OSA I JOHDANTO: ASUNTOTUOTANNON SÄÄNTELY... 23

Transkriptio

1 Sisällys Alkusanat... 5 OSA I JOHDANTO: ASUNTOTUOTANNON SÄÄNTELY Asuntokauppalaki Yleistä Asuntokauppalain määritelmiä Ostajan suojaaminen rakennusvaiheessa Turva-asiakirjat Uudis- ja korjausrakentamishankkeen turva-asiakirjat Lisärakentamishankkeen turva-asiakirjat Turva-asiakirjojen säilyttäminen Taloussuunnitelma Taloussuunnitelman sisältö Taloussuunnitelman sitovuus ja muuttaminen Taloussuunnitelman vastainen oikeustoimi Osakekirjat ja panttikirjat Osakkeen luovutus ja panttaus Kauppahintojen maksu Maksutili Maksuaika ja -tapa Osaketta koskevien oikeustoimien rekisteröinti Perustajaosakkaan antamat vakuudet Rakentamisvaiheen vakuus Rakennusvaiheen jälkeinen vakuus Vakuuksien vapauttaminen SISÄLLYS 7

2 Erillinen vakuus kauppasopimuksen täyttämisestä Perustajaosakkaan suorituskyvyttömyys Vakuuksien käyttö Osakkeenostajien kokous Tilintarkastajan valinta Rakennustyön tarkkailijan valinta Hallinnon luovutuskokous Varausmaksu, vakiokorvaus sekä käsiraha Varausmaksu Vakiokorvaus Käsiraha Uuden ja käytetyn asunnon kauppa Uuden asunnon kauppa vs. käytetyn asunnon kauppa Asunnosta aiheutuvat kustannukset Asunnon virheet Viivästyskorko Varainsiirtoveron suoritusvelvollisuus Asuntokauppalain soveltaminen Asuntokauppalain pakottavuus Lain soveltaminen valmiiksi rakennettuun kiinteistöyhtiöön Rangaistussäännökset Muut asuntotuotantoa sääntelevät järjestelmät Hitas-järjestelmä Asumisoikeusasunnot Osaomistusasunnot Osaomistussuhteen perustaminen Osaomistusmaksut ja vuokrat Vähemmistöosuuden omistajan lunastusoikeus Aravatuotanto kiinteistöyhtiön perustaminen

3 OSA II KIINTEISTÖYHTIÖN PERUSTAMISTA, TOIMINTAA JA KIRJANPITOA KOSKEVA LAINSÄÄDÄNTÖ Osakeyhtiölaki Osakeyhtiön perustaminen Yhtiöjärjestys Yhtiön rekisteröiminen Osakkeet Osakeyhtiön oma pääoma Osakeyhtiön hallinto Yhtiökokous Hallitus Toimitusjohtaja Hallintoneuvosto Tilinpäätös ja toimintakertomus Tilinpäätös Toimintakertomus Tilintarkastus Pääomalaina Varojen jakaminen Varojen jakaminen osakkaille Lahja Rahalaina Sulautuminen, jakautuminen ja selvitystila Sulautuminen Jakautuminen Selvitystila Yhtiön varojen vähentyminen Yritysmuodon muuttaminen Konsernitilinpäätös SISÄLLYS 9

4 4 Asunto-osakeyhtiölaki Johdanto: Kiinteistöyhtiöiden eri yhtiömuodot Asunto-osakeyhtiö Kiinteistöosakeyhtiöt Asunto-osakeyhtiön perustaminen ja rekisteröinti Perustajat Perustamissopimus Osakkeiden merkintä Yhtiön rekisteröiminen Yhtiöjärjestys Yhtiöjärjestyksen sisältö Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Yhtiön osakkeet Osakepääoma Osakkeiden tuottamat oikeudet Osakkeiden luovuttaminen Yhtiövastike Vastikkeen maksaminen Vastikkeen määrääminen Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen Yhtiövastikeperusteen muuttaminen Kunnossapitovastuun jakautuminen asuntoosakeyhtiössä Vastuunjaon perusperiaatteet Kunnossapitovastuut käytännössä Osakkeenomistajan muutostyöt Tilintarkastus Toiminnantarkastus Toiminnantarkastajan valinta Toiminnantarkastuksen sisältö Toiminnantarkastuskertomus Asunto-osakeyhtiön oma pääoma Sidottu pääoma ja vapaa oma pääoma kiinteistöyhtiön perustaminen

