ESITE SIJOITUSKOHTEIKSI TARJOTUISTA KIINTEISTÖSTÄ. Kiinteistösijoitus vaihtoehtoja Tampereelta, kehittyvältä Ratinan alueelta

Transkriptio

1 ESITE SIJOITUSKOHTEIKSI TARJOTUISTA KIINTEISTÖSTÄ Kiinteistösijoitus vaihtoehtoja Tampereelta, kehittyvältä Ratinan alueelta TUOTTO ARVO KEHITYS Tuotto-odotus* 7-8% LOISTAVAT SIJAINNIT PITKÄT VUOKRASOPIMUKSET HYVÄ TUOTTO MALTILLISET RISKIT *) Kiinteistölle optimiolosuhteissa arvioitu sijoituksen vuotuinen tuottoprosentti. Laskelma on alustava, perustuen ennusteisiin ja WS Kiinteistöille annettuihin tietoihin, ilmoitettu sitoumuksetta ja vain suuntaa-antavana.

2 Tuottohakuisen kiinteistösijoittamisen asiantuntija

3 NÄKEMYKSEMME MARKKINATILANTEESTA 2014 Kiinteistösijoitukset ovat tänäänkin houkuttava kohde tuottohakuiselle sijoittajalle Asunto- ja kiinteistösijoittaminen on edelleen erinomainen tapa sekä turvata että kasvattaa varallisuutta sekä hajauttaa sijoitussalkkua. Kiinteään omaisuuteen sijoittaminen on ollut tuottoisaa sijoitustoimintaa kautta historian, jossa on päästy hyötymään vuokratulojen ohella myös pääoman kasvusta. Sijoittaminen asuntoihin ja kiinteistöihin vaatii aina näkemyksen sijoituskohteen sijainnista, riskeistä, mahdollisuuksista sekä tuottopotentiaalista. Kohteen valinnassa on otettava huomioon, kuinka kohde asettuu markkinoilla vallitsevaan kysyntään ja kuinka markkinoilla tapahtuvat muutokset vaikuttavat kohteeseen. Oikean kohteen löytäminen ja erityisesti sen jalostaminen tuottavaksi sijoituskohteeksi vaatii aina puolueetonta tietoa ja kattavaa faktoihin perehtymistä. Tämän takia asiantuntijan puoleen kääntyminen kannattaa aina. Takana on haasteellisia sijoitusvuosia osakemarkkinoilla. Näkemyksemme mukaan tämä on johtanut asunto- ja kiinteistösijoittamisen kasvuun. Asunto- ja kiinteistösijoittaminen on tarjonnut vakaata tuottoa ja arvonnousuakin viimeiset vuodet. Taloudellisten suhdanteiden aiheuttama osakemarkkinoiden epävarmuus antaa jatkossakin erinomaisia mahdollisuuksia sekä arvon että tuoton kerryttämiseen kiinteistösijoituksilla. Tiloja on tällä hetkellä paljon myytävänä, eikä suurin osa tarjonnasta täytä sijoittamiselle asetettuja kriteereitä. Sen sijaan tarkoilla valintakriteereillä markkinoilta on löydettävissä erittäin hyviä kohteita ja tilaisuuksia sijoittajalle.

