Näkökulma erityisryhmien asumiseen - ARAn rahoituksen tuen mahdollisuudet ja vaihtoehdot

Transkriptio

1 Näkökulma erityisryhmien asumiseen - ARAn rahoituksen tuen mahdollisuudet ja vaihtoehdot Sisältö: 1. ARAn tuki erityisasumiseen: - erityisryhmien investointiavustus ja korkotukilaina - korjausavustus 2. ARAn erityisryhmien tukemista koskevat lait ja ohjeet - hankekäsittelyvaiheet ja hankkeiden sisältö 3. Kunnan keskeinen rooli 4. Tilastotietoja ARAn tuesta erityisryhmien asumisesta

2 1. Erityisryhmien palveluasuminen tai tukiasuminen ARAn rahoitusvaihtoehtoja näkökulmasta korkotukilaina ja täytetakaus avustus vuokra-asunnoille AVUSTUS (10%-50 %) + KORKOTUKILAINA (90%-50 %) = 100% Lainansaajana: kunta, kuntayhtymä, muu julkisyhteisö, ARAn yleishyödylliseksi nimeämä yhteisö kiinteistö osakeyhtiö tai asunto-osakeyhtiö, joissa em. yhteisöillä on määräysvalta (Kirjanpitolaki 1 luku 5 1 mom 1 kohta) rakennussuunnitelmien ja rakennus kustannusten hyväksyntä, kustannusten on oltava kohtuullisia ja perustuttava yleensä aina rakennusurakan kilpailuttamiseen Korkotukilaina on aina kilpailutettava uudistuotanto perusparannus hankinta (rajoitetusti) Vuokratalokorkotukilaina (uudisrakennus) Vuokra-asuntokorkotukilaina (uudisrakennus) 1. vaihe: ARA hyväksyy koko As Oy -talon lainoituskelpoiseksi (suunnitelmat ja kustannukset) 2. vaihe: ARA hyväksyy vuokra-asuntokorkotukilainan (huoneistokohtainen laina) Vuokra-asunnon hankintakorkotukilaina (olemassa olevasta as.oy-talosta) Vuokratalon hankintakorkotukilaina (olemassa olevasta asuntokannasta) Vuokra-asumisen perusparannuslaina (vain vuokratalolle, mutta huoneistokohtaisena)

3 1. Korkotukilainan tukiehdot Kokotuki ja lyhennys - erityisryhmiä koskeva merkitty vihreällä Korkotukilainan korko (viitekorko + marginaali) 12 kk euribor + 1,0 = n. 1,5% (1-3/2013) Korkotukilainan koron perusomavastuu osa korosta (VNA 666/2001, muut. 369/2001, 8a ) Erityisryhmien asunnot; kaikki uudistuotanto- ja hankintalainat 3,4 % Normaalit vuokra-asuntojen uudistuotantolainat 1,0% Kaikkien perusparannuslainojen omavastuukorko = 2,35 % perusomavastuu on 1,0% ja 2,35%, edellyttäen, että ARAn osapäätös on annettu tai sen jälkeen. Korkotuen suuruus: Korkotukena maksetaan (VNA 666/200, 8 ) rakentamisaikana perusomavastuun ylittävä koron osa kokonaan ja asumisaikana vuosittain alenevana uudistuotanto ja hankinta 95%, 93%, 91% vuoteen asti; ja perusparannuksessa 95%, 91% vuoteen asti. Korkotukilainan laina-ajat ja lyhennysohjelmat: VNn korkotukiasetus (666/2001, 9 ) Laina-aika uudistuotanto ja hankinta 40 vuotta, perusparannus 30 vuotta Vuosittain 5 vuoden jaksoissa nouseva lyhennysohjelma. Valtion täytetakauksen ansiosta pankeille 0-riskiluokan lainoja (?)

