadun ja Kirkkokadun varrella, kauppatoria lähinnä olevissa kortteleissa. Kauppakeskus Pasaati, joka sijaitsee aivan kauppatorin vieressä ja jota rajaavat Keskuskatu, Kirkkokatu ja Ruotsinsalmenkatu, on Kotkan kaupallisen keskuksen ydinalue johon Kotkansaaren kaupalliset palvelut keskittyvät. Kauppakeskus on viime vuosina laajentunut, mutta sen laajenemismahdollisuudet ovat tulevaisuudessa rajalliset. Pasaatin vieressä oleva maanalainen Toriparkki palvelee autoilevia asiakkaita ja tarjoaa pysäköinnin, josta on suora sisäänkäynti kauppakeskukseen. Kauppakeskus houkuttelee asiakkaita sekä Kotkasta että kauempaa monipuolisella palvelutarjonnallaan. Keskustakaupan toiminta- ja kehittymisedellytykset on turvattava mahdollistamalla kaupallisten palvelujen lisärakentaminen. Kuva 11. Ilmakuva Kotkansaaren kaupallisesta keskustasta: Pasaatin kauppakeskus, kauppatori ja kaupungintalo. Keskeisimmistä kortteleista uudistuvia ovat Kotkan seurakuntakeskuksen korttelialue sekä vanha Pekkasen koulun korttelialue. Erityisesti seurakuntakeskuksen kortteli on osa kaupan keskustaa ja tarjoaa uudistuessaan mahdollisuuden kaupallisten tilojen lisäämiselle keskustassa. Korttelialueen kehittämisen haasteena on autopaikkojen sijoittaminen korttelialueelle. Tontilla on nykyisellään maanalaista paikoitusta, mutta sen päälle rakennettaessa on todennäköisesti rakennettava kellaritaso uudelleen. Keskustan 18

19 elävyyden kannalta hyvä ratkaisu on korttelialueen maantasokerroksen toteuttaminen liiketiloille ja palveluille. Ylemmissä kerroksissa voi olla toimistotilaa mutta pääosin asuntoja. Pekkasen koulun tontti sijaitsee Isonpuiston vieressä, kaupallisen keskuksen laidalla. Liiketilojen sijoittaminen nykyisellään voi olla haasteellista tontin sijainnin vuoksi. Tontti on kuitenkin osa keskustaa ja siihen sijoittuisi luontevasti kaupallisia tai julkisia palveluita. Tontti on erityisen hienolla paikalla puistoon, Sapokkaan sekä keskustaan nähden. Tontti tarjoaa lisäksi hyvät mahdollisuudet pysäköinnin rakentamiselle. Pasaatia lähinnä oleva täydennysrakennettava korttelialue sijaitsee Kirkkokadun varrella, Sibeliuspuiston pohjoispuolella. Tässä Palotorninvuoreen rajautuvassa korttelissa on käyttämätöntä rakennusoikeutta. Rakennusoikeuden käyttäminen ja erityisesti liiketilojen rakentaminen vaatii kuitenkin tarkempaa selvittelyä mm. korttelin rakennettavuudesta suhteessa olemassa olevaan rakennuskantaan sekä Palotorninvuoren kallioon. Maantasossa olevia liiketiloja voisi laajentaa Palotorninvuoren puolelle jolloin liiketilojen päälle voi muodostaa pihakannen asukkaita varten. Myös tässä korttelissa muodostuu haasteeksi pysäköinnin toteuttaminen. Keskusta-alueen täydennysrakentaminen on monella tapaa haasteellista. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaita rakennuksia on vaalittava ja tilan puutteen vuoksi sekä taloudellisista syistä on haasteellista ratkaista pysäköinnin sijoittaminen. Voidakseen pysyä ajassa ja tarjota jatkossakin kasvavalle ja kehittyvälle kaupungille toimivan keskustan on kaupan ja palvelujen tilojen laajentamiselle kuitenkin löydettävä mahdollisuuksia. Erityisen paljon tilaa vie myös pysäköinti ja mahdollisia pysäköintilaitosten paikkoja esitetään Palotorninvuoreen, vanhan poliisitalon kortteliin (Ruukinkadun varrella) sekä Pekkasen koulun kortteliin. Läntiset keskustakorttelit - Teboilin ja linja-autoaseman ympäristö Kotkansaarella olevilla kivijalkaliikkeillä on haastetta kilpailussa ostoskeskuksen kanssa ja erityisesti aiemmin vilkkaasta kaupallisen keskustan länsiosista kauppa on selkeästi vähentynyt. Kaupallisen keskustan länsiosilla tarkoitetaan tässä entisen Sokoksen ympäristöä eli Koulukadun ja Kotkankadun rajaamia kortteleita. Alue aiemmin ollut osa vireää keskustaa ja kortteleissa ovat sijainneet Teboilin huoltoasema, Euromarket, Sokoksen tavaratalo ja linja-autoasema. Sekä Teboilin että Euromarketin liiketoiminnat ovat päättyneet ja Sokoksen tavaratalon kiinteistössä toimii nykyään terveyspalveluita tarjoavia yrityksiä. Linja-autoaseman rakennus on purettu, mutta toriaukio toimii edelleen kaukoliikenteen linja-autojen lähtö- ja saapumisalueena. Näissä kortteleissa avautuu nyt uusia kehittämismahdollisuuksia paitsi kaupallisille toimijoille myös asuntorakentamiselle. Kortteleissa on täydennysrakentamiselle mahdollisuuksia mutta erityisesti Teboilin, Euromarketin ja linja-autoaseman korttelit voivat uudistua kokonaan. Kortteleiden uudistuessa voi niihin toteuttaa nykyistä enemmän asuinrakentamista, mutta korttelit tarjoavat mahdollisuuksia myös kaupan kehittämiselle. Kaupallisen kokonaisuuden kehittyminen tässä osassa kaupunkia toisi keskustaan toisen kaupallisen painopisteen. Kehittämisessä on arvioitava vaikutukset kivijalkakauppaan sekä kaupan ydinkortteleihin ja tavoiteltava keskustan rakentumista yhtenä vetovoimaisena kokonaisuutena. 19

