Kuva: Ann-Kristina Al-Zalimi. Vuosikertomus. Espoonkruunu Oy

Transkriptio

1 Kuva: Ann-Kristina Al-Zalimi Vuosikertomus 2009 Espoonkruunu Oy 1

2 Sisällysluettelo Toimitusjohtajan katsaus...3 Missio, visio, strategia ja arvot...4 Toimintaympäristö...5 Asumiseen vaikuttavat megatrendit...5 Henkilöstö...7 Viriili liikuttaa...7 Osaamisen ja kehittymisen tukeminen...7 Terveyden edistäminen...7 Oppisopimuskoulutukseen...7 Vastuu ympäristöstä...8 Tavoitteena tyytyväinen asiakas...9 Viihtyvyyttä ja vaikuttamista asukastoiminnassa...9 Koulutus- ja asukastapahtumat...9 Asukasvaalit...9 Asumisneuvonta solmii maksusopimuksia...10 Asukasetukortti...10 Yhteistyö eri projektien kanssa V-yhteistyöhanke...10 Maahanmuuttajasta naapuriksi...10 Vuokraustoiminta...11 Asuntojen käyttöaste pysyi erinomaisena...11 Asiakaspalvelun kehittäminen Asukkaat voimavarana Asuminen vaikuttaa vuokriin Talous- ja hallintopalvelut Vuokravalvonta ja perintä Kirjanpito Tietotekniikka Kiinteistöjen kunnossapito Ikääntyvät kiinteistöt kaipaavat korjaamista Kiinteistöjen huoltoyhtiöt ja hankinnat Energiatalous Tutkimushankkeet Rakennuttaminen uuden asunnon rakennuttaminen alkoi Ensimmäinen savuton kiinteistö Mukana harmaan talouden ehkäisyssä Perusparannuksessa 81 asuntoa Viestintä Toimintakertomus tilikaudelta Talous ja tunnusluvut Arvio toiminnan merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä Olennaiset tapahtumat tilikaudella tilikauden päättymisen jälkeen ja arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Kiinteistöjen luovutusrajoitus Henkilöstö Ympäristöasiat Hallinto Yhtiön osakkeet Verksamhetsberättelse för räkenskapsperioden Ekonomi och nyckeltal Utvärdering av verksamhetens främsta risker och osäkerhetsfaktorer Väsentliga händelser under räkenskaps-perioden, efter bokslutet och utvärdering av den sannolikt förestående utvecklingen Begränsning av fastighetsöverlåtelse Personal Miljö Förvaltining Bolagets aktier Idyllisessä Suvisaaristossa nostalgiaa tarjoilee kyläkauppa. Kuva: Ursula Kuula 2

3 Toimitusjohtajan katsaus Kulunut vuosi oli vaiheikas. Toimintaympäristö muuttui: rahoituksen hinta nousi ja saatavuus huononi. Inflaatio pysyi alhaisena, mikä toisaalta kevensi rahoituskuluihin kohdistuvia paineita. Samoin vaikutti matala korkotaso. Rahoituskriisi vähensi vapaarahoitteista uustuotantoa. Tämän notkahduksen paikkasi kuitenkin hyvin valtion tukema vuokra-asuntotuotanto. Espoonkruunussa aloitettiin 418 asunnon rakentaminen, mikä on 3,8 prosenttia koko vuokra-asuntotuotannosta. Normaaleista korkotukivuokra-asunnoista Espoonkruunun osuus oli 13 prosenttia; kaikki kohteet toteutettiin pitkällä korkotukilainalla. Rahoituskriisi vaikutti myös rakentamisen hintaan. Urakkatarjoukset alittivat kustannusarviot keskimäärin 10 prosentilla. Valtio tuki rakentamista lukuisilla toimilla, joista uustuotannon käynnistysavustus oli Espoonkruunun kannalta merkittävin. Omistusasuntojen kauppa kävi vilkkaana alhaisen korkotason takia, mikä lisäsi jonkin verran poismuuttoja. Vuokra-asuntojen kysyntä kuitenkin jatkui, ja uusia vuokralaisia saatiin ongelmitta. Vuoteen 2011 ulottuvaa strategiaa noudatettiin, ja se osoitti toimivuutensa. Strategian pohjalta asetetut toiminnalliset tavoitteet saavutettiin. Käyttöaste säilyi yli 99 prosentissa, mikä merkitsi omistajan asettaman tavoitteen saavuttamista. Vaihtuvuus säilyi ennakoidussa 16 prosentissa. Budjetti toteutui tarkasti, ja tulos oli selkeästi positiivinen. Yhtiön hallinnon uudistus saatiin valmiiksi keväällä. Kevyessä hallintomallissa ei enää ole hallintoneuvostoa. Hallituksen jäsenmäärä supistui seitsemään. Kaksi jäsenistä edustaa asukkaita. Asukasedustajat valittiin ennen kalliilla postivaalilla, joka nyt korvattiin valintakokouksella. Muutosten vaikutukset näkyvät vasta ajan kuluttua, mutta ensimmäisen vuoden kokemukset olivat hyviä. Hallinnon muutosten takia myös asukasdemokratian yhteishallintosääntö pitää päivittää. Tämä työ siirtyi vuodeksi Säännöstöön on mahdollisuus tehdä samalla muitakin parannuksia, sillä se on laadittu yli kymmenen vuotta sitten. Joulukuun ensimmäisenä päivänä Espoonkruunu Oy:n toiminnan aloittamisesta on kulunut kymmenen vuotta. Monenlaista kehitystä on tapahtunut niin yhtiössä kuin ympäristössäkin. Ympäristöasiat ja energiansäästö ovat nousseet merkittäviksi haasteiksi. RAKLI, työ- ja elinkeinoministeriö sekä ympäristöministeriö allekirjoittivat joulukuussa 2009 Kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen. Espoonkruunu Oy liittyi RAKLIn vuokrataloyhteisöille suunnattuun toimenpideohjelmaan, ja ensimmäisen maalämpöä käyttävän talon rakentaminen alkaa 2010 keväällä. Sosiaalinen media on tullut jäädäkseen. Verkossa tapahtuva yhteydenpito niin tiedon kuin kokemusten jakaminen tulee muuttamaan yhtiön toimintatapoja. Samalla avautuu asukastoiminnalle aivan uusia mahdollisuuksia. Kunnossa oleva talous ja ammattitaitoinen henkilöstö muodostavat tukevan perustan tuleville vuosille. Parhaat kiitokset vuoden 2009 panoksista kaikille, jotka ovat vaikuttaneet yhtiön onnistumiseen. Erityiskiitoksen ansaitsee yhtiön oma ahkera henkilökunta! Esa Eichhorn 3

4 Missio, visio, strategia ja arvot Strategia Vuokra-asumisen kehittäjä ja suunnannäyttäjä. Panostamme kehitykseen. Haluamme olla haluttu ja luotettu vuokranantaja. Asuntokantamme vastaa kysyntää. Asunnot ovat laadultaan ja hinnoiltaan kilpailukykyisiä. Vedämme puoleemme alan parhaita osaajia. Toteutamme kiitettävästi omistajan asuntopoliittisia linjauksia. Toimimme tuloksellisesti ja kannattavasti. Toimintamme tähtää omaisuuden arvon säilymiseen. Arvot Toimimme asiakaslähtöisesti Uskomme yhteistyöhön Olemme luotettava yhteistyökumppani Missio Tarjoamme mahdollisuuden kohtuuhintaiseen ja joustavaan vuokra-asumiseen Espoossa. Visio Espoonkruunu Oy on jatkuvasti tuotteitaan ja toimintojaan kehittävä vuokrataloyhtiö, johon asiakkaat, henkilökunta ja omistaja ovat tyytyväisiä. Espoonkruunu Oy on voittoa tavoittelematon ja omakustannusperiaatteella toimiva vuokrataloyhtiö. Yhtiö aloitti toimintansa joulukuussa Kymmenen toimintavuoden aikana henkilöstön määrä on lisääntynyt, kun aiemmin ulkoistetut työt tehdään itse. 4

