Korjausrakentaminen palveluja ja teollista toimintaa

Transkriptio

1 RAPORTTI 4/2014 Korjausrakentaminen palveluja ja teollista toimintaa Rakennettu ympäristö

2

3 Sampsa Nissinen, Eero Lukin, Tekes Suvi Nenonen, Robert Eriksson, Juha-Matti Junnonen, Jan-Erik Gussander, BES Built Environment Services Oy Jani Saarinen, Vison Alliance Partners Oy Korjausrakentaminen palveluja ja teollista toimintaa Rakennettu ympäristö Projektien tuloksia Tekesin ohjelmaraportti 4/2014 Helsinki 2014

4 Sisältö Esipuhe...5 Korjausrakentaminen - palvelua ja teollista toimintaa Korjausrakentamisen uusia palveluja ja toimintamalleja Uusi palvelumalli linjasaneeraushankkeisiin Franzeniaa peruskorjataan päiväkodiksi Asukaslähtöinen kokonaisurakointi tyydyttää kaikkia osapuolia Lean construction muuttaa rakennusalan rakenteita ja kulttuuria Palvelutuote projektinjohtohankkeiden riskienhallintaan Asumis- ja palvelumoduuli tarjoaa väliaikaisen asunnon putkikorjauksen ajaksi Tietomallinnusta hankejohtamisen tueksi Veronumero.fi sähköinen palvelu työmaa- ja työntekijätietojen hallintaan Teollisen korjausrakentamisen ratkaisuilla tuottavuutta ja vähemmän haittoja asukkaille Nopeaa ja edullista putkistojen korjausta rakenteita rikkomatta Teollisesti valmistettavalla asennusseinällä helppoa perusparannusta Tiililaattaverhouksella kansainvälisille markkinoille Teollisesti valmistettu parveke paikalleen päivässä Kattojen huoltopalvelulla vältytään kalliilta korjauksilta Hybridipilarijärjestelmällä painuneet rakenteet korjataan häiriöttömästi Palonkestävälle kaapelikourulle kysyntää Laaja tutkimusprojekti loi menettelyjä saneeraushankkeiden epäpuhtauksien hallintaan Uusia työkaluja viemärisaneerauksiin Laastikamu puhtaammin, terveellisemmin, tehokkaammin Suojaoviyksikkö vähentää korjauspölyn kulkeutumista Kestävän kehityksen korjauksilla kannetaan vastuuta Kerrostalojen kestävää uudistamista pohjoismaisella yhteistyöllä Energiaisännöinnillä pk-yritykset yhteen Asukasystävällisesti poistoilman lämmöntalteenottoon CO 2 -energiatekniikan konseptin kehittäminen jäähdytykseen ja lämmitykseen Konseptiratkaisuja kerrostalojen energiakorjauksiin Ratkaisuja aluekehittämiseen ja lähiöiden uudistamiseen Asunto-osakeyhtiöiden yhteistyöllä tehoja lähiösaneeraukseen Käyttäjä- ja liiketoimintalähtöinen korjauskonsepti lähiöille Lähes nollaenergia-alueiden rakentaminen vaatii laajaa näkökulmaa Puolijulkiset yhteistilat moniaistisen asuinympäristökokemuksen keskiössä Kampusalueita uudistetaan vetovoimaisiksi ympäristöiksi Toimitus ja taitto: Teonsana Oy Paino: Markprint Oy ISBN ISSN

5 Esipuhe Korjausrakentaminen ei ole paras termi kuvaamaan tämän päivän saneeraushankkeita. Kyse on ennemminkin kiinteistöjen uudistamisesta siten, että ne vastaavat paremmin käyttäjien muuttuneisiin tarpeisiin. Korjausrakentamisen palvelut ja markkinat ovat monipuolistuneet ja teknistyneet muun muassa talotekniikan kehittymisen ansiosta. Alalle kaivataan enemmän yhteistoimintaan kannustavia toteutusmalleja, teollista toimintaa, valmiita tuoteosatoimituksia, konsepteja, kokonaisratkaisuja ja palveluita. ICT:n mahdollisuuksia olisi hyödynnettävä tehokkaammin myös korjausrakentamisessa. Kaikki tämä on edellyttänyt korjausrakentamisen menetelmien ja toteutustapojen kehittämistä. Viime vuosikymmenen aikana kehitystyötä on tehty jonkin verran, mutta pääosin uudisrakentamisen näkökulmasta. Tekesin vuosina käynnissä olleessa Rakennettu ympäristö -ohjelmassa on rahoitettu kiinteistö- ja rakennusalan kehitysprojekteja. Ohjelma on edistänyt alan toimintatapojen kokonaisvaltaista kehittämistä siten, että ne tukevat innovaatioita ja tuottavat arvoa käyttäjille. Rakennettu ympäristö -ohjelman tärkeimpiä teemoja ovat olleet infra-, korjaus- ja hyvinvointirakentaminen. Korjausrakentamisen alueella tärkeimmät painopisteet ovat olleet tuottavuuden parantaminen, teolliset kokonaisratkaisut sekä hankintojen kehittäminen. Tässä julkaisussa esitellään valikoitu otos ohjelman korjausrakentamisen teemaan liittyviä kehitysprojekteja, jotka osaltaan vievät korjausrakentamista ja siinä käytettäviä menetelmiä eteenpäin. Projektikuvaukset on jaettu neljään aihealueeseen: Korjausrakentamisen palvelut, uudet toimintamallit ja käyttäjälähtöisyys Teollinen korjausrakentaminen Kestävä kehitys ja korjaaminen Aluekehittäminen ja lähiöiden uudistaminen Julkaisun tavoitteena on jakaa tietoa uusista korjausrakentamisen menetelmistä, palveluista ja toimintatavoista sekä kannustaa alan toimijoita aktiiviseen liiketoiminnan kehitystyöhön. Rakennettu ympäristö ei ole koskaan valmis. Tämä julkaisu on syntynyt Rakennettu ympäristö -ohjelman projekteissa toimineiden ihmisten vuoropuhelusta ja heidän kokemuksistaan. Projekteissa mukana olleet asiantuntijat ovat korjausrakentamisen kehittämisessä yhtä tärkeitä kuin aikaansaadut tulokset. Kiitos kaikille! Sampsa Nissinen Ohjelmapäällikkö Rakennettu ympäristö Tekes 5