20 Kortteleiden kehittämisen yhteydessä parannetaan alueen jalankulku- ja pyöräilyyhteyksiä. Rakentamisessa tulee kiinnittää erityistä huomiota katutason tiloihin ja julkisivuihin. Täydentyvät asuinkorttelit Keskustan alueella on joitakin suuria kortteleita, joissa on runsaasti rakentamatonta tilaa. Keskustassa rakenne saa olla tiivistä ja näissä kortteleissa voi siksi tutkia rakenteen tiivistämistä. Suunnittelun yhteydessä tulee varmistaa asumisviihtyisyyden säilymisen lisäksi mm. autopaikoituksen ratkaisut. Täydennysrakentamisen tavoitteina ovat alueen tiivistyminen kaupunkimaiseksi sekä lisääntyvä asukasmäärä keskustassa. Lisäksi rakentamisella tavoitellaan eheytyvää ja uudistuvaa kaupunkikuvaa. Kaikkia väljiä kortteleita ei kuitenkaan esitetä täydennysrakennettavaksi. Osassa kortteleita on sellaisia rakennushistoriallisia arvoja sekä erityisiä suunnitteluratkaisuja, jotka edustavat oman aikansa ihanteita ja jotka näin ollen tulee säilyttää ehjinä kokonaisuuksina. Täydennysrakentaminen turmelisi kortteleiden sommitteluaiheen tai haittaisi rakennusten arkkitehtonista ilmettä. Esimerkki tällaisesta korttelista on ns. tuulimyllykortteli joka sijaitsee Koulukadun ja Eteläpuistokadun välissä. Keskuskadun, Kymenlaaksonkadun, Kapteeninkadun ja Kotkankadun rajaamassa korttelissa sijaitsee ns. puutteenkuja. Sillä tarkoitetaan korttelin läpi kulkevaa ajoväylää jonka varrella on asukkaiden autotalleja. Ajoalue muodostaa siis kujan korttelin sisällä, jota käyttävät myös muut kuin korttelissa asuvat, oikopolkuna. Korttelissa asuin- ja liikerakennukset sijoittuvat reunoille ja katujen yhteyteen. Puutteenkujan varsi tarjoaa kuitenkin mahdollisuuden täydennysrakentamiselle korttelin sisällä. Rakentaminen edellyttää pysäköintipaikkojen siirtämisen joko piha-alueille tai pysäköintitaloon. Pysäköintitalo voisi sijaita Kymenlaaksonkadun varrella, Kymenlaaksonkadun ja Kotkankadun kulmassa olevan rakennuksen yhteydessä. Puutteenkujan rakennukset voisivat olla kaupunkipientaloja, eli kaksi tai kolmikerroksisia toisissaan kiinni olevia "siivutaloja". Rakennuksen pohjakerroksessa voi olla asuntokohtaisesti sijoitetut autopaikat. Asuintalojen sijaan voisi kujan varsi myös täyttyä pienistä liikkeistä, jotka yhdessä muodostaisivat basaarimaisen kauppakujan. Yksi keskustan suurimmista asuinkortteleista sijaitsee Keskuskadun päässä ja korttelia rajaavat Keskuskatu, Ruukinkatu, Kalliokatu ja Itäkatu. Korttelin rakennukset kiertävät korttelin reunoja ja jättävät korttelin sisäalueen rakentamattomaksi. Korttelia on mahdollista täydentää asuinrakennuksilla ja tarvittavat autopaikat voisi sijoittaa vanhan poliisitalon korttelialueelle, jos siihen esitetyllä tavalla toteutetaan pysäköintiä. Eri taloyhtiöt omistavat maan korttelissa niin, että omistusosuus ulottuu kapeana kärkenä korttelialueen keskelle. Täydennysrakentaminen edellyttää tonttijaon muuttamista yhteisesti. Tulevaisuudessa - Kantasataman alueen toteuduttua - voi olla enemmän painetta rakentaa asuintaloja kortteliin johtuen sen erinomaisesta sijainnista keskustaan ja Kantasatamaan nähden. Vanhan sairaalan alue Sairaalatoiminnan päätyttyä ovat Kotkansaaren sairaalan arvorakennukset jääneet tyhjilleen ja vailla käyttöä. On ajateltu, että rakennukset voisi muuttaa hotelliksi tai asuntolaksi, mutta toistaiseksi rakennuksille ei ole löytynyt uutta omistajaa. Rakennukset 20

