Putkisaneerauksen toteutuskartoitus 2012

Transkriptio

1 Asunto Oy Fleminginkatu 21b Fleminginkatu 21 b Helsinki Putkisaneerauksen toteutuskartoitus 2012 Putkitekniikan toteutusvaihtoehdot

2 2 (15) SISÄLLYSLUETTELO 1. TOIMEKSIANTO TIETOJA KIINTEISTÖSTÄ SELVITYKSEN TAVOITTEET LVI-TEKNIIKKA NYKYTILANNE LYHYESTI KORJAUSHANKE YLEISTÄ TOTEUTUSVAIHTOEHTOJA Sähkölaitteet LVI-laitteiden asennustavat Kokonaisvaltainen putkiremontti Vaihtoehto TYÖN KESTO VAIKUTUS ASUKKAALLE SUUNNITTELU HANKKEEN TOTEUTUSMUOTO AIKATAULU KUSTANNUSARVIO Yhteenveto kokonaiskustannuksista... 14

3 3 (15) 1. TOIMEKSIANTO Tarkoitus on selvittää asioita, jotka pitää ottaa huomioon uusittavan putkiston sijoituksesta, kun valmistaudutaan rakennuksen vesi- ja viemäriputkistojen sekä osittaiseen sähköasennusten uusimisen suunnitteluun ja rakentamiseen. As. Oy Fleminginkatu 21b:stä käytetään jäljempänä nimitystä yhtiö. Lisäksi tarkastellaan lievästi yhtä vaihtoehtoista toteutustapaa koskien lähinnä vesijohtojen ja viemärien nousulinjojen asennuspaikkoja uusittavien kylpyhuoneiden ja keittiöiden sekä lyhyesti niihin liittyviä etuja ja haittoja. Erilaisia korjausvaihtoehtoja ja niiden aikataulutusta käsitellään tässä hankesuunnitemassa perustuen ehdotettuihin tutkimuksiin. Kiinteistön tiloihin tehtiin tutustumiskäynti, jossa käytiin kunkin portaan mallihuoneistoissa. Yhteensä käytiin 13 huoneistossa. Lisäksi perehdyttiin yhtiöltä saatuihin LVI-piirustuksiin. Piirustukset pitänevät paikkansa vain kohtalaisella tarkkuudella. Hankesuunnitelman on laatinut : Rauno Paalasvuo LVIA 2. TIETOJA KIINTEISTÖSTÄ 3. SELVITYKSEN TAVOITTEET Uusien konehuoneiden rakentaminen vaatinee rakennusluvan, tämä on otettava huomioon suunnittelun lähtötietona. valmistumisvuosi 1936 rakennuksia 1 kpl rakennustilavuus m3 huoneistoala 3226 m2 kerroksia 6+kellari kpl asuinhuoneita 79 kpl liikehuoneita 4 kpl tontti oma m2 vesiliitos HSY lämmitys kaukolämpö ilmanvaihto painovoimainen Hankesuunnitelma koskee rakennuksen LVIS-järjestelmien uusimistapojen selvitystä. Tavoitteena on selvittää kiinteistön lvi-peruskorjauksen menetelmiä ja vaihtoehtoja sekä sisältöä. Yleisesti puhutaan vain putkiremontista, mutta nykypäivänä korjaus yleensä ulotetaan koske-

