Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:n hallituksen esitys :

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto Lappeenrannan kaupunginteatterin rakennushanke 333/ /2013 KH 248 Valmistelija/lisätiedot: Toimitusjohtaja Mikko Hietamies, puh Rakennuttajapäällikkö Erkki Suuronen, puh Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:n hallituksen esitys : "Lappeenrannan kaupunginvaltuusto käsitteli Lappeenrannan kaupunginteatterin rakennushanketta ja yhteistoimintasopimusta. Kaupunginvaltuusto päätti, että kaupunginteatterin sijoittumisesta kauppakeskus IsoKristiinan laajennuksen tontille tehdään investointipäätös, jonka ehtona on myönteinen päätös valtionosuudesta, valtionosuutta hankkeelle haetaan 20 % kokonaiskustannuksista ja että yhteistoimintasopimus liitesopimusluonnoksineen Citycon Oyj:n kanssa hyväksytään. Kaupunginvaltuusto päätti myös, että kaupunginteatterin rakennushankekustannukset voivat olla enintään 21 miljoonaa euroa sidottuna Haahtela- indeksin pistelukuun 75,00 (XI/2011), jolloin hankkeen nettokustannus kaupungille voi olla em. indeksipisteluvussa enintään 15,6 miljoonaa euroa, mikäli avoinna olevat rahoituserät eli valtionavun tavoite 20 % ja nykyisen teatterin kiinteistön myyntihinta toteutuvat (kauppahinta tontin osuudesta on sovittu Cityconin kanssa). Kaupunginhallitus totesi , että kaupunginvaltuuston tekemän investointipäätöksen ehto valtionavusta on täyttynyt ja päätös voidaan panna täytäntöön. Kaupunginhallitus hyväksyi samalla tarkistetun hallinnanjakosopimuksen liitteineen ja teatterikiinteistön kauppakirjan. Kauppakeskuksen laajennuksen ja siihen sijoittuvan kaupunginteatterin rakentamistyöt alkoivat maaliskuun lopussa Myös Lappeenrannan kaupunginteatterin rakennussuunnitelmien laadinta urakkakilpailutusta varten käynnistyi välittömästi sitovien päätösten jälkeen. Suunnitelmien pohjana olivat aiemmissa vaiheissa laaditut L1- ja L2-tasoiset suunnitelmat. Suunnitelmat urakkakilpailutusta varten valmistuivat olennaisilta osiltaan

2 vuodenvaihteessa 2013/2014. Suunnitelmiin perustuva kustannusarvio päivitettiin ISSProko Oy:n toimesta heti suunnitelmien valmistuttua tammikuussa Kustannusarvion perusteella hankkeelle asetettu budjetti näytti pysyvän annetussa tasossa siitäkin huolimatta, että Haahtela-indeksin pistelukuun ei ollut tullut muutoksia vuoden 2011/XI tasoon verrattuna. Jos tarkastellaan kustannuksia rakennuskustannusindeksin kautta, niin XI/2011 kokonaispisteluku oli 104,1 ja tällä hetkellä kokonaisindeksi on 107,3. Rakennuskustannusindeksi kuvaa keskeisiltä rakenneominaisuuksiltaan samankaltaisten rakennustöiden ja rakennusten rakennuskustannusten suhteellista muutosta rakentamisessa käytettyjen peruspanosten hintakehityksen avulla. Kun kustannusarvio näytti pitävän, niin urakoiden kilpailutus voitiin aloittaa kuluvan vuoden maaliskuun alussa. Urakkamuotona hankkeessa on jaettu urakka, jossa rakennusurakan urakoitsija toimii pääurakoitsijana. Sivu-urakoina ovat putkiurakka, iv-urakka, sähköurakka, rakennusautomaatiourakka, sprinkleriurakka, näyttämömekaniikan urakka (iso näyttämö), näyttämömekaniikan urakka (pieni näyttämö), hoitosiltaurakka ja katsomon tuoliurakka. Lisäksi myöhemmin kuluvana vuonna pyydetään tarjoukset esitystekniikan valojärjestelmäurakasta ja esitystekniikan AV-urakasta. Urakkatarjouksista hyväksytään tilaajalle kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous tarjoushinnan painoarvon ollessa 70 % ja laadullisten tekijöiden painoarvon ollessa 30 %. Urakkakilpailutus päättyi klo ja tarjoukset avattiin välittömästi määräajan päättymisen jälkeen. Saatujen tarjousten ja muiden kustannuserien yhteenlaskettu summa ylitti huomattavasti