21 sijaitsevat upealla paikalla aivan Haukkavuoren tornin vieressä, Keskuskadun päässä. Sairaalan vanha päärakennus sijaitsee Heikinkadun päätteenä ja kadun suuntaan katsottaessa ovat näkymät suoraan Kotkansaaren uimahallille. Jotta rakennuksille tulisi uutta käyttöä, saattaa syntyä tarve kehittää koko sairaalan aluetta lisärakentamalla. Maasto ja rakennusten historiallinen arvo sekä asema maisemassa asettavat kehittämiselle reunaehtoja mutta alueella löytyy siitä huolimatta paikkoja lisärakentamiselle. Nykyistä sairaalan aluetta on mahdollista laajentaa jonkin verran Haukkavuoren puistoalueen puolelle, jotta uutta käyttöä olisi helpompi sovittaa maastoon ja korttelialueelle. Tämän laajennusosan käyttöä rajoittaa Korkeavuorenkadun ja Keskuskadun välinen kevyen liikenteen yhteys. Haukkavuoren alue on osa Kotkan kansallista kaupunkipuistoa, eikä rakentamista voi ulottaa kaupunkipuiston alueelle. Matkailun kehittämisen paikat Sapokan alue on erityisesti kesäisin vireä ja vilkas paikka, johon saapuu vierasveneilijöitä ja matkailijoita. Sapokan alueella on palveluja sekä ympäristöä joka tekee siitä matkailijoiden merelliseksi elämyspaikaksi. Aluetta on kuitenkin syytä edelleen kehittää ja uudistaa. Alueen haasteena on ajoittainen suuri autopaikkatarve, jolloin pysäköidyt autot valtaavat koko aukioalueen ja lähikatujen varret. Alueella on myös joitakin kaupunkitilallisia kohtia, joita tulisi kehittää, erityisesti Tallinnankadun ja Juha Vainion kadun kulma. Alueen vetonaulana toimivat Maretarium sekä vieressä sijaitseva Sapokan vesipuisto. Alue kuuluu Kotkan kansalliseen kaupunkipuistoon. Alueen erityisarvo on kulttuuriin ja palveluihin liittyvä, jolloin voidaan tulkita täydennysrakentamisen ja kehittämisen olevan mahdollista myös kaupunkipuistostatuksesta huolimatta. Kuva 12. Sapokan venesatama. Matkailun ja siihen liittyvien palveluiden edistämiseksi soveltuvat myös Tammikadun varren uudistuvat alueet. Uimarannan ja Katariinan kiertävän ulkoilualueen ollessa lähellä soveltuisi alue kesävieraiden asuinpaikaksi. Katariinan rauhallinen ja kaunis asuinalue on 21