4 YRITYSESITTELY Sijoittamisen ja varainhoidon ammattilainen - vakaa, osaava ja kokenut toimija Suomen WS Kiinteistöt Oy on osa vuonna 2006 perustettua Wallstreet konsernia. Yritysryhmän palveluksessa työskentelee yli 40 sijoituksen ja varainhoidon kokenutta ja arvostettua ammattilaista. Wallstreet ryhmällä on yli asiakasta ja 200 asiakasomistajaa. Suomalainen vakavarainen yrityskonsernimme tarjoaa säästö- ja sijoituspalveluita, asunto- ja kiinteistövarallisuuden hoitopalveluita, yrityskauppojen ja yritysjohdon konsultointia sekä taloushallinnon palveluita. Wallstreetin kautta säästetty ja sijoitettu sijoitusvarallisuus on noussut jo yli 300 milj. euroon. Konsernin osaamisen avulla asiakkaamme saavat laaja-alaisen näkemyksen asunto- ja kiinteistövarallisuuden kasvattamiseen lähestymisellä, joka on tyypillistä varainhoitotaustaisille ammattilaisille. Suomen WS Kiinteistöt tarjoaa kaikissa markkinaolosuhteissa ainutlaatuisen korkeatasoista ja osaavaa kohteiden välityspalvelua, sekä myyjille että ostajille. Hyödynnämme asiakkaittemme eduksi ainutlaatuista APAM analyysiä, jonka avulla pystymme tehokkaasti ja luotettavasti hakemaan, seulomaan ja tarjoamaan kohteita tuotto-, arvoja kasvuhakuisille sijoittajille. Konsernimme pääkonttori Helsingin Aleksanterinkadulla. Palvelemme kattavasti koko Suomessa, tukikohtinamme toimistot lisäksi Tampereella, Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä. Lue lisää Wallstreet konsernin tarjoamista palveluista ja tuoreimmat uutiset osoitteessa

5 KOHTEIDEN LUOKITUS Haemme, tunnistamme ja välitämme kohteet niiden tuoton, arvon ja kehityksen mukaan. Tuottokohteet tarjoavat sijoittajalle kestävää tuottoa, sillä niissä on useimmiten hyvät vuokralaiset yli viiden vuoden vuokrasopimuksilla. Arvokohteet ovat sijoittajille kiinnostavia sillä niiden arvon oletetaan kehittymään suotuisasti tulevaisuudessa. Arvokohteille ominaista ovat hyvä sijainti, rakennuksen kunto ja ominaisuudet sekä pitkäikäisyys. Suomen WS Kiinteistöt on erikoistunut puhtaasti kohteisiin, jotka kohtaavat ammattimaisesti sijoittavien tahojen strategiset tavoitteet. Kohteina voivat yhtä hyvin olla yksittäiset asunnot, toimitilat, liiketilat, kokonaiset kiinteistöt, varastot, maa-alueet ja tontit. Sijoituksia tarjotaan eri kokoluokissa. Kohteet on jaoteltu kolmeen pääkategoriaan; tuotto, arvo ja kehitys. Yksittäinen kohde kuuluu yleensä yhteen kategoriaan, mutta optimitilanteessa kiinteistö voi täyttää kaikkien kolmen kategorian kriteerit. Jokaisen kohteen esitteessä on mainittu, minkä kategorian mukainen kohde on. Kohteiden sijoituskelpoisuutta arvioidaan APAM mallilla. Tarkastelemme kohteita niiden sijoituskelpoisuuden kautta. Kohteemme vaihtelevat kooltaan yksittäisistä huoneistoista kokonaisiin rakennuksiin, uudiskohteista saneerausprojekteihin. Kehityskohteet tarjoavat sijoittajalle merkittäviä mahdollisuuksia, sillä niistä on jalostamalla mahdollista saada merkittäviä tuottoja. Kehityskohteet ovat useimmiten sijoitushorisontiltaan 1-3 vuotta.

6 APAM -ANALYYSI Sijoituskelpoisuuden analysointi jäsennellysti ja objektiivisesti Sovellamme kiinteistösijoituskohteiden arvioinnissa ja valinnassa markkinoilla ainutlaatuista ja innovatiivista APAM mallia (Advanced Property Assessment Model). Menetelmä perustuu tarkasti valittuihin yhteismitallisilla asteikoilla pisteytettäviin hierarkkisesti luokiteltuihin parametreihin, joilla on normitetussa mallissa omat tarkasti määritellyt painotuksensa. APAM mallissa läpikäydään jäsennellysti kymmeniä tarkistuskohtia aina kiinteistön kunnosta esimerkiksi tuottojen takana olevien vuokralaisten taustoihin ja luottokelpoisuuteen. Analyysissä tarvittavat tiedot kerätäänkin sekä kiinteistön omistajalta, viranomaisilta, julkisista lähteistä että kolmansilta puolueettomilta osapuolilta. Kaikki oleelliset tekijät sijainnista aina vuokrasopimuksen korotusperusteeseen katetaan varman systemaattisesti analyysissa. Myös odotettu arvonkehitys suhteutettuna alueen indeksiin pisteytetään. APAM Malli muodostaa mistä kohteesta tahansa aina vertailukelpoisen kokonaisarvosanan. Suomen WS Kiinteistöt suorittaa toimeksiantoja ainoastaan kiinteistöille, joiden APAM pisteet ylittävät sijoituskelpoisuudelle kuukausittain asettamamme viiterajan. Sekä myynti- että ostotoimeksiantojemme kohteena olevat kiinteistöt käyvät aina läpi yhtenevät ja vertailun mahdollistavat analyysit.

