NEWSEC KIINTEISTÖ- MARKKINAKATSAUS SUOMI KEVÄT 2019

Transkriptio

1 1 NEWSEC KIINTEISTÖ- MARKKINAKATSAUS SUOMI KEVÄT 019 KIINTEISTÖJEN SIJOITUSKYSYNTÄ JATKUU VOIMAKKAANA VUOKRALAIS- EDUSTUS NOUSUSSA SUOMESSA KOPPIKONTTOREISTA YHTEISÖLLISIIN COWORKING-TILOIHIN THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

2 NEWSEC POHJOIS- EUROOPASSA AMMATTILAISTA LIIKEVAIHTO 00 MILJ. HALLINNOI 5 MRD. ARVOSTA KIINTEISTÖJÄ ARVIOINTEJA VUOSITTAIN 165 MRD. ARVOSTA SOLMITTUJA VUOKRASOPIMUKSIA 1 MILJ. M KIINTEISTÖKAUPAN NEUVONANTOJA VUOSITTAIN 3,3 MRD. NEWSEC SUOMESSA NOIN 00 AMMATTILAISTA LIIKEVAIHTO 3,6 MILJ. HALLINNOI 11,6 MRD. ARVOSTA KIINTEISTÖJÄ ARVIOINTEJA VUOSITTAIN 15 MRD. ARVOSTA SOLMITTUJA VUOKRASOPIMUKSIA 176 T M KIINTEISTÖKAUPAN NEUVONANTOJA VUOSITTAIN 795 MILJ. OULU SISÄLLYS- LUETTELO NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT TRONDHEIM VAASA KUOPIO 5 EXECUTIVE SUMMARY JYVÄSKYLÄ TAMPERE HÄMEENLINNA IMATRA 6 9 KATSAUS SUOMEN TALOUTEEN EUROOPAN KIINTEISTÖMARKKINAT BERGEN OSLO TURKU HELSINKI 1 13 POHJOISMAIDEN KIINTEISTÖMARKKINAT 1 1 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT AARHUS GÖTEBORG TUKHOLMA TALLINNA RIIKA 1 17 PÄÄKAUPUNKISEUTU 18 1 HELSINGIN KESKUSTA 5 TAMPERE 6 9 TURKU OULU 3 1 MUU SUOMI 3 TYÖYMPÄRISTÖKEHITTÄMINEN 5 VUOKRALAISEDUSTUS KÖÖPENHAMINA MALMÖ 6 7 NEWSEC SUOMESSA VILNA Copyright Newsec 019 Tämä raportti on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsecin hallussa tai toimitettu Newsecille. Kaikki mahdollinen on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen täydestä oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota takuuta. Newsec ei ota vastuuta raportin mahdollisten epätarkkuuksien vuoksi syntyneistä vahingoista. Raportin tietoja ja grafiikkaa voidaan käyttää, kun lähde on selkeästi mainittu.

3 EXECUTIVE SUMMARY NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT KIINTEISTÖJEN SIJOITUSKYSYNTÄ JATKUU VOIMAKKAANA NEWSECIN KIINTEISTÖ- MARKKINAKATSAUS KEHITTYY Aiemmissa markkinakatsauksissamme olemme kertoneet varsin perusteellisesti tietoja Suomen eri osamarkkinoista. Tiedon keräämisessä olemme omien lähteidemme lisäksi käyttäneet ulkopuolisia tietolähteitä, ja saamamme palautteen myötä olemme nyt kehittämässä raporttiamme enemmän visuaaliseen ja graafiseen suuntaan. Emme kuitenkaan ole unohtamassa tarkempaa markkinatietoa. Meillä on ollut jo lähes kaksi vuotta käynnissä mittava markkinadataprojekti, jonka tavoitteena on hyödyntää ja yhdistää digitaalisesti eri tietolähteistä saatavaa dataa. Datan avulla voimme nopeasti ja luotettavasti koostaa erilaisia markkinaraportteja ja -tietoja, joiden avulla sekä asiakkaamme että me sisäisesti voimme parantaa kilpailukykyä. Tarkempi datan hyödyntäminen mahdollistaa myös näkemyksellisemmän ja entistä paremmin tulevaisuutta ennakoivan raportoinnin. Kun siis haluat jatkossa tarkempia markkinatietoja vaikkapa Suomen eri osamarkkinoista, käänny puoleemme. Pörssiturbulenssi vuoden 018 loppupuolella ei ole heijastunut kiinteistösijoitusmarkkinoille ja sijoituskysyntä on jatkunut voimakkaana. Loppuvuonna 018 on nähty ennätyksellisiä kiinteistökauppoja Helsingin keskustassa. Esimerkiksi eläke vakuutusyhtiö Ilmarinen myi Töölön lahdella osoitteessa Alvar Aallon katu 3 sijaitsevan n 116 miljoonalla eurolla ja aikaisemmin osoitteessa Töölönlahdenkatu 3 olevan n 190 miljoonalla eurolla. Molemmissa kaupoissa tuottovaatimus painui reilusti alle prosentin. Vuoden 018 kokonaisvolyymiksi muodostui noin 9,3 miljardia euroa, mikä on historian toiseksi korkein lukema. Kysyntä näyttää jatkuvan vilkkaana myös vuonna 019, eikä pelkästään pääkaupunki seudulla vaan myös Turun ja Tampereen talousalueilla. Ennustammekin likviditeetin pysyvän 7,5 miljardin euron luokassa. Sijoituskysyntä keskittyy vuonna 019 erityisesti ihin ja logistiikkasegmenttiin. Toimistojen osalta uudet kiinteistöt keskustojen ja liikenteen solmu kohtien läheisyydessä ovat sijoittajien mieleen, kuten myös logistiikkakiinteistöt. Näistä ollaan valmiita myös maksamaan, ja molemmissa segmenteissä nähtiinkin ennätyshintoja vuoden 018 aikana. Haasteellisin segmentti on näkemyksemme mukaan vähittäiskaupan kiinteistöt; murros vähittäiskaupassa on näkynyt voimakkaana jo vuonna 018, ja menestyvien alueiden ja kohteiden valinta vaatii erityistä huolellisuutta ja näkemystä. Odotukset korkojen noususta ovat pysyneet maltillisina, ja nousun onkin jo ennustettu lykkääntyvän, vaikka alkuvuonna monella taholla oli eri näkemyksiä. Korkojen mahdollinen nousu ei näkemyksemme mukaan taita hintatasoja tai kysyntää. RAKENTAMINEN JA VUOKRA- MARKKINAT Tänä vuonna rakentamisen volyymissä laskeudutaan pidempiaikaisten trendien tasolle. Rakentaminen on alkuvuodesta vielä vilkasta, mutta Tilastokeskuksen rakennus- ja asuntotuotannon mukaan rakennuslupien määrä väheni huomattavasti vuoden 018 aikana, varsinkin toimitilarakentamisessa. Etenkin vuokraasunnoissa on siirrytty jo ylitarjonnan puolelle joillakin alueilla. Tarjonnan kasvaessa asuntoja ei jäädä jonottelemaan, vaan mieleinen asunto löytyy helpommin. Merkittävä ilmiö rakentamisessa on hotellitarjonnan lisääntyminen. Keväällä 019 pääkaupunkiseudulla on rakenteilla ainakin kymmenen uutta hotelliprojektia. Myös vuokramarkkinoilla on ollut liikettä, sillä vähittäiskaupan tilamäärän kasvun myötä markkinat ovat korjanneet liiketilojen vuokria alaspäin. Toimistojen osalta keskustan vuokrat ovat edelleen nousussa, ja positiivinen talouskasvu on auttanut myös muita prime-alueita. Kuitenkin suuri vajaakäyttö jakaa edelleen markkinoita ja on vuokralaisten eduksi. Uudet infrahankkeet ovat myös vaikuttaneet markkinoiden painotukseen. Asuntojen osalta tuleva tarjonta vaikuttaa vuokratasoihin, vaikka kysyntä on edelleen voimakasta. TOIMITILATRENDIT Vuosi 018 on ollut erittäin vilkasta työympäristökehittämisen aikaa. Lukuisat yritykset toimialasta riippumatta ovat kehittäneet tilojaan enemmän monitilan suuntaan. Työympäristöjä on kehitetty niin vanhoihin rakennuksiin kuin moderneihin uudiskohteisiinkin. Yhteistä näille kehittämisprojekteille on ollut vahva käyttäjien osallistaminen, muutosjohtaminen ja käyttäjien hyvinvointia tukevien näkökulmien korostuminen. Toinen näkyvä trendi markki noilla ovat olleet lukuisat uudet coworking-tilat, joita on kansainvälisten tuulien myötä avautunut Suomeenkin. Esimerkiksi Epicenter rantautui joulukuun alussa Tukholmasta in. KIITOKSET 30-VUOTISESTA MATKASTA! Yhtiömme on ollut kiinteistömarkkinoilla ensin Tallbergin omistuksessa ja sitten Newsec-perheessä vuodesta 005. Minulla on ollut ilo ja kunnia olla mukana tässä huikeassa tarinassa koko 30 vuoden ajan läpi parin kovan nousun, mutta myös laman. On ollut mieletöntä nähdä kiinteistöalan kehitys tänä aikana, niin sijoitusmarkkinoiden kuin asiantuntijapalveluidenkin kannalta. Aloittaessamme meitä oli 10 henkilöä, ja tällä hetkellä asiantuntijajoukkomme on jo noin 00 koko Newsecin noin henkilön vahvuisessa organisaatiossa Pohjois-Euroopassa. Jäädessäni eläkkeelle Newsecistä maaliskuussa 019 haluan kiittää koko fantastista henkilökuntaamme sekä Teitä, uskolliset asiakkaamme ja yhteistyökumppanimme: olette mahdollistaneet menestystarinamme! Kai Keituri Newsec

4 KATSAUS SUOMEN TALOUTEEN NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT Vuosi 019 on taloudessa käynnistynyt hyvin erilaisissa tunnelmissa kuin edellinen vuosi. Vuoden 017 jälkipuoliskon kasvupyrähdys nostatti Euroopassa talousluottamuksen huippuunsa. Jo alkuvuodesta 018 alkoi kuitenkin käydä selväksi, että kasvuhuippu on jäämässä taakse ja kansainvälisen talouden voimakkain veto on hiipumassa. Ylimitoitetut odotukset ja poliittisten riskien luoma epävarmuus purkautuivat loppuvuonna voimakkaina kurssilaskuina osakemarkkinoilla. Vuoden 019 kasvuennusteita onkin viime kuukausina merkittävästi alennettu. Lähivuosina euroalueella ei ole näköpiirissä merkittävää korkotason nousua. TALOUDEN MYÖTÄTUULI VAIMENEE Myös Suomen talouden näkymä on jäähtymässä. Suhdannevaihteluun eniten vaikuttavien kysyntätekijöiden viennin ja investointien trendi on vuoden 018 toiselta neljännekseltä alkaen selvästi heikentynyt. Kasvun hidastumisen taustalla on runsaasti kansainvälisiä tekijöitä, kuten kauppasodan luoma epävarmuus, brexit sekä Kiinan talouskasvun rakenteellinen hidastuminen. Osin on kuitenkin kyse myös kotikutoisista kitkatekijöistä. Teollisuuden korkeahko kapasiteetin käyttöaste sekä paheneva työvoimapula kielivät, ettei helposti käyttöönotettavia vapaita resursseja enää ole edellisvuosien tapaan saatavilla ja kasvun aikaansaaminen on aiempaa vaikeampaa.

5 KATSAUS SUOMEN TALOUTEEN NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT SUOMEN BKT-KASVU HIDASTUU PITKÄN AIKAVÄLIN PERUSURALLE Suomen BKT-kasvun odotetaan hidastuvan vuonna 019 noin 1,5 prosenttiin. Kyseessä on selvä tason pudotus, sillä talouden nousukaudella kasvu on ollut keskimäärin noin,5 prosenttia vuodessa. Historiallisessa katsannossa nämä lukemat ovat varsin vaatimattomia. Ennen finanssikriisiä Suomen talous kasvoi vuosina keskimäärin noin,9 prosenttia vuodessa taantumajaksot mukaan lukien. Väestön ikääntymisen ja heikon tuottavuuskehityksen vuoksi Suomen talouden pitkän aikavälin kasvupotentiaali on 010-luvulla merkittävästi alentunut. Talouden nykyisillä rakenteilla BKT:n voidaan odottaa kasvavan pitkällä aikavälillä vain noin 1,0 1,5 prosentin vauhtia. Vuoden 019 näkymä on siis kutakuinkin BKT-kehityksen uuden perusuran mukainen. TYÖLLISYYS TALOUDEN VALOPILKKU Talouden ehdoton valopilkku on ollut työllisyyskasvun jatkuminen erittäin vahvana. Nykyisen hallituskauden alusta lukien uusia työpaikkoja on syntynyt nettomääräisesti jo lähes Työllisyyden paranemisvauhti oli edellisen kerran yhtä ripeää 1990-luvun lopulla vuotiaiden työllisten lukumäärä nousi vuonna 018 kaikkien aikojen huippulukemiin. Myös hallituksen 7 prosentin työllisyysastetavoite näyttäisi toteutuneen etuajassa. Työllisyyden koheneminen on ollut talouden suorituskykyyn nähden jopa yllättävän voimakasta. Tehtyjen työtuntien kasvu ylittää jo bruttokansantuotteen kasvuvauhdin. Positiivinen tuottavuuskehitys on siis pysähtynyt. Loppukysynnän heikkeneminen on voinut tulla rekrytoijillekin yllätyksenä. Mikäli näin on, tuotannon kasvua haetaan jatkossa todennäköisesti ensisijaisesti tuottavuuden paranemisen kautta, jolloin työmarkkinoiden imu väistämättä vaimenee. Tuottavuuskasvun heikkeneminen on kaikkia teollisuusmaita koskeva ilmiö eikä sen perimmäisiä selityksiä vielä täysin tunneta. Taustalla on oletettavasti useita rakenteellisia syitä, kuten demografiset muutokset, palveluvaltaistuminen sekä teollisuuden merkityksen väheneminen. Suomessa tuottavuuskasvu oli 1990-luvulla poikkeuksellisen voimakasta, koska Nokian menestyksen siivittämänä maahan syntyi runsaasti korkean tuottavuuden teollista tuotantoa. Vastaavaa teollista elpymistä ei ole tällä kertaa tapahtunut eikä sitä ole myöskään näköpiirissä. KOTITALOUDET ALKANEET TASAPAINOTTAA TALOUDENPITOAAN? Eletty noususuhdanne on ollut sikäli erikoinen, että yksityinen kulutus alkoi selvästi voimistua jo ennen varsinaista talouden elpymistä. Kulutuskysynnän kasvu oli jo vuonna 015 reippaassa vauhdissa, vaikka työttömyys oli vielä huipussaan ja ansiokehitys vaatimatonta. Kotitaloudet ikään kuin ottivat förskottia nousukaudesta, joka ei ollut vielä alkanut. Sittemmin työllisyys on parantunut ja palkkasumma noussut, mutta samalla myös kotitalouksien velkalasti on paisunut, säästämisaste painunut negatiiviseksi ja maksuvaikeuksissa olevien määrä kasvanut. Näiden tekijöiden vuoksi kulutuskysynnän herkkyys talouden häiriöille on lisääntynyt. Vuoden 018 aikana oli jo nähtävissä, että kotitaloudet ovat heräämässä taloudenpitonsa haavoittuvuuksiin, ja säästäväisyys vaikuttaisi olevan nousussa. Koti talouksien lisääntynyt varovaisuus merkitsee, että kotimaiseen kulutukseen ladatut odotukset voivat osoittautua ylimitoitetuiksi. ASUNTOMARKKINOILLA EDESSÄ SUVANTOVAIHE Asuinrakentaminen on koko nousukauden ajan ollut merkittävä talouskasvun ajuri, ja vuonna 018 valmistui ennätysmäärä asuntoja. Rakentamisen kovin myötätuuli on selvästi vaimentunut ja myönnettyjen rakennuslupien määrät ovat kääntyneet laskuun. Massiivisessa uudiskohteiden määrässä riittääkin asuntomarkkinoilla sulateltavaa, ja rakentamisen tahti hidastuu. Kuinka voimakkaasti rakentaminen jäähtyy, riippuu siitä, miten hyvin asuntokauppa jaksaa pyöriä. Vanhoissa asunnoissa kauppamäärät ovat jo olleet hienoisessa laskussa. Asuntomarkkinoilla näyttäisikin olevan edessä suvantovaihe. KOROT PYSYVÄT MATALALLA USA:n kiristyvällä rahapolitiikalla on jo ollut vaikutuksia maailmantalouteen. Ensimmäisiä kärsijöitä ovat olleet ulkomaisesta rahoituksesta riippuvaiset kehittyvät taloudet ja niissä toimivat yritykset, joiden dollarilainojen kustannukset ovat nousseet. Kiristykset ovat kuitenkin alkaneet tuntua myös kotirintamalla. Pitkäkestoisen kiinteän asuntorahoituksen hinta on noussut USA:ssa 5 prosentin tuntumaan, mikä on jo hidastamassa asuntokauppaa ja rakentamista. USA:n keskuspankilta (Fed) voidaankin jatkossa odottaa aiempaa maltillisempaa koronnostotahtia varsinkin, jos globaalin kasvunäkymän heikkeneminen jatkuu. Euroopan keskuspankki EKP on rahapolitiikkatoimissaan huomattavasti Fediä jäljessä. EKP irtautui vuoden 018 lopussa niin sanotusta määrällisestä elvytyksestä, mutta keskuspankin oman arvion perusteella ensimmäiset koronnostot tulisivat ajankohtaiseksi vasta syksyllä 019. Viimeaikaisen uutisvirran perusteella makrotalouden kehitys euroalueella on selvästi heikentynyt ja myös inflaatio näyttäisi olevan jälleen taittumassa hitaampaan suuntaan. Onkin täysin mahdollista, että ensimmäiset koronnostot lykkääntyvät vieläkin kauemmaksi tulevaisuuteen. Lähivuosina euroalueella ei ole näköpiirissä merkittävää korkotason nousua. Timo Vesala Valtiotieteiden tohtori Pääekonomisti Työttömyysaste Vuosimuutos, % SUOMEN TYÖLLISYYS- JA TYÖTTÖMYYSASTE % % Työttömyysaste Työllisyysaste Lähteet: Säästöpankki ja Macrobond SUOMEN BKT:N MUUTOS % Lähteet: Säästöpankki ja Macrobond Työllisyysaste

