Rakentamisvelvoite kiinteistöllä / /2012

Transkriptio

1 Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Kaupunginhallitus Rakentamisvelvoite kiinteistöllä / /2012 KH Äänekosken kaupunki on myynyt allekirjoitetulla kaupalla noin m2:n suuruisen määräalan Koiviston kylässä sijaitsevasta kiinteistöstä Es son taus ta 1:68 Ollin Talot Virtanen Oy:lle perus tetta van yh tiön lu kuun. Kau pan jälkeen on perustettu Hirvaskankaan Lii ke kes kus Oy, joka omis taa määräalasta muodostetun Hirvaskankaan Liikekeskus - nimisen kiinteistön RN:o Kauppakirjan mukaan määräalalle on rakennettava 1335 k-m2:n suuruinen uudisrakennus mennessä. Rakentamisvelvoitetta ei ole täytetty määräajassa. Kauppakirjan mukainen sopi mus sakko velvoitteen täyttämättä jättämisestä on euroa. Sopimussakkoa ei ole läh detty perimään aiemmin, kos ka ra ken tamis vel voite on siirret ty vuonna 2009 vireille saatetun Hirvas kan kaan koil li sen sek to rin asemakaavan muutoksen ja laajennuksen yh teydessä laa dit tuun maan käyt tö so pi muk seen. Äänekosken kau pun gin ja Hir vas kankaan Liikekeskus Oy:n välinen maankäyttösopi mus on hy väk sytty kaupun ginhallituksessa , mutta sopi mus kumppani ei ole toistai seksi allekirjoittanut sopimusta. Sopijapuolet ovat sopineet maankäyttösopimuksen pohjana ole van ase ma kaa van laa din taan liit ty väs sä neuvottelussa , et tä Hirvaskankaan Liikekeskus Oy toimittaa kaupungille po. ra ken tamisvelvollisuuden jatkoaikaa koskevan hakemuksen. Kun ha kemusta ei kaupungille toimitettu, on lasku so pi mus sa kosta lä he tet ty jou lu kuus sa Hirvaskankaan Liikekeskus Oy on lähettänyt päivätyn oheismateriaalina ole van kirjeen ja pyytää, et tä kau pun ki peruu sopimussakon ja luopuu ra ken tamisvelvoitteen määräajasta. Po. kaava-alueella on myös toinen maankäyttösopimus, jonka yhteydessä käsitellään maanomistajan kaupungilta hankkiman toistaiseksi rakentamattoman kiinteistön rakentamisvelvollisuutta: Äänekosken kaupungin ja Keskimaa Osk:n välinen maankäyttösopi mus on hyväksytty kaupunginhallituksessa ja Keskimaa Osk:n

2 hallituksessa Kaupunginjohtajan päätösehdotus: (valmistelu kaavoituspäällikkö ja tonttipäällikkö ) Kaupunginhallitus hyväksyy, että Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:lle toimitettu sopimussakkoa koskeva lasku perutaan. Asian käsittelyyn palataan kaupunginhallitukselle viimeistään toimitettavan esityksen pohjalta erillisenä tai Hirvaskankaan koilli sen sek to rin asema kaa van ja sii hen liit ty vän maan käyt tö sopi muksen laadinnan yhteydessä. KH Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n kanssa on käyty ja neu vot teluja kos kien Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavamuutosta. Neuvottelut eivät johtaneet asemakaavarat kaisun etenemiseen Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n omistaman maa-alueen osalta. Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:lle on lähetetty neuvottelun perusteella päi vät ty kirje, jossa esitetään mahdollisuutta ha kea jat koaikaa ra ken ta mis velvoitteen täyttämiseen.yhtiö on toimittanut kaupunginhallitukselle päivätyn kir jeen, missä toistetaan päivätyn kirjeen pyyntö poistaa ton tin ra kentamisvelvoite. Ollin Talot Virtanen Oy osti perustettavan yhtiön lukuun nyt kysees sä olevan ton tin (kaavatontti ) sekä samalla kaava-alueella sijaitsevan tontin (kaavatontti ). Äänekos ken kau pun ki os ti kaa va ton tin ta kaisin Yhtiön ostaessa nyt kyseessä olevan kaavatontin on alueel la ollut voimassa kaupunginvaltuuston hyväksymä asemakaava, joka on edelleen voimassa. Ostajalla on ollut tiedos sa aluet ta ostaessaan alueen kaavamerkintään KL-2 pohjautuva rakentamisvelvollisuus: "Lii ke ra ken nus ten kort te li alue. Alueelle saa sijoittaa paljon ti laa vaa ti van eri koista varan kau pan myymälätiloja ja muita myymä lä tilo ja. Päivit täistava rakaupan myymälätilan enimmäiskoko on 400 k-m2. Tontit on rajat tava katuja vastaan tiheällä pensasistutuksella, puu ryhmillä tai vas taavalla näky miä säilyttävällä tavalla."