päätetyn kustannusarvion. Kustannusarvion ylitys johtunee suurelta osin siitä, että Lappeenrannan keskusta-alueella on samanaikaisesti käynnissä useita rakennushankkeita. Kaupunginteatteri sijoittuu pääosin IsoKristiinan laajennusosan kolmanteen kerrokseen, jolloin sen rakentaminen tapahtuu hyvin ahtaissa oloissa toisen rakennusurakan sisällä. Työmaiden samanaikaisuus ja loppuvaiheeltaan rakentaminen toiminnassa olevan kauppakeskuksen tilojen yläpuolella aiheuttaa teatteriurakkaan logistisia ja muita vastaavia lisäkustannuksia. Edellisen lisäksi työmaiden välittömään läheisyyteen on aloitettu uuden liike- ja toimistotalon Kiinteistö Oy Lappeenrannan Centren rakentaminen. Edelleen samanaikaisesti on käynnistynyt hotelli Lappeen alakerrosten muutostyö ja 1. kerroksen muuttaminen kauppakeskustiloiksi. Lisäksi kaikki lähikatualueiden rakentamistyöt ja savunpoistoratkaisut toteutetaan samaan aikaan. Kaikki nämä rakennushankkeet nostavat teatterihankkeen rakennuskustannuksia, joita ei ole osattu huomioida kustannusarvioissa täysimääräisesti.

3 Lappeenrannan voimakas rakentaminen nostaa rakentamisurakoiden hintatasoa ja samalla vähentää urakoitsijoiden kiinnostusta tehdä tähän hankkeeseen urakkatarjouksia, joten sillä on tarjoushintoja korottava vaikutus. Hankkeen kustannustaso on sidottu Haahtela-indeksi pistelukuun 75. Indeksi on päivitetty viimeksi lokakuussa 2013, jolloin se oli edelleen tasossa 75, mutta ennusti lievää nousua vuodelle Lappeenrannan rakennuskustannustaso on noussut yleisestä tasosta selvästi voimakkaan rakentamisen takia. Näkyykö se seuraavassa indeksin päivityksessä, on vaikea sanoa, koska koko maan ja lähikaupunkien osalta rakentaminen on hyvin vaisua. Kustannustason alentamiseksi on ryhdytty yhdessä suunnittelijoiden kanssa etsimään sellaisia kustannussäästökohteita, joiden toteuttaminen ei vaaranna rakennuksen soveltuvuutta suunniteltuun käyttötarkoitukseensa. Suunnitelmamuutoksista pyydetään urakoitsijoilta tarkennetut tarjoukset ja ne ovat rakennuttajalla käytettävissä aikaisintaan viikolla 23. Tämänhetkisen valmistelutilanteen mukaan koko hankkeen rakennuskustannukset ovat n. 22,2 milj. sisältäen teatterin uudisrakennuksen, toimistotilojen remontoinnin ja lavastamon kustannukset. Lavastamo tultaisiin sijoittamaan väliaikaisesti Joutsenon varikolle ja osalta henkilökuntaa puuttuvat työskentelytilat sijoitettaisiin pääosin teatterin uudisrakennukseen. Mainittakoon, että kaupunginhallitus on jo käsitellyt mahdollisuuksia karsia kaupunginteatterin kustannusarviota. Tuolloin tiedoksi merkityn lausunnon mukaan: Arkkitehti- ja rakennesuunnittelussa suunnitelmaa on jo nyt tiivistetty ja tilat on saatu laajuuden osalta erittäin tehokkaaseen pakettiin. Hanketta täysin olennaisesti supistamatta, muuttamatta ei 1 M suunnitelmasta löydy. Tilanne ei ole säästömahdollisuuksiltaan parantunut vuodesta Päinvastoin supistamismahdollisuudet ovat jopa heikentyneet, sillä kauppakeskuksen laajennusosa, johon teatteri sijoittuu, on rakennustöiden osalta jo varsin pitkällä eikä teatteritilojen supistamiseen enää ole kovin realistisia mahdollisuuksia. Säästöjä voidaan näin ollen hakea lähinnä pintamateriaalien tasoa laskemalla, teatterin laitteistoa vähentämällä tai jättämällä joku osa rakennuksen sisältä toteuttamatta. Myös teatteriin ennalta suunnittelemattomien toimintojen kuten alun perin muualle suunniteltujen henkilöstötilojen sijoittamisella uudisrakennukseen säästetään ainakin mahdollisten muiden tilojen remontointikustannukset. Alkuperäisessä budjetissa ollut toimistotilojen remontoimiseen kuluu kuitenkin uudisrakennukseen tulevien työtilojen suunnittelukuluihin, rakennuskuluihin sekä kalustukseen.