4 1. AVUSTUKSEN ERITYISRYHMÄT: - tukiluokat (asukkaat ja tarpeet) Avustusta voidaan myöntää asuntohankkeeseen asukasryhmälle, jonka: 1) asunto-olot ovat huonot ja tulot poikkeuksellisen pienet; avustusosuus enintään 10 % = tukiluokka 1) 2) asuminen edellyttää tavanomaista enemmän tukipalveluita; (avustusosuus 25 % = tukiluokka 2) 3) asunto-olojen järjestäminen edellyttää 2 kohdassa tarkoitettujen tukipalveluiden lisäksi merkittävästi erityisiä tila- tai varusteratkaisuja asuinrakennukseen tai asuntoon. (avustusosuus 40 % = tukiluokka 3) 4) em 2 ja 3 kohtien edellytysten lisäksi moniongelmaisuudesta ja huono-osaisuudesta aiheutuva pitkäaikainen asunnottomuus tai poikkeuksellisen vaativia taikka kalliita tila- tai varusteratkaisuja asuinrakennukseen tai asuntoon asukkaiden kehitysvamman takia. (avustusosuus max 50 % = tukiluokka 4)

5 1. Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001) 9 (vuokra-asuntojen korkotukilainalajit) 1) vuokratalon uudisrakentamista varten (vuokratalokorkotukilaina); 2) vuokratalon hankintaa varten (vuokratalon hankintakorkotukilaina); 3) vuokra-asuntona käytettävän asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia osakkeita varten rakenteilla olevasta tai vastavalmistuneesta korkotukilainoituskelpoiseksi hyväksytystä asunto-osakeyhtiöstä (vuokra-asuntokorkotukilaina); 4) vuokra-asuntona käytettävän asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden hankintaa varten olemassa olevasta asunto-osakeyhtiötalosta (vuokra-asunnon hankintakorkotukilaina); tai 5) vuokratalon tai vuokra-asuntona käytettävän asuinhuoneiston perusparannusta varten (vuokraasumisen perusparannuskorkotukilaina). Ts. huomioitava ym. kohdista: - 1) ja 3) uudistuotantolainoja - 2) ja 4) hankintalainoja ja - 5) perusparannuslaina - 3) ja 4) huoneistokohtaisia lainoja (asuinhuoneistokohtaisia As Oytalosta) Aho, ARA

6 Vuokratalokorkotukilaina(t) Vuokratalokorkotukilaina(t) Vuokratalokorkotukilaina(t) -1 palvelutalo (K Oy ) + 1 tavallinen vuokratalo (K Oy) tai omistusasuntotalo (As Oy) - samassa rakennuksessa Palvelutalo / palveluasunto -1 palvelutalo (K Oy) + 1 tavallinen vuokratalo (K Oy) ) tai omistusasuntotalo (As Oy) - eri rakennuksissa 1 palvelutalo (K Oy) +1 tavallinen vuokratalo (K Oy) tai omistusasuntotalo (As Oy) eri rakennuksissa Yhdellä tontilla (osuus:2/3 ja 1/3) Osuuksilla eri haltijat tai omistajat Vuokra- tai omistustontti Maanvuokrasop. kirjaus tai lainhuuto Hallinnanjakosopimus (Maakaari 14:1-3 ;19:1 ) Yhdellä tontilla (osuus: 2/3 ja 1/3) Osuuksilla eri haltijat tai omistajat Vuokra- tai omistustontti Maanvuokrasop. kirjaus tai lainhuuto Hallinnanjakosopimus (Maakaari 14:1-3 ;19:1 ) 2 eri tontilla Tonteilla eri haltijat tai omistajat Vuokra- tai omistustontti Kirjaus tai Lainhuuto

