Aloittelevan asuntosijoittajan opas

Transkriptio

1 Aloittelevan asuntosijoittajan opas

2 Asuntosijoittaminen Asuntosijoittaminen on kasvattanut suosiotaan viime vuosina ja yhä useampi pohtii, olisiko asuntosijoittaminen se itselle sopiva sijoitusmuoto. Yhtenä asuntosijoittamisen parhaimmista puolista voidaan pitää sitä, ettei se ole yhtä suhdanneherkkää kuin moni muu sijoittamisen muoto. Varsinkin kasvukeskusten pienissä asunnoissa riittää kysyntää. Osakehuoneistot ja kiinteistöt säilyttävät yleensä myös hyvin arvonsa ajan kuluessa. Eri alueiden kehitystrendit on kuitenkin tärkeää tunnistaa, koska myös arvonlasku on mahdollista erityisesti taantuvilla alueilla. Yksi syy asuntosijoittamisen suosiolle on varmasti myös se, että asuntosijoittamista voi tehdä monella eri tavalla. Yhdelle sopii muutaman vuokra-asunnon hankkiminen ja säännöllisen vuokratulon saaminen niistä, toinen voi painottaa arvonnousuun ja kolmas haluaa flipata, eli remontoida ja myydä, mahdollisimman monta kohdetta lyhyen ajan sisällä. 2

3 Tämän oppaan tarkoituksena on luoda aloittelevalle asuntosijoittajalle ja vuokranantajalle katsaus siihen, mihin seikkoihin kannattaa kiinnittää huomiota. Jaamme parhaat vinkkimme, jotta välttyisit pahimmilta sudenkuopilta sijoittamisen alkutaipaleella. Silloin tällöin kuulee sanottavan, että sijoitusasunnon hoitamisesta on ylimääräistä vaivaa ja vuokralaisten kanssa esiin nousevat ongelmat syövät vuokratuoton vuosiksi eteenpäin. Suurin osa vuokrasuhteista sujuu kuitenkin ongelmitta. Yksi tärkeimmistä aloittelevalle asuntosijoittajalle suunnatuista vinkeistämme onkin se, että monet karikot voi välttää omalla huolellisuudella. Tämä opas auttaa kiinnittämään huomioita menestyksekkään vuokrasuhteen kannalta oikeisiin asioihin. Oppaan avulla voit tunnistaa oman sijoitusstrategiasi ja tiedät, mihin seikkoihin kannattaa kiinnittää huomiota uutta sijoituskohdetta etsiessäsi. Opas auttaa myös määrittelemään oikean vuokratason. Oppaan luettuasi tiedät, mihin asioihin kannattaa kiinnittää huomiota vuokralaisvalinnassa sekä miten laaditaan hyvä vuokrasopimus. Nämä kaikki ovat asioita, jotka paitsi parantavat vuokratuottoasi myös pitävät vuokranantajana toimimisen mielekkäänä. Yksityiset vuokranantajat vuokraavat noin asuntoa ympäri Suomen, joka on noin 2/3 vapaarahoitteisista vuokraasunnoista. Asuntomarkkinoiden toimivuuden kannalta on erityisen tärkeää, että yksityiset vuokranantajat tarjoavat koteja niitä tarvitseville. Etenkin kysytyimmille alueille ja asuntotyyppeihin tarvitaan myös uusia vuokranantajia. Vuokranantajana voit siis tuottoisan sijoituksen ohella tehdä yhteiskunnallisesti tärkeää työtä! 3

4 Sijoitusstrategia Aivan kuten minkä tahansa sijoittamisen, myös asuntosijoittamisen taustalla on pyrkimys tuoton saamiseen asuntoon sijoitetulle pääomalle. Se, haluaako tuon tuoton säännöllisenä kuukausittaisena vuokratulona, asunnon arvonnousuna pitkän ajan kuluessa vai näiden yhdistelmänä, on kunkin vuokranantajan itsensä valittavissa. Suosittelemme asuntosijoittamista aloittelevaa pohtimaan omaa sijoitusstrategiaansa: Millaista tuottoa asuntosijoittamisella tavoittelee? Mikäli asuntosijoittamista harjoitetaan velkarahalla, millaisen lainariskin vuokranantaja on kykeneväinen ja halukas ottamaan? Kuinka pitkälle aikavälille sijoitusstrategia on laadittu? Arvonnousu on tietysti tärkeä osa tuoton muodostumisessa. Sijoituskohdetta etsiessä ja sopivaa kaupunkia sekä aluetta haarukoidessa kannattaakin miettiä, missä asuntojen ja kiinteistöjen arvot tulevat todennäköisesti nousemaan. Pelkkään arvonnousuun ei kuitenkaan välttämättä kannata lyhyellä aikavälillä luottaa, sillä se on pitkälti spekulatiivista. Jos oma sijoitusstrategia ei ole vielä kirkkaana mielessä, voi olla järkevää tavoitella ensisijaisesti hyvää vuokratuottoa ja pidemmällä aikavälillä myös kohtuullista arvonnousua. Aloittelevan asuntosijoittajan kannattaakin seurata paikallisten asuntomarkkinoiden kehitystä ja käyttää tässä apuna esimerkiksi Suomen Vuokranantajien tutkimuksia, kuten säännöllisesti julkaistavaa Vuokratuottotutkimusta. 4