6 Korjausrakentaminen - palveluja ja teollista toimintaa Korjaamisen markkinat muuttuvat teknisestä korjaamisesta rakennusten ja alueiden uudistamiseen Saneeraamisen ja korjaamisen ei pitäisi tuoda mieleen pelkästään pölyä, melua ja haittoja sekä suuria kustannuksia. Teknisten korjausten lisäksi korjausrakentamisessa on kyse kiinteistöjen ja alueiden uudistamisesta siten, että ne vastaavat omistajien, käyttäjien ja asukkaiden muuttuvia tarpeita. Olisi mielekkäämpää puhua alueiden ja kiinteistöjen uudistamisesta. Korjausrakentaminen ja rakennusten uudistaminen on merkittävää liiketoimintaa. Korjausrakentamisen volyymi kasvoi uudistuotantoa suuremmaksi vuonna Lähiöiden kasvava korjaustarve kasvattaa kysyntää entisestään. Kiinteistö- ja rakennusalan toimijat pitävät alan kehitykseen vaikuttavina tärkeimpinä trendeinä kaupungistumista, kysynnän ja käyttötarkoitusten muutoksia sekä kasvavia elinkaari- ja ympäristövaatimuksia. Korjausrakentamisen palvelut ja markkinat monipuolistuvat muun muassa lisääntyvien määräysten ja teknologian kehittymisen takia. Erityisesti talotekniikan osaaminen ja merkitys kasvavat. Talotekniikan osuus hankkeiden kustannuksista saattaa olla jopa puolet. Tarpeista huolimatta alan toimintatavat muuttuvat kuitenkin hitaasti. Korjausrakentamiseen ja kiinteistöjen uudistamiseen tarvitaankin siihen erikoistuneita yrityksiä ja liiketoimintamalleja. Haasteita Uudisrakentamiseen verrattuna korjaushankkeiden läpiviemisessä lisähaasteena on olemassa olevien rakenteiden ja rakennusten käyttäjien huomioon ottaminen. Heikko asiakaslähtöisyys ja tuottavuus luovat painetta korjausrakentamisen kehittämiseen. Korjauskohteen lopputuloksen lisäksi yhtä tärkeätä on toimiva tuotanto- ja palveluprosessi. Prosessiin kuuluu teknisten töiden ohella tiivis yhteistyö asiakkaiden ja rakennuksen käyttäjien kanssa. Korjausrakentamista tulisi kehittää teolliseksi toiminnaksi ja aidoksi palveluksi. Julkiset hankintamenettelyt ja asunto-osakeyhtiöiden peruskorjaamisen prosessit aiheuttavat myös omat haasteensa korjausrakentamisen kehittämiseen. Julkisten tilaajien paine hankkia toteutus halvimmalla ei yleensä johda rakennusten elinkaaren kannalta parhaaseen lopputulokseen. Tämä lisää usein lisä- ja muutostöitä. Korjaushankkeiden toteutuksen suurimmat haasteet liittyvät puolestaan kertatilaajien ja isännöitsijöiden osaamiseen. 6

7 Kestävä kehitys ja alueratkaisut Olemassa olevan rakennuskannan energiatehokkuudella on suuri merkitys ilmastonmuutoksen hillitsemisessä. Rakennusten energiakulutuksen pienentämiseen on olemassa useita rakennusteknisiä ja talotekniikan ratkaisuja. Haasteeksi nousevat hankintamallit, päätöksenteko ja yleensä ottaen puutteellinen tieto energia- ja ekotehokkuutta parantavista malleista ja ratkaisuista sekä niiden kustannusvaikutuksista. Alalle kaivataan myös lisää kokonaisvaltaisia ratkaisuja energia- ja ekotehokkuuden parantamiseen. Keinoja uusiutumattomien luonnonvarojen säästämiseen ovat myös muun muassa olemassa olevan rakennuskannan käyttö uusien tilatarpeiden tyydyttämiseen, purkujätteiden hyödyntäminen, arvoa lisäävä kierrätys sekä uusiutuvien rakennusmateriaalein käyttäminen. Kestävän rakentamisen määritelmä pitää sisällään myös sosiaalisen ulottuvuuden, johon liittyy toimivuutta sekä kulttuurista näkökulmaa, kuten rakennuksien kulttuuri- ja arkkitehtuuriperinnön säilyttämistä. Rakennetun ympäristön terveellisyyttä, turvallisuutta, yksityisyyttä, yhteisöllisyyttä ja yhteyttä luontoon on tarkasteltava osana hankkeen suunnittelua. Korjaamista ja uudistamista ei voida tarkastella vain kiinteistötasolla, sillä aluetason ratkaisuilla ja toimintamalleilla on mahdollista saada aikaan suurimmat hyödyt niin asukkaille kuin ympäristölle. Onnistuneet alue- ja rakennusratkaisut tukevat ihmisten hyvinvointia ja yhteiskunnan toimintaa. Ratkaisuissa on kuitenkin otettava huomioon sekä alueelliset että rakennuskohtaiset erityispiirteet. Korjausrakentaminen on keino muuttaa olemassa olevaa rakennettua ympäristöä kestävämmäksi. Kasvavilla kaupunkiseuduilla kasvu tulisi ohjata olemassa olevan rakennetun ympäristön sisälle täydennysrakentamisena sekä alueiden uudistamisena ja uudelleen rakentamisena. Yhdyskuntarakenteen eheyttäminen on keino turvata sekä yksityiset että julkiset palvelut ja säästää laajempia luonnontilassa olevia alueita. Tekesin Rakennettu ympäristö -ohjelma tähtäsi alan uudistumiseen Tekesin Rakennettu ympäristö ( ) -ohjelman lähtökohtana olivat käyttäjien tarpeet ja niiden asettamat vaatimukset rakennetun ympäristön toimivuudelle ja laadulle. Ohjelmaan haettiin mukaan rohkeita toimijoita, jotka ovat olleet valmiita uudistamaan alan toimintatapoja ja prosesseja. Ohjelman alkuvaiheessa ohjelman pääteemoiksi valittiin infra-, korjaus- ja hyvinvointirakentaminen sekä tuottavuuden parantaminen. Viimeisinä vuosina ohjelmassa keskityttiin erityisesti korjausrakentamisen markkinan kehittämiseen. Ohjelman pidemmän aikavälin visiona on ollut: Suomessa on maailman parhaisiin lukeutuva, investointeja houkutteleva toimintaympäristö, joka tuo kilpailuetua ja hyvinvointia ja mahdollistaa siten yhteiskunnan kehittymisen sekä kansainvälisen liiketoimintapotentiaalin hyödyntämisen. Rakennettua ympäristöä kehitetään ja ylläpidetään käyttäjien ja yhteiskunnan tarpeista lähtien. Viidessä vuodessa tähän ei aivan ole päästy, mutta monta askelta on otettu oikeaan suuntaan ja visio on tavoittelemisen arvoinen myös jatkossa. Korjausrakentamisen alueella tavoitteeksi asetettiin laajan asiakaslähtöisen palveluliiketoiminnan synnyttäminen. Ohjelman alkuvaiheessa laaditussa korjausrakentamisen roadmap -työssä painottuivat erityisesti liiketoiminnan kehittäminen, käyttäjälähtöisyys ja kestävä kehitys. Liiketoiminnan potentiaali on toisaalta teollisessa korjausrakentamisessa ja toisaalta palveluliiketoiminnassa. Nämä teemat korostuivat hyvin useimmissa ohjelman aihealueen kehitys- ja tutkimusprojekteissa. Korjausrakentamisen markkinassa on tapahtunut pieniä muutoksia ohjelman aikana. Palveluita ja teollisesti tuotettujen kokonaisratkaisuja on tullut enemmän markkinoille, vaikka niiden osuus korjaamisen kokonaismäärästä ei vielä olekaan suuri. Asukas- ja asiakaslähtöisyys on ollut tärkeässä osassa useissa alan toimijoiden kehityshankkeissa, mikä näkyy myös näiden yritysten korjaushankkeiden toteutuksessa. Asukkaiden vaatimusten kasvaessa ja kilpailun kiristyessä korjausrakentamisen markkina kehittyy varmasti myös lähitulevaisuudessa. 7