7 Aho, ARA Vuokratalokorkotukilaina(t) -Vuokratalo, jossa sekä palveluasuntoja että tavallisia vuokra-asuntoja samassa rakennuksessa -(K Oy, Esim. kaupungin vuokrataloyhtiön tai yleishyödyllisen yhteisön omistama vuokratalo) Palvelutalo / palveluasunto Yksi tontti ja yksi K Oy vuokratalo Vuokra-asuntokorkotukilaina - Yksittäiset asunnot sijoitettu hajautetusti vuokra-asuntojen ja/tai omistusasuntojen kesken eri yhtiöihin Erityinen ja vielä harvemmin käytetty malli. Ennen hankkeen toteutusta, on syytä käydä läpi hankkeen toteutustapa ja rahoitusmahdollisuudet ARAn kanssa. (ARAn päätös lainoituskelpoisuus hyväksyntä As Oy talolle ) --- Jos esim. kunta tai kuntayhtymä omistaa suoraan välittömästi huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, niin korkotukilainalle ei edellytetä vakuutta ja arvonlisäveron palautus mahdollisuus huoneiston rakennuskustannuksista. Myös omakoti- ja rivitalotyyppiset talot mahdollisia. Esim. KORTTELI tai ALUE: Asuntoverkostomalli Useita K Oy:tä tai As. Oy:tä vuokra- tai omistustonteilla ja eri omistajilla

8 1. Korjausavustukset vanhuksille ja vammaisille KUNTA päättää (ARA osoittaa kunnille määrärahan puitteissa valtuutta) ympärivuotisessa asuinkäytössä olevassa asunnossa asutaan pysyvästi ja ruokakunnasta ainakin yksi henkilö on vähintään 65-vuotias tai vammainen. Ruokakunnan tulot eivät myöskään saa ylittää asetettuja rajoja eikä ruokakunnalla saa ole varallisuutta siinä määrin, että se kykenee korjaamaan asuntonsa ilman avustusta. enintään 40 % hyväksytyistä korjauskustannuksista. Poikkeustapauksissa enintään 70 %, jos vanhus tai vammainen muutoin joutuisi välittömästi muuttamaan pysyvästi pois asunnosta liikkumisesteiden vuoksi tai siksi, ettei asunnossa voida antaa hänen tarvitsemiaan sosiaali- ja terveydenhuollon palveluja. Rintamaveteraanit tai rintamaveteraanin lesket voivat saada poikkeustapauksissa veteraanilisän, enintään 30 %.

9 1. Perusparantamisen käynnistysavustus (elo-syyskuu 2013) valtion lisätalousarvio 15 milj. euroa (VTAe milj.e) Hakuohje ARAn verkkosivulla. Avustuksia myönnetään niin kauan kuin kunkin vuoden määrärahaa riittää vuoden 2013 osalta; ja aikanaan vuoden 2014 osalta, ei kuitenkaan enää jälkeen. ARA voi myöntää käynnistysavustuksia vuokratalojen ja asumisoikeustalojen sekä asunto-osakeyhtiötalojen perusparantamista Avustusta myönnetään 10 % ARAn hyväksymistä kustannuksista. Avustusta voidaan myöntää asuinrakennuksen sekä rakennukseen liittyvän yhteistilan perusparannus- ja korjaustoimenpiteeseen. Avustettavan toimenpiteen pitää kuulua omistavan yhteisön korjausvastuuseen. Tavanomaista vähäistä rakennuksen huoltoon ja ylläpitoon liittyvää toimintaa ei ole tarkoitus tukea. Perusparannus- ja korjaustoimenpiteiden arvioitujen kustannusten minimiraja on euroa ja 250 /m2.

10 2. Korkotukilainoitus- ja avustussäädökset ja muut oikeusohjeet Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001) mm. Korkotukilainojen soveltamisala, hyväksyminen yleiset lainoitusedellytykset (1-4 ) Yleishyödyllisyys (5 ja 24-27a ), käyttö- ja luovutusrajoitukset (11-19 ) Asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001) mm. Korkotukilainojen korkotuen suuruudet (8 ) ja lyhennysohjelmat (9 ) Laki erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi myönnettävistä investointiavustuksista (1281/2004) Soveltamisala, tavoite, tuensaajaryhmät (tukiluokat 1, ) (1-3 ) Myöntämisen edellytykset (6 ) ja suuruus (8 ), käyttörajoitus (11 ) Valtionavustuslaki (688/2001), sovelletaan toissijaisesti Korkotukilainojen ja takauslainojen hyväksymisvaltuuksien käyttösuunnitelma, jonka valtioneuvosto vahvistaa vuosittain vuoden alussa (voimassa oleva annettu ) Ympäristöministeriön ohjauskirje ARAlle ja sen muutos Vm. muutoksen jälkeen ARAn avustuksen myöntämisen ehdoksi on ARAn päätöksiin on otettu maininta, "kunnan on voitava halutessaan vaihtaa palvelutalossa toimivaa palveluntuottajaa esimerkiksi kilpailutuksen seurauksena säilyttäen samalla asukkaiden vuokrasuhteen samassa kohteessa Näkökulma erityisryhmien asumiseen, , Rahoituspäällikkö Markku Aho, ARA asukkaiden asumisturva säilyy palveluntarjoajan vaihtuessa kohteet säilyvät pitkäkestoisesti niille tarkoitetussa käytössä