4 4 (15) maan myös ilmanvaihtoa, lämmitysjärjestelmää, rakennustekniikkaa ja sähkötöitä niiltä osin mitä niitä on järkevää tehdä putkiremontin yhteydessä. Tavoitteeksi on asetettu uusittavien rakenteiden ja teknisten järjestelmien kestoiäksi vähintään vuotta. Korjauksia suunniteltaessa on hyvä huomioida se, että korjaus-toimenpiteiden tavoiteltu käyttöikä olisi kaikkien uusittavien tai korjattavien asioiden osalta keskenään yhteneviä. Lisäksi on tarkoitus selvittää linjasaneerauksen yhteyteen luontevasti kytkeytyvien kylpyhuoneiden ja keittiöiden kalusteiden uusimisien sekä asuntojen pintaremontin laajuutta, vaihtoehtoja ja kustannuksia. Aikataulullisesti ne kytkeytyvät kiinteästi linjasaneeraukseen. 4. LVI-TEKNIIKKA 4.1 NYKYTILANNE LYHYESTI Yleistä Seuraavassa esitetyt näkökohdat perustuvat kiinteistössä tehtyihin havaintoihin ja käytössä olleisiin piirustuksiin ja dokumentteihin. Käytössä olevat olivat vuodelta 1974/1975 peräisin olevat piirustukset, joihin ei oltu lisätty muutoksia. Kiinteistön KVV-putkista on tehty kuntotutkimus 2010 (Suomen Vuototekniikka Oy) ja ko. putkien vaihtoajankohdasta 2011 (Suomen Talokeskus Oy). Näissä putkiston saneeraus on suositeltu aloitettavaksi Näihin tutkimuksiin viitataan vain viitteellisesti tässä selvityksessä. Vesi- ja viemäriputkisto on asennettu suurimmaksi osaksi rakenteiden sisään, vain kellarikerroksessa putket ovat näkyvissä. Ilmanvaihtokanavia ja -venttiileitä ei tutkittu, mutta vaikuttivat ko. tiloissa hyväkuntoisilta ja niiden korjaus- ja uusimistarve jäänee varsinaisen LVIS-suunnittelutyön yhteydessä tehtäväksi. Kiinteistössä on 13 kpl nousulinjoja. Näistä linjat 3, 6 ja 12 palvelevat keittiölinjaa sekä linja 9 palvelee kylpyhuonelinjaa. Nämä linjat palvelevat vain yhtä huoneistoa (ei siis naapurihuoneistoa). Kaikki muut linjat palvelevat myös naapurihuoneistoa, ns. kaksoisnousu. Yhdistelmiä on ainakin kylpyhuone-keittiö-kylpyhuone yms. ja vaihtoehtoja on useita. Linjojen jakautuminen talossa vaikuttaa sijoitusvaihtoehtojen määrään ja asennustapaan, joka esitetään jäljempänä varsinaisessa korjausehdotuksessa.

5 5 (15) 5. KORJAUSHANKE 5.1 YLEISTÄ Ilmanvaihtolaitteet Myymälätila Ravintola Jotta ilmanvaihto saataisiin toimimaan asianmukaisesti, on niiden kunto ja korjaustoimenpiteitä tehtävä varsinaisen linjasaneerauksen töiden aikana. Ilmanvaihtohormit ovat rakenneaineisia ja niitä ei voida siirtää nykyisestä paikastaan, jos ei rakenneta kokonaan uutta järjestelmää. Ennen varsinaista LVI-suunnittelua, on IV-hormien kunto selvitettävä. Liiketilan pitäminen putkisaneerauksen aikana käytössä on haastava tehtävä, mutta ei mahdoton. Ainakin osa liiketilasta täytyy eristää purku- ja asennustöiden ajaksi. Asia riippuu oleellisesti korjaustöiden aikataulusta ja toteutustavasta. Ravintolan pitäminen ravintolakäytössä putkisaneerauksen aikana, on käytännössä jokseenkin mahdoton tehtävä. Osa tilasta on suljettava, purku yms. työt vaikuttavat keittiön ja ravintolan hygieniatason pysymiseen lain mukaisena. Tehtävä lienee mahdoton Korjaustöiden tarvitsemat rakennusluvat 5.2 TOTEUTUSVAIHTOEHTOJA 5.3 Sähkölaitteet Yleistä Tämän kaltainen korjaustyö vaatii rakennusluvan. Koska sen yhteydessä todennäköisesti joudutaan tekemään huonemuutoksia, sen hankkimista varten on syytä hankkia arkkitehti, joka selvittää rakennuslupaan liittyviä ehtoja ja hakee varsinaisen rakennusluvan. Sähköasennusten vaatimat asennukset rajoittuvat lähinnä asuntojen sisäpuolelle, koska nousujohtosaneeraus on tehty jo aikaisemmin. Nousut kulkevat porrashuoneissa alumiinikotelossa, joista ne on jaettu katonrajassa kulkevilla sivusiirroilla huoneistoihin. Sähköasennukset joudutaan uusimaan kylpyhuoneissa ja ainakin osittain keittiöissä, riippuen siitä kuinka pitkälle sähkösaneeraus ulotetaan asunnoissa.