4 Edellä esitettyihin rakennuskustannuksiin (22,2 milj. ) ei tällä hetkellä sisälly kunnallistekniikan siirrosta aiheutuneet kulut , jotka yhtiö on maksanut. Kaupunginhallitus on asiaa käsitellessään viitannut teknisen toimen kirjeeseen , jonka mukaan kunnallistekniikan siirrosta kaupungin maksettavaksi jäävä osuus tullaan kattamaan kyseisen tontin osien myyntituloilla tai sen maankäyttösopimuksen korvauksilla." Myöskään Villimiehen Vitonen Oy:n ja Lappeenrannan kaupungin/perustettavan yhtiön lukuun tehty määräosan kauppa ja siitä maksettu kauppahinta ,00 ei sisälly rakentamiskustannuksiin. Myös asemakaavan edellyttämät autopaikat ja niistä mahdollisesti maksettava korvaus ei sisälly rakennuskustannuksiin. Hankkeen edellyttämät autopaikat osoitetaan kaupungintalon tontille toteutetuista autopaikoista, mikäli se osoittautuu mahdolliseksi. Mikäli edellä esitetyt kustannukset jäävät yhtiön lopullisiksi kuluiksi rakentamiskustannusten lisäksi, lisää se yhtiön lainatarvetta vastaavalla summalla. Lappeenrannan kaupunginvaltuusto on päättänyt antaa Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:lle enintään euron omavelkaisen takauksen lainalle, jonka laina-aika alkaa aikaisintaan 2015 ja päättyy viimeistään Rakentamisaikainen rahoitus hoidetaan kaupungin yhtiölle myöntämällä enintään ,00 :n suuruisella antolainalla. tj Hallitus Hallitus toteaa, että Lappeenrannan kaupunginteatterin investointipäätös on tehty ja rakennustyöt rungon osalta ovat käynnissä. Valtionavustuksesta on maksettu yhtiölle 1,6 milj., joka on käytetty muun muassa suunnittelu- ja rungon rakentamiskuluihin. Edelleen hallitus toteaa, että saadut urakkatarjoukset ylittivät hankkeelle laaditussa kustannusarviossa arvioidut kustannukset, mutta suunnitelmia järkevästi muuttamalla hankkeen rakentamiskustannukset ovat asettumassa 22,2 milj. euroon (ei sisällä kunnallistekniikan siirrosta aiheutuneita kuluja , tontin kauppahintaa ,00 eikä autopaikkoja, joiden kustannusvaikutus on selvitettävänä). Hallitus saattaa kustannusarvion ylittymisen kaupunginhallitukselle ja valtuustolle tiedoksi ja toteaa, että hankkeen keskeyttäminen ei enää ole käytännössä mahdollista eikä rakennuskustannusten karsiminen käyttökelpoista lopputulosta vaarantamatta ole enempää mahdollista vaan kustannusennusteen ylittävä määräraha n. 1,3 milj. euroa on katettava lisälainalla. Lappeenrannan kaupungin takausvastuut eivät lainamäärän kasvaessa nouse, vaan mahdollisesti tarvittavan :n ylittävän lainan vakuutena käytetään tontin 52/170 määräosaan kiinnitettyä panttikirjavakuutta. Hyväksyttiin.