7 KOHDETIEDOT Sijoitusvaihtoehdot

8 YHTEENVETO KOHTEESTA Uutta toimitilaa ja/tai autopaikkoja jopa 20 vuoden vuokrasopimuksella Tampereelta Tuotto-odotus* 7-8% TUOTTO ARVO KEHITYS Myyntihinnat alk Pääomavuokratuotto 7-8 % Vuokrasopimukset 5-20 vuotta Rakentaja 8000 asuntoa ja lukuisia liikeja toimistorakennuksia, liikevaihto M Myynnissä: Toimistotiloja pitkillä vuokrasopimuksilla. Rakentaja kantaa viiden vuoden vuokratakuun kohteen tiloista ja hakee kohteeseen vuokralaiset. Toimistotilojen arvioitu tuotto on n. 8 %. Toimistotiloja voidaan yhdistää, tilojen jako on alustava. HUOM! Vuokraneuvottelut ovat nyt käynnissä vuokralaisten kanssa vuoden vuokrasopimuksilla olevia tiloja on myynnissä nyt muutamia, ota yhteyttä. Koko kohteen rakennusoikeus on 3000 krs. m 2. Maanpäällisiä toimistokerroksia on viisi kerrosta ja kohde tarjoaa erinomaisen mahdollisuuden sijoittaa liike- ja toimistotiloihin. *) Kiinteistölle optimiolosuhteissa arvioitu sijoituksen vuotuinen tuottoprosentti. Laskelma on alustava, perustuen useisiin olettamiin ja epävarmuustekijöihin, ilmoitettu sitoumuksetta ja vain suuntaa-antavana.

9 ESIMERKKI MYYTÄVÄSTÄ TOIMISTOKOKONAISUUDESTA Tarjoamme teille oheisen toimistotilan Ratinan Arvo toimistohankkeesta. Hanke on Pohjola Rakennus Oy:n oma toimitilahanke ja sijaitsee Ratinan alueella osoitteessa Voimakatu 18. Alueella on voimassa oleva asemakaava, mikä mahdollistaa noin kem2 toimistotalon rakentamisen. Tavoitteena on käynnistää rakennustyöt kesällä 2014, jolloin kohde olisi valmis kesällä/syksyllä Tarjoamme teille: Oheisen piirustuksen mukaista toimistotilaa/-kerrosta (2. tai 3. kerros), n. 542 m2 (441 m2+101 m2), kerrosala n. 600 kem2, mikä sisältää toimistohuoneiden ja avotoimistotilojen lisäksi neuvottelu- ja varastotiloja. Liitteen 1 mukaisessa pohjakuvassa on mahdollisuus rakentaa toimistotilat vähintään 4 eri yritykselle autopaikkaa. Toimistotilojen kauppahinta Kiinteistö Oy:n osakkeiden kauppahinta ,00 euroa (sis. alv). Arvioitu arvonlisäveron määrä ,00 euroa Kohde on Pohjola Rakennuksen omaperusteinen toimitilahanke. Pohjolan perustamasta kiinteistöosakeyhtiöstä myydään osakkeita. Arvonlisäveroa ei makseta kiinteistöosakeyhtiön ja Pohjola Rakennuksen välisestä urakkasopimuksesta, vaan Pohjola tilittää arvonlisäveron ns. omaan lukuun rakentamista koskevien säännösten mukaan. Kiinteistöosakeyhtiö hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi, jolloin kiinteistöosakeyhtiö saa vähentää (saa valtiolta palautuksena) sen arvonlisäveron, minkä Pohjola on joutunut rakentamisesta valtiolle suorittamaan. Pohjola antaa kiinteistöosakeyhtiölle erillisen selvityksen arvonlisäveron määrästä. Tarjouksen sisältöä on kuvattu tarkemmin liitteen hankintavastuurajataulukossa. Hoitovastike Kiinteistön hoito- ja ylläpitokulut katetaan osakkeenomistajilta kerättävän hoitovastikkeen avulla. Kuukausittain perittävä hoitovastike määräytyy vuosittain arvioitujen hoito- ja ylläpitokustannusten mukaan. Toteutuneet hoito- ja ylläpitokulut tarkistetaan ja tasataan vuosittain jälkikäteen. Kiinteistön arvioitu hoitovastike on n. 3,0 /kem2/kk Hoitovastikearvio yhteensä 1800 /kk (alv 0%) Tonttivastike Toimistotalo rakennetaan vuokratontille, tonttivuokra peritään vuokralaiselta kuukausittain erillisellä tonttivastikkeella. Kiinteistön arvioitu tonttivastike on n. 3,0 /kem2/kk Tonttivastikearvio yhteensä 1800 /kk (alv 0%) Autopaikat Tarjouksen mukaisen toimistokerroksen käyttöön on varattu yhteensä 15 autopaikkaa. Autopaikoista 5 kpl sijaitsee pihakannella ja 10 kpl sijaitsee autohallissa. Autopaikkojen kustannus on pihapaikkojen osalta 100 /kk ja hallipaikkojen osalta 150 /kk. Autopaikkakustannukset yhteensä 2000 /kk (alv 0%)