5 Toimintaympäristö Espoolaisia oli vuoden 2009 alussa Asuntokuntia Espoossa oli vuoden 2009 alussa Espoon asuntokunnassa asuu keskimäärin 2,25 henkilöä. Pienten eli yhden tai kahden hengen asuntokuntien osuuden kasvu pysähtyi vuoden 2008 aikana. Espoossa asui vuoden 2009 alussa noin perhettä ja perheellisten määrä lisääntyi 1,3 prosentilla vuoden aikana. Viidennes lapsiperheistä on yksihuoltajaperheitä. asuntokunnat suuralueittain Asuntokuntaa Täysin suomenkielisten perheiden osuus espoolaisperheistä laski vuoden 2008 aikana. Perheitä, joissa molemmat tai perheen ainoa aikuinen on suomenkielinen, on 78,2 prosenttia. Perheitä, joissa toinen aikuinen on suomenkielinen, on 11,9 prosenttia espoolaisperheistä. Hieman yli 9 prosenttia perheistä on kokonaan tai osittain vieraskielisiä Suur-Leppävaara Suur-Espoonlahti Suur-Tapiola Suur-Matinkylä Vanha Espoo Pohjois-Espoo Suur-Kauklahti Asumiseen vaikuttavat megatrendit Väestöennusteen mukaan väkiluku kasvaa edelleen vuoteen 2030 asti, jolloin suomalaisia ennusteen mukaan on 5,44 miljoonaa. Väestön ikääntyy kovaa vauhtia etenkin Uudellamaalla, mikä luo haasteita myös asumispalvelujen kehittämiselle. espoonkruunun asunnot suuralueittain Kaupunginosa asuntoja Kaupunginosa asuntoja Kanta-Espoo 896 Nöykkiö 622 Vuonna 2030 yli 65-vuotiaiden osuus väestöstä on 26 prosenttia. Yli 85-vuotiaiden osuus väestöstä kasvaa suhteellisesti eniten. Seniorit myös tarvitsevat eniten palveluja, jotta kotona asuminen onnistuisi. Ikääntymisen ohella megatrendinä on pienten eli yhden tai kahden hengen kotitalouksien määrään lisääntyminen. Yhä useampi siis elää ja asuu yksin. Karakallio Kauklahti 690 Kivenlahti Leppävaara Matinkylä Olari 445 Pohjois-Espoo 910 Soukka 520 Suvela Tapiola 710 Asuntojen peruskorjausten tarve lisääntyy jatkuvasti koko Suomessa. Energiatehokkuus asettaa rakentamiselle ja perusparannukselle kiristyviä vaatimuksia. Rakennusmääräykset tiukkenevat vuonna 2010 ja tavoitteena on, että matalaenergiarakentamisesta tulee vallitsevaksi jo vuonna Monikulttuurisuus on edelleen kasvussa. Ulkomaalaisten määrä Suomessa on vuodesta 1995 yli kaksinkertaistunut. Vuoden 2008 lopussa maassa asui noin ulkomaalaista. Väestöennuste Lähde: Tilastokeskus Yksikkö Väkiluku v. % v. % v. %

6 Väestö iän mukaan 2009 Lähde: Tilastokeskus Ikä Miehet Naiset Yhteensä Yhteensä Suomen ikäpyramidi 2002 Ikä Pienin 6 ikäluokka Miehet (1 000) Naiset (1 000) Sisällissota Ikäpyramidi on eräs parhaista väestöilmiöiden kuvaajista Välirauha ja jatkosota 1947 Suuret ikäluokat Pieni ikäluokka Vuonna 2009 miesten keski-ikä oli 39,8 ja naisten 42,7 vuotta. 100 vuotta täyttäneitä oli 566, joista miehiä 82 ja naisia 484. Muuralan sairaala ja Bembölen maalaismaisemaa. Kuvat ovat vuosilta Kuvat: Espoon kaupunginmuseo 6

7 Henkilöstö Espoonkruunu on osaavien ammattilaisten työyhteisö. Meillä on töissä niin kiinteistö- ja rakennusalan ammattilaisia kuin talouden ja hallinnon osaajia. Asiakaspalvelussa asiakkaita palvelevat ystävälliset moniosaajamme. Työnantajana Espoonkruunu arvostaa yhteistyökykyä, aktiivisuutta ja oma-aloitteisuutta. Tarjoamme monipuolisen ja haastavan työympäristön vastapainoksi mahdollisuuden osaamisen kehittämiseen, hyvät työolosuhteet ja kilpailukykyisen palkan. Bonuksena tulevat mukavat työtoverit. Viriili liikuttaa Henkilöstön liikunta- ja virkistyskerho, Viriili, toimii espoonkruunulaisten fyysisen ja psyykkisen hyvinvoinnin edistämiseksi. Kertomusvuonna Viriili järjesti muun muassa keilausta ja sählyä sekä vauhditti espoonkruunulaisia Naisten kympille. Osaamisen ja kehittymisen tukeminen Espoonkruunussa henkilöstöllä on mahdollisuus kehittyä ja parantaa omaa ammatillista osaamista niin ryhmäkoulutuksissa kuin oman ammattialan koulutuksissa. Terveyden edistäminen Yhtiö tarjoaa työterveyslääkäripalvelun lääkärikeskus Diacorissa. Työntekijöillä on mahdollisuus myös lounassetelietuun. Lisäksi tuetaan kulttuuri- ja liikuntaharrastuksia kertomusvuonna käyttöön otetulla kulttuurisetelillä. Oppisopimuskoulutukseen Teemme aktiivista yhteistyötä alan oppilaitosten kanssa ja Espoonkruunu tukeekin nuorten mahdollisuuksia päästä kiinni työelämään tarjoamalla mahdollisuuden oppisopimuskoulutukseen. Laaksolahden kentällä Espoonkruunun Kevätkimara mallia Kuva: Ann-Kristina Al-Zalimi 7

8 Vastuu ympäristöstä Yritys on vastuussa oman toimintansa vaikutuksista ympäristöön. Espoonkruunun toiminnassa valmiiden kiinteistöjen aiheuttamat ympäristövaikutukset korostuvat. Ympäristön kannalta tärkeimmät asiat ovat lämmitykseen kuluva energia sekä sähkön ja veden käyttö. Suuri vaikutus on myös asumisjätteen määrällä ja lajittelulla. Kuva: Ann-Kristina Al-Zalimi Espoonkruunulle on laadittu ympäristöohjelma, jota sovelletaan kaikissa kiinteistöissä. Kiinteistötason ohjelmassa ympäristöasioihin pyritään vaikuttamaan käytännön keinoilla. Espoonkruunun asunnoissa asuu asukasta, ja heidän käyttäytymisellään on vaikutusta. Asukasviesti-lehdellä välitetään tietoa ympäristön kannalta edullisista asumistottumuksista. Jokainen asukas vaikuttaa ympäristöön arjen valinnoillaan. Espoonkruunu liittyi Kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen. Sopimus tähtää seitsemän prosentin energiakulutuksen alenemiseen vuoteen 2016 mennessä. Tulevaisuudessa energiankulutus vähenee Espoonkruunun kiinteistöissä. Kuva: istockphoto 8

9 Tavoitteena tyytyväinen asiakas Viihtyvyyttä ja vaikuttamista asukastoiminnassa Espoonkruunun asukasta ovat oman talonsa asumisen asiantuntijoita. Asukastoiminnalla vaikutetaan suoraan viihtyvyyteen, turvallisuuteen ja ympäristöön. Lähes kaikissa Espoonkruunun 265 talossa toimii asukastoimikunta. Asukkaiden edustajien ja johtoryhmän yhteistyöfoorumi Ahjo kokoontui vuoden 2009 aikana viisi kertaa. Lähes tuhat osallistui koulutusja asukastapahtumiin Vuonna 2009 järjestettiin 20 koulutus- tai asukastapahtumaa. Koulutuksiin osallistui lähes tuhat asukasta. Koulutuksessa kiinnitettiin huomio kiinteistötalouteen, eksperttitoimintaan, talosuojeluun ja tiedottamiseen. Suosituin tapahtuma oli syksyllä Vermon Totohallissa järjestetyt asukasmessut, jossa kävijöitä oli 350. Laajaa kiinnostusta herät- tivät myös urheilullinen koko perheen tapahtumapäivä Kevätkimara ja Nuuksion ruskaretki. Asukasvaalit Asukasehdokkaiden postivaalimenettelystä luovuttiin kaupunginhallituksen konsernijaoston valmistelukehotuksen mukaan. Asukkaiden kokouksilta pyydettiin toukokuussa lausunnot asukasvaalien vaalitavan muutoksesta. Espoonkruunun hallituksen jäsenmäärää pienennettiin kahdestatoista seitsemään siten, että viisi jäsenistä valitaan luottamushenkilöistä ja kaksi asukkaiden kokousten nimeämistä ehdokkaista. Kullekin varsinaiselle hallituksen jäsenelle valitaan henkilökohtainen varajäsen. Asukkaiden kokoukset valitsivat edustajansa vaalitilaisuuteen, joka pidettiin Hotelli Kuninkaantiellä Yhtiökokous valitsi hallituksen jäseniksi seuraavaksi kahdeksi vuodeksi asukkaiden Mika Kallio ja Nickas Paul juhlivat asianmukaisin menoin rakentamansa kesähuvilan avajaisia. Kuva: Ann-Kristina Al-Zalimi 9

