Kaupunginhallitus Korvaava leirintäalue Huhtiniemen nykyisen leirintäalueen jälkeen 769/14.02/2013 KH 326

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Korvaava leirintäalue Huhtiniemen nykyisen leirintäalueen jälkeen 769/14.02/2013 KH 326 Tausta Valmistelija/lisätiedot: Toimitusjohtaja Timo Hämäläinen, puh Kaupunginsihteeri Juha Willberg, puh Huhtiniemen asemakaavoituksen yhteydessä annettiin teknisen toimelle ja silloiselle Lappeenrannan Seudun Yrityspalvelut Oy:lle tehtäväksi selvittää vaihtoehdot korvaavaksi leirintäalueeksi. Vaihtoehtoina ovat olleet UPM-Kymmene Oyj:n omistama maa-alue Etelä-Saimaan invalidit ry:n Marjolan vieressä Hyötiönsaaressa, Joutsenon Hinkanrannassa leirintäalueeksi kaavoitettu alue taikka Saimaan kanavan reunan ns. matkailuramppien alue. Näistä Marjolaa on pidetty parhaimpana ja tekninen lautakunta on myös hyväksynyt sopimuksen alueen vuokraamisesta 945 :n vuosivuokrasta. Alue sijaitsee loma- ja kokoushotelli Marjolan eteläpuolella Saimaan rannalla noin 7 km:n päässä Lappeenrannan keskustasta, on kunnallistekniikan piirissä ja voi tukeutua osin olemassa oleviin Marjolan palveluihin. Lappeenrannan Yritystila Oy on selvittänyt leirintäalueen perustamiskustannukset Marjolaan. Alustavan kustannusarvion mukaan n :n kustannuksella voidaan rakentaa 50 matkailuauton/vaunun ja 20 telttapaikan nykyaikainen leirintäalue. Hinkanrannan alue vaatii alustavan arvion mukaan samansuuruisen investoinnin. Uuden leirintäalueinvestoinnin rahoitusmallista ja sen kannattavuus-, tuotto-, ylläpito- yms. taloudellisista vaikutuksia ei ole selvitystä, mutta on selvää, että leirintäalueen rakentaminen uuteen, nykyistä leirintäaluetta sijainniltaan huonompaan paikkaan, on näin isojen rakentamiskustannusten ja siitä saatavan taloudellisen hyödyn (matkailu- ja vuokratulon) osalta investointina kannattamaton. Kaupungin investointimahdollisuudet huomioon ottaen se ei myöskään ole toteuttamiskelpoinen lähitulevaisuudessa. Koska Huhtiniemeen jää VU- 1 alueelle nykyiselle paikalle edelleen matkailuauto/vaunualue, on vielä selvitetty mahdollisuus järjestää sen viereen telttapaikkoja niin, että nykymuotoinen

2 leirintäaluetoiminta ilman vuokrattavia mökkejä voitaisiin säilyttää Huhtiniemessä. Suunnitelman laatimisessa on ollut mukana asiantuntijana leirintäalueen nykyinen yrittäjä Loma-Oksa Oy:n Juha Oksanen. Alueelle saataisiin 42 asuntoauto/-vaunupaikkaa ja 23 telttapaikkaa, joka on riittävä määrä. Alue voisi tukeutua huolto- ja vastaanottopalvelujen osalta pääosin Finnhostelin kiinteistöön kuten nykyisinkin, jolloin niihin ei tarvitsisi investoida. Alue aidattaisiin ja sille rakennettaisiin grillikatos, asuntoauto/vaunualueen asfalttipinnoitus uusittaisiin ja pohjavesisuojaus tehtäisiin samaan tasoon kuin viereisellä kaava-alueella edellytetään eli kaikki hulevedet johdettaisiin öljynerotuskaivon kautta viemäriverkostoon. Asuntoauto/-vaunualueen muutostöistä aiheutuu suurin yksittäinen kustannus n Kokonaiskustannukset olisivat n Hiihtolatu ja muu talvikäyttö voidaan turvata aiemman yleissuunnitelma mukaisesti. Suunnitelma on esitelty Buildia Oy:n edustajalle, eikä sitä vastaan ole tullut kommentteja. Huhtiniemen rakentamiseen kaavoitettavalla alueella on Lappeenrannan Yritystila Oy:n omistuksessa olevia rakennuksia ja laitteita, joiden tasearvo on n Aiemman valtuuston päätöksen mukaan kaupunki osoittaa kauppahinnasta vastaavan summan Yritystila Oy:lle käytettäväksi asuntovaunualueen rakentamiseen ja mahdollista uutta leirintäaluetta varten. Loppuosa kustannuksista tulisi osoittaa myös Huhtiniemen tonttien myyntituloista. Vaikutusten ennakkoarviointi 1. Leirintäalueen tarve Lappeenrannan seudulla Huhtiniemen leirintäalue on ollut pitkäaikainen matkailupalvelujen tarjoaja ja siellä on ollut vuosittain yöpymistä. Kävijöistä merkittävä osa on ollut ulkomaalaisia. Vuokratuotto leirintäalueesta kaupunkikonsernille on ollut keskimäärin n /v, joka ei riitä miltään osin alueen kehittämiseen. Alueen hallinnointi aiheuttaa tappioita (n :n tappio vuodelta 2011 ja vastaavan suuruinen tappio myös v. 2012). Loma-Oksa Oy:n arvion mukaan leirintäalueesta Lappeenrannan talousalueelle jäävä vuotuinen matkailutulo on n. 1,5 miljoonaa euroa (75 /kävijä). Lähimmät leirintäalueet ovat Imatra Camping Ukonniemi, Taavetin lomakeskus Luumäellä ja Vaalimaa Camping Virolahdella. Leirintäalueella on edelleen kysyntää ja tarvetta Lappeenrannan seudulla.