10 ESIMERKKI MYYTÄVÄSTÄ TOIMISTOKOKONAISUUDESTA - VUOKRASOPIMUS Vuokrasopimus xxxxxxx/pohjola Rakennus Oy Pohjola Rakennus Oy allekirjoittaa viiden vuoden vuokrasopimuksen liitteen pohjakuvan mukaisesta kerroksesta. Toimistotilan pääomavuokra on yhteensä 8 300,00 euroa (alv 0 %) kuukaudessa. Pääomavuokran lisäksi Pohjola vastaa edellä esitetyistä kiinteistöyhtiön perimistä, Pohjolan vuokraamaan toimistotilaan kohdistuvista hoito-, tontti- ja autopaikkavastikemaksuista. Tärkeimmät Pohjola Rakennus Oy:n ja vuokranantajan vuokrasopimusehdot: Vuokra-aika on hallinnan luovutuspäivästä alkaen 5 vuotta. Pohjolalla on oikeus vuokrata tilat edelleen toiselle toimijalle. Pohjolan vuokrasopimuksen liittyvät vastuut eivät siirry eteenpäin toiselle toimijalle ilman osapuolten yhteistä sopimusta. Kokonaisvuokraan lisätään arvonlisävero kulloinkin voimassa olevan arvonlisäveroprosentin mukaisesti. Vuokralainen sitoutuu käyttämään vuokrattua tilaa arvonlisäverovähennyksen oikeuttavaan käyttöön. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokraa tarkistetaan kerran vuodessa 1.1. elinkustannusindeksin (lokakuu 1951 = 100) muutoksia vastaavasti. Jos elinkustannusindeksi laskee, vuokran määrää ei kuitenkaan alenneta. Vuokralaiselta peritään erillinen korvaus kulutetusta vedestä (tilakohtainen mittaus) ja vuokralainen tekee itse sopimuksen sähkön toimittamisesta ja vastaa siitä aiheutuvista kustannuksista. Vuokralainen toimittaa vuokrasuhteeseen liittyvien velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi kolmen kuukauden verollista pääomavuokraa vastaavan, vuokranantajan hyväksymän, vakuuden. Vuokralainen vakuuttaa huoneistossa tai kiinteistössä olevan oman tai hänen hallussaan olevan kolmannen henkilön omistaman omaisuuden vesi- ja palovahinkojen varalta ja pitää vakuutukset voimassa vuokrasuhteen voimassaoloajan. Vuokralainen vakuuttaa vuokratussa tilassa q harjoittamansa toiminnan. Vuokralainen vakuuttaa, että vuokralaisen vuokrauskohteessa harjoittama toiminta on Suomessa voimassaolevien ympäristölakien mukaista ja että vuokralaisella on toimintaan tarvittavat voimassaolevat viranomaisluvat. Toimistohankkeen rakennustöiden käynnistyminen edellyttää Pohjola Rakennus Oy:n hallituksen aloituspäätöksen. LIITTEET 1. Toimitilan pohjakuva 2. Ratinan Arvo esitemateriaali 3. Vuokralaisen ja vuokranantajan välinen hankintavastuurajataulukko

