47 Lehtisaaren korttelin tonteilla 3 ja 4 sijaitsevan senioritalohankkeen ja ryhmäkotihankkeen kustannusarvion muuttaminen

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "47 Lehtisaaren korttelin 30203 tonteilla 3 ja 4 sijaitsevan senioritalohankkeen ja ryhmäkotihankkeen kustannusarvion muuttaminen"

Pekka Haapasalo
8 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 Yhteinen kirkkoneuvosto / Lehtisaaren korttelin tonteilla 3 ja 4 sijaitsevan senioritalohankkeen ja ryhmäkotihankkeen kustannusarvion muuttaminen Päätösehdotus Yhteinen kirkkovaltuusto päättää 1) vahvistaa rakennushankkeen yhteiseksi enimmäiskustannusarvioksi euroa vuoden 2013 elokuun hintatasossa (indeksin pisteluku 84, Haahtela -indeksi), 2) oikeuttaa Asunto Oy Lehtihovin loppuunsaattamaan rakennustyöt, 3) että Helsingin seurakuntayhtymä kattaa hankkeen lisärahoitustarpeen maksamalla hankkeen rakennuskustannuksia enintään 10 miljoonaa euroa, josta rakennusrahastosijoitusten osuus on enintään 6,1 miljoonaa euroa. Käsittely Asiasta käytettiin kaksi puheenvuoroa. Päätös Päätösehdotus hyväksyttiin. Päätöshistoria Yhteinen kirkkoneuvosto Päätös Yhteinen kirkkoneuvosto päätti 1) hyväksyä osaltaan tämän esittelyn liitteenä olevan Haahtela Rakennuttaminen Oy:n laatiman kustannustilanneraportin, 2) esittää yhteiselle kirkkovaltuustolle rakennushankkeen yhteiseksi enimmäiskustannusarvioksi euroa vuoden 2013 elokuun hintatasossa (indeksin pisteluku 84, Haahtela -indeksi), 3) esittää yhteiselle kirkkovaltuustolle, että Asunto Oy Lehtihovi oikeutetaan loppuunsaattamaan rakennustyöt, 4) esittää yhteiselle kirkkovaltuustolle, että Helsingin seurakuntayhtymä kattaa hankkeen lisärahoitustarpeen maksamalla hankkeen rakennus-

vahvistaa rakennushankkeen yhteiseksi enimmäiskustannusarvioksi 22.000.

