Lappeenrannan kaupunginteatterin rakennushanke, suunnitelmien karsinta

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Lappeenrannan kaupunginteatterin rakennushanke, suunnitelmien karsinta 333/ /2013 KH 280 Valmistelija/lisätiedot: Toimitusjohtaja Mikko Hietamies, puh Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:n hallituksen puheenjohtaja Kari Korkiakoski, puh Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:n kirje : "Lappeenrannan kaupunginhallitus käsitteli Lappeenrannan kaupunginteatterin rakennushanketta kokouksessaan Kaupunginhallitus päätti, että "Kaupunki edellyttää, että hanke toteutetaan rakennuskustannuksia järkevällä tavalla karsimalla ja tiloja järjestelemällä niin, että tuleva teatteri on edelleen käyttökelpoinen ja toimiva sekä valituilta materiaaleiltaan yms. kestävän kehityksen mukainen. Valtuuston määrittämää kustannuskattoa ei tule ylittää. Teatteriyhtiön tulee antaa selvitys kaupunginhallitukselle siitä, mitä urakkaneuvottelujen ja rakentamiskustannusten karsimisen jälkeen vielä jäisi toteutumatta, jonka jälkeen kaupunginhallitus käsittelee tarvittaessa asian uudelleen. Asia saatetaan tiedoksi kaupunginvaltuustolle." Kaupunginvaltuusto merkitsi asia tiedoksi Kaupunginvaltuuston alkuperäisen päätöksen mukaan kaupunginteatterin rakennushankekustannukset voivat olla enintään 21 miljoonaa euroa sidottuna Haahtela- indeksin pistelukuun 75,00 (XI/2011), jolloin hankkeen nettokustannus kaupungille voi olla em. indeksipisteluvussa enintään 15,6 miljoonaa euroa, mikäli avoinna olevat rahoituserät eli valtionavun tavoite 20 % ja nykyisen teatterin kiinteistön myyntihinta toteutuvat (kauppahinta tontin osuudesta on sovittu Cityconin kanssa). Haahtela -indeksi on luonteeltaan tarjoushintaindeksi eli se kuvaa rakentamisen hintaa kullakin alueella tarkasteluhetkellä. Indeksialueita on yhteensä kuusi alkaen pääkaupunkiseudusta ja päättyen halvan rakentamisen paikkakuntiin. Lappeenranta kuuluu indeksialueeseen viisi (Muu Suomi), joka on

2 Haahtela-indeksijärjestelmässä toiseksi edullisimman rakentamisen aluetta. Samaan indeksialueeseen kuuluvat Heinola, Kotka, Kouvola, Imatra, muu Etelä-Suomi, Sastamala, muu Pirkanmaa, Salo, Uusikaupunki, muu Varsinais-Suomi, Pori, Rauma, Vaasa, Kuopioon rajoittuvat ympäristökunnat, Mikkeli, Joensuuhun rajoittuvat ympäristökunnat, Kajaani ja muu Lapin lääni. Lappeenrannassa paraikaa oleva poikkeuksellinen rakentamiskeskittymä ei näy indeksissä, jonka pisteluku on pysynyt pitkään nykyisellä tasolla 75,0. Indeksi on viimeksi päivitetty ja silloin on ennustettu, että indeksialueen viisi indeksiluku pysyisi em. tasolla 5/2014 saakka. 9/2014 indeksiluku olisi 76,0 ja 1/2015 luku olisi 77,0. Kustannustasomuutokset olisivat 1,33 % (76,0) ja 2,67 % (77,0). Euroina vaikutus olisi n euroa (+1,33 %) tai n euroa (+2,67 %). Rakennuskustannusindeksi (2010=100) on sen sijaan noussut marraskuun 2011 pisteluvusta 104,1 toukokuun 2014 pistelukuun 107,9, minkä vaikutus tämän hankkeen kustannusarvioon olisi n euroa, mikäli kustannustason muutos olisi sidottu rakennuskustannuksindeksiin. Kaupunginhallituksen päätöksen jälkeen