Jyväskylän seudun kiinteistömarkkinat. Markkinakatsaus KTI Kiinteistötieto Oy

Transkriptio

1 Jyväskylän seudun kiinteistömarkkinat Markkinakatsaus I Helmikuu 2019

2 Jyväskylän seudun kiinteistömarkkinat Jyväskylän seudun asukasluku kasvaa tasaisesti ja asuntojen rakentaminen on ollut viime vuosina vilkasta. Toimistorakentaminen on pitkästä aikaa kasvussa, mutta muutoin toimitilojen rakentamisvolyymit ovat matalia. Jyväskylän kiinteistökauppamarkkinoilla koettiin jälleen vilkas vuosi, vaikka kauppavolyymi laskikin edellisvuoden ennätystasolta. Toimistojen vuokrien odotetaan nousevan ja tilakysynnän lisääntyvän. Liiketilavuokrissa ero ydinkeskustan ja Seppälän alueiden välillä kaventuu edelleen. Jyväskylä on Keski-Suomen maakuntakeskus ja asukasluvultaan Suomen seitsemänneksi suurin kaupunki. Jyväskylän kaupungissa oli Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan asukasta viime vuoden lopussa, ja asukasluku kasvoi hieman yli henkilöllä vuonna Kasvuvauhti on ollut suunnilleen samalla tasolla monta vuotta peräkkäin. Koko Jyväskylän seutukunnassa asui viime vuoden lopulla ennakkotietojen mukaan noin asukasta. Jyväskylän seutukuntaan kuuluu Jyväskylän lisäksi kuusi muuta kuntaa, jotka ovat asukasluvun mukaisessa suuruusjärjestyksessä Laukaa, Muurame, Hankasalmi, Petäjävesi, Uurainen ja Toivakka. Laukaa on noin asukkaallaan seutukunnan toiseksi suurin kunta, ja Muuramen väkiluku ylitti asukkaan rajan vuonna Ennakkotietojen mukaan asukasluku kasvoi viime vuonna Jyväskylän lisäksi Muuramessa, Uuraisissa ja Toivakassa, mutta muissa seutukunnan kunnissa väestö hieman väheni. Jyväskylän kaupungin kokonaisnettomuutto on vahvistunut viime vuosina, ja ollut vuosina yli tuhannen asukkaan verran positiivinen. Vuonna 2017 nettomuutto oli henkilöä. Jyväskylän työllisyystilanne on muiden suurten kaupunkien tavoin parantunut viime vuosina. Työja elinkeinoministeriön työnvälitystilaston mukaan vuoden 2018 Jyväskylän keskimääräinen työttömyysaste eli kuukausittaisten lukujen keskiarvo oli 12,3 prosenttia, kun vuotta aikaisemmin vastaava luku oli 14,3 prosenttia. Vuoden 2018 aikana työttömien työnhakijoiden määrä pieneni 800 henkilöllä. Jyväskylän työttömyysaste on samalla tasolla Turun ja Oulun kanssa, mutta hieman Tamperetta, Kuopiota ja pääkaupunkiseudun kaupunkeja korkeampi. Keski-Suomen maakunnan arvonlisäys kasvoi vuonna 2017 noin 2,8 prosenttia. Muihin suuriin maakuntiin verrattuna Keski-Suomen kasvuvauhti oli prosentuaalisesti samalla tasolla Uudenmaan, Päijät-Hämeen ja Pohjois-Pohjanmaan kanssa, joissa arvonlisäys kasvoi samaten noin kolme prosenttia vuonna Varsinais-Suomi, Pirkanmaa ja Pohjois-Savo ylsivät 4-5 prosentin kasvuun. Asuntorakentamisen volyymit yhä korkealla tasolla Positiivisen väestönkasvun ja nettomuuton myötä Jyväskylän seudun asuntorakentaminen pysyy pirteänä. Vuonna 2016 Jyväskylän kaupungin alueella aloitettiin Tilastokeskuksen mukaan noin uuden asunnon rakentaminen, ja 2017 vastaava lukema oli lähes asuntoa. Nämä vuodet ovat olleet koko 2000-luvun vilkkaimpia. Vuoden 2018 lopullisia lukuja ei ole vielä saatavilla, mutta volyymi näyttäisi hieman laskevan, sillä marraskuun loppuun mennessä Jyväskylässä alkoi asunnon rakentaminen. Nämä lukemat ovat Tamperetta, Turkua ja Oulua matalampia, mutta selvästi korkeampia kuin esimerkiksi Kuopiossa tai Lahdessa. Aloitettujen asuntojen tavoin myös asuntorakennuslupien määrä on kääntymässä laskuun Jyväskylässä, vaikka taso onkin yhä korkea. Vuonna 2017 myönnettiin Jyväskylässä rakennuslupa yli asunnolle, kun vuonna 2018 oli marraskuun loppuun mennessä myönnetty rakennuslupa hieman yli asunnolle