2 kustannuksia enintään 10 miljoonaa euroa, josta rakennusrahastosijoitusten osuus on enintään 6,1 miljoonaa euroa. Selostus Hankkeen taustaa ja tilanne Yhteinen kirkkovaltuusto päätti Lehtisaaren senioritalohankkeen ja ryhmäkotihankkeen käynnistämisestä kokouksessaan ja samalla se vahvisti hankkeen enimmäiskustannusarvioksi euroa Haahtela indeksin pisteluvulla 81. Vuoden 2012 loppuun mennessä ryhmäkotihanke saatiin rakennustöiden osalta valmiiksi ja rakennus luovutettua vuokralaiselle. Senioritalo ja autohalli olivat tuolloin rakenteilla ja ensimmäiset viitteet talousarvion perusteiden pettämisestä senioritalon ja autohallin osalta olivat konkretisoituneet siten, että yhteinen kirkkovaltuusto hyväksyi hankkeen kokonaiskustannusarvioksi euroa, josta senioritalon rakennusrahastosuoritusosuus on euroa. Sekä asunnot että autohallin autopaikat ovat juridisesti As Oy Lehtihovin osakashallinnassa olevia tiloja, joiden myynti ja rahoitus ovat tiukasti sidottuja RS järjestelmään, koska osakkeita myydään rakennusaikana. RS-järjestelmä peruspiirteissään sisältyy asuntokauppalakiin ja edellytys on, että kohteesta laadittu RS taloussuunnitelma, jota valvoo RS pankki, turvaa ostajien oikeudet kohteessa. Rakennuttajan riskille jää mahdolliset rakennuskustannusten ylitykset, eikä niitä voida tehokkaasti vyöryttää ostajien maksettavaksi. Edellä mainituista seikoista johtuen, rakennustyöt on saatettava vuoden 2013 aikana päätökseen, jotta asunnot voidaan luovuttaa ajoissa ostajille. Hankkeen kustannusylitykset jäävät rakennuttajan, eli seurakuntayhtymän vastattavaksi. Syitä kustannusten ylittymiselle hankkeessa on pyritty selvittämään seurakuntayhtymän ja rakennuttajakonsulttina toimineen Haahtela Rakennuttaminen Oy:n kanssa yhteistyössä sekä osaltaan myös tarkastuspäällikön tilaaman sisäisen tarkastuksen palveluja tuottavan konsulttiyrityksen (KPMG) selvityksin. Väärinkäytöksiä ei ole havaittu projektiorganisaatiossa eikä sopimuskumppaneiden taholla. Kustannusnousuille ei ole yhtä selvää syytä, mutta niitä on selvitetty seuraavasti: Hankkeen asemakaavoitusvaiheessa seurakuntayhtymä on hyväksynyt hakijana epäedullisia ratkaisuja, joiden merkitys kustannuksiin on selvinnyt vasta rakennussuunnittelun edetessä rakennuslupavaiheeseen. Tällaisia tekijöitä ovat olleet erityisesti autohalli/pihakansiratkaisu, rakennuksen muoto sekä katutason tilojen normaalia suurempi sisäkorkeus, mitkä kaikki ovat aiheuttaneet standardiratkaisuja suurempia kustannuksia. Toinen rakennusvaiheen aloittamista hidastanut tekijä oli tonttien rekisteröintiin liittyvät hallinnolliset ongelmat sekä seurakuntayhtymässä ja kirkkohallituksessa että toisaalta maanmittauslaitok-

2011 ja samalla se vahvisti hankkeen enimmäiskustannusarvioksi 16.280.000 euroa Haahtela indeksin pisteluvulla 81.

3 sella ja kaupunkimittauksessa. Rekisteröinti kesti lopulta yli vuoden ja lykkäsi hankkeen rakennusluvan saamista vastaavasti. Pääsuunnittelijan ja muiden suunnittelualojen yhteistyö sekä suunnittelun kustannusohjaaminen ei toiminut tyydyttävällä tavalla, vaan johti rakennusteknisesti standardirakentamisesta poikkeaviin ratkaisuihin. Rakennuslupavaiheen lykkääntyminen tonttien rekisteröintiongelmasta johtuen senioritalossa sekä tavoitealoitusaikataulun asettaminen yhteen ryhmäkodin peruskorjaushankkeen ja senioritalon ja autohallin uudisrakennushankkeen kanssa johti siihen, että hankkeeseen lähdettiin ennen kuin rakennuslupakuvat olivat valmistuneet. Tämän tuloksena noudatettavat rakennustavat sekä menetelmät arvioitiin investointipäätöstä tehdessä virheellisesti standardiratkaisuihin perustuen. Tämä myös ohjasi urakkamuodon valintaa sellaiseksi, että suunnittelua voidaan tehdä rakennustöiden aikana. Kokonaishankkeeseen ryhdyttiin käytännössä kolmen erilaisen hankkeen yhdistelmällä, koska yhteisestä työmaahallinnosta ja - tukikohdasta ajateltiin saatavan merkittäviä kustannushyötyjä rakennusaikana. Hankkeiden samanaikainen käynnistyminen kuitenkin viivästyi senioritalon ja autohallin osalta useilla kuukausilla, eikä yleiskustannuksissa saatu toivottuja synergiaetuja tavoitellussa laajuudessa Valittu urakkamalli on projektinjohtopalvelua, joka tavoitehinnan ja kattohinnan asettamisesta huolimatta on pohjimmiltaan laskutyöhön verrattavaa. Seurakuntayhtymällä oli ennakolta hyviä kokemuksia urakkamallista, eikä tätä ennen vastaavia riskejä ollut konkretisoitunut. Urakkamallin soveltuvuus erityisesti RS - tuotannon osalta on Suomessa vähemmän käytetty urakkamuoto sen riskinjakoon liittyen. Rakennesuunnittelutoimistossa vaihtui rakennesuunnittelija kesken rakennusvaiheen, minkä jälkeen projekti alkoi myöhästyä aikataulustaan ja suunnitteluun tuli myös enemmän virheitä, joita jouduttiin myöhemmin uudelleen suunnitteluttamaan. Varsinaisista virheellisyyksistä aiheutuneet välittömät kustannukset kuuluvat konsulttialan sopimusehtojen perusteella korvattaviksi ja näistä onkin käynnistetty neuvottelut konsulttitoimiston kanssa. Sen sijaan viivästysvahingot ja erityisesti runkovaiheen ajautuminen talviaikaan ovat välillisiä vahinkoja, joiden korvattavuus on selvästi heikompaa ja kustannusten kertymisen näkökulmasta merkityksellisempää Julkisen kilpailuttamisen tuloksena erityisesti elementtitoimitusten hinnat kohosivat varsin korkeiksi ja kaikkiin muihinkin toimituksiin julkinen kilpailutus tuotti erittäin huonosti vastauksia, mikä osaltaan nosti jatkuvasti hankkeen hintaa. Rakennusalan hiljeneminen ei tapahtunutkaan ennakoidusti Helsingin alueella vielä vuoden 2012 aikana, mikä osaltaan edelleen piti hintatasoa korkealla.