8 Vaikka ohjelma päättyy 2014 lopussa, rahoittaa Tekes myös jatkossa korjausrakentamiseen liittyviä yritysten haastavia kehitysprojekteja. Rahoitusta on tarjolla erityisesti kansanvälistä kasvua hakevien pk-yritysten kehityshankkeisiin. Korjausrakentamisen uudistaminen Aktiiviset tilaajat avainasemassa korjausrakentamisen markkinan kehittymisessä Korjausrakentaminen saatava palveluksi Teollisilla ratkaisuilla lisää tuottavuutta Lähiöiden fiksu korjaaminen ja uudistaminen edellyttävät yhteistyötä ja yhteisiä toimintamalleja Uusia palveluita ja toimintamalleja taloyhtiöille hankkeiden toteuttamiseen Energia- ja ekotehokkaita kokonaisratkaisuja tuotteistettava Asukkaille ja käyttäjille tuotettava aitoa lisäarvoa (parannuksia ja haittojen minimointia). Korjausrakentamisen kehityskohteita ohjelman aikana ja tulevaisuudessa Toiminta- ja hankintamallit sekä palvelut Korjausrakentamisen menetelmiin ja toteutustapoihin kaivataan nykyistä enemmän avoimia ja yhteistoimintaan kannustavia toteutusmalleja, joista yhteistoimintaurakat ovat hyvä esimerkki. Ohjelman hankkeissa on kehitetty uudenlaisia palveluja, liiketoimintakonsepteja, projektinhallinnan työkaluja sekä yhteistoiminta- ja hankintamalleja. Jotta ala saadaan muuttumaan, tarvitaan myös vaativia tilaajia kehittämään ja pilotoimaan uusia hankintamalleja ja rakennuttamisen toimintatapoja. Tätä kautta urakoitsijoilla ja muilla yrityksillä on mahdollisuus ja kannusteet tuottaa kokonaistaloudellista lopputulosta. Edelläkävijätilaajat ovat tärkeitä myös uudistumista hakevien alan yritysten kehittymisen kannalta. Tuotantoa ja työmaatoimintoja voi ja kannattaa johtaa leanperiaatteiden mukaan siten, että tavoitteena on tuottaa arvoa rahalle ja vähentää toimintaan liittyvää hukkaa. Useissa ohjelman projekteissa on panostettu tähän, vaikkakin yritysten toimintatavat ovat muuttuneet vasta vähän. Teollinen korjaaminen Alalle kaivataan pilkottujen urakoiden sijaan teollista toimintaa, valmiita tuoteosatoimituksia ja kokonaisratkaisuja. Korjaus- rakentamisen haasteena on kehittää rakentamisen menetelmiä ja palveluita, jotka vähentävät korjauksesta aiheutuvia asumishaittoja ja mahdollistavat esimerkiksi asukkaiden asumisen kotonaan koko korjaustyön ajan. Erityisesti uudisrakentamisen näkökulmasta kehitettyä tietomallintamista olisi hyödynnettävä huomattavasti laajemmin myös korjausrakentamisessa. Korjausrakentaminen tulee ulottaa selkeämmin kiinteistöjen käyttöönottoon sekä ylläpidon ja operoinnin prosesseihin. Rakennettu ympäristö -ohjelman useissa projekteissa kehitettiin ja tuotteistettiin muun muassa kokonaisratkaisuja putkisaneeraukseen sekä julkisivu-, parveke- ja kattokorjauksiin. Projekteissa tutkittiin ja kehitettiin myös työmaaolosuhteita parantavia menetelmiä, tuotteita ja palveluita. Tuotteistetuilla kokonaisratkaisuilla on tuotu konkreettista lisäarvoa asiakkaalle, nopeutettu korjaamisen läpimenoaikoja, parannettu työmaaolosuhteita sekä minimoitu eri keinoin haittoja rakennuksen käyttäjille. Kestävä kehitys Rakennusten korjausten yhteydessä on syytä selvittää mahdollisuudet parantaa energiataloutta teknisesti ja taloudellisesti järkevillä toimenpiteillä, kuten esimerkiksi lisälämmöneristyksellä, energiatehokkailla ikkunoilla, lämmöntalteenotolla, LEDvalaistuksella ja energiaa säästävillä järjestelmillä ja laitteilla. Energiajärjestelmiä uusittaessa kannattaa selvittää uusiutuvien energialähteiden käytön mahdollisuudet. Oleellista on suunnitella ja toteuttaa kokonaisratkaisu, mikä edellyttää tiivistä yhteistyötä ja yhteisiä liiketoimintamalleja eri osaratkaisujen toimittajilta. Digitaalisuus tukee tavoitteiden saavuttamista sekä prosessissa että käytön aikana ohjaamalla kuluttajia tekemään oikeita valintoja tai ohjaamalla rakennuksen järjestelmiä toimimaan optimaalisesti. Tällä alueella kehitys jatkuu varmasti ja markkinoille tulee entistä parempia sovelluksia, joiden kautta kiinteistöjen energiankulutusta voidaan optimoida. Ohjelman projekteissa kehitettiin muun muassa kestävän kehityksen suunnitteluun, investointiedellytyksiin sekä käyttöön ja ylläpitoon liittyviä palveluita ja tuotteita. Tutkimusprojekteissa selvitettiin alueellisten energia- ja energiatehokkuusratkaisujen toteutusta. Tärkeässä osassa ovat myös olleet energiakorjausten asukasystävällisyys ja käyttäjien vaikutusmahdollisuudet energian säästöön. 8