5 Strategia- ja rahoitusjohtajan lausunto : Teatterikiinteistö Oy on ilmoittanut, että teatterihankkeen kustannusarvio saattaa ylittyä arvioidusta. Hanke tulisi hoitaa loppuun siten, etteivät kulttuuritoimen rakennuksesta maksamat vuokrat kasva suunnitellusta. Tämä voidaan toteuttaa laina-aikaa maltillisesti pidentämällä. Teatteri on perustettu yhtiömuodossa, jotta tiloja voidaan käyttää monipuolisesti ja toiminta olisi joustavaa. Jos hanketta päädytään jatkamaan suuremmalla kustannusarviolla, ei kaupungin takausvastuita tai kaupungin antamia lainoja yhtiölle tule kasvattaa, vaan yhtiön on etsittävä keino tilanteen ratkaisemiseksi. (KJ) Kj Kaupunginhallitus esittää kaupunginvaltuustolle, että valtuuston v päättämän budjetin ylittyminen on erittäin valitettavaa, mutta kustannusennusteiden ja nyt saatujen konkreettisten tarjousten eroavaisuudelle on perusteet eli se johtuu edellä yhtiön kirjeessä mainituista kohteen erityisolosuhteista, mihin kaupungilla ei tässä tilanteessa ole mahdollisuutta vaikuttaa. Hanketta ei ole myöskään mahdollista enää keskeyttää. Kaupunki edellyttää, että hanke toteutetaan rakennuskustannuksia järkevällä tavalla karsimalla ja tiloja järjestelemällä niin, että tuleva teatteri on edelleen käyttökelpoinen ja toimiva sekä valituilta materiaaleiltaan yms. kestävän kehityksen mukainen. Kustannuskaton ylittävästä osuudesta tulee yhtiön vastata itse ottamallaan lainalla ilman, että kaupungin takausvastuu kasvaa. Kustannusten ylittymisen johdosta tulee hankkeelle hakea ylimääräistä valtionapua. Kh Asiassa käydyn keskustelun aikana kaupunginjohtaja muutti päätösesityksen kuulumaan seuraavasti: "Kaupunki edellyttää, että hanke toteutetaan rakennuskustannuksia järkevällä tavalla karsimalla ja tiloja järjestelemällä niin, että tuleva teatteri on edelleen käyttökelpoinen ja toimiva sekä valituilta materiaaleiltaan yms. kestävän kehityksen mukainen. Valtuuston määrittämää kustannuskattoa ei tule ylittää. Teatteriyhtiön tulee antaa selvitys kaupunginhallitukselle siitä, mitä urakkaneuvottelujen ja rakentamiskustannusten karsimisen jälkeen vielä jäisi toteutumatta, jonka jälkeen kaupunginhallitus käsittelee tarvittaessa asian uudelleen. Asia saatetaan tiedoksi kaupunginvaltuustolle.

6 Kaupunginhallitus hyväksyi muutetun päätösesityksen. Esteellisyydet: apulaiskaupunginjohtaja Kari Korkiakoski ja II kaupunginsihteeri Alina Kujansivu, hallintolaki kohta (yhteisöjäävi). Merkittiin, että pöytäkirjanpitäjänä tämän asian osalta toimi kaupunginsihteeri Juha Willberg. KV 52 Kh Kv Merkitään tiedoksi. Päätettiin, että Lappeenrannan Teatterikiinteistö Oy:n hallituksen jäsenet apulaiskaupunginjohtaja Kari Korkiakoski, II kaupunginsihteeri Alina Kujansivu ja tekninen johtaja Jussi Salo sekä yhtiön toimitusjohtaja Mikko Hietamies voivat olla saapuvilla ja kuultavina kokouksessa asiantuntijoina ennen asian varsinaista käsittelyä. Merkittiin asia keskustelun jälkeen tiedoksi. Esteellisyydet: apulaiskaupunginjohtaja Kari Korkiakoski, II kaupunginsihteeri Alina Kujansivu ja tekninen johtaja Jussi Salo poistuivat kokouksesta asian varsinaisen käsittelyn ajaksi, hallintolaki 28 kohta 5. (yhteisöjäävi).