3 Rakenteilla olevista asunnoista iso osuus valmistuu vuokra-asunnoiksi. KTI:n Rakennushankeseurannan mukaan Jyväskylässä oli vuodenvaihteessa rakenteilla noin 400 asuntoa taloissa, jotka tulevat kokonaan vuokrakäyttöön. Lisäksi monessa uudiskohteessa osa asunnoista päätyy vuokra-asunnoiksi. Rakennuttajina näissä hankkeissa oli esimerkiksi suuria kotimaisia asuntosijoittajia, kuten Kojamo, Varma ja LähiTapiola. Myös kaupungin omistama Jyväskylän Vuokra-asunnot Oy rakennuttaa lisää vuokra-asuntoja. Aloitetut asuntorakennushankkeet kasvukeskuksissa asunnot, kpl Tampere Turku Oulu Kuopio Jyväskylä Lahti /2018 Lähde: Tilastokeskus, Rakennettu ympäristö -palvelu Kankaan ja Hippoksen alueet kehittyvät Asuntorakentaminen on vilkasta esimerkiksi Kankaan alueella, jossa on käynnissä yksi kaupungin merkittävimmistä aluekehityshankkeista. Vanhan paperitehtaan alueelle odotetaan sijoittuvan noin asukasta ja työpaikkaa vuoteen 2040 mennessä. Ensimmäiset asukkaat muuttivat alueelle tammikuussa Etenkin Skanska rakentaa Kankaalle runsaasti asuntoja, ja esimerkiksi LähiTapiola on sijoittanut alueelle rakennettaviin vuokra-asuntohankkeisiin. Kankaan alueen toimistorakentaminen on myös käynnistynyt. Fennia-ryhmän erikoissijoitusrahasto Fennica Toimitilat I Ky investoi Peabin kehittämään Optimes Business Garden -toimistohankkeeseen, jonka rakentaminen käynnistyi viime vuonna. Noin kerrosneliön toimistokiinteistö valmistuu keväällä 2020, ja sen päävuokralaisiksi tulevat Landis+Gyr ja Jyväskylän Energia. Jykia Oy ja YIT ovat myös käynnistämässä neliön toimistokiinteistön rakentamista samalla alueella

4 Toinen merkittävä lähivuosien aluerakentamiskohde on Hippoksen seutu. Hippos2020 -hankesuunnitelma sisältää runsaasti liikunta- ja kokoontumistiloja: esimerkiksi suuren sisäliikuntakeskuksen, monitoimiareenan ja katetun jalkapallostadionin. Alueelle aiotaan rakentaa myös esimerkiksi tutkimus-, majoitus- ja toimistotiloja. Tammikuussa 2019 Jyväskylän yliopisto allekirjoitti vuokrasopimuksen neliön tutkimus- ja toimistotiloista, jotka rakennetaan alueelle osana Hippos2020 -hanketta. Jyväskylän kaupungin kumppaneiksi on hankkeeseen valittu Lehto Group ja Fennia Varainhoito Oy. Hippoksen lähistöllä Kukkulan alueella rakennetaan puolestaan uutta keskussairaalaa. Kukkulan alueelle on suunnitteilla myös merkittävä määrä asuin- ja toimitilarakentamista 2020-luvulla. Toimistorakentaminen pitkästä aikaa kasvussa KTI:n rakennushankeseurannan mukaan vuosina Jyväskylän seudulle valmistui yhteensä lähes neliötä uutta liiketilaa. Muiden toimitilakiinteistöjen rakentaminen on puolestaan ollut vähäistä. Esimerkiksi uusia toimistokiinteistöjä on rakennettu koko 2010-luvun aikana vain hieman yli neliön verran. Liikekiinteistöjen rakentaminen on nyt ainakin väliaikaisesti hiljentynyt, mutta toimistotilojen uudisrakentaminen on kasvussa. Kankaalle rakennettavan Optimes Business Gardenin lisäksi toinen merkittävä toimitilahanke on käynnissä Jyväskylän keskustassa, jossa