6 EUROOPAN KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT KIINTEISTÖJEN KEHITYSKAARI VUOSIKYMMEN EUROOPAN KIINTEISTÖMARKKINOILLA % 8,5 7,5 6,5 5,5,5 3,5,5 % Lontoo City KESKIMÄÄRÄISET TUOTTOVAATIMUKSET Euroopan top 15 -markkinoilla Birmingham TOIMISTOJEN VAJAAKÄYTTÖASTEET otanta Euroopan kaupungeista Berliini Toimisto High Street -liiketila Logistiikka Frankfurt München Pariisi ydinkesk. Lyon Madrid Barcelona Q 018 Milano Rooma Lissabon Bryssel Amsterdam Dublin Kööpenhamina 15 vuoden keskiarvo Tukholma Varsova Praha Budapest TAHTI JATKUU: EUROOPAN SIJOITUSMARKKINAT PYSYVÄT VAHVOINA Tänä vuonna tulee kuluneeksi kymmenen vuotta finanssikriisistä, joka oli selvä käännekohta Euroopan kiinteistö markkinoilla. Siitä alkanut suhdanne on ollut yksi historian pisimmistä. Tänä aikana sekä sijoitusettä tilamarkkinat ovat pysyneet vahvoina kaikkialla Euroopassa. Vuoden 018 kokonaissijoitusvolyymi Euroopan markkina-alueella pysyi suunnilleen edellisvuoden tasolla, 68 miljardissa eurossa. Euroopassa on siis koettu viisi vahvan sijoituskysynnän vuotta, ja kysyntä on ylittänyt vuotta 008 edeltäneen piikin. Sijoittajien riskinottohalu on pysynyt ennallaan, ja kolme kärkimarkkina-aluetta, Iso-Britannia (66,5 miljardia euroa), Saksa (61,5 miljardia euroa) ja Ranska (3,8 miljardia euroa) ovat haukanneet leijonanosan sijoituksista. Ykköskaupunkeja viime vuonna olivat odotetusti Lontoo, Pariisi ja Saksan kuusi isoa kaupunkia, joissa kaikissa markkinaa hallitsivat megakaupat. Aktiivisuus osoittaa, että olosuhteet ovat suosiolliset ja että tämänhetkinen suhdanne on hyvässä vauhdissa erityisesti hieman jäljessä tulevilla markkinoilla. Sijoittajat ovat kuitenkin varuillaan monella Euroopan markkina-alueella vallitsevan poliittisen epävakauden, heikon tarjonnan ja erityisesti monen suurkaupungin segmentin kohonneen hintatason vuoksi. Näin ollen odotamme markkinoiden pysyvän vakaina seuraavan kahden vuoden ajan. Euroopan kiinteistömarkkinoille virtaavat sijoitukset ja varallisuus ovat terävöittäneet hinnoittelua ja saattaneet tuottovaatimukset asteittaiseen laskuun viime vuosikymmenen aikana. Toimistosegmentissä prime-tuottovaatimusten keskiarvon lähes yhdeksän vuotta kestänyt lasku pysähtyi 3,70 prosentin paikkeille. Prime-tuottovaatimukset ovat tällä hetkellä alimmillaan Saksassa, jossa Berliinissä (,9 %) on nähty jo historiallisen matala lukema. Isossa-Britanniassa segmentin tuottovaatimukset ovat pysyneet ennallaan parin viime vuoden aikana Lontoossa (3,5 %), eikä brexit ole latistanut kansainvälisten sijoittajien vahvaa kysyntää. Pariisissa jen tuottovaatimukset ovat saavuttaneet tason (3,0 %), johon ei ylletty edes ennen finanssikriisiä. Muissa segmenteissä tilanne on sama: prime high street -liikekiinteistöissä tuottovaatimukset ovat nyt 3,1 prosentissa (5,5 % vuonna 008) ja logistiikassa, jossa verkkokaupalla on ollut merkittävä rooli, vuoden 018 lukema oli 5,0 prosenttia (7,7 % vuonna 008). VETOAPUA KANSAINVÄLISILTÄ SIJOITTAJILTA Miksi Euroopassa on nähty pitkittynyttä tuottovaatimusten laskua? Vastaus liittyy osittain keskuspankkien likviditeettiohjelmien ennennäkemättömään tasoon. Määrällisen elvytyksen käyttö on painanut tuottovaatimukset ennätyksellisen matalalle monissa varallisuusluokissa. Se on kannustanut sijoittajia hakemaan paremman tuottovaatimustason varallisuutta samankaltaisella turvalla, eli kiinteistöt ovat olleet helppo valinta. Näin eurooppalaisten kiinteistöjen kiihtyvä kysyntä on johtanut ennätysvolyymeihin ja -hinnoitteluun. Merkittävä osuus uudesta kysynnästä tulee ulkoapäin, ja kotimaisen sijoituskysynnän osuus onkin laskenut vuoden 007 lukemiin monissa Euroopan kaupungeissa. Kasvavan kansainvälisen kysynnän myötä markkinoille on saapunut uusia toimijoita erityisesti Aasiasta, ja heidän rahoituksensa perustuu velan sijaan pääasiassa omaan pääomaan, mikä muuttaa osaltaan pääomamarkkinoiden näkymiä. Näillä uusilla toimijoilla on usein hyvin erilaiset tavoitteet pääoman suojelu ja siten myös erilainen asenne hinnoitteluun. Tämä uusi dynamiikka pitää core-kiinteistöjen tuottovaatimukset alhaisina vielä näinkin myöhäisessä vaiheessa suhdannetta. Erityisesti asunnot, hotellit ja opiskelijaasunnot ovat nousemassa keskeisiksi varallisuusluokiksi kiinteistömaailmassa. Vaihtoehtoisten kohteiden osuus Euroopan kiinteistömarkkinoiden kokonaissijoitusvolyymistä on nousussa, samoin kuin logistiikkasegmentin, mikä muuttaa ajattelutapoja kiinteistömarkkinoilla. EUROOPAN TOIMISTOMARKKINAT KUKOISTAVAT YHÄ Sijoitusmarkkinoiden aktiivisuutta tukee vahva vuokralaismarkkina. Toimistojen kysynnässä vuosi 018 oli yksi aktiivisimmista sitten finanssikriisin. Kysyntä on pysynyt vakaana useimmilla markkinoilla, ja 15 vahvimmassa kaupungissa tehtiin yhteisennätys,37 miljoonan neliön käyttöönotolla. Nettokäyttöönotto on ollut vahvaa, mitä on seurannut historiallisen alhaiset vajaa käyttöasteet monilla Euroopan mark ki noilla. Vajaakäyttöasteet ovat laskeneet eniten Saksassa. Keskimääräinen vajaa käyttöaste Euroopassa on nyt 6,6 prosenttia, noin 10 peruspistettä matalampi kuin vuonna 017, mutta vaihteluväli on laaja,,0 11,0 prosenttia. Vaikka kasvanut kysyntä on ollut yksi osatekijä, vajaakäyttöasteen laskua ennätyslukemiin viime vuosikymmenen aikana on ajanut erityisesti uuden tarjonnan puute. Rakennusaktiivisuus on ollut rajallista kaikkialla Euroopassa, kun rakennuttajat ovat karttaneet riskejä. Vaikka vajaakäyttöasteet ovat nyt laskussa, rakennuttajat ovat yhä varuillaan. Pariisin, Lontoon, Berliinin ja Münchenin core-markkinoilla hyvin alhainen vajaakäyttöaste tukee nopeaa kehitystä, kun vuokrien nousu todennäköisesti kiihtyy lähitulevaisuudessa. Seuraavan viiden vuoden aikana vuokrien kasvun ennustetaan olevan nopeinta Berliinissä (7,8 %), Tukholmassa (6,0 %), Münchenissä (5, %), Brysselissä (3, %), Barcelonassa (3, %) ja Lissabonissa (3,5 %). UUSIA TRENDEJÄ EUROOPAN KIINTEISTÖMARKKINOILLA Vuokralaiskysynnän sektorirakenne on kehittynyt monilla Euroopan markkinoilla finanssikriisiä seuranneen vuosikymmenen aikana. Lontoon kaltaisissa kaupungeissa teknologia-, media- ja televiestintäyritykset ovat syrjäyttäneet finanssi sektorin yritykset, jotka ovat olleet kysynnän tukipilareita. Barcelonassa ja Berliinissä aiemmin tuntemattomia kaupunginosia on kehitetty alueiksi. Barcelonassa vanhaa teollisuussatama-aluetta, joka on on kehitetty houkuttelevaksi teknologiayrityksille. Berliinissä teknologiavuokralaiset ovat täyttäneet tilat, jotka julkisen sektorin toimijat lupasivat vuokrata 0 vuotta sitten, ja tehneet kaupungista sijoittajia kiinnostavan kohteen. Joustavien tilojen kysynnän kehittyminen muokkaa segmenttiä samoin kuin verkkokauppa liiketilasegmenttiä. Kehitystä ajavat vuokralaisten tarpeet, työntekijöiden kiinnostus joustavampia työnteon muotoja kohtaan sekä tämän mahdollistavan teknologian saatavuus. Euroopassa ilmiö on kasvanut 15-kertaiseksi viime vuosikymmenen aikana, vuoden 010 noin miljoonasta neliöstä 15 miljoonaan neliöön vuonna 018. Kasvu kiihtyy yhä, mutta kokonaisvaikutus on rajallinen: se koskee vain hieman alle prosenttia Euroopan kokonaiskannasta. Tällä on kuitenkin erottava vaikutus Euroopan markkinoilla. Vaikka ilmiö on koskettanut erityisesti Alankomaita ja Espanjaa, sen vaikutus on ollut suurinta Isossa-Britanniassa, erityisesti Lontoossa, jossa se kuvastaa vuokralaisten halukkuutta irtautua markkinan perinteisistä pitkistä vuokrasopimuksista. Vaikka vuokrasopimusten kestot ovat lyhentyneet viimeisen 0 vuoden aikana, ne ovat silti pidempiä kuin muualla Euroopassa. Tarjonnan epävarmuudesta huolimatta yritysten core and flex -strategia vaikuttaa yhä suositummalta vuokralaisten keskuudessa, joten joustavat tilat pysyttelevät markkinan ytimessä vielä vuosia. Samuel Duah, PhD Director, Head of Real Estate Economics International Research

7 POHJOISMAIDEN KIINTEISTÖMARKKINAT NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT RUOTSI NORJA TANSKA Vuonna 005 teimme Newsecillä strate gisen päätöksen vahvistaa Pohjoismaiden ja Baltian markkinoiden välisiä yhteyksiä vähentämällä maakohtaista ajattelua. Toimimme silloin suurelta osin erillisinä yrityksinä, joilla oli paikalliset asiakkaat ja ratkaisut. Nyt, 1 vuotta myöhemmin, meillä on lukuisia kansainvälisiä asiak kaita ja projektipäälliköitä, vakiintuneita päätöksentekofoorumeita ja yhteisiä projekteja sekä neuvonantopuolella että kiinteistö varallisuuden johtamisessa. Olemme tietoisesti tähdänneet tähän kehitykseen, sillä uskomme sen olevan paitsi oikeanlainen strategia myös asiakaskysynnän ohjaama suunta. Siksi tuotamme kahdesti vuodessa kiinteistö markkinakatsauksen koko Pohjoismaiden ja Baltian alueesta, jotta pystymme tarjoamaan hyvän kokonaiskuvan markkinoista. TOIMISTOT TOIPUVAT, LIIKETILAT VAIKEUKSISSA Vuosi 017 oli Ruotsin kiinteistömarkkinoilla heikko, ja segmentin kiinteistökauppavolyymin osuus oli kaikkien aikojen alhaisin, 18 prosenttia. Segmentti on nyt kuitenkin toipunut ja noussut prosenttiin kokonaisvolyymistä. SIJOITUSKYSYNTÄ KASVAA Ulkomaalaisten ostajien kiinnostus Ruotsin markkinoita kohtaan jatkuu voimakkaana. KESKEISET KOROT PYSYVÄT MATALINA Ruotsin keskuspankki nosti joulukuun lopulla ohjauskorkoaan 0,5 pisteluvulla 0,5 prosenttiin. Inflaatio on nyt tavoitetasossaan,0 prosentissa. MUUTOKSIA OSTAJISSA JA MYYJISSÄ Listatut kiinteistöyhtiöt olivat vuoden 018 aikana suurin nettoinvestoija Ruotsissa. EPÄVARMUUTTA ASUNTOMARKKINOILLA Vuoden 018 aikana sekä kotimaiset että ulkomaiset sijoittajat osoittivat kiinnostusta asuntosegmenttiin, johon tehtiin sijoituksia noin 3 prosenttia kokonaisvolyymistä. Alexandra Lövgren Head of Research Newsec in Sweden INFLAATIOPAINE KASVAA Norjan kruunun heikentyminen on vaikuttanut inflaation kasvuun. Oletettavasti tilanne kuitenkin rauhoittuu inflaatio tavoitteen laskettua,5 prosentista,0 prosenttiin ja Norjan kruunun vahvistuttua. VELKAMARKKINAT MUUTTUVAT Pankkirahoitusta on saatavilla useimpiin kiinteistötyyppeihin, mutta monien sijoittajien on sopeuduttava uuteen 60 prosentin luototusasteeseen aiemman 70 prosentin sijaan. Joukkovelkakirjarahoitus tulee todennäköisesti valtaamaan alaa markkinoilla, kun toimijoiden määrä kasvaa. KESKEISTEN KORKOJEN NOUSU TODENNÄKÖISTÄ VUONNA 019 Norjan keskuspankki piti joulukuussa korot odotetusti 0,75 prosentissa ja ennusti jälleen asteittaista nousua vuoden ensimmäisestä neljänneksestä eteenpäin, sillä talouskasvu on nopeampaa ja inflaatio kasvussa. VUOKRASOPIMUSTEN KESTO PITENEE LOGISTIIKKA- SEGMENTISSÄ Pitkäkestoiset, 15 0 vuoden vuokrasopimukset, yleistyvät logistiikka- ja teollisuuskiinteistöissä. VAIHTOEHTOISET MARKKINAT VAHVISTUVAT Kun tuottovaatimukset jatkavat laskuaan Oslossa, sijoittajat saattavat enenevissä määrin suunnata katseensa pääkaupungin ulkopuolelle. Øyvind Johan Dahl Head of Strategic Analysis Newsec in Norway VAIHTOEHTOISTEN SEGMENT- TIEN MERKITYS KASVAA Toimistomarkkinat ovat yhä toiseksi suurin segmentti asuntomarkkinoiden jälkeen. Liiketilat (erityisesti ostoskeskukset) ja logistiikka ovat kasvattaneet osuuttaan kokonaisvolyymistä huomattavasti aiempiin vuosiin verrattuna. KEHITYSHANKKEET VAIHTO- EHTOISILLA SIJAINNEILLA HOUKUTTAVAT MONIA Houkuttelevien prime-kohteiden puute Kööpenhaminassa ja Aarhusissa on saanut sijoittajat etsimään kehityshankkeita muualta Tanskasta. ULKOMAALAISTEN SIJOITTAJIEN KIINNOSTUS ENNALLAAN Jatkuva poliittinen vakaus ja lisääntyneen työllisyyden, viennin ja kotitalouksien kulutuksen siivittämä vahva talouskasvu houkuttavat monia ulkomaalaisia sijoittajia, jotka pitävät Tanskan markkinoita turvasatamana. HOTELLIT MENESTYVÄT Matkailun ja hotellimajoituksen kysynnän kasvaessa Kööpenhaminassa tanskalaiset institutionaaliset sijoittajat ovat alkaneet osoittaa kiinnostusta hotelleja kohtaan. KASVUN JATKUMINEN TODENNÄKÖISTÄ Tanskan talousneuvoston mukaan yli kahden prosentin vuotuinen talouskasvu on mahdollista vuoteen 05 saakka, jos talouspolitiikka pidetään tiukkana ja työvoimaa saadaan lisättyä. Anders Nilsson Analyst, Research Newsec in Denmark