10 ehdokkaista Atte Leinon ja Pirkko Saarnion ja heidän henkilökohtaisiksi varajäsenikseen Jussi Yli-Paavolan ja Yrjö Lyytisen. Asumisneuvonta solmii maksusopimuksia Asumisneuvonnan tavoitteena on ehkäistä häätöjä. Käytännössä asumisneuvonta selvittää vuokranmaksuongelmia ja tekee maksusopimuksia. Maksusopimuksia tehtiin 262 ruokakunnan kanssa. Asumisneuvonta säästää toimeentulotukimenoja ja tilapäisen asumisen kustannuksia. Asukasetukortti Espoonkruunu Oy tarjoaa asukkailleen asukasetukortin, jolla saa alennuksia kodin ja vapaa-ajan hankintoihin liikeyrityksiltä. Kortti postitettiin syyskuussa jokaiseen Espoonkruunun talouteen. Uudet asukkaat saavat kortin allekirjoittaessaan vuokrasopimuksen. Yhteistyö eri projektien kanssa Suomen Pakolaisapu ry:n Kotilo-projekti on luonut uusia käytäntöjä ja malleja asumisen opastukseen, kun monikulttuurisuus Espoonkruunun kiinteistössä lisääntyy. Kuvallinen tiedottaminen pesuloissa ja saunatiloissa auttavat saavuttamaan nekin asukkaat, joilla luku- ja kielitaito on puutteellinen. Kotilo on käännättänyt myös asukastoimintaan liittyviä tekstejä eri kielille. Kaikki ohjeet, tekstit ja lomakkeet ovat ilmaiseksi saatavilla Pakolaisavun kotisivuilla. Kotilo on osallistunut Espoonkruunun asukastilaisuuksien järjestämiseen ja tukenut asukastoimikuntien työtä taloissa, joissa asuu paljon maahanmuuttajia. Espoonkruunu on käyttänyt Asukastyytyväisyys parani Asukastyytyväisyys parani vuonna 2009 FCG Efeko Oy:n teettämän tutkimuksen mukaan. Asteikolla 1 5 tyytyväisyys Espoonkruunun asunnon ominaisuuksiin ja sopivuuteen asukkaat antoivat Espoonkruunun asunnoille arvosanan 3,77, kun edellisessä mittauksessa vuodelta 2007 tyytyväisyydelle annettiin arvo 3,75. Kotilon kouluttamia naapuruussovittelijoita riidoissa. Kotilo on myös kouluttanut Espoonkruunun henkilöstöä kohtaamaan eri kulttuureista tulevia asiakkaita. 4V-yhteistyöhanke 4V Välitä, Vaikuta, Viihdy, Voi hyvin on hanke, joka kehittää mahdollisuuksia viihtyisään ja vastuulliseen kaupunkiasumiseen. Hankkeen toiminta keskittyy Espoossa Leppävaaran, Suvelan ja Kirkkojärven alueille. 4V-hankkeen toteuttavat yhteistyössä Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupungit sekä Pääkaupunkiseudun kierrätyskeskus Oy. Espoonkruunun edustaja on ollut mukana hankkeen ohjausryhmässä, ja yhtiön työntekijöitä on osallistunut hankkeen suunnitteluryhmiin. Maahanmuuttajasta naapuriksi Setlementti Onnenkenkä ry:n projektin tavoitteena on luoda monikulttuurisuuden ja yksilöllisyyden huomioiva asumisen ohjauksen malli. Espoonkruunun asumisneuvoja osallistui syksyllä hankkeeseen, ja Onnenkenkä vastasi Suvelan Olkkarin asukastoiminnasta vuoden 2009 aikana. Asukasviesti raportoi Entressen kirjaston avajaisista: Kirjasto palvelee 20 kielellä. Kuva: Ann-Kristina Al-Zalimi 10

11 Vuokraustoiminta Asuntojen käyttöaste pysyi erinomaisena Käyttöaste pysyi koko vuoden varsin korkealla tasolla. Vuoden lopussa käyttöaste nousi 99 prosenttiin. Käyttöaste oli alimmillaan elokuussa, jolloin se käväisi 98,8 prosentissa. Tähän vaikutti omalta osaltaan keväällä koettu omistusasuntojen hintojen notkahdus korkotason pysyessä edelleen alhaalla. Käyttöaste laski kuitenkin edellisen vuoden joulukuuhun verrattuna 0,45 prosenttiyksikköä. Viimeisen kolmen vuoden tarkastelussa käyttöaste oli korkeimmillaan 99,6 prosenttia lokakuussa Uusia vuokrasopimuksia tehtiin kuluneena vuonna eli 70 enemmän kuin edellisenä vuonna. Luvuissa ei ole mukana Espoonkruunun asunnosta toiseen vaihtaneet. Asiakaspalvelun kehittäminen Vuosi 2009 nosti esiin asiakaspalvelun kehittämishaasteet. Asiakas tyytyväisyyden jatkuva parantaminen on yksi tärkeimmistä tavoitteistamme. Kehitämme asiakaspalvelua pitkäjänteisesti ja johdonmukaisesti. Asiakaslähtöinen ajattelu on nostettu esiin jokaisen asiakaspalvelussa toimivan työssä. neliövuokrien kehitys /m 2 /kk Vapaarahoitteinen Arava Lähde: Tilastokeskus Keskimääräisten neliövuokrien kehitys koko maassa vuosina Olemme mukana kehittämässä asumista muun muassa 4V-hankkeessa. Asiakastyytyväisyyden selvittämiseksi teemme asiakastyytyväisyystutkimuksia joka toinen vuosi yhdessä seitsemän muun eri puolilla Suomea toimivan vuokrataloyhtiön kanssa. Vuonna 2009 toteutetun tutkimuksen mukaan enemmistö asukkaista oli tyytyväinen palveluumme. Puutteita kuitenkin nähtiin tavoitettavuudessa ja kommunikointitavoissa sekä asioiden hoidossa. Asiakaspalvelun parantamiseksi kiteytimme tavoitteemme hallinnollisten isännöitsijöiden palvelulupaukseen. Palvelulupauksen mukaan asukkaiden yhteydenottoihin vastataan viimeistään kolmen työpäivän kuluessa. Haemme aktiivisesti uusia toimintatapoja kehittää ja parantaa palveluamme niin, että olemme asukasta lähellä ja tavoitettavissa. Palvelun laatua seurataksemme tulemme tekemään jatkossa Espoonkruunu Oy:n omia kohdennettuja asiakaskyselyjä vuosittain. Asukkaat voimavarana Kehitämme asiakaspalvelua jatkuvan parantamisen periaatteen mukaisesti. Pyrimme parantamaan palautejärjestelmäämme ja asukkaiden yhteydenpitomahdollisuuksia mm. sähköisiä palvelujamme laajentamalla. Parhaiten toimintaa kehitetään yhteistyössä asiakkaiden kanssa. Talkoot, koulutustilaisuudet ja erilainen Kuva: Kristina Nyholm 11