6 6 (15) 5.4 LVI-laitteiden asennustavat Yleistä Vesijohdot ja viemärit Sähköasennuksien uusimisessa noudatetaan aina ajankohdassa voimassa olevia sähköturvamääräyksiä. Nämä aiheuttavat vaatimuksia sähkörasioiden etäisyyksistä suihkuista yms. Kylpyhuoneiden kalustejärjestelyjä joudutaan muuttamaan tästäkin syystä, samoin erittäin ahtaissa tiloissa joudutaan käyttämään suojaseiniä. Koska uudet määräykset vaativat (astuvat erittäin todennäköisesti voimaan jo vuonna 2013) asuntokohtaisen vesimittauksen, on sen vaikutus merkittävä putkiston eri sijoitus- ja toteutusvaihtoehtoja arvioitaessa. Vesijohtojen pinnoitus ei ole enää mahdollista, koska se on kielletty rakennusvalvonnan toimesta. Vesijohtojen pinnoitusta voi tehdä vain koerakentamiskohteena, jota voidaan pienimuotoisena harkita, mutta se edellyttää vuosikausien tarkastusmittauksia yms. Jos näissä mittauksissa havaitaan terveydelle vaarallisia pitoisuuksia, on pinnoitetut vesijohdot poistettava käytöstä eli tilalle on rakennettava uudet. Tämä on kallis ja osin mahdoton ratkaisu, jota ei tästä syystä käsitellä tässä hankesuunnitelmassa. Nykyiset vesijohdot ja viemärit ovat asennettu vierekkäin samaan hormitilaan. Pääehdotus on, että ne asennetaan samoja reittejä pitkin kuin nytkin. Osaan kylpyhuoneista joudutaan tekemään kokonaan uusi linja, koska kaksoisnousua ei välttämättä saada aina tehtyä nykyisiä ääni- yms. vaatimuksia täyttäviksi. Varsinkin erilliset keittiölinjat (3 kpl) pitää miettiä tarkasti suunnitteluvaiheessa. Suositus tässä aiheessa on, että vesijohdot otetaan kylpyhuonelinjasta, tällöin riittää yksi pari vesimittareita asuntoa kohden. Viemärilinja joudutaan asentamaan erillisenä, koska keittiö sijaitsee kaukana kylpyhuonelinjasta. Vesijohtojen asentaminen porrashuoneisiin ei ole mielekästä, koska vedot huoneistoihin tulevat kohtuuttoman pitkiksi. Samoin vesimittareiden asennus porrashuonetilaan tarkoittaa käytännössä sitä, että kaikki porrastasanteet on varustettava alakatoilla. Lisäperusteluna on, että koska kylpyhuoneet joudutaan rakennustöiden osalta uusimaan täysin (pohjatyöt, vesieristys, kaakelit, kalusteet, sähköt yms), kannattaa vesijohdot tehdä samalla kuin kylpyhuoneetkin saneerataan. Rakennusvalvonnan kanta porrashuoneisiin asennettaviin vesijohtojen nousulinjoihin on jatkuvasti kiristynyt. Viemäreiden pääreitti kulkee kylpyhuoneen hormitilassa ja reitti kannatta käyttää hyväksi uuden linjan asentamisessa.