8 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: PÄÄKAUPUNKISEUTU NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT Suomen kiinteistökaupoista valtaosa keskittyy pääkaupunkiseudulle, ja yhä suurempi määrä ulkomaisia sijoittajia on kiinnostunut pääkaupunkiseudun kohteista. Raken ta minen on vielä toistaiseksi vilkasta, mutta hiipumisen merkkejä on jo havaittavissa. Logistiikka- ja varastokohteiden sijoituskysyntä on pysynyt vahvana osittain siksi, että näiden kohteiden tuotot ovat Suomessa verrattain korkeita. PÄÄKAUPUNKISEUTU EDELLEEN KIINTEISTÖ SIJOITTAJIEN KIINNOSTUKSEN KOHTEENA Pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkinat alkoivat vähitellen kansainvälistymään vuoden 001 jälkeen, kun muun muassa kauppakeskus Itäkeskus (nykyinen Itis) myytiin 317 miljoonalla eurolla hollantilaiselle Wereldhave N.V. -yhtiölle. Pääkaupunkiseudulla oli aikaisemminkin ollut kansainvälistä sijoitustoimintaa, kun yhdysvaltalainen elintarvikealan suuryritys Cargill teki jo vuonna 1998 suoria kiinteistösijoituksia Kehä 3:n liepeille teollisuus-, varasto- ja tiloihin. Vuoden 001 jälkeen kansainvälisten sijoittajien määrä kasvoi voimakkaasti, ja nykyisin he ovat kiinteä osa pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkinoita. Valtaosa Suomen kiinteistökauppojen kokonaisarvosta keskittyy yhä pääkaupunkiseudulle, ja erityisesti ulkomaisten toimijoiden kiinnostus pääkaupunkiseutua kohtaan on pysynyt vahvana. Kiinnostuksen myötä pääkaupunkiseudun kiinteistöjen tuotot ovat saavuttaneet Euroopan suurkaupunkien tason varsinkin parhaissa kohteissa. Kiristynyt hinnoittelu on johtanut sijoituskriteereiden laajentamiseen, mikä näkyy kasvavana kiinnostuksena muihin alueisiin kuin Helsingin keskustaan. Sijoituspäätökset syntyvät kuitenkin yhä huolellisten prosessien jälkeen. RADANVARREN TOIMISTO- KOHTEET HOUKUTTELEVAT Työnteon tapojen muuttuessa myös jen kysyntä on muuttunut huomattavasti Suomessa ja pääkaupunkiseudulla. Viimeisen 10 vuoden aikana uusien toimitilojen rakentamisessa on painotettu tilojen joustavuutta sekä tehokasta tilankäyttöä. Tämän myötä myös vanhoja pääkaupunkiseudun tiloja on muutettu vastaamaan nykyisiä käyttötarpeita. Muutos näkyy parhaiten pääkonttoreissa, jotka ovat muuttuneet tehokkaiksi ja joustaviksi monitoimitiloiksi. Pääkaupunkiseudun suuret infrastruktuurihankkeet ovat laajentaneet markkinoita, kun sujuvia liikenneyhteyksiä on avautunut uusille alueille. Uudisrakentaminen on sijoittunut raideyhteyksien varrelle, ja radanvarsien kohteet on pääsääntöisesti vuokrattu täyteen jo ennen rakennustöiden käynnistymistä. Uutta a valmistuu Helsingissä muun muassa Pasilaan Triplan yhteyteen vuosina sekä Kalasatamassa niin Keskon K-kampukseen keväällä 019 kuin Helsingin kaupungin Kaupunkiympäristötaloon alkuvuonna 00. KAUPPAKESKUSTEN KILPAILU ASIAKKAISTA KIRISTYY Kauppakeskus REDIn avattua ovensa syyskuussa otsikoihin nousi jälleen kauppakeskusten kasvava määrä ja pohdinnat kysynnän riittävyydestä. Yleisesti kauppakeskuksilla kestää parikin vuotta asemansa vakiinnuttamiseen, mutta on selvää, että kova kilpailu tilanne tulee kiristymään entisestään Pasilan Mall of Triplan valmistuessa syksyllä 019. Lisäksi rakennustyöt ovat vielä kesken useassa muussa kauppakeskuksessa. Liiketiloihin kohdistuva sijoituskysyntä on pääosin ulkomaista. Esimerkiksi ranskalainen AXA osti kauppakeskus Kluuvin CBRE Global Investorsilta. Syksyllä Wereldhave kertoi päässeensä sopimukseen kauppakeskus Itiksen myynnistä yhdysvaltalaispankki Morgan Stanleyn hallinnoimalle kiinteistösijoitusrahasto Lakeside Aurora Oy:lle. Kauppahinta oli tiedotteen mukaan 516 miljoonaa euroa, ja hinnan nousu vuoden 00 kauppaan verrattuna huima tosin markkinatilanne on nyt täysin erilainen, ja kauppakeskus on käynyt läpi useita muutoksia ja remontteja. LOGISTIKKAKOHTEIDEN KORKEAT TUOTOT HOUKUTTELEVAT SIJOITTAJIA Logistiikka- ja varastokohteiden sijoituskysyntä on pysynyt vahvana osittain siksi, että näiden kohteiden tuotot ovat Suomessa verrattain korkeita. Korkeat tuotot houkuttelevat varsinkin kansainvälisiä sijoittajia. Viime vuonna pääkaupunkiseudun logistiikkakohteissa päästiinkin lähemmäksi Euroopan päämarkkinoiden parhaiden kohteiden tuottovaatimuksia. Sijoittajia kiinnostavat modernit teollisuus- ja varastotilat Kehä

9 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: PÄÄKAUPUNKISEUTU NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT :n varrella. Yksi merkittävimmistä segmentin rakennushankkeista on logistiikkayritys DSV:n Suomen pääkonttori Vantaan Hakkilassa lähellä lentoasemaa. Pääkonttori käsittää noin neliötä logistiikkakeskusta, neliötä terminaalia sekä 000 neliötä tilaa. 1 KÄYNNISSÄ OLEVIA RAKENNUSHANKKEITA Kaupunki Kohde Tilatyyppi Vuokrattava ala m Arvioitu valmistuminen Espoo Ramboll Finland Oy:n pääkonttori HOTELLITARJONTA KASVAA UUDISRAKENTAMISEN MYÖTÄ Pääkaupunkiseudulla rakentaminen on vielä toistaiseksi aktiivista, mutta sen odotetaan notkahtavan jo tänä vuonna. Tilastokeskuksen rakennus- ja asuntotuotannon mukaan liike- ja rakennusten rakennuslupien määrä väheni huomattavasti vuoden 018 aikana. Pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkinoilla merkittävä ilmiö rakentamisessa on kasvava hotellitarjonta. Keväällä 019 pääkaupunkiseudulla on rakenteilla ainakin kymmenen uutta hotelliprojektia, mikä tarkoittaa yli 000 hotellihuoneen lisäystä markkinoille. Toisaalta matkailijoiden määrä ja yöpymiset ovat lisääntyneet, mutta tässäkin segmentissä kilpailu kasvaa. Paljon on muuttunut 30 vuodessa pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkinoilla. Toimitilamarkkinat ovat kokemassa muutosta niin uudenlaisten joustavien ja jaettujen tilojen kuin elämyksellisten liiketilojenkin myötä. Liiketilojen muutokset ruokkivat vastaavasti logistiikkatilojen muutosta nopeammiksi ja automaattisiksi jakelukeskuksiksi. Maailmanmarkkinat ovat muutoksessa, ja esimerkiksi korkojen nousu nähdään monella taholla jo tosiasiaksi lähivuosina. Kiinteistökaupoissa aktiivisuus jatkunee edelleen hyvällä tasolla * Olli-Pekka Mustonen Head of Research 019 Q1 Newsec olli-pekka.mustonen@newsec.fi TRANS- AKTIOITA Toimisto Liiketila Hotelli RAKENNUS- HANKKEITA Logistiikka / tuotannollinen Muu tilatyyppi LEPPÄVAARA TAPIOLA 3 A G PITÄJÄNMÄKI 1 E OTANIEMI 13 B 5 KEILANIEMI H AVIAPOLIS 18 D 16 9 PASILA C 7 J F 11 8 ITÄINEN KANTAKAUPUNKI I Espoo Espoo Espoo Espoo Vantaa Vantaa Vantaa Kauppakeskus Lippulaiva (uudelleenrakentaminen) Kauppakeskus Ainoa (vaihe III) Liikekiinteistö (LänsiAuto) Tietotie 6 K-Kampus (vaihe I) K6 (Lintulahti Corner) Kaupunkiympäristötalo Tripla Workery -t Lähipalvelukeskus Hertsi Mall of Tripla SSA Base (n. 500 huonetta) Tripla-hotelli (30 huonetta) Hotellikiinteistö (00 huonetta, Kansan entinen pääkonttori) Siltasairaala Metropolia ammattikorkeakoulu (vaihe II, rakennukset B, C & D) Toimistotalo Robert Aviapolis Outlet Village (vaihe I) Keskusvarasto (laajennus, vaihe II) liiketila liiketila liiketila, opetus liiketila liiketila hotelli hotelli hotelli muu tilatyyppi muu tilatyyppi liiketila logistiikka * * * * 01 Q 019 Q 019 Q 019 Q3 019 Q 019 Q3 00 Q Fredriksberg (vaiheet B & C) Q Q Q Q 019 Q3 019 Q3 019 Q 019 Q A B C D J LÄNSIVÄYLÄ VIIMEAIKAISIA MERKITTÄVIÄ KIINTEISTÖKAUPPOJA Nimi Tilatyyppi Kaupunki Hinta milj. Pinta-ala Ostaja Myyjä Pressi Smart Premises C Tietotie 6 Varastokiinteistö, varasto, muu, opetus logistiikka Vantaa Espoo Vantaa Julius Tallberg Kiinteistöt Oyj E Skanskan pääkonttori Corum AM F Kauppakeskus Itis liiketila G H I Kaupunkiympäristötalo Kaksi kiinteistöä (Plaza Pilke, Plaza Hehku) Kauppakeskus Martinlaakson Ostari DHL:n logistiikkakiinteistö DSV:n logistiikkakiinteistö Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt Morgan Stanley Real Estate Investingin hallinnoima rahasto liiketila Vantaa VVT Property Fund I Ky logistiikka logistiikka Vantaa Vantaa Vantaa Union Investment Real Estate GmbH Tristan Capital Partnersin hallinnoima rahasto DWS Savills IM (Vestas Investment Managementin ja korealaisten sijoittajien edustajana) AB Sagax SRV Regenero Oy (HGR Property Partners Oy & YIT Oyj) Helsingin kaupunki Union Investment Real Estate GmbH Union Investment Real Estate GmbH Wereldhave Cerberus Capital Managementin hallinnoima rahasto Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo, LähiTapiola Keskinäinen Vakuutusyhtiö DSV Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen * bruttoala Lähteet: Newsec, KTI Lähteet: Newsec, KTI

10 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: HELSINGIN KESKUSTA NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT HELSINGIN KESKUSTA VETOVOIMA PYSYY JA HOTELLITARJONTA LAAJENEE Helsingin keskusta on perinteisesti ollut merkittävin ja myös arvokkain kiinteistömarkkina-alue Suomessa. Viime vuosina keskusta-alue on laajentunut, ja edelleenkin se hakee todellista painopistettään. Helsingin keskustan veto voiman säilyminen pitää jen vuokrat korkealla tasolla ja liike tilojen vajaakäytön matalana. Keskustan jen vuokrat ovat olleet trendinomaisessa nousussa vuodesta 199 lähtien, vaikka välillä on tapahtunut korjausliikkeitä. Viime vuosina markkinavuokrat ovat nousseet voimakkaasti, ja loppuvuodesta 018 alkaen kasvuvauhti on hieman tasaantunut. Positiivisen talouskehityksen myötä vuokralaiskysyntä on vahvistunut ja keskusta-alueen vajaakäyttö asteet ovat hieman laskeneet. Keskusta-alue on viimeisen viiden vuoden aikana laajentunut, kun Töölönlahden rakennukset valmistuivat. Alueen kehittämistä osattiin jo aavistella Sanomatalon valmistuessa vuonna Keskustan reuna-alueet ovat nostamassa profiiliaan, kun maailmallakin huomioidut Oodi-keskusta kirjasto sekä Amos Andersonin taidemuseo valmistuivat vuoden 018 aikana. Hankkeet ovat laajentaneet keskusta-aluetta pohjoiseen. Liiketilojen vajaakäyttö on heilahdellut, mutta kokonaisuutena se on edelleen vähäistä. Koko pääkaupunkiseudun kasvava kilpailu liiketiloista ei ole vaikuttanut keskusta-alueeseen, eikä luultavasti tule vaikuttamaankaan. Keskusta-alue poikkeaa liiketilamarkkinana muista alueista ja pitää jatkossakin asemansa niin sanottuna high-street-alueena, jossa on luonnollista ihmisvirtaa. KUVA: TUOMAS UUSHEIMO HOTELLITARJONNAN KASVU VASTAA KYSYNTÄÄN Keskusta-alueen hotellitarjonta on lisääntymässä huomattavasti. Merkittäviä hankkeita ovat Keskon entisen pääkonttorin saneeraustyöt hotelli- ja asumiskäyttöön Katajanokalla, Teboilin entisen kiinteistön saneeraus hotelliksi Bulevardilla sekä juuri valmistunut Hotel St. George Yrjönkadulla. Vuoden alussa päärautatieasemalla on käynnistynyt hotellityömaa, kun Exilion Asemahotellit Ky rakennuttaa sinne