12 asukastoimintaan osallistuminen tekee asumisesta entistä viihtyisämpää ja samalla vähentää kustannuksia. käyttöaste ,75 Asuminen vaikuttaa vuokriin Tavoitteenamme on tasainen ja maltillinen vuokrankehitys. Tämän mahdollistaa osaava budjetointi ja tarkka taloudenpito. Pidämme tärkeänä, että kiinteistöjen maksuvalmius on kunnossa. Kiinteistöjen hoitomenojen maksuvalmiutena on pidetty vähintään yhden kuukauden hoitovuokraa vastaavaa euromäärää. Vuokrat nousivat vuonna 2009 keskimäärin 6,4 prosenttia. Asukkaan vaihtumisesta aiheutuvat kunnostukset ovat jo yritykselle iso menoerä. Asuntoa kuluttava asuminen saattaa lisätä korjauskustannuksia asukaan vaihtuessa, mikä merkitsee yllättäviä kuluja ja kustannuksia. Ilman riittävää maksuvalmiuspuskuria kustannukset voivat viedä kiinteistön budjetin helposti alijäämäiseksi, mikä lisää vuokrankorotuspaineita. 99,50 99,25 99,00 98,75 98,50 98, Tavoite Aravavuokra-asuntojen vuokratasot /m 2 Lähde: Tilastokeskus 14 Keskimääräiset vuokratasot paikkakunnittain, 4. neljännes Vaihtuvuusprosentti , ,82 10,45 10,05 9,75 9,60 9,53 9,12 9,09 8,46 8,33 16, , Vantaa Espoo Helsinki Kehyskunnat Tampere Jyväskylä Turku Lahti Oulu Kuopio 8,00 Kokonaisvuokran kehitys /m 2 /kk ,227 10,519 9, ,300 8,620 8,620 8,596 8,780 8,920 7,661 7,035 7,

13 Talous- ja hallintopalvelut Vuokravalvonta ja perintä Vuokravalvonta ja perintä ovat tärkeä osa Espookruunun toimintaa. Vuokravalvonta huolehtii siitä, että maksamatta jääneistä vuokrista lähtee ajallaan maksumuistutus. Perintä puolestaan lähettää haastehakemuksen niistä vuokraveloista, joiden suuruus ylittää kahden kuukauden vuokran tai omavastuuosuuden. On sekä Espoonkruunun että vuokralaisen etu, että haastehakemus lähtee nopeasti, koska tällöin vuokravelka kasvaa mahdollisimman vähän. Taantuman aikana nopea puuttuminen vuokravelkoihin on entistä tärkeämpää. Monelle vuokralaiselle tieto haastehakemuksesta on tehokas muistutus siitä, että vuokra on todella maksettava. Lähes 90 prosenttia vuokraveloista maksetaan ennen käräjäoikeuden käsittelyä, ja asuminen voi jatkua normaalisti. Maksun jälkeen käräjäoikeuteen lähtenyt haastehakemus yleensä perutaan, mutta toimet päätetään aina tapauksittain. Mahdollisuuksien mukaan tarjotaan myös asumisneuvontaa ja tehdään maksusopimuksia vuokraveloista. Kirjanpito Lakisääteisen kirjanpidon lisäksi talouspalvelut seuraavat kiinteistökohtaisia hoitotuloksia sekä pääomapuolen kuluja. Hoitotulokset lähetetään asukastoimikuntien puheenjohtajille neljännesvuosittain, jotta toimikunta voi seurata oman kiinteistönsä kulujen ja tuottojen kehitystä. Hoitotulosta ja siitä syntyvää yli- tai alijäämää seurataan kiinteistöittäin, ja tulos vaikuttaa vuokriin. Myös tositetarkastajat toimivat yhteistyössä kirjanpitäjien kanssa. Tositetarkastajat käyvät useamman kerran vuoden aikana tekemässä tarkastuksia ja raportoivat havainnoistaan piirineuvostolle ja Espoonkruunulle. Tietotekniikka Tietotekniikan merkitys yritystoiminnassa on jatkuvasti lisääntynyt. Uusien ohjelmistojen avulla pystytään toimintaa tehostamaan. Vuoden 2009 aikana aloitettiin useita hankkeita, jotka kantavat hedelmää tulevina vuosina. Ensimmäisenä uudistettiin yhtiön internetsivut, jotka otettiin käyttöön syksyllä Samanaikaisesti on työskennelty uusien kiinteistökohtaisten ekstranetsivujen rakentamisen parissa. Ne tulevat käyttöön huhtikuussa 2010 ja tarjoavat uusia mahdollisuuksia asukastoiminnan kehittämiseen. Ekstranetsivut on tarkoitus avata myöhemmin kaikkien asukkaiden käyttöön. Espoonkruunussa käytössä ollutta kiinteistöjen hallintajärjestelmää laajennetaan koskemaan koko vuokraustoimintaa. Ohjelmiston käytön laajentaminen tehostaa toimintaa, kun samaa tietoa ei tarvitse käsitellä erikseen useassa ohjelmassa. Asukkaille ohjelmiston vaihdos näkyy maaliskuusta Uusien ohjelmistojen käyttöönotto alkoi. Kuva: istockphoto 13

14 Kiinteistöjen kunnossapito Ikääntyvät kiinteistöt kaipaavat korjaamista Espoonkruunun kiinteistöjen keski-ikä on parikymmentä vuotta, joten kunnossapidon tarve kasvaa. Jatkuvalla korjaamisella talot voidaan pitää hyvässä kunnossa, suurempia korjauksia voidaan siirtää myöhemmäksi, ja asuinympäristöt säilyvät viihtyisinä. Korjaaminen vaatii kuitenkin rahaa. Korjaukset ovat hoitokulujen suurin erä; keskivuokrasta niiden osuus on noin 15 prosenttia. Korjausten ajoittaminen onkin aina tasapainoilua vuokran kohtuullisuuden ja korjaustarpeen välillä. Urakoiden hyvällä suunnittelulla ja kilpailuttamisella voidaan vaikuttaa kustannuksiin. Samanlaisten korjausten kilpailuttaminen yhdellä kertaa tuo merkittäviä säästöjä. Suunnitelmallisen korjaamisen määrärahoja on kulunut eniten kylpyhuoneiden kunnostamiseen. Suuri osa vanhoista kylpyhuoneista on korjattu ja uusien kohteiden märkätiloissa on panostettu kestäviin ratkaisuihin. Tulevaisuudessa korjausten painopiste siirtyy muihin rakennusosiin. Tulevina vuosina julkisivujen ja parvekkeiden korjaukset sekä sisätilojen kunnostamiset lisääntyvät. Tarpeettomia kustannuksia aiheuttavat asunnon huolimaton hoito, vesivuodot ja tulipalot. Kiinteistöjen huoltoyhtiöt ja hankinnat Espoonkruunu hankkii kiinteistöjen huollon, siivouksen ja viherhoidon ostopalveluina. Palvelusopimusten sisältöä kehitetään saatujen kokemuksien kautta ja yritykset valitaan kilpailuttamalla. Vuoden 2009 päättyessä Espoonkruunulla oli sopimukset kuuden huoltoliikkeen, kolmen siivousliikkeen ja kahden viherhoitoliikkeen kanssa. Vuoden kuluessa yhden kiinteistöpiirin huoltopalvelut kilpailutettiin. Ostopalvelujen lisäksi vastasi huollosta ja siivouksesta vuonna 2009 yksi työsopimussuhteessa oleva talonmies ja kolme siivoojaa. Espoonkruunu on jatkanut hankintojen keskittämistä ja yhtenäisten sopimusten kehittämistä kilpailuttamalla vuoden kuluessa muun muassa kodinkoneiden korjaukset ja hankinnat, töhryjen puhdistuspalvelut ja vaihtomattopalvelut. Energiatalous Espoonkruunu oli mukana valmistelemassa uutta asuinkiinteistöalan energiatehokkuussopimusta. Joulukuussa 2009 liityimme ensimmäisten joukossa Kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen. Sopimus tähtää seitsemän prosentin energiankulutuksen alenemiseen vuoteen 2016 mennessä. hoitomenojen kehitys /m 2 /kk 5,00 4,50 Hoitomenojen kehitys aravavuokrataloissa vuosina ,42 4,67 4,00 4,01 4,17 4,16 3,50 3,58 3,66 3,73 3,00 3,03 3,32 3,19 2,50 2,