11 2. ARAn hankekäsittelyvaiheita ovat seuraavat: 1) Tukihakemusten käsittely (=hankevalinta vuosittain) ARAn hakuohjeet kuntiin yleensä vuosittain elo-syyskuun aikana Hakumenettely toteutetaan kunnissa ja kunnan lausunnolla varustetut hakemukset toimitetaan ARAaan yleensä marraskuun lopulla. Hyväksytyille kohteille annetaan varauspäätös (avustus ja korkotuki) 2) Rakennussuunnitelmien ja kustannusten hyväksyminen ns. osapäätös (=rakennustöiden aloituslupa) 3) Rahoituksen hyväksyminen ja tukien maksaminen avustuspäätös ja korkotukilainapäätös ARA maksattaa avustuksen (valmiusasteet 30%,60%,90%,10 %) 4) Loppuselvityksen käsittely hankkeen valmistuttua osapäätöksen tarkistuspäätös korkotukilainan tarkistuspäätös avustuksen vahvistamispäätös (maksetaan viimeinen avustuserä 10% maksetaan) Mainittujen käsittelyvaiheiden lisäksi ARA antaa tarpeen mukaan yleis- ja hankekohtaista ohjausta ja neuvontaa.

12 2. Terveys-, palo- ja turvallisuustekijät sekä asumislähtöisyys ARA-asunnoissa Kaikilta ARAn tukemilta rakennuksilta, asunnoilta ja ympäristöltä edellytetään esteettömyyttä ja turvallisuutta. Suomessa rakennettiin menneinä vuosikymmeninä huomattavan paljon hissittömiä 3 ja 4-kerroksia taloja, mikä aiheuttaa huomattavan esteellisyys ongelman väestöltään ikääntyvässä yhteiskunnassa. ARA-asuntoja koskevassa erityislainsäädännössä; laatua, rakennuskustannuksia tai rahoitusta koskevissa ARAn päätöksissä ei ole erityisiä turvallisuutta koskevia säännöksiä tai ehtoja. ARA kohteiden rakentamisessa ja käytössä noudatetaan yleisiä rakentamista ja asumista sekä niihin liittyviä terveyttä ja palo- ja pelastuslainsäädäntöä koskevia säännöksiä ja määräyksiä. Palo- ja pelastustoimesta ja turvallisuudesta vastaavat asianomaisten hallintoalojen viranomaiset

13 2. Korkotukilainoitus- ja avustussäädökset ja muut oikeusohjeet ARAn ohjeet 2013 päivitetyt versiot Erityisryhmien investointiavustus opas Rakennuttamisohjeet Suunnitteluopas Palveluasumisen opas Hakuohje : ARAn tuet erityisryhmien asunto-olojen parantamiseksi 2014 Valtion talousarvio v Avustusvaltuus 120 milj. (sis. LTA +10 M ) (hallitusohjelma: säilytetään vähintään nykyinen taso VTAe v on ehdotus 120 milj. Eri erityisryhmillä on painotettu kullekin ryhmälle tyypillisiä tarpeita, joita esitetään palveluasumisen ohjeissa ja oppaissa