rakennuttaja Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy on yhdessä rakennuttajakonsultin, suunnittelijoiden ja kaupunginteatterin edustajien kanssa laatinut urakoiden karsintalistan ja pyytänyt urakoitsijoilta tarkennetut tarjoukset klo mennessä. Saatujen tarjousten perusteella näyttää siltä, että alkuperäinen kustannustaso on saavutettavissa. Alkuperäisen kustannustason saavuttaminen edellyttää kuitenkin lukuisia karsintoja, joista merkittävimpänä voidaan pitää pienen näyttämön jättämistä runkourakan jälkeisille raakapinnoille. Kyseistä tilaa ei tällöin voida ottaa käyttöön ja sillä on monenlaisia vaikutuksia niin teatterin toimintaan kuin muuhunkin ajateltuun käyttötarkoitukseen. Luonnollisesti myös tilan vuokraamisesta saatavat tulot jäävät saamatta, mikä heikentää Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:n lainanmaksukykyä. Mikäli pieni näyttämö kuitenkin jätetään tässä vaiheessa rakentamatta valmiiksi nykyisillä suunnitelmilla, säästöjä syntyy merkittävästi rakennusurakassa, näyttämömekaniikkaurakassa ja esitystekniikan urakoissa sekä vähemmässä määrin muissakin urakoissa. Jättämällä pieni näyttämö nyt rakentamatta, saadaan yhteensä arviolta n. 1,1 milj. euron säästöt. Se on rakennettavissa valmiiksi myös myöhemmin ajoitettuna yhteen tai kahteen kesätaukoon, jolloin teatteritoimintaa ei ole, mutta rakentamisesta aiheutuu merkittävää haittaa muulle toiminnalle kun tilat eivät ole käytössä. Kustannukset pienen näyttämön rakentamisesta myöhemmin ovat myös kalliimmat kuin nyt toteutettuna mm. sen vuoksi että työmaa tulee perustaa uudelleen, valmiita tiloja joudutaan suojaamaan, valmiiksi

3 rakentaminen edellyttää joitain purkutöitä ja rakentamisen hinta on ennusteiden mukaan nousussa. Lisäksi työt joudutaan oletettavasti ajoittamaan kauppakeskusta vähiten häiritsevään vuorokaudenaikaan. Valtuuston alun perin päättämään kustannuskattoon päästään, jos kustannuksia karsitaan seuraavasti: rakennusurakasta nettona n (mm. pieni näyttämö jätetään rakentamatta valmiiksi, lämpiön alakattotyyppi ja materiaali vaihdetaan edullisemmaksi, väliseinien runkorakenteita kevennetään, kalusteet toteutetaan vakiokalusteilla, wc:n varusteet vaihdetaan edullisemmaksi, siirtolaitteet (lavastenostin ja näyttämötornin hissi) sekä pääsalin akustiset modulaatioelementit irrotetaan pääurakasta rakennuttajan hankinnoiksi ja pyritään toteuttamaan ne edullisemmin, lämpiön lasiseinän profiililasi korvataan edullisemmalla vaihtoehdolla, lämpiön betoniset kalusteet korvataan edullisemmalla vaihtoehdolla ja lämpiön sohvio ja hirsipenkit jätetään toteuttamatta) sähköurakasta n (mm. pieni näyttämö jätetään toteuttamatta, IV-konehuoneen ulkosäleikköjen malli muutetaan edullisemmaksi ja sähkösulatus jätetään pois säleiköistä, kulunvalvonta poistetaan, nousukaapelointiin tehdään muutoksia ja valaisinluetteloon tehdään muutoksia vaihtamalla valaisimia edullisempiin vaihtoehtoihin) ilmanvaihtourakasta n (mm. pieni näyttämö jätetään toteuttamatta, poistetaan jäähdytys kahdesta tuloilmakoneesta, poistetaan keskitetty kostutus IV-koneista, jolloin putkitukset vähenevät, IV-konehuoneen