3 Kaupunginjohtajan ehdotus: Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavan muu tos on tul lut vireil le vuon na 2009, joten kaavamuutos ei ole ollut tiedossa tont tia os tet taes sa. Ostaja ei voi vedota rakentamisvelvollisuu den laiminlyönnissä kaa vamääräykseen, koska alueella on ollut ase makaava ostohetkellä. Viime vuosina sopimussakkoja on peritty Äänekoskella viidestä erityyp pi ses tä kiin teistökaupasta. Kahdessa kyseessä on ollut omakotitont ti, yh dessä rivitalotontti, yhdessä teollisuustontti ja yhdessä liiketont ti. Sopimussakkojärjestelmä perustuu siihen, että kun kaupunki in ves toi maanhankintaan, kaa voitukseen ja kunnallistekniikan raken ta miseen, luovutetut tontit on rakennettava. Toisaalta kunta myy tontit erittäin kohtuulliseen hintaan - tässä tapauksessa 5 euroa/m2 - jolloin ei ole hyväksyttävää, et tä olisi mahdollista ostaa tontti keinot telutar koituksessa: joku os tai si ton tin, odot taisi ar von nou sun ja myisi ton tin eteen päin voi tol la. Ra ken tamis vel voi teaika lai te taan kaikkiin kauppa kirjoi hin kau pun gin val tuuston vah vistaman pää tök sen mukaisesti. Vel voitteet ovat käy tös sä kunta sektorilla laa jasti Kuntaliiton ohjeiston mukaises ti. Asiassa ei ole tullut esille sellaisia seikkoja joiden perusteella sakko voitaisiin jättää perimättä. (valmistelu kaavoituspäällikkö ja tonttipäällikkö ) Äänekosken kaupunki ei vapauta Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:tä kauppakirjan mukaisesta rakentamisvelvollisuudesta eikä poista sopimussakkoa. Kaupunginhallitus myöntää rakentamisvelvollisuuteen jatkoaikaa saakka. Asia päätettiin jättää pöydälle. KH Kaupunginjohtajan ehdotus:

4 Kaupunginhallitus myöntää rakentamisvelvollisuuteen jatkoaikaa saakka. Äänekosken kaupunki ei vapauta Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:tä kauppakirjan mukaisesta rakentamisvelvollisuudesta eikä poista sopimussakkoa. KH Hirvaskankaan Liikekeskus Oy on jättänyt kaupunginhallituksen päätöksestä oikaisuvaatimuksen. Hirvaskankaan Liikekeskus Oy vaatii päätöstä muutettavaksi siten, että rakentamisvelvollisuudelle annetaan lisäaikaa siten, että rakentaminen pitää aloittaa kahden vuoden kuluessa siitä, kun vireillä oleva asemakaavamuutos on lainvoimainen. Päätöksen sanamuotoa on myös selkeytettävä siten, että päätöksestä ilmenee selkeästi, että sopimussakkoa vaaditaan vasta, mikäli rakentamista ei aloiteta myönnettävän jatkoajan kuluessa. Perusteluna toimitusjohtaja Juha Virtanen toteaa mm., että ostaessaan kyseisen määräalan kaupungilta perustettavan yhtiön lukuun kaupunki olisi luvannut, että asemakaavaa muutetaan mm. ostetun määräalan rakennusoikeu den ja alueen liikennejärjestelyjen osalta. Ostajan kannalta lupaus kaavan muuttamisesta oli edellytys kaupal le eikä kauppaa olisi tehty lainkaan ilman tehtäväksi luvattua asemakaavan muutosta. Virtasen mukaan luvattu asemakaavan muutos pantiin vireille 2009 eli sen jälkeen kun rakennuslupahakemus oli 2008 jätetty ja todettu, että ra kennuslupaa ei voida myöntää ennen kaavamuutosta. Rakennuslu pahakemus on ollut tuon jälkeen pöydällä odottamassa uutta kaa vaa. Virtanen toteaa lisäksi, että Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavamuutosesitys poik keaa määräalan oston yhteydessä Juha Virtaselle luvatusta, jolloin Virtanen on alkanut vaatia luvatun mukaista kaavaa valittaen kaava ehdotuksesta. Kaupunki olisi tässä vaiheessa alkanut vaatia vanhan kaavan mukaista rakentamista, kun tarkoituksenmukaista olisi ra kentaa alue uuden vahvistettavan kaavan mukaiseksi. Hirvaskan kaan Liikekeskus Oy toteaa vielä, että mikäli se joutuu rakentamaan vanhan kaavan mukaisesti tai uusi vahvistetta va kaava olennaisesti poikkeaa siitä, mitä Juha Virtaselle alueen os ton yhteydessä tule vasta kaavasta luvattiin, tulee Hirvaskankaan Liikekeskus Oy vaati maan kaupungilta hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.

