Vuokranantajan veroinfo. Verohallinto

Transkriptio

1 Vuokranantajan veroinfo Verohallinto 1

2 Vuokratulojen verotuksesta 1. Veronalainen tulo ja vero 2. Vähennykset 3. Vastikkeet 4. Korjausmenot 5. Poistot 6. Loma-asunnon vuokraus 7. Satunnainen vuokraus ja alivuokraus 8. Alihintainen vuokraus 9. Korkojen vähentäminen 10.Muistiinpanot 11.Verojen maksaminen ja ilmoittaminen 2

3 1. Veronalainen tulo ja vero Asunnon vuokrauksesta saatu tulo on veronalaista pääomatuloa sinä vuonna, jona tulo on saatu. Osakehuoneistojen ja kiinteistöjen lisäksi myös muun omaisuuden vuokrauksesta saatu korvaus on vuokratuloa. Pääomatulojen verokanta 30 prosenttia (nettovuokratulo x 30%). netto = saadut vuokratulot vuokratuloon kohdistuvat menot Yli euron pääomatuloista 33 prosenttia vuonna 2015 ja 34 prosenttia vuonna

4 2. Vähennykset 1/2 Voit vähentää vuokratulosta sen hankkimisesta johtuneet menot pääosin niiden maksuvuonna. Esimerkkejä vähennyksistä hoitovastikkeet ja muut tuloutetut vastikkeet vesi-, sähkö- ja lämmityskulut kiinteistövero vakuutusmaksut (kiinteistön) vuosikorjausmenot vuokranvälityspalkkio ja ilmoitusmaksut vuokraan sisältyvä laajakaista poisto (koneet, kalusto, kiinteistön hankintameno, peruskorjausmenot) 4

5 2. Vähennykset 2/2 Myös vuokraustoimintaan liittyvät matkakustannukset ovat vähennyskelpoisia omalla autolla 0,25 e/km (vuonna 2015) Jos kohde on vain osittain vuokrattuna, kulut vähennyskelpoisia vain vuokratulta osin jako pinta-alan ja/tai ajan suhteessa Tappio vähennetään muista vuokratuloista tai muista pääomatuloista 5

6 3. Vastikkeet Yhtiövastike voi olla hoitovastiketta tai pääomavastiketta (rahoitusvastike) Yhtiön kirjanpidossa vastike joko tuloutetaan tai rahastoidaan vuokratulosta vähennyskelpoista hoitovastike ja yhtiön tulouttama rahoitusvastike rahastoitu vastike lisätään osakehuoneiston hankintamenoon Myös uudiskohteiden tuloutetut pääomavastikkeet ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta (KVL 22/2014 ja KHO:2015:99). 6

7 4. Korjausmenot 1/3 Korjausmenoja ovat materiaalikustannukset, työstä maksetut korvaukset ja matkakulut oman työn osuus ei ole vähennyskelpoista Vuosikorjausmenoja ovat tavanomaiset kuntoa ylläpitävät kunnostustyöt, esimerkiksi lattiamateriaali vaihdetaan vastaavan tasoiseen lattiamateriaaliin, seinät maalataan tai tapetoidaan, keittiön kaapit uusitaan Perusparannusmenoja ovat arvoa ja kuntoa parantavat kunnostustyöt, esimerkiksi parvekelasitus, kylmän varastotilan muuttaminen saunatilaksi 7

8 4. Korjausmenot 2/3 Itse tehty tai teetetty remontti: Vuosikorjausmenot voit vähentää sinä vuonna, jona menot maksetaan Perusparannusmenot voit vähentää 10 vuoden aikana vuotuisin tasapoistoin (osakehuoneisto) osana rakennuksen hankintamenosta tehtävää vuotuista poistoa (kiinteistö) Taloyhtiön teettämä remontti (esim. putkiremontti) yhtiö perii kustannukset vastikkeina, vähennyskelpoisuus riippuu vastikkeen vähennyskelpoisuudesta 8

9 4. Korjausmenot 3/3 Remontin ajankohdan vaikutus - Remontti tehdään heti asunnon hankinnan jälkeen ennen vuokrausta - menot eivät ole vuokratulosta vähennyskelpoisia (KHO:2000:51) - Remontti tehdään asunnon käyttötarkoituksen muuttumisen yhteydessä - vuosikorjausmenot vähennyskelpoisia siltä osin kuin korjaukset johtuvat vuokraamisesta - peruskorjausmenot - ei vähennyskelpoisia vuokratulosta, kun asunto otetaan vuokraustoiminnasta omaan käyttöön - vähennetään poistoina, kun asunto otetaan omasta käytöstä vuokraustoiminnan käyttöön 9

