NAHKURINTORIN KUMPPANUUSHAUN EHDOTUSTEN ARVIOINTI JA PISTEYTYS

Transkriptio

1 NAHKURINTORIN KUMPPANUUSHAUN EHDOTUSTEN ARVIOINTI JA PISTEYTYS kts. Nahkurintorin kumppanuushaun kaavalliset lähtökohdat ja alueen käytön tavoitteet Arvosteluperusteet Laatuarvioinnissa pidetään kokonaisratkaisun ansioita tärkeämpänä kuin yksityiskohtien tarkkaa noudattamista. Laatuarviointikriteerit ja pisteytys: 1) Kehittämiskonseptin idea, siihen sitoutuminen ja vastaavuus kaupungin tavoitteisiin 50 a) keskustan identiteetin ja vetovoiman lisääminen 10 A) NCC ja Ruokakesko 7/10 b) keskustan kaupallisen palvelutason edistäminen 10 A) NCC ja Ruokakesko 7/10 B) YIT 9/10 c) alueen toiminnallisuus tehokkaana tulevaisuuden kävelypainotteiseen alueeseen tukeutuvana keskustakorttelialueena 10 A) NCC ja Ruokakesko 6/10 d) toteuttamisratkaisujen kaupunkikuvallinen ja arkkitehtoninen korkeatasoisuus ja suhde ympäröivään kaupunkirakenteeseen 10 A) NCC ja Ruokakesko 6/10 B) YIT 9/10 e) ehdotettujen suunnittelijoiden pätevyys vaativaan suunnitteluhankkeeseen ja suunnittelijoiden referenssit 10 A) NCC ja Ruokakesko 10/10 A) Nahkurinkeskus / NCC Property Development Oy ja Ruokakesko Oy 36 / 50 B) Hiidenkaari / YIT Rakennus Oy 48 / 50 2) Kehittämiskonseptin toteutettavuus 50 a) taloudellinen toteutettavuus 20 A) NCC ja Ruokakesko 17/20 B) YIT 19/20 b) ehdotettu aikataulu ja hankkeen vaiheistus 10 A) NCC ja Ruokakesko 9/10 c) kumppaniehdokkaiden referenssit vastaavista hankkeista 10 A) NCC ja Ruokakesko 10/10 d) ratkaisujen tekninen ja taloudellinen toteutuskelpoisuus 10 A) NCC ja Ruokakesko 6/10 A) Nahkurinkeskus / NCC Property Development Oy ja Ruokakesko Oy 42 / 50 B) Hiidenkaari / YIT Rakennus Oy 49 / 50 A) Nahkurinkeskus / NCC Property Development Oy ja Ruokakesko Oy 78 / 100 B) Hiidenkaari / YIT Rakennus Oy 97 / 100 1/7

2 Laatuarviointikriteerit ja pisteytys perusteluineen 1) Kehittämiskonseptin idea, siihen sitoutuminen ja vastaavuus kaupungin tavoitteisiin (50), arviointikriteerit a) keskustan identiteetin ja vetovoiman lisääminen (10) esim. juuri tähän paikkaan suunniteltu ja sopiva ratkaisu identiteetiltään sopivassa määrin itsenäinen ja kaupunkikuvaa laadullisesti selvästi parantava osa-alue omintakeinen ja tunnistettava kaupunkirakenteellinen ja arkkitehtoninen perusratkaisu yhdistettynä visionäärisyyteen lisää kaupunkimaisen keskustaympäristön laatua ja viihtyisyyttä toiminnoiltaan ja kohderyhmältään monipuolinen ja monikäyttöinen huomioi Lohjan läntisen Uudenmaan seutukeskuksena keskustan osayleiskaavan tavoitteiden mukainen keskusta-asumisessa huomioitu pihat, paikoitus, katutila, ilmansuunnat sekä järvinäkymät arviointi ja pisteytys A) NCC (7/10) sovitus paikkaan ei ole luontevin mahdollinen, ja tasonvaihdot ovat vaikeita sisätilan toiminnallisuuden kustannuksella keskustalle ominaisen kaupunkikuvan syntyminen on jäänyt vähäiselle huomiolle muodonanto ei paranna kaupunkikuvaa laadullisesti paikoitusjärjestelyissä on huomioitu keskusta-asumisen tarpeet asumisen suhteen on huomioitu ilmansuunnat ja järvinäkymät asuinpihat ovat todennäköisesti varjoisia katutilat eivät ole kaikilta osin onnistuneet B) YIT (10 /10) sopii laajemman alueen rakeisuuteen