11 ESIMERKKI MYYTÄVÄSTÄ TOIMISTOKOKONAISUUDESTA LIITE 1. Liite 1. Toimitilan pohjakuva Rakennettavat* toimistotilat: nro krs. m m ,9 m ,6 m ,9m ,2 m ,7 m ,6 m ,1 m ,3 m ,6 m ,1 m ,1 m m m m m m m m m 2 * alustava, voidaan muuttaa

12 YHTEENVETO KOHTEESTA Pysäköintiin oikeuttavat autopaikkaosakkeet Ratinan alueelta Tampereelta Tuottoodotus* 7 % TUOTTO ARVO KEHITYS Myyntihinta (sis. alv) Vuokratuotto/vuosi (alv 0) Vuokrasopimus 20 vuotta Uuden toimistotilan pysäköintiin oikeuttavat osakkeet Myynnissä nyt kaikki kiinteistön alueelle tulevat autopaikkaosakkeet. Kiinteistöosakeyhtiö tekee pysäköintiin oikeuttavien osakkeiden omistajan kanssa 20 vuoden pääomavuokrasopimuksen. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokralainen vastaa kaikista hoito yms. kustannuksista. 44 kpl pihapaikkoja, a (sis. alv) 42 kpl hallipaikkoja, a (sis. alv) Yhteensä Mahdollisuus ostaa vain osa pysäköintipaikoista. Sijoittaja voi halutessaan myydä osakkeet sijoitusaikana eteenpäin, joten kohde tarjoaa sijoittajalle likviditeettiä. *) Kiinteistölle optimiolosuhteissa arvioitu sijoituksen vuotuinen tuottoprosentti. Laskelma on alustava, perustuen useisiin olettamiin ja epävarmuustekijöihin, ilmoitettu sitoumuksetta ja vain suuntaa-antavana.

