Jyväskylän aluerakentaminen eri mittakaavoissaan. Rakennusfoorumi Leena Rossi

Transkriptio

1 Jyväskylän aluerakentaminen eri mittakaavoissaan Rakennusfoorumi Leena Rossi

2 Rossi 2

3 Aluerakentaminen Varhaisin asumalähiö Viitaniemi (Asuntosäätiö ) Lundstenin Kortepohja Lohikoski, Kangasvuori Määrän lähiöt 1970-luku Kuokkala (SAFA-palkinto 1986) Lutakko ( , SAFA-palkinto 2002) Kangas (2015- Monikumppanuushankkeet 2000-luku Puukuokka (Arkkitehtuurin Finlandia 2015)

4 Aluerakentamisen piirteitä Toteutusvetoisia aluekokonaisuuksia Merkitys kaupunkikehitykselle erittäin suuri Projektiorganisaatiot Aluekokonaisuuksien sisällä useampia eri toteutusalueita Rakennussuunnittelun ja kaavoituksen rinnakkaistyötä Maapoliittisten valintojen ja sopimuspolitiikan rooli merkittävä Toteutus suhdanteiden vaihdellessa Asunto-, elinkeino- vai kaupunkipolitiikka edellä? Businessnäkökulma on tärkeä! Mittakaavan asettuminen seudun asuntomarkkinoihin Kaupunkirakenteen laajenemisesta maankäytön muutosalueisiin

5 Kerrostalorakentamista Jyväskylässä, laatua monikumppanuudella Puukuokka KOAS Tower Kangas Harjunkulma

6 KERROSTALOTONTTIPROSESSI JYVÄSKYLÄN KAUPUNKI vuotta ~ 4 vuotta ~ vuotta H-hetki + 1 vuotta KAAVOITUS YLEISKAAVOITUS ASEMAKAAVOITUS OMAN KODIN PAIKKA MAA- POLITIIKKA LIIKENNE- JA VIHERALUEET VESIHUOLTO MAANHANKINTA YLEISKAAVATASON YLEISSUUNNITELMAT KUSTANNUSLASKENTA TONTTIMARKKINOINTI KIINTEISTÖNMUODOSTUS MONIKUMPPANUUDET TONTTIVARAUKSET TONTTIEN (MAANKÄYTTÖSOPIMUKSET) LUOVUTUS ASEMAKAAVATASON YLEISSUUNNITELMAT KUSTANNUSLASKENTA KATUSUUNNITELMAT, MUUT RAKENNUS- SUUNNITELMAT, RAKENTAMINEN YLLÄPITO RAKENNUS- VALVONTA RAKENTAMISTAPAOHJEET RAKENNUSLUPA TILA- PALVELU OPETUS- TOIMI VARHAIS- KASVATUS RAKENNEMALLI YLEISKAAVA MAANKÄYTTÖSELVITYS ASEMAKAAVA TONTTI RAKENTAMAAN PÄÄSEE TONTTI PALVELUVERKKOSELVITYKSET (10 15 v) UUDET TOIMIPISTEET, LAAJENNUKSET, KORJAUKSET, LAKKAUTUKSET, PALVELUSISÄLTÖJEN MUUTOKSET TILOJEN INVESTOINTIOHJELMA (5 v) TOIMINTA

7 Asuntotuotanto Yhteensä 1385 valmistunutta asuntoa v Ennätyksellinen määrä kerrostaloasuntoja Kerrostalot Rivitalot Omakotitalot Kerrostalojen osuus 82 % valmistuneista asunnoista. Valmistuneiden omakotitaloasuntojen määrä pysyi edellisvuoden tasolla. Valmistuneita pientaloja (yhden tai kahden asunnon taloja) yhteensä 127. Vuonna 2016 haettiin lupia lähes 2000 asunnolle (ennakkotieto, ei rakennusvalvonnan virallinen tilasto). Näistä omakotitaloissa 164 (rakennuksia 142), rivitaloissa 121 (rakennuksia 22) ja kerrostaloissa 1704 (rakennuksia 54) Yhteensä rakenteilla tällä hetkellä lähes 2600 asuntoa.