ja huomioi ympäristön rakennukset haastava lähtökohta mm. korkeuserojen suhteen käännetty "voitoksi" ja osaksi ratkaisun kokonaisideaa vetovoimainen so. riittävän urbaani ja kiinnostava sisältäen kaupunkielämään liittyviä elämyksellisiä kohtaamispaikkoja arkkitehtuurissa nähtävissä myös paikallisia piirteitä - kaaret vrt Laurentius-sali luo ansiokkaasti uutta arkkitehtonista tilaa, mm. uusi Nahkurintallin hienosti huomioiva aukio ja aurinkoportaat tuo keskustaan uuden virikkeisen, valoisan julkisen tilan, myös ulkotilaa ja reittejä kuntoilupuisto on hyvä idea sisäänkäynnit ovat mielenkiintoiset ja sijainniltaan oivalliset kauppakeskuksen ja asuinrakennusten välinen julkinen reitti ja asuinrakennusten pihojen rajaus onnistunut, pihoilta yhteys julkiseen tilaan niin, että pihojen riittävä yksityisyys säilyy asuinrakennusten väliin jäävät pihat ovat todennäköisesti varjoisia katutilat ovat onnistuneet, mm. Paikkarinkadun katutilaan ei muodostu muuria naapuruston suuntaan paikoitusjärjestelyt ovat hyvät ja asumisen suhteen on huomioitu ilmansuunnat ja järvinäkymät 2/7

3 b) keskustan kaupallisen palvelutason edistäminen (10) esim. hyvä lisä kaupalliseen keskustaan tilat suosivat keskustahakuista liiketoimintaa - sopivuus keskustahakuiselle erikoiskaupalle kaupallisen palvelutason monipuolisuus sopivuus päivittäistavarakaupalle riittävästi kaupallista tilaa suhteessa keskustan painoarvoon sopivuus Lohjalle / Lohja seutukeskuksena ja kaupallisena keskuksena katutason liiketilojen sisäänkäyntimahdollisuudet arviointi ja pisteytys A) NCC (7 /10) auto-orientoitunut toiminnallinen ratkaisu käynnit osittain sisäisten tasovaihtojen kautta onko 1. vaiheen vähittäiskauppa riittävän iso vetovoimaisuuden kannalta ja onko 2. vaiheen toteutuminen realistista? läpikulkevan asiakaspotentiaalin hyödyntäminen ei kaikilta osin ole onnistunut kaikki sisäänkäynnit eivät sijoitu hyvin Laurinkadun puoli näyttäytyy mielenkiintoisena pääsisäänkäyntinä, muu osa jäänyt vähemmälle huomiolle liiketilojen katusisäänkäyntejä Laurinkadulla, mutta Linnaistenkadun puolella vain osittain B) YIT (9 /10) liiketilojen määrän säätäminen helppoa ja niiden sijoitusmahdollisuudet monipuolisia liiketilojen saavutettavuus hyvä sekä ulko- että sisätiloista suosii keskustahakuista liiketoimintaa ja sopii erikoiskaupalle liiketilojen määrän arviointi ja perustelu tehty huolellisesti läpikulkevan asiakaspotentiaalin hyödyntäminen onnistunut liiketilojen katusisäänkäyntejä sekä Laurinkadun että Linnaistenkadun puolella, Laurinkadun puolelle esitetty mielenkiintoinen ratkaisu monikäyttöiseksi pääsisäänkäynniksi houkuttelevuus / vuokrataso ovatko kadulta sisäänkäytävät liiketilat mahdollisesti halvempia kuin katetun sisätilan kautta käytettävät? c) alueen toiminnallisuus tehokkaana tulevaisuuden kävelypainotteiseen alueeseen tukeutuvana keskustakorttelialueena (10) esim. kehittämiskelpoisuus kaavoituksen näkökulmasta joustavuus ja muunneltavuus, laajennettavuus liittyminen osaksi keskustan liikennejärjestelmää uuden rakenteen liittyminen olemassaoleviin katuihin näkymiltään ja korkeusasemiltaan (erityisesti Laurinkatuun) ajoramppien integrointi osaksi uutta rakennetta ja maisemointi pysäköinnin toiminnallisuus ja määrä riittävä ja hyvin järjestelty pyöräpysäköinti hyvät jalankulun ja pyöräilyn väylät julkiset sisätilat osana katutilaa, sulkeutuneisuus ja kävely-yhteydet maanpäällisen rakentamisen ja maanalaisten rakenteiden suhde maanalaisten kerrosten lukumäärä asuntojen pihatason maanvaraisten istutettavien alueiden määrä liikenne- ja pysäköintiratkaisut, jotka eivät luo jalankulkijoille ja pyöräilijöille epäpaikkoja 3/7