ulkosäleikköjen malli muutetaan edullisemmaksi ja sähkösulatus jätetään pois säleiköistä, lämpiön tuloilmaelimien tyyppi vaihdetaan edullisemmaksi ja katsomon penkkipuhalluksen päätelaitteen tyyppi vaihdetaan edullisemmaksi) putkiurakasta n (mm. jätetään vedenjäähdytyskone pois, poistetaan jäähdytys kahdesta tuloilmakoneesta ja poistetaan keskitetty kostutus IV-koneista, jolloin putkitukset vähenevät) sprinkleriurakasta n (4. kerroksen IVKH spr päällekkäissuunnittelu kauppakeskuksen kanssa) suuren näyttämön näyttämömekaniikkaurakasta n (vähennetään tankonostimien määrää (31 kpl 25 kpl), vähennetään pistenostimien määrää (10 kpl 4 kpl), pienennetään sivuvaloansaiden kuormaa (500 kg 300 kg) ja lievennetään köysiullakon nostimien db-vaatimuksia) pienen näyttämön näyttämömekaniikkaurakasta n (pieni näyttämö jätetään toteuttamatta)

4 yhteensä em. karsinnoilla voidaan saavuttaa n. 1,5 milj. :n säästöt, lisäksi lavastamon rakentamiseen varataan euroa aiemmin päätetyn n euron sijaan Pääsuunnittelija Samuli Woolstonin lausunnon mukaan tilasuunnittelu on tehty äärimmäisen tehokkaasti ja 270 m2:n toimistotilojen sijoittamisella rakennusvolyymin sisälle rampautetaan teatterin muuta toimintaa. Suuren näyttämön alapohjan akustisen rakenteen poistaminen (kustannussäästö rakennusurakassa n ) on riski, jota ei voi myöhemmin korjata eikä akustisia modulaatioseiniä pidä kokonaan karsia suunnitelmasta. Pääsuunnittelija ei pidä myöskään yleisölämpiön materiaalien ja kalusteiden karsimista ns. toimistotyyliin kokonaisuuden kannalta järkevänä, koska lämpiön ilmiasu ja materiaalien laatu vaikuttaa myöhemmin käyttökustannuksiin sekä myös katsojien mielikuvaan teatterista. Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:n hallitus on päättänyt esittää Lappeenrannan kaupungille, että kaupunginteatterin urakoiden säästöt toteutetaan edellä esitettyjen ja kokouksessa tarkemmin nähtävänä olevien karsimislistojen mukaisesti ja että Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:lle annetaan lupa tehdä karsittuihin suunnitelmiin ja niistä annettuihin tarjouksiin perustuvat hankintapäätökset. Lisäksi Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:n hallitus on päättänyt esittää Lappeenrannan kaupungille, että valtuuston päättämät rakennuskustannukset euroa tarkistetaan tuoreimmalla rakennuskustannusindeksillä (toukokuu 2014: 107,9). Rakennuskustannusindeksillä korjattujen rakennuskustannusten ja urakkatarjousten välinen erotus jää lisä- ja muutostyövaraukseksi. Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:n hallitus on lisäksi päättänyt, että pienen näyttämön valmiiksi rakentamisesta nykyisiä suunnitelmia vaatimattomampana laaditaan suunnitelmat, joista pyydetään tarjoukset suunnitelmien valmistuttua. Karsittuun suunnitelmaan perustuvasta pienen näyttämön toteutuksesta tai toteuttamatta jättämisestä tehdään erillinen päätös. Teatterihankkeen rahoituksen ainoa osa, joka ei ole vielä varmistunut, on nykyisen teatterikiinteistön tontin myyntihinta. Kaupunginteatterin tontista järjestetään tontinluovutuskilpailu, joka julkistetaan lähipäivinä. Tavoitteena on löytää kaupunginteatterin tontille maankäyttösuunnitelma, jolla alue voidaan toteuttaa tiiviisti, kustannustehokkaasti ja laadultaan korkeatasoisesti. Kilpailulla haetaan ehdotusta tontin käytöstä sekä tontille ostajaa ja hankkeelle toteuttajaa. Vanhan teatterin purkaminen sisältyy tarjouspyyntöön. Alkuperäisenä tavoitteena on saada tontista nettona 1,75 milj. Mikäli saatava tarjoushinta on suurempi, olisi perusteltua käyttää