Järvi-Suomen Asunnot Oy ja Royal House Oy kehittävät ns. Reimarin taloa osoitteeseen Kilpisenkatu 6. Yli neliön kiinteistön alimpiin kerroksiin tulee liike- ja toimistotiloja, ja neljään ylimpään kerrokseen 80 asuntoa. Projekti on tarkoitus valmistua loppukesällä Sekä Optimes Business Gardenin että Reimarin pääurakoitsijana toimii Peab. Reimarin talon vieressä puolestaan saneerataan historiallista Valtiontaloa toimisto-, liike- ja hotellikäyttöön. Jyväskylän kiinteistökauppojen volyymi laski, mutta kappalemäärä kasvoi Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti on Suomessa edelleen hyvin vilkasta, kun matalana pysyttelevä korkotaso ja liikkeellä olevan rahan suuri määrä ylläpitävät kiinteistösijoittamisen houkuttelevuutta maailmanlaajuisesti. Vuonna 2017 merkittävien kiinteistökauppojen volyymi ylitti Suomessa ensimmäistä kertaa 10 miljardin euron rajan (10,2 mrd ), ja viime vuonna KTI tilastoi volyymiksi 9,3 miljardia euroa, joka on historian toiseksi korkein lukema. 1 Ulkomainen sijoittajakysyntä on ollut varsin vahvaa, sillä vuosien 2017 ja 2018 kauppavolyymista noin 70 prosenttia muodostui ulkomaisten sijoittajien tekemistä kiinteistösijoituksista. Suomen kansainvälistä houkuttelevuutta ylläpitävät edelleen monia muita Länsi-Euroopan maita korkeammat tuottovaatimustasot, vaikka Helsingin keskustan parhaiden kohteiden tuottovaatimukset ovatkin jo laskeneet hyvin mataliksi, jopa alle neljään prosenttiin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa tuottovaatimukset ovat laskeneet Helsinkiä hitaammin, ja merkittävästi korkeammat tuotto-odotukset ohjaavat sijoituskysyntää nyt entistä enemmän pääkaupunkiseudun ulkopuolellekin. Tämä näkyy kaupankäyntivolyymin nousuna kasvukeskuksissa. Jyväskylän seudullakin kaksi viime vuotta ovat olleet KTI:n vuonna 2001 alkaneen transaktioseurannan vilkkaimpia. Vuonna 2017 Jyväskylän seudun kauppavolyymiksi kirjattiin ennätyksellisesti 360 miljoonaa euroa. Viime vuonna Jyväskylän kauppavolyymi laski 220 miljoonaan euroon, joka kuitenkin ylittää reilun vuosikymmenen takaisen edellisen suhdannehuipun tason. Tuolloin Jyväskylässä yllettiin korkeimmillaan 160 miljoonan euron kaupankäyntivolyymiin vuonna Vuonna 2017 Jyväskylän seudun kaupankäyntivolyymi oli pääkaupunkiseudun ulkopuolisista kaupungeista toiseksi korkein Tampereen jälkeen, mutta vuonna 2018 Tampere, Turku, Oulu ja Kuopio ylittivät Jyväskylän volyymin. 1 KTI laskee kaupankäyntivolyymiin mukaan yli miljoonan euron arvoiset ammattimaisten toimijoiden tekemät kiinteistökaupat. Tonttikaupat eivät sisälly lukuihin

5 Vuosina 2016 ja 2017 tehtiin Jyväskylän kiinteistökauppamarkkinoilla poikkeuksellisen suuria kauppoja. LähiTapiola osti talvella 2016 kauppakeskus Sepän 70 miljoonalla eurolla, ja vuonna 2017 Kielo AB hankki Technopolikselta yhdeksän toimistokiinteistöä 104,5 miljoonalla eurolla. Vuonna 2017 myös esimerkiksi Citycon myi kauppakeskus Forumin osana isompaa portfoliota. Viime vuonna ei Jyväskylän seudulla tehty yhtään läheskään näin suurta kiinteistökauppaa, mutta KTI tilastoi yli miljoonan euron kauppoja kappalemääräisesti enemmän kuin vuosina 2016 tai Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi PKS:n ulkopuolisissa kasvukeskuksissa Milj. EUR Turun seutu Tampereen seutu Oulun seutu Jyväskylän seutu Kuopion