5 5

6 Vuokratuotto Asuntosijoittamisen tuotto koostuu kahdesta osasta: vuokratuotosta ja arvonnoususta. Vuokratuottoa ja arvonnousua sekä niihin vaikuttavia tekijöitä on luontevaa tarkastella erikseen. Tässä oppaassa tarkastellaan nimenomaisesti bruttotuottoa, eikä siinä näin ollen huomioida velan (sijoitusasuntolaina, yhtiölaina tms.) tai pääomatuloverojen vaikutusta tuottoon. Vuokratuotto tarkoittaa säännöllistä kassavirtaa asunnosta. Tämän laskemiseksi tulee selvittää asunnosta vuosittain saatava vuokran määrä sekä menot, jotka asunnon hankinnasta, remontoinnista ja hoidosta aiheutuvat. Lisäksi on syytä kiinnittää huomiota asunnon kulumiseen, tyhjänä oloon ja tuleviin peruskorjaustarpeisiin. Vuokratuoton laskemiseen on monia tapoja, mutta seuraavalla sivulla esitelty tapa on varmasti tyypillisin. Kaavassa ei ole huomioitu vuokranantajana toimivan yksityishenkilön maksamaa pääomatuloveroa, joka on tällä hetkellä joko 30 tai 34 %. 6

7 (Vuokra - Hoitokulut) x 12 x 100 % Markkinahinta + Varainsiirtovero + Remonttivara Esimerkki: Mia ostaa 30 m 2 kokoisen sijoitusasunnon, jonka velaton ostohinta on euroa. Mia maksaa varainsiirtoveroa 1600 euroa (2 %). Mia arvioi remonttivaraksi 400 euroa / m 2. Tämä tekee euroa. Kuukausivuokraksi Mia on kaavaillut 490 euroa. Hoitovastiketta Mia maksaa 110 euroa kuukaudessa. Mia tietää, että pienille yksiöille on alueella kysyntää, joten hän ei ota vuokratuottolaskelmassaan huomioon mahdollisia tyhjiä kuukausia. ( ) x 12 x 100 % = 4,9 % Asunnon vuokratuotto voi vaihdella merkittävästi riippuen asunnon sijaintiin, hankintaan, hoitoon ja vuokraamiseen liittyvistä tekijöistä. Suomen Vuokranantajat ry julkaisee vuosittain yhdessä PTT:n kanssa vuokratuottoennusteita kaupunkikohtaisesti. Vuokratuotot vaihtelevat yleensä kolmen ja kahdeksan prosentin välillä. Keskimääräinen kokonaistuotto yksiöissä (sisältäen arvonnousun) on ennustejaksolla PTT:n arvion mukaan n. 6 %. 7

8 Vuokranantajan vakuutus TURVAA SIJOITUSASUNTOSI Tiesitkö, että asuntoa voi kohdata vahinko, jota vuokralaisen tai taloyhtiönvakuutus ei korvaa. Vuokranantajan vakuutuksella varmistat, että sijoitusasuntosi on aina turvattu vahinkojen varalta. Vakuutuksella voit myös varautua vuokrasuhteeseen tai -asuntoon liittyvien riitojen varalta sekä vuokralaisen tahallaan aiheuttamiin vahinkoihin. Lue lisää ja laske hinta if.fi/vuokranantaja HELPOSTI NETISTÄ! 8

9 Arvonnousu Asuntosijoittamisen tuottoa voi arvioida myös arvonnousun kautta. Arvonnousu voi olla merkittävä tekijä asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuoton muodostumisessa. On tärkeää kuitenkin muistaa, että arvonnousu on aina teoreettinen ja konkretisoituu vasta asuntoa myytäessä. Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea. Asuntojen hintakehitykseen vaikuttavat sijaintiin liittyvät tekijät sekä koko maan yleinen talouskehitys. Arvonnousu on voimakkainta kasvavilla kaupunkialueilla. Muuttotappioalueilla asuntojen arvot voivat jopa laskea. Hintakehitykseen vaikuttavat myös asuntokohtaiset tekijät kuten asunnon omistusaikana tehdyt remontit. Erityisesti viime aikoina asuntojen hintakehitys on ollut hyvin vaihtelevaa eri paikkakunnilla. Kerrostaloasuntojen neliöhinnat (euroa) Lähde: Tilastokeskus Helsinki Kotka Hämeenlinna Vaasa Tampere 9