14 2. Erityisryhmien asumishankkeiden laatuvaatimukset - erityisesti vammaisten ja mielenterveyskuntoutujien kohdalla asumisyksiköiden ja asuntojen sijainti tavallisilla asuinalueilla muun asutuksen ja palvelujen keskellä ja läheisyydessä asunnot ja asumisyksiköt ovat osa normaalia lähiyhteisöä ei useita erityisryhmiä samaan asumisyksikköön erityisryhmän asumisen laatusuositukset asunnot riittävän kokoisia (tilasuositukset, esim. ryhmäkoti >ARA 25 m 2 - pienasunnot >35-40 m 2 - soluasunnot >20 m 2 asumisyksiköt ovat pieniä (vain perustellusta syystä isompia yksiköitä, lähinnä vanhuskohteet)

15 2. Hankkeen taloudellinen toimivuus, tarvearviointi ja laatu Avustuspäätöstä tehtäessä on syytä kiinnittää riittävästi huomiota sen varmistamiseen, että hanke on myös pitkällä aikavälillä taloudellisesti toimiva. tarvekartoitus, hankesuunnitelma, investointi- ja käyttötalouslaskelmat Kohteet, joissa on erityisen runsaasti palvelu- ja muita tiloja asuintilojen lisäksi, ovat tässä mielessä riskialttiimpia. Kohteen asuin- sekä muilla tiloilla on oltava pitkällä aikavälillä riittävästi käyttöä. Ei rahoitusta laitoshoitoa tai majoitustoimintaa varten. ARA voi rahoittaa intervalliasuntoja vain vähäisessä määrin, joka on soveltamiskäytännössä n. 5% osuus asunnoista

16 2. Miten turvataan palveluasuminen? Keskeinen kysymys liittyy kiinteistön/tilojen omistukseen ja hallintaan (kunta, kuntayhtymä, itsenäinen rakennuttaja jne.) Edelleen (t. väli-) vuokraus kunnalle - arvonlisäveron palautus (18-22%) Erotetaan asuminen ja palvelut toisistaan; vuokra-asuminen erillisessä yhteisössä : ARA kohteissa yleishyödyllisyyssäännökset edellyttävät eriyttämistä korkotukilaki (604/2001) 24 1) ja 5) kohdat Vuokrasuhde sovitaan asukkaan ja omistajan tai välivuokraajan kanssa eikä siis suoraan palveluntuottajayhteisön kanssa Asukkaan asumisturva = pysyvä vuokrasopimus toistaiseksi voimassa oleva Omakustannusvuokra - Asukasvalintakriteerit

17 soveltuvuus laatu hinta KIINTEISTÖN OMISTAJA / RAKENNUTTAJAT sijainti ARA S O T E T A R V E KUNTA Tieto = tarve YM kilpailutus hoiva tukipalvelut HALLITUS HALLITUSOHJELMA Valtion TA Asunto-, sosiaali- ja hyvinvointipoliittiset linjaukset PALVELUTUOTTAJAT seinät laatu Valvira AVIT ASUKAS

18 3. ARAn odotukset kunnille palveluasumisen edistämiseksi Asuinalueiden pitkäjänteinen suunnittelu (kaavoitus, tonttipolitiikka, palveluverkosto) Asuinalueiden tasapainoinen kehittäminen (segregaation välttäminen) Yhteistyön lisääminen kunnan toimialojen sisällä erityisryhmien asumiseen liittyvissä asioissa Sote-lausunnon (lomake ARA 55/13) - hankkeen tarpeellisuus, pitkäkestoisuus ja sopivuus kunnan/seutukunnan palvelurakenteeseen Kuntien sitoutuminen kunnan myönteinen lausunto ja ostopalvelu Palvelujen hankintatietoja, palveluasuntojen lukumäärä, käyttöasteet