15 Energiankulutuksen vähentämisen perusta on toimiva kulutusseuranta. Vuoden kuluessa sovittiin kaukolämmön mittaustietojen automaattisesta toimittamisesta kulutusseurantajärjestelmään. Myös pääosa kiinteistöjen vedenkulutuksesta saadaan automaattisen mittariluennan ja jatkuvan seurannan piiriin. Ympäristöekspertti-toimintaa jatkettiin koulutustilaisuuksia järjestämällä. Oikeilla asumistottumuksilla on suuri vaikutus energiatalouteen. Korjaukset 31 % hoitomenot vuonna 2009 Henkilöstö- ja hallintokulut 12 % Huolto yht. 15 % Espoonkruunun kymmenennen toimintavuoden kunniaksi järjestettiin Kulutuskymppi-kilpailu, jossa kiinteistöt, huoltoliikkeet ja kiinteistöpäälliköt kilpailivat omissa sarjoissaan kulutusten alentamiseksi. Kilpailulla tavoiteltiin myös asiaan liittyvän tietämyksen lisäämistä. Kokemukset olivat hyviä, ja kilpailua jatketaan yksinkertaistettuna vuonna Tutkimushankkeet Espoonkruunu Oy osallistui BeKo-hankkeeseen, jossa kehitettiin betonijulkisivujen ja parvekkeiden korjausstrategioita. Tampereen teknillisen yliopiston vetämä nelivuotinen hanke päättyi vuoden 2009 lopulla. Projektissa kehitettiin kuntotutkimusten avulla malli, jolla voidaan ennakoida tulevia korjaustarpeita. Kiinteistövero 4 % Vuokrat 2 % Vahinkovakuutukset 1 % Jätehuolto 4 % Sähkö 4 % Vesi ja jätevesi 10 % Hoitomenojen jakautuma eri kuluryhmiin vuonna Tilinpäätös, kaikki yhteensä. Sisältää liiketilojen ja päiväkotien neliöt. Lämmitys 17 % Osallistuimme myös Kiinteistöpalveluiden yhtenäiset sopimuskäytännöt (YPA2) hankkeeseen, joka tähtää sopimusrakenteen kehittämiseen ja yhdenmukaistamiseen. Seilinmäen kiinteistön 20-vuotisjuhlia vietettiin nuorekkaasti. Kuva: Anita Järvisalo 15

16 Rakennuttaminen 418 uuden asunnon rakennuttaminen alkoi Vuonna 2009 aloitettiin 418 uuden asunnon rakentaminen. Espoon Saunalahdessa alkoivat kahden kiinteistön rakennustyöt. Tillinmäentie 25:een valmistuu pienkerrostaloihin 72 saunallista asuntoa ja Tiimalasintielle 1:een 83 kerrostalohuoneistoa. Matinkylässä Matinniitynkuja 2:ssa alkoi 117 kerrostalohuoneiston rakennuttaminen. Lisäksi Kuurinniityssä alkoivat Kuurinkallio 8:n ja 11:n rakennustyöt. Kuurinkallioon valmistuu yhteensä 67 pienkerrostaloa. Toimintavuonna alkoi myös 45 palveluasunnon rakentaminen Järvenperän Auroorankuja 2:een. Toimintavuonna hankittiin tontteja yllä mainittuja rakennusprojekteja varten. Ensimmäinen savuton kiinteistö Vuosi oli historiallinen, sillä toimintavuonna alettiin rakentaa myös ensimmäistä täysin savutonta kohdetta. Kalajärvellä käynnistyi 28 rivitaloasunnon rakentaminen Mukana harmaan talouden ehkäisyssä Espoonkruunun kaikessa toiminnassa on sitouduttu harmaan talouden ehkäisyyn. Toimintavuonna alkoi tilaajavastuu.fipalvelu, joka tarkoitus on tehostaa valvontaa. Yhtiö on myös mukana RALA-järjestelmässä. Perusparannuksessa 81 asuntoa Perusparannuksella lisätään rakennuksen laatua ja arvoa. Espoonkruunun perusparannuskohteissa kiinnitetään entistä enemmän huomiota energiansäästöön, esimerkiksi julkisivujen lämmöneristykseen ja ikkunoiden eristävyyteen. Tavoitteena on myös kiinteistöjen toimivuuden ja turvallisuuden lisääminen esimerkiksi piha-alueen pelastusreittejä parantamalla. Toimintavuonna perusparannuksessa oli 81 asuntoa. Ensimmäinen perusparannuskohde oli Tiistiläntörmä 3, jossa perusparannukseen pääsi 36 asuntoa ja 45 asunnon Ruorikuja 1. valmistuneet asunnot Perusparannetut asunnot Asunnot Asunnot

17 Viestintä Espoonkruunun kustantaman Asukasviesti-lehden kehittäminen jatkuu. Lehti ilmestyi neljä kertaa toimintavuoden aikana ja sisälsi artikkeleja niin asumisesta yleensä kuin asumisesta Espoonkruunun asiakkaana. Yhtiö vietti juhlavuottaan asumiseen liittyvän seminaarin merkeissä. Asumisen eri puolia seminaarissa valottivat Vuokralaisten Keskusliiton toiminnanjohtaja Anne Viita, tietokirjailija Osmo Soininvaara ja konsultti Markku Mato Valtonen. Vuonna 2009 aloitettiin viestintäprojekti, jonka tavoitteena oli uusia yhtiön verkkosivut ja rakentaa kiinteistökohtaiset asukassivut. Yrityksen uudistettu sivusto avattiin syksyllä 2009, ja asukassivujen toteutus on hyvässä vauhdissa. Uusien sivujen suunnittelussa on kiinnitetty erityistä huomiota käytettävyyteen ja ymmärrettävyyteen. Erillisillä asukassivuilla parannetaan yhtiön ja asukkaiden välistä tiedonkulkua ja lisätään kiinteistöä koskevien tietojen avoimuutta. Uudet sivut kannustavat ihmisiä mukaan asukasdemokratiaan. Espoonkruunun vuosikalenteri ilmestyi jo kolmatta kertaa. Kalenterin kuvitus kertoo Espoon kehityksestä ja kasvusta. Kevätkimarassa 2009 päästiin tutustumaan myös vanhoihin autoihin. Kuva: Ann-Kristina Al-Zalimi 17