10 Vuokrataso Vuokran suuruus on hyvä määritellä perusteellisesti alueen vuokratasoon pohjaten. Vuokran suuruuteen vaikuttavat etenkin asunnon koko, asunnon sijainti ja sekä asunnon kunto että varustelutaso. Vuokranantajan kannattaa hyödyntää internetiä alueen vuokratason selvittämiseen, varsinkin jos ei ole ennestään tietoa alueen vuokratasosta. Tietoa alueella pyydetystä vuokratasosta voi selvittää vuokraussivustoilta (esim. Vuokraovi.com ja Oikotie.fi). Vuokran määrittämisessä apuna voi käyttää myös Vuokraoven Vuokralaskuria. Alueellista vuokratasoa voi selvittää myös kysymällä muilta tutuilta asuntosijoittajilta tai vaikka alueella asuvilta ystäviltä, jotka asuvat vuokralla. Myös välittäjiltä voi tiedustella alueen vuokratasoa. Usein sopiva taso ei ole markkinoiden korkein eikä alhaisin. Näin päästään tuotoltaan tyydyttävään vuokraan, mutta edistetään vuokralaisten sitoutumista vuokrasuhteeseen ja velvollisuuksien hoitamiseen. Vuokranantaja voi vaikuttaa vuosittaiseen vuokratuottoon asettamalla vuokratason huolellisesti, jolloin asuntoon löytyy kotiinsa tyytyväinen vuokralainen. Tällä tavoin vuokranantaja minimoi riskin tyhjistä kuukausista ja vähentää vuokralaisten vaihtuvuutta. Vuokralaisen vaihtumiseen liittyy aina kustannuksia ja riskejä. Lyhyen tähtäimen korkea vuokratuotto saattaa aiheuttaa riskin pitkällä aikavälillä. 10

11 Mitä kannattaa huomioida vuokratasoa määritellessä? Hoitokulut Asunnon kuukausittaiset hoitokulut koostuvat asunto-osakeyhtiössä ennen kaikkea yhtiölle maksettavista vastikkeista, joilla katetaan kiinteistön ylläpidosta ja hoidoista aiheutuvat kustannukset. Näihin kustannuksiin sisältyvät mm. lämmityksestä, jätehuollosta, kunnossapidosta ja yhteisten tilojen hoidosta aiheutuvat kustannukset. Lisäksi vuokranantaja saattaa maksaa yhtiölle vuokralaiselta perimänsä erilliskorvaukset, kuten vesimaksun. Vastikkeiden suuruus vahvistetaan vuosittain yhtiökokouksessa. Niiden tasoon voi vaikuttaa osallistumalla aktiivisesti yhtiön hallintoon etsien edullisimpia mahdollisia ratkaisuja yhtiölle aiheutuvien kulujen pienentämiseksi - taloyhtiön hyvästä hoidosta kuitenkaan tinkimättä. Pääomatulojen vero Vuokratuloista maksetaan vähennysten jälkeen pääomatulovero, joka on vuonna prosenttia enintään euron pääomatuloista ja 34 prosenttia euroa ylittävältä osuudelta. Tyhjät kuukaudet Erityisesti alueilla, joissa uutta vuokralaista ei varmuudella löydä kovin nopeasti, kannattaa vuokratuottolaskelmassa huomioida tyhjät kuukaudet. Asunnon ostamista harkitsevan onkin tärkeää selvittää alueen, talon ja itse asunnon vuokrattavuus. Vuokratuoton voi laskea saatavaksi esimerkiksi 11 kuukaudelta esimerkkilaskelmassa käytetyn 12 kuukauden sijaan. Itsensä huijaaminen vuokratuottolaskelmissa ei kannata: muuten voi käydä niin, että uusi sijoitusasunto osoittautuu kannattamattomaksi tyhjien kuukausien vuoksi. 11