8 Muuttoalttius keskuskunnasta kehyskuntaan pienentynyt Jyväskylän muuttovoitto perustuu opiskelijakaupunkina lähes yksinomaan vuotiaisiin. Muilta osin Jyväskylä on pääosin muuttotappiollinen. Tämä näkyy erityisesti vuotiaissa sekä 0-4- vuotiaissa. Vastaavanlainen ilmiö on tyypillistä myös muille suurille ja keskisuurille keskuskaupungeille. Seudullisesti muuttovirrat suuntautuvat pääosin Jyväskylästä kehyskuntiin, mutta tämän merkitys on kuitenkin kaventunut vuotta 2015 kohden, josta viimeisimmät muuttoliiketilastot ovat saatavissa. Tämä näkyy erityisesti 0-4 ja vuotiaissa vuotiaiden poismuutto Jyväskylästä ei sinänsä ole vähentynyt, mutta yhä pienempi osa heistä muuttaa Jyväskylästä kehyskuntaan. Tämä viittaa siihen että poismuuttojen syyt ovat yhä enemmän työ- kuin asumisperusteisia. Kerrostalorakentaminen ja pienten asuntojen tuotanto kasvussa Jyväskylän, Laukaan ja Muuramen 2010-luvun kerrostalotuotanto on keskittynyt 98 % :sti Jyväskylään. Valmistuneiden kerrostaloasuntojen määrä on ollut kasvussa ja vuonna 2016 valmistui huomattavasti keskimääräistä enemmän kerrostaloasuntoja. Myös vuoden 2017 kerrostalotuotannosta odotetaan vilkasta. Yhden ja kahden hengen asuntokuntien määrä on kasvanut. Tätä suurempien asuntokuntien määrä on sen sijaan pysynyt luvulla likimain ennallaan. Tämä heijastuu myös asuntotuotantoon. Vuosina valmistuneista kerrostaloasunnoista suurin yksittäinen huoneistokokoluokka olivat kaksiot. Vuonna 2016 valmistui ennätysmäärä yksiöitä. Kokonaisuudessaan pienten asuntojen, yksiöiden ja kaksioiden, osuus kokonaisasuntotuotannosta on ollut tasaisessa kasvussa. Samalla valmistuneiden asuntojen keskimääräinen huoneistoala on pienentynyt. Tämä näkyy etenkin kaksioissa ja kolmioissa, vuoden 2016 osalta myös yksiöissä. Kasvavana ilmiönä asuntorakentamisessa ovat olleet sijoittajavetoiset vuokra-asunnot. Tämä näkyy myös asuntojen hallintamuodon kehityksessä. Arava- ja korkotukivuokra-asuntojen osuus on pienentynyt ja vastaavasti vapaarahoitteisten vuokraasuntojen osuus asuntokannasta on kasvanut. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrää olevat lisänneet myös aravarajoituksista vapautuneet asunnot. Vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin sisältyvät lisäksi yksityishenkilöiden vuokraamat asunnot. 8

9

10 Täydennysrakentamisen periaatteet KymppiR2016 Täydennysrakentamishankkeiden sijoittumista ja ajoitusta priorisoimalla haluamme: Keskusten täydentäminen SIJAINTI SISÄLTÖ AJOITUS TOIMIJAT kehittää erityisesti strategista keskusta-aluetta, alue- ja lähikeskusten ytimiä sekä kaupunkikehitysalustoja. ohjata asuntotuotantoa keskeisten joukkoliikennekäytävien välittömään läheisyyteen ja täydennysrakentamisen ensisijaiselle vyöhykkeelle. edistää sisällöllisesti monipuolista asuntotuotantoa huomioimalla mm. erilaiset kohderyhmät, asumismuodot ja asuntotyypit. edistää korkealuokkaista arkkitehtuuria ja innovatiivisuutta esimerkiksi arkkitehtuurikilpailujen kautta. tasapainottaa alueellista asuntotuotantoa sekä edistää jo kaavoitettujen alueiden ja vireillä olevien suunnitelmien toteutumista. hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria ja huomioida täydennysrakentamisen välilliset vaikutukset mm. liikenneverkkoon. tasapainottaa päiväkoti- ja koulupalvelujen kysyntää suhteessa tarjontaan. panostaa kohteisiin, joilla on erityisen myönteinen vaikutus lähiympäristön viihtyisyyteen sekä säilyttää yhtenäisiä ja eheitä viheralueita. edistää kaupungin omaa vapaasti markkinoitavaa tonttitarjontaa. edistää yksityisten taloyhtiöiden lisärakentamismahdollisuuksia. huomioida kaavoituksen vaikutukset elinkeinoelämään ja tukea hankkeita, joilla on myönteinen vaikutus uusien työpaikkojen sijoittumiseen asumisen yhteyteen. Asumisen sijoittumisen tulee olla linjassa työpaikkarakentamisen tavoitteiden kanssa. toimijakohtaisesti arvioida hankkeen realistisuutta ja toimijalla jo hallussa olevan tonttivarannon sekä muiden vireillä olevien suunnitelmien määrää. Edellytämme sitoutumista ja yhteistyötä. Kaupunkikehitysalustat Kestävä liikkuminen = kävely, pyöräily ja joukkoliikenne Monipuolisuus Laadukas arkkitehtuuri Innovatiivisuus Viihtyisä rakennettu ympäristö Taloudellisuus Lisärakentaminen 10