7 7 (15) Koska kylpyhuoneet joudutaan kalustamaan uudestaan, ei viemäreiden sukittamisesta saada mitään hyötyä. Vain muutamia pystyosuuksia voitaisiin pinnoittaa, mutta niiden vähäisyyden vuoksi sekään ei ole käytännössä mielekästä. Siksi pääehdotus on, että viemärit uusitaan kokonaisuudessaan. Asuntoihin on rakennettu uusia suihku/kylpyhuoneita, joita ei ole esitetty missään piirustuksissa. Nämä täytyy ottaa suunnitteluvaiheessa huomioon putkinousujen ja rakennusteknisten töiden yhteydessä. Rakennuksen välipohjarakenne on alalaattapalkisto. Viemäreiden sivusiirrot pitää pyrkiä tekemään palkkivälissä aina kun se on mahdollista, muuten viemärit joudutaan asentamaan alemman kerroksen kylpyhuoneen äänieristettyyn alakattotilaan. Seuraavissa kohdissa on esitetty eri vaihtoehtoja hieman tarkemmin. 6. Kokonaisvaltainen putkiremontti 6.1 Vaihtoehto 1 (vesijohdot, viemärit ja pintarakenteet uusitaan) Tämä on se vaihtoehto, jota suositellaan. Vesi-, viemäri-, sähkö- ja rakennustekniset työt kuten edellä on esitetty. Keittiön vesi- ja viemäripisteet säilytetään pääsääntöisesti nykyisillä (= alkuperäisillä) paikoillaan. Kylpyhuoneen vesi- ja viemäripisteiden paikkoja muutetaan tarvittaessa siten, että saataisiin tila pesukoneelle, sähkömääräykset huomioon ottaen. Lattiakaivojen paikat muutetaan suihkujen alle. Vesijohdot ja viemärit asennetaan nousukuiluissa pääosin vanhoihin paikkoihin, paitsi uudet linjanousut. Viemärihajotukset tehdään pääsääntöisesti välipohjan palkkiväleissä ja toissijaisesti alemman kerroksen katossa. Vesijohdot kalusteille asennetaan alakaton kautta ja alas kromatulla kupariputkella. Samoin kylpyhuoneiden pintalaatat piikataan pois ja tehdään uudet pintavalut kaatokorjauksineen. Kellarissa vesijohdot ja viemärit asennetaan kellarikäytävien kattoon näkyviin. Edut: vanhoja seinärakenteita ei jouduta purkamaan kuin putkikuilun osalta sähköjohtojen rikkoontumisvaara pienin ei odottamattomia sähkökatkoja vesi- ja viemäriasennusten vuoksi rakennusluvan hakemiseen liittyvät suunnittelutyöt ja selvitykset jäävät melko vähäisiksi vähemmän vesijohtojen ja viemärien vaakavetoja

8 8 (15) mahdolliset vanhat alkuperäiset asennusvirheet poistuvat varmasti toteutettavissa oleva vaihtoehto vesikalusteiden paikkojen muutokset mahdollisia (huom. sähkömääräykset) saadaan pesukoneille paikat turvallisempaan (lattiakaivolliseen) tilaan, mikäli pesukone vain mahtuu ammeen poiston jälkeen kylpyhuoneeseen turva siitä, että vesijohdot ja viemärit ovat kunnossa seuraavat vuotta voidaan tehdä esim. kylpyhuoneen laajennus (pienehkö suurentaminen menee taloyhtiön rakennusluvalla, mikäli taloyhtiön urakoitsija tekee) Haitat: vanhan putkiroilon avaus (timanttiporaukset lattiaan kylpyhuoneessa) katon laskeminen kylpyhuoneessa, jossa ylemmän kerrokset viemärit asennetaan alemman kerroksen kylpyhuoneen alakattotilaan vanhojen putkien purkutyöt pöly-, ääni- ja asumishaitat, kesto asunnon osalta viikkoa paikoitellen nousulinja on ilmahormien vieressä, poistoilmakanavia voi rikkoutua ja ne joudutaan korjaamaan remontoituja ja dokumentoituja kylpyhuoneita ei voida säästää Vaihtoehto 2 Tämä vaihtoehto on vain esitetty vertailun vuoksi tässä hankesuunnitelmassa. Sitä ei suositella siitäkään syystä, että se tulee noin % kalliimmaksi kuin perinteinen (arvio perustuu hintatietoihimme muista samankaltaisista urakoista). (viemärit sukitetaan ja pinnoitetaan, vesijohdot uuteen paikkaan, pintarakenteet uusitaan) Uusitaan vesijohdot asuntojen (nousulinjojen) osalta uuteen paikkaan asunnossa, viemärit sukitetaan, osin pinnoitetaan. Kylpyhuoneiden pintarakenteet uusitaan kuten vaihtoehdossa 1. Kellaritiloissa viemärit sukitetaan, vesijohdot uusitaan kuten vaihtoehdossa 1. WC-laite, pesuallas ja lattiakaivo säilyvät entisillä paikoillaan, koska nykyiset viemärit jäävät lattiarakenteeseen ja entisiin pystylinjoihin. Uudet vesijohtonousut asennetaan porrashuoneisiin ja koteloidaan (toiseen nurkkaan sähkönousu, toiseen vesijohtonousu). Vaakaputket tulevat porrasoven kohdalta asuntoon. Asunnossa putket asennetaan katonrajassa koteloituna WC-tilaan ja keittiöön. Vaihtoehtoisesti vesijohtonousut voidaan asentaa asunnon sisälle. Asuntojen sisäpuolella etsitään uudet vesipystylinjojen sijoituspaikat. Paikat on valittava siten, että ei vahingossa timanttiporata lattiarakenteeseen jääviä viemäreitä. Pystykotelo vie tilaa ja on mah-