5 Kaupunginjohtajan ehdotus: Päätöksen sanamuotoa pidetään oikaisuvaatimuksessa epäselvänä: laskutettu sopimussak ko on peruttu 33 :ssä ja 114 :ssä tarkoituksena on ollut, että sopi mussakkoa aletaan perimään vasta, mikäli rakentamista ei aloiteta myönnettävän jatkoajan kuluessa. Sanamuotoa saatetaan Virtasen mukaan tulkita virheellisesti siten, että jo laskutettu kertaalleen pe ruttu sopimussakko voitaisiin perua. Oikaisuvaatimuksessa esitetty väite, että Virtaselle olisi määräalan oston yhteydessä luvattu muuttaa asemakaavaa ja että vuonna 2008 jätetty asemakaavan vastainen rakennuslupahakemus olisi asiallisesti pohjana kaava muutokselle, ei ole totuuden eikä maankäyttö- ja rakennuslainkaan mukainen. Virtanen antaa tarkemmin yksilöimättä ymmärtää, että jo ku voisi kaupungin nimissä luvata asemakaavan muuttamista halu tun kaltaiseksi. Lain mukainen menette ly on, että tarkasti säädellyn kaavoitusprosessin jälkeen kaavaehdotuksen hyväksymisestä päät tää kaupunginvaltuusto. Päätöksen sanamuoto on yksiselitteinen: 33 :ssä on peruttu Hirvaskankaan Liikekeskuksel le joulukuussa 2012 toimitettu sopimussakkoa koskeva lasku, kun 114 :ssä kaupunginhallitus on päättänyt myöntää rakentamisvelvol lisuudelle jatkoaikaa saakka. Mikäli rakentamisvelvollisuutta ei ole täytetty mennessä, kaupunki perii kauppakirjan mukaisen sopimussakon. Aluetta koskevaa allekirjoittamatonta maankäyttösopimusta koskeva hyväksymispäätös on tar koi tus perua kaupunginhallituksen kokoukses sa Oikaisuvaatimus jaetaan esityslistan liitteenä. (valmistelu tonttipäällikkö Petri Konttimäki, puh ) Kaupunginhallitus toteaa, että oikaisuvaatimus ei anna aihetta muuttaa kaupunginhallituksen päätöstä , 114. KH Rakentamisvelvollisuuden jatkoaika on päättynyt Myytyä aluetta koskeva asemakaavan muutos on Korkeimman

6 Va. hallintojohtajan ehdotus: hallinto-oikeuden käsiteltävänä. Johtuen asemakaavan tilanteesta on alue rakennuskiellossa ja rakentamisvelvollisuutta ei voi täyttää. (valmistelu: tonttipäällikkö, puh ) Kaupunginhallitus päättää odottaa Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun ja käsittelee sen jälkeen sopimussakon perinnän. KH 202 Vs. kaupunginjohtaja, kaavoituspäällikkö ja tonttipäällikkö ovat neuvotelleet Hirvaskankaan Liikekeskus Oy:n kanssa kiinteistökaupan esisopimuksesta, joka koskee Hirvaskankaan Liikekeskus - nimistä tilaa RN:o Kaupunki ostaisi yhtiöltä vuonna 2007 myymänsä kaupan kohteen tuolloisella myyntihinnalla Yhtiö vapautuisi kauppakirjan mukaisesta rakentamisvelvoitteesta ja sopimussakosta. Kaupan edellytyksenä on esisopimuksen mukaan: 1) Äänekosken kaupungin tätä kiinteistönkaupan esisopimusta/ kauppakirjaa koskeva hyväksymispäätös on saanut lainvoiman 2) Hirvaskankaan Liikekeskus Oy on hyväksynyt tämän kiinteistönkaupan esisopimuksen/kauppakirjan; kiinteistöyhtiön valtuutus Juha Virtaselle 3) KHO on antanut päätökset valituksiin, jotka koskevat Äänekosken kaupunginvaltuuston hyväksymää Hirvaskankaan koillisen sektorin asemakaavaa 4) KHO:n päätöksen jälkeen Äänekosken kaupungin vireillepanema asemakaavamuutos saa lainvoiman. Asemakaavamuutos koskee kaupan kohteena olevaa kiinteistöä ja sen lähialuetta. Asemakaavamuutoksella jaetaan rakennusoikeus pinta-alojen suhteessa kaupan kohteena olevan kiinteistön ja myyjän omistaman kiinteistön kesken. Kiinteistönkaupan esisopimus ja kartta liitteenä.

7 (valmistelu kaavoituspäällikkö Olli Kinnunen, puh , tonttipäällikkö Petri Konttimäki, puh ) Vs. kaupunginjohtajan ehdotus: Äänekosken kaupunki hyväksyy laaditun kiinteistönkaupan esisopimuksen/kauppakirjan.