11 Millaisia Jyväskylän uudet asuinaluekohteet ovat? Kaupunkikehitysalustat Kangas, Keskusta 3.0, Hippos, Kukkula Keskusten täydentäminen Monitoiminnallisuus, toimintojen sekoittuminen Nykyisen yhdyskuntarakenteen reuna-alueet Pääosin rakentamattomia alueita, kunnallisteknisen verkoston laajentaminen. Maankäytön muutosalueet Kertaalleen rakennettuja alueita mm. T-alueiden ja Y-tonttien muuttaminen asumiselle. Nykyisen yhdyskuntarakenteen sisällä Rakentamattomia kohteita valmiin kunnallistekniikan piirissä. Näistä osa heti rakennettavissa olevia, osassa kaava vireillä (mm. käyttötarkoitus- /kaavamäärämuutoksia).

12

13 Kankaan polkua Uki-Arkkitehdit: Kirjosiipi Paperitehdastoimintaa 2010 Kangas kaupungille, kehittäminen alkaa 2014 Vanhan paperitehtaan kehittäminen käynnistyy 2015 Asuinrakentaminen käynnistyy Piippurantaan 2016 Luova kampus aloittaa toimintansa 2017 Ensimmäiset asukkaat Työpaikkojen uudisrakentaminen käynnistyy asukasta, 2000 työpaikkaa asukasta ( k-m2) 2101 työpaikkaa ( k-m2)

14 Asemakaavan laadulliset tavoitteet Alueen asemakaavan tavoitteena on mahdollistaa kaupunkikuvaltaan korkeatasoinen, toiminnoiltaan monipuolinen ja rakenteeltaan selkeä kokonaisuus. Lisäksi liikkumisympäristön turvallisuuteen ja sujuvuuteen kiinnitetään erityistä huomiota.

15

16 Veturitallikortteli 2000-luvun vaihde (Decomb)

17 Mahdollisia seniori- ja palveluasumiskohteita, maalisk/

18 Pilottikohteeksi Kortepohjan keskusta Kohdetta kehitettäisiin kumppanuusperiaatteella Jyväskylän kaupungin ja yhden rakennuttajan tai työyhteenliittymän kanssa. Alueen tavoitteeksi asetettaisiin noin 150:sta asunnosta muodostuva senioriasuntokeskus. Alueelle tulee lisäksi noin 150 muuta asuntoa. Palvelupisteet (ohjaus-, ruoka-, hoiva- ja kuntosalipalvelut) sijaitsisivat ensisijaisesti liikekeskuksen yhteydessä Kaupunki myöntää kohteeseen määräaikaisen suunnitteluvarauksen valitulle toimijalle, jonka kanssa laaditaan yhteistoimintasopimus. Siinä määritellään suunnittelun etenemisen ja palvelukonseptin kehittämisen aikataulu ja tavoitteet