18 Espoonkruunu Oy, Toimintakertomus tilikaudelta Espoonkruunu Oy on merkitty kaupparekisteriin Tilikausi oli yhtiön toiminnan kymmenes tilikausi. Espoonkruunu Oy on Espoon kaupungin 100-prosenttisesti omistama yhtiö. Talous ja tunnusluvut Yhtiön liikevaihto oli päättyneellä tilikaudella 103,5 miljoonaa euroa. Tässä on kasvua edelliseen vuoteen 6,9 miljoonaa euroa, eli 7,1 prosenttia. Taseen loppusumma on 838,6 miljoonaa euroa. Yhtiön talous on kehittynyt viimeisen kolmen vuoden ajalta seuraavasti: Yhtiön likviditettitilanne on tilikauden aikana pysynyt hyvänä. Rakennusprojektien rakennusaikaisten korkokustannusten alentamiseksi on rahoituksessa käytetty yhtiön kassavirtaa aikaisempien vuosien tapaan. Yhtiön rahavarat olivat tilikauden päättyessä 41,6 miljoonaa euroa, josta vuokravakuuksien ja -ennakoiden osuus oli yhteensä 5,7 miljoonaa euroa. Espoonkruunun avainluvut 2009 Luvut miljoonina euroina Liikevaihto 103,5 96,6 89,9 Liikevoitto 28,2 31,7 27,2 Liikevoitto prosentteina 27,2 32,8 30,3 Taseen loppusumma 838,6 854,4 846,9 Oman pääoman tuotto prosentteina 4,24 5,64 1,73 Omavaraisuusaste prosentteina 17,5 16,8 16,1 käyttöaste Käyttöaste prosentteina 99,1 99,0 99,1 Vaihtuvuus prosentteina 16,5 15,3 15,7 Tyhjät asunnot Hakijatilanne Espoonkruunu kerää rahavaroja voidakseen huolehtia vanhojen korkotukikohteiden lainojen lyhennyksistä suunnitelman mukaisesti. Vuosina on vanhojen korkotukikohteiden lyhennettävää lainapääomaa 76,3 miljoonaa euroa. Suunnitelman mukaan lainapääomasta lyhennetään vähintään 30 prosenttia ja loppuosa uudelleen rahoitetaan. Espoonkruunun maksuvalmiustavoite on hoitokulujen osalta 4,1 miljoonaa euroa ja pääomakulujen osalta 26,2 miljoonaa euroa, eli yhteensä 30,3 miljoonaa euroa. Pääomakulujen maksuvalmiustavoitetta nostaa merkittävästi korkotukikohteiden kertalyhenteisten lainojen poismaksuun varautuminen. Niiden vaikutus maksuvalmiuteen on 22,7 miljoonaa euroa. Vuokrasaamiset ovat edelleen korkealla tasolla. Tämänhetkinen taloudellinen tilanne aiheuttaa sen, että riski vuokrasaamisten ja luottotappioiden kasvamiselle on selkeästi lisääntynyt. Taantuman vaikutus Espoonkruunun asiakkaiden maksukykyyn tulee oletettavasti kasvattamaan vuoden 2010 vuokrasaamisia ja pienellä viiveellä niistä syntyviä luottotappioita. Tilinpäätöksessä tällä ei vielä ollut havaittavissa merkittävää vaikutusta. Vuokrasaamisten määrä oli 2,4 miljoonaa euroa (vuonna ,2 miljoonaa euroa). Vuokrasaamiset olivat 2,3 prosenttia liikevaihdosta. Vuokrasaatavien määrä suhteessa liikevaihtoon on pysynyt samalla tasolla kuin vuonna Luottotappioita on kirjattu päättyneellä tilikaudella euroa. Vuonna 2008 luottotappioita kirjattiin euroa, mutta luvut eivät ole vertailukelpoisia vuonna 2008 tehdyn luottotappioiden kirjausperusteiden muutoksen takia. Muutos aiheutti luottotappioissa kertaluonteisen lisäkirjauksen. Kaikki luottotappioksi kirjatut erät siirretään jälkiperinnän piiriin. Tätä kautta luottotappioksi kirjattuja saatavia on tuloutunut vuonna euroa ( euroa). Espoon kaupungin yhtiölle asettama käyttöastetavoite oli 99,07 prosenttia. Asuntojen käyttöaste päättyneeltä tilikaudelta oli 99,14 prosenttia, joten yhtiölle asetettu tavoite saavutettiin. Tilikauden päättyessä Espoonkruunu Oy:llä oli yhteensä 98 tyhjää huoneistoa. Käyttöasteeseen liittyvien keskeisten tunnus lukujen kehitys ilmenee oheisesta taulukosta. 18

19 Hakijoiden määrä on ollut hienoisessa laskussa koko tilikauden ajan, ollen alhaisimmillaan syyskuussa, jolloin oli hakijaa. Kysyntä painottuu edelleen pieniin asuntoihin. 82 prosenttia hakijoista on yhden tai kahden henkilön talouksia. Kysynnästä johtuen Espoonkruunun uudistuotanto kohdistuu jatkossa ensisijaisesti pienasuntoihin. 14,1 prosenttia, 6 kuukauden viitekorko 10,1 prosenttia, 10 vuoden viitekorko 4,6 prosenttia, viiden vuoden viitekorko 4,0 prosenttia kolmen vuoden viitekorko 2,6 prosenttia ja muut 1,5 prosenttia. Korkoriskiä pienentää myös se, että indeksisidonnaisissa lainoissa on pääsääntöisesti korkokatto sekä korkotukilainoissa oleva korkotuki. Tilikauden tulos on euroa. Tilikauden tulokseen sisältyy euroa:n myyntivoitto kiinteistökaupasta. Tilikaudella on tehty hallituksen hyväksymän poistokäytännön mukaisesti poistoja 29,5 miljoonaa euroa sekä kasvatettu asuintalovarausta 7,9 miljoonaa euroa. Vuoden 2010 aikana on tarkoitus päättää uudesta poistosuunnitelmasta. Tilikauden tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 5,1 miljoonaa euroa. Arvio toiminnnan merkittävimmistä riskeistä ja epävarmuustekijöistä Koska yhtiö rakennuttaa tällä hetkellä uudistuotantoa pääsääntöisesti 95 prosentin velkaosuudella ja yhtiöllä on taseessa pitkäaikaista velkaa 655,2 miljoonaa euroa, on yhtiön toiminnan kannalta suurin ulkopuolinen riskitekijä inflaation muutos ja yleinen korkotason muutos. Inflaation muutos vaikuttaa niin sanottujen vuosimaksulainojen kokonaiskustannukseen. Vuosimaksulainoja on yhtiön lainakannasta 47,5 prosenttia. Korkoriskiä on hajautettu sitomalla lainoja eri korkokantoihin. Vuosimaksulainojen lisäksi lainojen korkojakauma on seuraava: kiinteä korko 15,6 prosenttia, 12 kuukauden viitekorko Vuonna 2009 rahamarkkinoilta oli saatavissa selkeästi vähemmän lainatarjouksia. Lisäksi korkomarginaalit olivat merkittävästi korkeammat kuin aikaisempina vuosina. Tilanne rahamarkkinoilla on kuitenkin rauhoittunut. Lainamarginaalit ovat hieman laskeneet ja tarjouspyyntöihin on tullut enemmän vastauksia. Olennaiset tapahtumat tilikaudella tilikauden päättymisen jälkeen ja arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä Espoonkruunu Oy:n tilikausi toteutui liikevaihdon osalta budjetoidun mukaisesti. Tilikauden tulosta parantavat tilikauden aikana tehty kiinteistökauppa, josta syntyi myyntivoittoa euroa sekä tilikauden aikana toteutunut ennakoitua alhaisempi korkotaso. Korko- ja rahoituskulut olivat 24,9 miljoonaa euroa, joka on 4,4 miljoonaa euroa budjetoitua vähemmän. Vuoteen 2011 ulottuvassa strategiassa määritellyn vision toteutumiseen tähtäävien strategisten päämäärien perusteella laaditun toimintasuunnitelman tavoitteet saavutettiin pääosin. Omistajan asettamista tavoitteista uustuotannon aloitustavoite saavutettiin, kun 418 asunnon rakentaminen aloitettiin. Uustuotannon suunnittelussa painotettiin pienasuntoja. Kaupungin erityisasuntokohteista aloitettiin Auroranportin rakennustyöt ja Viherkalliontie 10:ssä vietettiin 40-vuotisjuhlia ja istutettiin juhlan kunniaksi tammi. Kuva: Tapani Vauhkonen 19