seutu Lahden seutu Lähde: KTI Transaktioseuranta Merkittäviä kauppoja useissa eri kiinteistötyypeissä Useat jyväskyläläiset asuntokiinteistöt vaihtoivat omistajaa viime vuonna, sekä yksittäisinä kauppoina että osana suuria asuntoportfoliokauppoja, joissa myytiin satoja tai jopa tuhansia asuntoja ympäri Suomea. Esimerkiksi Kojamo osti lähes asuntoa OP Ryhmään kuuluvilta rahastoilta, ja toisessa suuressa portfoliokaupassa Morgan Stanley Real Estate Investingin hallinnoima kiinteistörahasto osti Kojamolta noin vuokra-asuntoa. Nämä molemmat suuret portfoliokaupat sisälsivät asuntoja ympäri Suomea, myös Jyväskylästä. Toimistokauppoja tehtiin etenkin Jyväskylän keskustassa, jossa esimerkiksi Samla Toimitilat II Ky hankki neliön kiinteistön osoitteessa Yliopistonkatu 28, ja Investors Housen tytäryhtiön perustama rahasto IVH Kampus Ky osti 9,3 miljoonalla eurolla Kauppakadulla sijaitsevan toimistokiinteistön Royal Houselta. Kankaan alueella Fennica Toimitilat I Ky sijoitti Optimes Business Garden -uudishankkeeseen. Nordea Henkivakuutus investoi neliön moderniin liikekiinteistöön Seppälässä, ja Muuramessa puolestaan kaksikin eri liikekeskusta vaihtoi omistajaa vuoden aikana. Kotimaiset Evlin ja Trevianin hallinnoimat kiinteistörahastot olivat ostajina Muuramen liikekiinteistökaupoissa

6 Vuoden suurimmasta tuotannollisen kiinteistöjen kaupasta vastasi toisena vuonna peräkkäin ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Sagax. Vuonna 2017 Sagax osti Jykialta 20 kiinteistön salkun, ja viime vuonna Sagax puolestaan hankki Lauri Vähälä Oy:n logistiikkakiinteistön 15,3 miljoonalla eurolla. Kiinteistöalan asiantuntijat arvioivat kaupankäynnin pysyvän vilkkaana KTI kartoittaa kiinteistömarkkinoiden ammattilaisten odotuksia tekemällä vuosittain useita barometrikyselyjä, joiden tarkoitus on tuottaa tilastoja täydentävää näkemystietoa toimialan kehityksestä. KTI toteuttaa yhteistyössä RAKLIn kanssa kahdesti vuodessa RAKLI-KTI Toimitilabarometrin, joka on valtakunnallinen kiinteistöalan ammattilaisille suunnattu kysely. Lisäksi KTI toteuttaa kerran vuodessa Alueellisen toimitilabarometrin, joka suunnataan Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän seutujen kiinteistöalan ammattilaisille 2. RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat ennakoivat Suomen kiinteistökauppavolyymin pysyvän edelleen korkeana, ja ulkomaisen sijoittajakysynnän jopa lisääntyvän edelleen. Jyväskylässä Alueellisen toimitilabarometrin vastaajat odottavat kiinteistökauppavolyymin pysyvän jokseenkin ennallaan sekä toimisto-, liike- että tuotannollisissa kiinteistöissä vuonna Turun seudun kiinteistökauppanäkymät erottuivat joulukuussa tehdyssä Alueellisessa barometrissa muista alueista, sillä paikalliset asiantuntijat ennakoivat Turussa selkeää kasvua kaupankäyntivolyymiin kaikissa kiinteistötyypeissä. Tuottovaatimusten arvioidaan kääntyneen pieneen nousuun Voimakas sijoituskysyntä on johtanut vuodesta 2015 lähtien toimistokiinteistöjen tuottovaatimusten laskuun kaikissa Suomen suurimmissa kaupungeissa. Myös Jyväskylässä laadukkaiden toimistojen tuottovaatimukset laskivat viime kevääseen asti. Matalimmillaan valtakunnallisen RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat arvioivat keväällä 2018 Jyväskylän keskustan hyväsijaintisen ja -kuntoisen