12 Ostohinta Onnistunut asuntokauppa luo hyvän pohjan korkean vuokratuoton saamiseen. Mitä edullisemmin kauppa on tehty, sitä korkeammaksi vuokratuotto kohoaa. Asuntojen yleinen hintataso määräytyy asuntomarkkinoilla, mutta kohdekohtainen vaihtelu on suurta. Kohteen hinta riippuu paljon myös asunnon koosta, kunnosta ja iästä sekä sijainnista. Lisäksi merkitystä on taloyhtiön kunnolla ja odotettavissa olevilla remonteilla. Esimerkiksi kohteen, jossa putkiremontti on tuloillaan, voi saada edullisemmin, mutta tällöin on varauduttava putkiremontin aiheuttamiin huomattaviinkin kustannuksiin tulevina vuosina. Remontit Sijoitusasunnotkin tarvitsevat aika ajoin kohennusta, sillä jo tavanomaisen kulumisen seurauksena asunnon pinnat ja kalusteet kuluvat. Tuottolaskelmaa tehdessä onkin hyvä huomioida remonttikustannukset sekä odotettavissa olevista taloyhtiön teettämistä että itse teetetyistä remonteista. Tuottolaskelmaan remonttikustannukset voi itse arvioida asunnon kunnon perusteella tai vaihtoehtoisesti voi hyödyntää laskennallista remonttivaraa. Suuntaa voi hakea esimerkiksi Pellervon taloustutkimus PTT:n laskelmista, joissa remonttivarana käytetään pääkaupunkiseudulla 800 / m 2, muissa suurissa kaupungeissa 600 / m 2 ja muualla Suomessa 400 /m 2. 12

13 Vuokraovi.com palvelee yksityisiä vuokranantajia TUTUSTU ETUIHIMME Vuokralaskuri vuokranasetannan avuksi Vuokratilastot vastaavista asunnoista 50% alennus ja kohdekorostus vuokranantajien jäsenille Varmasti vuokralle - takuu Joka 4. ilmoitus veloituksetta eri kävijää/kk * Asiakirjapohjat kaikkiin vuokrauksen vaiheisiin * Lähde: FIAM - Comscore MMX MP 1-4/2019

14 Sijoituskohteen valitseminen Sijainti Etenkin muuttovoittoisissa kaupungeissa ja erityisesti niiden keskustojen läheisyydessä olevilla nousevilla alueilla voidaan saavuttaa hyvä kuukausituotto ja pitkän tähtäimen arvonnousu. Vaikka muuttotappioisella paikkakunnalla voisikin tehdä lyhytjänteisesti hyvin tuottoisaa vuokrausta, ovat riskit yleensä turhan suuret etenkin paikkakunnan asuntomarkkinaa ja sosioekonomista taustaa sekä tulevaisuudennäkymiä huonommin tuntevalle. Kaupungin keskustan ja palvelujen läheisyys parantaa vuokrattavuutta. Palvelujen tulisi olla lyhyen matka-ajan päässä, kuljettiinpa niihin sitten jalkaisin tai joukkoliikennevälineillä. Sijainnin osalta oma merkityksensä on luonnollisesti sillä, onko kohde lähellä kouluja ja työpaikkoja. Mitä enemmän näitä on, sitä useampi vuokralainen on halukas kohdetta vuokraamaan. Sen sijaan, mitä tiukemmin kohteen vuokrattavuus on sidoksissa esimerkiksi yhteen ainoaan teollisuudenalaan, sitä suurempi tyhjien kuukausien riski siihen sisältyy, jos laskusuhdanne iskee kyseiselle teollisuudenalalle. Koko Sijoitusasuntoa hankittaessa huomiota kannattaa kiinnittää muun muassa taloyhtiön kokoon. Vaikka taloyhtiön koko puolittuu, ei osakkeenomistajan taloyhtiölle maksama vastike puolitu. Esimerkiksi kattoremontti tai lumityöt maksavat yhtiölle suunnilleen saman verran riippumatta siitä, onko talossa kaksi vai kaksitoista kerrosta. 14