4 arviointi ja pisteytys A) NCC (6/10) kaavoituksen näkökulmasta ratkaisu on pääosin kehittämiskelpoinen ja muunneltavissa ratkaisu saattaa kuitenkin aiheuttaa muutoksia / rasitteita ympäristöön mm. ajo-/kulkureittien osalta keskustan kävelypainotteisuus ei näy ratkaisussa, esim. Paikkarinkadun jalankulkutila vaikuttaa jäävän ahtaaksi ajoramppi (2. vaihe) kaupunkikuvallisesti heikko ratkaisu, kuten myös 1. vaiheen maantasopysäköinti ja huoltotilat melko hajanainen pysäköinti ja heikohko orientoituvuus sulkeutunut ratkaisu, jossa kävely-yhteydet enimmäkseen sisätiloissa jalankulkijoille ja pyöräilijöille muodostuu ns. epäpaikkoja rakennuksen ulkopuolelle, kun luontevaa yhteyttä sisä- ja ulkotilojen välillä ei ole B) YIT (10/10) kaavoituksen näkökulmasta kehittämiskelpoinen, selkeä ratkaisu muunneltavissa ja laajennettavissa erityisesti korkeussuunnassa keskustan kävelypainotteisuus otettu oivallisesti huomioon liittyy olemassaoleviin katuihin näkymiltään ja korkeusasemiltaan erinomaisesti hallitut pysäköintitilat ja sisäänajot, hyvä orientoituvuus hyvin järjestelty ja riittävä pyöräpysäköinti muodostaa hyvää ulkotilaa ja kulkuväyliä jalankululle ja pyöräilylle d) toteuttamisratkaisujen kaupunkikuvallinen ja arkkitehtoninen korkeatasoisuus ja suhde ympäröivään kaupunkirakenteeseen (10) esim. keskustan kaupunkikuvan eheyttäminen täydennysrakentamisella - mittakaavan ja arkkitehtuurin sopivuus kaupunkikeskustaan keskikokoisen kaupungin tiivistämisen tapa - uuden kaupunkirakenteen tiiveys suhteessa olevaan rakenteeseen ja kilpailualuetta laajemman kokonaisuuden huomioiminen huomioi sijainnin Lohjan kaupunkikuvalle ominaisen avoimen ja tiiviin kaupunkirakenteen rajapinnassa liittyminen katutilaan ja Laurinkadun katukuvan huomioiminen ympäristön suojeltavien rakennusten huomioiminen ja kaupunkikuvallisen arvon korostaminen julkisten tilojen sijoittuminen oikeisiin paikkoihin kaupunkikuvan ja kulttuurihistorian suhteen aukiotilojen merkitys liiketilojen liittämisessä katutasoon jalankulkijan mittakaavassa kaupunkinäkymät kohti uutta kaupunkirakennetta ja sieltä poispäin (näkymä kirjastosta, asunnoista järvelle, harjulta Karhutorneille, sisääntulot kävellen, pyörällä ja autolla) sijoittuminen suurmaisemaan ja vaikutus kaupungin silhuettiin rakentamisen vaiheistuksen vaikutukset kaupunkikuvaan arviointi ja pisteytys A) NCC (6/10) ratkaisu on mittakaavaltaan melko raskas ja ympäristöään dominoiva ratkaisun myötä syntyy melko jyrkkä ero naapurustoon, eikä se juurikaan ota kantaa sijaintiinsa avoimen ja tiiviin kaupunkirakenteen rajapinnassa aukioiden ja kulkureittien kehittely jäänyt sisätilojen toiminnallisten ratkaisujen varjoon ns. Sundmanin talo on huomioitu uudisrakennuksen Laurinkadun puoleisen julkisivun massoittelussa ja korkeusasemissa Nahkurintalli on jäänyt uudisrakentamisen puristuksiin 4/7