4 Johtopäätökset Hankkeiden kustannusten hallinnan parantamiseksi tullaan noudattamaan seuraavia periaatteita: Asemakaavoituksessa paneudutaan kustannusohjaamiseen huomattavasti nykyistä tarkemmin ja pyritään keskittymään enemmän standardituotantoa suosivaan rakentamiseen. Tonttien rakennustekninen ja juridinen valmius tulee varmistaa rakentamista silmällä pitäen ennen hankkeiden käynnistämistä. Kiinnitetään tarkempaa huomiota valittavan laatutason kustannusanalyysiin ja seurakuntayhtymän kiinteistötoimiston hankekehitysinsinööri kiinnitetään mahdollisimman aikaisessa vaiheessa projektiin valvomaan seurakuntayhtymän etua, hankkeen edistymistä ja kustannusten kehitystä. Enimmäiskustannusarvioiden ja investointipäätösten tulee perustua merkittävimpien urakoiden ja hankintojen kilpailuttamisen tuloksena saatuihin tarjouksiin. Tämä edellyttää suunnitteluasiakirjojen saattamista niin valmiiksi, että niiden perusteella voidaan pyytää luotettavia tarjouksia. Urakkamuodon valintaa ja hankkeen riskinkantokykyä on arvioitava investointipäätöksen tai erillisen rakentamispäätöksen yhteydessä tarkemmin. Kumppanuusriskejä on arvioitava kokonaisuuden näkökulmasta siten, että turvataan seurakuntayhtymälle aina riittävä, pitkäjänteinen ja osaava palvelu niin hankeen suunnittelukuin rakennusvaiheessa. Liitteet 21 Lehtihovi kustannusylitys Rahoitus ja kannattavuusvaikutukset Raportti Lehtisaaren ryhmäkoti autohalli ja senioritalohankkeen kustannuksista KUSTANNUSSEURANTA b 24 Lehtisaari kannattavuus ja kassavirtatarkastelu l1

Kiinnitetään tarkempaa huomiota valittavan laatutason kustannusanalyysiin ja seurakuntayhtymän kiinteistötoimiston hankekehitysinsinööri kiinnitetään mahdollisimman aikaisessa vaiheessa projektiin

Samankaltaiset tiedostot

Helsingin kaupunki Pöytäkirja 5/ (5) Kiinteistölautakunta Tila/

Helsingin kaupunki Pöytäkirja 5/2016 1 (5) 99 Lasten päiväkoti Fallpakan uudisrakennuksen (pääurakan työt) pääurakoitsijan valinta HEL 2014-004764 T 02 08 03 00 Kiinteistökartta 107/679 507, Fallpakankuja