9 9 (15) dollista, että päällekkäisissä asunnoissa sama kohta ei sovi pystynousulle. Edut: pääosin kuten vaihtoehdossa 1 vanhoja nousulinjoja ei tarvitse purkaa ilmahormit säilyvät ehjinä vesijohtojen huollettavuus jatkossa parempi, koska vesijohdot ovat vaihdettavissa ilman suurempia rakennustöitä mahdollistaa helpoiten asuntokohtaisen vedenmittauksen, joka on kuitenkin vain erittäin harvoissa tapauksessa taloudellisesti kannattavaa (huoneistokohtaisten etäluettavien vesimittareiden hankinta ohjelmistoineen maksaa noin 1000,- / huoneisto) kylpyhuoneita ei välttämättä tarvitse peruskorjata putkityön yhteydessä, koska vedeneristeitä ei tarvitse rikkoa viemärisukitus ja vesijohtojen uusiminen ja kylpyhuoneiden uusiminen voidaan tehdä varauksin eri aikoihin juuri remontoidut kylpyhuoneet voidaan säilyttää, mikäli tarvittavat tarkastusdokumentit vedeneristyksistä yms. ovat kunnossa Haitat: viemäripisteet (lattiakaivo, WC-laite, pesuallas) säilyvät entisillä paikoillaan. Lattiakaivoa ei saada suihkun kohdalle. uusien nousulinjojen timanttiporaustyöt uusien linjojen kotelointityöt huoneistoihin vaativampi rakennesuunnittelu uusien nousulinjojen osalta osa nousukoteloista tulee eteiseen huoneiston sisään tehtäessä pienennetään teoriassa asunnon neliöitä keittiöt vesijohtoreitit täytyy varmistaa tapauskohtaisesti noin % kalliimpi kuin vaihtoehto 1 edellyttää ehdottomasti vielä tarkemman kuntotutkimuksen suorittamista viemäreille em. asiasta johtuen tulee putkien olla riittävän hyväkuntoiset, jotta sukitus/pinnoitus voidaan tehdä (pinnoitusmenetelmässä viemäri ei saa olla voimakkaasti grafitoitunut) vanhat viemärit edelleen asuntojen osalla mikäli toteutetaan vain viemärien pinnoitukset ja vesijohtojen uusiminen, ei osakas saa muuta näkyvää kuin uudet vesijohdot pinta-asennuksena kylpyhuoneeseen jos tehdään vain pinnoitus ja joudutaan lisätyönä teettämään kokonaisremontteja kylpyhuoneissa, tulevat ne kalliiksi yksitellen teetettyinä vakuutusyhtiöiden kanta on vielä pääosin kielteinen eli pinnoitusta ei huomioida vakuutuskorvauksissa ja -maksuissa, pinnoitusta pidetään vain huoltotoimenpiteenä osakas ei saa varmuutta siitä, että kaikki kylpyhuoneet ovat ammattimiehen korjaamia, mikäli ei tehdä rakennusteknistä kokonaiskorjausta kylpyhuoneissa pinnoitukselle luvattu kestoikä ei ole varmuudella tiedossa