19 Pilottikohteeksi Kortepohjan keskusta Kohdetta kehitettäisiin kumppanuusperiaatteella Jyväskylän kaupungin ja yhden rakennuttajan tai työyhteenliittymän kanssa. Alueen tavoitteeksi asetettaisiin noin 150:sta asunnosta muodostuva senioriasuntokeskus. Alueelle tulee lisäksi noin 150 muuta asuntoa. Palvelupisteet (ohjaus-, ruoka-, hoiva- ja kuntosalipalvelut) sijaitsisivat ensisijaisesti liikekeskuksen yhteydessä Kaupunki myöntää kohteeseen määräaikaisen suunnitteluvarauksen valitulle toimijalle, jonka kanssa laaditaan yhteistoimintasopimus. Siinä määritellään suunnittelun etenemisen ja palvelukonseptin kehittämisen aikataulu ja tavoitteet

20 Yhteistyökumppanin valinta Kiinnostuneilta yrityksiltä pyydetään vapaamuotoiset hakemukset, joissa pyydetään esittämään sekä rakentamiseen että palvelukonseptiin liittyviä tavoitteita Hakemuksien perusteella valitaan 2-3 toimijaa jatkoneuvotteluihin, joista valitaan sopivin yhteenliittymä Tästä avoimesta kutsusta sai alkunsa Kortepohjan Senja-korttelin työyhteenliittymä Muillekin järjestyi sijaintipaikka Ns. monikumppanuusmallin kehittyminen

21 Tavoitteellinen aikataulu Neuvottelu liikekeskuksen ja muiden toimijoiden kanssa 3-4/08 Yhteistyökumppanin valinta 4-6/08 Kaavaluonnos 5-6/08 Yhteistoiminnan käynnistyminen 8/08 Yhteistoimintasopimus Palvelukonseptin suunnittelu 9-12/08 Kaava lainvoimainen 1/2009 Toteuttamiskelpoinen palvelukonsepti hyväksytään Rakentaminen alkaa 2009 Kokonaisuuden toteutuminen / /

22 Senja-kortteli, Kortepohja Seniorihanke, täydennysrakentamiskohde kaupungin omistamalle maalle, osittain ASOY:t Alueella 1-kerroksiset kehitysvammaisten toimintakeskus ja asuntola Tavoitteena saada palveluasumista, senioriasumista ja palveluja vuokra-, ASO- sekä kovan rahan tuotantona Kumppanin valinta kilpailulla seniorikonseptista Voittaja työyhteenliittymä NCC, TA, Jyväskylän Nuoriso- ja Palveluasunnot JNP Oy sekä Jyväskylän Hoivapalvelut ry Asemakaavoitus , muutos 2013 Uutta rakennusoikeutta n kem2 Suunnitteluvaiheen yhteistoimintasopimus 2009 Rakentamisvaiheen yhteistoimintasopimus 2012 Kaupungin saama hyöty: toimiva ja yhtiöitetty aluekonsepti, palvelunohjaus Tonttien luovutukset , luovutukset vyöhykehinnalla Alue valmistuu 2015 Pro Gradu työ, jälkihaastattelut (2017) 22

23 PUUKUOKKA Täydennysrakentamisen edistäminen Monikumppanuushankkeet Suurin osa Jyväskylän kaupungin omistamalla maalla olevista täydennysrakentamiskohteista kaavoitetaan monikumppanuusmallilla, jossa tulevat rakennuttajat ovat mukana laatimassa asemakaavaa yhteistyössä kaupungin kanssa. Malli hälventää kaavoituksen ja hankevalmistelun sekä kaava-, lähiympäristö- ja rakennussuunnittelun rajapintoja. Kumppaneiden kanssa tehdään yhteistoimintasopimus jo kaavan luonnosvaiheessa tai heti sen jälkeen. Kohteen arkkitehti valitaan yhdessä ja ihannetilanteessa suunnitelman tekijä jatkaa myös rakennussuunnittelussa. Kaavoitus ja rakennussuunnittelu etenevät samanaikaisesti. Rakennusliikkeet sitoutuvat maksamaan suunnittelutyöstä tai vaihtoehtoisesti kaupunki maksaa ja perii myöhemmin suunnittelukustannukset. Toimintamallin on todettu sopivan erityisesti sellaisiin täydennysrakentamiskohteisiin, johon liittyy purkuvelvoitteita tai suojelurakennusten käytön kehittämistä. Monikumppanuuskaavoituksella voidaan vaikuttaa laatutason turvaamiseen ja kun kohteisiin valitaan useita toteuttajia, rakennusaika nopeutuu. Asukkaiden lähiympäristön viihtyisyys paranee kun kohteet ovat vähemmän aikaa keskeneräisiä. Kumppanuuskaavoitus edellyttää kaupungilta jämäkkää ohjausta ja kaikilta toimijoilta yhteistyötä sekä sitoutumista yhteisiin tavoitteisiin ja aikatauluihin. Esimerkkejä jo toteutumassa olevista kumppanuuskaavahankkeista ovat mm. Puukuokka, Palokunnanmäki, Vaajakoskentie 9 ja Palokan keskuskortteli. Uusia kohteita, joissa kaavoitus on käynnissä, on mm. entisen Keljon koulun alue, jonka kehittämiseen haettiin kumppania avoimella kumppanuushaulla. VAAJAKOSKENTIE 9 PALOKAN KESKUSKORTTELI 23