toimistokiinteistön tuottovaatimukseksi keskimäärin 7,1 prosenttia. Tämä oli hieman matalampi taso kuin Jyväskylän huippulukema edellisessä suhdannehuipussa: 7,2 prosenttia syksyllä Viime syksynä nähtiin RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa kuitenkin pieni käänne ylöspäin kaikissa suurissa kaupungeissa. Jyväskylän keskustan toimiston keskimääräiseksi tuottovaatimukseksi arvioitiin lokakuussa 7,5 prosenttia eli nousua kevääseen verrattuna oli 0,4 prosenttiyksikön verran. 2 RAKLI-KTI Toimitilabarometriin saatiin viime lokakuussa 49 vastausta, ja Alueelliseen toimitilabarometriin joulukuussa yhteensä 45 vastausta, jotka jakautuivat neljälle eri seudulle. Jyväskylän seudulta Alueelliseen barometriin vastasi viime vuonna vain kahdeksan kiinteistöalan asiantuntijaa, kun kahtena edellisenä vuotena Jyväskylän seudulta saatiin 13 vastausta kyselyyn

7 Suurten kaupunkien keskusta-alueiden toimistojen nettotuottovaatimukset Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 10,0 % 9,5 % 9,0 % 8,5 % 8,0 % 7,5 % 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % 4,0 % 3,5 % Lähde: RAKLI-KTI Toimitilabarometri Myös Alueelliseen toimitilabarometriin vastanneiden paikallisten asiantuntijoiden arviot Jyväskylän seudun tuottovaatimuksista ovat nousseet hieman joulukuun 2017 ja joulukuun 2018 välillä kaikissa kiinteistötyypeissä. Keskusta-alueen toimistojen tuottovaatimukseksi arvioitiin tässä kyselyssä 7,4 prosenttia. Liikekiinteistöissä tuottovaatimusero Jyväskylän keskustassa ja Seppälässä sijaitsevan kiinteistön välillä on barometrin mukaan hieman kaventunut, mutta keskustassa hyvälaatuisen liikekiinteistön keskimääräinen tuottovaatimus on yhä selvästi matalampi (7,5 %) kuin Seppälän alueella (8,3 %). Sekä keskustassa että Seppälässä barometrin vastaajat ennakoivat tuottovaatimusten olevan vuoden kuluttua hivenen nykyistä matalampia. Suorien kiinteistösijoitusten tuotot Jyväskylässä hieman alle maan k eskiarvon Jyväskylän kiinteistösijoitusmarkkinoiden tuottotasot olivat KTI Kiinteistöindeksin mukaan luvun alkupuolella koko maan keskiarvoa korkeampia, mikä johtui esimerkiksi korkeista käyttöasteista. Vuosina Jyväskylän kiinteistöjen kokonaistuotto on kuitenkin jäänyt maan keskiarvon alapuolelle. Vuonna 2017 Jyväskylän kokonaistuotto oli 5,2 prosenttia (koko Suomessa 6,6 %), muodostuen 6,1 prosentin nettotuottoasteesta (5,4 %) ja negatiivisesta, -0,9 prosentin arvonmuutoksesta (+1,2 %)

8 Asuntokiinteistöt ovat Jyväskylässä tuottaneet tällä vuosikymmenellä lähes jokaisena vuonna toimitilakiinteistöjä paremmin, ja tilanne oli sama myös vuonna Asuntojen arvonmuutos oli 0,5 prosenttia positiivinen, ja kokonaistuotto 6,3 prosenttia. 3 Koko Suomen asuntokiinteistöjen kokonaistuotto vuonna 2017 oli 7,5 prosenttia. Suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotot Suomessa ja Jyväskylässä 12% Jyväskylä Koko Suomi 10% 8% 6% 4% 2% 0% Lähde: KTI Kiinteistöindeksi Toimistojen tilakysynnän odotetaan kehittyvän positiivisesti Vähäisestä uudisrakentamisesta huolimatta tyhjää toimistotilaa on Jyväskylässä kohtuullisen paljon. Catellan mukaan toimistojen vajaakäyttöaste oli Jyväskylässä 9,7 prosenttia kesällä Suurten sijoittajien salkuista koostuvassa KTI:n vuokratietokannassa Jyväskylän toimistojen käyttöaste on vaihdellut viime