15 Myös huoneiston koolla on merkitystä. 60-neliöisen kaksion omistaja maksaa yleensä putkiremontista kolminkertaisen määrän verrattuna 20-neliöisen yksiön omistajaan. Vuokra ei kuitenkaan usein ole isommassa asunnossa kolminkertainen. Tämä näkyy väistämättä vuokratuotossa. Uutta sijoitusasuntoa etsiessä kannattaakin kiinnittää huomiota neliöiden määrään. Kunto Asunnon ja ennen kaikkea taloyhtiön kunto ja tulevat remontit ovat keskeisiä tekijöitä asunnon hinnan määräytymisen ja ostopäätöksen taustalla. Remonttitarpeen kartoittaminen onkin syytä tehdä erittäin perusteellisesti sijoitusasuntoa ostettaessa. Asunnon pintojen ja kalusteiden remonttitarpeiden selvittämiseen otollisin paikka on asuntonäytössä. Näytössä kannattaakin katsoa lävitse tarkkaan asunnon kunto keittiökoneista suihkutilan laatoitukseen. Pienistäkin korjaustarpeista kertyy nopeasti suuri kuluerä, jos tarpeita on lukuisia. Moni ostaja kiinnittää ensimmäisenä huomionsa juuri asunnon sisäpuoliseen ilmeeseen. Huoneiston hyvä kunto, neutraalit värit ja tietyt mukavuudet ovat toki tärkeitä vuokrattavuuden kannalta, mutta pelkkään kauniiseen kuoreen ei kannata luottaa. Suhteellisesti pintojen korjaamisen kustannus on kuitenkin yleensä huomattavasti pienempi kuin taloyhtiön isoista remonteista syntyvät kulut. Vuokraustoiminnan kannattavuuden kannalta taloyhtiön kunnolla on huomattava merkitys. Taloyhtiöiden remonttien selvittäminen vaatii perehtymistä taloyhtiön asiakirjoihin. Suosittelemme perehtymään etenkin hallituksen kunnossapitotarveselvitykseen sekä selvitykseen yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdista. Näiden pohjalta voi päätellä, milloin yhtiöllä on tarve suurimpien remonttien tekemiselle. Kannattaa kuitenkin muistaa, ettei tyhjä kunnossapitotarveselvitys tarkoita sitä, etteikö isojakin remontteja voisi olla tulossa lähivuosina. 15

16 Remonttivara kannattaa huomioida vuokratuoton laskemisessa, ellei kyse ole uudiskohteesta. Lisätietoa yhtiöstä ja sen kunnosta saa esimerkiksi isännöitsijältä ja kiinteistönvälittäjältä. Remontit vaikuttavat usein myös asunnosta saatavaan vuokraan, sillä jos remontista aiheutuu asumiselle haittaa, on vuokralaiselle annettava remontin ajalta asumishaittaa vastaava alennus vuokrasta. Jos taas asuminen huoneistossa on estynyt kokonaan, tulee vuokralainen vapauttaa vuokranmaksusta tältä ajalta. Vuokranantajan on hyvä myös muistaa, että vaikka taloyhtiö suorittaisi remonttia ja tämän takia vuokralaiselle olisi annettava vuokranalennusta, tämä ei tarkoita kuitenkaan sitä, että taloyhtiö olisi vastuussa menetetystä vuokratulosta. On siis hyvä huomioida, että vuokranantaja saattaa suurempien remonttien ajalta menettää vuokratulonsa jopa usealta kuukaudelta. Vastikkeet Taloyhtiölle maksettava pieni vastike parantaa luonnollisesti vuokratuottoa. Vastiketta voivat alentaa esimerkiksi tehokas hallinto ja yhtiön omistamat vuokratut huoneistot. Pieni vastike ei kuitenkaan aina ole tie onneen: se voi olla myös merkki siitä, ettei yhtiötä pyöritetä kovin suunnitelmallisesti ja pitkäjänteisesti. Mikäli yhtiössä on ollut suurempia remontteja, kannattaa isännöitsijältä jo ostovaiheessa tiedustella, kuinka osakkaiden maksusuorituksia käsitellään yhtiön kirjanpidossa. Mikäli pääomavastikkeet tuloutetaan, voi osakas vähentää maksamansa pääomavastikkeet verotuksessa. Lisätietoa rahastoinnista ja tuloutuksesta saat esimerkiksi Suomen Vuokranantajien yhdessä Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton kanssa laatimasta Tuloutusoppaasta. 16

17 17

18 Vuokralaisen valinta Vuokrausilmoitus Sopivan vuokralaisen etsimiseen on olemassa monia eri keinoja. Vuokralaista voi etsiä itse esimerkiksi internetin asuntojen vuokraussivustojen kautta. Osa etsii vuokralaiset yhä perinteisen lehtiilmoituksen avulla, toiset sosiaalisessa mediassa. Vuokralainen voi löytyä myös esimerkiksi välittäjän tai tuttavan kautta. Vuokrausilmoitus kannattaa tehdä huolellisesti. Kun ilmoitus on tehty hyvin ja riittävän kattavasti, se herättää enemmän kiinnostusta potentiaalisissa vuokralaisehdokkaissa ja tekee asunnosta houkuttelevamman. Mikäli esimerkiksi lemmikit ovat tervetulleita asuntoon, kannattaa myös tämä mainita vuokrausilmoituksessa. 18