22 houkutteleva ympäristö. Tammikadun varren aluetta suunnitellessa on huolehdittava siitä, että sen kohdalla säilyy aukiomainen alue joka on alun perin ollut osana alueen tilallista sommittelua. Lisäksi on huomioitava, että Katariinan pientaloalue on valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä jolloin täydennysrakentaminen ei saa olla ristiriidassa alueen kulttuuriympäristöarvojen kanssa. Kuva 13. Näkymä Tammikadulta kohti Mansikkalahtea. Täydennysrakentamisalue sijaitsee heti kuvassa olevan risteysalueen jälkeen. Kuva Google Maps. Laajemmat, matkailua palvelevat kehitysmahdollisuudet sijoittuvat Kantasataman sekä Meri-Katariinan uudistuville alueille. 22

23 Ullakkorakentaminen Suunnittelun ja käytön lähtökohtia Ullakkorakentaminen ei olennaisesti vaikuta keskustan alueiden painoarvoihin. Toistaiseksi ullakkorakentamista ei ole juuri esiintynyt Kotkassa. Rakennuslupaa on haettu joitakin ullakkorakentamishankkeita varten, mutta hankkeet eivät ole toteutuneet. Kaupungin tiivistyessä ja maan tai rakennuspaikkojen arvon olennaisesti noustessa saattaa herätä mielenkiintoa ullakkorakentamiselle. Esimerkki ullakkorakentamisesta Itäkadun varren asuinkerrostaloon suunniteltiin aikoinaan ullakkorakentamista jota varten laadittiin piirustukset ja haettiin rakennuslupaa. Lupa-aineistosta selviää hyvin kuinka ullakkorakentaminen voidaan toteuttaa ja minkälaisia ratkaistavia asioita siihen liittyy. Asemapiirros havainnollistaa kuinka ullakkorakentaminen muuttaa harjakaton muotoa. Katon keskelle syntyy uusi muoto. Asemapiirroksessa esitetään myös lisääntyneen autopaikkatarpeen mukaiset autopaikat ja niiden sijoittuminen tontille. Ullakkoasuntojen pohjakuvat osoittavat asuntojen liittymisen porrashuoneeseen ja tässä tapauksessa myös hissi ulottuu ullakkokerrokseen. Itäkadun ullakkoasunnoille on ollut tarkoitus toteuttaa myös parveke tai kattoterassi. Kuva 14. Itäkadun varrella oleva ullakkorakennushanke. Asemapiirros. 23

24 Kuva 15. Itäkadun varrella oleva ullakkorakennushanke. Pohjapiirros. Kuva 16. Itäkadun varrella oleva ullakkorakennushanke. Leikkaukset. 24

25 Kuva 17. Itäkadun varrella oleva ullakkorakennushanke. Julkisivu kadulle. Ullakkorakentamisessa on joitakin haasteita, jotka liittyvät sekä rakentamiseen että lupamenettelyyn. Rakentamisessa huomioitavia asioita ovat mm. esteettömyys ja hissitarve sekä palo- ja käyttöturvallisuus. Uusien asuntojen asukkaita varten tarvitaan myös autopaikkoja sekä asuntojen alta poistuville varastotiloille uusi sijainti. Rakentamiseen sopivat ullakkotilat löytyvät usein vanhoista rakennuksista, jolloin rakennettaessa on rakennustaiteellisten ja kaupunkikuvallisten asioiden lisäksi huomioitava mahdollisia suojeluarvoja. Ullakkorakentaminen nähdään hyvänä tapana tiivistää kaupunkia sekä tuoda markkinoille mielenkiintoista asuntokantaa. Rakentamisen mahdollisuudet tulee kuitenkin arvioida tapauskohtaisesti. 25