5 4.9.2 Oman pääoman rahastot taseessa Yhtiön varojen vähentyminen Tontin arvonkorotus ja arvon alentaminen Omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen Asunto-osakeyhtiön hallussa olevan tilan muuttaminen osakkeiksi Ullakkorakentaminen Rahastointimenettely kiinteistöyhtiöissä Rahoitusmuotojen kirjanpidollinen käsittely Rahastoinnin perusperiaatteet Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön rahastoinnit Rahastoinnit muissa kuin keskinäisissä kiinteistöosakeyhtiöissä Lainaosuuslaskenta Yhtiöjärjestysmääräykset lainaosuuslaskennasta Lainaosuuslaskelma Varainsiirtoverolain muutoksen vaikutus lainaosuuslaskentaan Tilintarkastuslaki Tilintarkastajan valinta Yleistä tilintarkastajan valinnasta Tilintarkastajan valinta yhteisössä tai säätiössä, jossa kunnalla tai kuntayhtymällä on määräysvalta Tilintarkastajan valinta pienissä yhteisöissä ja säätiöissä KHT-tilintarkastaja Tilintarkastajan toimikausi Tilintarkastusyhteisö tilintarkastajana Tilintarkastuksen kohde Tilintarkastajan riippumattomuus ja esteellisyys SISÄLLYS 11

6 5.4 Tilintarkastuskertomus ja -pöytäkirja Tilintarkastuskertomus Tilintarkastuspöytäkirja Tilinpäätösmerkintä Tilintarkastuspalkkio OSA III KIINTEISTÖYHTIÖN RAKENTAMINEN Menettely kiinteistöyhtiöiden rakentamisessa Perustajaurakointi ja -rakennuttaminen Perustajaurakointi Perustajarakennuttaminen Menettelyvaiheet yhtiön perustamisessa ja rakentamisessa Uuden kiinteistöyhtiön perustaminen tai jo perustetun yhtiön osakekannan ostaminen Yhtiön osakepääoman maksaminen ja yhtiön merkitseminen kaupparekisteriin Tontin ostaminen tai vuokraaminen Lainhuudon hakeminen tontille tai käyttöoikeuden kirjaaminen Urakkasopimuksen solmiminen rakennusliikkeen kanssa ja rakentamisen aloitus Osakkeiden myynnin aloittaminen Mahdollisen rakennusrahaston tai sijoitetun vapaan oman pääoman rahaston perustaminen Pitkäaikaisten lainojen nosto Rakennusvaiheen menojen maksaminen Yhtiön luovutus

7 7 Rakennusaikainen kirjanpito Kirjanpitoa koskeva lainsäädäntö, ohjeet ja vastuut Lainsäädäntö Hyvä kirjanpitotapa ja kirjanpitolautakunnan ohjeet IFRS-standardit Kirjanpitovelvollisuus ja -vastuu Rangaistussäännökset Kirjanpitoaineisto Tililuettelo Kirjanpitoon tehtävät kirjaukset Kirjanpidon tositteet Kirjanpidon aloittaminen Tilikausi Tilikauden pituus Tilikauden muutokset Yleisimmät rakennusaikaisen kirjanpidon liiketapahtumat ja niiden kirjaaminen Yhtiön perustaminen Tontin osto Ennakkomaksu perustajaosakkaalle Osakepääoman korotus Rakennusrahaston perustaminen Urakkalaskut rakennuksesta sekä muiden velkojen ja saamisten kuittaus Kiinteistöyhtiön pitkäaikaisten lainojen nosto Urakkavelan maksu lainalla Osakkeiden ostajien suoritukset Rakennuksen hankintamenon erittely Rakennusaikainen välitilinpäätös Hallituksen kertomus rakennusajalta Rakennusaikainen tase Selvitys taloussuunnitelman toteutumisesta SISÄLLYS 13