10 10 (15) ei saada varmuutta siitä, että asunnon arvo nousee pinnoitusremontin jälkeen - korjataan kylpyhuoneita erikseen sovittavassa laajuudessa omana hankkeena Viemärien sujutus, yleistä Suomessa on käytössä useitakin rinnakkaisjärjestelmiä mutta yhteistä kaikille on se, että vanhan viemärin sisään asennetaan uusi putki, joka periaatteessa vastaa uutta viemäriä. Materiaaleina käytetään taipuisaa muoviputkea (Uponor), polyesterisukkaa (Aarsleff, Suomen Putkistopalvelu Oy), joka kovetetaan vanhan putken sisään tai eräänlaista muistimuoviputkea, joka lämmön avulla palautetaan sujutuksen jälkeen alkuperäiseen muotoonsa. Näitä menetelmiä käytetään yleensä 50 mm:n ja suurempien viemärien korjaamisessa. Pääkohteena ovat kunnalliset viemärit ja esimerkiksi asuin- ja liiketalojen tontti- ja piha-viemärit, missä on pitkiä osuuksia ilman sivuliittymiä. Menetelmää on käytetty myös kellarien pohjaviemäreiden osalla, mutta se on vain harvassa tapauksessa kannattavaa. Kuitenkin koko ajan kehitetään paremmin sisätiloihin soveltuvia menetelmiä. Edellä mainittua Tubus-menetelmää käytetään myös kellarien pohjaviemärien kunnostamisessa. Tällä menetelmällä viemäri lattialaatan alla pitää saada täysin kuivaksi, eli viemäriin ei saa päästä vuotamaan ulkopuolista kosteutta. Eerola-Yhtiöillä on uusi sukitusmenetelmä, jossa voidaan sukittaa myös V100-viemäriä pienempiä viemäreitä. Viemäripinnottajia ja -sukittajia on kaikkiaan 17 yritystä. Muuta Yhteistä pinnoitus- ja sujutusmenetelmille on se, lähinnä viemärien osalla, että isompien painumien aiheuttamia ongelmia (tukokset) ei pystytä näillä menetelmillä korjaamaan. Tällöin viemäri on aina uusittava. Vesijohtojen ollessa huonossa kunnossa eli esim. paineisku tai muu häiriö aiheuttaa putkivuodon, ei pinnoitus lisää sinänsä putken paineenkestävyyttä. Putkivuodot ovat siis edelleen mahdollisia putkien ohentuneiden seinämävahvuuksien, epävarmojen liitosten tms. vuoksi. Yleensä pinnoitusremontin yhteydessä joudutaan kaikki kalustesulut tms. varusteet uusimaan, samoin WC-istuimet (varsinkin alkuperäiset) eivät lähde ehjänä ja ne joudutaan uusimaan yksikköhinnoin. Näitä hintoja ei yleensä ole pinnoitustarjouksissa sisällytetty urakkahintaan.

11 11 (15) Mikäli toteutetaan pinnoitusremontti samassa laajuudessa sisällöltään kuin kokonaisvaltainen putkiremontti, niin erona tulee olemaan se, että pinnoitusremontin osalla on edelleen taloissa vanhat vesijohdot ja viemärit ja ne eivät vastaa uutta putkistoa. Ne viemäriosuudet, jotka pystytään sukittamaan, vastaavat uutta putkea. Edut: vanhoja nousulinjoja ja kytkentäjohtoja ja viemäreitä ei tarvitse purkaa putkien sisäpuolinen korroosio pysähtyy (pinnoitusurakoitsijan ilmoitus) halvempi vain siinä tapauksessa, että toteutetaan sisällöltään huomattavasti suppeampana nopeampi, jos vain putkien pinnoitus pienempi haitta asukkaalle, jos vain putkien pinnoitus voi olla hieman nopeampi kuin perinteinen putkiremontti, jos myös vesieristykset, laatoitukset, maalaustyöt yms. toteutetaan eli urakan sisältö toteutetaan vaihtoehtojen 1 ja 2 tavalla laajennettuna (vesijohtopinnoitus 1 viikko, viemärit 1 viikko, kylpyhuoneet 5 viikkoa) Haitat: edellyttää ehdottomasti vielä tarkemman kuntotutkimuksen suorittamista vesijohdoille ja viemäreille em. asiasta johtuen tulee putkien olla riittävän hyväkuntoiset, jotta pinnoitus voidaan tehdä (esim. pinnoitusmenetelmässä viemäri ei saa olla voimakkaasti grafitoitunut) kaikkia vesijohtoja ei pystytä aina pinnoittamaan (rakenteissa ei saa olla tulpattuja vesijohtoja, pinotettava vesijohto on saatava molemmista päistä auki, jotta aine saadaan sisään toisesta päästä ja ulos toisesta) viemäreissä ei saa olla painumia (kellaritilat), koskee myös sujutusta vanhat vesijohdot ja viemärit edelleen asuntojen osalla pinnoitusmateriaalilla ei saavuteta uuden vesijohdon lujuutta, vuotovaara edelleen olemassa menetelmiä käytetty Suomessa vain vähän aikaa (ulkomailla joitakin kymmeniä vuosia) mikäli toteutetaan vain pinnoitukset, ei osakas saa mitään näkyvää (muutosta) kylpyhuoneeseensa ja WC-tilaansa, samoin hinta asuntoa kohti melko korkea jos tehdään vain pinnoitus ja joudutaan lisätyönä teettämään esim. ns. kokonaisremontteja kylpyhuoneissa, tulevat ne huomattavan kalliiksi yksittäin teetettyinä vesijohtojen koepainetilanteessa (ilmanpaineella) rikkoutuneet vesijohdot joudutaan korjaamaan perinteisellä menetelmällä vakuutusyhtiöt evät hyväksy pinnoitettuja vesijohtoja uusituiksi, ne eivät vaikuta korvausten ikävähennyksiin. Viemäreiden osalta osa vakuutusyhtiöistä hyväksyy korjaukset.