26 Kuva 18. Ullakkorakentamiselle mahdollisesti soveltuvat rakennukset on esitetty punaisella värillä kartalla. 26

27 Rakentamisen määrä ja mitoitus Mitoituksen taustatietoja Paikkatietomenetelmiä hyödyntäen on analysoitu voimassa olevien kaavojen mahdollistamaa rakentamisen volyymia ja verrattu sitä toteutuneeseen olemassa olevaan rakenteeseen (kuva 8 ja 9). Analysoinnilla on mm. pyritty tuomaan esiin potentiaalisia täydennysrakentamiskohteita, arvioitu väestötiheyttä ja havainnoitu mahdollisia kaavateknisiä ongelmatilanteita. Aineisto havainnollistaa, miten kortteleiden tehokkuus on kytköksissä rakentamistapaan ja minkälaista ympäristöä eri korttelitehokkuudet tuottavat. Tehokkaasti rakennetut korttelialueet edustavat ydinkeskustan kaupunkimaista aluetta ja kortteleissa on myös usein liiketiloja. Väljemmin rakentuneet kerrostaloalueet puolestaan ovat erilaisia luonteeltaan; ne ovat selkeästi asuinalueita ja muodostavat lähiömäistä ympäristöä. Aineistoa vertaamalla voi myös päätellä missä toivottua kehitystä ei ole ollut. Esimerkiksi Hovinsaaren kortteleiden osalta voi aineiston pohjalta todeta, että alueen rakentaminen ei ole toteutunut suunnitelmien mukaan ja tarve muuttaa alueen asemakaavaa on ilmeinen. Näin analyysiaineistoa on hyödynnetty osoittamaan mahdollisia ongelmakohtia sekä asemakaava-alueita, jotka eivät ole lähteneet toteutumaan. Analysoinnin pohjalta on osayleiskaavan ratkaisuihin johdettu korttelitehokkuuden ohjeellinen tavoitetaso keskustatoimintojen ja asumisen kortteleille. Korttelitehokkuuden tavoitetaso on luokiteltu neljään luokkaan: e1: yli 2,0, e2: 1,0 2,0, e3: 0,5 1,0 ja e4: alle 0,5. Uusien rakentamisalueiden tehokkuusluku antaa myös viitteitä siitä, minkälaista ympäristöä alueelle tavoitellaan. Analysointia jatketaan kaavaehdotusvaihetta varten kortteleittain ja kohdealueittain tehtävillä tarkasteluilla. Mitoittavia lukuja tarkistetaan ja arvioidaan osayleiskaavaratkaisun mukaisia asukasmääriä, kaupan rakentamisen sekä muiden toimintojen määrää. 27

28 Kuvat 19 ja 20. Esimerkki analysoinnissa hyödynnetyistä tarkasteluista. Ensimmäisessä kuvassa on osoitettu nykyisten kaavojen mahdollistama korttelitehokkuus ja toisessa todellinen tällä hetkellä toteutunut tehokkuus. Kuvat 21 ja 22. Tarkastelu osoittaa, että Hovinsaarelle osoitettua rakennusoikeutta ei ole hyödynnetty. Ensimmäisessä kuvassa on osoitettu nykyisten kaavojen mahdollistama rakennustehokkuus ja toisessa todellinen tällä hetkellä toteutunut tehokkuus. 28