vuosina prosentin välillä. Liiketilojen käyttöaste on puolestaan pysynyt hyvänä tarjonnan voimakkaasta kasvusta huolimatta. Catellan mukaan Jyväskylän liiketilojen vajaakäyttöaste oli viime kesänä 3,1 prosenttia, ja KTI:n vuokratietokannassa oli syksyllä hieman yli neljä prosenttia liiketiloista tyhjillään. Tuotannollisissa kiinteistöissä tyhjien tilojen määrä on vähäinen. Alueellisen toimitilabarometrin vastaajat ovat suhteellisen optimistisia etenkin toimistojen tilakysynnän kehityksestä Jyväskylässä. Puolet barometrin vastaajista uskoo toimistojen tilakysynnän lisääntyvän Jyväskylässä vuoden 2019 aikana, ja saldoluku (tilakysynnän kasvuun uskovien ja laskuun uskovien vastausten erotus) on selvästi positiivinen. Tuotannollisten tilojen kysynnän saldoluku on myös hivenen plussalla, mutta liiketiloissa enemmistö vastaajista ennakoi tilakysynnän heikkenevän. Vastaavasti tyhjien tilojen määrän odotetaan vähenevän toimisto- ja tuotannollisissa kiinteistöissä, mutta lisääntyvän liikekiinteistöissä. Tilakysynnän kehitysodotukset ovat Turun ja Oulun seuduilla Jyväskylää vahvempia kaikissa kiinteistötyypeissä. Tampereella liiketilojen tilakysynnän odotetaan Jyväskylän tavoin laskevan. 3 KTI Kiinteistöindeksi mittaa ammattimaisten kiinteistösijoittajien suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa, joka muodostuu nettotuotosta ja arvonmuutoksesta. Vuoden 2017 aineistossa oli Jyväskylästä mukana 88 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu markkina-arvo oli noin 410 miljoonaa euroa. Näistä kiinteistöistä selkeä enemmistö oli asuntokiinteistöjä. Vuoden 2018 Kiinteistöindeksitulokset julkaistaan

9 Kuinka Jyväskylän seudun tilakysyntä kehittyy seuraavien 12 kuukauden aikana? saldoluku suluissa lisääntyy huomattavasti ei muutosta pienenee huomattavasti lisääntyy pienenee liiketilat (-25) toimistot (38) tuotannolliset tilat (14) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018 Keskustan ja Seppälän liiketilavuokrien eron odotetaan kaventuvan Liiketilavuokrien kehitys kulkee eri suuntiin keskustan ja Seppälän välillä. Vaikka tilastotietoa näiden alueiden keskivuokrien kehityksestä on niukasti, niin keskustan parhaiden liiketilojen neliövuokratasot ovat yhä selvästi Seppälää korkeampia. Paikalliset asiantuntijat ennakoivat nyt kuitenkin toisena vuonna peräkkäin selvää laskua keskustan liiketilavuokriin, kun taas Seppälässä odotukset ovat päinvastaiset. Alueellisen barometrin vastaajat ennakoivat keskustan neliövuokrien laskevan tänä vuonna keskimäärin 1,5 eurolla, kun Seppälään ennakoidaan kahden euron nousua. Seppälää lukuun ottamatta muilla keskustan ulkopuolisilla alueilla ei liiketilavuokrien odoteta nousevan. Koko Jyväskylän liiketilojen mediaanivuokra syyskuussa 2018 oli KTI:n vuokratietokannan mukaan noin 23 euroa eli kaksi euroa korkeampi kuin edellisenä syksynä. Toimistovuokrat noususuunnassa Alueellisen barometrin vastaajat arvioivat keskimääräisen toimistovuokran nousseen viime vuoden aikana keskustassa ja Tourulassa. Hyvälaatuisen toimistotilan neliövuokran arvioitiin nyt olevan Jyväskylän keskustassa vajaa 20 euroa. Valtakunnallisen RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajien arvio Jyväskylän prime-toimistovuokrasta on pari euroa matalampi, mutta myös tässä barometrissa vastausten keskiarvo nousi edellisestä vuodesta. Paikalliset asiantuntijat arvioivat toimistovuokrien jatkavan nousuaan sekä keskustassa että Tourulassa, mutta keskustan eteläpuolella Mattilanniemen ja Ylistönmäen alueella toimistovuokrien näkymät pysyvät negatiivisina jo kolmatta vuotta peräkkäin