19 3. Kunnan keskeinen rooli erityisryhmien asuntojen rakentamisessa Erityisryhmien asuntojen rakennuttaminen ja asumispalvelujen järjestäminen liittyvät kunnan näkökulmasta maankäyttöön, kaavoitukseen, yhdyskuntasuunnitteluun ja sote-toimeen Eli Kunnan pitää tietää mitä, minkälaista ja kenelle asuntoja Kunta vastaa kaavoituksesta Kunta päättää siitä, kenelle tontteja myydään Kunta päättää siitä, missä vaiheessa tontteja myydään Kunta puoltaa tai ei puolla rakennushanketta ARAlle/ puolto sitoo kuntaa, ei puolto sitoo ARAa (kunnan lausunto sitova) Kunta päättää, miten, milloin ja keneltä asumispalvelut ostetaan/hankitaan Kunta päättää em. kaikkien asioiden osalta myös aikataulusta eli missä järjestyksessä asiat etenevät ja miten ne ovat sidoksissa toisiinsa

20 3. Palveluasuminen KUNTA KILPAILUTTAA PALVELUT. Palvelutuotannon järjestämisessä vaihtoehtoja: 1) Palveluntuottaja >>> kunnan omistamaan (tai vuokraamaan) kiinteistöön 2) Palveluntuottaja >>> palveluntuottajataho on myös vuokranantajana Voi olla ARAn tukemassa asuntotuotannossa saman omistajatahon konsernin sisällä, mutta kiinteistöomistus-/vuokraustoiminta >< palvelutuotanto on eriytettävä toisistaan erillisiin yhteisöihinsä tai yhtiöihin. Julkisuudessa saamastaan huomiosta huolimatta tämä on ollut harvinainen käytäntö 3) Vain vuokranantaja >>>> kolmas osapuoli vuokranantajana kiinteistöomistus-/vuokraustoiminta ja palvelutuotanto ovat eri omistajatahojen omistuksessa Palveluntuottaja / palvelutuotanto on pidettävä erillään vuoraustoiminnasta ARA-asuntojen asumista ja asumiskustannuksia ei voi kilpailuttaa (so. pitää olla omakustannusvuokra, määräytyy lain mukaan = ns. SGEI tuki) Toimintatavat kentällä ovat moninaisia. - Tilojen omistaja/rakennuttaja ja palveluntuottaja-konseptien eroselkeäksi? - Palveluseteli??(ARA-asuntojen käyttörajoitukset, mm. asukasvalintakriteerit)

21 4. Investointiavustukset kohderyhmittäin vuosina

22 4. ARAn investointiavustuksella rahoitettu vuosina lähes asuntoa

23 4. ARAn Investointiavustus vuosina yht. 721 milj Vanhukset Opiskelijat Vammaiset 361 Nuoret 186 Mielenterveyskuntoutujat Asunnottomat Muut 47

24 4. Investointiavustuksen %-jakauma erityisryhmittäin vuosina

25 ARA-avustukset tae (t=teteutuma; a=arvio; e=esitys; M=miljoona) 2012t 2013a 2014a Korjausavustukset Asuntojen korjaus- ja energia-avustukset 56,3 M 50,5M 43,0 M Suhdanneluontoinen korjausavustus 9,5 M Investointiavustukset eritysryhmille 110,0 M 120 M 1) 120,0M Muut avustukset Infra-avustukset 10,0 M 15,0 M 15,0 M Tervehdyttämisavust./VK 0,4 M 2,6 M 2,6 M Rajoitusakordi/VK 0,7 M 1,5 M 1,5 M Purkuavustus 0,6 M 2,0 M 2,0 M Purkuakordi 0,2 M 3,5 M 3,5 M Asumisneuvonta 0,4 M 0,6 M 0,6 M Kasvukeskusten kunnille (as. alue) ,0 M 4,0 M Käynnistysavustus uudet vuokra-asunnot (HginSeutu) ,0 M 2 ) 10,0 M Käynnistysavustus perusparannukseen ,0 M 3) 100,0 M Tutkimus- ja kehittämistoiminta 0,7 M 0,7 M 0,7 M YHTEENSÄ 188,8 M 225,4 M 302,9 M Siirto asuntorahastosta valtion talousarvioon -130 M -117 M -90,0 M 1) Lisätalousarvio 2013 (+10 M ) 2) Lisätalousarvio ) Lisätalousarvio 2013