11 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: HELSINGIN KESKUSTA NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT lähes 500 huoneen hotellin. Exili onilla on hotellihanke myös Pasilassa. Lisäksi HYY Yhtymä hankki Spondalta Seura huoneen tarkoituksenaan laajentaa hotellitoimintaa ylioppilas talon puolelle. Helsingin matkailutilastojen mukaan hotellitarjonnalle on myös kysyntää. Vuonna 017 ylitettiin neljän miljoonan yöpymisen rajapyykki, ja kasvu on ollut nopeaa. ARVOKKAIMPIA KIINTEISTÖJÄ KESKUSTAN MODERNIT TOIMISTORAKENNUKSET Sijainnista ja korkeasta vuokratasosta johtuen markkinoiden suurin sijoituskysyntä kohdistuu Helsingin keskustaan. Viimeisen 1 kuukauden aikana keskustassa on tehty suoria kiinteistösijoituksia ennätyshinnoin. Parhaimpien kohteiden tuottovaatimukset ovat painuneet jo lähelle Euroopan suurimpien markkina-alueiden hintoja, ja ne alkavat olla Uudet kiinteistöt kiinnostavat, ja niistä saadaan korkeimmat hinnat nykyisessä markkina tilanteessa. Houkutteleva alue keskustassa on Töölönlahti, jossa on nähty markkinoiden ennätyshintoja. samalla tasolla kuin esimerkiksi Tukholmassa. Uudet kiinteistöt kiinnostavat, ja niistä saadaan korkeimmat hinnat nykyisessä markkinatilanteessa. Houkutteleva alue keskustassa on Töölönlahti, jossa on nähty markkinoiden ennätyshintoja. Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen teki kaksi kauppaa Töölönlahdelta: se myi loppuvuonna osoitteessa Alvar Aallon katu 3 sijaitsevan n 116 miljoonalla eurolla ja aikaisemmin keväällä osoitteessa Töölönlahdenkatu 3 olevan n 190 miljoonalla eurolla. Molemmissa kaupoissa tuottovaatimus painui reilusti alle prosentin. Keskustassa tehtiin myös liiketilakauppoja, esimerkiksi kun Pohjoisesplanadin kulmalla sijaitseva maamerkkimäinen Kirjatalo myytiin. Kohteen liiketilojen päävuokralaisina toimivat Akateeminen Kirja kauppa ja HOK-Elannon Food Market Herkku. Lisäksi kiinteistön ylemmissä kerroksissa on merkittävä määrä tilaa. Kohteen osti Stockmannilta AEW Europe City Retail -rahasto 108,6 miljoonalla eurolla. Toinen merkittävä liike tilakauppa vuonna 018 oli kauppakeskus Kluuvin myynti AXA Investment Managersille. TRANS- RAKENNUS- AKTIOITA HANKKEITA Toimisto Hotelli A RUOHOLAHTI KAMPPI B TÖÖLÖNLAHTI D MANNERHEIMINTIE LÖNNROTINKATU KAIVOKATU 3 YDINKESKUSTA BULEVARDI ALEKSANTERINKATU E POHJOISESPLANADI ETELÄESPLANADI C 1 Helsingin keskusta on perinteinen ja merkittävä kiinteistömarkkina-alue Suomessa. Todistetusti tällä alueella on tehty Suomen kalleimpia kiinteistökauppoja, ja alueella on muita alueita korkeampi vuokrataso. Keskusta-alue on laajentunut uusien rakennusten myötä ja hakee vielä todellista painopistettään jatkaa kehittymistään esimerkiksi Pasilan uusien rakennusten valmistuessa. A B C D E Helsingin oikeustalo Alvar Aallon katu 3 (Alma Median pääkonttori) Eteläranta Seurahuone Erottajankatu (Tullihallituksen talo) VIIMEAIKAISIA MERKITTÄVIÄ KIINTEISTÖKAUPPOJA Nimi Tilatyyppi Kaupunki Hinta milj. Pinta-ala Ostaja Myyjä hotelli Hemsö Fastighets AB M&G European Property Fund HYY-Yhtymä BlackRock Real Assetsin hallinnoima rahasto Sponda Oyj Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen Berfin Oy Sponda Oyj Lapis Rakennus Oy:n konkurssipesä (As. Oy Helsingin Dianapuisto, As. Oy Helsingin Yrjönkulma) KÄYNNISSÄ OLEVIA RAKENNUSHANKKEITA Kaupunki Kohde Tilatyyppi Vuokrattava ala m Arvioitu valmistuminen 1 Hotellikiinteistö (entinen Keskon pääkonttori; vaihe C) hotelli 019 Q1 Kauri Melakari Head of Data Science Newsec kauri.melakari@newsec.fi 3 Lapland Hotels Bulevardi (18 huonetta) Hotel Scandic Marski (saneeraus, laajentaminen) Scandic Rautatieasema (500 huonetta) hotelli hotelli hotelli 0 000* 019 Q1 019 Q 00 Q * bruttoala Lähteet: Newsec, KTI

12 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: TAMPERE NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT Tampereen keskusta on aina ollut tärkeää aluetta liiketilamarkkinoilla, mutta painopiste on muuttumassa enemmän kohti rautatieasemaa. Niin kotimaiset kuin ulkomaisetkin sijoittajat olisivat kiinnostuneita Tampereen kohteista, mutta tarjontaa on niukanlaisesti. Tampereen keskustan toimitilat alkoivat todella nykyaikaistua 1990-luvulla, kun eläke yhtiö Varma otti omistukseensa vanhat Finlaysonin tilat ja löysi niille uutta käyttöä. Kaupungin kasvun myötä keskusta on pysynyt elinvoimaisena ja haluttuna alueena. Tampereen markkinat kokivat suurimpia muutoksia, kun Business Park Tulli sekä Technopoliksen Yliopistonrinteen ensimmäinen rakennus valmistuivat lähes 10 vuotta sitten. Ennen näitä kehitysprojekteja alue oli oli hajallaan keskustassa ja sen reunaalueilla sekä Hervannassa. Uudet tilat loivat painetta kunnostaa vanhoja keskustan tiloja, sillä vajaakäyttö oli kasvussa. Suuret vuokralaismuutokset Hervannassa, kuten esimerkiksi Microsoftin lähtö, lisäsivät tyhjien tilojen määrää alueella. Nykyään tiloja on pystytty täyttämään melko hyvin, ja tätä edistää myös tuleva raitiotie. Keskustan modernien tilojen vajaakäyttöasteet ovat pysyneet uusista hankkeista huolimatta maltillisella tasolla. VAHVISTUNUT TALOUSKASVU VAUHDITTAA TOIMISTOTILAN KYSYNTÄÄ Modernin tilan kysyntää on edesauttanut vahvistunut talouskasvu. Technopolis aloitti viime vuonna Asemakeskuksen kampuksen sekä ensimmäisen että toisen vaiheen rakentamisen, mikä kasvattaa modernin tilan määrää keskusta-alueella noin neliöllä. Asemakeskuksen ensimmäinen vaihe valmistuu vuoden 019 loppuun mennessä ja toinen vaihe kesällä 00. Lisäksi Sponda rakennuttaa neliön talon kauppakeskus Ratinan viereen. Uudisrakentaminen Kaupissa on vahvaa myös Tampereen yliopistollisen sairaalan kehittämisen ansiosta. Pirkanmaan sairaanhoitopiirillä on rakenteilla kaksi Tuleva Kansi-hanke muuttaa todennäköisesti keskustan painotusta yhä lähemmäs rautatieasemaa. hanketta, joista neliön L-rakennus valmistuu vuoden 019 syksyllä ja neliön D-rakennus vuoden 00 alussa. Keväällä valmistui jo neliön Sydänsairaala sekä 00 paikan pysäköintihallin ensimmäinen osa. Kehityshankkeita on ollut myös kaupan. Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma myi Pyynikin Trikoon entisen tehdaskiinteistön Aberdeen Standard Investmentin hallinnoimalle sijoitusyhtiölle. Uusi omistaja jatkaa alueen kehittämistä, ja koko kiinteistö kunnostetaan pala kerrallaan. Ensimmäisessä vaiheessa rakennuskompleksin keskimmäiseen osaan valmistuu vuonna 00 noin 70 asuntoa, minkä lisäksi alueen palvelutarjontaa laajennetaan. Hotellihuoneiden määrä kasvaa Tampereella tulevina vuosina sekä Kansi ja Areena -hankkeeseen suunnitellun neliön hotellin että Tamperetalon viereen rakenteilla olevan Marriottketjun hotellin myötä. Työeläkevakuutusyhtiö Kevan omistamaan rakennukseen tulee yhteensä 9 hotellihuonetta sekä yhdyskäytävä Tampere-taloon. UUDET HANKKEET MUOKKAAVAT LIIKETILOJEN PAINOPISTETTÄ Liiketilamarkkinoilla Tampereen keskusta ja Hämeenkatu ovat aina olleet tärkeitä alueita. P-Hämppi sekä uusi kauppakeskus Ratina ovat siirtäneet keskustan kaupallista painopistettä itään. Tuleva Kansi-hanke muuttaa todennäköisesti keskustan painotusta yhä lähemmäs rautatieasemaa. Suurin kysyntä kohdistuu tällä hetkellä Stockmannin sekä kauppakeskus Ratinan ja Koskikeskuksen muodostamalle akselille. Kilpailu vuokralaisista on kiristynyt viimeisen 1 kuukauden aikana, mikä on kasvattanut vajaakäyttöasteita sekä

13 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: TAMPERE NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT pidentänyt uudelleenvuokrausaikoja. Hämeenkadun varren liiketilat ovat kärsineet raitiotietyömaasta, joka on vaikeuttanut liikkumista sekä autolla että kävellen. Häiriöt tulevat jatkumaan vielä useamman vuoden, sillä ensimmäisen vaiheen rakentaminen kestää kevääseen 01. Suomen kiinteistömarkkinoiden kansainvälistymisen myötä Tampereen kiinteistö kauppojen määrä on lisääntynyt huomattavasti. Keskimäärin Tampereella tehdään euromääräisesti mitattuna noin 6 prosenttia koko maan kiinteistökaupan volyymistä. Vuosi 017 oli Tampereen kiinteistömarkkinoilla ennätysvilkas, kun transaktiovolyymi ylitti ensimmäistä kertaa 800 miljoonaa euroa. Vuonna 018 ei päästy enää samoihin lukemiin volyymin jäädessä 560 miljoonaan. Suurin syy on markkinoille myyntiin tulevien kohteiden vähäinen lukumäärä etenkin yli 10 miljoonan euron kokoluokassa sekä Tamperetta koskevien suurten portfolio kauppojen vähäisyys. Tampereen kiinteistömarkkinoilla kysyntä kotimaisten ja ulkomaisten sijoittajien toimesta on merkittävästi korkeampaa kuin tarjonta, ja tilanne pysynee samanlaisena tänäkin vuonna. Kasvava kysyntä on myös nostanut hintoja. Markku Turunen Regional Director, RICS, LKV, Partner Newsec markku.turunen@newsec.fi 3 LIELAHTI SARANKULMA- PARTOLA KESKUSTA / YDINKESKUSTA NEKALA 1 5 KAUPPI B 6 MESSUKYLÄ D TRANS- AKTIOITA Toimisto Liiketila RAKENNUS- HANKKEITA PIRKKALA A HERVANTA C Hotelli Logistiikka / tuotannollinen Muu tilatyyppi A B Nimi Toimisto- ja tuotannollinen kiinteistö Terveydenhuolto- ja kiinteistö VIIMEAIKAISIA MERKITTÄVIÄ KIINTEISTÖKAUPPOJA Tilatyyppi Kaupunki Hinta milj. Pinta-ala Ostaja Myyjä Tampere Tampere 10, AB Sagax Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistöt Alma Media Oyj OP Toimitilakiinteistöt C Hermia 5 6 Tampere Aberdeen Standard Investment D Kaksi teollisuus kiinteistöä logistiikka Tampere 5, Kiinteistö Oy Sähkö-Pelto KÄYNNISSÄ OLEVIA RAKENNUSHANKKEITA Kaupunki Kohde Tilatyyppi Vuokrattava ala m Arvioitu valmistuminen 1 Tampere Asemakeskus-kampus (vaihe I & II) Q / 00 Q3 Tampere Toimisto ja liikekiinteistö * 00 Q 3 Tampere S-Market liiketila 019 Q Pirkkala DHL:n logistiikkakiinteistö logistiikka 000* 019 Q 5 Tampere Courtyard by Marriott -hotelli (9 huonetta) hotelli 9 000* 019 Q 6 Tampere TAYSin laajennus (D, F, L -siivet) muu tilatyyppi 65 00* 019 Q3 / 00 Q1 / 00 Q * bruttoala Lähteet: Newsec, KTI

14 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: TURKU NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT Vilkkaan ja mielenkiintoisen viime vuoden jälkeen Turun kiinteistömarkkinat eivät näytä hiljenemisen merkkejä. Kiinteistömarkkinoille on tullut niin valtakunnallisia kuin kansainvälisiäkin uusia ostajia, joiden uskotaan lisäävän Turun kiinteisömarkkinoiden likviditeettiä. TURKU TURKU KIINTEISTÖMARKKINOILLA VIREÄT NÄKYMÄT Vuosi 018 oli Turun alueen kiinteistömarkkinoilla vilkas ja mielenkiintoinen. Alueella tehtiin useita kauppoja, joissa ostajina oli valtakunnallisia kiinteistösijoittajia, kun paikalliset kiinteistösijoittajat olivat enemmänkin myyjän roolissa. Uudet ostajat ovat erittäin tervetulleita markkinoille, sillä he pitävät markkinat likvideinä ja houkuttelevat mahdollisesti lisää uusia toimijoita alueelle. Tuottovaatimukset ovat paikoin laskeneet ennätyksellisen alhaisiksi, joskin Turun alueen kehityksen myötä kiinteistöissä on kuitenkin jäljellä vielä hyvää tuottopotentiaalia. Vaikka Turun kaupungin alueella onkin vireillä useita merkittäviä kehityshankkeita, usko hankkeiden toteutumiseen on vahva. Lounaiskulman hyvä taloudellinen kehitys ja kasvu sekä uusien uskottavien sijoittajien ilmaantuminen antavat aiheen odottaa, että kehityshankkeet ennen pitkää lähtevät liikkeelle ja onnistuneet tarinat ruokkivat lisää kehitysinnokkuutta. KESKUSTASSA SUURIA MUUTOKSIA Kaupungin kärkihankkeiden lisäksi julki putkahtelee tuon tuosta uusia hankkeita. Keskustavisio 050:n julkistamisen jälkeen uusina hankkeina tulivat Kupittaa- Itäharjun alueella sijaitsevan Science Park -alueen kehittäminen, Ratapihan alueen kehittäminen uudeksi elämyspainotteiseksi asuin- ja alueeksi sekä telakan läheisyyteen tuleva Blue Industry Park, jonne on ajateltu sijoittuvaksi nimenomaan telakkaa tukevaa tuotannollista toimintaa. Viime syksynä julkaistiin myös Turun satamaan uusi kehityshanke. Turun Satama Oy rakentaa uuden terminaalin matkustajaliikenteen käyttöön. Tämä mahdollistaa uuden tulevaisuuden Turun Linnan ja Aurajoen väliselle alueelle, jonne on kaavailtu sijoitettavaksi muun muassa historiallista museota. Turun Linnan ympäristö ja sataman lähellä olevat alueet tulevat lähivuosina olemaan se osa kaupunkia, joka kehittyy ja kasvaa kiivaasti. Turun keskustan alue on lähitulevaisuudessa isojen muutosten vallassa. Toriparkin rakentaminen on vihdoin ja viimein käynnissä, mikä lopetti torikaupan lähes kokonaan. Rakentaminen tulee vaikuttamaan voimakkaasti koko Turun ydinkeskustan toimintaan ja siellä liikkumiseen muutaman vuoden ajan. Torin varrella sijaitseva KOP-kolmio on kunnostustoimenpiteiden alla, ja rakennus tulee jatkossa tarjoamaan lisää kauan kaivattua uudistettua liike- ja tilaa Turun keskustaan. KOP-kolmioon siirtyy ainakin osa Turun kaupungin asiakaspalvelusta sekä Kelan toimintaa. Nykyinen hotelli Hamburger Börsin rakennus puretaan, ja tilalle rakennetaan uusi hotellirakennus, jonka luonnoskuvia on kiitelty paikallisessa mittakaavassa hämmästyttävän laaja-alaisesti. Turun Osuuskauppa TOK laajentaa ja saneeraa niin ikään Kauppatorin reunalla sijaitsevaa City Börsin hotellia, jonka katto baarista voinee ihailla kaupungin kaunista silhuettia ehkä jo tulevana vappuna. KIINTEISTÖKAUPOISSA VILKASTA Turussa ja sen ympäristössä tehtiin useita isoja kiinteistökauppoja vuoden 018 aikana. Merkittävin kokonaisuus oli, kun Turun kaupunki ilmoitti valmistelevansa hoiva- ja sairaalakiinteistöjensä myymistä Hemsölle ja jäävänsä kiinteistöihin vuokralaiseksi pitkäaikaisella vuokrasopimuksella. Kiinteistöjen yhteenlaskettu pinta-ala on noin neliötä ja kauppahinta noin 130 miljoonaa euroa. Kauppaehtoihin kuuluu myös, että ostaja sijoittaa 50 miljoonaa euroa Turun Teknologiakiinteistöjen osakkeisiin, mikä auttaa saajayhtiötä investoimaan tulevaisuudessa Kupittaa-Itäharjun alueelle rakentuvaan tiedepuistoon. Turun kaupunki päätti myös myydä osuu tensa Logomon Toimistot Oy:stä,