20 Kauklahden vanhustentalon suunnittelua jatkettiin. Käyttöasteelle asetettu tavoite ylitettiin niukasti. Espoonkruunu Oy:n toimitusjohtaja on hallituksen kokouksessa ilmoittanut käyttävänsä työsopimuksensa mukaista oikeutta jäädä eläkkeelle 63-vuotiaana, joten hallitus on käynnistänyt uuden toimitusjohtajan rekrytoinnin. Yhtiön liikevaihdon arvioidaan vuonna 2010 kasvavan 103,5 miljoonasta eurosta 107,0 miljoonaan euroon, eli 3,4 prosenttia. Yhtiön muut kulut, jotka sisältävät hallinnon kulut ilman henkilöstökuluja sekä kiinteistöjen hoito-, ylläpito- ja korjauskulut, olivat vuonna ,5 miljoonaa euroa. Vuoden 2010 osalta budjetoitujen kulujen määrä on 51,6 miljoonaan euroa. Kasvu johtuu lähinnä korjauskuluihin varatusta aikaisempaa suuremmasta osuudesta. Korjauskuluja on budjetoitu vuodelle ,4 miljoonaa, joka on 42,5 prosenttia vuoden 2009 toteutumaa korkeammalla tasolla. Ennusteiden mukaan korkotaso nousee vuoden 2009 korkotasosta, joka on poikkeuksellisen alhainen. Korkotason nousuun on varauduttu vuoden 2010 budjettia laadittaessa. Kiinteistöjen luovutusrajoitus Espoonkruunun omistamien kiinteistöjen luovutusoikeutta säätelee aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annettu laki. Rajoituksesta on tehty merkintä yhtiön osakekirjoihin. Henkilöstö Espoonkruunun palveluksessa oli tilikauden aikana, samoin kuin edellisen tilikauden aikana, keskimäärin 75 henkilöä. Palkat ja palkkiot ovat kehittyneet seuraavasti: palkat ja palkkiot Rakennuttamisesta aiheutuvat palkat ja palkkiot kohdistetaan rakennuskohteiden hankintahintaan, joten kirjanpidossa näkyvät palkat ja palkkiot ovat alhaisemmalla tasolla kuin suoriteperusteiset palkat ja palkkiot. Henkilöstön kokonaismäärässä ei tilikauden aikana ole tapahtunut muutoksia. Yhtiön pitkäaikainen varatoimitusjohtaja Markku Taponen jäi eläkkeelle alkaen. Toimitusjohtajan sijaiseksi nimitettiin alkaen Katri Tattari. Espoonkruunun työsuojelutoimikunta on kokoontunut tilikauden aikana 3 kertaa. Työsuojelupäällikkönä on toiminut Katri Tattari. Työsuojeluvaltuutettuna toimi ajalla Kimmo Heinonen alkaen tehtävää on hoitanut Jukka Mäkelä. Espoonjokilaakso tarjoaa mahtavat virkistysmahdollisuudet aivan Espoon keskuksen tuntumassa. Kuva: Ann-Kristina Al-Zalimi 20

21 Hallinto Yhtiön varsinainen yhtiökokous pidettiin Kokouksessa käsiteltiin varsinaisen yhtiökokouksen käsiteltävien asioiden lisäksi kiinteistön myynti Uudenmaan Vammaispalvelu Oy:lle sekä valittiin valvojaksi KHT-yhteisö KPMG Oy Ab. Valvojan tehtävän toteuttamisesta laadittava erillinen sopimus ei valmistunut vuoden 2009 aikana, joten valvojan tehtävän toteuttaminen alkaa vuonna Ylimääräisiä yhtiökokouksia pidettiin tilikauden aikana neljä pidetyssä yhtiökokouksessa muutettiin yhtiön yhtiöjärjestystä. Yhtiön hallituksen kokoonpano pieneni 12 jäsenestä 7 jäseneen ja yhtiön hallintoneuvosto lakkautettiin. Lisäksi yhtiöjärjestykseen lisättiin, että yhtiökokous valitsee asukkaiden nimeämistä ehdokkaista yhteishallintolain mukaisen valvojan pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa muutettiin yhtiöjärjestystä yhtiön toimialan ja toiminnan tarkoituksen osalta yhtiökokouksessa muutettiin yhtiöjärjestystä siten, että hallituksen jäsenillä on henkilökohtaiset varajäsenet. Kokouksessa valittiin hallituksen jäsenet ja heidän varamiehensä. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa valittiin asukasvaalien tulosten perusteella yhtiölle uudet asukasedustajat ja heidän varamiehensä. Yhtiön hallituksessa on toiminut ajalla (suluissa henkilökohtainen varamies) Jouni Mykkänen, puheenjohtaja (Seppo Salovaara), Johannes Niska-Virta, varapuheenjohtaja (Varol Abdrahim), Mika Airinen (Olli Puromien), Tuija Kalpala (Herttaliisa Tuure), Kari Karjalainen (Jarmo Ahokas), Atte Leino (Mauri Sauvola), Satu Lindén (Yrjö Lyytinen), Ulla Päivärinta (Anna-Liisa Kivinen), Birgitta Sjölund (Maria Oesch- Feldt) ja Eero Teppola (Pirkko Saarnio) hallitukseen valittiin 7 jäsentä. Yhtiöjärjestyksen mukaan heille ei valittu varajäseniä. Hallituksessa ajalla toimi puheenjohtaja Jouni Mykkänen, varapuheenjohtaja Sami Suomalainen, Arja Juvonen, Atte Leino, Satu Lindén, Matti Metsäranta ja Herttaliisa Tuure. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa vahvistettiin yhtiöjärjestyksen muutos ja valittiin hallitus sekä sen jäsenille henkilökohtaiset varamiehet. Ajalla hallituksessa toimi (henkilökohtaiset varajäsenet suluissa) puheenjohtaja Jouni Mykkänen (Seppo Salovaara), varapuheenjohtaja Sami Suomalainen (Eeva Liesirova), Arja Juvonen (Kurt Byman), Atte Leino (Ulla Päivärinta), Satu Lindén (Kari Karjalainen), Matti Metsäranta (Veijo Huotari) ja Herttaliisa Tuure (Suvi Aherto). Asukasvaalien jälkeen pidettiin ylimääräinen yhtiökokous Kokouksessa todettiin Atte Leinon (Jussi Yli- Paavola) jatkavan yhtiön hallituksessa ja Satu Lindénin tilalle valittiin Pirkko Saarnio (Yrjö Lyytinen). Jouni Mykkänen Sami Suomalainen Arja Juvonen Esa Eichhorn Matti Metsäranta Atte Leino Herttaliisa Tuure Pirkko Saarnio 21

22 Hallitus Jouni Mykkänen Sami Suomalainen Arja Juvonen Atte Leino Pirkko Saarnio Matti Metsäranta Herttaliisa Tuure Hallitus on kokoontunut tilikauden aikana yhdeksän kertaa. Hallituksen jäsenten läsnäolo kokouksissa on ollut seuraava: Jouni Mykkänen x x x x Johannes Niska-Virta x x x x Mika Airinen x x x Tuija Kalpala x x x x Kari Karjalainen x x x x Atte Leino x x x x Satu Lindén x x x x Ulla Päivärinta x x x x Jouni Mykkänen x x x Sami Suomalainen x x x Arja Juvonen x x Atte Leino x x x Satu Lindén x x x Matti Metsäranta x x x Herttaliisa Tuure x x x Kurt Byman (Arja Juvosen varajäsen) x Birgitta Sjölund x x x x Eero Teppola x x x x Olli Puromies (Mika Airisen varajäsen) x Jouni Mykkänen x x Sami Suomalainen x x Arja Juvonen x x Atte Leino x x Matti Metsäranta x x Pirkko Saarnio x x Herttaliisa Tuure x x 22

23 Hallintoneuvoston jäseninä toimivat ajalla puheenjohtaja Liisa Haverinen ja varapuheenjohtajana Timo Tilli. Muut hallintoneuvoston jäsenet olivat Ensio Hakkarainen, Sinikka Hyväkkä, Pasi Ojaniemi, Tuula Taipale, Pirkko Kuusela, Ulla Saloranta, Kaj Järvisalo, Helena Paimela, Monica Björkman, Jouko Pirttimäki, Mia Jokinen, Lauri Taipale, Sakari Sarmiola, Maria Nordenswan, Anu Heinänen, Kirsi Niskanen, Harry Jäntti, Inkeri Koponen, Veli Räty, Margit Nurminen, Tuija Savolainen ja Pentti Hämäläinen. Hallintoneuvosto kokoontui tilikaudella kerran, Kokouksessa olivat läsnä puheenjohtaja Liisa Haverinen, varapuheenjohtaja Timo Tilli, Monica Björkman, Ensio Hakkarainen, Sinikka Hyväkkä, Kaj Järvisalo, Helena Paimela, Jouko Pirttimäki, Ulla Saloranta, Ulla Taipale, Anu Heinänen, Pentti Hämälainen, Inkeri Koponen, Margit Nurminen, Veli Räty ja Lauri Taipale. Lisäksi hallituksen puheenjohtaja Jouni Mykkänen ja varapuheenjohtaja Johannes Niska-Virta osallistuivat hallintoneuvoston kokoukseen. Yhtiön tilintarkastajana on toiminut KHT-yhteisö KPMG Oy Ab, vastuullisena tilintarkastajana KHT, JHTT Leif-Erik Forsberg. Yhtiön toimitusjohtajana toimii varatuomari Esa Eichhorn. Yhtiön johtoryhmään ovat kuuluneet toimitusjohtajan lisäksi varatoimitusjohtaja Markku Taponen, joka jäi eläkkeellä alkaen, viestintäpäällikkö Laura Castrén, kiinteistöjohtaja Jaakko Kammonen, asiakaspalvelupäällikkö Risto Konttinen ( asti), hallintopäällikkö Merja Korvala, johtaja Heli Laiho ( alkaen), rakennuttamisjohtaja Ilkka Saari ja hallintojohtaja Katri Tattari. Yhtiön osakkeet Yhtiön osakepääoma jakautuu seuraavasti: Osakkeet kpl kpl Jokaisella osakkeella on yksi ääni. Johtoryhmä Esa Eichhorn Laura Castrén Jaakko Kammonen Risto Konttinen Merja Korvala Heli Laiho Ilkka Saari Katri Tattari 23