9 Kansainvälistyminen Korjausrakentaminen on tyypillisesti paikallista toimintaa. Tarpeet ovat kuitenkin saman tyyppisiä maasta toiseen. Kilpailukykyisille ratkaisuille on aina kansainvälistä kysyntää. Useammassa ohjelman projekteissa tuotteita ja palveluita kehitettiin kansainvälisiä markkinoita silmällä pitäen ja niihin liittyi kansainvälistymisen suunnittelua. Muutamat ohjelman tutkimus- ja yritysprojektit olivat eurooppalaisia tai pohjoismaisia yhteishankkeita osana Eracobuild Era- Net, Nordic Built ja Wood Wisdom Era-Net -ohjelmia. Hankkeissa mukana olleet yritykset saivat ymmärrystä ja osaamista kansainvälisistä parhaista toimintatavoista ja ne pystyivät kehittämään yhteisiä liiketoimintakonsepteja. Eri osapuolten odotukset toisille ja viranomaisille Rakennettu ympäristö -ohjelma selvitti loppuvaiheessaan yhdessä Rakennusteollisuus RT:n, Raklin, Suomen Isännöintiliiton, Suomen Kiinteistöliiton, Suomen konsulttitoimistojen liitto SKOL:n ja Sähkö- ja teleurakoitsijoiden Liitto STUL:in kanssa korjausrakentamisen eri osapuolten näkemyksiä korjausrakentamisen tilanteesta ja toiveista muille. Rakennettu ympäristö -ohjelma Rahoitus Yritysprojektien rahoitus Tutkimusprojektien rahoitus 156 kpl avustus ja laina 41 miljoonaa euroa 33 hankekokonaisuutta 28,5 miljoonaa euroa 12,5 miljoonaa euroa Yhteinen näkemys oli, että tilaajien ja palveluntuottajien odotukset pitäisi saada paremmin vastaamaan toisiaan. Tilaajat ja rakennuttajat odottavat sekä suunnittelijoilta että rakentajilta parempaa yhteistyötä ja vastuunottoa, mikä voisi näkyä esimerkiksi takuuaikojen ja elinkaarivastuun pidentymisenä. Palveluntuottajien olisi verkotuttava paremmin keskenään ja pystyttävä hoitamaan koko arvoketjua. Myös alihankintoihin halutaan muutosta. Palveluntuottajat odottavat hintakilpailun sijaan parempaa hankintaprosessien hallintaa, vaativampien valintakriteerien käyttöä, kokonaisratkaisujen hankintaa sekä uskallusta kokeiluihin ja innovaatioihin. Viranomaisilta ala odottaa ennakoitavampaa ja johdonmukaisempaa politiikkaa. Erityinen paine kohdistuu hankintalain sekä sen tulkinnan ja soveltamisen uudistamiseen sekä maankäyttö- ja rakennuslain tarkistamiseen ja rakennusvalvonnan toimintamallien yhtenäistämiseen. Ala odottaa edelleen Tekesin rahoitusta, mutta samalla toivotaan myös yksinkertaisempia malleja kehittämisprojektien läpivientiin. Järjestöiltä alan yritykset odottavat tiiviimpää yhteistyötä ja vastuunottoa myös korjausrakentamisen kehittämisestä. Teemat Korjausrakentaminen Infrarakentaminen ja liikenne Hyvinvointirakentaminen Tuottavuus ja tuotteistaminen Muut Yritysprojekteja Tutkimusprojekteja Ohjelman kaikkien projektien julkiset kuvaukset: tekes.fi/rakennettuymparisto 9