19 Ilmoitukseen kannattaa laittaa ainakin seuraavat asiat: 1. Asunnon perustiedot (esim. koko, tyyppi, sijainti, lähellä olevat palvelut) 2. Asunnon pohjapiirros 3. Vuokran ja erilliskorvausten sekä vakuuden määrä 4. Sopimuksen kesto ja asunnon vapautumisajankohta 5. Mahdolliset erityisehdot (esim. lemmikki- tai tupakointikielto) 6. Hyvälaatuiset kuvat asunnosta 7. Yhteystiedot Mihin vuokralaisvalinnassa kannattaa kiinnittää huomiota? Panostamalla vuokralaisvalintaan vuokranantaja voi vaikuttaa merkittävästi vuokrauksen kannattavuuteen sekä välttää mahdollisia häiriötilanteita. Oikein valittu vuokralainen on edellytys toimivalle vuokrasuhteelle. On muutamia seikkoja, joihin vuokranantajan kannattaa kiinnittää huomiota vuokralaista valitessaan. Ensimmäisenä vuokralaisehdokkaalta kannattaa tiedustella, minkälaista kotia hän on etsimässä. Vuokranantajan kannalta on olennaista, etsiikö vuokralaisehdokas kotia muutamaksi kuukaudeksi vai onko hänellä toiveissa pitkäaikainen vuokrasuhde. Lisäksi kannattaa selvittää, olisiko vuokralaisehdokas muuttamassa asuntoon yksin vai esimerkiksi yhdessä puolisonsa tai perheensä kanssa. Vuokranantajan kannattaa myös varmistua vuokralaisehdokkaan maksukyvystä. 19

20 20

21 Luottotiedot tarkistamalla voi selvittää, kuinka vuokralainen on selvinnyt aiemmista maksuvelvoitteistaan. Puhtaat luottotiedot omaava vuokralaisehdokas on useimmille vuokranantajista se ensimmäinen vaihtoehto. Maksuhäiriömerkintöjä on kuitenkin yhä useammalla. Tämä tarkoittaa, että vuokralaisehdokkaiksi osuu väistämättä myös luottotietonsa menettäneitä henkilöitä. Maksuhäiriömerkintöjä silmäilevien vuokranantajien onkin hyvä pitää mielessä, ettei yksi maksuhäiriömerkintä automaattisesti tarkoita huonoa vuokralaista. Luottotietojen tarkistamisen lisäksi vuokralaiselta kannattaa tiedustella tämän opiskelu- tai työtilannetta. Vuokranantaja voi myös pyytää nähtäväkseen esimerkiksi palkkakuitin lopullisen päätöksenteon tueksi. Sen sijaan yhteyden ottaminen vuokralaisen työnantajaan ei ole sallittua, vaan esimerkiksi työnantajan käyttämisen suosittelijana tulisi lähteä vuokralaisen omasta aloitteesta. Vuokralaisehdokkaan henkilöllisyys tulee varmistaa toteamalla se esimerkiksi passista tai ajokortista. Myös huoneistoon asumaan tulevien henkilötiedot saa ja kannattaa selvittää (vuokralaisen mahdollisen puolison nimi ja henkilötunnus sekä lasten osalta syntymävuodet). Vuokralainen voi halutessaan itse esittää myös suosituksen aiemmalta vuokranantajaltaan. Vuokralaisen uskonto, seksuaalinen suuntautuminen tai mikään muu vuokrasuhteeseen liittymätön henkilökohtainen tieto ei kuulu vuokranantajalle. Vuokranantajalla ei ole myöskään mahdollisuutta saada tietoa vuokralaisen mahdollisista rikosrekisterimerkinnöistä. Vuokralaisehdokkaiden haastattelussa apuna voi käyttää myös Suomen Vuokranantajien jäsenille laadittua mallipohjaa yhteystietolomakkeesta, jossa on otettu huomioon se, mitä vuokralaisehdokkaalta saa kysyä. Vuokralaista koskevien tietojen keräämisen ja säilyttämisen suhteen vuokranantajan kannattaa tutustua myös Suomen Vuokranantajien Tietosuojaa vuokraustoiminnassa käsittelevään oppaaseen 21

22 Vuokrasopimus Hyvin laadittu sopimus takaa parhaiten ongelmattoman ja pitkäaikaisen vuokrasuhteen. Tällä on suuri merkitys myös asunnosta saatavaan tuottoon. Hyvän sopimuksen perusedellytyksenä on se, että sopimuksessa noudatetaan lakia ja Hyvää vuokratapaa. Hyvä sopimus on myös selkeä sekä yksiselitteinen. Vuokranantajan kannattaakin muistaa, että epäselvä sopimusehto tulkitaan viime kädessä laatijansa vahingoksi. Suosittelemme käyttämään Suomen Vuokranantajien malleja toistaiseksi voimassa olevasta sekä määräaikaisesta vuokrasopimuksesta. Sopimusmallit on laadittu pitkäaikaisella kokemuksella ja erilaisten ongelmatilanteiden ehkäisy silmällä pitäen. Vuokrasopimuksen sisällössä kannattaa kiinnittää huomioita etenkin seuraaviin ehtoihin: 1. Sopimuksen kesto 2. Vuokran määrä ja erilliskorvaukset 3. Vakuus 4. Vuokrankorotusehto 22