8 7.6.4 Luovutustase ja hoitokirjanpito Vahingonkorvaus rakentajalta ja korvaus vakuudesta HALLINNON LUOVUTUS Luovutuskokous Luovutuskokouksen koolle kutsuminen Kokouksessa käsiteltävät asiat Luovutuskokouksen pöytäkirja Luovutettavat asiakirjat RAKENNUSAIKAINEN TILINTARKASTUS Kiinteistöyhtiön tilintarkastuksen pääkohdat Tilintarkastajan valinta, toimikausi ja kelpoisuus Aluehallintoviraston määräämä tilintarkastaja Osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja Erityinen tarkastus Hyvä tilintarkastustapa Rakennusaikaisen tilintarkastuksen erityispiirteet Yhtiön perustamistoimet Hallinnon tarkastus Pöytäkirjat Vakuutukset Lainhuuto ja kiinnitykset Vakuudet Muut tarkastuskohteet Rakennusaikaisen kirjanpidon tarkastaminen Rakennusajan tilinpäätöksen ja välitilinpäätöksen tarkastaminen Tilinpäätöksen tarkastaminen Välitilinpäätöksen tarkastaminen Hoitoaikaisen kirjanpidon tarkastaminen Tilintarkastajan lausunto kiinteistöyhtiön perustaminen

9 OSA IV PERUSTAJAURAKOINTI Perustajaurakoinnin liiketapahtumat perustajaurakoitsijan kirjanpidossa Rakennusalan kirjanpidon erityispiirteet Perustajaurakoitsijan kirjanpito ja tilinpäätös Perustajaurakoinnin käsittely tilinpäätöksessä ja toimintakertomuksessa Liikevaihto ja kohteen menot Vaihto-omaisuus Osatuloutus ja valmistusaste Luovutukseen perustuva tuloutus Tase-erät Lainaosuus Oman käytön arvonlisävero Liitetiedot Toimintakertomus Konsernitilinpäätös Verotusnäkökohtia Verovuoden tuotot ja kulut Perustajaurakointiin liittyvien liiketapahtumien tuloutus Rakennusurakan katteen muodostumien Kirjanpidon tulos ja verotettava tulos Liiketapahtumien kirjaukset Kiinteistöyhtiön perustaminen ja osakepääoman maksaminen Tontin osto Rakennusrahaston perustaminen Valmiin yhtiön osakekannan osto Osakkeiden myynti Urakkarakentamisen kirjaukset Kiinteistöyhtiön laina Osakkeenostajien suoritukset SISÄLLYS 15

10 Myymättömien huoneistojen hankintameno Yhtiövastikkeet Kirjausesimerkkejä Esimerkki 1: Kaikki osakkeet myydään tilikauden aikana Esimerkki 2: Osatuloutusmenettely; osakkeita on myymättä, rakennus on valmis Esimerkki 3: Kaikki huoneistot myymättä 1. tilikauden lopussa Esimerkki 4: Rakennetaan kahdella ja myydään kolmella tilikaudella Esimerkki 5: Luovutuksen mukainen tuloutus Yhteenveto esimerkeistä Perustajaurakoitsijan liikevaihto ja vaihto-omaisuus Perustajaurakoitsijan liikevaihdon erityispiirteitä Hinnoittelu Urakointimallit Rakennusliikkeen laskutus Osatuloutus Tonttien ja maa-alueiden myynti Osakkeiden myynti Vuokratuotot Tavaroiden ja palvelujen myynti Muu liikevaihto Kaksinkertainen liikevaihto Perustajaurakoitsijan vaihto-omaisuus Vaihto-omaisuuden käsite Vaihto-omaisuuden erät Vaihto-omaisuuden arvostus Vaihto-omaisuuden aikarajat ja tuloutus kiinteistöyhtiön perustaminen

11 11.3 Perustajaurakoitsijan osatuloutusmenettely Edellytykset Valmistusasteen määrittäminen Kirjaukset Rakennuttajaliikkeen vaihto-omaisuus, liikevaihto ja tuloutusperiaatteet Rakennuttajaliikkeen tehtävät Rakennuttajaliikkeen vaihto-omaisuus Rakennuttajaliikkeen liikevaihto ja tuloutusperiaatteet Tontit, maa-alueet ja osakkeet Rakennuttamispalkkion tuloutus Käsittely kirjanpidossa OSA V VEROTUS Tuloverotus Rahastointi Asuintalovaraus Edellytykset ja käyttökohteet Varauksen purkaminen Varauksen käyttö vuosikulujen kattamiseen Varauksen käyttö aktivoitavan menon kattamiseen Korjausmenojen kirjanpitokäsittely Korjausmenoja koskevan kirjanpito- ja verolainsäädännön huomioon ottaminen Taloudellinen pitoaika Korjausmenojen aktivointi Korjausmenojen vähentäminen vuosikuluna Korjausmenoihin saadut avustukset Osakkailta perittävät maksut Ennakkomaksujen käsittely Korjausmenojen esittäminen tilinpäätöksessä SISÄLLYS 17