10 10

11 1 Korjausrakentamiseen uusia palveluja ja toimintamalleja Korjausrakentamiseen liittyvät teknologiat, tuotantotavat sekä palvelut ovat kehittyneet hitaasti. Myös rakennusalan tutkimus- ja kehitystoiminta on painottunut pitkälti uudisrakentamiseen. Korjausrakentamisen haaste on kehittää korjausrakentamiseen liittyviä toimintamalleja ja palveluita, jotka ottavat paremmin huomioon rakennusten käyttäjät ja niiden muuttuvat tarpeet sekä muut korjausrakentamisen erityispiirteet. Korjausrakentaminen eroaa luonteeltaan uudisrakentamisesta esimerkiksi olemassa olevan rakennuksen asettamien reunaehtojen, korjausprosessin sekä käyttäjien mukanaolon näkökulmasta. Mahdollisiin toimintamalleihin vaikuttavat muun muassa omistajien ja vuokralaisten taloudellinen tilanne ja tavoitteet sekä vanhan rakennuksen kunto. Monesti samaan tilanteeseen soveltuu käytettäväksi useita toimintamalleja ja suunnitteluratkaisuita. Tällöin omistajan on voitava vertailla ratkaisuvaihtoehtoja mahdollisimman laajasti, jotta tarpeeseen soveltuvin toteutustapa löytyy. Korjaushankkeissa suunnitelmilta vaaditaan joustoa, sillä rakenteiden todellisesta tilasta saadaan harvoin huolellisillakaan kuntotutkimuksilla täydellistä tietoa. Rakennuksen käyttö korjausten aikana tuo mukanaan tarpeen korjausprosessin nopeudelle, siitä aiheutuvien asumishaittojen vähentämiselle sekä oikeaan aikaan tapahtuvalle viestinnälle. Avoin, suunnitelmallinen ja jatkuva tiedottaminen on keino, jolla päätöksenteon vaikeutta voidaan vähentää ja asukastyytyväisyyttä lisätä. Uusien korjauskonseptien kehittämisessä on otettava huomioon suunnittelun, uusien tuoteratkaisujen ja korjausprosessin näkökulmat. Perinteiset urakkamuodot pitävät nämä näkökulmat toisistaan erillään. Asiakkaiden kannalta korjaushankkeiden läpivientiä on nopeutettava merkittävästi. Korjausmenetelmät on myös saatava vähemmän häiriöitä tuottaviksi. Suunnittelun on oltava sekä asiakas- että tuotantolähtöistä, sillä asiakaslähtöisyys mahdollistaa todellisiin palvelutarpeisiin vastaamisen ja tuotantolähtöisyydellä laatua voidaan hallita kustannustehokkaasti. Rakennettu ympäristö -ohjelman projekteissa on kehitetty uudenlaisia palveluja, liiketoimintakonsepteja, projektin- ja riskien hallinnan työkaluja sekä yhteistoiminta- ja hankintamalleja. Myös vaativilla tilaajilla on ollut merkittävä rooli uusien yhteistoimintaan kannustavien toimintamallien kehittämisessä. Tärkeässä osassa on ollut tuotannon johtamisen kehittäminen muun muassa lean-periaatteiden mukaan. Asukasystävällisiä ratkaisuja on kehitetty korjausrakentamisen aikaisille järjestelyille. Lisäksi on kehitetty ja tuotteistettu tietotekniikkaa hyödyntäviä älykkäitä ratkaisuja. 11

12 Uusi palvelumalli linjasaneeraushankkeisiin Integroiva toimintatapa, aito asiakaslähtöisyys ja opit teollisesta tuotannosta mahdollistavat palveluvallankumouksen putkiremonttihankkeissa. Näin saadaan asiakastyytyväisyys erinomaiseksi ja hanke toteutettua kustannustehokkaasti. Sami Kokkonen, toimitusjohtaja, Fira Palvelut Oy 12

13 TULOSKULMA Hankesuunnitteluun kaikki osapuolet mukaan Projektin perusteella hankesuunnittelu, jossa eri korjausvaihtoehtoja tutkitaan riittävästi, on parhaimmillaan silloin, kun kaikki hankkeen keskeiset osapuolet (asiakkaan edustajat, suunnittelijat ja toteuttaja) kytketään heti alkuvaiheessa mukaan. Silloin lähtökohtana on sekä putkistojen ja rakenteiden kunto että asukkaiden tarpeet. Asiakaslähtöisyyttä kuluttajaliiketoiminnan opein Asunto-osakeyhtiön putkisaneeraushankkeessa asiakaslähtöisyys voidaan saavuttaa soveltamalla kuluttajaliiketoiminnan oppeja. Tähän kuuluu muun muassa se, että kylpyhuoneista tuotetaan 3D-kuvat asukkaan valitsemin materiaalein. Tällöin asukas pystyy varmistumaan siitä, että kylpyhuone on toivotunlainen ja se vastaa tehtyjä valintoja ja tarpeita. Teollisen tuotannon käytäntöjä putkisaneeraukseen Monivaiheiseen putkisaneeraukseen on mahdollista tuoda uusia käytäntöjä teollisesta tuotannosta. Hankkeita yhdistämällä ja tehokkaalla tuotannonohjauksella hankkeiden läpimenoaikaa, oppimista ja tuottavuutta voidaan parantaa huomattavasti. Tällöin on mahdollista myös saavuttaa kustannushyötyjä: kustannukset voivat jopa puolittua. Putkistojen korjaustarve kasvaa merkittävästi, kun suuret rakennusmassat tulevat korjausikään seuraavan vuosikymmenen aikana. Tarve kolminkertaistui vuodesta 2000 vuoteen 2010 ja tulee arviolta vielä kaksinkertaistumaan vuodesta 2010 vuoteen Linjasaneerausten määrän kasvu tiedostetaan yleisesti ja korjaukseen soveltuvia uusia käytäntöjä kehitetään. Fira Palvelut Oy:ssä kehitettiin uutta palvelumallia taloyhtiöille. Taloyhtiöt tarvitsevat tukea päätöksentekoonsa, sillä korjaushankkeita ei haluta tehdä liian aikaisin. Toisaalta rikkoontuneista tai muuten epäkuntoon menneistä putkista aiheutuvia lisäkorjauksia ei haluta. Taloyhtiöt ovat lisäksi kertarakennuttajia, jolloin niille ei kerry kokemuksen kautta saatavaa osaamista. Palveluntuottajan on tarjottava laajempaa osaamista ja tuettava hankkeen toteuttamisessa. Kehitysprojektin päätavoite oli uuden arvoa tuottavan palvelumallin kehittäminen vaativan käyttäjäympäristön hankkeisiin. Avainasemassa hankkeessa oli palveluliiketoiminnan näkökulma, joka pohjautuu value co-creation (yhteinen arvonluonti) -ajatteluun. Projektissa selvitettiin ja kehitettiin arvonlisäystä koko linjasaneerauksen hankeketjussa vuorovaikutteisesti olennaisten sidosryhmien kanssa. Projektissa selvitettiin parhaat kansainväliset käytännöt, olemassa oleva teknologiatieto ja uudet toteutusteknologiat sekä sidosryhmien palvelukokemuksen muodostuminen. Tätä kautta Fira Palveluille luodaan uusi palvelumalli linjasaneeraushankkeisiin, mikä tuottaa aidosti lisäarvoa hankkeessa mukana oleville sidosryhmille. Fira Palveluiden kumppaneina projektissa olivat Boost Brothers Oy ja Ubiverse Oy. Lisätietoja firapalvelut.fi 13