29 Rakentaminen maisemassa Maastomallitarkastelu Kotkansaari on - johtuen siitä, että on saari - selkeä maisemallinen kokonaisuutensa, jota voi tarkastella monesta suunnasta. Kotkan saarelle tulija näkee ensimmäisiä kertoja Kotkansaaren maisemaa saapuessaan sisääntulotietä saarelle. Saari näkyy monestakin suunnasta erityisesti mereltä. Mussalon suunnalta saarelle saapuva näkee erityisesti Kotkansaaren länsirantaa ja maisemaa hallitsee Haukkavuoren torni. Tiutinen ja Halla ovat linnuntietä hyvin lähellä Kotkansaarta ja sieltä tarjoutuu näkymiä Kotkansaarelle. Hallaa lähimpänä on tietysti Kotkamillsin tehdasalue, mutta myös Kantasataman laiturit. Kotkansaaren maisemaa on tarkasteltu myös mallinnuksen avulla, jolloin malliin on voitu sijoittaa nykyisten rakennusten lisäksi myös tulevia. Tarkastelua täydennetään sitä mukaa kun täydennysrakentamisalueiden suunnittelu etenee. Kuva 23.Tarkastelusuunta/-alue kartalla. Kotkansaari etelästä. Kuva 24. Kotkansaari etelästä 29

30 Kuva 25.Tarkastelusuunta/-alue kartalla. Kotkansaari idästä. Kuva 26. Kotkansaari idästä. 30

31 Kuva 27. Näkymä Haukkavuorentornista koilliseen. Kuva 28. Ilmakuva, jossa Haukkavuorentorni on etualalla ja näkymät tornista koilliseen. 31

32 Kuva 29. Näkymä Kivisalmelta kohti koillista/ Kantasatamaa. Korkeustarkastelu Kantasataman suunnittelun yhteydessä Osana Kantasataman asemakaavan valmistelua tarkasteltiin korkean rakentamisen vaikutuksia maisemaan. Vaikka tarkastelu oli suunnattu erityisesti Kantasataman alueelle, tarkasteltiin siinä myös Kotkansaaren maisemaa kokonaisuutena. Kantasataman alueen osalta voitiin mallinnusta tarkastelemalla todet, että Pohjoislaiturille rakennettaessa korkea rakennus sopii maisemaan ja erityisesti Vellamon rakennuksen "vastapainoksi", maisemallista sommittelua täydentämään. Tarkastelussa tutkittiin myös välilaiturin rakennusten korkojen porrastamista, alueen keskusaukion tilallista luonnetta sekä Satamakadun varren rakentamista. Kuva 30. Havainnekuva, näkymä ilmasta kohti Kantasatamaa. Kuva AHR Architects. 32

33 Kuva 31. Havainnekuva. Näkymä Satamakadun varren kattoterassilta länteen. Kuva AHR Architects. Kuva 32. Havainnekuva. Näkymä veneestä kohti Kantasatamaa. Kuva AHR Architects. 33

34 Kuva 33. Havainnekuva. Näkymä veneestä kohti Kantasatamaa. Kuva AHR Architects. Kuva 34. Havainnekuva. Näkymä laivan kannelta kohti Kantasatamaa. Kuva AHR Architects. 34

35 Kuva 35. Havainnekuva. Näkymä Hietasen suunnalta kohti Kantasatamaa. Kuva AHR Architects. Kuva 36. Havainnekuva. Näkymä Pieni Hietasen suunnalta kohti Kantasatamaa. Kuva AHR Architects. 35