15 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: TURKU NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT koska yhtiön pääomistaja Hartela Oy on löytänyt kohteelle ostajan. Kokonaisuus on noin neliön suuruinen, pääosin tiloja käsittävä osuus rakennuksesta. Kiinteistömarkkinoiden vilkkaus näkyi kaikissa toimitilaluokissa. Asuinkerrostalokauppoja tehtiin vuoden aikana useita niin keskustan alueella kuin Länsi keskuksessa ja Iso-Heikkilän alueellakin. Turun Teknologiakiinteistöt myi kaksi Turun keskustassa sijaitsevaa taloa Kielolle. Trevian teki tilat ovat käytännössä täynnä. Kupittaalle valmistuu vuonna 00 sekä noin neliötä käsittävä ammattikorkeakoulun kampus kokonaisuus että Veritaksen uusi pääkonttorirakennus, mutta nämä eivät juuri tuo helpotusta kovaan tilojen kysyntään. Kupittaalla on jäljellä muutama yksittäinen rakentamiseen soveltuva talotontti, mutta rakentamisen odotetaan ja toivotaan laajenevan Itäharjun puolelle jo lähivuosina. Tuotanto-, varasto- ja logistiikkatilojen rakentaminen on myös päässyt vauhtiin. Varsin laisista ja vuokrasopimusten pituuksista. Tuotanto-, varasto- ja logistiikkatilojen tuottovaatimukset vaihtelevat pääosin 9 1 prosentin välillä. Asuinkerrostalojen kauppoja on tehty pääosin 5 prosentin tuottovaatimuksella, uusien kerrostalojen hintojen painottuessa asteikon alkupäähän. Kaupungin väkimäärän oletetaan kasvavan noin henkilöllä vuoteen 030 mennessä, ja lähes 80 prosenttia heistä tulee asumaan kerrostaloissa. Näistä noin /3 tulee sijoittumaan Turun keskustan välittömään läheisyyteen Pukkilan, Ratapihan, Fabriikin, Iso-Heikkilän ja Juhana Herttuan Puistokadun alueille. TRANS- AKTIOITA Toimisto Hotelli RAKENNUS- HANKKEITA Logistiikka / tuotannollinen Muu tilatyyppi MYLLY B LÄNSIKESKUS LENTOKENTTÄ A ORIKETO- METSÄMÄKI Turussa on vireillä useita isoja kiinteistöjä käsittäviä transaktioita, joten vuoden 019 alku näyttää kiinteistökauppojen suhteen vilkkaalta. Turun alueella useita kauppoja ostaen Raision keskustasta kolme liike- ja kiinteistöä, Varissuon liikekeskuksen, Leaf Centerin, TV Centerin Mälikkälästä ja Kaarinan Puuilon. Sagax osti Urusvuoressa ja Pitkämäessä sijaitsevien toimitilakiinteistöjen muodostaman, kolme eri kohdetta käsittävän kokonaisuuden. Kansallis-Yhtiöt hankki omistukseensa keskustan alueella osoitteessa Yliopistonkatu 31 sijaitsevan talon useilla eri kaupoilla. Rausanne Oy osti YIT:ltä Kupittaan alueelta Intelligate III -hankkeen ja uudisrakennuksen, johon tulee sijoittumaan Turun Osuuskaupan operoima Sokos-hotelli. CapMan Hotels RE Ky -rahasto myi Corum Asset Managementin hallinnoimalle rahastolle hotellikiinteistökokonaisuuden, johon kuului muun muassa osoitteessa Yliopistokatu 9 toimiva hotellikiinteistö. Turussa on vireillä useita isoja kiinteistöjä käsittäviä trans aktioita, joten vuoden 019 alku näyttää kauppojen suhteen vilkkaalta. Myös vuokramarkkinat ovat pysyneet vilkkaina. Keskustan alueella on edelleen pulaa modernista, nykyaikaisesta, jäähdytetystä tilasta. Bruttovuokra taso nousee helposti yli 0 euroon neliöltä kuukaudessa ja lähenee jo 5 euroa neliöltä. Kupittaan alueen kin suuremmista vuokrattavista tiloista on edelleen pulaa, koska rakennettaviin tiloihin on usein jo käyttäjät valmiina. Asuinkerrostalojen rakentaminen on pysynyt vilkkaana. Osa rakentamisesta tyy dyttää patoutunutta kysyntää, ja asun tojen vuokrataso onkin ollut nousussa kuluvan vuoden aikana. Toisaalta yksityisten asuntosijoittajien tuleminen vuokramarkkinoille on selkeästi lisännyt vuokra-asuntojen määrää kaupungissa, ja vuokra-asuntoja on ollut tarjolla poikkeuksellisen runsaasti. Tilastot eivät kerro, johtuuko vuokratason nousu pikemminkin asuntojen laatu tason parantumisesta kuin kysynnän runsaudesta. Tulevaisuudessa asuntorakentaminen tasoittunee jonkin verran, vaikka Turun asukasmäärän vuosittainen kasvu on kiihtymään päin. TUOTTOVAATIMUKSET ENNÄTYKSELLISEN ALHAALLA Kiinteistömarkkinoiden vilkkaus on näkynyt niin tyhjien tilojen määrän vähenemisenä kuin laskevina tuottovaatimuksinakin. Ydinkeskustassa sijaitsevien - ja liikerakennusten tuottovaatimus on ennätyksellisen alhainen ja vaihtelee 6 prosentin molemmin puolin riippuen rakennusten kunnosta, vuokra Vuoden 018 aikana myös ulkomaiset kiinteistösijoittajat tulivat voimakkaasti Turun kiinteistömarkkinoille. Erityisesti heitä kiinnostivat keskustan - ja liikekiinteistöt sekä kokonaiset asuinkerrostalot, mutta kiinnostus laajeni myös tuotanto-, varasto- ja logistiikkasegment tiin. Kiinnostuksen kasvun selittää osaltaan se, että Turun alueen ympäristöineen uskotaan tarjoavan meneillään olevan kehityksen ja kasvun perusteella riittävän turvallisen ja houkuttelevan tulevaisuuden kiinteistö investoinneille. Turun alueen kohteista sijoittaja saa myös paremman tuoton kuin esimerkiksi pääkaupunkiseudulla. Isojen kauppojen syntymistä on lisäksi edesauttanut, että tällaisia kohteita on ylipäätään tullut myyntiin markkinoille. Vuoden 019 odotetaan olevan mielenkiintoisen vilkas sekä myynti- että vuokrausmarkkinoilla. Vesa Eronen Regional Director Newsec vesa.eronen@newsec.fi A B C D E PANSIO Nimi Leaf Center TV Center Scandic Turku Kiinteistö Oy Puolalankatu 5 Kiinteistö Oy Puutarhakatu 1 PITKÄMÄKI SATAMA D E C KESKUSTA / YDINKESKUSTA KÄYNNISSÄ OLEVIA RAKENNUSHANKKEITA KUPITTAA SKANSSI Kaupunki Kohde Tilatyyppi Vuokrattava ala m Arvioitu valmistuminen Turku Turku Turku Turku Turku Hotelli Kakola (155 huonetta) Opetuskiinteistö Åbo Akademi & Turun yliopisto Tyks T3 -sairaala Ammattikorkeakoulu logistiikka logistiikka hotelli Turku Turku Turku Turku Turku Original Sokos Hotel Kupittaa (196 huonetta) Trevian Suomi Kiinteistöt I Trevian Suomi Kiinteistöt I Corum AM Kielo AB Kielo AB hotelli muu tilatyyppi muu tilatyyppi muu tilatyyppi hotelli 3 5 VIIMEAIKAISIA MERKITTÄVIÄ KIINTEISTÖKAUPPOJA Tilatyyppi Kaupunki Hinta milj. Pinta-ala Ostaja Myyjä 3 000* * 8 00* Yksityiset sijoittajat Yksityiset sijoittajat CapMan Hotels RE Ky Turun Teknologiakiinteistöt Oy Turun Teknologiakiinteistöt Oy 00 Q 01 Q 01 Q3 00 Q1 00 Q * bruttoala Lähteet: Newsec, KTI

16 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: OULU NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT OULU LIIKETILOJA RAKENTUU KESKUSTAN ULKOPUOLELLE Oulun keskustan liiketilojen vajaakäyttö on vähentynyt ja mahdollisista uusista hankkeista toivotaan keskustalle uutta nostetta. Toimistotiloissa kiinnostavat modernit ja muokattavat tilat, joita tällä hetkellä tarjoaa pääasiassa Technopolis. Oulun kiinteistömarkkinat ovat edelleen pääosin kotimaisten toimijoiden hallussa. Ulkomaisten sijoittajien osuus kuitenkin kasvoi viime vuoden aikana merkittävästi, kun brittiläinen pääomasijoittaja Kildare Partners lunasti Technopolis Oyj:n pörssistä. Technopoliksen kiinteistö omaisuuden velaton markkinaarvo lunastushetkellä oli noin 950 miljoonaa euroa. Yhtiöllä on yhteensä noin neliötä tilaa ja noin 30 prosentin markkinaosuus Oulussa. Käynnissä oleva asuntorakentaminen on keskittynyt keskustan ruutukaavaalueelle sekä Limingantullin keskustan puoleiselle alueelle ja Toppilansalmeen. Asemantornin 1-kerroksisten asuintalojen ensimmäinen ja toinen rakennus ovat rakenteilla aseman kupeessa. Ensimmäinen tornitalo valmistui vuodenvaihteessa ja kolmannen talon on suunniteltu valmistuvan vuoden 00 lopulla. Kaikkiaan taloihin tulee yhteensä 337 asuntoa. Lisäksi Albertinkatu 9:ään on rakenteilla 1-kerroksinen liike- ja asuintalo, jonka tieltä purettiin 1980-luvulla valmistunut Käpälänkulmana tunnettu Pohjola-vakuutusyhtiön rakennus. INVESTOINNIT PIRISTÄVÄT KESKUSTAN TOIMISTOMARKKINOITA Merkittävin käynnissä oleva toimitilahanke on Technopoliksen ydinkeskustassa sijaitsevan Sepänkadun kampuksen laajennus, mikä on selvä merkki siitä, että vuokralaiskysyntä keskustan tiloihin on hyvää. Sepänkadun kampuksen toinen vaihe käsittää vuokrattavaa alaa yhteensä 8 00 neliötä. Technopoliksen investoinnin suuruus on noin 5 miljoonaa euroa, ja se tukee koko keskustan markkinoiden kehitystä. Kuten muuallakin Suomessa, Oulussa suurin vuokralaiskysyntä painottuu moderneihin ja monikäyttöisiin tiloihin. Technopoliksen markkinaosuus on tästä segmentistä sekä koko kaupungin kannasta merkittävä. Tilantarjoajien määrän lisääntyminen kasvattaisi kaupungin käyttäjien vaihtoehtoja ja lisäisi kilpailua. Toisin kuin pääkaupunkiseudulla Oulussa käyttäjien päätöksentekoon vaikuttaa merkittävästi tilojen tarjoamat pysäköintiratkaisut, sillä tilankäyttäjien yleisin kulkuväline on henkilöauto. Uutena tilatyyppinä viime vuosina Suomeen rantautuneet coworkingtilat eivät ole vielä löytäneet kunnolla paikkaansa Oulun markkinoilla. Aiemmin coworking-tilaratkaisuja on kokeiltu muun muassa OP Oulun ja Luovan laboratorion toimesta. Lisäksi UMA Linnanmaa on yksi osa Technopoliksen coworking-verkostoa. Oulussa on kuitenkin kysyntää tämän kaltaisille tiloille, ja markkinat tulevat varmasti reagoimaan siihen. LIIKETILOJEN PAINOTUS MUUTTUMASSA KESKUSTAN ULKOPUOLELLE? Oulun keskusta on kärsinyt useamman vuoden liiketilojen korkeista vajaakäyttöasteista, mutta keskustan kehittyminen on tukenut tilojen täyttymistä. Viime vuosien merkittävin liiketilahanke keskustassa, kauppakeskus Valkea, on myös muuttanut jalankulkijoiden kulkusuuntia ydinkeskustassa. Tällä hetkellä suurin liiketilakysyntä on Kauppurienkadun varrella itä-länsi-akselilla, kun aiemmin keskustan liiketilan painopiste oli koko Rotuaarin kävelykadun ympärillä. Liiketilan määrä keskustan ulkopuolella kasvaa lähivuosina merkittävästi,