3 2. Ratkaisuvaihtoehtoja VE 0: jätetään leirintäalue- ja asuntoauto/- vaunutoiminta kaikilta osin, myös maa-alueen osalta, yksityisten toimijoiden järjestettäväksi. Nykyinen vaunualue jää toistaiseksi Huhtiniemeen, mutta pohjavesisuojausta ei tehdä. Kannustetaan maanomistajia Bed & Breakfast- tyylisen yritystoimintaan Lappeenrannan seudulla. Kaupungin investointikustannukset 0. Halpoja yöpymismahdollisuuksia ei ole enää juurikaan tarjolla, joten niitä hakevat majoittuvat joko hotelleihin taikka eivät majoitu Lappeenrannassa. VE 0+: luovutaan leirintäalueen telttapaikoista. Kehitetään Huhtiniemen asuntoauto/- vaunupaikkoja ja järjestetään uusia asuntoauto/- vaunupaikkoja esimerkiksi Pallonlahden rannalle taikka Linnoitusniemeen veneiden talvisäilytyspaikoille. Kannustetaan maanomistajia Bed & Breakfast- tyylisen yritystoimintaan Lappeenrannan seudulla. Kaupungin investointikustannukset Telttailumahdollisuus poistuu eli palvelutarjonta pienene, mutta sillä on matkailijoiden määrään marginaalinen vaikutus. VE 1: Toteutetaan edellä esitetty muutosvaihtoehto Huhtiniemeen, joka on sijainniltaan leirintäalueeksi erinomainen, hyvin tunnettu paikka, jossa leirintäalue on toiminut vuosikymmeniä. Kaupungin investointikustannukset Palvelutarjonta pysyy hyvänä ja matkailijoille voidaan tarjota jatkossakin edullisia majoitusvaihtoehtoja ilman nykyisiä kevytrakenteisia mökkejä. Toisaalta alueelle on kaavoitettu nykyaikaisia lomahuoneistoja, jotka osin korvaavat nykyiset mökit. VE 2: Rakennetaan uusi leirintäalue Marjolaan, joka on hieno luonnonkaunis paikka ja jossa on jo perusinfrastruktuuria olemassa (ravintola, huoneita, sauna jne), mutta sijainti on hieman syrjässä ja eikä sinne ole joukkoliikennettä. Operaattoritoiminnasta on sovittava Marjolaa ylläpitävän tahon kanssa. Kaupungin investointikustannukset Alue on hieman vaikeasti saavutettavissa, joten matkailijamäärät voivat ainakin alussa olla selvästi pienemmät kuin Huhtiniemessä nykyisin. VE 3 : Rakennetaan uusi leirintäalue Hinkanrantaan, joka tulisi tehtäväksi kokonaan tyhjästä. Alue on pääliikennevirtoihin nähden syrjässä ja ehkä hankalasti matkailijoiden saavutettavissa, mihin liittyy toiminnallinen ja taloudellinen riski. Operaattori hankkeelle on etsittävä erikseen. Kaupungin investointikustannukset Alue on selvästi Marjolaan työläämpi saada houkuttelevaksi, joten matkailijamäärät ainakin alussa voivat olla pienet.