24 Case Palokunnanmäki Erinomainen sijainti palvelujen ja hyvien liikenneyhteyksien äärellä. Yht k-m 2, 9 kerrostalokohdetta, asuntoja 450:lle asukkaalle. Korkeatasoisia omistusasuntoja sekä pieniä ajanmukaisia vuokrayksiköitä ja kaksioita. Toteuttajina: NCC Rakennus Oy, Lemminkäinen Talo Oy ja Jyväskylän vuokra-asunnot Asemakaavamuutos käynnistyy kesällä 2010 Kaavaluonnos nähtävillä kesällä Osapuolten kesken lähdetään työstämään kaavaehdotusta yhteistyössä. Yhteistoimintasopimuksessa sovitaan kaavaehdotuksen mukaisesta rakentamisesta sekä muusta kaavan toteuttamisesta. Asemakaava lainvoimainen kesällä Vanha paloasema puretaan. Ensimmäiset talot rakenteille. Neljä ensimmäistä kerrostaloa valmistuu ja ensimmäiset asukkaat muuttavat alueelle. Kolme valmista kerrostaloa lisää. Asukasmäärä alueella yhteensä lähes 400 asukasta. 03/2016: yksi rakenteilla oleva, yksi toteutumaton kohde jäljellä. 24

25 Monikumppanuusmallin etuja + Nopeampi kokonaisprosessi + Ryhmätyötä + Tuumasta toimeen ei odottelua kaavan voimaantulon jälkeen + Mahdollisuus rohkeampaan ideointiin + Hyvin ja valmiiksi suunniteltu lopputulos + Kaikkien osapuolten osallistumisen synergia o o Rakentajan näkökulma (rakentamistalous, toteuttamishaasteet) Suunnittelukustannusten jakaminen + Sopimalla mahdollisuus hoitaa järkevästi tehtäviä o o o o o Haluttua toiminnallisuutta, esim. erityisryhmien asumista Rakennusten purkuja Suojelun toteuttamista Pilaantuneiden maiden kunnostuksia, johtojensiirtoja Infran rakentamista (kadut, puistot) jne. + Mahdollistaa maltillisen hinnoittelun/ sopimusmaksun (MYÖS KAUPUNGIN ETU) 25

26 Monikumppanuusmallin riskejä Monesti jo lähtökohtaisesti haastavia kaavoja o o o o Yhteiset tavoitteet vaikea asettaa esim. rakennusoikeuden tai kaupunkikuvan kannalta Suojeluarvoja Olemassa olevien rakennusten purkamisia jne. Kaavoituksen aikataulu saattaa venyä ennalta arvaamattomista seikoista johtuen Osapuolilla erilainen toimintaympäristö o Päätöksenteko, tiedotus Talousnäkökulma ja laadun yhteensovittaminen Täsmäasemakaavoitus o Toteutumisen mahd. venyminen vanhentaa hankkeen Usean toimijan mallissa vastuut jakautuvat epätasaisesti Hankkeet tapauskohtaisia! 26

27

28 Rohkeus, kokeileva yhteistyö palkitsee ja luo ihmisille hyvää Rossi, Kotka-Hamina