17 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: OULU NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT kun Oulunportin kauppa- ja työpaikkaalueen rakentaminen alkaa vuonna 00. Alueelle on luvassa hieman yli neliötä uutta tilaa Valtatie :n varteen Kaakkurin liikekeskuksen tuntumaan. Lisäksi Limingantullin alueella on käynnistynyt viime vuonna valmistuneen, osoitteessa Alasintie 10 sijaitsevan liike- ja tilakohteen toisen vaiheen rakentamisen valmistelu. Kohteen toinen vaihe käsittää yhteensä neliötä, ja tilojen vuokraaminen aloitettiin kuluneena kesänä. Kaupungin pohjois puolella sijaitsevaan Rita porttiin on tehty syksyn aikana suunnitteluvarauk sia muutamille yrityksille. Oulussa liiketilakysynnän painopiste on uusien hankkeiden myötä siirtymässä pois keskustasta. Ilman merkittäviä toimenpiteitä liiketilakysyntä vähenee pitkällä aikavälillä keskustan alueella, ja tulevaisuus näyttää epävarmalta, vaikka keskusta tarjoaa isoja mahdollisuuksia kehittäjille. Tästä hyvänä esimerkkinä on keskustaan kehitteillä oleva suuren kokoluokan Oulun Ratapiha -hanke. Hankkeen kehitysvaiheen ehdollinen rahoitus on varmistunut, mutta rakentamispäätöstä ei ole tehty. Hankkeen on määrä edistyä vasta, kun kaikki alueen maanomistajat ovat siinä mukana. Hanke käsittää yhteensä neliötä, johon kuuluu asuntojen lisäksi näyttelytiloja, hotelli, ravintola sekä bussi terminaali. Oulussa liiketilan määrä keskustan ulkopuolella kasvaa lähivuosina merkittävästi, ja vuokralaisten painopiste on uusien hankkeiden myötä siirtymässä pois keskustasta. TRANS- AKTIOITA Toimisto Liiketila RAKENNUS- HANKKEITA Logistiikka / tuotannollinen Muu tilatyyppi SATAMA / NUOTTASAARI LINNANMAA / RITAHARJU 3 KESKUSTA / YDINKESKUSTA 1 LIMINGANTULLI A RUSKO HIUKKAVAARA Lisäksi Oulun keskustaan on suunnitteilla kerrosta käsittävä Terwa Tower, jonka kerrosneliöön sijoittuisi hotelli, tilaa, ravintola- ja kokoustilaa sekä coworking-tiloja. YIT Talo Oy:n, Terwa Kiinteistökehitys Oy:n ja Terwa Management Oy:n hanke olisi merkittävä sysäys koko Oulun kaupungin imagolle sekä alueen kiinteistömarkkinoille. keet parantavat toteutuessaan keskustan vetovoimaa ja vaikuttavat positiivisesti liiketilakysyntään. Käynnissä on myös Oulun yliopistollisen sairaalan Lasten ja naisten sairaalan sekä ydinsairaalan ensimmäisen vaiheen rakentaminen Kontinkankaan sairaala-alueella. Pohjois-Pohjanmaan sairaan hoitopiirin rakennushanke käsittää yhteensä neliötä, ja urakan kokonaiskustannusarvio on 16 miljoonaa euroa. Rakennukset on tarkoitus ottaa käyttöön vuoden 01 lopulla. Sosiaali- ja terveysministeriön marraskuun lopulla myöntämän poikkeusluvan perusteella Pohjois-Pohjanmaan sairaanhoitopiiri on saanut luvan edistää laajempaa OYS 030 -hankettaan aiem Tämän ohella mielenkiintoinen ja koko kaupunkikuvaa kehittävä hanke on Oulu Allas Sea Pool. Kaupunginhallitus hyväksyi hankkeen tonttivarauksen tammikuussa. Rakennustöiden on tarkoitus alkaa kevään aikana vuokrasopimusneuvottelujen päätyttyä. Hanketta vetää Töölö Urban, joka on toteuttanut vastaavan hankkeen myös Helsingin kauppatorin laitaan. Suunnitellut hankpaa nopeammalla aikataululla. Kokonaisuus käsittää yhteensä noin miljardin euron investoinnin sekä kymmenen vuoden horisontin, jonka aikana uusi yliopistollinen sairaala rakennetaan. Jaakko Ervasti Regional Manager Newsec jaakko.ervasti@newsec.fi A 1 3 Nimi Oulun Medikiinteistöt Oy (500 vuokra-asuntoa) KÄYNNISSÄ OLEVIA RAKENNUSHANKKEITA Kaupunki Kohde Tilatyyppi Vuokrattava ala m Arvioitu valmistuminen Oulu Oulu Oulu Oulu Technopoliksen Sepänkadun kampus (vaihe II) K-market Logistiikkakeskus asunto Oulu OYS, Lasten ja naisten sairaala VIIMEAIKAISIA MERKITTÄVIÄ KIINTEISTÖKAUPPOJA Tilatyyppi Kaupunki Hinta milj. Pinta-ala Ostaja Myyjä Lapti, Ålandsbanken Tonttirahasto * bruttoala Lähteet: Newsec, KTI liiketila logistiikka muu tilatyyppi Pohjois-Pohjanmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymä * * 3 800* 00 Q1 019 Q 019 Q 01 Q3

18 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: MUU SUOMI NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT LAHTI JYVÄSKYLÄ JYVÄSKYLÄSSÄ KANKAAN ALUE KEHITTYY Jyväskylässä uudisrakentaminen keskittyy suurelta osin Kankaan alueelle, mikä muokkaa kaupungin kiinteistömarkkinoiden dynamiikkaa merkittävästi. Alueelle on tulossa asuntorakentamista kerrosneliötä ja toimitilarakentamista kerrosneliötä. Seitsemänkerroksisen kiinteistön, Kankaan Arkin, rakentamisen on määrä alkaa keväällä. Keväällä 00 valmistuvasta rakennuksesta on vuokrattu jo lähes 80 prosenttia, ja päävuokralaisiksi ovat tulossa Accountor, YIT ja Monetra Keski-Suomi. Peab rakentaa osoitteeseen Paperitehtaankatu 9 yli kerrosneliön Optimes Business Garden -toimitilakiinteistön. Kohteeseen sijoittaa Erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I, ja päävuokralaisiksi rakennukseen tulevat muun muassa Landis+Gyr ja Jyväskylän Energia. Oman lisänsä Kankaan toimitilakantaan tuo historiallisen konttorirakennuksen, Valkoisen talon, saneeraus uuteen käyttöön. Jyväskylän kaupunki myi kohteen joulukuun alussa Jorma Hyökyvaaran omistamalle kiinteistöyhtiölle. Myös asuntorakentaminen on päässyt Kankaalla hyvään vauhtiin: 15-kerroksinen Keski-Suomen opiskelija-asuntosäätiön käyttöön tuleva KOAS Kankaantorni valmistui syyskuun alussa. Lisäksi Skanska rakentaa vanhan paperitehtaan läheisyyteen kaksi vuokra-asuntorakennusta LähiTapiolan omistukseen. Jyväskylän kaupunginvaltuusto antoi keväällä vihreää valoa Hippos00- hankkeelle, ja joulukuussa pääsijoittajien Fennia Varainhoito Oy:n sekä Lehto Group Oyj:n hallitukset hyväksyivät hankkeen jatkorahoituksen. Hanke on laajuudeltaan yhteensä kerrosneliötä, ja sen kokonaisbudjetti on 0 50 miljoonaa euroa. Rakentaminen kestänee vuoden 03 loppuun. Keskustassa Valtiontalo saneerataan kauttaaltaan liike- ja tilaksi, ja siihen muuttavat Yle ja Forenom. Naapuriin rakennetaan myös seitsemänkerroksinen Reimari-talo, johon tulee noin neliötä liike- ja tilaa sekä asuntoja ylempiin kerroksiin. Aallonporttiin kohoavaan uuteen asuinkortteliin valmistui loppuvuodesta ensimmäiset asuintalot. Toisen vaiheen asuinrakennukset ovat parhaillaan rakenteilla, ja hankkeen viimeisen vaiheen kolme taloa ovat ennakkomarkkinoinnissa. Seppälänkankaalle rakennetaan ensi vuodesta lähtien uusi ajoneuvokeskus. Terminaaliin investoi kiinteistöyhtiö, jonka omistavat vuokralaiseksi tuleva Kuljetusliike Ville Silvasti sekä Jykia, joka myöhemmin tulee luopumaan omasta osuudestaan Loppuvuoden aikana Jyväskylässä on tehty useampi suurempi kiinteistökauppa. Seppälässä sijaitseva Plantagenin käytössä oleva liikerakennus vaihtoi omis tajaa, kun GE Holding I myi 000 neliön kohteen yksityisille sijoittajille. Jyväs kylän keskustassa osoitteessa Yliopistonkatu 8 sijaitseva toimitilakiinteistö vaihtoi omistajaa, kun Samla Toimi tilat II Ky osti kohteen yksityissijoittaja Markku Rainamolta. Noin neliön kohde on Suomen kasvukeskuksissa sijaitseviin toimitiloihin sijoittavan rahaston ensimmäinen sijoitus. Lisäksi Keskimaa myi keskustassa sijaitsevan Kauppakeskus Sokkarin yläkerrokset Royal House Oy:lle ja Järvi-Suomen Asunnot Oy:lle. Myydyt 600 kerrosneliön tilat on kaavamuutoksen myötä suunniteltu saneerattavan noin 100 asuinhuoneistoksi. Lisäksi pörssilistatun Investors Hous en omistama, kiinteistörahastoksi muuttunut IVH Kampus osti Nordean talona tunnetun KOy Kauppakatu 18 koko osake kannan Royal House Oy:ltä. Kohteen kauppahinta oli 9,3 miljoonaa euroa. LAHDESSA SIJOITTAJA KYSYNTÄ PAINOTTUU ASUNTOKOHTEISIIN Lahdessa käynnissä olevat asuinrakennushankkeet keskittyvät Radanvarren, Hennalan, Niemen sekä Sopenkorven alueille. Radan eteläpuolella sijaitsevasta Starkin alueesta on suunniteltu asuinaluetta, Askon alueen kehittäminen jatkuu ja Hennalan varuskunta-alue kehittyy ROVANIEMI

19 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: MUU SUOMI NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT asuinalueen ja palveluiden lisäksi yritysten yhteiseen käyttöön. Renkomäen alueen sij ainti liikealueena paranee, kun uusi eteläinen kehätie valmistuu; alueelle on suunnitteilla ja valmistunutkin useita liikerakennushankkeita. Lisäksi keskussairaalan peruskorjauksen toinen vaihe valmistuu alkuvuoden aikana. Sijoittajakysyntä Lahteen on pysynyt kohtalaisena, mutta painottunut asuntokohteisiin. Useassa laajemmassa asuntoportfoliokaupassa on myyty Lahdessa sijaitsevia asuntokohteita. Portfolioiden ostajina ovat olleet Kojamo, Kuntaasunnot sekä kansainvälinen sijoittaja Morgan Stanley Real Estate Investing. Lisäksi Lahdessa on myyty yksittäisiä asuntokohteita, joiden ostajina on ollut paikallisia toimijoita. Merkittävin yksittäinen kiinteistökauppa koski rakennus BW Toweria. Vuonna 015 valmistunut neliön rakennus sijaitsee Matkakeskuksen naapurissa. Kohteen myivät Keskinäinen Vakuutusyhtiö Fennia, Aktia Henkivakuutus Oy sekä Teollisuusliitto ry, ja ostajana oli ranskalaisen Corum Asset Managementin hallinnoima rahasto. KUOPION KIINTEISTÖ- MARKKINOIDEN AKTIVITEETTI ENNÄTYSKORKEA VIIME VUONNA Kuopion kaupungin kiinteistömarkkinoiden kehittyminen keskittyy tällä hetkellä voimakkaasti Maljalahden, Puijonlaakson ja Savilahden alueille. Savilahdesta on suunniteltu merkittävää asumisen, opiskelun ja yritystoiminnan kokonaisuutta. KUOPIO Niiralan Montun alueelle rakennettavan Kuntolaakson toteuttajaksi valikoitui YIT. Kokonaisinvestoinniltaan 6, miljoonan euron hanke käsittää jäähallin perusparannuksen, uimahallin uudisrakennuksen ja 360-paikkaisen pysäköintilaitoksen. Hankkeen on määrä olla valmis vuonna 00. Lisäksi Puijon sairaalan vanhan päärakennuksen vuodeosaston ja poliklinikkatilojen peruskorjaus alkoi viime vuoden keväällä neliön ja kustannusarvoltaan 16 miljoonan euron laajuisen hankkeen on suunniteltu valmistuvan vasta vuonna 05. Allianssimallilla toteutettavan hankkeen pääurakoitsija on Rakennusliike Lapti Oy. Savonia ammattikorkeakoulun uudet tilat Microkadulla valmistuivat kuluvan vuoden tammikuussa. Technopolis rakentaa Microkadulle lisää kampustilaa, ja neliön uudishankkeen on määrä valmistua jo elokuussa. Kuopion Portti tulee muokkaamaan Kuopion asemanseutua huomattavasti. Viime vuoden toukokuussa rakennusluvan saanut hanke rakennetaan kolmessa vaiheessa vuoteen 03 mennessä. Alueelle tulee yli 00 asuntoa, liike-, hoiva- ja tiloja sekä erillinen pysäköintilaitos noin 70 autolle. Vuonna 018 Kuopion kiinteistömarkkinoiden aktiviteetti oli ennätyskorkea. Transaktiovolyymi ylitti 170 miljoonaa euroa, ja ulkomaisten sijoittajien osuus VAASA kasvoi voimakkaasti lähinnä Technopoliksen kaupan myötä. Technopolis omistaa Kuopiossa noin neliötä tilaa, joka vastaa noin 0 prosenttia kaupungin tilakannasta. Merkittävin yksittäinen kiinteistökauppa koski näkyvällä paikalla torin laidalla Kauppakatu 1:ssä sijaitsevaa neliön liikekiinteistöä. Kohteen myyjänä oli Citycon Oyj ja ostajana Fennian hallinnoima erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I. Kohteen vuokralaisiin lukeutuvat Kesko, Tokmanni, Danske Bank sekä Restel Ravintolat. Lisäksi Suomen Hoivatilat Oyj osti rakennusliike Lapti Oy:ltä 65 palvelu- ja hoiva-asuntoa käsittävän kiinteistöosakeyhtiön, joka on osa Kuopion Portti -hanketta. LAPPEENRANNAN KESKUSTA RAKENTUU Lappeenrannan keskustan rakentaminen on ollut poikkeuksellisen aktiivista viime vuosien aikana, ja alueelle on tullut ja tulossa huomattava määrä uudistuotantoa. IsoKristiinan laajennus valmistui vuonna 015, ja Citykorttelin uudistaminen jatkuu. Lisäksi Pormestarin korttelin asemakaavamuutos on käynnissä, ja se mahdollistaisi täydennysrakentamisen korttelissa. Ikean ja mahdollisesti sen yhteyteen toteutettavan kauppakeskuksen aikataulu ei ole vielä selvillä, mutta hanke ei kuitenkaan toteudu lähiaikoina. Lappeenrannan kaupunki on päättänyt luopua Etelä-Karjalan maakunta-areenan sijoittamisesta Ikean tontille. Vuonna 018 Lappeenrannan merkittävimmät kiinteistökaupat käsittivät pääasiassa liikekiinteistöjä, joista suurin koski kauppakeskus Galleriaa. Kauppakeskuksen osti Keskinäisen Työeläkevakuutusyhtiö Elon, ruotsalaisen kansallisen eläkerahasto Första AP-fon denin sekä Trevian Asset Management Oy:n omistama Agore Kiinteistöt Ky. Myyjä, Barings Real Estate Advisers, myi samassa yhteydessä Rovaniemellä sijaitsevan kauppakeskus Revontulen. Lisäksi loppusyksystä Teollisuuskatu 6:ssa Prisman naapurissa sijaitseva liike kiinteistö vaihtoi omistajaa, kun City Kauppapaikat Oy myi kohteen Etelä-Karjalan Osuuskaupalle. VAASAN TRANSAKTIO- MARKKINAT AKTIIVISET Syksyn aikana suurin uutinen Vaasan alueella koski Vaskiluotoon rakennettavaa Wärtsilän tutkimus-, tuotekehitysja tuotantokeskusta Smart Technology Hubia. Wärtsilä aikoo siirtää Vaasan keskustassa olevat toiminnot ja työn tekijät uuteen keskukseen vuoteen 00 mennessä. Tämä luo mahdollisuuksia vanhojen tilojen kehitykselle keskustan pohjoisosiin. YIT:n suunnittelema Wasa Station nytkähti loppuvuoden aikana eteenpäin, kun vanhan linja-autoaseman purkutyöt aloitettiin. Sepänkyläntielle rakennettavaan monitoimikortteliin on suunniteltu muun muassa neliötä vuokrattavaa liiketilaa, neliön musiikki- ja kongressikeskus sekä 150 hotellihuonetta. Osin rakenteilla oleva ja osin jo valmistunut lentoaseman kupeessa sijaitseva yhteensä neliön kokonaisuus Powergate II myytiin viime vuoden kesäkuussa Nordisk Renting Ab:lle. Kohteen myyjänä oli Oy Vaasa Parks Ab, joka on myös kohteen rakennuttaja. Kolmesta rakennuksesta koostuva kokonaisuus on vuokrattu Wärtsilä Oyj:lle, ja yhteensä 900 yhtiön työntekijää pääsee muuttamaan saman katon alle kohteen valmistuttua. Powergate II:n A-talo valmistui viime vuoden kesäkuussa ja B-talo syyskuussa. Kolmannen osan, noin 00 neliön laajuisen C-talon, rakennustyöt käynnistyivät viime vuoden heinäkuussa. Näin koko kompleksi valmistunee tämän vuoden lopulla. WasaGroupilla on rakenteilla Kivihaan alueelle ns. Kivikiilana tunnettu rakennus, joka on suunnattu finanssija talousalan toimijoille. Kahdeksankerroksinen rakennus käsittää neliötä, ja WasaGroup-konserni tulee siirtämään sinne pääkonttorinsa. Kohteen sijoittajana sekä rahoittajana toimii