10 Tuotannollisten tilojen vuokranäkymät ovat seudun eri osamarkkinoilla pääosin edellisen syksyn kyselyn suuntaisia. Tosin tällä kertaa yhdelläkään osamarkkinalla eivät vuokraennusteiden saldoluvut olleet positiivisia, kun vuosi sitten sekä Seppälänkankaalla että Muuramen business park alueella useampi vastaaja uskoi vuokrien nousevan kuin laskevan. Toimisto- ja liiketilojen keskimääräiset bruttovuokratasot Jyväskylässä barometrin vastausten keskiarvot /m²/kk Syksy 2017 Syksy 2018 Ennuste, syksy ,6 33,1 31, ,6 19,8 20,1 14,1 16,4 16,4 14,9 15,1 14,7 22,3 21,3 23,1 17,0 17,1 16,4 15,3 15,7 15,0 5 0 Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018 Asuntovuokrat nousevat hitaasti Jyväskylän asuntovuokrien kehitys kääntyi pieneen laskuun toissa syksynä. Syyskuun 2017 ja syyskuun 2018 välisenä ajanjaksona KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi osoitti 0,5 prosentin laskua Jyväskylässä. Yksiöiden ja kaksioiden vuokrat laskivat indeksin mukaan 1,6 prosenttia, kun suuremmissa asunnoissa indeksi puolestaan nousi 2,2 prosenttia. Tampereella, Turussa ja Oulussa uusien asuntovuokrasopimusten vuosimuutos oli positiivinen, mutta Lahdessa vuokrat laskivat. Jyväskylän vuokraindeksikin tosin nousi hieman viimeisten kuuden kuukauden aikana. Koko 2000-luvun aikana Jyväskylän asuntovuokrien nousuvauhti on ollut suurista kaupungeista viidenneksi nopeinta Helsingin, Espoon, Vantaan ja Tampereen jälkeen. Jyväskylän keskusta-alueen yksiöiden mediaanineliövuokra nousi KTI:n asuntovuokrakannan mukaan viime vuonna yli 21 euroon. Kaksioissa vastaava luku pysyi ennallaan noin 16 /m 2 /kk tasolla. Lutakon alueella yksiöiden mediaanineliövuokra oli reilut 17 euroa ja Kuokkalassa hieman yli 15 euroa. Kaksioissa ja sitä suuremmissa asunnoissa neliövuokrien erot eri alueiden välillä ovat yksiöitä pienempiä

11 KTI Asuntovuokraindeksit uudet vuokrasopimukset, indeksi kevät 2000 = Tampere Turku Oulu Jyväskylä Lahti Lähde: KTI Asuntovuokravertailu Asuntomarkkinoiden asiantuntijat odottavat pienten asuntojen vuokrien nousevan Jyväskylässä tulevan vuoden aikana. Elokuussa 2018 toteutetun RAKLIn Vuokra-asuntobarometrin vastaajista noin 50 prosenttia odottaa Jyväskylän seudun pienten asuntojen vuokrien nousevan, ja laskua ennakoi vain joka kymmenes vastaaja. Vuotta aiemmin vastaavassa kyselyssä tosin 60 prosenttia ennakoi vuokrien nousua eikä laskua ennakoinut kukaan, eli odotukset vuokrien noususta ovat hieman lieventyneet. Suurissa asunnoissa (kolmiot ja suuremmat) vastaukset jakautuivat suhteellisen tasaisesti vuokrien nousua ja laskua odottavien välillä, eli saldoluku oli lähellä nollaa. Kun näitä barometrituloksia verrataan muihin suuriin kaupunkeihin, ovat Jyväskylän seudun asuntovuokrien kasvuodotukset sekä suurissa että pienissä asunnoissa samalla tasolla Oulun ja Kuopion kanssa. Pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa asuntovuokraennusteiden saldoluvut ovat Jyväskylää korkeampia, mutta Lahdessa asuntovuokrien odotetaan kehittyvän Jyväskylää negatiivisemmin