24 Esbokronan Ab Verksamhetsberättelse för räkenskapsperioden Esbokronan Ab infördes i handelsregistret Räkenskapsperioden var den tionde i bolagets verksamhet. Bolaget Esbokronan Ab ägs till 100 % av Esbo stad. Ekonomi och nyckeltal Bolagets omsättning under den avslutade räkenskapsperioden var 103,5 miljoner euro. Detta innebär en ökning på 6,9 miljoner euro, dvs. 7,1 %, jämfört med föregående år. Balansomslutningen är 838,6 miljoner euro. Bolagets ekonomi har under de senaste tre åren utvecklats enligt följande tabell: Räntefordringarna håller fortfarande hög nivå. Den nuvarande ekonomiska situationen har medfört att risken för att räntefordringarna och kreditförlusterna växer har tydligt ökat. Recessionens inverkan på betalningsförmågan hos Esbokronans kunder kommer sannolikt att öka räntefordringarna för år 2010 och de kreditförluster som dessa medför med kort fördröjning. I bokslutet kunde ingen betydande inverkan av detta ännu iakttas. Räntefordringarna uppgick till 2,4 mn (år ,2 mn ). Hyresfordringarna utgjorde 2,3 % av omsättningen. Hyresfordringarnas andel av omsättningen har hållit sig på samma nivå som år Talen i miljoner euro Omsättning 103,5 96,6 89,9 Affärsvins 28,2 31,7 27,2 Affärsvins % 27,2 32,8 30,3 Balansomslutning 838,6 854,4 846,9 Avkastnings-% på eget kapital 4,24 5,64 1,73 Soliditetsgrad % 17,5 16,8 16,1 Bolagets likviditet har hållit sig stabil under räkenskapsperioden. För att sänka byggprojektens räntekostnader under byggtiden har man i finansieringen använt bolagets kassaflöde liksom under tidigare år. Bolagets likvida medel var i slutet av räkenskapsperioden 41,6 miljoner euro, varav hyresgarantierna och -förskotten utgjorde en andel på sammanlagt 5,7 miljoner euro. Esbokronan samlar tillgångar för att kunna sköta amorteringarna på gamla räntestödsobjekt enligt plan. Under åren uppgår lånekapitalet på gamla räntestödsobjekt som ska amorteras till 76,3 mn. Enligt planen amorteras minst 30 procent av lånekapitalet och återstoden finansieras på nytt. Esbokronans målsättning är att likviditeten ska vara 4,1 mn i fråga om skötselkostnader och 26,2 mn i fråga om kapitalkostnader, dvs. totalt 30,3 mn. Kapitalkostnadernas likviditetsmål höjs betydligt på grund av beredskap för betalning av räntestödsobjektens bulletlån. Deras inverkan på likviditeten är 22,7 mn. För den avslutade räkenskapsperioden bokfördes kreditförluster på 547 t. År 2008 bokfördes 897 t kreditförluster men siffrorna är inte jämförbara på grund av ändringen av bokföringsgrunderna för kreditförluster som gjordes år Ändringen medförde en engångsartad extra bokföringspost. Alla poster som har bokförts som kreditförluster överförs till efterindrivning. Fordringar som härigenom bokförts som kreditförluster har år 2009 inkomstförts 278,7 t ( ,6 t ). Målet för användningsgraden som Esbo stad ställt för bolaget var 99,07 %. Bostädernas användningsgrad under den avslutade räkenskapsperioden var 99,14 %, vilket innebär att bolaget uppnådde det uppsatta målet. Vid utgången av räkenskapsperioden hade Esbokronan Ab sammanlagt 98 tomma bostäder. Utvecklingen av de centrala nyckeltalen som rör användningsgraden framgår ur tabellen nedan. användningsgrad Användningsgrad % 99,1 99,0 99,1 Omsättning % 16,5 15,3 15,7 Tomma bostäder Sökande Antalet sökande har gått ner en aning under hela räkenskapsperioden. Lägsta punkten nåddes i september då antalet sökande var Efterfrågan riktas fortsättningsvis främst på 24

25 små bostäder. Av sökandena är 82 % hushåll på en eller två personer. På grund av efterfrågan riktas Esbokronans nybygge i fortsättningen främst på småbostäder. Räkenskapsperiodens resultat är 470,2 t. I resultatet ingår en försäljningsvinst på 466,5 t från en fastighetsaffär. Under räkenskapsperioden upptogs 29,5 mn som avskrivning enligt den av styrelsen godkända planen för avskrivningar och bostadshusreservationen ökades med 7,9 mn. Avsikten är att under år 2010 fatta beslut om en ny avskrivningsplan. Räkenskapsperiodens resultat före bokslutsdispositioner och skatter var 5,1 mn. Utvärdering av verksamhetens främsta risker och osäkerhetsfaktorer Eftersom bolaget för tillfället låter bygga nya bostäder i regel med en låneandel på 95 % och bolagets balans visar att de långvariga skulderna uppgår till 655,2 mn, är den största utomstående riskfaktorn med tanke på bolagets verksamhet en ändring av inflationen och den allmänna räntenivån. Ändringen av inflationen inverkar på totalkostnaderna för de så kallade annuitetslånen. Av bolagets lånebestånd är 47,5 % annuitetslån. Ränterisken har spridits genom att binda lånen till olika räntesatser. Utöver annuitetslånen hade lånen följande räntefördelning: bunden ränta 15,6 %, 12 månaders referensränta 14,1 %, 6 månaders referensränta 10,1 %, 10 års referensränta 4,6 %, fem års referensränta 4,0 % tre års referensränta 2,6 % och övriga 1,5 %. Ränterisken minskas också genom att de indexbundna lånen i regel har räntetak och genom räntestödslånens räntestöd. År 2009 fick man på penningmarknaden klart färre låneerbjudanden. Utöver detta var också räntemarginalerna avsevärt högre än under tidigare år. Situationen på penningmarknaden har dock stabiliserats. Lånemarginalen har sjunkit lite och mer svar har kommit in på begäran om anbud på lån. Väsentliga händelser under räkenskapsperioden, efter bokslutet och utvärdering av den sannolikt förestående utvecklingen Esbokronan Ab:s räkenskapsperiod utföll för omsättningens del enligt budgeten. Räkenskapsperiodens resultat förbättras av fastighetsaffären som gjordes under räkenskapsperioden och som gav en försäljningsvinst på 467 t samt av räntenivån under räkenskapsperioden som var lägre än beräknat. Ränte- och finansieringskostnaderna var 24,9 mn, vilket är 4,4 mn mindre än budgeten. Målen i verksamhetsplanen, som hade utarbetats på basis av de strategiska målsättningarna med syftet att verkställa visionen som definierats i strategin som sträcker sig till år 2011, kunde till största delen uppnås. Målet för inledande av nyproduktion som ägaren hade satt upp uppnåddes i och med att bygget av 418 bostäder inleddes. I planeringen av nyproduktion betonades småbostäder. Av stadens specialbostadsobjekt inledde man byggarbetena på Auroraporten och fortsatte planeringen av Köklax åldringshus. Målet för användningsgraden överskreds nätt och jämnt. Kundtillfredsställelsen var i övrigt på samma nivå Seilinmäen pihajuhlissa keinuttiin korkealla ja kovaa. Kuva: Anita Järvisalo 25