12 14 ARVONLISÄVEROTUS Verokanta Velvollisuus maksaa arvonlisäveroa Yleinen verovelvollisuus Vähäinen toiminta Yleishyödylliset yhteisöt Verollinen myynti Verovapaat luovutukset Verovelvolliseksi rekisteröinti Rakennustoiminnan arvonlisäverotus Rakentamispalveluista maksettava arvonlisävero Oman käytön arvonlisävero Kiinteistöyhtiön hakeutuminen arvonlisäverovelvolliseksi Verovelvollisuuden alkaminen ja päättyminen Hakeutumisen edellytykset Hakeutumisyksikkö Tyhjät tilat Verovelvollisuus ja vähennysoikeus Arvonlisäverovastikkeiden määrittäminen Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen yhtiön vuokratilojen osalta Energiahyödykkeen vähennys Kiinteistöhallintapalveluiden oman käytön arvonlisävero Vähennettävä vero Takautuva vähennys Kiinteistöinvestointia koskevan arvonlisäverovähennyksen tarkistaminen Veron maksaminen Arvonlisäveron käsittely kirjanpidossa Kirjanpidon järjestäminen kiinteistöyhtiön perustaminen

13 Arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuneen kiinteistöyhtiön kirjanpito Oman käytön arvonlisävero kirjanpidossa Vähennettävä arvonlisävero kirjanpidossa Rakennusalan käännetty arvolisäverollisuus Soveltamisedellytykset Soveltamisalaan kuuluvat palvelut Työvoiman vuokraus Ostajan ja myyjän asema Välimies Myynti valtiolle tai kunnalle Ulkomainen elinkeinonharjoittaja Laskutus Ilmoittaminen Vähennysoikeus Verohallinnon ja keskusverolautakunnan ennakkoratkaisut ja ohjeet Varainsiirtoverotus Kiinteistön varainsiirtovero Varainsiirtoveron suorittaminen kiinteistön luovutuksesta ja vaihdosta Varainsiirtoveron määrä Suoritusaika Aikaisemmat luovutukset Ilmoittaminen Asunto-osakkeiden ja muiden arvopaperien varainsiirtovero Luovutus ja vaihto Veron määrä ja suoritusaika Varainsiirtoveron ilmoittaminen Ensiasunnon verovapaus Lunastuspykälä ja varainsiirtovero Omien osakkeiden hankinta tai lunastus SISÄLLYS 19

14 16 Kiinteistöverotus Verovelvollisuus Veron määrä Kiinteistön verotusarvo Kunnallinen kiinteistöveroprosentti Aravavuokratalokiinteistön arvo kiinteistöverotuksessa Kiinteistövero tuloverotuksessa Kiinteistöyhtiön veroilmoitukset Veroilmoituksen antovelvollisuus Lomake Lomake OSA VI LASKELMAT JA TUNNUSLUVUT kiinteistöyhtiön erillislaskelmat Erillislaskelmien laadintavelvollisuus Vastikerahoituslaskelmat Rahoituslaskelma Kiinteistöyhtiön eri erillislaskelmat Erillislaskelmien tarkoitus Vastikerahoituslaskelmat Hankeosuuslaskelma ja osakkaan hankeosuus Hankerahoituslaskelma Uusien taloyhtiöiden laskelmat Rahoituslaskelma Erillislaskelmat tilinpäätöksessä Kiinteistöyhtiön talouden ohjauksen tunnusluvut Liiketoimintaa harjoittavan yrityksen tunnusluvut Kiinteistöyhtiön tunnusluvut Tunnuslukujen mittauskohteet Kannattavuus kiinteistöyhtiön perustaminen

15 Vakavaraisuus (omavaraisuusaste) Maksuvalmius Tehokkuus Tunnuslukujen tulkinnan perusteet Esimerkkejä kiinteistöosakeyhtiön (vuokrakiinteistö) tunnusluvuista Kannattavuusluvut Tehokkuusluvut Isännöitsijätoimistoissa yleisesti käytössä olevat tunnusluvut Kirjassa viitatut säädökset Tietolähteitä Liitteet Liite 1 Asuntoyhtiön RS-sopimus Liite 2 Asuntoyhtiön taloussuunnitelma Liite 3 Vapautus, rakentamisvaiheen vakuus Liite 4 Vapautus, rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus Liite 5 Malleja asunto-osakeyhtiön laskelmista SISÄLLYS 21