4 Suorat tulot kaupunkikonsernille ovat kaikissa vaihtoehdoissa marginaaliset, muutamia tuhansia euroja. Minkään edellä mainitun vaihtoehdon Investointikustannuksia ei ole mahdollista saada takaisin kohtuullisella kuoletusajalla, joten hanke on luonteeltaan matkailun perusinfrastruktuuri-investointi. Leirintäalueen operointi ei kuulu kaupungin toimialaan. Operointi tulee joko kilpailuttaa taikka tehdä suora jatkovuokrasopimus nykyisen alueella pitkään toimineen Loma-Oksa Oy:n kanssa. Toisia kiinteitä palvelutiloja ei alueelle voi rakentaa. Vuokrasopimuksella saatava korvaus toiminnasta syntyvään liikevaihtoon suhteutettuna muodostuu pieneksi, mutta alueesta tulee saada vuokraa vähintään /v. Yritystila Oy on valmistellut kilpailutusta varten liitteenä olevan vuokrasopimusluonnoksen. Vuokrasopimus olisi määräaikainen saakka, koska Finnhostel- rakennuksen maanvuokrasopimus kaupungin kanssa päättyy v eikä jatkosta ole sovittu. Matkailutulo vähintään puolittuu nykyisen leirintäalueen osalta, mutta korvaavan Huhtiniemen kylpylähotellin ennakoitu matkailijatulo alueelle on 20 miljoona euroa eli aivan toista luokkaa alueen nykyiseen käyttöön verrattuna. Esitys Edellä olevan perusteella esitämme, että 1. Kaupunginhallitus päättää, että matkailun perusinfrastruktuurihankkeena Huhtiniemen alueelle rakennetaan VE 1:n ja liitteenä olevan yleissuunnitelman mukainen asuntoauto/- vaunualue telttapaikkoineen niin, että rakentaminen voi alkaa jo tulevana syksynä ja uudistettu alue olisi käytettävissä kesäkauden 2014 alussa. Rakentamisen aloittamisen edellytyksenä on, että Huhtiniemen asemakaava on saavuttanut lainvoiman. 2. Alueen hallinnointi konsernissa annetaan edelleen Lappeenrannan Yritystila Oy:n tehtäväksi (jäljempänä Yhtiö). Leirintäalueen muutostöiden kustannukset yhteensä korvataan Yhtiölle siten, että aiempien päätösten mukaisesti Yhtiö saa leirintäalueen rakennusten korvauksena ja loppuosa suoritetaan matkailun perusinvestointikorvauksena. Kaupunki suorittaa em. määrärahan Yhtiölle heti kun Huhtiniemen asemakaavoitettujen tonttien ensimmäinen maakauppa on toteutunut.

5 3. Kaupunki luovuttaa Yhtiölle tätä hanketta varten tarvittavan maa-alueen nimellistä vuokraa vastaan. Yhtiö sitoutuu pitämään alueen kunnossa kaikilta osin ja vastaamaan asemakaavamääräyksissä määrätyistä velvoitteista mm. hautapaikan osalta kaupunkiin ja kolmansiin osapuoliin nähden. Yhtiö on oikeutettu siirtämään tämän velvoitteen leirintäalueen operaattorin vastattavaksi vuokrasopimuksessa. 4. Kaupunginhallitus antaa Yhtiölle tehtäväksi kilpailuttaa leirintäalueen hallinnoimisesta määräaikainen vuokrasopimus liitteenä olevan luonnoksen mukaisesti. Liitteenä on yleissuunnitelma, kustannusarvio ja vuokrasopimusluonnos. (JW) Kj Kaupunginhallitus päättää, että matkailun perusinfrastruktuurihankkeena Huhtiniemen alueelle rakennetaan VE 1:n ja liitteenä olevan yleissuunnitelman mukainen asuntoauto/- vaunualue telttapaikkoineen niin, että rakentaminen voi alkaa jo tulevana syksynä ja uudistettu alue olisi käytettävissä kesäkauden 2014 alussa. Rakentamisen aloittamisen edellytyksenä on, että Huhtiniemen asemakaava on saavuttanut lainvoiman. Alueen hallinnointi konsernissa annetaan edelleen Lappeenrannan Yritystila Oy:n tehtäväksi (jäljempänä Yhtiö). Leirintäalueen muutostöiden kustannukset yhteensä korvataan Yhtiölle siten, että aiempien päätösten mukaisesti Yhtiö saa leirintäalueen rakennusten korvauksena ja loppuosa suoritetaan matkailun perusinvestointikorvauksena. Kaupunki suorittaa em. määrärahan Yhtiölle heti kun Huhtiniemen asemakaavoitettujen tonttien ensimmäinen maakauppa on toteutunut. Kaupunki luovuttaa Yhtiölle tätä hanketta varten tarvittavan maa-alueen nimellistä vuokraa vastaan. Yhtiö sitoutuu pitämään alueen kunnossa kaikilta osin ja vastaamaan asemakaavamääräyksissä määrätyistä velvoitteista mm. hautapaikan osalta kaupunkiin ja kolmansiin osapuoliin nähden. Yhtiö on oikeutettu siirtämään tämän velvoitteen leirintäalueen operaattorin vastattavaksi vuokrasopimuksessa. Kaupunginhallitus antaa Yhtiölle tehtäväksi kilpailuttaa leirintäalueen hallinnoimisesta määräaikainen vuokrasopimus liitteenä olevan luonnoksen mukaisesti. Kh Hyväksyttiin.