20 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: MUU SUOMI NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT HÄMEENLINNA konserniin kuuluva WGF III -kiinteistökehitysrahasto. Hankkeen kokonaisarvo on noin 0 miljoonaa euroa. Konserni on mukana myös GreenStar Hotel -hankkeessa, jonka myötä Vaasan keskustan lähelle valmistuu kuluvan vuoden lopulla noin 100 huonetta käsittävä hotelli. Hanke on suuruusluokaltaan 7 8 miljoonaa euroa. Lisäksi sekä Vaasan että Mustasaaren valtuustot ovat hyväksyneet Laajametsän suurteollisuusalueen asemakaavan. Alueelle on kaavoitettu yhteensä noin kerrosneliömetriä muun muassa akkutehtaalle soveltuvia tontteja, joista suurin on kooltaan noin 00 hehtaaria. Kaupungin transaktiomarkkinat olivat aktiiviset viime vuonna. Alkuvuonna ruotsalainen Nordika Fastigheter AB myi yhteensä 11 kohteen liikeportfolion, josta kolme kohdetta sijaitsi Vaasassa, seitsemän Ruotsissa ja yksi kohde Rovaniemellä. Kaikki Vaasan kohteet sijaitsivat Kivihaan alueella, ja niistä suurin oli kauppakeskus GW Galleria. Muissa kaupan kohteissa toimivat muun muassa Vepsäläinen ja Byggmax. Portfolion ostaja oli sveitsiläinen Partners Group, ja koko salkun kauppahinta oli noin 10 miljoonaa euroa. Lisäksi Kivihaassa sijaitseva Plantagenin myymälä vaihtoi omistajaa osana kolmen Plantagenmyymälän portfoliokauppaa. Kaupan molemmat osapuolet olivat norjalaisia sijoittajia, sillä myyjänä toimi Oslon kaupungin eläkerahasto Oslo Pensjonsforsikring ja ostajana Regde Eiendom As. Kaupungin keskustassa sijaitseva Original Sokos Hotel Royalin kiinteistö vaihtoi omistajaa viime vuoden syyskuussa. Kohteen myyjänä toimi CapManin hallinnoima rahasto CapMan Hotels RE Ky, ja ostajana oli KPO-Kiinteistöt Oy. Lisäksi Vaasan kaupunki myi niin sanottuna Saunatalona tunnetun, osoitteessa Vöyrinkatu 6 sijaitsevan talon Samla Toimitilat Ky:lle. Talossa toimii kaupungin sosiaalivirasto, ja tilat on vuokrattu kaupungin käyttöön viideksi vuodeksi. Korttelissa on käynnissä asemakaavamuutos, joka mahdollistaisi noin 150 asunnon lisärakentamisen. Kaavamuutoksessa uudet asuintalot tulisivat korttelin pohjoisosaan, eivätkä sijaitsisi Saunatalon kiinteistöllä. HÄMEENLINNASSA AKTIIVISTA ASUNTORAKENTAMISTA Vastikään valmistuneista hankkeista suurin on palvelukeskus Nummi, joka otettiin käyttöön viime kesänä. Palvelukeskus käsittää kirjaston, neuvolan, koulun sekä nuoriso- ja liikuntatiloja. Kanta- Hämeen uuden keskussairaalan hankkeen kehitysvaihe käynnistyi viime vuoden keväällä. Hankkeen toteutuspäätös tullaan tekemään kuluvan vuoden lopulla, jolloin rakentaminen alkaisi ensi vuoden aikana. Hankkeen kokonaiskustannusten on arvioitu olevan yli 350 miljoonaa euroa. Ydinkeskustaan Vanajaveden rannalle on nousemassa 600 hämeenlinnalaisen asuinalue Engelinranta. Lisäksi rakentaminen on alkanut rautatieaseman viereen ja Vanajaveden rantaan tulevalla Asemarannan alueella. Alueen ensimmäiset asuinkerrostalot valmistuivat viime vuonna. Yhteensä alueelle on kaavoitettu kerrosneliötä asuntorakentamista. Lisäksi NREP on aloittanut Huhtamäen uuden tuotantolaitoksen rakentamisen Käikälän teollisuusalueelle. Rakennuksen on tarkoitus olla valmis vuoden 019 aikana, ja Huhtamäki siirtää tuotannollisen toimintansa Hämeenlinnassa uuteen tuotantolaitokseen. Hämeenlinnassa on sijainnut asuntokohteita useissa alkuvuonna 018 tehdyissä portfoliokaupoissa, muun muassa Kojamon OP-ryhmän rahastoilta ostamia asuntokohteita sekä Morgan Stanley Real Estate Investingin Kojamolta ostamia kohteita. Lisäksi kaupungissa sijaitsi Avara Asuinkiinteistörahasto I Ky:n rakennusliike Lehdolta ostama rakenteilla oleva asuinrakennuskohde. Yksi vuoden merkittävimmistä toimitilakiinteistökaupoista tehtiin toukokuussa. Kauppa koski Moreenin alueella sijaitsevaa vuonna 01 rakennettua, Posti Kiinteistöt Oy:n vuokraamaa noin neliön logistiikkakiinteistöä. Kohteen myyjänä oli Auratum Kiinteistöjen hallinnoima rahasto AKR Tuotto II Ky ja ostajana NREP:n hallinnoima rahasto. PORISSA RAKENNETAAN MALTILLISESTI Porin rakennusaktiivisuus on pysynyt suhteellisen maltillisena. Karjarannan uutta rantakaupunkia kehitettiin viime kesänä pidettyjä asuntomessuja varten, ja uusi asemakeskus on rakenteilla Satakunnan ammattikorkeakoulun viereen. Lisäksi loppuvuonna Gigantti- ja XXL-ketjujen uudet myymälät valmistuivat Paanakedonkadun varteen. Kauppakeskus Puuvillan omistajat kiinteistösijoitusyhtiö Renor sekä eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen suunnittelevat noin neliön laajennusta kauppakeskukselle. Laajennus lisäisi vuokrattavaa alaa noin 15 prosenttia. Porin transaktiovolyymi kasvoi vuonna 018. Merkittävin kauppa oli Porin kes kustassa, osoitteessa Itsenäisyydenkatu 33 sijaitsevan Terveystalon kiinteistön myynti Erikoissijoitusrahasto eq Hoivakiinteistölle. Kauppahinta oli 16 miljoonaa euroa, ja Terveystalo jatkaa tiloissa vuokralaisena 10 vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Lisäksi keskustan itäpuolella osoitteessa Paanakedonkatu sijaitseva liikekiinteistö myytiin heinäkuussa. Kohteen myyjänä oli NREP:n hallinnoima rahasto ja ostajana Fennia Toimitilat I Erikoissijoitusrahasto. Kohde käsittää noin 6 00 neliötä, ja se on vuokrattu Leon Leikkimaa Oy:lle sekä Stadium Outlet AB:lle pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla. Investors House osti Rauman Hovi Oy:lle vuokratun hotellikiinteistön Tradekakiinteistöt Oy:ltä. Kaupassa vaihtoi omistajaa myös Kotkassa sijaitseva Scandicille vuokrattu hotellikiinteistö. Porin alueella on lisäksi sijainnut asunto- ja liike kohteita, jotka ovat vaihtaneet omistajaa suurten port foliokauppojen yhteydessä. Kaupungissa sijaitsi asuntokohteita Kojamon Morgan Stanley Real

21 SUOMEN KIINTEISTÖMARKKINAT: MUU SUOMI NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT Suomi Kiinteistöt I -erikoissijoitusrahastolle. Lisäksi Rovaniemen kaupungin kiinteistöyhtiö Rovaseudun markkinakiinteistöt Oy osti Rovaniemen keskustassa sijaitsevat kolme Alvar Aallon suunnittelemaa kiinteistöä Antti Ahon perikunnan jäseniltä. PÄÄKAUPUNKISEUDUN KEHYSKUNNAT VAHVOILLA LOGISTIIKKAKIINTEISTÖISSÄ Pääkaupunkiseudun kehyskuntiin lukeutuvat Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkko nummi, Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula, Vihti, Mäntsälä ja Pornainen. Kehyskuntien sijainti pääväylien ympärillä tekee niistä houkuttelevan ympäristön rakentaa ja kehittää logistiikkakiinteistöjä. Syksyn aikana Keravan Kercan alueelle valmistui neliön logistiikkakeskus Frode Laursenin käyttöön. Tuusulassa Logitri Oy:n käyttöön valmistui lähes neliön logistiikkakeskuksen laajennusosa. OP Kiinteistösijoitus Oy:n hallinnoimien pääomarahastojen yli 0 miljoonan euron arvoinen suurhanke on laajuudeltaan yhteensä noin neliötä. logistiikkakeskuksen Keskolta. Järvenpäässä Boogien liiketila-alueella osoitteessa Riffikatu 1 sijaitseva moderni liiketilakiinteistö vaihtoi omistajaa, kun Aktia Toimitilakiinteistöt osti kohteen Callardo Capital Oy:ltä. Viime kesänä valmistuneessa kohteessa on noin 3 50 neliötä vuokrattavaa pinta-alaa, ja se on vuokrattu pitkäaikaisilla sopimuksilla kahdelle vuokralaiselle. Erikoissijoitusrahasto eq Liikekiinteistöt osti niin ikään Järvenpään keskustassa sijaitsevan nelikerroksisen vuonna 000 rakennetun rakennuksen Ilmariselta. Kohde on laajuudeltaan noin neliötä, ja siinä toimivat Järvenpään kaupunki ja Uudenmaan vero. ROVANIEMI Järvenpäässä Lidlin uusi yli neliön logistiikkakeskus avautui lokakuussa. Kolmas jakelukeskus saa heti jatkoa, kun yhtiö ilmoitti aiemmin syksyllä, että keskusta laajennetaan neliön kokoisella lisävarastolla. Sipoossa SOK:n uutta logistiikkakeskusta laajennetaan noin neliötä. Estate Investingille myymässä portfoliossa sekä liike kiinteistöjä Trevian Asset Management Oy:n Forte-salkussa, josta myytiin yhteensä 1 kohdetta Elite Kiinteistö kehitysrahasto I Ky:lle. SEINÄJOELLE UUTTA PUHTIA IDEAPARKISTA Seinäjoen ja koko Pohjanmaan liiketilamarkkinoiden kulkusuuntaa tulee muuttamaan loppuvuonna valmistuva Ideapark. Uuden Ideaparkin liiketiloista on vuokrattuna jo kolme neljäsosaa. YIT:n Lakeuden Ankkuri -hankkeen tilalle nousevassa Ideaparkissa tulee olemaan yli sata vuokralaista. Loppusyksystä Roveksen alueelle valmistui Finn-Powe rin uusi tuotantokiinteistö. Uudessa neliön kompleksissa työskentelee noin 380 työntekijää, mikä tekee Finn-Powerista yhden alueen suurimmista työnantajista. Viime vuoden merkittävin kiinteistökauppa tehtiin rakennusliike Peabin ja yksityishenkilön välillä. Kaupan kohteena oli Itikanmäen alueella sijaitseva Kalevan navetta. Noin neliön kohde on rakennettu 1890-luvulla ja suo jeltu. Uuden kevyen liikenteen sillan myötä kohde on kävelyetäisyydellä keskustasta, ja uusi omistaja tulee jatkokehittämään kohdetta. Lisäksi Seinäjoella sijaitsi yksi liikekiinteistö kahdestatoista kohteesta, jotka Trevian Asset Management Oy myi Forte-salkusta Elite Kiinteistökehitysrahasto I Ky:lle. ROVANIEMEN VETURINA MATKAILUN KASVU Lapin matkailu kasvoi huomattavasti vuoden 018 aikana, mikä osaltaan heijastui rakennusaktiviteettiin koko alueella. Muun muassa Senaatin omistamalle Lapin aluehallintoviraston kiinteistölle on haettu kaavamuutosta, joka mahdollistaisi hotellin ja kahden kerrostalon rakentamisen. Niin ikään Rovaniemen keskustassa Pohjolan Osuuspankki rakentaa uudet toimitilat osoitteeseen Koskikatu 1. Kohteen niin sanottu vanha puoli tullaan säilyttämään ja niin sanottu uusi puoli puretaan. Keskustan ulkopuolella Prismakeskuksen remontti ja laajennus valmistui kokonaisuudessaan elokuun lopulla, ja Prisman liiketilat laajenivat noin neliöllä. Viime vuonna Rovaniemen transaktiomarkkinat olivat aktiiviset etenkin liike kiinteistöjen osalta. Viime vuoden aikana kaksi kaupungin suurimmista kauppakeskuksista vaihtoivat omistajaa. Kauppakeskus Revontulen osti Agore Kiinteistöt Ky. Myyjä, Barings Real Estate Advisers, myi samassa yhteydessä Lappeenrannassa sijaitsevan kauppakeskus Gallerian. Kauppakeskus Sampokeskuksen myi pörssilistattu Citycon Oyj Trevianin hallinnoimalle Trevian Keravalle valmistui marraskuussa kauppakeskus Karuselli. Keskinäisen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen omistamassa kauppakeskuksessa on noin neliötä yhteensä 6 liiketilalle. Kauppakeskuksen yhteyteen valmistuu myös kaksi asuinrakennusta, joihin tulee yhteensä 10 vuokra-asuntoa Ilmarisen omistukseen. Järvenpäässä Lujatalo joutui luopumaan Perhelä-hankkeesta. Kaupunkikeskukseen oli määrä valmistua neliötä liike- ja tilaa ja noin 500 vuokra- ja omistusasuntoa. Viime vuoden jälkimmäisen puoliskon merkittävin kiinteistötransaktio kehyskunnissa tehtiin loppukesästä, kun Broman Group osti Keravalla neliön Niklas Jalonen Head of Regional Offices Newsec niklas.jalonen@newsec.fi