5 erotusta uuden teatterin rakentamiskustannuksiin, jolloin toimivuutta eniten haittaavista karsimisista voitaisiin luopua tai sillä voitaisiin rahoittaa lisä- tai muutostöitä." Yhtiö esittää, että alkuperäistä kustannusarviota voitaisiin tarkistaa rakennuskustannusindeksin muutosta vastaavasti ja indeksin nousun mukainen n voitaisiin ottaa lisä- ja muutostyövaraukseksi. Esitys on sinänsä perusteltu ja oikea, mutta valtuuston päätöksen mukaisesti kustannuksiin on sovellettava Haahtela- indeksiä, jonka muutos voidaan ottaa huomioon. Siirtyminen rakennuskustannusindeksin noudattamiseen vaatisi valtuuston uuden päätöksen. Jotta sopimusten mukaisessa koko kauppakeskus/teatterikokonaisuuden aikataulussa voitaisiin pysyä, tulee rakennustyöt aloittaa elokuussa, joten päätökset urakkasopimusten hyväksymisestä tulee tehdä viivytyksettä. Esityslistan liitteenä ovat kustannusvertailu, kaupunginteatterin lausunto karsintalistaan ja pääsuunnittelijan lausunto karsimisen vaikutuksista. Tarkat karsimislistat ovat nähtävänä asiakirjoissa. (JW) Kj:n varam Kaupunginhallitus merkitsee Lappeenrannan Teatterikiinteistöt Oy:n kirjeen tiedoksi. Kustannuksia ei saa karsia poistamalla suuren näyttämön alapohjan akustinen rakenne, koska sen poistaminen voi aiheuttaa pysyvän ja korjaamattoman haitan teatterin toiminnalle. Muilta osin kaupunginhallituksella ei ole lausuttavaa esitetyistä karsimiskohteista ja yhtiö voi solmia urakkasopimukset. Yhtiö voi käyttää Haahtela- indeksin rakentamisaikaisen mahdollisen muutoksen mukaista erotusta muutos- ja lisätöihin. Pienen näyttämön rakentamiseen karsittuna voidaan palata sen jälkeen kun siitä on valmistunut uudet suunnitelmat ja kustannusarvio ja kun nykyisen teatterikiinteistön tontin myymisestä on saatu tarjoukset. Mikäli rakennustöiden yhteydessä tulee tehtäväksi aivan välttämättömiä muutos- tai lisätöitä, joiden kustannuksia ei saada katettua kustannuskaton sisällä, tulee yhtiön kattaa määrärahatarve lisälainalla, kuitenkin niin, että Lappeenrannan kaupungin takausvastuut eivät lainamäärän kasvaessa nouse, vaan mahdollisesti tarvittavan aiemmin päätetyn :n ylittävän lainan vakuutena käytetään tontin 52/170 määräosaan kiinnitettyä panttikirjavakuutta. Jos kustannukset ylittyvät, tulee hankkeelle hakea ylimääräistä valtionapua. Yhtiön tulee toimittaa mahdollisista muutostai lisätöistä selvitys kaupunginhallitukselle. Kh Hyväksyttiin.

6 Kaupunginhallitukselle toimitetaan selvitys toimistohenkilöstön sijoituspaikoista. Merkittiin, että toimitusjohtaja Mikko Hietamies oli saapuvilla kokouksessa asian esittelyn aikana ja poistui kokouksesta klo Esteellisyydet: apulaiskaupunginjohtaja Kari Korkiakoski, hallintolaki kohta (yhteisöjäävi).