23 Sopimuksen kesto Sopimus on suositeltavinta tehdä joko puhtaasti määräaikaiseksi tai toistaiseksi voimassa olevaksi. Määräaikainen sopimus sitoo lähtökohtaisesti molempia osapuolia sovitun ajan. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus taas päättyy yleensä jommankumman osapuolen irtisanomisen johdosta. Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasopimuksessa osapuolet voidaan myös sitoa vuokrasopimukseen siirtämällä ensimmäistä mahdollista irtisanomisajan alkamispäivää. Esimerkin tilanteeseen sopivasta lausekkeesta sekä sopimussakosta löydät Suomen Vuokranantajien vuokrasopimusmallista. Irtisanomisajan alkamispäivän siirtoa koskevalla ehdolla vältät vuokralaisten tiheän vaihtuvuuden. Tällä tavalla vähennät ylimääräistä työtä ja parannat vuokratuottoa. Vuokran määrä ja erilliskorvaukset Vuokrasopimuksessa on sovittava sekä vuokran määrästä että sen lisäksi maksettavista erilliskorvauksista. Tällainen erilliskorvaus voi olla vaikkapa vesimaksu, joka voidaan vuokrasopimuksessa sitoa esimerkiksi asukkaiden lukumäärään tai veden todelliseen kulutukseen. Sopimuksessa on myös hyvä varautua esimerkiksi vesimaksun nousemiseen tai vesimaksuperusteen muuttumiseen. Mikäli yhtiö alkaa vuokrasuhteen aikana laskuttaa aiemmin henkilöluvun mukaan maksettua vesimaksua todellisen kulutuksen mukaan, voi vuokranantaja vaatia vuokralaista maksamaan vesimaksun kulutuksen mukaan vain, jos tästä on nimenomaisesti sovittu. Se, että vuokranantajaosakas maksaa yhtiölle vedestä enemmän kuin mitä vuokralainen maksaa vuokranantajalle, voi syödä vuokratuloa satojakin euroja vuodessa. 23

24 Vakuus Vuokrasopimuksessa voidaan sopia vuokrasopimuksen velvoitteiden laiminlyönnin varalle asetettavasta vakuudesta. Vakuus voi olla esimerkiksi rahavakuus, pankkitalletustodistus tai Kelan maksusitoumus. Vakuuden ylärajaksi on laissa säädetty kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava summa. Rahavakuuden sijaan tai sen lisäksi vakuutena voi olla esimerkiksi nuoren vuokralaisen vanhemman antama omavelkainen takaus. Tällöin takaaja sitoutuu vuokrasopimuksesta erillisessä takaussitoumuksessa viime kädessä itse vastaamaan vuokranantajalle sopimuksesta johtuvista velvoitteista, eli esimerkiksi maksamatta jääneistä vuokrista tai huoneistolle aiheutuneiden vaurioiden korjaamisesta vuokrasuhteen päätyttyä. Takausta ei ole automaattisesti rajattu kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan määrään. Jos takaussitoumukseen ei ole kirjattu erillistä euromääräistä rajausta, takaajan on hyvä ymmärtää, että viime kädessä hänen maksettavakseen voivat tulla esimerkiksi puolenkin vuoden vuokrarästit. Sopimuksessa kannattaa sopia selkeä eräpäivä, johon mennessä vakuus on oltava asetettuna. Vakuus tulisi olla asetettuna ennen kuin vuokralaiselle luovutetaan avaimet vuokra-asuntoon. Näin vuokranantajalla säilyy mahdollisuus purkaa vuokrasopimus ennen avainten ja huoneiston hallinnan luovuttamista, mikäli vuokralainen ei pystykään asettamaan sovittua vakuutta. Vuokrankorotusehto Vuokran pysyminen yleisen hintakehityksen ja vuokrien kasvun tahdissa on syytä varmistaa vuokrasopimukseen otettavalla asianmukaisella korotusehdolla. Vuokrasopimuksessa on hyvä sopia sekä korotuksen perusteesta että korotusajankohdasta. Ollakseen pätevä, vuokrankorotusperusteen täytyy olla riittävällä tavalla yksilöity ja kohtuullinen. Yleisesti käytettyjä perusteita vuokrankorotukselle ovat esimerkiksi prosentuaalinen korotus tai vuokran sitominen 24