13 MYYTÄVÄSTÄ PYSÄKÖINTIKOKONAISUUDESTA Tarjoamme teille oheisen Ratinan Arvo toimistohankkeen autopaikkojen hallintaan oikeuttavat osakkeet, joista perutettava kiinteistö osakeyhtiö laatii 10 vuoden vuokrasopimuksen. Ratinan Arvo on Pohjola Rakennus Oy:n oma toimitilahanke ja sijaitsee Ratinan alueella osoitteessa Voimakatu 18. Alueella on voimassa oleva asemakaava, mikä mahdollistaa noin kem2 toimistotalon ja rakenteellisen pysäköinnin rakentamisen. Tavoitteena on käynnistää rakennustyöt kesällä 2014, jolloin kohde olisi valmis kesällä/syksyllä Tarjoamme teille: Oheisten suunnitelmien mukaisten autopaikkojen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Kohteeseen rakennetaan pysäköintihalli ja kansi, mihin mahtuu yhteensä 86 autopaikkaa. Autopaikkojen kustannus yhteensä ,00 euroa (sis. alv) Arvioitu arvonlisäveron määrä ,00 euroa Kohde on Pohjola Rakennuksen omaperusteinen toimitilahanke. Pohjolan perustamasta kiinteistöosakeyhtiöstä myydään osakkeita. Arvonlisäveroa ei makseta kiinteistöosakeyhtiön ja Pohjola Rakennuksen välisestä urakkasopimuksesta, vaan Pohjola tilittää arvonlisäveron ns. omaan lukuun rakentamista koskevien säännösten mukaan. Kiinteistöosakeyhtiö hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi, jolloin kiinteistöosakeyhtiö saa vähentää (saa valtiolta palautuksena) sen arvonlisäveron, minkä Pohjola on joutunut rakentamisesta valtiolle suorittamaan. Pohjola antaa kiinteistöosakeyhtiölle erillisen selvityksen arvonlisäveron määrästä. Kiinteistöosakeyhtiön vuokrasopimus autopaikoista Kiinteistöosakeyhtiö solmii 20 vuoden vuokrasopimuksen oheisten suunnitelmien mukaisista autopaikoista. Autopaikoista maksettava pääomavuokra on yhteensä ,00 euroa (alv 0 %) kuukaudessa Kiinteistön hoito- ja ylläpitokulut katetaan osakkeenomistajilta kerättävän hoitovastikkeen avulla. Kuukausittain perittävä hoitovastike määräytyy vuosittain arvioitujen hoito- ja ylläpitokustannusten mukaan. Toteutuneet hoito- ja ylläpitokulut tarkistetaan ja tasataan vuosittain jälkikäteen. Autopaikkoihin kohdistuva hoitovastike on arviolta 20 /ap/kk. Hoitovastikearvio yhteensä 1 720,00 /kk (alv 0 %) Tärkeimmät vuokrasopimusehdot: Vuokra-aika on hallinnan luovutuspäivästä alkaen 20 vuotta. Kokonaisvuokraan lisätään arvonlisävero kulloinkin voimassa olevan arvonlisäveroprosentin mukaisesti. Vuokralainen sitoutuu käyttämään vuokrattua tilaa arvonlisäverovähennyksen oikeuttavaan käyttöön. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Vuokraa tarkistetaan kerran vuodessa 1.1. elinkustannusindeksin (lokakuu 1951 = 100) muutoksia vastaavasti. Jos elinkustannusindeksi laskee, vuokran määrää ei kuitenkaan alenneta. Vuokralainen toimittaa vuokrasuhteeseen liittyvien velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi kolmen kuukauden verollista pääomavuokraa vastaavan, vuokranantajan hyväksymän, vakuuden. Vuokralainen vakuuttaa kiinteistössä olevan oman tai hänen hallussaan olevan kolmannen henkilön omistaman omaisuuden vesi- ja palovahinkojen varalta ja pitää vakuutukset voimassa vuokrasuhteen voimassaoloajan. Vuokralainen vakuuttaa vuokratussa tilassa harjoittamansa toiminnan. Hankkeen rakennustöiden käynnistyminen edellyttää Pohjola Rakennus Oy Sisä-Suomen hallituksen aloituspäätöksen.

14 SUUNNITELMA Tontin käyttösuunnitelma

15 SUUNNITELMA Suunnitelma pysäköinnistä

16 SUUNNITELMA Kerrosten esimerkki suunnitelmia

17 RAKENNUSYHTIÖ TUOTTO ARVO KEHITYS POHJOLA RAKENNUS Pohjola Rakennus Oy Sisä-Suomi on Pirkanmaalla ja Keski-Suomessa toimiva perheyritys. Talonrakentamisen kokemusta Pohjolalla on vuodesta 1989 lähtien. Osaamista löytyy kaikilta talonrakentamisen osa-alueilta, asuinrakentamisesta liike- ja tuotantotiloihin ja korjausrakentamiseen. Asuntotuotantoa on lähes 8000 asuntoa. Henkilöstöä Pohjolassa on noin 50. Liikevaihto oli 48,6 milj. vuonna Työmaita on vuosittain käynnissä viitisentoista, joissa on sekä urakkakohteita että omaa tuotantoa. Vuosittain käynnissä on 1-2 vaativampaa erikoiskohdetta.

18 VÄLITTÄJÄN ESITTELY Aleksanterinkatu 15 A, Helsinki Hämeenkatu 22 B, Tampere Puh Mikko Petäjistö Toimitusjohtaja Gsm