22 TYÖYMPÄRISTÖKEHITTÄMINEN NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT KOPPIKONTTOREISTA YHTEISÖLLISIIN COWORKING-TILOIHIN Toimistot heijastavat aikansa ajatuksia työn luonteesta. Viime vuosikymmenien työympäristökehitys on nivoutunut yhteen tietotekniikan ja tietotyöläisten esiinmarssin kanssa. Vielä 1980-luvulla rakennukset olivat hulppeita monumentteja, jotka kuvastivat käyttäjäyrityksen vaurautta ja menestystä. Julkisivuihin, materiaaleihin ja uusimpiin LVI-teknisiin ratkaisuihin panostaminen oli myös itseisarvo. Vaikka henkilökohtaiset tietokoneet alkoivat yleistyä, teknologia ei vielä haastanut hierarkiaa jen suunnittelua ohjaavana piirteenä luvulle tultaessa tietokoneet alkoivat täyttää paitsi johtajien myös työntekijöiden valtavia työpöytiä. Tietotyöläisistä koostuvissa asiantuntijaorganisaatioissa huomio kääntyi enenevissä määrin puitteista tilojen käyttäjiin. Työympäristötutkimuksessa puhuttiin tilan säätelymahdollisuuksien merkityksestä käyttäjätyytyväisyyteen. Esimerkiksi avautuvat ikkunat, ilmastoinnin säätö ja näköala ulos yleistyivät issa käyttäjien arvostuksen seurauksena. 000-luvulla työympäristöt muuttuivat radikaalisti mobiiliteknologian yleistyessä. Työpaikan ja ajan käsitteet muuttuivat. Yhä suurempi osa työstä oli mahdollista tehdä asiakkaiden ja kumppanien tiloissa tai etänä, esimerkiksi kotona. Työympäristötutkimuksessa fyysisen ja sosiaalisen tilan rinnalle nostettiin uusi virtuaalinen työympäristö. Organisaation rajojen eriytyessä rakennuksen seinistä yhteisöllisyyteen täytyi panostaa uusilla tavoilla. Jos työn voi suorittaa missä vain, mikä saa työntekijät tulemaan samaan paikkaan? LÄHTÖKOHTANA ORGANISAATION JA TYÖNTEKIJÖIDEN TARPEET Vaikka teknologia on vähentänyt tilantarvetta, digitalisaatio korostaa tilojen merkitystä. Nykyaikaisen työympäristösuunnittelun lähtökohta on organisaation ja sen työntekijöiden erilaiset tarpeet. Monitilaratkaisulla tai -lla tarkoitetaan erilaisista tilavyöhykkeistä ja -tyypeistä koostuvaa kokonaisuutta, joka tukee eri työtehtäviä parhaalla mahdollisella tavalla. Tietotyöläisten monipuolisiin ja nopeasti vaihteleviin tarpeisiin vastaaminen vaatii tilakonseptilta joustavuutta ja muunneltavuutta, mutta hyvin toteutettu monitilaratkaisu näkyy työntekijöiden tyytyväisyydessä, tuottavuudessa ja yhteisöllisyydessä. Monitilan rinnalla on erityisesti 010-luvulla kehittynyt ajattelutapa, jossa työympäristöt sulautuvat osaksi muita tilasegmenttejä ja kaupunkirakennetta. Yksi ilmentymä tästä ovat niin sanotut coworking-tilat, joissa toisistaan riippumattomat tahot, niin pienyrittäjät kuin suurten yritysten työntekijätkin, työskentelevät itsenäisesti nauttien coworking-yhteisön tarjoamasta Vaikka teknologia on vähentänyt tilantarvetta, digitalisaatio korostaa tilojen merkitystä. Nykyaikaisen työympäristösuunnittelun lähtökohta on organisaation ja sen työntekijöiden erilaiset tarpeet. verkostosta, palveluista ja kanssakäymisestä. Näiden tilojen määrä on lisääntynyt huimasti viimeisen kymmenen vuoden aikana niin maailmalla kuin Suomessakin. Startup- ja kasvuyrityksille ne tarjoavat tilojen ja tilapalveluiden lisäksi jäsenyyden yhteisössä, jollaisesta pieni yritys omassa ssaan voisi vain haaveilla. Vakiintuneiden yritysten keskuudessa coworking-tilojen suosiota selittää kiristyvä kilpailu innovaatioista. Avoimen innovaation periaatteen mukaan yritysten tulee menestyäkseen hyödyntää sisäisiä ja ulkoisia ideoita. Siinä missä monitilaratkaisu kannustaa kohtaamisiin ja ideoiden leviämiseen yrityksen sisällä, coworking-tilojen yhteisöön osallistuminen altistaa yrityksen uusille ideoille ja kumppaneille. Coworking-tilojen suosion kasvu käyttäjien keskuudessa on lisännyt myös suurten kiinteistösijoittajien ja rahastojen kiinnostusta niitä kohtaan. Tunnetuin esimerkki coworking-tilojen ja -yhteisöjen valtavasta kasvusta lienee yhdysvaltalainen WeWork, jonka ensimmäinen toimipiste avattiin New Yorkin Lauri Pulkka Project Manager, Research & Digitalization Newsec lauri.pulkka@newsec.fi SoHossa 010. Vuonna 01 WeWorkia pidettiin nopeimmin kasvavana tilojen vuokraajana New Yorkissa. Tänä päivänä yhtiön arvoksi on arvioitu yli 0 miljardia dollaria, ja se toimii yli 0 maassa. Jäseniä WeWork-yhteisössä on jo yli Suomessa WeWorkia ei ole vielä nähty. Meillä coworking-tiloja ja -konsepteja ovat lanseeranneet muun muassa Sponda, Technopolis ja Helsingin kaupunki sekä lukuisat muut toimijat. Löytyypä Helsingistä Slushin taustaorganisaation ylläpitämä Startup Sauna. Työympäristöjen kehitys heijastelee vahvasti yritysten arvomaailman kehitystä. Siinä missä ja 1990-luvuilla yritysten menestyksen mittareina voitiin pitää näyttäviä sisäänkäyntejä, vastaanottotiloja sekä hulppeita taidekokoelmia ovat 00-luvulla yritysten menestyksen mittareina kyky uudistua ja innovoida sekä menestyä työntekijätyytyväisyysmittauksissa. Tämä on tuonut työntekijät ja heidän hyvinvointinsa työympäristön kehityksen keskiöön. Seuraava työn tekemistä muuttava trendi lienee jakamistalouden ja yhteisöllisen työympäristön lisäksi keskittymisen vaaliminen ainaisen tavoittamisen sijaan. Tulevaisuus näyttää, miten se muuttaa työympäristöjä tullaanko ehkä jonakin päivänä keskittymistä suojaamaan taas omin työhuonein. Anna-Liisa Sarasoja Deputy Managing Director Newsec anna-liisa.sarasoja@newsec.fi

23 VUOKRALAISEDUSTUS NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT VUOKRALAISEDUSTUS NOUSUSSA SUOMESSA TARVEKARTOITUS Kartoitetaan ja kuvataan tulevien tilaratkaisujen kriteerit. TARJOUSPYYNNÖT Newsec laatii tarjouspyynnöt valituista kohteista, analysoi saadut tarjoukset ja esittelee ne asiakkaalle. TILAHAKU Newsec on yhteydessä eri tilantarjoajiin. PROJEKTIN KESTO NOIN 6 KK ANALYYSI Kartoituksen tulokset analysoidaan ja esitetään asiakkaalle. VUOKRASOPIMUS- NEUVOTTELUT Neuvotteluihin valitaan yleensä 3 kohdetta. Newsec johtaa neuvotteluja asiakkaan parhaaksi. KOHDEKÄYNNIT Newsec koordinoi kierroksen 3 5 parhaimmalta vaikuttavaan kohteeseen. KÄYTTÖÖNOTTO Tilat otetaan käyttöön sopimuksen mukaisesti ja samalla varmistetaan, että vanha tila on luovutuskunnossa. Newsecissä on tarjottu vuokralaisedustuspalvelua jo 000-luvun alusta, mutta viime vuosina sen käyttö ja tunnettuus on lähtenyt toden teolla leviämään markkinoilla. Newsecin vuokra laisedustuspalvelu toteuttaa vuosittain 15 0 projektia kuuden ammattilaisen voimin. Kuten muutkin palvelumme, myös vuokralais edustus on päässyt digikehityksen siiville. Lopputuloksena on syntynyt Newsecin uusi digitaalinen Tenrep -työkalu, joka lanseerataan alkukeväästä 019. Perinteinen vuokravälittäjän rooli on ollut tuoda toimitilan vuokran antaja ja vuokralainen yhteen, kun taas vuokralaisedustuksessa prosessi on viety pidem mälle. Siinä edustaja toimii vuokra laisen kumppanina koko prosessin ajan katsoen, että vuokralaisen etu toteutuu. Tällä varmistetaan, että vuokra laisella on tasa-arvoinen asema neuvotteluissa ammattitaitoisen kiinteistönomistajan kanssa ja että heille löydetään juuri tarpeita vastaavat tilat. Vuokralaisedustuspalvelu perustuu ajatukselle, että edustaja on lojaali vuokralaiselle ja pyrkii ajamaan vain tämän etuja. Palkkio projektista saadaan vuokralaiselta, ja se on usein yhteydessä saavutettuihin säästöihin. Näin ollen edustaja ei voi samalla olla vuokranantajan puolella tai saada häneltä palkkiota, koska tämä olisi ristiriidassa toiminnan periaatteiden kanssa. PUOLUEETONTA MARKKINA- TIETOA JA VUOKRALAISEN ETU- JEN AJAMISTA Vuokralaisedustuspalvelu on saanut alkunsa jo 80-luvulla Yhdysvalloissa, jossa vuokralaiset tarvitsivat puolueetonta markkinatietoa sekä tahtoivat ajaa omia etujaan markkinoilla. Toimi tilojen vaihtoon ja markkinoihin liittyvää tietämystä ei kerry yrityksiin, koska ne vaihtavat toimitiloja melko harvoin. Suomeen vuokralaisedustuspalvelu rantautui kansainvälisten yritysten tarpeiden myötä 000-luvun taitteessa. Newsecin ensimmäiset vuokralaisedustus asiakkaat olivatkin kansainvälisiä yrityksiä. Palvelu kehittyi ja laajentui 000-luvun alussa Suomessa melko hitaasti, ja sen tunnettuus oli heikkoa niin alan sisällä kuin ulkopuolellakin. 010-luvun loppupuolella vuokralaisedustuspalveluiden yleistyminen on ollut kiivasta, ja etenkin suuret yritykset hyödyntävät lähes poikkeuksetta asiantuntija-apua tilahaussa. Vielä meillä on kuitenkin matkaa lukuihin Yhdysvalloissa, jossa tutkimusten mukaan 98 prosentissa vuokrauksista käytetään vuokralaisedustuspalvelua. Vuokralaisedustusta tarjotaan yleensä yrityksen aloittaessa toimintansa tai sijoittuessa uudelleen. Vuokralaisedustuksen prosessin vaiheet seuraavat pitkälti tilahaun vaiheita: 1. Vuokralaisen tarpeiden määritys ja analysointi. Markkinakartoitus 3. Kohteiden vertailu ja kohdekäynnit. Tarjouspyynnöt ja tarjousten vertailu 5. Vuokrasopimusneuvottelut Newsec teetti vuonna 017 diplomityön vuokralaisedustuspalvelun kehittämisestä. Haastattelujen perusteella tutkimuksessa todettiin, että vuokralaisedustuksen yleistymisen edellytys on prosessin vaivattomuus vuokranantajille. Ajantasainen ja kattava markkinakartoitus vaatii aina vuokranantajien aktiivisuutta tilahakuihin vastaamisessa. Jos omien kohteiden ilmoittaminen vaatii paljon aikaa ja jos prosessi ei ole läpinäkyvä, potentiaalisia kohteita jää ilmoittamatta ja vuokranantajien mielikuva hakuihin osallistumisen hyödyllisyydestä kärsii. Tutkimuksen pohjalta asetimme Newsecin vuokralaisedustuspalvelun kehittämiselle kolme tavoitetta: 1. Vähentää vuokranantajien tilahakuihin käyttämää aikaa. Lisätä tilahakujen läpinäkyvyyttä vuokranantajille 3. Parantaa vuokralaisedustuspalvelun laatua vuokralaiselle. Vuoden 018 aikana kehitimme digitaalisen Newsec Tenrep -työkalun, joka pitkälti korvaa aiemman sähköpostikyselyihin perustuneen toimintatavan ja vastaa kaikkiin kolmeen tavoitteeseen. Newsec Tenrep vähentää tilahakuihin vastaamiseen käytettävää aikaa mahdollistamalla tarjottujen tilojen tallentamisen ja hyödyntämisen seuraavissa tilahauissa vain parilla klikkauksella. Palvelussa vuokranantaja pääsee itse reaaliajassa tarkastamaan, missä vaiheessa hänen hakuihin ilmoittamansa tilat ovat, mikä lisää prosessin läpinäkyvyyttä. Tekemällä vuokralaisedustusprosessista parhaan mahdollisen vuokranantajille, pystymme parantamaan palvelua asiakkaillemme muun muassa kattavamman markkinakatsauksen muodossa. Newsec Tenrep -digityökalu otetaan päivittäiseen käyttöön alkukevään aikana, ja sitä kehitetään jatkuvasti vuokranantajilta, vuokralaisedustajilta ja vuokralaisilta saadun palautteen perusteella. Vuokralaisedustuspalvelu perustuu ajatukselle, että edustaja on lojaali vuokralaiselle ja pyrkii ajamaan vain tämän etuja. Ville Inkeri Head of Corporate Solutions, MRICS Newsec ville.inkeri@newsec.fi

24 NEWSEC SUOMESSA NEWSEC KIINTEISTÖMARKKINAKATSAUS KEVÄT KIINTEISTÖKAUPAN NEUVONANTO KIINTEISTÖJOHTAMINEN ARVIOINNIT JA ANALYYSIT PODCAST WE TALK CITIES Kuuntele Newsecin ajankohtaiset podcastit kiinteistöalasta NEWSEC SUOMESSA VUOKRALAISEDUSTUS JA TYÖYMPÄRISTÖKEHITTÄMINEN VUOKRAUKSET HELSINGIN TOIMISTO Postitalo, Mannerheiminaukio 1 A PL 5, Puh TAMPEREEN TOIMISTO Aleksanterinkatu 3 B Tampere OULUN TOIMISTO Saaristonkatu 11 A Oulu TURUN TOIMISTO Yliopistonkatu 16 C, 5. krs 0100 Turku KUOPION TOIMISTO Kirkkokatu 1, 3. krs Kuopio JYVÄSKYLÄN TOIMISTO Kauppakatu 18 C Jyväskylä HÄMEENLINNAN TOIMISTO Talaskuja Hämeenlinna IMATRAN TOIMISTO F. O. Virtasen katu 6, 3. krs Imatra VAASAN TOIMISTO Futura I, 3. krs Yrittäjänkatu Vaasa Huom! alkaen: Vaasanpuistikko 18, 3. krs Vaasa VAASA OULU KUOPIO JYVÄSKYLÄ TAMPERE IMATRA HÄMEENLINNA TURKU HELSINKI

25 THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE SUOMEN SUURIMMAN KIINTEISTÖALAN ASIANTUNTIJAYRITYKSEN NÄKEMYKSET JA MARKKINADATA KÄYTÖSSÄSI Newsec The Full Service Property House in Northern Europe tarjoaa kattavasti kiinteistöarvioinnin, kiinteistöjohtamisen ja kiinteistökaupan neuvonannon palveluita niin kiinteistöjen omistajille, sijoittajille kuin käyttäjillekin. Newsec on perustettu vuonna 199 Ruotsissa, ja on yksityisten partnereiden omistama. Konsernilla on 1 a seitsemässä maassa Pohjois-Euroopassa ja noin työntekijää, joista noin 00 Suomessa. Vuonna 018 Newsec avasi n Lontooseen palvellakseen entistä paremmin Pohjoismaista ja Baltiasta kiinnostuneita kansainvälisiä sijoittajia. Joka vuosi Newsec toteuttaa menestyksekkäästi tuhansia toimeksi antoja ja hallinnoi yli kiinteistöä. Suuret volyymit, hyvä paikallistuntemus sekä eri toimialojen syvä ymmärrys tuovat meille erityisosaamista Pohjois-Euroopan kiinteistömarkkinoilla. Teemme myös läheistä yhteistyötä BNP Paribas Real Estaten kanssa, joka on yksi johtavista kiinteistöneuvonantajista Euroopassa. Olemme julkaisseet säännöllisesti kiinteistömarkkinakatsauksia Pohjoismaista vuodesta 001 ja Suomesta vuodesta 01 lähtien. Suomen katsaukset löydät osoitteesta NEWSEC Mannerheiminaukio 1 A Puh info@newsec.fi Tarkemmat yhteystiedot löydät osoitteesta Seuraa meitä LinkedInissä ja Twitterissä! NEWSEC IS AN ALLIANCE MEMBER OF BNP PARIBAS REAL ESTATE OVER 6,500 PROFESSIONALS IN 36 COUNTRIES KANSIKUVA: MALL OF TRIPLA -HAVAINNE KUVA, YIT SUOMI OYJ