25 elinkustannusindeksiin. Korotusehto voi olla esimerkiksi seuraavanlainen Vuokraa korotetaan vuosittain enintään viidellä prosentilla. Tällainen korotusehto on selkeä kummallekin vuokrasopimuksen osapuolelle ja tuo vuokranantajalle mahdollisuuden korottaa vuokraa vuosittain 0-5 %. Asunnon ostaminen vuokrattuna Mikäli asunto hankitaan vuokrattuna, siirtyy vuokrasopimus sellaisenaan uudelle omistajalle. Uudella vuokranantajalla ei siis ole velvollisuutta, mutta ei toisaalta myöskään oikeutta tehdä uutta vuokrasopimusta vuokralaisen kanssa. Mikäli jokin ehto voimassa olevassa sopimuksessa koetaan vaikkapa epäselväksi, voivat sopimuksen osapuolet toki neuvotella kyseisestä ehdosta ja sen mahdollisesta muuttamisesta. Vuokralaisella ei ole kuitenkaan lähtökohtaisesti velvollisuutta hyväksyä vuokranantajan ehdottamia muutoksia sopimuksen ehtoihin. 25

26 Vakuutukset Vuokralaisen vakuutus Vakuutuksen voimassapitäminen on vuokralaisen oman edun mukaista. Vuokralaisen kotivakuutuksesta voidaan korvata tarvittaessa mm. sijaisasumisen kuluja sekä vuokralaisen omille huonekaluille aiheutuneita vahinkoja. Vuokralaisen kotivakuutus kannattaa ottaa vastuuvakuutusosineen, jotta vakuutuksesta voi olla mahdollisuus saada myös esimerkiksi taloyhtiön vastuulle kuuluville rakennuksen osille aiheutuneiden vahinkojen kuluja katetuksi. Vuokrasopimukseen kannattaakin ottaa ehto siitä, että vuokralaisella tulee olla kotivakuutus vastuuvakuutusosineen voimassa koko vuokrasuhteen ajan. Etenkin vuokrasuhteen alkaessa vuokralaisen kanssa kannattaa keskustella myös kotivakuutuksen tärkeydestä. Pahimmillaan esimerkiksi kodinkoneiden vuodot voivat aiheuttaa useiden tuhansien eurojen vahingot. Vuokranantajan vakuutus Vuokralaisen vakuutuksen lisäksi vuokranantaja voi myös vakuuttaa itse sijoitusasuntonsa, sillä asuntoa voi kohdata myös vahinko, jota taloyhtiön tai vuokralaisen vakuutus ei kata. Vakuutuksesta voidaan korvata osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla oleville osille, kuten esimerkiksi parketille tai kylpyhuoneen laatoille aiheutuneita vahinkoja. Vakuutuksesta voi myös saada korvausta menetetystä vuokratulosta, mikäli asunnossa sattuu vahinko, jonka johdosta vuokralainen ei voi käyttää asuntoa korjausten aikana. Jotta vuokranantajan vakuutusten vertailu olisi mahdollisimman helppoa, Suomen Vuokranantajat on teettänyt jäsenilleen avuksi Vakuutusvertailun, johon on koottu yhteen vuokranantajille tarjottavia vakuutuksia ja niiden kattavuuksia. 26

27 27

28 Vuokranantajuus on palvelutehtävä Senkin jälkeen, kun pohjatyöt on tehty huolella ja vuokralainen on muuttanut asuntoon, vuokranantaja voi vielä vaikuttaa vuokratuottoon. Tärkeää on, että vuokralainen viihtyy asunnossa. Jotta vuokratuotto on mahdollisimman taattu, vuokralainen kannattaa pitää tyytyväisenä asiakkaana. Mikäli vuokralainen esimerkiksi ilmoittaa jääkaapin toimimattomuudesta, vuokranantajan kannattaa välittömästi ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin. Olennainen osa toimivaa vuokrasuhdetta on myös sujuva kommunikointi vuokralaisen kanssa. Hyvässä vuorovaikutussuhteessa vuokralainen uskaltaa ottaa mieltä askarruttavia asioita esille ja asiat etenevät keskustelemalla. Vuokranantajan tulee myös kunnioittaa vuokralaisen kotirauhaa. Lain mukaan vuokranantajalla on oikeus päästä vuokrahuoneistoon valvoakseen tilan kuntoa vuokralaisen kanssa sovittuna ajankohtana. Tarpeettomia vierailuja tulee kuitenkin välttää ja muistaa, että kyseessä on vuokralaisen koti. Heräsikö oppaasta kysymyksiä mieleen? Mietitkö vuokranalennuksen määrää? Kuuluuko rikkimenneen jääkaapin korjauskulut vuokranantajalle vai vuokralaiselle? Näihin ja moniin muihin kysymyksiin saat vastauksen Suomen Vuokranantajien jäsenenä ottamalla yhteyttä lakineuvontaamme. Lakineuvonta on jäsenille maksutonta. 28

29