36 Yhteenveto ja tavoitteiden saavuttaminen Täydennysrakentamisen selvityksen taustalla on Kotkan keskustan osayleiskaavatyöhön asetetut tavoitteet. Erityisesti on huomioitu seuraavia tavoitteita, jotka on asetettu osayleiskaavatyö pohjaksi: Vahvistetaan keskustan kiinnostavuutta monipuolisena urbaanien asumismahdollisuuksien, kaupan ja palvelujen sekä työpaikkojen keskittymänä Tunnistetaan kotkalaisuuden sekä kaupungin identiteetin elementtejä ja vahvistetaan niitä Vahvistetaan elävää ja ihmisläheistä kaupunkikeskustaa Tunnistetaan keskustan osien erilaisuus ja kehitetään niitä niiden omista lähtökohdista käsin Ideoidaan uusia täydennysrakentamistapoja ja osoitetaan niille mahdollisuuksia Hyödynnetään kaupungin kehittymishistoria tulevaisuuden ratkaisuissa ja identiteetin vahvistajana Hyödynnetään meri-, viher- ja virkistysaluekokonaisuudet kaupungin vetovoimatekijänä Edistetään veneilykulttuurin ja merellisyyttä korostavien elinkeinojen toimintaedellytyksiä Linjataan Kotkansaaren sisääntulotie tulevaisuudessa ja sovitetaan se yhteen kaupunkirakenteen muihin tulevaisuuden kehittämisperiaatteisiin sekä Mussalon satamaan johtavan Merituulentien suunnitteluratkaisuihin Suunnittelussa on merta ja sen läheisyyttä pidetty erityisenä vetovoimatekijänä. Merellisyys on Kotkan ja koko kaupunkiseudun ehdoton vahvuus. Sitä on tuotu esiin ja hyödynnetty entistäkin voimakkaammin. Merkittävimmät uudet alueet asuinrakentamiselle sijoittuvat Kantasatamaan sekä Katariinaan, meren rantaan. Asumisen yhteyteen sijoittuvat myös venesatama-alueet, jolloin asukkaiden mahdollisuudet hyödyntää merellistä sijaintia lisääntyvät entisestään. Keskustan tärkeimpiin vetovoimatekijöihin kuuluu palveluiden lisäksi kulttuuriympäristö puistoineen. Keskustan identiteetti liittyy alueen pitkään historiaan, eri aikakausista muistuttavaan rakennuskantaan. Rakennukset kertovat kaupungin juurista mm. linnoituskaupungista, satama-toiminnasta ja teollistumisesta. Myös täydennysrakennettaessa on muistettava ja huomioitava kulttuurihistorialliset lähtökohdat joita on vaalittava. Kulttuurihistoriallinen kerrostuma luo arvoa, jota myös uudet rakennuskohteet hyödyntävät. Rakennuksen arvo liittyy olennaisesti sen sijaintiin, jolloin arvoympäristö luovuttaa arvoaan myös täydennyskohteille. Täydennyskohteen tärkeimpiin ominaisuuksiin kuuluu siten, ettei se vähennä tätä ympäristössä olevaa arvoa. Tarkastelussa esitetyt rakentamisalueet on jaoteltu uusiin, uudistuviin ja täydentyviin alueisiin. Lisäksi esitetään alueita, jotka nykyisen elinvoimaisen toiminnan vuoksi eivät ole muuttumassa, mutta jotka mahdollisesti ovat tulevaisuudessa uusia kehittyviä alueita. Uudella alueella tarkoitetaan tässä laajempaa aluetta, jossa kaupunkirakenne ja infra muuttuvat olennaisesti ja josta muodostuu uudisrakentamisella uusi kokonaisuus. Voimakkaimmin rakentuvat alueet sijoittuvat pääosin ns. brownfield -alueille, eli entisille satama-, teollisuus- ja liikennealueille. Myös näillä alueilla on tarkoitus säilyttää vanhaa rakennuskantaa mahdollisuuksien mukaan. 36

37 Uudistuvat alueet uudistuvat osin uudisrakentamisen ja osin täydennysrakentamisen myötä sekä olemassa olevan rakennuskannan käyttötarkoituksen muutoksella. Uudistuvien alueiden muutokset tapahtuvat pääosin olemassa olevan korttelirakenteen sisällä, sitä olennaisesti muuttamatta. Näiden alueiden muutoksilla tavoitellaan kaupunginosien uudistumista. Täydentyvillä alueilla tarkoitetaan tässä tarkastelussa pienimuotoisempaa lisärakentamista olemassa olevassa kaupunkirakenteessa niin, että olemassa oleva rakennuskanta säilyy. Kaupunkirakenne tiivistyy, täydentyy ja eheytyy täydennysrakentamisen myötä. Kaiken täydennysrakentamisen osalta on rakentamisen reunaehtoja selvitettävä ja tutkittava alueen yksityiskohtaisessa suunnittelussa. Rakentamispaikkojen tarkastelun lisäksi yleiskaavan ehdotusvaiheessa arvioidaan rakentamiskorkeuksia ja niiden vaikutuksia maisemaan ja kaupunkikuvaan. 37

38 Kuva 37. Täydennys- ja uudisrakennuskohteet Kotkan keskustan osayleiskaava-alueella. 38