14 Franzeniaa peruskorjataan päiväkodiksi Kiinteistö- ja rakennusalan perinteiset toteutusmuodot johtavat helposti osaoptimointiin sekä lisä- ja muutostöihin kun hankkeiden vaatimukset muuttuvat. Ne eivät myöskään kannusta suunnittelun ja rakentamisen integrointiin eivätkä käyttäjien osallistamiseen. Korjausrakentamisen kehittäminen -ryhmähankkeessa käynnistetyn Helsingin yliopiston projektin tavoitteena on vaativiin peruskorjaushankkeisiin soveltuvan Project Partnering -mallin kehittäminen. Mallissa projektin alkuvaiheessa valitut suunnittelu- ja urakoitsijaryhmät kehittävät hanketta yhdessä ja varmistavat sen tavoitteiden ja reunaehtojen toteutumisen. Helsingin yliopisto hyödyntää projektissa pitkää kokemusta projektinjohtourakoista sekä Suomen ensimmäistä loppuun saatettua projektiallianssia (Vuolukiventie 1, peruskorjaus ja lisärakentaminen). Projektin pilottikohteeksi valittiin vuonna 1930 valmistunut ja nyttemmin suojeltu Franzenia, joka peruskorjataan Helsingin kaupungille vuokrattavaksi päiväkodiksi. Hankkeen alustava 5 miljoonan euron kustannusarvio on sittemmin tarkentunut sen kehitysvaiheessa noin 6 miljoonan euron tavoitekustannukseksi. TULOSKULMA Kevyt neuvottelumenettely käyttöön Julkinen hankinta voidaan toteuttaa yhteistoimintahankkeissa kevyellä neuvottelumenettelyllä käyttämällä valintaperusteina tarjoajien kyvykkyyttä ja palkkioprosenttia. Kevyellä hankesuunnitelmalla käyntiin Yhteistoimintamallilla toteutettava hanke voidaan käynnistää kevyellä hankesuunnitelmalla toteuttamalla luonnos- ja toteutussuunnittelu sopimusosapuolten yhteistyönä. Hankkeen tavoitteiden toteuttaminen ja hankkeen parhaaksi toimiminen voidaan varmistaa yhteisellä sopimuksella ja kannustinmallilla myös perinteissä toteutusmuodoissa. Franzenian peruskorjauksessa on testattu julkisten hankintojen neuvottelumenettelyn keventämistä sekä suunnittelun ja rakentamisen integrointia ja käyttäjien osallistamista. Itse kohteeseen liittyviksi tavoitteiksi Helsingin yliopisto on asettanut sisäolosuhteiden seurannan ja hallinnan, käytönaikaisen energiankulutuksen hallinnan sekä ylläpidon suunnittelun ja johtamisen. Lisäksi toteutusmallissa voidaan hyödyntää pidennettyä takuuaikaa. Projekti kilpailutettiin alkukesästä 2013 julkisella neuvottelumenettelyllä. Toteuttajiksi valittiin Arkkitehti- ja muotoilutoimisto Talli Oy:n vetämä suunnitteluryhmä sekä projektinjohtourakoitsijaksi Consti Yhtiöt Oy. Yhteistoimintamallilla toteutettavassa hankkeessa yhteinen etu on kaikkien etu. Teppo Salmikivi, kiinteistöjohtaja, Tila- ja kiinteistökeskus, Helsingin yliopisto Hankkeen luonnossuunnitelmien laatiminen ja suunnitelmien kehittäminen tehtiin tilaajan, suunnitteluryhmän ja urakoitsijan sekä käyttäjää edustaneen Helsingin varhaiskasvatusviraston yhteistyönä. Projektissa kehitettiin perinteisten tilaajan ja pääsuunnittelijan sekä tilaajan ja projektinjohtourakoitsijan toimeksiantosopimusten (KSE ja YSE) päälle rakennettu yhteistoimintasopimus. Siinä on sovittu hankkeen tavoitteista ja kannustinmallista sekä yhteisen johtamisen ja toiminnan periaatteista. Projektin toteutusvaihe on käynnistynyt vuoden 2014 alussa ja kohde on tarkoitus ottaa päiväkotikäyttöön vuoden 2015 alussa. Lisätietoja hel.fi/hki/vaka/fi/uutta+tiloista/franzenia 14

15 Asukaslähtöinen kokonaisurakointi tyydyttää kaikkia osapuolia Asunto-osakeyhtiöiden korjaushankkeissa eräänä ongelmana on hankkeiden pitkät kokonaistoteutusaikataulut. Nykyinen vallitseva toimintamalli suosii hankkeeseen kytkeytyvien palveluntuottajien ja toimijoiden kilpailuttamista erikseen. Tämä johtaa siihen, ettei kokonaisuus ole kenenkään vastuulla ja suunnitelmien ristiriitaisuudet ja päällekkäisyydet aiheuttavat hankkeen suunnittelu- ja valmisteluvaiheiden pitkittymistä ja usein myös vaikeutumista. Tämä heijastuu kustannusten nousemisena, mitkä viimekädessä maksaa taloyhtiön asukas. TULOSKULMA Nopeutta korjaushankkeen läpivientiin Projektissa toteutettiin uusi toteutusmuoto taloyhtiön korjaushankkeen läpivientiin. Menettelyssä hanke voidaan aloittaa ja myös viedä läpi nopeammin kuin perinteisissä toteutusmuodoissa. Tämä mahdollistaa myös uusien teollisten korjausrakentamismenetelmien hyödyntämisen sekä asukaskohtaisten toiveiden huomioon ottamisen. Sähköinen hankesuunnittelulomake vaihtoehtojen puntarointiin Projektissa toteutettiin sähköinen hankesuunnittelulomake, jonka avulla tilaaja voi vertailla vaihtoehtoisia ratkaisuja ja saa selkeän hintakäsityksen jo ennen korjaushankkeen aloittamista. Näin tilaaja voi nopeuttaa hankkeen aloittamista ja saa samalla näkemyksen itselleen soveltuvista vaihtoehdoista. Tunnettuutta ja osaamista yritykseen EMC Emator on lisännyt omaa tunnettuuttaan asuntoosakeyhtiöiden piirissä. Projektin myötä myös EMC Ematorin henkilöstön osaaminen on kehittynyt ja asiakaslähtöisyyden merkitys tiedostetaan entistäkin paremmin. Korjaushankkeesta kannattaa luoda yhteinen projekti, jolle määritellään perusraamit. Näin saadaan aikaan joustava ja hankkeen aikana yksilölliset toiveet huomioonottava kokonaisuus. Juha Silovaara, toimialajohtaja, EMC Emator Oy EMC Emator Oy:n kehitysprojektissa kehitettiin putkistojen korjaushankkeisiin uudentyyppinen toteutusmalli. Siinä EMC Emator ottaa kokonaisvastuun urakasta ja tuo korjaushankkeeseen tarvittavat asiantuntijat ja suunnittelijat. Näin hankkeen aloitus ja toteutus on nopeampaa kuin perinteisessä jaetun vastuun mallissa. Myös muutossuunnittelun tarve vähenee ja asukkaiden toiveet voidaan ottaa paremmin huomioon jo hankkeen alussa. Samalla voidaan sitouttaa asunto-osakeyhtiön osakkaat korjaushankkeeseen mahdollisimman aikaisin ja tarjota mahdollisuutta työn osakaskohtaiseen suunnitteluun. Lisätietoja emctalotekniikka.fi 15