5 ratkaisu panostaa Laurinkadun suuntaan jättäen muun osan ns. taustaksi eikä miellyttäviä kaupunkinäkymiä taustan osalta synny (mm. huoltopiha ja ajoramppi) on olemassa riski, että korkeat tornit ovat liian rajuja suhteessa kaupungin silhuettiin ja suurmaisemassa harjuun ja kirkkoon nähden tornit näkyvät myös yli Karhutornien eivätkä ns. keskustele/ käy vuoropuhelua ympäristönsä kanssa rakentamisen vaiheistus saattaa 1. vaiheen maantasopysäköinnin ja vähittäiskaupan huoltotilojen osalta tuottaa ei-toivottua, keskeneräistä kaupunkikuvaa B) YIT (9/10) kaupunkikuvaa eheyttävä ratkaisu, joka sopii arkkitehtuuriltaan ja mittakaavaltaan kaupunkikeskustaan sopivan tiivis ratkaisu, jossa esitetty rakeisuus ja asuin- ja liiketilojen sijoittelu huomioivat hyvin sijainnin avoimen ja tiiviin kaupunkirakenteen rajapinnassa sisä- ja ulkotilojen yhteydet ja liitos katutiloihin ja aukioihin luontevat, ja lisäksi ratkaisussa nähtävissä potentiaalia julkisten aukiotilojen kehittämiseen alueelle Sundmanin taloa ei erityisesti ole huomioitu osana kokonaisratkaisua, mutta kulkuyhteydet ja aukiot liittyvät oivallisesti Nahkurintalliin ja nostavat sen esiin syntyy uusia mielenkiintoisia ja monipuolisia pitkiäkin kaupunkinäkymiä vihreys pehmentää katujulkisivuja Paikkarinkadun ja Tehtaankadun puolella (kuntoilupuisto) kulku alueelle ja alueelta selkeä ja houkutteleva rakennukset eivät riko kaupungin silhuettia, eivätkä ne suurmaisemassa dominoi harjua tai kirkkoa rakentamisen vaiheistus ei synnytä kaupunkikuvaan häiritsevää keskeneräisyyttä e) ehdotettujen suunnittelijoiden pätevyys vaativaan suunnitteluhankkeeseen ja suunnittelijoiden referenssit (10) A) NCC (10/10) B) YIT (10/10) erityismainintana esittelytilaisuuksissa esille tullut suunnittelijan ja rakennusliikkeen välinen yhteistyökykyisyys A) Nahkurinkeskus / NCC Property Development Oy ja Ruokakesko Oy 36 / 50 B) Hiidenkaari / YIT Rakennus Oy 48 / 50 = > YIT:n Hiidenkaari on Lohjan kaupunkikuvaa eheyttävä, vetovoimainen arkkitehtoninen ja toiminnallinen kokonaisuus. Se on urbaani ratkaisuehdotus, joka sisältää kaupallisten palvelujen lisäksi kaupunkielämään liittyviä elämyksellisiä kohtaamispaikkoja, ja jossa keskustan kävelypainotteisuus on otettu oivallisesti huomioon / Leena Iso-Markku, Anitta Ojanen ja Juha Anttila 5/7

6 2) Kehittämiskonseptin toteutettavuus 50: a) taloudellinen toteutettavuus 20 kumppanit 10 i. NCC 10: Ruokakesko investorina: luotettava toimija joka osoittanut rahoituksen järjestyvän ii. YIT 9: YIT investorina, luotettava toimija joka osoittanut rahoituksen järjestyvän oma panostus investorina 10 i. NCC 7: Kesko voi omistaa kauppakeskuksen kokonaan tai osittain. asuinrakennukset maanomistajien vastuulla, perusteena kerrosneliöiden osuus rahoituksesta ii. YIT 10: Varautunut toimimaan investorina koko hankkeelle, perusteena rahoitus koko kerrosalalle b) ehdotettu aikataulu ja hankkeen vaiheistus 10 mahdollisuus nopeuden säätöön 2 i. NCC 2: 2 vaihetta kauppakeskuksella, toinen asuintalo voi olla oma erillinen toteutus, pysäköintitalo 