12 12 (15) Suositeltava vaihtoehto 7. TYÖN KESTO 8. VAIKUTUS ASUKKAALLE osakas ei saa varmuutta siitä, että kaikki kylpyhuoneet ovat ammattimiehen korjaama, mikäli ei tehdä rakennusteknistä kokonaiskorjausta kylpyhuoneissa mikäli tehdään samassa laajuudessa kuin em. perinteinen putkiremontti, on vähintään samanhintainen tai jopa kalliimpi pinnoitukselle luvattu kestoikä ei ole varmuudella tiedossa lattiakaivojen ja kalusteiden paikkoja ei voi muuttaa Edellä mainituista vaihtoehdoista suositeltavin on vaihtoehto 1. Mikäli putket asennetaan entisiin hormeihin, niin vältytään pääosin uusilta koteloilta ja yllätyksiä tulee asennusvaiheessa vähemmän. Vaihtoehto 2 ei suositella. Vaihtoehdossa nro 1 (kokonaisvaltainen putkiremontti) tehdään työ linjakohtaisesti eli päällekkäiset asunnot ovat työn alla samanaikaisesti. Tällöin viereinen asunto voi olla normaalissa käytössä. Putkien uusiminen kestää noin 8-12 viikkoa / linja, joka on samalla asunnon työaika ja se aika joka on oltava ilman vettä ja viemäriä. Keittiö ja kylpyhuone ovat työn alla yhtä aikaa. Linjojen työt alkavat n. 3-4 viikon välein. Porrastettavia aloituksia on 13 kpl. Jos remontti tehdään kerralla, koko putkiremontti kestää 11 kk, tällöin kellarin ja ulkoalueiden töille on varattu 2 kk hankkeen molempiin päihin. Asuntojen työt kestävät 9 kk. Kellarien töitä tehdään samanaikaisesti kuin asunnoissa. Työn aikana asuntoon ei tule, eikä asunnosta mene vettä eikä aina ole sähköäkään. Työstä aiheutuu päivisin voimakasta ääntä kun porataan ja piikataan. Lisäksi pöly tunkeutuu lähes joka paikkaan suojaseinistä ja siivouksesta huolimatta. Asukkaat joutuvat tyhjentämään tavaransa kylpyhuoneista, keittiön kaapeista ja eteisestä sekä joissakin asuntotyypeissä osittain olohuoneista. Jos samassa yhteydessä tehdään sähköverkoston työt, on kalusteita siirreltävä myös pistorasioiden edestä muissakin huoneissa.