10 5. Poistot pitkävaikutteisen menon tai rakennuksen hankintamenon vähentäminen Poiston voi tehdä kalusteiden ja kodinkoneiden hankintamenosta enintään 25 % suuruisena (vähennys vuosimenona jos hankintameno alle e). osakehuoneiston perusparannusmenoista 10 vuoden tasapoistoin (esim vuodessa 10 vuoden ajan). rakennuksen hankintamenosta enintään 4 % suuruisena, jos asuin- tai toimistorakennus. Poiston määrän voi valita tai poiston voi jättää myös kokonaan tekemättä vaadittava verotuksessa, ei tehdä viran puolesta Poisto pienentää asunnon hankintamenoa. vaikutus luovutusvoittoverotukseen 10

11 6. Loma-asunnon vuokraus Lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia ainoastaan vuokrallaoloaikaan kohdistuvat kulut Näin myös silloin, kun asunto on tarjottu vuokrattavaksi välityssopimuksella jonkun yhtiön kautta ja sopimus mahdollistaa oman käytön. Kiinteistöyhtiölle tai majoituspalveluita tarjoavalle yhtiölle vuokrattu asunto Vuokrasopimus joko ei mahdollista lainkaan omaa käyttöä tai oma käyttö on hyvin rajoitettua Kulut vähennyskelpoisia lukuunottamatta todellista omaa käyttöä vastaavaa aikaa (KVL 22/2014 ja KHO:2015:99) 11

12 7. Satunnainen vuokraus ja alivuokraus Vuokrauksesta suoraan aiheutuneet kulut vähennyskelpoisia lehti-ilmoitukset, välittäjän palkkio Koko asunnon kustannuksista vähennyskelpoista vuokrattua asunnon osaa ja vuokrausaikaa vastaavat suhteelliset osuudet Esimerkki: Huoneistosta annetaan yksi huone vuokralle viikon ajaksi. Huoneiston pinta-ala on 70 m2 ja vuokralle annetun huoneen pinta-ala 14 m2 eli 20 % koko pinta-alasta. Vuokrakuukauden yhtiövastikkeesta ja muista koko huoneistoon kohdistuvista kuluista on vähennyskelpoista ajan suhteessa laskettuna 7/30 ja pinta-alan suhteessa 20 % eli 7/30 x 20 % = 4,67 %. 12

13 8. Alihintainen vuokraus Alihintaisuus = perityn vuokran määrä alhaisempi kuin vastaavasta asunnosta paikkakunnalla yleisesti maksetaan arviointi vuokrauskohteittain muun selvityksen puuttuessa käypä arvo = asunnon luontoisetuarvo menot vähennyskelpoisia vain tulojen määrään saakka (= tappiota ei huomioida) asuntoon kohdistuvan lainan korkoja ei voi vähentää lainkaan (ei tulonhankkimistarkoitusta) 13

14 9. Korkojen vähentäminen Vuokralla olevan asunnon hankkimiseen tai korjaamiseen otettu velka on tulonhankkimisvelka, jonka korot ovat vähennyskelpoisia. myös velka, joka on otettu taloyhtiön lainaosuuden maksamiseen EI osuus taloyhtiön velasta Korot vähennetään pääomatuloista ei ilmoiteta vuokratuloon kohdistuvina kuluina Muista tarkistaa ja tarvittaessa korjata lainan käyttötarkoitus, jos asunnon käyttötarkoitus muuttuu 14

15 10. Muistiinpanot Vuokraustoiminnasta on pidettävä muistiinpanoja ja niiden on perustuttava tositteisiin. Pidä kirjaa erityisesti vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista ja puhelinkuluista. Vuoden 2015 muistiinpanot ja tositteet on säilytettävä saakka. Älä liitä muistiinpanoja, kuitteja ym. veroilmoituksen mukaan. Verohallinto pyytää niitä tarvittaessa. 15

16 11. Verojen maksaminen ja ilmoittaminen 1/3 Maksaminen ennakkoveroina: anna tai muuta arviota nettovuokratulosta verkossa, niin laskemme veron määrän ja toimitamme sinulle tiedot maksamista varten tai verokortilla: alle euron nettovuokratulot voidaan huomioida verokortin ennakonpidätysprosentissa tee valinta Verokortti verkossa -palvelussa vero.fi/verokortti 16

17 11. Verojen maksaminen ja ilmoittaminen 2/3 Ilmoita toteutuneet vuokratulot ja menot Veroilmoitus verkossa palvelussa vuokrauskohteittain vain oma osuus tuloista ja menoista tarvittaessa voit tulostaa lomakkeet vero.fi:stä Tarkista samalla, että vuokra-asuntoon kohdistuvan velan korot ovat veroilmoituksella tulonhankkimisvelan korkoina erityisesti jos kyseessä on uusi velka tai velan tunnus on muuttunut vero.fi/veroilmoitus 17

18 11. Verojen maksaminen ja ilmoittaminen 3/3 Vuokraustoiminnan päättyessä muuta ennakkoverojen määrä vastaamaan toteutunutta nettovuokratuloa vero.fi/verokortti ilmoita vuokratulot vuokraustoiminnan lopettamisvuodelta vero.fi/veroilmoitus 18

19 Kiitos Sinulle.