2. vaiheessa, sitä ennen maanpinnantasossa. Koulutustilat optiona, nopeus säädettävissä ii. YIT 2: Asuintalot kolmessa vaiheessa, kauppakeskus yhdellä kertaa, nopeus säädettävissä työmaa-ajan pituus 2 i. NCC 2: 2. vaiheen loppuun saakka, edellyttäen että 2 vaihe toteutuu ja asuinrakennukset myös ii. YIT 2: 1. vaiheen loppuun (3. kerrostalon paikalla tyhjä tontti, mutta pysäköinnit rakennettu) asuntojen lukumäärän vaikutus kaupaksimenoaika 3 i. NCC 3: noin 80 asuntoa, toinen asuinrakennus voidaan toteuttaa myöhemmin, asunnoille 5200 m2, rakentaminen vaiheistettu paloihin ii. YIT 3: noin asuntoa (30-35 kpl/rakennus), 1. ja 2. samaan aikaan kauppakeskuksen kanssa, 3. kauppakeskuksen valmistuttua, asunnoille 5730 m2 (asumiseen liittyvine tiloineen 6840), rakentaminen vaiheistettu paloihin sitoutuminen kauppakeskuksen kokonaisuuden toteutumiseen 3 i. NCC 2: Kahdessa vaiheessa. Kauppakeskus m2 lisäksi optio koulutus yms tilat 2300 m2, toisen vaiheen toteutuminen ehdollista ii. YIT 3: Yhdessä vaiheessa, kauppakeskukselle 4000 (1960 päivittäiskauppa), elokuva/auditorio 1680, oppilaitos 570, toimisto 570 (kaikki ei asumiseen liittyvä yhteensä tiloineen 8160), kokonaisuus rakennetaan yhdellä kertaa c) kumppaniehdokkaiden referenssit vastaavista hankkeista 10 NCC 10: Runsaasti referenssejä vastaavista hankkeista YIT 10: Runsaasti referenssejä vastaavista hankkeista d) ratkaisujen tekninen ja taloudellinen toteutuskelpoisuus 10 liikenteen järjestäminen ja pysäköinnin liittymäjärjestelyt, huoltoajon järjestäminen 4 i. NCC 3: Paikkarinkadulta ja Tehtaankadulta liittymät pysäköintiin sekä huoltoliittymä Paikkarinkadulta, suunnitelmassa kiertoliittymän puuttuminen liikennejärjestelykuvassa? Päivittäistavarakaupanhuoltoliittymä Tehtaankadun ja Paikkarinkadun risteyksessä (ilman kiertoliittymää) ja muiden liikkeiden osalta tarvittaessa apuhuoltopiste. Huoltoliittymään ajo yhdestä suunnasta ja poistuminen toiseen suuntaan. Liittymä lähellä risteystä/kiertoliittymää, kolme liittymää yhteensä 6/7

7 ii. YIT 4: Paikkarinkadulta liittymät pysäköintiin ja pienhuoltoajoon sekä huoltoliittymä Tehtaankadulta, kaksi liittymää yhteensä tilan käyttö mm. kevyenliikenteen ja kiertoliittymän kannalta ja turvallisuus 4 i. NCC 2: Paikkarinkadun puoleinen kevyenliikenteen risteäminen huoltoliittymän kanssa, lisäksi katualue ahdas Paikkarinkadun osalta. Kiertoliittymä mukana (mutta puuttuu liikennevirtakuvasta), kevyt liikenne risteää kahden liittymän kanssa Paikkarinkadulla ii. YIT 4: Huoltoajo Paikkarinkadulla samasta (yhdestä) liittymästä kuin henkilöautot, raskasliikenne eriytetty Tehtaankadulle yhteiseen liittymään olemassa olevan tonttiliikenteen kanssa (nykyinen Nahkurinkatu).Kevyt liikenne huomioitu myös Paikkarinkadulla, mm polkupyöräpaikoituksen muodossa, kevyt liikenne huomioitu hyvin pysäköintipaikkojen lisävaraus 2 i. NCC 1: Asuintalojen pysäköinti edellyttää pysäköintitaloa, pysäköintipaikat huomioitu ii. YIT 2: Pysäköintipaikat valmistuvat jo 1. vaiheessa, pysäköintipaikat huomioitu = > A) Nahkurinkeskus / NCC Property Development Oy ja Ruokakesko Oy 42 / 50 B) Hiidenkaari / YIT Rakennus Oy 49 / / Pekka Puistosalo, Tapio Ruutiainen, Seppo Lötjönen 7/7