16 Lean Construction muuttaa rakennusalan rakenteita ja kulttuuria Kiinteistö- ja rakennusalalla on valtava potentiaali asiakastyytyväisyyden ja tuottavuuden parantamisessa. Suomessa tehtävistä investoinneista noin kaksikolmasosaa on rakennusinvestointeja. Joidenkin selvitysten mukaan jopa kolmannes rakentamisesta on maksullista joutoaikaa. Tätä hukkaa vähennetään kymmenen alan yrityksen yhteisessä LCIFIN-hankkeessa. Lean construction -työkalujen ja toimintatapojen hyödyntämistä rakennusteollisuudessa tutkivat ja kehittävät yhdessä Consti Yhtiöt Oy, Fira Palvelut Oy, Granlund Oy, Lemminkäinen Infra Oy, Liikennevirasto, Morenia Oy, Skanska Talonrakennus Oy, Talokeskus Yhtiöt, Sweco PM Oy, Vianova Finland Oy ja WSP Finland Oy. Hankekokonaisuuden tutkimusosuudesta vastaa Oulun yliopiston tuotantotalouden laitos ja hankkeen koordinoinnista vastaa Vison Alliance Partners Oy. Lean construction määritellään tavaksi suunnitella ja toteuttaa projektit siten, että ne tuottavat mahdollisimman paljon arvoa asiakkaalle ja mahdollisimman vähän materiaaleihin, aikaan ja resurssien käyttöön liittyvää hukkaa tai muuta arvoa tuottamatonta toimintaa. TULOSKULMA Valmistavan teollisuuden lean-toimintatavat soveltuvat myös projektituotantoon. Lean-toimintatapojen käyttöönotto vaatii johtamista sekä kulttuurin ja asenteiden muuttamista. Monimutkaisten projektien onnistunut toteuttaminen vaatii sopimusosapuolten aikaista integrointia sekä tiedon, prosessien ja työntekijöiden integrointia. Lean-työkaluja ja toimintamalleja ovat muun muassa Big Room, Last Planner System, Target Value Design, Lean Project Delivery System, visuaalinen ohjaus, 5 kertaa miksi -työkalut, gemba walk sekä standardoidut työmenetelmät ja työkalut. Rakentamisessa näitä työkaluja ja toimintamalleja sovelletaan jo esimerkiksi integrointiin ja innovointiin tähtäävässä Big Room -työskentelyssä, tietomallintamisessa ja virtuaalisessa suunnittelussa sekä tuotannon suunnittelussa ja ohjauksessa. Vuosina toteutettavan LCIFIN2-hankkeen keskeinen tavoite on projektitoteutusten ja palvelutoimitusten integrointi. Hankkeesta saatujen kokemusten perusteella projektien onnistunut toteuttaminen vaatii projektin alkuvaiheessa keskeisten osapuolten integrointia sekä myös niiden hallinnan, prosessien ja näitä toteuttavien tiimien integroimisen. Integrointi puolestaan tarjoaa parhaan mahdollisen alustan lean-periaatteiden soveltamiseen. LCIFIN-hankkeessa mukana oleva Consti Yhtiöt Oy kehittää ja soveltaa muun muassa Last planneria, tahtiaikaa ja visuaalista ohjausta tuotannonohjaukseen, korjausrakentamisen eri osa-alueisiin sekä muun muassa asuntokohtaisten muutostöiden hallintaan. Consti on kehittänyt hankkeessaan teollisia asennusmenetelmiä (Consti Ideal ja asennusseinä) sekä nopeasti toteutettavien toimitila- ja ravintolahankkeiden muutostöiden läpivientiä. Lean-työkaluja on sovellettu toistaiseksi laajimmin Tampereen Rantatunnelin rakentamisessa, jossa hankkeen kehitysvaiheessa pystyttiin löytämään keinot tavoitekustannuksen pudottamiseksi 220 miljoonasta eurosta 180 miljoonaan euroon. Lisätietoja Kirsi Hautala ohjausryhmän puheenjohtaja, toimitusjohtaja WSP Finland Oy Lauri Merikallio projektikoordinaattori Vison Alliance Partners Oy 16

17 Lean-filosofiaan perehtyminen on johtanut Constissa uusien työkalujen käyttöönottoon. Samalla olemme päässeet mukaan muuttamaan koko alan yhteisiä käytäntöjä ja toimintakulttuuria parempaan suuntaan. Juha Salminen, kehitysjohtaja, Consti Yhtiöt Oy 17