13 13 (15) 9. SUUNNITTELU 10. HANKKEEN TOTEUTUSMUOTO Asumista haittaa välittömästi omassa asunnossa tehtävät työt. Lisäksi aiheutuu pöly- ja äänihaittaa kun työt ovat siirtyneet viereiseen pystylinjaan naapuriin. Työn ajaksi järjestetään asukkaille tilapäiset suihku- ja WC-tilat. Sosiaalitiloina käytetään taloyhtiön saunaosastoja. Kellaritilojen osalta suurempi haitta asukkaalle on yleensä melko lyhytaikaista. Kellarit ovat työaluetta koko sen ajan, minkä remontti ao. talossa kestää. Hankesuunnitelman käsittelyn, tulevan urakan sisällön ja toteutustavan päättämisen jälkeen käynnistyy varsinainen suunnittelu. Rakennusvalvonnasta saadut piirustukset ovat usein varsin huonolaatuiset. Ennen suunnittelun aloittamista talon pohjapiirustukset kannattaa piirtää cad-muotoon. Rakennesuunnittelijalta tulee pyytää tarkempi tutkimus rakenteista joiden mukaan vesi- ja viemärijohtoreittejä voidaan suunnitella. Suunnittelun aluksi suunnittelijat tarkastavat kaikki rakennuksen tilat ja selvittävät vielä tarkemmin asennusten nykytilan, rakenteet, muutokset asunnoissa, mahdolliset saunat ja kylpyhuoneiden tilamuutokset. Tarkastukseen osallistuu vähintään lvi-suunnittelija, sähkösuunnittelija ja asbestikartoittaja. Asuntojen tarkastuskäynnit selvitetään vielä tarkemmin ja niistä ilmoitetaan sekä asukkaille että osakkaille. Tarkastuksen perusteella tehdään vielä hankesuunnitelmassa päätettyjen asioiden pohjalta hallitukselle lvi- ja sähköehdotus sekä asbestiselvitys, joka toimii myös yhtenä urakka-asiakirjana. Vesijohtojen ja viemärien uusimistyöt vaativat rakennusluvan ja luvan saamisen edellytyksenä on pätevien suunnittelijoiden, varsinkin pääsuunnittelijan valinta. Asuntojen kylpyhuoneiden laajennuksen sekä kellaritilojen mahdollisiin muutoksiin tulee tehdä erillinen suunnittelutoimeksianto. Em. asiakirjojen ja taloyhtiön hallituksen tai erillisen hanketyöryhmän kanssa käytävien neuvottelujen perusteella laaditaan suunnitelmat tarjouspyyntöasiakirjoineen, joilla varsinaiset urakoitsijat valitaan. Ratkaistaan myös se, miten vaiheistetaan suunnittelu, urakkalaskenta ja toteutus. Urakka toteutetaan yhtenä pääurakkana, jolloin asunto-osakeyhtiö tekee vain yhden urakkasopimuksen pääurakoitsijan kanssa. Täl-

14 14 (15) 11. AIKATAULU löin taloyhtiöllä on vain yksi sopimuskumppani, joka vastaa kaikkien urakoitsijoiden osalta työn laadusta, aikatauluista jne. Hankesuunnitelman käsittelyn ja hyväksymisen jälkeen voi urakan suunnittelu alkaa välittömästi vuoden 2013 keväällä. 12. KUSTANNUSARVIO Huoneistoalatietona on käytetty 3226 m 2 ja asuntolukumääränä 79 kpl. Kustannusarviossa käytetään sähköurakan osalta vaihtoehtoa 1. Putkiremontin osuus: Vaihtoehto 1 (kokonaisvaltainen) 750 /m Sähköasennusten perusparannustyöt sisältäen tarvittavat rakennusaputyöt. Vaihtoehto 1 (sähkösaneeraus, telejärjestelmät + kph ja keittiö) Yhteenveto kokonaiskustannuksista hinta-arvio (lvi + ru) Kylpyhuoneiden uusiminen Kellaritilat Sähköremontti (vaihtoehto 1) Rakennuttaminen Lisätyövaraus Yhteensä Yhteensä per m² Perinteinen putkiremontti (vaihtoehto 1) sisältyy urakkaan sisältyy urakkaan /m² Hinta-arvio = putkiremontin vaihtoehdon kustannusarvio Kylpyhuoneiden uusiminen = Kylpyhuoneen peruskorjaan täysin ja kalusteet uusitaan

15 15 (15) Kellaritilat = Uusitaan kellarin vesijohdot, pesutupa remontoidaan, puretaan asbestieristeet putkista, putket eristetään ja rakennuksen ulkopuoliset viemärit sekä tonttivesijohto uusitaan Sähköremontti = Uusitaan kiinteistön sähkö- ja teleasennukset asuntojen osalta (kylpyhuone ja keittiö) Rakennuttaminen = Rakennuttaminen pitää sisällään suunnittelun (LVI + sähkö + rakennus), työn valvonnan (LVI + rakennus + sähkö) yms. välttämättömiä kustannuksia. Kustannus pienenee, mikäli pinnoittamisen yhteydessä ei peruskorjata kylpyhuoneita. Lisätyövaraus = Varaus ennalta arvaamattomiin remonttikustannuksiin. psta Rauno Paalasvuo LVI-insinööri etunimi.sukunimi@talokeskus.fi Pihlajistonkuja 4, HELSINKI