18 Palvelutuote projektinjohtohankkeiden riskienhallintaan Korjausrakentamisessa myöhäiset käyttäjäpäätökset, limitetty suunnittelu ja rakentaminen, vanhojen rakenteiden yllätykset sekä kireä aikataulu johtavat tilanteisiin, joissa toteutusmuodoissa ja osapuolten tehtävissä edellytetään joustoa. Näihin haasteisiin voidaan vastata jakamalla hanke pieniin osakokonaisuuksiin. Tällöin muutokset voidaan toteuttaa mahdollisimman pienin haittavaikutuksin. Menetelmiä on kehitetty pääosin uudisrakentamisen näkökulmasta, mutta niitä voidaan soveltaa myös korjausrakentamisessa. Aalto-yliopiston koordinoimassa tutkimusprojektissa kehitettiin yhteistutkimuksen avulla projektinjohtototeutusta harjoittaville yrityksille riskienhallinnan palvelutuotteet. Omistajille ja rakennushankkeen tilaajille sekä rakennuttajille laadittiin vaatimukset riskienhallintapalveluille. Vaatimukset soveltuvat käytettäväksi tarjouspyynnöissä, tarjousten vertailussa ja toteuttajan valinnassa sekä sopimuksissa. Rautkylä Konsultointi Oy:llä, Sweco PM Oy:llä, ISS Proko Oy:llä ja A-insinöörit Turun Juva Oy:llä oli puolestaan rinnakkaishankkeita, joissa tutkimustulokset otettiin omassa toiminnassa käyttöön välittömästi. TULOSKULMA Riskienhallinta paranee Monimutkaisten projektinjohtohankkeiden riskienhallinta paranee kun hyödynnetään tarjoajille kehitettyjä palvelutuotteita ja tilaajille laadittuja arvosteluperusteita. Tilaaja voi esittää tarjouspyynnössä projektinjohdosta vastaavalle yritykselle vaatimukset hankkeen riskienhallinnasta sekä tiedot niistä tavoitteista, joiden saavuttamista riskienhallinta tukee. Riskitarkastelu helpottuu Korjausrakentamisen riskitarkastelu helpottuu hankkeessa luotujen riskiprofiilin, riskilähteisiin perustuvan kysymysmenettelyn sekä budjetin epävarmuuden simulointimallin avulla. Projektitiimin osaamistaso tarkentuu Projektitiimin osaamistason määrittely tarkentuu projektissa kehitetyn ryhmäkyvykkyyksien arviointimenettelyn avulla. Usein toteuttajalta saatavan palvelun laatua ei voida hallita vaatimalla sopimusasiakirjoissa yksityiskohtaisesti esitettyä ja määriteltyä suorituksen sisältöä ja laatutasoa. Sen sijaan projektissa kehitetyssä valintamenettelyssä luodaan tilanne, jossa toteuttaja tekee työn kaikissa vaiheissa edullisesti ja ilman yksityiskohtaisia ohjeita ja valvontaa. Monimutkaisissa rakennushankkeissa, joita projektinjohtototeutuksella tehtävät hankkeet usein ovat, on hyödyllistä käyttää riskienhallintaa systemaattisena prosessina. Liisa Lehtiranta, hankkeesta väitöskirjan tehnyt, Aalto-yliopisto Lisätietoja Arto Saari, Aalto-yliopisto 18

19 Asumis- ja palvelumoduuli tarjoaa väliaikaisen asunnon putkikorjauksen ajaksi Asumismoduulien käyttö on erittäin perusteltua ryhmäkorjaushankkeissa. Niissä useamman taloyhtiön korjausaika ja käyttöaste kattaa moduulien pystytys- ja purkukustannukset. Lars Lindeman, kehitysjohtaja, NCC Rakennus Oy TULOSKULMA Putkikorjaukset haittaavat aina asumista. NCC Rakennus Oy:n projektissa on kehitetty konseptia, joka mahdollistaa asumisen korjaustöiden aikana taloyhtiön tontille pystytettävissä väliaikaisasunnoissa. Ideana on, että väliaikaisasunnot olisivat tiloiltaan ja palveluiltaan moduloituja ja tuotteistettuja. Tällöin toimivien ja asukkaiden tarpeita vastaavien tilojen pystyttäminen olisi yksinkertaista ja kustannukset ennakoitavissa. Ikäihmisiä varten voidaan räätälöidään myös oheispalveluja, jotka helpottavat heidän asumistaan ja muuttoja. Tarkoituksena on toteuttaa myös vanhuksille suunnattu yhteisöllisen asumisen kokeilu. Putkikorjaukset nopeutuvat Putkikorjausten aikainen asuminen hoituu mahdollisimman tehokkaasti ja asukasystävällisesti projektissa kehitetyn mallin avulla. Kun asunnot saadaan tyhjiksi, putkikorjausten toteutus nopeutuu ja tehostuu. Asukkaiden ei tarvitse selviytyä asumiskelvottomissa ja epäterveellisissä olosuhteissa. Väliaikaisasunnot ovat tiloiltaan ja palveluiltaan moduloituja. Palveluja väliaikaisen asumisen tukemiseen Asukkaiden muuttoa ja asumista väliaikaisissa asumismoduuleissa helpotetaan erilaisten palvelujen avulla. Palvelut on suunnattu erityisesti ikääntyneiden asumisen tukemiseen. Rahoitus korjaushankkeen säästöistä Asumismoduulit rahoitetaan säästöillä, jotka saavutetaan korjaushankkeen toteutuksen yksinkertaistamisella ja nopeuttamisella. Vastaavaa väistöasumismuotoa on kokeiltu onnistuneesti Suomessa vakuutusyhtiön omistamassa vuokratalossa sekä Ruotsissa. Asunto-osakeyhtiöille tarkoitettu kehitteillä oleva väliaikaisasumiskonsepti on Suomessa palveluineen ainutlaatuinen. NCC Rakennuksen lisäksi projektiin osallistuivat RealCase Oy ja Ex Veteris Nova -yhdistys. Lisätietoja ncc.fi/fi/tietoa-nccsta/ncc-suomessa/ NCC-Rakennus-Oy 19

20 Tietomallinnusta hankejohtamisen tueksi Tietomallintaminen ei ole muutos yksistään suunnitteluteknologiassa, myös hankkeen johtamiseen tarvitaan uusia työvälineitä. Modelspace on kehitetty juuri tähän tarpeeseen hankejohtamisen tueksi. Tomi Henttinen, kehitysjohtaja, Gravicon Oy Rakennusalan suunnittelumetodit ja -käytännöt kehittyvät tällä hetkellä enemmän kuin koskaan aikaisemmin ja tietomallilla on tässä muutoksessa suuri rooli. Niin uudis- kuin korjausrakentamisessa suunnittelussa ja toteutuksessa tarvittavat tiedot ovat hajallaan. Gravicon Oy:n yritysprojektissa kehitettiin erityisesti rakennushankkeen johdolle ja tilaajan käyttöön tarkoitettu ohjelmisto, jonka avulla hankeprosessi saadaan hallintaan. Erityistä huomiota on kiinnitetty tietomallinnuksen läpiviemiseen rakennusprojekteissa. Modelspace-ohjelmisto koostuu kolmesta moduulista, jotka soveltuvat hankejohtamiseen, tilahallintaan ja ylläpitoon. Tietomallinnuksen tuloksia voidaan näin hyödyntää tehokkaammin rakennuksen koko elinkaaren aikana. Tämä on erityisen merkit- 20